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L'art. 1 lett.d) del decreto stabilisce che deve intendersi per "immobile da costruire" un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in uno stato tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.

L'art. 6 del decreto equipara alla richiesta del permesso di costruire «ogni altro titolo, denuncia, o provvedimento abilitativo alla costruzione». Il riferimento normativo al premesso di costruire deve quindi intendersi esteso anche alla denuncia di inizio attività ai sensi dell' art. 22 co. 3 del DPR 380/200142.

Una prima considerazione che può essere avanzata, leggendo il testo dell'articolo, riguarda la totale assenza di un qualsiasi riferimento alla destinazione d'uso dell'immobile da costruire ai fini dell'applicabilità della tutela, la quale si riferisce non solo all'acquisto di immobili con finalità abitative, ma anche commerciali, industriali, produttive o di altro tipo43.

Altra considerazione che emerge: il riferimento testuale all'"immobile da costruire" può condurre chi legge a pensare che il decreto sia riferito ad immobili "ancora da edificare", intesa come costruzione ex novo e

41 D'ARRIGO; Op. Cit. nota 16.

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DRAETTA, Codice della vendita, AA.VV. a cura di BUONOCORE,

LUMINOSO, MIRAGLIA, Giuffrè editore, III Edizione, p. 1305.

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Alla destinazione residenziale fanno riferimento invece gli art. 9 e 10 del d. lgs. 122/2005, relativamente all'esercizio del diritto di prelazione sull'immobile e ai limiti all'esperimento della revocatoria fallimentare, improntati alla tutela di un bisogno sociale primario dell'acquirente quale l'acquisto del bene-casa.

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non relativa ad interventi su edifici "esistenti"; e quindi anche la successiva espressione «o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata» dovrebbe logicamente riferirsi alla prima edificazione. Questa lettura, ad una prima valutazione approssimativa, potrebbe apparire giustificata dal fatto che se l'immobile esiste allora la vendita non riguarda una cosa futura44. Tuttavia, nel primo capitolo del presente lavoro abbiamo visto, che il concetto di "cosa futura" non coincide affatto con la cosa inesistente in rerum natura, in quanto la dottrina maggioritaria ha accolto il criterio dell'autonomia funzionale. Il bene è quindi futuro almeno fino al momento in cui non sarà autonomamente utilizzabile secondo la destinazione specifica e funzionale che gli è propria, nel suo contesto economico - sociale45. Nei prossimi paragrafi avremo modo di affrontare le implicazioni nascenti da questa nozione di "bene futuro" in relazione agli acquisti immobiliari, quale il momento in cui la cosa deve ritenersi venuta ad esistenza, e le questioni sorte sulla riconducibilità alle tutele della legge degli acquisti che riguardano immobili "da ristrutturare". Ciò che tuttavia adesso è importante puntualizzare è che il bene deve ritenersi "futuro" se, allo stato attuale, ha caratteristiche (di struttura, di rifinitura, di destinazione d'uso …) diverse rispetto a quelle dedotte dalle parti nel regolamento contrattuale.

L'approccio utilizzato dal legislatore per dettare la nuova disciplina degli immobili da costruire potrebbe essere definito "dinamico". Ai fini dell'applicabilità della presente legge deve trattarsi di fabbricati per i quali sia prevista una successiva attività edificatoria ad opera del venditore, e che pertanto, al momento della conclusione del contratto, non risultino ancora individuati nella consistenza voluta e convenuta tra le parti. Tuttavia, tale consistenza e struttura, insieme ad ulteriori elementi accessori (impianti e finiture), deve essere stata presa in

44 CARDARELLI, Op. Cit. p. 141 ss 45 CARDARELLI, Op. Cit. p. 151

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considerazione ai fini della determinazione del prezzo46. Secondo questo approccio resterebbero esclusi dalla disciplina tutti quei negozi con efficacia traslativa reale, e non differita; ossia quando il contratto riguardi edifici che vengono ceduti nello stato in cui si trovano al momento della stipula del contratto medesimo.

Fatte queste premesse possiamo addentrarci nel merito della definizione.

Il concetto di immobile da costruire, del quale il legislatore si avvale ai fini del presente decreto, appare formulato in una logica diacronica che tiene conto delle varie fasi progettuali ed edificatorie che conducono dalla iniziale formulazione del programma di investimento immobiliare alla realizzazione dell'immobile finito in ogni sua parte. E, in questa prospettiva, l'aggettivazione "non ultimato" si riferisce all'arco temporale compreso tra la richiesta del permesso di costruire e la sussistenza delle condizioni per il rilascio del certificato di agibilità47. Certificato che, in ogni caso, ai sensi dell'art. 25 DPR 380/2001 deve essere richiesto una volta completate le opere di finitura ed entro il termine perentorio di 15 giorni dal completamento di tali opere.

Il termine iniziale individuato nella richiesta del premesso di costruire potrebbe suscitare qualche interrogativo se venisse interpretato nel senso di escludere la possibilità di stipulare contratti di vendita di immobili da costruire prima del momento di tale richiesta (le c.d "vendite sulla carta"). Se così fosse si verrebbe a porre un limite rilevante all'esercizio dell'autonomia privata, per di più sulla base di una norma con valenza prettamente definitoria. Inoltre, il discrimine fissato dal comma 1 lett. d) del presente decreto risulta di difficile

46 RIZZI, Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa, Studio n. 5813/C, approvato dalla Commissione

Studi Civilistici il 23 luglio 2005. Disponibile su www.notariato.it

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Art. 24 c.1 DPR 380/2001: «condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente».

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comprensione dal momento in cui si fa riferimento non tanto all'ottenimento del suddetto permesso ma alla semplice richiesta dello stesso, prefigurando la possibilità di concludere contratti in riferimento a prospettive progettuali che, in ipotesi, potrebbero non essere autorizzate dalle competenti autorità amministrative (o, nel caso di denuncia di inizio attività, non rilevando la circostanza che non sia ancora decorso il termine di trenta giorni per dare inizio ai lavori). Pertanto, si deve concludere, che la definizione in oggetto vale soltanto "ai fini del presente decreto", come testualmente recita la norma, ossia ai fini della applicabilità della normativa di cui trattasi, ma non ai fini della validità dell'atto48. Su questo punto non sono mancate critiche che hanno rilevato come di fatto la norma privi di tutela l'acquirente in una situazione in cui il rischio risulti ancora più accentuato. Si tratta, questo, di un nodo di criticità della legge in questione (al quale potrà essere posto rimedio soltanto con un ulteriore intervento legislativo), che una parte della dottrina ha tentato di giustificare facendo leva sulla mancanza di necessità di tutela in casi che potessero incentivare l'abusivismo edilizio49, ormai smentita dalla più recente giurisprudenza.Deve perciò ritenersi che la limitazione dell'ambito di applicazione della disciplina ad un ben determinato arco temporale della fase progettuale - edificatoria, con inizio a decorrere dalla richiesta del permesso di costruire risulta finalizzato non tanto a limitare l'autonomia contrattuale in una fase anteriore, bensì a disincentivare questo tipo di contrattazione, offrendo alla stessa una tutela meno incisiva50.

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D'ARRIGO, Op. Cit.

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RE SCALITI, La nuova disciplina degli acquisti di immobili da costruire, Torino Milano, 2006, pag. 19

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