Convenzione Governo–ABI per la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile: contenuti ed aspetti operativi
di Giuseppe Demauro
Pubblicato il 6 ottobre 2008
In base all’art. 3 del D.L. n. 93/2008, convertito con modifiche dalla legge n. 126 del 24/07/2008, il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’ABI hanno sottoscritto la “Convenzione per la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati anteriormente al 29 maggio 2008 e finalizzati all’acquisto, costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale”.
L’obiettivo della Convenzione è quello di creare per le famiglie un ulteriore strumento, oltre a quelli già previsti dalla normativa (portabilità e rinegoziazione), che a seguito dell’aumento dei tassi di interesse verificatosi già dall’anno 2005, si sono trovate in difficoltà ad onorare gli impegni finanziari assunti.
Ma esaminiamo preliminarmente e schematicamente i principali contenuti dell’accordo:
ü oggetto della rinegoziazione: mutui a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del finanziamento, finalizzati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale stipulati fino al 28 maggio 2008;
ü modalità di calcolo della rinegoziazione: la rinegoziazione comporta la riduzione dell’importo delle rate del mutuo a partire dalla prima scadenza del 2009. La nuova rata è calcolata sulla base del tasso di interesse medio applicato al contratto di mutuo nell’anno 2006 o quello puntuale relativo alla prima rata di ammortamento per i mutui stipulati o rinegoziati dopo il 31/12/2006.
La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano originariamente previsto e quello risultante all’atto della rinegoziazione è contabilizzata su un Conto Finanziamento Accessorio regolato al tasso annuo più favorevole per il cliente tra l’IRS 10 anni maggiorato di uno spread di
0,50% e quello contrattualmente previsto alla data di accettazione della proposta.
Se nel corso del tempo che va dalla rinegoziazione alla scadenza del mutuo, i tassi di interesse sono mediamente saliti o non sufficientemente diminuiti, la durata del mutuo sarà automaticamente estesa per il periodo utile a rimborsare il saldo del Conto Finanziamento Accessorio; ciò avverrà con la medesima rata rinegoziata e ad un tasso fisso stabilito nella misura del tasso del Conto Finanziamento Accessorio o, se migliorativo quello contrattuale vigente alla scadenza del contratto.
Diversamente, in caso di andamento positivo dei tassi, il beneficio sarà riconosciuto attraverso il ritorno alla rata contrattuale se più vantaggiosa per il cliente.
Le garanzie del mutuo originario assisteranno anche il rimborso del debito che risulterà sul Conto di Finanziamento Accessorio (più approfonditamente si dirà appresso).
La manovra appare di portata generale se si pensa al fatto che anche coloro che risultano inadempienti alla data del 28.05.2008 possono usufruire della rinegoziazione rispetto a rate pregresse del mutuo originariamente contratto, purchè non sia intervenuta a tale data la risoluzione del contratto medesimo.
Conseguentemente alla sigla dell’accordo bilaterale, le banche hanno già provveduto ad inviare alla clientela interessata una proposta, in osservanza delle specifiche indicate dalla convenzione.
Il cliente avrà tempo fino al 29/11/2008 per accettare la proposta indirizzata, scadenza questa assolutamente tassativa per usufruire dei vantaggi derivanti dall’operazione di rinegoziazione.
Ma esamiano nello specifico i dettagli della nuova disciplina cercando, con l’obiettivo di schematizzare il contenuto, di evidenziare i caratteri salienti.
Ambito di applicazione della rinegoziazione:
ü Mutui ipotecari fondiari ed ordinari;
ü Intestati a persone fisiche o cointestazioni;
ü Finalizzati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale ove, per abitazione principale s’intende quella in cui il proprietario, o il coniuge, o i parenti entro il terzo grado, o gli affini entro il secondo grado, dimorano abitualmente;
ü Stipulati fino al 28.05.08;
ü Con rate in scadenza nel 2009;
ü Anche in presenza di rate in mora, purchè non sia già intervenuta la risoluzione del contratto. A tal proposito si evidenzia che l’art. 3 della Convenzione, comma 2 stabilisce che sono addebitate sul Conto Finanziamento Accessorio le eventuali rate scadute e non pagate prima del 29.05.2008, e quanto altro maturato fino alla data di rinegoziazione.
ü A tasso variabile e a rata variabile sin dall’origine: si comprendono in tale tipologia i finanziamenti con tasso fisso d’ingresso per i primi sei mesi d’ammortamento.
S’intendono altresì inclusi, in presenza dei requisiti sopra elencati:
ü Mutui con agevolazione (assistiti da contributo in conto interesse);
ü Mutui in valuta.
Rimangono pertanto esclusi dall’intervento:
ü Mutui chirografari – la Convenzione richiama espressamente, al comma 1 dell’art. 6, le garanzie ipotecarie che assistono il mutuo;
ü Mutui a rata costante e durata variabile (comprese le operazioni ‘ISTAT’) – sebbene siano mutui a tasso variabile la rata è costante e quindi non variabile;
ü Mutui a tasso fisso d’ingresso maggiore di 6 mesi – la Convenzione cita espressamente a rata variabile sin dall’origine; si è ritenuto di includere quelli con un periodo fino a sei mesi data la brevità del periodo;
ü Mutui a tasso variabile con opzione al fisso – tali contratti consentono al cliente, più volte all’anno, di modificare il regime di tasso;
ü Mutui con tasso massimo – e prevista contrattualmente una soglia massima di tasso, al verificarsi della quale la rata diventa, di fatto, fissa;
ü Mutui rinegoziati al fisso – finanziamenti per i quali e stato concordato una modifica del regime di tasso applicato, da variabile a fisso.
LA PROPOSTA DI RINEGOZIAZIONE
A seguito dell’adesione delle banche alla Convenzione, alla clientela interessata ed individuata nel perimetro d’applicazione di cui sopra, viene inviata una “Proposta di rinegoziazione”
articolata nei seguenti documenti:
Lettera accompagnatoria:
Informa circa l’opportunità offerta dalla Banca, evidenziando i beneficiari dell’intervento e i termini da rispettare per dare seguito all’operazione di rinegoziazione.
Proposta di rinegoziazione:
Costituisce il fulcro dell’informativa ed illustra le condizioni applicate alla rinegoziazione, i relativi effetti e regolamenta il rimborso del mutuo in caso di accettazione della proposta.
Dichiarazione sostitutiva d’atto di notorietà
Si tratta di un’autocertificazione che la parte finanziata deve obbligatoriamente sottoscrivere in caso di accettazione della proposta, in cui dichiara la sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa in oggetto.
MODALITA’ DI DETERMINAZIONE DELLE CONDIZIONI OGGETTO DELLA PROPOSTA
Ma com’è calcolato il “Tasso di rinegoziazione”?
Si tratta della media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell’anno 2006. Per i contratti stipulati, rinegoziati o accollati anche a seguito di frazionamento dopo il 31.12.2006, il
tasso preso a riferimento è quello risultante sulla base dei parametri per il calcolo della prima rata d’ammortamento rispettivamente successiva ad uno degli eventi citati (stipula, rinegoziazione accollo).
La c.d. “Rata rinegoziata” è calcolata applicando il tasso di rinegoziazione di cui sopra all’importo e alla durata originaria del mutuo.
Per importo e durata originaria s’intende l’importo e la durata pattuiti in sede di stipula, ovvero quelli residui alla prima rata d’ammortamento rispettivamente successiva alla rinegoziazione (vedi specifiche sopra riportate) o accollo.
Il “Conto Finanziamento Accessorio”
E’ fruttifero d’interessi al tasso annuo più favorevole per il cliente tra l’lRS 10 anni rilevato dal quotidiano Il Sole 24 Ore il giorno d’accettazione maggiorato di 0,50% e il tasso vigente a sensi del contratto alla medesima rata.
E’ prevista la capitalizzazione annuale alla data del 31 dicembre.
Il rimborso del Conto Finanziamento Accessorio
Alla scadenza del contratto di mutuo originario, l’eventuale saldo a debito maturato sarà rimborsato, con una nuova operazione di mutuo, alla medesima rata rinegoziata e al medesimo tasso del Conto Finanziamento Accessorio per tutta la durata residua o, se migliorativo, quello applicato ai sensi del contratto a scadenza del mutuo.
La durata del rimborso del mutuo derivante dal Conto Finanziamento Accessorio
E’ la variabile dell’operazione e dipenderà dal saldo maturato e dalle condizioni da applicare in termini di tasso e rata , come specificato al punto precedente.
CARATTERISTICHE ED OPERATIVITA’ DEL CONTO FINANZIAMENTO ACCESSORIO
Trattasi di conto c.d. “tecnico”, al servizio del finanziamento e destinato esclusivamente alla gestione degli accantonamenti delle differenze tra rata originaria e rata rinegoziata.
La movimentazione si attiverà, in modo automatico a decorrere dalla prima scadenza del 2009:
nel caso di rata rinegoziata inferiore alla rata originaria il conto sarà movimentato in Dare, nell’ipotesi contraria il conto sarà movimentato in Avere, sino a totale recupero del debito accumulato.
Il conto potrà avere un saldo creditore, qualora il movimento Avere sia maggiore del saldo a Debito maturato.
Al verificarsi di tale evento, il cliente riprende a pagare, se più favorevole, la rata originaria ed il meccanismo di accantonamento cessa, per riprendere nel caso in cui, un successivo aumento di tassi, generi una rata originaria maggiore di quella rinegoziata.
A fine ammortamento, l’eventuale saldo Avere sarà liquidato al cliente, ovvero genererà un
nuovo piano di ammortamento.
Il Conto maturerà unicamente interessi passivi, calcolati al tasso concordato ed inserito in fase di rinegoziazione con liquidazione annuale.
Riepiloghiamo brevemente le principali condizioni del Conto Finanziamento Accessorio:
Comm. di max scoperto = zero
Tasso Avere = infruttifero
Ritenuta fiscale = zero
Capitalizzazione = annuale al 31/12
Spese per operazione = zero
Spese di tenuta conto = zero
Spesa di liquidazione = zero
Conguaglio minimo spese = zero
Spese postali = zero
Imposta di bollo = esente
Periodicità di invio e/c = annuale
Spese per invio e/c = zero
Documento di sintesi = nessun invio
ASPETTI FIDUCIARI
Le garanzie del mutuo originario assisteranno anche il rimborso del debito che risulterà sul Conto Finanziamento Accessorio.
Tuttavia, per rispettare la normativa, le rilevazioni verso l’esterno (es. Centrale Rischi) estenderanno le garanzie del mutuo originario anche al suddetto rapporto di conto.
Per effetto dell’aumento dei tassi l’operazione potrebbe superare la durata di 30 anni che è consentita limitatamente a queste operazioni.
ASPETTI FISCALI
Quanto ai riflessi fiscali in capo alla Banca e alla parte finanziata si evidenzia che l’operazione di rinegoziazione è esente da imposte e tasse.
Nulla cambia in merito alla detrazione degli interessi passivi; la parte finanziata infatti continua a rimborsare la rata nella sua composizione originaria con la differenza che materialmente ne versa solo una quota.
La parte eccedente la nuova rata, infatti, viene addebitata sul Conto Finanziamento Accessorio e costituisce un debito immediato del cliente ma potenzialmente posticipato.
La detrazione spetta pertanto per le seguenti componenti:
– interessi pagati secondo quanto previsto dal mutuo originario;
– interessi capitalizzati sul Conto Finanziamento Accessorio;
– interessi che saranno pagati con riferimento all’effettivo prolungamento del mutuo in relazione al saldo finale.
GESTIONE ORDINARIA e STRAORDINARIA DEL FINANZIAMENTO
Pagamento rata
La rata da addebitare, sarà maggiorata delle spese rateali contrattualmente stabilite. La differenza tra la rata originaria e quella rinegoziata non comprende pertanto le componenti aggiuntive di spesa.
Al pagamento, la differenza calcolata, sarà appostata in modo automatico sul Conto Finanziamento Accessorio con valuta scadenza.
In caso di pagamento parziale, la differenza tra la rata originaria e quella rinegoziata è addebitata sul Conto Finanziamento Accessorio contestualmente al primo versamento.
Estinzione anticipata totale
La Parte Finanziata deve rimborsare sia il saldo del mutuo originario, sia quello del Conto Finanziamento Accessorio comprensivo degli interessi maturati alla data d’estinzione senza l’applicazione di alcuna penale.
Estinzione anticipata parziale
E’ facoltà del cliente versare una quota di capitale a parziale e/o totale estinzione del Conto Finanziamento Accessori o a decurtazione del mutuo originario. In entrambi i casi, l’operazione si configura come una riduzione della durata.
Non sarà applicata alcuna penale sull’ammontare versato.
Comunicazioni alla clientela
Oltre alla documentazione già prevista in materia di trasparenza, sull’operazione di finanziamento, verrà data informativa circa l’andamento del Conto Finanziamento Accessorio e sugli effetti della rinegoziazione in termini di ipotesi di allungamento della durata.
Dott. Giuseppe Demauro giuseppe.demauro@gmail.com
6 Ottobre 2008
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