Alcune considerazioni sulle singole tipologie contrattuali

Preso atto di queste premesse, possiamo procedere a disegnare l'ambito applicativo della disciplina in relazione alle singole fattispecie contrattuali suscettibili di rientrare nella tutela descritta, consapevoli che la formulazione della norma rende tale compito meno agevole di quello che sarebbe potuto essere.

La formulazione letterale dell'art. 1, lett. a) e b) indica tre figure contrattuali alle quali senza dubbio si applica la disciplina del decreto, che sono: il contratto di compravendita di un immobile da costruire, il contratto preliminare avente le medesime finalità, e il leasing immobiliare.

Per quanto riguarda il contratto di compravendita di un immobile da costruire, possiamo affermare che risulta integrato tutte le volte in cui le parti decidono di omettere la stipulazione del preliminare di vendita e procedono alla diretta conclusione del contratto definitivo35. Abbiamo già visto che questa tipologia contrattuale si caratterizza per l'immediata produzione di alcuni effetti obbligatori (quali il pagamento del prezzo) con differimento dell'effetto reale sino alla venuta ad esistenza del fabbricato. In questo caso, nessun dubbio che si rientri pienamente nell'ambito applicativo del decreto legislativo in

riferimento espresso al contratto di leasing, che di per sé non produce un effetto traslativo nei confronti dell'utilizzatore ma che può portare all'acquisto della proprietà tramite una serie di negozi collegati tra loro. CARDARELLI, Op. Cit. p. 194

34 _{CARDARELLI, Op. Cit. p. 194 ss}

35 _{Questa fattispecie contrattuale è da ritenersi integrata anche nel caso in cui l'effetto}

traslativo sia stato apposto volontariamente dalle parti allo scadere di un termine o al verificarsi di una condizione (in quanto, secondo la definizione polarizzata sui soggetti, tra i destinatari della legge vi sono coloro che acquistano o vendono un immobile da costruire).

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commento salvo alcune considerazioni che possono sorgere sulla determinazione del momento in cui il bene possa definirsi venuto ad esistenza. Tuttavia le questioni interpretative e gli orientamenti giurisprudenziali che hanno interessato tali questioni saranno trattati più avanti. Rimandiamo quindi a quella sede per l'inquadramento del problema attinente alla venuta ad esistenza dell'immobile oggetto del contratto di compravendita36.

L'altra fattispecie testualmente richiamata dall'art. 1 co. 1 lett. a) e b) («la persona fisica che sia promissario acquirente» ; «l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita») è il contratto preliminare di compravendita, che rappresenta sicuramente lo strumento più diffuso tra le operazioni economiche aventi ad oggetto un immobile da costruire. Il riferimento alla contrattazione preliminare è ampiamente richiamata nel decreto, proprio perché già in questa fase l'acquirente si trova esposto ad obblighi considerevoli (quali possono essere il versamento di caparre o acconti sul prezzo). Sorge quindi l'esigenza di anticipare, rispetto alla stipulazione del contratto definivo, il momento di tutela dell'acquirente di immobile di costruire.

Il legislatore, in questo senso, ha inteso riferire la normativa di tutela a tutti i negozi "preparatori" all'effetto finale del trasferimento di proprietà. Questo perché, nella prassi contrattuale, raramente il regolamento d'interessi e il sorgere delle obbligazioni del rapporto è rimandato alla stipula del definitivo, concretizzandosi invece nel negozio preliminare. La dottrina prevalente per tale motivo ritiene estendibile la disciplina del decreto alle proposte d'acquisto (anche unilaterali) e ai preliminari di preliminari (nei limiti della loro validità). Se così non fosse sorgerebbero in capo all'acquirente degli impegni preliminari (quali ad esempio il versamento di importi considerevoli) senza possibilità di ricondurvi le disposizioni di tutela del decreto, quali il sorgere per il costruttore dell'obbligo di prestare fideiussione,

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nonché di conformare il contenuto contrattuale ai dettami della nuova disciplina. L'art. 2 co. 1 del decreto legislativo menziona anche l'eventuale "atto avente le medesime finalità", così da ricomprendere nell'ambito di applicazione del decreto anche gli atti ed impegni unilaterali. Tuttavia, tenendo conto della finalità della nuova normativa alla tutela della figura debole del rapporto, ossia l'acquirente, si ritiene che la stessa si applichi qualora, dalla contrattazione preliminare, scaturisca un obbligo o un vincolo in capo all'acquirente. Restano esclusi dall'ambito applicativo della normativa non solo quegli atti o contratti preparatori che non fanno sorgere alcun obbligo preliminare o vincolo in capo all'acquirente (es. il contratto di prelazione, che non produce alcun obbligo di concludere il contratto definitivo), ma anche quei negozi che comportano la nascita di obbligazioni esclusivamente in capo al venditore (come il contratto di opzione che vincoli unicamente quest'ultimo)37.

L'ultima fattispecie indicata è invece il leasing immobiliare, anche se un'autorevole dottrina38 critica il riferimento a quest'ultima tipologia contrattuale, essendo la figura difficilmente configurabile in relazione ad una cosa futura (ossia l'immobile da costruire). Ma questi dubbi interpretativi sono facilmente superabili se si considera che la disciplina è applicabile anche al rustico non pervenuto ad uno stadio di ultimazione tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità (art. 1 lett. D d.lgs. 122/2005)39.

A queste fattispecie si deve poi aggiungere il contratto di permuta di un terreno edificabile con una unità immobiliare da edificare sul fondo stesso. L'ipotesi è implicitamente ma inequivocabilmente considerata dagli artt. 2 e 6 del decreto, poiché a questa deve riferirsi la dicitura "ogni altro corrispettivo" che, nelle menzionate disposizioni, si pone in

37

PETRELLI, Op. Cit. pag. 62 ss

38

TRIOLA , Vendita di immobili da costruire e tutela dell'acquirente, Milano, 2005, pag. 72

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alternativa alle somme in denaro riscosse dal costruttore o costituenti il prezzo di acquisto dell'immobile. In questo caso le due obbligazioni che compongono il sinallagma contrattuale sono: il trasferimento con effetto immediato della proprietà dell'area al costruttore, verso il corrispettivo del trasferimento all'acquirente del fabbricato (o porzione del fabbricato) da costruire, che comporterà in capo al venditore l'obbligo di attivarsi per la costruzione del bene. Il questo caso il "corrispettivo" a cui commisurare l'entità della fideiussione è quello relativo al valore del terreno ceduto in permuta, non potendo che corrispondere al valore di mercato dello stesso. Su questo aspetto c'è da puntualizzare che, al fine di evitare che le parti possano dichiarare un valore del terreno inferiore al prezzo effettivo di mercato (con il rischio di pervenire ad una pronuncia di nullità del contratto), è resa opportuna una valutazione del terreno ad opera di un tecnico imparziale, opportunamente asseverata con giuramento , che può essere allegata al contratto di permuta40. Al di là di queste precisazioni, valgono per questa fattispecie contrattuale, le stesse riflessioni svolte a proposito della vendita di cosa futura.

Tuttavia questi contratti sono solo alcune ipotesi esemplificative che non esauriscono la fattispecie, che si applica «ad ogni altro contratto (…) che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato (…) della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire» (art.1, co. 1, lett. a)). Tra questi ulteriori negozi si annoverano i contratti traslativi di diritti di godimento (in via non immediata), tra i quali rientrano i diritti reali di godimento a tempo parziale (la c.d. multiproprietà). Vi rientra anche il patto d'opzione in virtù del quale l'acquirente si sia riservato la facoltà di concludere il contratto traslativo di un immobile in costruzione, laddove il costruttore abbia già prestato il proprio definitivo consenso. Restano estranei alle novità normative gli atti di

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liberalità: a prescindere dalla questione dell'estensione del divieto di donazione di cosa futura anche agli immobili da costruire, in simili ipotesi non si pone un'esigenza di tutela dei diritti patrimoniali del beneficiario acquirente41.

6. Beni deducibili nel contratto. Il concetto di "immobile da