TRIBUNALE DI NOVARA. PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE n. 104/2018. Promosso da. Unicredit S.p.A. Contro. XXXXX Xxxxxxx

TRIBUNALE DI NOVARA

PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE

n. 104/2018

Promosso da

Unicredit S.p.A.

Contro

XXXXX Xxxxxxx

GIUDICE ESECUZIONE

Dott.ssa Xxxxxxxxx XXXXXXXX

Elaborato Peritale

Tecnico incaricato: geom. Xxxxx Xxxxi con studio in Via Xxx Xxxxxxxxxx xx Xxxxx x - XXXXXX

e-mail: xxxxxxxxxi@vxxxxxxx.x PEC: xxxxxxxxxxx@xxxxxx.xx C.F. XXX XXX XXXXX XXXXX

iscritto all'Albo della provincia di Novara al N. XXXX iscritto all'Albo del Tribunale di Novara

INDICE

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA ... 2

1..1. DESCRIZIONEGENERALEDELL‟EDIFICIOEDUBICAZIONE ... 2

1..2. QUOTADIPOSSESSODELPIGNORAMENTO ... 5

1..3. DESCRIZIONEDEIBENIOGGETTODELLAPERIZIA ... 5

1..1. IDENTIFICATIVICATASTALI ... 8

1..2. COERENZE ... 9

1..3. ALTREINFORMAZIONIPERL‟ACQUIRENTE... 9

2. STATO DI OCCUPAZIONE E DI UTILIZZO ... 10

3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 10

4. GIUDIZIO CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZIA E CATASTALE ... 11

4..1. CONFORMITA‟URBANISTICA-EDILIZIA ... 11

4..2. CONFORMITA‟CATASTALE ... 11

5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 11

6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE... 13

7. VALUTAZIONE DEL LOTTO ... 14

7..1. CRITERIDISTIMA ... 15

7..2. FONTIDIINFORMAZIONE ... 16

7..3. ADEGUAMENTIECORREZIONIDISTIMA ... 16

7..4. GIUDIZIODICOMODADIVISIBILITÀEFORMAZIONELOTTI ... 17

7..5. PREZZOBASED'ASTA ... 17

7..6. CONCLUSIONI ... 18

Comune di CASALINO Via Mincio n. 22

ABITAZIONE, RIPOSTIGLI/CASSERI e TERRENI

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA

1. 1 - DESCRIZIONE GENERALE DELL’EDIFICIO ED UBICAZIONE

Gli immobili oggetto di perizia sono nel comune di Casalino (NO) via Mincio n 22 e comprendono un'abitazione con casseri di pertinenza e due terreni utilizzato ad orto.

Abitazione composta da locali al piano terra e primo ed è ricompresa in un fabbricato a cortina, con antistante ripostigli e sovrastanti casseri, nel comune di Casalino (NO) via Mincio n 22.

La struttura portante del fabbricato è in muratura di mattoni in laterizio, il manto di copertura è tegole di laterizio.

L‟epoca di costruzione dell‟intero fabbricato risale agli anni „30/'40.

La zona, periferica, è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Terreni, in adiacenza al confine sud dei ripostigli/casseri, hanno una superficie complessiva di 270 m².

La zona, periferica, è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

stradario e localizzazione

foto aerea della zona

foto del fabbricato

foto dei casseri/ripostigli

1. 2 - QUOTA DI POSSESSO DEL PIGNORAMENTO

Proprietario per la quota 1/1 XXXXX Xxxxxxx, con atto di compravendita a rogito dott. Xxxxxxxxx Xxxxxx, Notaio in Novara, in data 20.11.2007, repertorio nn.

257899/38328, trascritto presso l‟Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Novara, Servizi di Pubblicità Immobiliare, in data 22.11.2007 ai nn. 25434/14956.

1. 3 - DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA PERIZIA

Gli immobili oggetto di pignoramento sono costituiti da un'abitazione con casseri di pertinenza e due terreni ad uso agricolo

Abitazione:

composta da locali al piano terra e primo di un fabbricato a cortina, con accesso diretto dalla corte e composto al piano terra da ingresso, soggiorno/cucina, camera da letto e bagno; al piano primo, raggiungibile sia da scala a chiocciola ricavata internamente sia attraverso il ballatoio esterno composto da una camera da letto ed un locale ad uso ripostiglio.

Le superfici, calcolate graficamente sulla base della planimetria catastale, sono le seguenti:

- superficie lorda complessiva dei piani terra e primo: 109 mq circa;

- superficie calpestabile dei piani terra e primo: 86 mq circa.

L‟altezza interna del piano terra è di 3,00 mt, del piano primo 2,70 mt.

E' presente un balcone/ballatoio per una superficie complessiva di circa 11 mq.

L'appartamento presenta finiture mediocri per la tipologia di alloggio, con pavimenti in piastrelle di graniglia di marmo e di ceramica nei locali al piano primo e nel locale bagno; nel bagno inoltre le pareti sono rivestite con piastrelle di ceramica. I serramenti sono in legno con vetro singolo con senza scuri interni unicamente sulla finestra al piano terra lato nord, le porte interne sono in legno tamburato e vetro mentre all‟ingresso è presente una porta in legno.

L‟unità è dotata dei principali impianti: idrico, sanitario, elettrico parzialmente sottotraccia, con impianto di riscaldamento a stufa a bombole di gas metano e acqua calda con bollitore elettrico.

Lo stato di manutenzione e conservazione sono mediocri per la tipologia di alloggio.

Documentazione fotografica abitazione Piano terra

cucina soggiorno

camera da letto bagno

Piano primo

camera da letto camera da letto

ripostiglio ripostiglio

Accessori di pertinenza

All‟abitazione principale sono annesse due pertinenze distaccate composte da casseri in muratura, composti al piano terra dal locali ad uso pollaio (ora in disuso) e ad uso ripostiglio, mentre il piano primo ha destinazione a casseri aperti.

Le superfici, calcolate graficamente sulla base della planimetria catastale, sono le seguenti:

- superficie lorda complessiva: 36 mq circa;

- superficie calpestabile: 24 mq circa.

L‟altezza interna è di 2,50 mt.

Documentazione fotografica ripostigli / casseri

casseri/ripostigli (esterno) casseri/ripostigli (esterno)

casseri/ripostigli (interno) casseri/ripostigli (retro)

Terreni pertinenziali adibiti ad orto

I due terreni adibiti ad orto sono ubicati in adiacenza al confine sud dei ripostigli/casseri ed hanno una superficie complessiva di 270 m².

1. 4 - IDENTIFICATIVI CATASTALI

Dall‟indagine svolta presso l‟Agenzia delle Entrate Ufficio Territorio della Provincia di Novara, gli immobili sopra descritti sono intestati a:

XXXXX Xxxxxxx nato in Xxxxx il XX.XX.XXXX codice fiscale: XXX XXX XXXXX XXXXX - per la quota di 1/1 della piena proprietà in regime di separazione dei beni.

Gli immobili sono identificati catastalmente come riportato nelle seguenti tabelle:

Catasto Terreni

Comune di Casalino (NO)

DATI IDENTIFICATIVI QUALITA’ CLASSE SUPERFICIE REDDITO

FOGLIO PART. SUB m² R.D. R.A.

63 123 ENTE URBANO 67 m² € - € -

63 124 ENTE URBANO 74 m² € - € -

63 125 SEMINATIVO 1 160 m² € 1,40 € 0,91

63 126 SEMINATIVO 1 110 m² € 0,97 € 0,62

Catasto Fabbricati

Comune di Casalino (NO)

DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO CONSIST. RENDITA INDIRIZZO P.

FOGLIO PART. SUB Z.C. CAT. CL./SEZ SUPERF. € 63 50

103 123 124

10 4 1 1

A/4 3 6,0 vani € 232,41 Via Mincio 22 T-1

1. 5 - COERENZE

Le coerenze in contorno sono:

- dell‟abitazione in un unico corpo: particelle 402, 127, corte di proprietà, particella 121;

- dei casseri/ripostigli in un unico corpo: cortile di proprietà, particella 127, particelle 125, 122 e 121.;

- dei terreni in un unico corpo: particelle 124, 127, 128, 329, 122.

1. 6 - ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

2. STATO DI OCCUPAZIONE E DI UTILIZZO

In data 14.09.2018 è stato eseguito il sopralluogo dell‟immobile oggetto di esecuzione, che risultava libero da persone.

3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente a) Domande giudiziali: nessuna

b) Ipoteche: nessuna c) Pignoramenti: nessuno

d) Convenzioni matrimoniali: nessuna e) Atti di asservimento urbanistico: nessuno f) Altre limitazioni d'uso: nessuno

Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura a) Domande giudiziali: nessuna

b) Ipoteche: sino a tutto il 02.05.2018

- Iscrizione n. 25435/5600 del 22.11.2007 ipoteca volontaria a garanzia di mutuo concesso con atto del 20.11.2007 repertorio 257900/38329 notaio Xxxxxxxxx Xxxx a favore di Unicredit Banca S.p.A. con sede in Bologna, c.f. 12931320159 (domicilio ipotecario eletto in agenzia di Casalino), contro XXXXX Xxxxxxx, nato in Xxxxx (XX) il XX.XX.XXXX, codice fiscale: XXX XXX XXXXX XXXXX, capitale euro 42.560,00, ipoteca euro 63.840,00 durata 20 anni.

c) Atti pregiudizievoli: sino a tutto il 02.05.2018

- Trascrizione n. 5839/4231 del 23.04.2018 verbale di pignoramento immobiliare del 06.04.2018, rep. 1196 - Ufficiale Giudiziario di Novara, a favore di Unicredit Banca S.p.A. con sede in Milano, c.f. 00348170101, contro XXXXX Xxxxxxx, nato in Xxxxx (XX) il XX.XX.XXXX codice fiscale: XXX XXX XXXXX XXXXX.

d) Trascrizioni: nessuna

e) Altre limitazioni d'uso: nessuna

4. GIUDIZIO CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZIA E CATASTALE

4. 1 CONFORMITA’ URBANISTICA - EDILIZIA

Dalle verifiche effettuate risulta che il fabbricato è stato costruito in data anteriore al 01.09.1967, e dopo tale data per l‟alloggio sono state eseguite opere o apportate modifiche senza le prescritte autorizzazioni richieste dalle vigenti disposizioni in materia urbanistica.

Sulla particella 125 in aderenza al ripostiglio/cassero è stato realizzata una tettoia con struttura in legno e copertura in lastre di fibrocemento della superficie di circa 30 mq.

4. 2 CONFORMITA’ CATASTALE

Dal sopralluogo effettuato si riscontra che l‟attuale planimetria catastale dell‟unità immobiliare NON corrisponde allo stato di fatto dell‟unità immobiliare, a norma dell‟art.19 comma 14 del D.L. 78/2010 per il successivo decreto di trasferimento, in quanto dallo stato dei luoghi rilevato, rispetto alla planimetria catastale, sono state rilevate le seguenti difformità: demolizione parete divisoria tra il locale soggiorno ed il locale cucina, realizzazione ed installazione di una scala a chiocciola per il collegamento interno del piano terra con il primo piano, parziale demolizione della tramezza al piano primo tra il ripostiglio e la camera da letto al piano primo con contestuale posizionamento di una porta.

Sulla particella 125 in aderenza al ripostiglio/cassero è stato realizzata una tettoia con struttura in legno e copertura in lastre di fibrocemento della superficie di circa 30 mq, che non risulta accatastata.

tettoia non autorizzata e non accatastata

Si precisa che per procedere all'eventuale compravendita degli immobili oggetto di stima, è necessario regolarizzare sia l'aspetto edilizio-urbanistico che catastale, tramite la presentazione delle pratiche agli Uffici Comunali e dell'Agenzia delle Entrate Territorio.

5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Attuale proprietario

XXXXX Xxxxxxx, nato in Xxxxx (XX) il 19.04.1957, codice fiscale XXX XXX XXXXX XXXXX, per il diritto di proprietà in regime di separazione dei beni, per la quota di 1/1, da Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, nato a Xxxxxxxx (XX) il XX.XX.XXXX codice fiscale XXX XXX XXXXX XXXXX, con atto di compravendita a rogito dott. Xxxxxxxxx Xxxxxx, Notaio in Xxxxxx, in data 20.11.2007, repertorio nn. 257899/38328, trascritto presso l‟Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Novara, Servizi di Pubblicità Immobiliare, in data 22.11.2007 ai nn. 25434/14956.

Precedenti proprietari:

- Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, nato a Xxxxxxxx (XX) il XX.XX.XXXX, codice fiscale XXX XXX XXXXX XXXXX, per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà, in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Xxxxxxx Xxxxxxxx del 18.12.1996 rep. n. 7091 trascritto il 19.12.1996 ai nn. 15665/11605, da Xxxxxxx Xxxxxxx, nato a Xxxxxxxxx (XX) il XX.XX.XXXX, codice fiscale XXX XXX XXXXX XXXXX, Xxxxxxx Xxxxxx, nato a Xxxxxxxxx (XX) il XX.XX.XXXX, codice fiscale XXX XXX XXXXX XXXXX, Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx, nato a Xxxxxx (XX) il XX.XX.XXXX, codice fiscale XXX XXX XXXXX XXXXX.

6. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

Abitazione e pertinenze Consistenza dell’immobile

DESCRIZIONE E DESTINAZIONE

SUPERFICIE LORDA (mq)

COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE

SUPERFICIE EQUIVALENTE

TOTALE (mq)

APPARTAMENTO 109,00 1,00 109,00

BALCONI 11,00 0,25 2,75

RIPOSTIGLI/CASSERI 36,00 0,30 10,80

TOTALE 122,55

Caratteristiche descrittive relative alla struttura Caratteristiche strutturali:

Strutture verticali: materiale: muratura in mattoni di laterizio - condizioni: normali

Strutture orizzontali: tipologia: solaio laterizio - condizioni: normali

Copertura: tipologia: a falda - materiale: legno - condizioni: normali Scale: tipologia: a chiocciola - materiale: metallo - ubicazione:

interna - condizioni: normali

Balconi: materiale: cemento armato - condizioni: normali

Componenti edilizie e costruttive:

Cancello carraio: tipologia: assente - materiale: /////////// - apertura: ////////

- condizioni: ////////////

Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente - materiale: legno - protezione: nessuna - materiale protezione: ////////// - condizioni: ////////////////

Infissi interni: tipologia: a battente - materiale: legno tamburato / vetro - condizioni: sufficienti

Manto di

copertura: materiale: tegole in laterizio - condizioni: normali Pareti esterne: materiale: muratura - condizioni: sufficienti Pavimentazione

Esterna: materiale: nessuna – condizioni: /////////

Pavimentazione

Interna: materiale: piastrelle di ceramica - condizioni: mediocri Rivestimento: cucina/zona cottura: piastrelle di ceramica - condizioni:

mediocri

bagno: piastrelle di ceramica - condizioni: mediocri Porta di ingresso: tipologia: doppia anta a battente - materiale: legno

condizioni: mediocri

Scale: posizione: a chiocciola - rivestimento: metallo - condizioni:

mediocri Impianti:

Elettrico: tipologia: parzialmente sottotraccia - tensione: 220V - condizioni: mediocri

conformità: non sono stati depositati le dichiarazioni di conformità degli impianti ai sensi della Legge 46/90 Termico: tipologia: individuale - alimentazione: metano - rete di

distribuzione: assente - diffusori: assenti - condizioni:

mediocri - conformità: nessuna.

Terreni pertinenziali ad uso orto Consistenza dell’immobile

DESCRIZIONE E DESTINAZIONE

SUPERFICIE (mq)

COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE

SUPERFICIE EQUIVALENTE

TOTALE (mq)

PARTICELLA 125 160

PARTICELLA 126 110

TOTALE 270,00

7. VALUTAZIONE DEL LOTTO

7. 1 - CRITERI DI STIMA

Per la valutazione dei beni immobili oggetto di stima sono state analizzate e valutate, oltre alle attuali condizioni del mercato immobiliare, anche lo stato peculiare dell‟unità immobiliare stessa, in particolare:

- lo stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante;

- la vetustà, lo stato di conservazione e manutenzione;

- Esistenze di aree e sedimi di proprietà esclusivi, esistenza di servitù o gravami pregiudizievoli;

- Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene (vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc.)

Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima “sintetico comparativo” o “comparativo diretto”, fondato su di un giudizio di equivalenza economica tra il bene interessato e altri a questo similari che trovino espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul medesimo mercato, trattati in termini statistici, attribuendo all‟immobile il valore venale corrente al metro quadrato lordo.

Il sottoscritto ha inoltre tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nell‟Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze) OMI 1° semestre 2018 dell‟Agenzia delle Entrate per il Comune di Casalino, che per la zona rileva quotazioni per le unità a destinazione residenziale tipologia abitazioni civili un minimo di € 580,00/mq ed un massimo di € 790,00/mq. La comparazione avviene, ovviamente, con beni in regime di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi.

Risultato interrogazione: Anno 2018 - Semestre 1 Comune: CASALINO

Fascia/zona: Centrale/ VECCHIO NUCLEO Codice di zona: B1

Microzona catastale: 1

Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

Tipologia Stato Valore Mercato (€/mq)

conservativo Min Max

Abitazioni civili Normale 580,00 790,00

Box Normale 355,00 420,00

7. 2 - FONTI DI INFORMAZIONE

Agenzia delle Entrate Ufficio Territorio Provincia di Novara; Colleghi di zona;

Rivista quotazioni Consulente Immobiliare; Banca Dati OMI – Comune di Casalino Banca Dati VAM – Comune di Casalino.

7. 3 - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DI STIMA

Coefficienti correttivi:

Al fine di un‟ulteriore migliore approssimazione del valore unitario dell‟immobile oggetto di stima, è stato applicato un coefficiente di vetustà, che nel caso in esame per immobili di oltre 50 anni “CV” è pari a 0,70.

DESTINAZIONE Valore unitari

€/mq

Coefficiente Vetustà CV

Valore unitario corretto €/mq

APPARTAMENTO €/mq 400,00 0,70 €/mq 280,00

Spese tecniche di regolarizzazione

E‟ possibile quantificare le spese tecniche per regolarizzazione delle difformità rilevate in sede di sopralluogo secondo quanto di seguito riportato nella tabella:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistico-edilizia € 800,00

Spese tecniche di regolarizzazione catastale € 400,00

Totale spese tecniche di regolarizzazione urbanistico-edilizia e

catastale: € 1.200,00

7. 4 - GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ E FORMAZIONE LOTTI

L‟unità immobiliare oggetto di esecuzione non si ritiene che possa essere venduta in lotti separati, in quanto i due terreni se venduti separatamente dai fabbricati, risulterebbero interclusi.

7. 5 - PREZZO BASE D'ASTA

Il valore complessivo della piena proprietà degli immobili oggetto di esecuzione, al netto delle decurtazioni, delle spese tecniche per la regolarizzazione, nello stato di fatto in cui si trova e per l'immediatezza della vendita giudiziaria, è pari a:

DESTINAZIONE Superficie equivalente mq

Valore unitario medio corretto €/mq

Valore € APPARTAMENTO

e PERTINENZE 122,55 €/mq 280,00 € 34.314,00

TERRENI

AGRICOLI 270,00 €/mq 2,00 € 540,00

TETTOIA

(irregolare) 34,00 €/mq 0,00 € 0,00

TOTALE € 34.854,00

Valore immobili € 34.854,00

Totale spese tecniche di regolarizzazione urbanistico-edilizia e

catastale: - € 1.200,00

Prezzo base d’asta € 33.654,00

che è possibile arrotondare a:

Euro 33.500,00 (euro trentatremilacinquecento/00)

7. 6 - CONCLUSIONI

Credo di aver adempiuto al mandato affidatomi, ringrazio il Giudice dell‟Esecuzione per la fiducia accordatomi, restando a completa disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare.

Novara, lì 26.11.2018

Il Perito

Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx

Allegati

Documentazione Fotografica

Planimetrie catastali delle unità immobiliari Visure catastali

Relazione notarile

Floppy disk e/o CD (solo per Tribunale)