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TRIBUNALE DI FIRENZE

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Academic year: 2022

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TRIBUNALE DI FIRENZE

Sezione Fallimentare

Giudice Delegato: Dott. Silvia Governatori Curatore Fallimentare: Dott. Stefano Andreani

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA FALLIMENTO R.G. 129/2016

gennaio 2017

C.S. Edilizia e impiantistica S.r.l.

Il Consulente tecnico d'Ufficio:

Arch. Tommaso Gori Via di Brozzi n. 13 50145 FIRENZE Tel./fax. 055-31.51.96 mob. 335-70.48.724 e-mail: tommaso@alterecolab.it

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PREMESSO

-

che in data 16 maggio 2016 Il sottoscritto Arch. Tommaso Gori, nato a Firenze il 02.02.1969, con studio in Firenze Via di Brozzi n. 13, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Firenze con il n. 5260, è stato nominato dal Giudice delegato C.T.U. nella procedura di cui sopra per la stima delle unità immobiliari intestate alla società esecutata ubicate nei Comuni di Scarperia e San Piero e San Godenzo;

-

che il Curatore dott. Andreani ha provveduto a consegnare al sottoscritto la documentazione in suo possesso relativa agli immobili da stimare;

-

che il sottoscritto ha provveduto ad acquisire le documentazioni catastali ed ipotecarie relative agli immobili presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio di Firenze;

-

che nel precedente mese di Luglio e poi settembre e novembre ho effettuato i sopralluoghi agli immobili nel Comune di Scarperia e San Piero; nel mese di settembre il sopralluogo all’immobile di San Godenzo;

-

che ho provveduto a reperire le informazioni e la documentazione urbanistica degli immobili presso i relativi uffici tecnici comunali;

-

che ho provveduto a identificare gli immobili, valutarli nella consistenza e nella conformità urbanistica ed edilizia;

tutto ciò premesso, il sottoscritto, esaminati atti e docenti, effettuato i sopralluoghi per prendere contezza dello stato dei luoghi e delle consistente, presenta la propria

PERIZIA ESTIMATIVA

I beni da stimare sono quelli di proprietà della società C.S. Edilizia e Ingegneria S.r.l.

con sede nel comune di Scarperia e San Piero via Torre a Petrona n. 17/B.

In particolare si tratta di un magazzino con annessi uffici (la sede della C.S. Edilizia) al piano terreno e primo oltre l’appartamento del custode ubicato al piano secondo,

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un’altra piccola particella catastale ove trova posto la cabina dell’Enel per la corrente elettrica del lotto, tutti beni ubicati nel comune di Scarperia e San Piero in via Torre a Petrona 17/B, un appartamento, un deposito ed una autorimessa ed alcuni piccoli lotti di resede urbano denominati Ronzano, sempre nel Comune di Scarperia e San Piero oltre ad un appartamento nel comune di San Godenzo ubicato in via del Falterona.

Di seguito si analizzeranno e descriveranno compiutamente i cespiti divisi per ubicazione poi si provvedrà a seconda delle risultanze a dividerli per lotti per poter predisporre la futura vendita. Avremo quindi i seguenti cespiti:

a. Cespite Petrona b. Cespite Ronzano c. Cespite San Godenzo

CESPITE A

PETRONA

Il presente cespite di beni immobili consta di una porzione di edificio artigianale costituita da n. tre unità immobiliari distinte.

a. un fabbricato artigianale costituito da un ampio magazzino al piano terreno, uffici al servizio del magazzino al piano superiore identificato catastalmente al Foglio 72 p.lla 394 sub. 5, Categoria D/7 rendita € 5.886,00;

b. un’appartamento ubicato al piano secondo del medesimo immobile identificato catastalmente al foglio 72 p.lla 394 sub. 7 categoria A/2 classe 4 consistenza 10,5 vani Sup. catastale 258 mq. e rendita di € 867,65;

c. una piccola particella ove trova posto la cabina elettrica che serve l’intero complesso edilizio identificata al foglio di mappa n. 72 p.lla 394 sub. 512

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categoria D/1 e rendita di € 60,00. (Allegato A.1 Visura catastale, elaborato planimetrico e planimetrie catastali)

Il complesso di cui le unità immobiliari fanno parte è ubicato nel Comune di Scarperia e San Piero è situato in prossimità della Strada provinciale 551 “Traversa del Mugello” in Località Torre a Petrona al n. 17/B cui sia accede attraverso viabilità interna a comune con tutte le unità immobiliari costituenti il complesso. Si tratta di

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un fabbricato artigianale, dell’appartamento del custode del complesso e di una cabina elettrica. Di seguito le descrizioni:

a. Fabbricato artigianale

Si tratta della porzione di testa di un più ampio fabbricato che trova all’estrema destra del complesso guardando la facciata dall’ingresso. Si tratta appunto di un complesso artigianale costruito in struttura prefabbricata in cemento con pannelli di tamponamento anch'essi prefabbricati. Al piano terreno si trova un ampio magazzino con accesso dalla

v i a b i l i t à c o n d o m i n i a l e attraverso un ampio piazzale c h e c i r c o n d a q u a s i completamente il magazzino. Il magazzino al suo interno presenta alcune divisioni fatte in cartongesso che di fatto dividono il piano in tre parti. Un laboratorio con annessa stanza magazzino, un altro magazzino e l’ampio “stanzone" che fungeva da ricovero di attrezzi e macchinari. Il laboratorio è una stanza di circa 40.00 mq.

collegato ad un magazzino tergale privo di finestre da quale si accede ad un bagno con antibagno ad areazione forzata. Da qui attraverso un

STATO ULTIMA PRATICA LEGITTIMATA

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portone, attualmente chiuso, si accede all’ampio magazzino (circa 290,00 mq.) dotato di un’apertura sulla parete tergale e due su quella laterale, i portoni sono basculanti dimensioni 8.00x4.00 mt. ciascuno. A fianco del portone tergale ci sono una piccola stanza magazzino ed uno spogliatoio con bagno e doccia che era in uso ai dipendenti che vi lavoravano. Attraverso una piccola scala si accede al soffitto di questi vani dove è stata realizzata un’altra stanza magazzino. Nel soffitto del magazzino è presente un foro chiuso poi dal piano superiore che è il foro dell’ascensore/montacarichi che però non è mai stato realizzato. Sul lato di ingresso trova posto un’altro magazzino (mq. 68.000 circa) collegato con il limitrofo laboratorio attraverso una porta. L’altezza interna del piano terreno è di 4.50 mt.

Globalmente il piano terreno si sviluppa su una superficie di circa 465,00 mq. A questo piano è presente un riscaldamento a fan-coil elettrico solo per il locale laboratorio ed il locale magazzino limitrofo (quello di mq. 68.00). All’esterno la presente porzione è praticamente circondata da un ampio piazzale esclusivo, asfaltato, adibito nella parte antistante e di fianco all’ingresso a parcheggio mentre nella parte tergale ospita attrezzature e materiali della ditta Il resede è ampio oltre 900 mq. Sempre all’esterno, sul lato dell’ingresso è presente una scala in ferro a comune con altre unità immobiliari che conduce al piano superiore adibito ad uffici globalmente anche questo piano sviluppa come il sottostante per circa 450 mq. Si tratta di una serie di uffici che si sviluppano lungo le pareti vetrate ed alcuni magazzini, servizi igienici e ripostigli sul lato cieco a confine con l’unità immobiliare contigua. Gli uffici sono 7 stanze suddivise da paramenti metallici e vetro che hanno dimensioni variabili fra i 16 ed i 31 mq. Nella parte tergale c’è un’alta ampia stanza ad una sala riunioni. Nel lato privo di aperture ci sono tre stanze una di circa 20 mq.

una di 30 mq. ed una di oltre 31 mq. adibite a magazzino e archivio. Per questo piano di uffici c’è il riscaldamento garantito da opportuni fan-coil a funzionamento elettrico. Questo piano ha un’altezza di 280 cm. a disimpegnare tutto un ampio corridoio sul quale si affacciano tutte le stanze. Il piano terreno e quel superiore fin

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qui descritti formano un’unica unità immobiliare censita, come detto, al Foglio 72 p.lla 394 sub. 5, Categoria D/7 rendita € 5.886,00. Si da atto che la porzione del piano terreno ubicata sul

fronte dei ingresso della scala e costituita dal laboratorio e dai due magazzini limitrofi (circa 125 mq. di superficie) è stata data in locazione c o n c o n t r a t t o d e l 10.11.2010 registrato a Borgo San Lorenzo il 12.11.2010 al n. 2125 con d u r a t a e s s e n d o commerciale di 6 + 6 anni quindi con durata fino al 09.11.2022. (Allegato A.2)

Calcolo delle superfici utili Piano Terreno

Laboratorio mq. 39.34

Magazzino mq. 18,40

Magazzino mq. 68.15

Magazzino mq. 289,38

Wc (areazione forzata) mq. 3.10

Magazzino mq. 11,60

Spogliatoio/bagno/doccia mq. 14.90 Piano primo

PORZIONE IN LOCAZIONE

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Ingresso/sala d’attesa mq. 14.00

Ufficio mq. 17.32

Ufficio mq. 31.43

Ufficio mq. 17.75

Ufficio mq. 16.25

Ufficio mq. 19.00

Ufficio mq. 16.00

Ufficio mq. 23.25

Magazzino/sala riunioni mq. 113.16

Magazzino mq. 31.58

Magazzino mq. 20.61

Magazzino mq. 34.40

Ripostiglio mq. 3.09

Ripostiglio mq. 4.51

Antibagno/wc mq. 7.34

Antibagno/wc mq. 5.40

Resede esterno mq. 924.00

Sup. Lorda Piano terreno mq. 465,58 Sup. lorda piano primo mq. 477,60

Vedasi allegato A.3 (fotografie). Si dà atto che sulla presente unità immobiliare grava una servitù di

veduta a favore del limito fondo di cui al sub. 4 costituita con atto Notaio Poma Rep. 228043 Fasc. 7131 del 15.01.2008. (Allegato A.4)

A seguito di alcuni incontri con l’ufficio edilizia privata del Comune di San Piero a Sieve, analizzando la situazione del capannone ed il Regolamento Urbanistico in particolare art. 25 c. 7 e 8. L’immobile del capannone potrebbe essere frazionato fra

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pian terreno e primo piano realizzando però una superficie ad uffici massima del 15% di entrambi i piani. Attualmente la superficie destinata ad uffici (attualmente tutti la piano primo) è del 30%. Per realizzare tale frazionamento occorrerà predisporre idonea pratica edilizia e pagare i relativi oneri di frazionamento (attualmente come riferito dall’ufficio 7,13 €/mq.) gli oneri per tale frazionamento globalmente ammontano quindi a circa € 3.500,00 Oltre a questo occorrerà verificare la portata del solaio per una destinazione a magazzino laboratorio e certamente per rendere il tutto funzionale occorrerà posizionare idoneo ascensore montacarichi all’interno del vano scala esterno. A quanto indicato dovranno poi essere previste le spese tecniche per l’istruttoria della pratica e per l’esecuzione dei lavori che necessiteranno per sdoppiare l’impianto elettrico e quant’altro si reputerà necessario. Ad una delle due nuove unità immobiliari, presumibilmente quella al piano primo occorrerà annettere urbanisticamente l’appartamento in quanto tale immobile può esser destinato solo ed esclusivamente ad abitazione di custodia (occorrerà verificare la fattibilità alla luce del fatto che l’appartamento ha di gran lunga una superficie superiore agli 80 mq. di SUL ammessi dalle normative comunali vigenti.

Confini: Fondo Securis II Real Estate, Mediocredito Italiano S.p.A., scala a comune, viabilità condominiale, salvo se altri.

b. Appartamento del custode

Si tratta dell’appartamento a servizio del complesso artigianale. si trova sopra l’edificio stesso al piano secondo raggiungibile dalla scala in ferro che collega i piani stessi del fabbricato. Si accede all’unità immobiliare attraverso una porta completamente vetrata in un ingresso che disimpegna due metà dell’appartamento che appaiono quasi speculari. Dall’ingresso al centro esatto dell’immobile diparte un corridoio che conduce al lastrico solare tergale che risulta diviso in tre parti in quella

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centrale accessibile dal corridoio si trovano le macchine per il riscaldamento dell’appartamento stesso e delle unità dei piani sottostanti. Dal vano di ingresso di forte alla porta vetrata si trova il vano cucina a destra sul fianco un’altra porta conduce ad una soggiorno ed una camera che hanno affacci sul lato dell’ingresso, fra questi due vani un bagno privo di finestra. Dalla cucina si accede ad un corridoio sul quale prospettano uno studio, una camera ed un altro bagno, tutti i vani proiettano sulla terrazza tergale. La parte opposta al corridoio centrale si trovano in posizione praticamente speculare rispetto alla parte destra altre tre camere e due soggiorni. L’appartamento appare dunque quasi perfettamente simmetrico anche

come destinazioni d’uso se si esclude la cucina con una sala ed il bagno privo di aerazione a sinistra che è in prossimità di un cavedio tecnico, che nella parte destra non compare. Gli infissi sono metallici e privi di persiane o rotolanti. Sul lato della scala sono presenti delle veneziane metalliche a protezione solare. Le finestre e le porte sul lato tergale hanno solo tende all’interno. I pavimenti ed i rivestimenti sono

STATO ULTIMA PRATICA LEGITTIMATA

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in ceramica. Le tramezzature interne in cartongesso. La terrazza tergale è piastrellata anch’essa con mattonelle in cotto. Come detto l’impianto di riscaldamento è elettrico ed è collegato al piano sottostante, l’impianto elettrico è sotto traccia.

L’appartamento è disabitato allo stato attuale, seppur parzialmente arredato, ma in condizioni più che soddisfacenti.

Calcolo delle superfici utili

Camera mq. 17,33

Bagno mq. 5,58

Camera mq. 11,25

Sala mq. 16,69

disimpegno mq. 6,63

Camera mq. 20,24

Wc (areazione forzata) mq. 4,05

Sala mq. 20,28

Ingresso e corridoio mq. 17,21

Cucina mq. 17,55

disimpegno mq. 8,74

Studio mq. 10,69

Bagno mq. 5,08

Camera mq. 16,92

Soggiorno mq. 16,58

Wc (areazione forzata) mq. 4,19

Camera mq. 15,84

Terrazza mq. 144,00

Sup. Lorda Piano Secondo mq. 238,44

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Sulla copertura dell’appartamento trova posto un impianto fotovoltaico da 9,24 kw in esercizio dal luglio 2009 realizzato tramite il secondo conto energia del GSE. Dai documenti tale impianto è costituito da n. 42 pannelli fotovoltaici che come dichiarato producono mediamente 11.110,00 KWh/anno. (Allegato A.5). Tale impianto gode delle agevolazioni di cui al Conto energia vigente all’epoca dell’entrata in funzione ed il GSE riconosce per ogni kw immesso in rete un importo di 0,403 euro. Detto impianto quindi fino a luglio 2029 gode di tale incentivo cioè per altri 12 anni e mezze circa. Detto impianto permette quindi un risparmio notevole sull’uso dell’energia elettrica da parte dell’utilizzatore. Tale impianto potrebbe essere utilizzato anche da un soggetto terzo che si decidesse ad acquistarlo, ma considerando che per tale utilizzo andrebbe garantita la servitù di passaggio attraverso l’appartamento, le spese di manutenzione, il fatto che l’impianto non produce per tutti i 20 anni con un rendimento del 100% ma che questo diminuisce per la vetusta, l’utilizzo ecc. si ritiene di considerare tale impianto con un “plus” per chi acquisterà il lotto in quanto permetterà un notevole risparmio di energia e quella inutilizzata immessa in rete producendo appunto un “guadagno”

per il proprietario.

Confini: scala a comune, salvo se altri.

Si fa presente che la scala a comune è un bene comune non censibile fra i subb. 5, 7 e 515.

c. Cabina Elettrica

Si tratta di una piccola particella ove trova posto la cabina elettrica a servizio di tutto il complesso e rimasta in essere alla impresa costruttrice. E’ composta dalla cabina elettrica e da un piccolo spazio antistante la cabina ma sempre interno al fabbricato.

Si sviluppa su una superficie di circa 18 mq. lordi per una altezza intera di 2.50 mt..

Si tratta di un bene a mio avviso che dovrebbe essere gestito dal condominio o dovrebbe essere preso in carico dalla società di distribuzione dell’energia elettrica.

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SI da atto che sulla predetta particella grava servitù di elettrodotto costituita con Atto Notaio Paola Calosi di Firenze il 21.10.2008 rep. 10066 fasc. 2038 trascritta il 31.10.2008 R.G. 46859 R.P 31210 (Allegato A.6)

Confini: Mediocredito S.p.A., viabilità condominiale, salvo se altri.

Il sub. 506 è un bene comune non censibile della medesima particella che costituisce la viabilità interna a servizio dei subb. oggetto del presente cespite oltre che di altri lotti del condominio..

I beni oggetto di questo cespite sono venuti in possesso della C.S. Edilizia e Impiantistica con atto del Notaio Paolo Caltabiano di Firenze in data 23.03.2006 Rep. 34283 Fasc. 12643 registrato a Firenze 2 al n. 2102 serie 1T il giorno 27.03.2006. (Allegato A.7)

REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA

Da quanto appurato con indagini e sopralluoghi anche presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune di Scarperia e San Piero, il complesso immobiliare di cui queste porzioni residue fanno parte è stato edificato con Permesso a Costruire n. 2006/184 del Comune di Scarperia del 16.02.2007 (prot. SUAP S/457/06 Atto finale n. 44 del 01.03.2007), (Allegato A.8) successivamente Variante in corso d’opera (pratica 2008/217 prot. 8563) di cui all’atto Unico n. 38 del 19.02.2009 (Allegato A.9) e successiva Variante Finale n. 2006/184/V1 del 16.02.2009, Comunicazione di fine lavori prot. 4966 del 11.05.2009. In data 14.05.2009 è stata presentata la Certificazione di Agibilità (pratica Abi/09/012) con istanza prot. 6157. Sulla copertura dell’appartamento al piano ultimo è stato realizzato in impianto fotovoltaico da 10 kw con pratica edilizia D.I.A. n. 2008/165 del 19.06.2008 prot. n.

8572. Successivamente è stata presentata la C.I.L.A. (pratica n. 2012/031 del

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10.02.2012 prot. 1425) per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria all’interno per creare un bagno con antibagno ed un locale magazzino nei locali al piano terreno nella parte prospiciente il progetto di ingresso. Ancora dopo è stata presentata la S.C.I.A. SUAP. n. 2012/128 (prot. 6152) del 20.6.2012 per realizzare alcune modifiche interne (in particolare i tramezzi che limitano il magazzino in angolo del fabbricato di 68.00 di superficie).

L’area di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto del presente cespite ricadono in zona per “Insediamenti per la produzione di beni e servizi” di cui all’art. 25 delle N.T.A del Regolamento Urbanistico Comunale. AL comma 7 del medesimo articolo si narra che “Una parte dei locali può essere adibita a funzioni complementari, quali foresterie, uffici, mense, spazi ricreativi e simili, fino al 15% della superficie coperta complessiva purché sia assicurata l’unitarietà gestionale e strutturale, non essendo ammesse autonome utilizzazioni per singole parti”. Ne deriva quindi che le unità immobiliari del capannone e dell’appartamento di cui ai subb. 5 e 7 debbono essere gestite unitariamente e quindi andranno a formare un unico lotto.

Analizzando lo stato di fatto e confrontandolo con le planimetrie disponibili relative all’ultima pratica edilizia emerge quanto segue:

a. Fabbricato artigianale

Per quanto riguarda il piano terreno si rileva come confrontando le planimetrie delle ultime pratiche edilizie ci siano delle difformità che riguardano il montacarichi con il collegamento con il piano superiore, che non è stato realizzato oltre ad un soppalco sopra la zona magazzino spogliatoio sul lato tergale. Il problema del vano montacarichi è anche al piano superiore dove stato eliminato il disimpegno accanto al montacarichi ed il ripostiglio accanto è costruito a filo dell’altro ripostiglio e dei bagni accanto, nel magazzino è presente “la sporgenza” del montacarichi.

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Le opere sono tranquillamente sanabili. Si stima che fra spese tecniche (pratiche edilizie e catastali ecc.), oneri, oblazioni e quant’altro occorra una cifra di € 10.000,00.

b. Appartamento del custode

Per quanto concerne questo punto non vi sono irregolarità urbanistiche da sanare.

c. Cabina Elettrica

Per quanto concerne questo punto non vi sono irregolarità urbanistiche da sanare.

VERIFICA ESISTENZA FORMALITÀ PRESSO LA CONSERVATORIA

Dai documenti reperiti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze in data 22.08.2016 relativamente alla società esecutata, in riferimento ai beni del cespite di Petrona risultano le seguenti formalità pregiudizievoli (trascrizioni o iscrizioni) (Allegato A.10):

a. Fabbricato artigianale

Trascrizione Contro n. 1874 R.P. del 22.01.2008 (R.G. 3066)

Costituzione servitù di veduta a favore sub. 4 della medesima particella costituita con atto I Notaio Poma Rep. 228043 Fasc. 7131 del 15.01.2008.

Trascrizione a Favore e Contro n. 5757 R.P. del 05.03.2008 (R.G. 9088)

Trasformazione di società derivante da atto Notaio Poma Rep. 228159 Fasc. 7217 del 27.02.2008.

Trascrizione a Favore n. 14664 R.P. del 08.05.2009 (R.G. 22352)

Permuta derivante da atto Notaio Poma Rep. 229164 Fasc. 7926 del 28.04.2009.

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Iscrizione Contro n. 2363 R.P. del 08.04.2011 (R.G. 12498)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale soggetto debitore con atto Notaio Poma Rep. 230825 Fasc. 9117 del 06.04.2011.

Iscrizione Contro n. 6059 R.P. del 19.12.2014 (R.G. 38144)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale soggetto debitore con atto Notaio Meucci Rep. 1637 Fasc. 1125 del 15.12.2014.

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

b. Appartamento del Custode

Trascrizione a Favore e Contro n. 5757 R.P. del 05.03.2008 (R.G. 9088)

Trasformazione di società derivante da atto Notaio Poma Rep. 228159 Fasc. 7217 del 27.02.2008.

Trascrizione a Favore n. 14664 R.P. del 08.05.2009 (R.G. 22352)

Permuta derivante da atto Notaio Poma Rep. 229164 Fasc. 7926 del 28.04.2009.

Iscrizione Contro n. 2363 R.P. del 08.04.2011 (R.G. 12498)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale soggetto debitore con atto Notaio Poma Rep. 230825 Fasc. 9117 del 06.04.2011.

Iscrizione Contro n. 6059 R.P. del 19.12.2014 (R.G. 38144)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale soggetto debitore con atto Notaio Meucci Rep. 1637 Fasc. 1125 del 15.12.2014.

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Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

c. Cabina Elettrica

Annotazione Contro n. 6078 R.P. del 10.10.2008 (R.G. 42949)

Annotazione a Iscrizione - restrizione di beni derivante da atto Notaio Poma Rep.

228469 Fasc. 7442 del 16.07.2008. Formalità di riferimento: Iscrizione n. 957 del 2007.

Annotazione Contro n. 6079 R.P. del 10.10.2008 (R.G. 42950)

Annotazione a Iscrizione - restrizione di beni derivante da atto Notaio Poma Rep.

228469 Fasc. 7442 del 16.07.2008. Formalità di riferimento: Iscrizione n. 3741 del 2007.

Trascrizione Contro n. 31210 R.P. del 31.01.2008 (R.G. 46859)

Costituzione diritti Reali a titolo oneroso con atto Notaio Calosi Rep. 10066 Fasc.

2038 del 21.10.2008.

Trascrizione a Favore n. 14664 R.P. del 08.05.2009 (R.G. 22352)

Permuta derivante da atto Notaio Poma Rep. 229164 Fasc. 7926 del 28.04.2009.

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

Si fa presente che è stato richiesto all’amministratore del Condominio un resoconto delle spese eventualmente dovute dalla C.S. edilizia e Impiantistica. Allo stato

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basandosi sull’ultimo bilancio consuntivo la società è debitrice del condominio per una cifra complessiva pari ad € 3.088,29 (allegato A.11) alla data del 31.12.2016.

per il 2017 ci saranno poi altre tre rate di € 469,00 con scadenza 28.02, 30.04 e 30.06.2017 tutte da imputare a mio avviso al lotto del magazzino e non alla lotto della cabina elettrica.

DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI E DELLE AREE URBANE Il metodo più idoneo alla determinazione del valore di mercato delle unità immobiliari di cui trattasi è la stima sintetico-comparativa, che viene effettuata attraverso il confronto del bene in oggetto con immobili simili trattati in zona. Il valore viene determinato per ogni mq., tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene. Per la valutazione si è considerata la superficie lorda così come definita dal D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138.

Nel predetto D.P.R. nell’allegato C la determinazione de:

“La superficie catastale è data dalla somma:

a. della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b. della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 percento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti;

c. della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti…

d. della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite.”

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Per il calcolo della superficie lorda si è tenuto conto di quanto rilevato direttamente e quanto riportato sulle planimetrie catastali o depositate in Comune che sono state reperite.

a. Fabbricato artigianale

Sup. Lorda Piano terreno mq. 465,58 Sup. lorda piano primo mq. 477,60 Sup. lorda totale mq. 943,18

Resede esterno mq. 924.00

Calcolo superficie ragguagliata abitazione

Appartamento. mq. 943,18x1.00 = mq. 943.18 Resede. mq. 924.00x0.10 = mq. 92.40 Totale superficie ragguagliata mq. 1.035,58

Il sottoscritto ha effettuato opportune ricerche di mercato sia consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio (valori OMI primo semestre 2016 (l’ultimo disponibile) per le abitazioni compresi fra €/mq. 400,00 e €/

mq. 800,00) sia informandosi presso alcune agenzie immobiliari operanti nella zona del Mugello, poi tenuto conto delle condizioni del comprensorio in cui ricade l’immobile, delle caratteristiche dell’immobile stesso, quali la consistenza, desunta dal rilievo planimetrico, la distribuzione interna, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e quanto altro influente sulla stima; considerato poi che il mercato immobiliare attualmente presenta risultati tendenzialmente negativi come volume di vendite, si ritiene che il più probabile valore attuale di mercato dell’immobile oggetto di perizia di €/mq. 600,00; e pertanto avremo il seguente valore:

Superficie totale ragguagliata mq. 1.035,58

(20)

Valore di mercato capannone 1.035,58 mq. x € 600,00 = € 621.348,00

Valore complessivo del cespite libero € 621.000,00 Spesa per la sanatoria e lavori € 10.000,00

Valore di mercato arrotondato libero € 611.000,00

Considerato che l’immobile è occupato con contratto di locazione durata 6+6 anni e che solo a novembre 2016 ha visto passare la prima scadenza, il contratto ha durata fino al 09.11.2022 quindi altri 5 anni e 10 mesi (al gennaio 2017) (vedi Allegato A.2).

Il sottoscritto esperite indagini di mercato e valutando la porzione dell’immobile locato che occupa meno della metà del piano terreno ritengo congrua un deprezzamento del 15% avremo quindi 519.350,00

Valore immobile occupato € 520.000,00

b. Appartamento

Sup. Lorda mq. 238,44

Terrazza mq. 144,00

Calcolo superficie ragguagliata abitazione

Appartamento. mq. 238,44x1.00 = mq. 238,44 Terrazza mq. 25,00 mq.x0,30 = mq. 7,50 Terrazza 144,00-25,00 = 119,00 mq. x 0,01 = mq. 11,90 Totale superficie ragguagliata mq. 257,84

Il sottoscritto ha effettuato opportune ricerche di mercato sia consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio (valori OMI primo

(21)

semestre 2016 (l’ultimo disponibile) per le abitazioni compresi fra €/mq. 1.300,00 e

€/mq. 1.700,00) sia informandosi presso alcune agenzie immobiliari operanti nella zona del Mugello, poi tenuto conto delle condizioni del comprensorio in cui ricade l’immobile, delle caratteristiche dell’immobile stesso, quali la consistenza, desunta dal rilievo planimetrico, la distribuzione interna, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e quanto altro influente sulla stima, soprattutto il fatto che l’immobile dovrà essere obbligatoriamente venduto unito al capannone sottostante e considerando che sul capannone è presente un impianto fotovoltaico da 9,24 Kw che produce da quanto dichiarato circa 11100 kw all’anno; considerato poi che il mercato immobiliare attualmente presenta risultati tendenzialmente negativi come volume di vendite, si ritiene che il più probabile valore attuale di mercato dell’immobile oggetto di perizia di €/mq. 600,00; e pertanto avremo il seguente valore:

Superficie totale ragguagliata mq. 257,84

Valore di mercato abitazione 257,84 mq. x € 600,00 = € 154.704,00

Valore di mercato arrotondato € 154.000,00

Il valore complessivo dei beni da vendere uniti il capannone e l’appartamento sarà quindi:

Fabbricato artigianale libero € 611.000,00 Fabbricato artigianale occupato € 520.000,00

Appartamento € 154.000,00

Lotto Completo (occupato) € 674.000,00

a. Prezzo a base d’asta

Per quanto riguarda il più conveniente prezzo a base d’asta, in base ai calcoli effettuati e tenuto conto:

(22)

- della diversa modalità di pagamento rispetto alla trattativa privata, - del pagamento in contanti e dei depositi per partecipare,

- dei tassi d’interesse praticati da banche e istituti finanziari, - della difficoltà di accesso e visita all’immobile,

tutto ciò premesso, si ritiene di dover applicare un abbattimento del valore di mercato (€ 674.000) pari al 10% quindi si avrà:

Prezzo base d’asta: € 606.600,00

arrotondando si avrà il prezzo base d'asta pari a:

Valore base asta del cespite

€ 610.000,00 (seicentodiecimila/00 euro)

e. Cabina Elettrica

Per quanto riguarda questo lotto del cespite, si rileva la difficoltà della stima in quanto si tratta di un bene a mio avviso che dovrebbe essere gestito dal condominio o dovrebbe essere preso in carico dalla società di distribuzione dell’energia elettrica e considerando che su detto bene grava anche la servitù di elettrodotto già descritta in precedenza, considerando la metratura lorda (18,00 mq.) Partendo dal valore dei capannoni €/mq. 600,00 il prezzo di vendita di tale bene a mio avviso potrebbe essere € 250,00 al mq.

Superficie totale ragguagliata mq. 18,00

Valore di mercato abitazione 18,00 mq. x € 250,00 = € 4.500,00

Valore di mercato arrotondato € 4.500,00

b. Prezzo a base d’asta

Per quanto riguarda il più conveniente prezzo a base d’asta, in base ai calcoli effettuati si ritiene di dover applicare un abbattimento del valore di mercato (€

(23)

Prezzo base d’asta: € 3.8250,00

arrotondando si avrà il prezzo base d'asta pari a:

Valore base asta del cespite

€ 3.800,00 (tremilaottocento/00 euro)

CESPITE B

RONZANO

Il presente cespite riguarda le unità immobiliari ed le aree urbane siti nel Comune di

Scarperia e San Piero tutti in viale Kennedy n. 164 all’interno del complesso denominato appunto Ronzano di Sotto. SI tratta di n. 3 unità immobiliari distinte un piccolo appartamento, un garage ed un magazzino, a tre distinte aree urbane ed in quota parte l’area ove è ubicata la piscina del condominio.

(24)

a. Appartamento

Si tratta di una unità immobiliare al piano terreno con accesso dalla corte a comune (di circa 250 mq.) con l’unità immobiliare contigua attraverso poi una loggia sempre a comune con l’altra unità immobiliare. Si tratta un un bilocale che ha accesso dalla loggia ma anche dall’unità immobiliare sub 559 appartenente ad un’altra proprietà tramite una porta blindata. L’unità immobiliare è composta al centro da una stanza adibita a soggiorno ingresso dalla quale si accede ad una camera con un bagno, privo di aperture, nella parete di fondo. Dalla stanza soggiorno si accede anche, dalla parte opposta alla camera ad un piccolo disimpegno ove è la porta di accesso dall’altra unità immobiliare ed un piccolo ripostiglio sottoscala. Gli infissi interni sono il legno e dotati di scuri, gli infissi esterno non sono presenti.

L’altezza interna è di 2.70 mt il soffitto è in legno e laterizio. (Allegato B.1 fotografie) La pavimentazione è in cotto e le pareti intonacate e tinteggiate, il bagno è piastrellato. L’impianto di riscaldamento e l’impianto elettrico sono legati al piano terra del limitrofo appartamento subb. 558 e 559.

La cucina dell’appartamento è esterna ed ubicata nella loggia a comune. Ma andrà

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piastrellata in cotto fatto a mano, si trova una piccola cantina al piano seminterrato, raggiungibile attraverso una ripida scala. Si tratta di un vano le cui dimensioni sono di circa 9.40 mq. con copertura voltata in mattoni, l’altezza interna massima di 1.74 mt., la minima 1,57 mt. L’unità immobiliare è in ottimo stato di conservazione. Al momento è usata come b & b da chi ne ha la disponibilità.

Calcolo delle superfici utili

Ingresso/Soggiorno mq. 19.63

Camera mq. 15.01

Bagno mq. 5.73

Disimpegno mq. 1.95

Ripostiglio mq. 3.15

Totale Superficie Utile mq. 45.47 La superficie lorda è invece pari a 54.70 mq.

L’unità immobiliare è censita al Catasto fabbricate del Comune di Scarperia e San Piero al Foglio di mappa 64 p.lla 300 sub. 553, categoria A/7 - Classe 3 - Consistenza 3 vani - Superficie catastale mq. 50 - Rendita € 286,63. (Allegato B.2 Planimetria catastale)

Si fa presente che il sub. 553 come detto ha come beni comuni non censibili la loggia e la corte esterna di cui al sub. 555; ha inoltre come bene comune non censibile anche la viabilità privata del condominio di cui al sub. 550.

La C.S. Edilizia ed Impiantistica S.r.l. risulta essere piena proprietaria dell’unità immobiliare sub 553.

Confini: Setzu, parti comuni, salvo se altri.

(26)

b. Garage

Si tratta di una unità immobiliare al piano seminterrato con accesso attraverso la viabilità condominiale del complesso scendendo poi dalla rampa e lo spazio di manovra a comune con gli altri garage ubicato in prossimità della piscina condominiale nella parte tergale del complesso edilizio. Si tratta di un locale di altezza 230 cm. ubicato sul fronte destro scendendo dalla rampa di accesso. E’ un box piastrellato e tinteggiato con struttura in cemento armato. Il portone di accesso è metallico; è dotato di impianto elettrico per l’illuminazione condominiale con gli altri garage e magazzini, dotati di contatori divisionali. Si fa presente che non risulta realizzata la parete divisoria con il limitrofo magazzino sempre appartenente alla C.S. Edilizia.

Calcolo delle superfici utili

Garage mq. 18.30

Totale Superficie Utile mq. 18.30 La superficie lorda è invece pari a 21.00 mq.

L’unità immobiliare è censita al Catasto fabbricate del Comune di Scarperia e San Piero al Foglio di mappa 64 p.lla 300 sub. 537, categoria C/6 - Classe 5 - Consistenza 18 mq. - Superficie catastale mq. 21 - Rendita € 64,14. (Allegato B.3 Planimetria catastale)

Nella vendita è da considerare anche quale beni comuni non censibili l’area di manovra sub. 536 a comune con le altre unità del seminterrato e il sub. 550 a comune con altre unità immobiliari del complesso in quanto costituisce la viabilità interna condominiale.

La C.S. Edilizia ed Impiantistica S.r.l. risulta essere piena proprietaria dell’unità immobiliare sub 537.

Confini: C.S. Edilizia e Impiantistica, viabilità comune, salvo se altri.

(27)

c. Magazzino

Si tratta di una unità immobiliare al piano seminterrato con accesso attraverso la viabilità condominiale del complesso scendendo poi dalla rampa e lo spazio di manovra a comune con i garage ubicato in prossimità della piscina condominiale nella parte tergale del complesso edilizio. Si tratta di un locale di altezza 230 cm.

ubicato sul fronte destro scendendo dalla rampa di accesso. E un box piastrellato e tinteggiato con struttura in cemento armato. Il portone di accesso è metallico. E’

dotato di impianto elettrico per l’illuminazione condominiale con gli altri garage e magazzini dotati di contatori divisionali. Si fa presente che non risulta realizzata la parete divisoria con il limitrofo magazzino sempre appartenente alla C.S. Edilizia.

Calcolo delle superfici utili

Magazzino mq. 54.30

Totale Superficie Utile mq. 54.30 La superficie lorda è invece pari a 59.00 mq.

L’unità immobiliare è sentita al Catasto fabbricate del Comune di Scarperia e San Piero al Foglio di mappa 64 p.lla 300 sub. 538, categoria C/2 - Classe 3 - Consistenza 54 mq. - Superficie catastale mq. 59 - Rendita € 264,94. (Allegato B.4 Planimetria catastale)

Nella vendita è da considerare anche quale beni comuni non censibili l’area di manovra sub. 536 a comune con le altre unità del seminterrato e il sub. 550 a comune con altre unità immobiliari del complesso in quanto costituisce la viabilità interna condominiale.

La C.S. Edilizia ed Impiantistica S.r.l. risulta essere piena proprietaria del presente subalterno.

Confini: C.S. Edilizia e Impiantistica, viabilità comune, salvo se altri.

(28)

Di seguito la descrizione delle aree urbane. Si allega per completezza l’elaborato planimetrico (Allegato B.5).

d. Area della Piscina

Si tratta di un’area urbana di 401,00 mq. di superficie ubicata nella parte più estrema del lotto condominiale che ospita la piscina ed i locali tecnici annessi di proprietà di vari condomini. Si tratta di una zona rialzata rispetto alla viabilità condominiale parzialmente piastrellata in pietra ed in parte a prato che ospita una piscina rettangolare di 7x12.00 ml. con gli angoli smussati, accessibile dalla viabilità condominiale attraverso una scala rivestita in pietra e cotto. Si fa presente che sulla parte residuale all’area in prossimità dei garage seminterrati risulta ubicato parte di un impianto fotovoltaico da 10 kw. in uso ad altro condomino. Detto impianto andrà spostato in altro luogo.

Calcolo delle superfici utili

area della piscina mq. 401.00

Totale Superficie Utile mq. 401.00

L’unità immobiliare è censita al Catasto fabbricati del Comune di Scarperia e San Piero al Foglio di mappa 64 p.lla 300 sub. 525, identificata come area urbana, priva di rendita catastale.

Da quanto appurato tale particella risulta essere completamente interclusa. Il passaggio avviene attraverso il limitrofo subalterno 534 ma non è allo stato costituita alcuna servitù di passaggio.

La quota di proprietà della C.S. Edilizia è pari a 37/100 (trentasette centesimi). Gli altri comproprietari sono tutti condomini del compreso edilizio.

Confini: C.S. edilizia ed impiantistica per altri subalterni, salvo se altri.

(29)

e. Area urbana a Giardino

Si tratta di un’area urbana di 757 mq. di superficie ubicata all’angolo sinistro della viabilità condominiale dall’accesso carrabile sulla pubblica via, in prossimità del primo angolo. Si tratta di un’area adibita a resede urbano (giardino privato) in uso alla proprietà di cui al sub. 558. E’ un’area a prato accessibile solo attraverso i cancelli pedonale e carrabile di accesso al resede sub. 558.

Calcolo delle superfici utili

area della piscina mq. 757.00

Totale Superficie Utile mq. 757.00

L’unità immobiliare è censita al Catasto fabbricate del Comune di Scarperia e San Piero al Foglio di mappa 64 p.lla 300 sub. 557, identificata come area urbana, priva di rendita catastale.

Il sub. 550 è un bene comune non censibile del presente subalterno con altre unità immobiliari del complesso del quale costituisce la viabilità interna condominiale.

Confini: Setzu, Sabatini, viabilità comune, salvo se altri.

f. Area ad Orto urbano

Si tratta di un’area urbana di 590 mq. di superficie ubicata all’angolo destro della complesso edilizio in fregio alla viabilità condominiale entrando nella proprietà dalla pubblica via. Si tratta di un’area adibita a orto urbano coltivato da un condomino provo di titolo. L’area è accessibile attraverso un cancello pedonale in prossimità della rampa che portar i garage seminterrati. Si fa presente che sulla parte residuale all’area in prossimità dei garage seminterrati, come nell’area della piscina, risulta ubicato parte di un impianto fotovoltaico da 10 kw. in uso ad alto condomino. Detto impianto andrà spostato in altro luogo.

(30)

Calcolo delle superfici utili

area della piscina mq. 590.00

Totale Superficie Utile mq. 590.00

L’unità immobiliare è sentita al Catasto fabbricate del Comune di Scarperia e San Piero al Foglio di mappa 64 p.lla 300 sub. 535, identificata come area urbana, priva di rendita catastale.

Il sub. 550 è un bene comune non censibile del presente subalterno con altre unità immobiliari del complesso del quale costituisce la viabilità interna condominiale.

Confini: viabilità comune, salvo se altri.

g. Area urbana adibita a parcheggio

Si tratta di un’area urbana di 294 mq. di superficie ubicata in prossimità della piscina e dei garage seminterrati di cui parzialmente costituisce la copertura, all’angolo destro della complesso edilizio in fregio alla viabilità condominiale sub. 550 entrando nella proprietà dalla pubblica via.

Si tratta di un’area parzialmente adibita a parcheggio. L’area è parzialmente chiusa da un muretto intonacato e risulta essere completamente piastrellata in cotto. Si fa presente che sulla parte residuale all’area in prossimità dei garage seminterrati, come nell’area della piscina, risulta ubicato parte di un impianto fotovoltaico da 10 kw. in uso ad altro condomino. Detto impianto andrà spostato in altro luogo.

Calcolo delle superfici utili

area della piscina mq. 294.00

Totale Superficie Utile mq. 294.00

(31)

L’unità immobiliare è censita al Catasto fabbricati del Comune di Scarperia e San Piero al Foglio di mappa 64 p.lla 300 sub. 534, identificata come area urbana, priva di rendita catastale.

Attraverso questo subalterno si accede dalla viabilità condominiale all’area della piscina ed i locali tecnici della piscina sono ubicati in questa particella nell’area in prossimità dell’accesso alla piscina. Non ci sono formalità trascritte circa eventuali diritti di passaggio per l’accesso alla piscina ma la particella della piscina stessa è un fondo intercluso e detta particella costituisce il naturale passaggio andrà quindi regolarizzato il passaggio dei proprietari della piscina attraverso la costituzione di una servitù di passaggio attraverso detta area.

Il sub. 550 è un bene comune non censibile del presente subalterno con altre unità immobiliari del complesso del quale costituisce la viabilità interna condominiale.

Confini: viabilità comune, residua proprietà intestata, salvo se altri.

Tutti i beni oggetto di questo cespite sono venuti in possesso della C.S. Edilizia e Impiantistica con atto del Notaio Ghinassi di Borgo San Lorenzo Rep. 27385 fasc.

6964 registrato a Borgo San Lorenzo il 03.07.2002 al n. 773 serie IV (Allegato B.6).

REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA

Da quanto appurato con ricerche effettuate presso l’ufficio Edilizia provata del Comune di Scarperia e San Piero l’immobile di cui questa unità immobiliare fa parte è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 2003/207 del 18.11.2007 (Allegato B.

7) con la quale iniziava il recupero dell’intero complesso edilizio di Ronzano, successivamente è stata presentata la variante art. 142 L.R. 1/05 n, 2003/207/V01 del 08.10.2005. preliminarmente ora stato richiesto ed approvato il Piano di Recupero dell’intero complesso edilizio presentato in data 31.07.2001 pratica n.

2001/206 approvato definitivamente con Delibera Consiglio Comunale n. 19 del 17.03.2003.

(32)

Il data 14.10.2005 prot. 13322 è stata presentata la certificazione di Abitabilità del complesso Edilizio (Allegato B.8).

Per la sistemazione delle opere esterne del complesso edilizio è stata presentata la Concessione Edilizia n. 2004/226 in data 25.09.2004 prot. 13289 rilasciata in data 02.12.2004 (Allegato B.9), successivamente in data 09.02.2006 al prot. 1951 è stata presentata la Variante finale n. 2004/226/V01 che però non è accettata dal Comune (Allegato B.10) che invia a predisporre sanatoria; in data 13.06.2004 viene poi richiesto il Permesso a Costruire in Sanatoria per regolarizzare una serie di difformità nelle opere esterne (Permesso a Costruire 2006/140 rilasciato il 07.10.2006) (Allegato B.11). Con queste pratiche edilizie viene realizzato e poi sanato quanto realizzato come opere esterne al Complesso edilizio di Ronzano, con particolare riferimento alla realizzazione dei Garage, dei posti auto e della piscina condominiali.

Analizzando lo stato di fatto e confrontandolo con le planimetrie disponibili relative all’ultima pratica edilizia per ogni lotto del cespite si evidenzia quanto segue:

a. Appartamento

L’unità immobiliare è catastalmente identificata ma a livello urbanistico invece le stanze rientrano nell’appartamento limitrofo di cui ai subb. 558 e 559. Tale irregolarità è sanabile, per farlo occorre frazionare urbanisticamente l’immobile di cui fa parte creando una nuova unità immobiliare oltre a piccole rettifiche sulle murature interne (vedi antibagno attualmente non realizzato ma non necessario se la stanza di accesso verrà adibita a camera), occorre poi “staccare” sia l’impianto elettrico che quello dell’acqua e di riscaldamento posizionato una apposita caldaia per l’acqua calda. Occorre poi eliminare la cucina attualmente ubicata all’esterno nell’area a comune con l’appartamento limitrofo ed occorre inoltre realizzare un angolo cottura nel locale soggiorno inoltre è da sanare anche la presenza della finestra nel locale soggiorno. Occorre inoltre sanare la presenza della “cantina”

(33)

ubicata nella loggia quindi a comune con il sub. 559. Il sottoscritto dopo vari incontri con gli uffici competenti e valutando le opere ed i lavori da realizzare stima in una cifra pari ad almeno € 25.000,00 l’importo da stanziare per porre rimedio a tutte le difformità fra lavori, oblazioni e spese tecniche.

b. Garage

Per quanto concerne questa unità immobiliare occorre realizzare il muro divisorio con il Magazzino. Si valuta l’importo per la regolarizzazione del tutto nella cifra onnicomprensiva di € 1.000,00 considerando il fatto che la spesa dove essere divisa con il limitrofo magazzino, a carico del presente lotto sarà pari ad € 500,00.

c. Magazzino

Per quanto concerne questa unità immobiliare occorre realizzare il muro divisorio con il Garage. Si valuta l’importo per la regolarizzazione del tutto nella cifra

FINESTRA ESISTENTE

(34)

onnicomprensiva di € 1.000,00 considerando il fatto che la spesa dove essere divisa con il limitrofo garage, a carico del presente lotto sarà pari ad € 500,00.

d. Area della Piscina

Per quanto concerne questo punto non vi sono irregolarità urbanistiche da sanare.

e. Area urbana a Giardino

Per quanto concerne questo punto non vi sono irregolarità urbanistiche da sanare.

f. Area ad Orto Urbano

Per quanto concerne questo punto non vi sono irregolarità urbanistiche da sanare.

g. Area urbana adibita a parcheggio

Per quanto concerne questo punto non vi sono irregolarità urbanistiche da sanare ma occorrerà prevedere la costituzione di una servitù passiva di passaggio a favore dei proprietari del subalterno della Piscina sub. 525. Si stima la costituzione della predetta servitù in una cifra indicativa di € 4.000,00 comprensiva delle spese tecniche e notarili oltre che delle imposte.

VERIFICA ESISTENZA FORMALITÀ PRESSO LA CONSERVATORIA

Dai documenti reperiti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze in data 22.08.2016 relativamente alla società esecutata, in riferimento ai beni del cespite di Ronzano risultano le seguenti formalità pregiudizievoli (trascrizioni o iscrizioni) (Allegato B.12):

(35)

a. Appartamento

Iscrizione Contro n. 837 R.P. del 31.01.2008 (R.G. 4381)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario con atto Notaio Poma Rep. 228075 Fasc. 7154 del 24.01.2008.

Trascrizione a Favore e Contro n. 5757 R.P. del 05.03.2008 (R.G. 9088)

Trasformazione di società derivante da atto Notaio Poma Rep. 228159 Fasc. 7217 del 27.02.2008.

Iscrizione Contro n. 6059 R.P. del 19.12.2014 (R.G. 38144)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale soggetto debitore con atto Notaio Meucci Rep. 1637 Fasc. 1125 del 15.12.2014.

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

b. Garage

Annotazione Contro n. 2835 R.P. del 14.03.2007 (R.G. 12564)

Annotazione a Iscrizione - restrizione di beni derivante da atto Notaio Ghinassi Rep.

32884 del 20.03.2006. Formalità di riferimento: Iscrizione n. 5537 del 2002.

Iscrizione Contro n. 837 R.P. del 31.01.2008 (R.G. 4381)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario con atto Notaio Poma Rep. 228075 Fasc. 7154 del 24.01.2008.

(36)

Trascrizione a Favore e Contro n. 5757 R.P. del 05.03.2008 (R.G. 9088)

Trasformazione di società derivante da atto Notaio Poma Rep. 228159 Fasc. 7217 del 27.02.2008.

Iscrizione Contro n. 6059 R.P. del 19.12.2014 (R.G. 38144)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale soggetto debitore con atto Notaio Meucci Rep. 1637 Fasc. 1125 del 15.12.2014.

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

c. Magazzino

Annotazione Contro n. 2835 R.P. del 14.03.2007 (R.G. 12564)

Annotazione a Iscrizione - restrizione di beni derivante da atto Notaio Ghinassi Rep.

32884 del 20.03.2006. Formalità di riferimento: Iscrizione n. 5537 del 2002.

Iscrizione Contro n. 837 R.P. del 31.01.2008 (R.G. 4381)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario con atto Notaio Poma Rep. 228075 Fasc. 7154 del 24.01.2008.

Trascrizione a Favore e Contro n. 5757 R.P. del 05.03.2008 (R.G. 9088)

Trasformazione di società derivante da atto Notaio Poma Rep. 228159 Fasc. 7217 del 27.02.2008.

Iscrizione Contro n. 6059 R.P. del 19.12.2014 (R.G. 38144)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale

(37)

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

d. Area della Piscina

Trascrizione Contro n. 21265 R.P. del 29.07.2005 (R.G. 32354)

Compravendita derivante da atto Notaio Ghinassi Rep. 32109 Fasc. 9595 del 27.07.2005. Soggetto venditore.

Trascrizione Contro n. 33517 R.P. del 28.11.2005 (R.G. 51848)

Compravendita derivante da atto Notaio Cudia Rep. 24641 Fasc. 11204 del 18.11.2005. Soggetto venditore.

Trascrizione Contro n. 34407 R.P. del 07.12.2005 (R.G. 54003)

Compravendita derivante da atto Notaio Caltabiano Rep. 34005 Fasc. 12473 del 01.12.2005. Soggetto venditore.

Trascrizione Contro n. 8813 R.P. del 04.04.2006 (R.G. 16246)

Compravendita derivante da atto Notaio Ghinassi Rep. 32908 Fasc. 10105 del 24.03.2006. Soggetto venditore.

Annotazione Contro n. 9883 R.P. del 01.09.2006 (R.G. 47300)

Annotazione a Iscrizione - restrizione di beni derivante da atto Notaio Ghinassi Rep.

32108 del 27.07.2005. Formalità di riferimento: Iscrizione n. 5537 del 2002.

Trascrizione a Favore e Contro n. 5757 R.P. del 05.03.2008 (R.G. 9088)

Trasformazione di società derivante da atto Notaio Poma Rep. 228159 Fasc. 7217 del 27.02.2008.

(38)

Trascrizione Contro n. 9666 R.P. del 15.04.2008 (R.G. 14976)

Compravendita derivante da atto Notaio Poma Rep. 228235 Fasc. 7272 del 08.04.2008. Soggetto venditore.

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

e. Area urbana a Giardino

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

f. Area ad Orto Urbano

Trascrizione a Favore e Contro n. 5757 R.P. del 05.03.2008 (R.G. 9088)

Trasformazione di società derivante da atto Notaio Poma Rep. 228159 Fasc. 7217 del 27.02.2008.

Iscrizione Contro n. 6059 R.P. del 19.12.2014 (R.G. 38144)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale soggetto debitore con atto Notaio Meucci Rep. 1637 Fasc. 1125 del 15.12.2014.

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

(39)

g. Area urbana adibita a parcheggio

Annotazione Contro n. 9883 R.P. del 01.09.2006 (R.G. 47300)

Annotazione a Iscrizione - restrizione di beni derivante da atto Notaio Ghinassi Rep.

32108 del 27.07.2005. Formalità di riferimento: Iscrizione n. 5537 del 2002.

Trascrizione a Favore e Contro n. 5757 R.P. del 05.03.2008 (R.G. 9088)

Trasformazione di società derivante da atto Notaio Poma Rep. 228159 Fasc. 7217 del 27.02.2008.

Iscrizione Contro n. 6059 R.P. del 19.12.2014 (R.G. 38144)

Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario quale soggetto debitore con atto Notaio Meucci Rep. 1637 Fasc. 1125 del 15.12.2014.

Trascrizione a Favore e Contro n. 11946 R.P. del 16.05.2016 (R..G. 17766) Sentenza dichiarativa di Fallimento (atto del Tribunale di Firenze Rep. 2078/2016 del 03.05.2016.

Si fa presente che è stato richiesto all’amministratore del Condominio un resoconto delle spese eventualmente dovute dalla C.S. edilizia e impiantistica. Allo stato basandosi sull’ultimo bilancio consuntivo la società è debitrice del condominio per una cifra complessiva pari ad € 3.612,89 (allegato B.13)

Analizzando le tabelle millesimali per cercare di capire come ripartire fra i vari lotti il presente consuntivo secondo i millesimi emerge che la C.S. dal consuntivo possiede beni per 85,80 millesimi. Dalle tabelle millesimali però i beni ad oggi intestati alla società sono solo le tre unità immobiliari e precisamente l’appartamento che “pesa”

73,52 millesimi, il magazzino (erroneamente indicato come garage) riporta 9,18 millesimi mentre il garage conta per 3,10 millesimi. Nei millesimi dell’appartamento compare anche la quota dell’Area urbana a Giardino (punto e. del presente cespite)

(40)

Le altre aree non riportano millesimi. Nella tabella millesimale relativa alla piscina alla C.S. Edilizia sommano 5 quote su 11 derivate dalla mancata vendita delle quota ad alcuni condomini non interessati. Inoltre dal consuntivo dell’amministratore risulta che la C.S. edilizia paga per il mantenimento della piscina 5 quote su 11. Il valore di proprietà è pari a 37/100 della particella della piscina. Sempre dalle tabelle millesimali, in specifico la tabella C, che regola i millesimi della piscina le quote sono sempre 5 su 11. Dal consuntivo si rileva però che la sig.ra Setzu non “paga le quote per la piscina mentre compare nelle tabelle millesimali, viceversa i sigg.ri Sabatini R.

e Paoli J. pagano la quota piscina ma non sono riportati nelle tabelle millesimali ma compaiono fra i comproprietari. Inoltre sempre dal Consuntivo emerge che la C.S.

ed altri due condomini non pagano le quote relative alla tabella per la manutenzione ordinaria. Tutto questo per significare che a mio avviso, stante i documenti reperiti, sono palesemente da rivedere le tabelle millesimali.

DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI E DELLE AREE URBANE Il metodo più idoneo alla determinazione del valore di mercato delle unità immobiliari di cui trattasi è la stima sintetico-comparativa, che viene effettuata attraverso il confronto del bene in oggetto con immobili simili trattati in zona. Il valore viene determinato per ogni mq., tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene. Per la valutazione si è considerata la superficie lorda così come definita dal D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138.

Nel predetto D.P.R. nell’allegato C la determinazione de:

“La superficie catastale è data dalla somma:

a. della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b. della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 percento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti;

(41)

c. della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti…

d. della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite.”

Per il calcolo della superficie lorda si è tenuto conto di quanto rilevato direttamente e quanto riportato sulle planimetrie catastali reperite.

a. Appartamento

Totale superficie ragguagliata abitazione mq. 54,70

Il sottoscritto ha effettuato opportune ricerche di mercato sia consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio (valori OMI primo semestre 2016 (l’ultimo disponibile) per le abitazioni compresi fra €/mq. 1.500,00 e

€/mq. 2.300,00) sia informandosi presso alcune agenzie immobiliari operanti nella zona del Mugello, poi tenuto conto delle condizioni del comprensorio in cui ricade l’immobile, delle caratteristiche dell’immobile stesso, quali la consistenza, desunta dal rilievo planimetrico, la distribuzione interna, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e quanto altro influente sulla stima; considerato poi che il mercato immobiliare attualmente presenta risultati tendenzialmente negativi come volume di vendite, si ritiene che il più probabile valore attuale di mercato dell’immobile oggetto di perizia di €/mq. 1.800,00; e pertanto avremo il seguente valore:

Superficie totale ragguagliata mq. 54,70

Valore di mercato abitazione 54.70 mq. x € 1.800,00 = € 98.460,00 Valore complessivo del cespite libero € 98.000,00

(42)

Spesa per la sanatoria e lavori € 25.000,00

Valore di mercato del cespite arrotondato libero € 73.000,00

Considerato che l’immobile è occupato con regolare contratto di locazione con prima scadenza 03.08.2019 più altri 4 anni se non viene disdetto almeno 6 mesi prima della scadenza. Si considera un deprezzamento dovuto alla locazione pari al 20% avremo quindi 58.400,00

Valore immobile occupato € 58.000,00

c. Prezzo a base d’asta

Per quanto riguarda il più conveniente prezzo a base d’asta, in base ai calcoli effettuati e tenuto conto:

- della diversa modalità di pagamento rispetto alla trattativa privata, - del pagamento in contanti e dei depositi per partecipare,

- dei tassi d’interesse praticati da banche e istituti finanziari, - della difficoltà di accesso e visita all’immobile,

tutto ciò premesso, si ritiene di dover applicare un abbattimento del valore di mercato (€ 58.000) pari al 15% quindi si avrà:

Prezzo base d’asta: € 49.300,00

arrotondando si avrà il prezzo base d'asta pari a:

Valore base asta del cespite

€ 50.000,00 (cinquantamila/00 euro)

b. Garage

Superficie lorda pari a 21.00 mq.

(43)

Da indagini e da opportune ricerche di mercato sia consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio sia sentendo agenzie immobiliari operanti nella zona, i prezzi di vendita dei garage oscillano fra €/mq. 700 e €/mq.

900,00, poi tenuto conto delle condizioni del comprensorio in cui ricade l’immobile, delle caratteristiche dell’immobile stesso, quali la consistenza, desunta dal rilievo planimetrico, la distribuzione interna, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e quanto altro influente sulla stima; considerato poi che il mercato immobiliare attualmente presenta risultati tendenzialmente negativi come volume di vendite, si ritiene che il più probabile valore attuale di mercato dell’immobile oggetto di perizia di €/mq. 600,00; e pertanto avremo il seguente valore:

Superficie totale ragguagliata mq. 21,00

Valore di mercato 21,00 mq. x € 600,00 = € 12.600,00

Valore complessivo del cespite libero € 12.600,00

Spesa per la sanatoria e lavori € 500,00

Valore di mercato del cespite arrotondato € 12.000,00

Prezzo a base d’asta

Si ritiene di dover applicare un abbattimento del valore di mercato (€ 12.000) pari al 20% quindi si avrà:

Prezzo base d’asta: € 9.600,00

arrotondando si avrà il prezzo base d'asta pari a:

Valore base asta del cespite

€ 9.500,00 (novemilacinquecento/00 euro)

c. Magazzino

Superficie lorda pari 59.00 mq.

(44)

Da indagini e da opportune ricerche di mercato sia consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio sia sentendo agenzie immobiliari operanti nella zona, i prezzi di vendita dei magazzini oscillano fra €/mq. 400 e €/

mq. 500,00, poi tenuto conto delle condizioni del comprensorio in cui ricade l’immobile, delle caratteristiche dell’immobile stesso, quali la consistenza, desunta dal rilievo planimetrico, la distribuzione interna, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e quanto altro influente sulla stima; considerato poi che il mercato immobiliare attualmente presenta risultati tendenzialmente negativi come volume di vendite, si ritiene che il più probabile valore attuale di mercato dell’immobile oggetto di perizia di €/mq. 350,00; e pertanto avremo il seguente valore:

Superficie totale ragguagliata mq. 59,00

Valore di mercato 59,00 mq. x € 350,00 = € 20.650,00

Valore complessivo del cespite libero € 20.500,00

Spesa per la sanatoria e lavori € 500,00

Valore di mercato del cespite arrotondato € 20.000,00

Prezzo a base d’asta

Si ritiene di dover applicare un abbattimento del valore di mercato (€ 20.000) pari al 20% quindi si avrà:

Prezzo base d’asta: € 16.000,00

arrotondando si avrà il prezzo base d'asta pari a:

Valore base asta del cespite

€ 16.000,00 (sedicimila/00 euro)

(45)

d.

Area della Piscina

Da indagini e da opportune ricerche di mercato sentendo agenzie immobiliari operanti nella zona, le piscine nella globalità con caratteristiche ed ubicazioni simili sono valutati intorno a € 50.000,00, considerando anche le caratteristiche dell’immobile, le peculiarità della zona e pertanto avremo il seguente valore:

Quota di proprietà della C.S. Edilizia e Impiantistica 37/100. Si considera per un valore pari 1/7 in quanto sette sono gli utilizzatori come si deduce dal consuntivo dell’amministratore del condominio ma in realtà dalle tabelle millesimali e di proprietà gli utilizzatori sono 8, ad avviso dello scrivente quindi è corretto indicare come quota di valore la quota derivante dagli utilizzatori quindi considerando sette quote si avrà:

Valore di mercato 50.000,00 mq. x 37/100 = € 18.500,00 Valore del cespite considerando la quota di utilizzo € 7.142,86

Valore di mercato del cespite arrotondato € 7.000,00

Prezzo a base d’asta

Si ritiene di dover applicare un abbattimento del valore di mercato (€ 7.000,00) pari al 15% quindi si avrà:

Prezzo base d’asta: € 5.950,00

arrotondando si avrà il prezzo base d'asta pari a:

Valore base asta del cespite

€ 5.500,00 (cinquemilacinquecento/00 euro)

e. Area urbana a Giardino Area urbana pari a 757,00 mq.

(46)

Da indagini e da opportune ricerche di mercato sia consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio sia sentendo agenzie immobiliari operanti nella zona, tenuto conto anche dei valor agricoli medi della provincia di Firenze (anno 2014 gli ultimi disponibili) valutano i giardini in € 70.359,00 all’ettaro pari a € 7,03 al mq. Per la formulazione del prezzo va tenuto conto però dell’appetibilità e della fruibilità, si ritine quindi congruo un prezzo di €/mq. 6,00

Superficie totale mq. 757,00

Valore di mercato 757,00 mq. x €/mq. 6.00 = € 4.542,00

Valore di mercato del cespite arrotondato € 4.500,00

Prezzo a base d’asta

Si ritiene di dover applicare un abbattimento del valore di mercato (€ 4.500,00) pari al 20% quindi si avrà:

Prezzo base d’asta: € 3.600,00

arrotondando si avrà il prezzo base d'asta pari a:

Valore base asta del cespite

€ 3.500,00 (tremilacinquecento/00 euro)

f. Area ad Orto Urbano Area urbana pari a 590,00 mq.

Da indagini e da opportune ricerche di mercato sia consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio sia sentendo agenzie immobiliari operanti nella zona, tenuto conto anche dei valor agricoli medi della provincia di Firenze (anno 2014 gli ultimi disponibili) valutano i giardini in € 32.540,00 all’ettaro pari a € 3,25 al mq. Per la formulazione del prezzo va tenuto conto però dell’appetibilità e della fruibilità, si ritine quindi congruo un prezzo di €/mq. 3,00.

Riferimenti

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