Esecuzione Forzata XXXXX contro XXXXX

TRIBUNALE DI LECCE

IMMOBILIARE

Esecuzione Forzata

XXXXX

contro

XXXXX

N. Gen. Rep. 000630/15

Giudice Dr.

CAROLINA ELIA

ELABORATO PERITALE

Tecnico incaricato: Ing. Francesca Cancelli iscritto all'Albo della provincia di Lecce al N. 2857

iscritto all'Albo del Tribunale di Lecce

C.F. CNCFNC78R43E815B- P.Iva 04475740751

con studio in Maglie (Lecce) via P.Piemonte 8 telefono: 3206018649

email: francescacancelli@yahoo.it

Heimdall Studio - www.hestudio.it

.

Beni in Supersano (Lecce) via Cesare Vanini 88 - via Trento

Lotto 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

C:\Users\Francesca\AppData\Local\Temp\tmpA64A.tmp.hestemporaneo C:\Users\Francesca\AppData\Local\Temp\tmp2BDA.tmp.hestemporaneo

Relazione lotto 001 creata in data 30/04/2017 Codice documento: E067-15-000630-001

A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Supersano (Lecce) via Cesare Vanini 88 - via Trento.

Composto da L'immobile si compone di tre piani fuori terra. L'ingresso principale si affaccia su via Cesare Vanini. I tre piani ed il piano copertura sono collegati internamente da una scala e sono cosi distribuiti internamente:

piano terra: ingresso, soggiorno, cucina, bagno e camera da letto. Una chiostrina interna permette di garantire il corretto rapporto aero illuminante dei locali di servizio;

piano primo: distributori, bagno e tre camere da letto;

piano interrato: deposito, posto auto e vano tecnico.

Una scala esterna, prospiciente su via Trento, collega l'asse stradale con il piano primo.

Una rampa carrabile collega via Trento col piano interrato.

posto al piano T+1+S1 sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 0

Identificato in catasto:

- fabbricati: foglio 27 mappale 1656 subalterno 1, categoria A/3, classe 3, superficie catastale 208 mq, composto da vani 10 vani, posto al piano T-1, - rendita: € 418,33.

Coerenze: p.lla 649 - proprietà XXXXX;

p.lla 926 - proprietà XXXXX + XXXXX;

p.lla 651 - proprietà XXXXX;

p.lla 653 - proprietà XXXXX + XXXXX (+5);

- fabbricati: foglio 27 mappale 1656 subalterno 2, categoria C/6, classe 2, superficie catastale 103 mq, composto da vani 97 mq, posto al piano S1, - rendita: € 120,23.

A.1. Cantina:

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Caratteristiche zona: centrale residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi buoni.

la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali le attrazioni paesaggistiche presenti sono: il centro abitato sorge ai piedi delle Serre Salentine, uno dei paesaggi più incontaminati e suggestivi del Salento..

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato da XXXXX +XXXXX in qualità di proprietario del bene vedi allegato 1

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Pignoramento a favore di XXXXX contro XXXXX in data 28/10/2015 ai nn. 30559 gen. e 24034 part. - vedi allegato 4.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico:

Atto di Asservimento a favore del mappale 650 foglio 27 nel comune di SUPERSANO per una superficie di 150 a firma di not. XXXXX in data 10/05/1985 ai nn. 1299 rep. e 622 gen. - vedi allegato 4.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni:

Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo a favore di XXXXX, contro XXXXX, a firma di not. XXXXX in data 12/10/2009 ai nn. rep. 19689 racc. 6928 registrato a Casarano in data 12/10/2009 ai nn. n. 2493 importo ipoteca: € 100.000,00

importo capitale: € 50.000,00 vedi allegato 4.

4.2.2. Pignoramenti:

Pignoramento a favore di XXXXX contro XXXXX in data 28/10/2015 ai nn. 30559 gen. e 24034 part. - vedi allegato 4.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna

4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti difformità: All'interno dell'immobile sono state riscontrate delle difformità, per cui è stata richiesta una concessione in sanatoria, valida, ma mai ritirata. Rispetto al progetto di sanatoria, all'interno dell'immobile sono stati evidenziati ulteriori difformità interne.

In particolare, la chiostrina interna, progettata per apportare il giusto ricambio di aria naturale ad alcuni locali, è stata chiusa in copertura da una lastra in policarbonato. Tale lastra va rimossa, al fine di garantire l'agibilità dei locali.

regolarizzabili mediante Concessione Edilizia in Sanatoria (art 36 del Dpr.380/2001)

rimozione copertura : € 250,00 pratica sanatoria: € 3.000,00 Oneri totali: € 3.250,00 4.3.2. Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti difformità: la planimetria catastale è difforme con lo stato dei luoghi (sono state riscontrate lievi difformità interne). regolarizzabili mediante pratica docfa da presentare c/o l'Agenzia del Territorio. vedi allegato 5 pratica Agenzia del Territorio: € 1.000,00

Oneri totali: € 1.000,00

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 1.100,00

Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute

al momento della perizia: € 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

vedi allegato 3

6.1 Attuali proprietari:

XXXXX proprietario dal 06/04/2003 ad oggi in forza di ricongiungimento usufrutto certificato di morte n.19127.1/2009

6.2 Precedenti proprietari:

XXXXX (nudo proprietario) + XXXXX e XXXXX (usufruttuari) proprietario dal 04/01/1993 al 06/04/2003 in forza di atto di donazione a firma di not. XXXXX in data 04/01/1983 ai nn. 65805 rep. registrato a Lecce in data 24/01/1983 ai nn. 1448 trascritto a Agenzia del Territorio - Conservatoria RR.II: in data 03/02/1983 ai nn. 4662 gen. e 4260 part.

7. PRATICHE EDILIZIE:

vedi allegato 2

P.E. n. DENUNCIA DI OPERE EDILI per lavori di AMPLIAMENTO DI CASA AD USO DI CIVILE ABITAZIONE Autorizzazione edilizia presentata in data 11/03/1967 rilasciata in data 17/03/1967

P.E. n. CONC. DI COSTR. n.35/1985 (prat.6/85) per lavori di RISTRUTTURAZIONE STATICA ED AMPLIAMENTO PER ALLOGGIO DUPLEX DI UNA CASA DI CIVILE ABITAZIONE Concessione Edilizia presentata in data 04/02/1985- n. prot. 513 rilasciata in data 03/06/1985

P.E. n. CONC. DI COSTR. N.3/91 (prat. 2/91) per lavori di DEMOLIZIONE E RISOTRUZIONE PARZIALE DI UNA CASA DI CIVILE ABITAZIONE Concessione Edilizia presentata in data 08/01/1991- n. prot. 48 rilasciata in data 01/03/1991

P.E. n. SANATORIA PER ABUSI EDILIZI per lavori di SANATORIA PER AMPLIAMENTO PIANO INTERRATO E DIVERSA DISTRIBUZIONE INTERNA LUNGO I PIANI RIALZATO E PRIMO Condono Edilizio tratto dalla legge 47/85 presentata in data 01/07/1995- n. prot. 1030 Gli oneri sono stati corrisposti al Comune di competenza, ma il permesso di Costruire in Sanatoria non è mai stato ritirato da parte della proprietà. Pertanto la pratica risulta comunque valida dal punto di vista amministrativo.

Descrizione

appartamento

A

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Supersano (Lecce) via Cesare Vanini 88 - via Trento.

Composto da L'immobile si compone di tre piani fuori terra. L'ingresso principale si affaccia su via Cesare Vanini. I tre piani ed il piano copertura sono collegati internamente da una scala e sono cosi distribuiti internamente:

piano terra: ingresso, soggiorno, cucina, bagno e camera da letto. Una chiostrina interna permette di garantire il corretto rapporto aero illuminante dei locali di servizio;

piano primo: distributori, bagno e tre camere da letto;

piano interrato: deposito, posto auto e vano tecnico.

Una scala esterna, prospiciente su via Trento, collega l'asse stradale con il piano primo.

Una rampa carrabile collega via Trento col piano interrato.

posto al piano T+1+S1 sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 0

Identificato in catasto:

- fabbricati: foglio 27 mappale 1656 subalterno 1, categoria A/3, classe 3, superficie catastale 208 mq, composto da vani 10 vani, posto al piano T-1, - rendita: € 418,33.

Coerenze: p.lla 649 - proprietà XXXXX;

p.lla 926 - proprietà XXXXX + XXXXX;

p.lla 651 - proprietà XXXXX;

p.lla 653 - proprietà XXXXX + XXXXX (+5);

- fabbricati: foglio 27 mappale 1656 subalterno 2, categoria C/6, classe 2, superficie catastale 103 mq, composto da vani 97 mq, posto al piano S1, - rendita: € 120,23.

L'edificio è stato costruito nel 1985-1995.

L'unità immobiliare è identificata con il numero 88 di interno, ha un'altezza interna di circa 270 cm.

Destinazione urbanistica:

Nel piano di fabbricazione vigente: in forza di delibera n 2418 del 14.12.1978 e n.2518 del 20.01.1979 l'immobile è identificato nella zona zona B - Edilizia Esistente di Completamento Norme tecniche ed indici: indi. di fabbr. fond. 5 mc/mq;

Rc 70%;

vedi allegato 6

Destinazione Parametro Valore

reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente

residenziale Sup. reale lorda 200,00 1,00 200,00

cortile Sup. reale lorda 8,00 0,10 0,80

porticato Sup. reale lorda 16,25 0,35 5,69

balconi Sup. reale lorda 34,44 0,25 8,61

Sup. reale lorda 258,69 215,10

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Strutture verticali: materiale: c.a., condizioni: buone.

Travi: materiale: c.a., condizioni: buone.

Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e completamento in opera, condizioni: buone.

Copertura: tipologia: a terrazzo, materiale: c.a., condizioni: buone.

.

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, condizioni:

buone.

Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone.

Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.

.

Impianti:

Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, condizioni: sufficienti.

Elettrico: tipologia: sottotraccia, condizioni: buone.

Fognatura: tipologia: separata, recapito: collettore o rete comunale, condizioni:

buone.

Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, condizioni: buone.

Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: buone.

.

Accessori:

A.1. Cantina:

è posto al piano S1.

Sviluppa una superficie complessiva di 146 (lorda)

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1. Criterio di Stima

La metodologia utilizzata è quella diretta, basata sulla comparazione, applicabile quando si verificano una serie precisa di condizioni al contorno, quali l'esistenza di beni similari al bene da stimare, la dinamicità del mercato immobiliare omogeneo del bene da stimare e la conoscenza dei prezzi di mercato di beni similari risalenti ad un periodo prossimo a quello di stima. La metodologia diretta si esplica mediante il metodo comparativo. Le fonti esaminate per l'individuazione di un valore a metro quadro di superficie commerciale sono state le fonti indirette (banca dati dell'Agenzia del Territorio - OMI)

8.2. Fonti di informazione

Catasto di LECCE, Conservatoria dei Registri Immobiliari di LECCE, ufficio tecnico di SUPERSANO, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

8.3. Valutazione corpi A. appartamento

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:

Destinazione Superficie

equivalente Valore unitario valore complessivo

residenziale 200,00 € 600,00 € 120.000,00

cortile 0,80 € 600,00 € 480,00

porticato 5,69 € 600,00 € 3.412,50

balconi 8,61 € 600,00 € 5.166,00

215,10 € 129.058,50

- Valore corpo: € 129.058,50

- Valore accessori: € 55.000,00

- Valore complessivo intero: € 184.058,50

- Valore complessivo diritto e quota: € 184.058,50

Riepilogo:

ID Immobile Superficie

lorda

Valore intero medio

ponderale Valore diritto e quota A appartamento con

annesso cantina. 0 € 184.058,50 € 184.058,50

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio

anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: € 27.608,77 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 4.250,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico

dell'acquirente: Nessuna

8.5. Prezzo base d'asta del lotto

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o

catastale a carico della procedura: € 156.449,72

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o

catastale a carico dell'acquirente: € 152.199,72

.

il perito Ing. Francesca Cancelli