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Caratteristiche delle associazioni comunitarie

CAPITOLO 3: LE GATED COMMUNITIES NEL MONDO UNA PANORAMICA GENERALE

3.3 Caratteristiche delle associazioni comunitarie

Questo modello aggregativo sviluppatosi negli ultimi decenni molto ampiamente negli Stati Uniti, prevede come abbiamo già visto una forma organizzativa a base territoriale a cui i partecipanti aderiscono volontariamente per ottenere dei benefici; che tale forma sia rappresentata da comunità di proprietari, di affittuari o di comproprietari, esistono delle regole fondamentali di convivenza, elencate nella carta costitutiva dell’associazione e recepite all’ acquisto dall’acquirente dell’immobile. In pratica, ogni associazione stabilisce le sue regole di accesso e di uso, in sede di costituzione dell’associazione o successivamente, più o meno restrittive, ed accettate in maniera totale da chi acquisterà un immobile all’interno del complesso abitativo. Dette regole rimangono e si trasferiscono anche al successivo acquirente essendo trasmissibili ed immodificabili se non da complicate regole di

187 F. Chiodelli, op. cit.. 188

G. Brunetta, Moroni, S. (a cura di), La città intraprendente. Comunità contrattuali e sussidiarietà

orizzontale, Carocci Editore, Roma, 2011, p.13.

189 S. Moroni, Le associazioni comunitarie come esempio di comunità contrattuali: opportunità e problemi, in Città in controluce, nn. 15-16, Aprile 2009, pp. 38-60.

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S. Moroni, Verso una teoria generale delle comunità contrattuali, in G. Brunetta, Moroni, S. (a cura di), La città intraprendente. Comunità contrattuali e sussidiarietà orizzontale, Carocci Editore, Roma, 2011, p. 15.

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quorum. Le regole riguardano essenzialmente i meccanismi di funzionamento dell’associazione stessa, i suoi organi, le elezioni, le funzioni, le quote associative da versare, ed in secondo punto i diritti ed i doveri degli associati, le modalità di fruizione degli spazi comuni compresi di vincoli all’uso, le caratteristiche estetiche costruttive delle proprietà ( colore delle facciate, materiali da impiegare, arredamento visibile dalla strada, ecc.). Queste regole più o meno severe sono concordate dagli associati e servono oltre che per stabilire una convivenza pacifica anche per elevare e mantenere nel tempo il valore delle unità immobiliari. Moroni parla così di “effettiva unanimità di adesione al contratto sociale” 191vista la sottoscrizione automatica e volontaria all’atto di acquisto.

Ogni acquirente quindi versa una quota alla propria associazione, originariamente prevista nella carta costitutiva, quantificata in modi differenti che vanno ad esempio ad una somma uguale per ogni unità o una calcolata sulla metratura o sul suo valore di mercato stimato da un perito esterno. Sono versamenti stabiliti in rapporto diretto con il beneficio atteso, spiega Moroni, in quanto gli acquirenti pagano ed ottengono un corrispettivo in cambio, sono imposte concepite come prezzo per conseguente vantaggio in termini di efficienza allocativa192.

L’autore elenca anche i compiti principali del Board:

1. Sorveglianza del rispetto delle regole fondamentali da parte di tutti i membri con intervento in caso di violazioni accertate tramite segnalazioni, richiami o multe;

2. Formulazione di nuove regole integrative che disciplinino aspetti della convivenza non previsti dalla carta costitutiva;

3. Raccolta delle quote associative finanzianti le attività comuni;

4. Fornitura e gestione delle attrezzature e servizi collettivi con amministrazione del budget associativo, ad es. viabilità, pulizia aree comuni, raccolta rifiuti, gestione strutture ricreative sportive e di svago, ecc.

I poteri, continua Moroni, sono solo quelli esplicitamente trasferiti loro dagli associati, mandato specifico non modificabile o ampliabile, soggetto a vincoli e regole di diritto privato. Negli Stati Uniti i membri solitamente prestano il loro servizio gratuitamente essendo loro stessi membri dell’Associazione ma a volte si avvalgono anche di Società esterne; il Board è composto di solito tra i cinque ed i sette membri restanti in carica da uno a tre anni.

Prendiamo adesso in esame gli aspetti positivi di questa forma di associazione residenziale che Brunetta e Moroni193 presentano:

1. La volontaria accettazione da parte dei membri dell’associazione di regole di base e dell’obbligo del versamento delle quote, dà origine alla unanime adesione ad un progetto comunitario, esso nasce pertanto dall’avere un legame di fondo, uno scopo comune; 2. Rinascita della responsabilità e della cura degli individui verso il proprio ambiente di vita,

ipotizzano gli autori che, rendendo privato il controllo dello spazio, i singoli riacquistano

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S. Moroni, Le associazioni comunitarie come esempio di comunità contrattuali: opportunità e

problemi, in Città in controluce, nn. 15-16, Aprile 2009, pp. 38-60. 192 S. Moroni, Le associazioni comunitarie…cit., p. 40.

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S. Moroni, Le associazioni comunitarie come esempio di comunità contrattuali: opportunità e

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attenzione per lo stato del proprio quartiere nel suo insieme, interesse per la gestione comune dei problemi e per gli effetti delle azioni di ciascuno degli abitanti.

3. Servizi garantiti in modo più efficiente, perché adeguati alle reali esigenze degli individui, scelti e discussi direttamente da coloro che ne usufruiranno; gli autori riportano l’esistenza di una stima che detti servizi siano forniti dalle associazioni comunitarie con circa la metà della spesa rispetto ad una fornitura pubblica.

4. Garanzia di una qualità di un contesto abitativo più alta: regole stabile nel tempo, sentite e rispettate, unite ad un Board avente un interesse diretto al mantenimento di un ambiente di qualità.

In sintesi, spiegano gli autori, ove è presente una associazione comunitaria, vi è la consapevolezza della ‘convergenza tra vantaggio collettivo e vantaggio individuale’194, ottima per assicurare una qualità di vita tranquilla ed un mantenimento costante del valore del proprio investimento, la propria abitazione.

Proseguendo l’analisi degli autori, notiamo che questa forma di associazione privata segue nel corso degli ultimi quarant’anni un trend in costante crescita, dati questi rilevati dall’

American Housing Survey dello United States Census Bureau (2001,2005). Se nel 1970 solo

l’1% degli americani viveva in questa forma, oggi (2005) il totale sembra essere di 124.377.000 milioni di persone, suddivise nelle varie associazioni residenziali: Condominio, Associazione comunitaria (più numerosa) e Cooperativa.

Ci soffermiamo per riportare quelli che sono secondo Brunetta e Moroni i motivi di questo trend positivo. Essi osservano, nella sintesi del loro pensiero, che la scelta di questa forma abitativa sia semplicemente “l’esercitare le proprie libertà di contratto ed associazione (…)

alla ricerca di ambienti di vita di buona qualità e di servizi collettivi più adatti alle loro esigenze, di maggiore sicurezza e valorizzazione nel tempo del proprio investimento immobiliare, di forme di coinvolgimento più diretto nella gestione e nella cura del proprio quartiere.”195

Secondo un questionario del 2005 sottoposto ad un campione casuale di popolazione residente in varie tipologie di associazioni residenziali condotto per il Community Association

Institute196, il 71% di intervistati reputa l’esperienza all’interno di una associazione residenziale tra il 4 e il 5, dove 1 è molto negativa e 5 molto positiva. Sempre un 72% afferma di prendere o aver preso parte ai meeting pubblici organizzati dai board come confronto costruttivo; un 90% ha buoni rapporti con il board e il 31% ne ha fatto almeno una volta parte. La maggioranza (77%) non ha mai fatto alcun reclamo per comportamenti di altri membri della comunità e, nota interessante un 55% giudica buono il ritorno in termini di servizi ottenuti dalla associazione in cambio delle quote associative versate. Nessuno spreco. Il 78% ritiene addirittura che le regole comunitarie proteggano e incrementino il valore della proprietà acquistata. 194 S. Moroni, Ivi, p. 40 195 Idem.

196 Cfr. Zogby International, Homeownership and Association Living: HOA members and Homeowners Nationwide, NewYork, 2005, disponibile in http://www.affinitymanagementservices.com/

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Ma guardando al di là degli aspetti economici vantaggiosi, nell’intero contesto urbano e suburbano non è possibile tenere conto solo della vita familiare e collettiva ridotta a mero investimento. Cosa spinge milioni di persone in tutto il mondo ad isolarsi volontariamente dalla città, ad avere paura di affacciarsi fuori dai cancelli sorvegliati dei loro complessi residenziali, a rinnegare quella poliedricità di aspetti e persone che costituiscono il tessuto sociale nel quale, volenti o nolenti, siamo tutti inseriti?

Consideriamo dunque anche altri aspetti come quello sociale, psicologico e comunitario attraverso le osservazioni e lavori di importanti fonti in merito.