COMUNE DI SAN GIMIGNANO Provincia di Siena
VERBALE DI DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE n. 210 del 15/12/2017
OGGETTO: ACCORDO DI VALORIZZAZIONE EX ART. 112, COMMA 4 DEL D.LGS. N.
42/2004 DEL COMPENDIO DENOMINATO EX CONVENTO ED EX CARCERE DI SAN DOMENICO. APPROVAZIONE ADEGUAMENTO DEL "PROGETTO PRELIMINARE RELATIVO AI LAVORI PER IL RISANAMENTO E LA VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO" E DIRETTIVE SUI TERMINI GENERALI DI AFFIDAMENTO DELLA CONCESSIONE- CUP C29D17000700005.
L’anno duemiladiciassette, il giorno quindici del mese di dicembre alle ore 13:45 presso questa sede comunale, a seguito di apposito invito diramato dal Sindaco, si è riunita la Giunta Comunale.
Dall'appello nominale risultano presenti:
BASSI GIACOMO
GUICCIARDINI NICCOLO' GAROSI ILARIA
TADDEI CAROLINA ANTONELLI MARCO
Sindaco Vice Sindaco Assessore Assessore Assessore
Presente Presente Presente Assente Presente
Presiede il Sig. BASSI GIACOMO, Sindaco.
Assiste e cura la redazione del presente verbale il Dott. GAMBERUCCI MARIO, in qualità di Segretario.
Essendo legale il numero degli intervenuti, il Sindaco dichiara aperta la seduta per la
trattazione dell'oggetto sopra indicato.
Oggetto:
ACCORDO DI VALORIZZAZIONE EX ART. 112, COMMA 4 DEL D.LGS. N. 42/2004 DEL COMPENDIO DENOMINATO EX CONVENTO ED EX CARCERE DI SAN DOMENICO.APPROVAZIONE ADEGUAMENTO DEL “PROGETTO PRELIMINARE RELATIVO AI LAVORI PER IL RISANAMENTO E LA VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO” E DIRETTIVE SUI TERMINI GENERALI DI AFFIDAMENTODELLA CONCESSIONE - CUP C29D17000700005
LA GIUNTA COMUNALE
Premesso che:
- il Comune di San Gimignano ha acquisito a titolo gratuito, in quota di proprietà indivisa con la Regione Toscana, il complesso immobiliare denominato ex convento ed ex carcere di San Domenico, ai sensi dell’art. 5 comma 5 del D.Lgs. n. 85/2010 (c.d. “Federalismo demaniale culturale”), sulla base di un Accordo di Valorizzazione per la riqualificazione, la salvaguardia e la tutela del bene siglato in data 04.08.2011, modificato da successivo Atto d’integrazione del 29.09.2014, tra il Comune di San Gimignano, la Regione Toscana, il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo e l’Agenzia del Demanio - Filiale di Toscana e Umbria, nonché dei successivi Atti di trasferimento siglati in data 29.11.2011 (rep. 1477) e 01.11.2014 (rep. 1609), ai sensi delle deliberazioni C.C. 28.06.2011, n. 49 e 29.07.2014, n. 57;
- con determinazione dirigenziale n. 576 del 28/10/2013 è stato affidato, ai sensi dell’art.
57, comma 5 del D. Lgs. 163/2006, alla REAG Real Estate Advisory Group S.p.A. con sede a Milano, l’incarico per la redazione del progetto preliminare per la riconversione del complesso denominato “ex carcere ed ex convento San Domenico in San Gimignano”;
- con deliberazione G.C. 23.07.2014, n. 115 è stato approvato il “Progetto preliminare relativo ai lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico”, redatto in ottemperanza dell’Accordo di Valorizzazione;
- con decreto del Sindaco n. 22 del 29/08/2014 è stato conferito l’incarico dirigenziale dell’Unità di Progetto Gestione dell’Accordo di Valorizzazione del San Domenico e del Settore Servizi alla Cultura e alla Persona al dr. Valerio Bartoloni;
- con deliberazione C.C. 30.11.2015, n. 76 e determinazione dirigenziale n. 560 del 21.12.2015 è stata approvata la realizzazione di una Consultazione pubblica per la raccolta di manifestazioni di interesse per la valorizzazione del San Domenico, espletatasi dal 21.12.2015 al 31.05.2016, così come riportati in apposita relazione del responsabile del procedimento del 06.07.2016, dagli esiti della quale è emersa l’opportunità di procedere ad alcune modifiche ed integrazioni all’Accordo di Valorizzazione del San Domenico al fine di creare le più ottimali condizioni di interesse ad una eventuale partecipazione a procedure di gara per la riqualificazione del compendio da parte degli operatori economici;
- con deliberazione C.C. 30.12.2015, n. 96 l’Amministrazione Comunale ha approvato un Accordo di Governance fra il Comune e la Regione Toscana per la definizione delle modalità di attuazione del suddetto Accordo di Valorizzazione, sottoscritto in data 22.01.2016, con cui si individua il Comune come soggetto attuatore delle attività e degli adempimenti;
- con determinazione dirigenziale n. 318 del 28.06.2016 è stato affidato l’incarico per attività di ricostruzione del quadro conoscitivo propedeutica all’intervento di conservazione, recupero e valorizzazione del San Domenico all’R.T.I. Francesca Barone e Marco Fontana Ingegneri con sede in Valsamoggia;
- con determinazione dirigenziale n. 362 del 25.07.2016 è stato approvato un accordo ex art. 15 della L. n. 241/1990 tra il Comune e l’Università degli Studi di Siena per la realizzazione di uno studio per un progetto tematico sul verde urbano dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico, sottoscritto in data 21.10.2016 (rep. 1674);
- con deliberazioni G.C. 19.09.2016, n. 147 e C.C. 28.10.2016, n. 61 sono state approvate specifiche proposte di modifica e integrazione del Programma di Valorizzazione - Schema direttore degli interventi dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico, quale Allegato
“B” dell’Accordo di Valorizzazione ed Allegato “F” dell’Atto di trasferimento del San
Domenico a Comune di San Gimignano e Regione Toscana, tra cui l’inserimento della
funzione “ricettiva” tra le funzioni e destinazioni d’uso del compendio;
- con deliberazione G.C. 01.12.2016, n. 202 è stata approvata la nota di aggiornamento del Documento Unico di Programmazione 2017-2019, il quale prevede (al punto 6.3) il programma triennale dei lavori pubblici, stabilendo che, ad integrazione di tale programma triennale, è da considerarsi l’intervento per la riqualificazione del San Domenico, “da realizzarsi tramite procedura di gara per la concessione dei lavori di riqualificazione”;
- in data 19.12.2016 è stato sottoscritto, dal Comune e da tutti gli enti componenti il Tavolo Tecnico e Operativo per l’attuazione dell’Accordo di Valorizzazione del complesso, specifico “Atto di modifica e integrazione del Programma di Valorizzazione - Schema direttore degli interventi dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico”;
- con deliberazione C.C. 23.12.2016, n. 81 è stato approvato il programma triennale dei lavori pubblici 2017-2019 e l’elenco annuale dei lavori pubblici per l’anno 2017 con integrazione, ai sensi dell’art. 21, c. 4 del D.Lgs. n. 50/2016 ss.mm.ii., dell’intervento di riqualificazione del San Domenico, da realizzarsi attraverso “i lavori complessi ed interventi suscettibili di essere realizzati attraverso contratti di concessione o di partenariato pubblico privato”;
- con deliberazione C.C. 20.01.2017, n. 3 è stata approvata la Variante semplificata al Piano Strutturale e al Regolamento Urbanistico per il recepimento del nuovo Accordo di Valorizzazione del San Domenico;
- con deliberazione G.C. 22.02.2017, n. 30 si è approvato di procedere all’adeguamento del succitato “Progetto Preliminare relativo ai lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico” al nuovo testo dell’Accordo di Valorizzazione per la riqualificazione del complesso scaturito dalla sottoscrizione dell’ “Atto di modifica e integrazione del Programma di Valorizzazione - Schema direttore degli interventi dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico” e dalla relativa approvazione della Variante semplificata al Piano Strutturale e al Regolamento Urbanistico approvata con deliberazione C.C. 20.01.2017, n. 3, onde pervenire alla redazione del nuovo Progetto Preliminare ai sensi dell’art. 23 del D.Lgs. 50/2016 e dell’art. 17 del DPR n. 207/201, da porre a base di gara per la riqualificazione del San Domenico ai sensi dell’art. 183 del D.Lgs. 50/2016;
- con decreto dirigenziale n. 5 del 26.05.2017 il Dirigente del Settore Lavori Pubblici e Servizi per il Territorio, arch. Alberto Sardelli, è stato nominato Responsabile Unico del Procedimento dei lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico;
- con deliberazione G.C. 18.08.2017, n. 135 è stato affidato al Dirigente del Settore Lavori Pubblici e Servizi per il Territorio, Arch. Alberto Sardelli, il mandato di predisporre una modifica alla Scheda del R.U. “RQm12_3” relativa alla riqualificazione urbanistica e paesaggistica del complesso del San Domenico volta sia ad integrare, con la funzione ricettiva, le destinazioni ammesse per l’edificio attualmente rimasto di proprietà dell’Agenzia del Demanio e sede della stazione dei Carabinieri Forestali (ex CFS) sia ad eliminare la tabella dei parametri urbanistici di suddivisione di percentuale della SUL complessiva, in quanto foriera di possibili interpretazioni equivocanti le reali destinazioni d’uso previste dal vigente Accordo di Valorizzazione del San Domenico;
Tenuto conto che:
- con determinazione dirigenziale n. 144 del 23.03.2017 è stato affidato il servizio di adeguamento del “Progetto preliminare relativo ai lavori per il risanamento e la valorizzazione del San Domenico” e del relativo piano economico finanziario, rispettivamente allo Studio NCB Architettura con sede in Milano ed alla REAG Real Estate Advisory Group S.p.A. con sede in Milano;
- con determinazioni dirigenziali n. 281 del 25.05.2017 e n. 332 del 16.06.2017 sono stati
affidati, rispettivamente, i servizi di completamento dell’attività di ricostruzione del quadro
conoscitivo propedeutica all’intervento di conservazione, recupero e valorizzazione del
San Domenico ed il servizio di rilievo topografico e laser scanner delle grotte ipogee del
compendio all’RTP Francesca Barone e Marco Fontana Ingegneri Associati con sede in
Valsamoggia (BO);
- con determinazione dirigenziale e n. 333 del 16.06.2017 è stato affidato il servizio di supporto al RUP per la programmazione e progettazione della procedura di affidamento mediante contratto di partenariato pubblico privato della valorizzazione e rifunzionalizzazione del San Domenico all’Ing. Accursio Pippo Oliveri di Sciacca e all’Avv.
Alessandro Secondo Massari di Santarcangelo di Romagna;
- il 30.06.2017 il Comune ha trasmesso alla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Siena, Grosseto e Arezzo una prima versione del “Progetto Preliminare per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico”, elaborato dalle società NCB Architettura e REAG di Milano, ai fini di un parere propedeutico alla formale approvazione del medesimo da parte dell’ente, da porre successivamente a base di gara per la riqualificazione del complesso ai sensi dell’art. 183 del D.Lgs. 50/2016;
- nell’incontro tecnico fra Comune di San Gimignano e Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Siena, Grosseto e Arezzo del 12.07.2017 è stato sottoscritto specifico Verbale nel quale la Soprintendenza ha attestato che il “Progetto Preliminare per il risanamento e la valorizzazione del San Domenico”, oggetto di tale incontro, “è da ritenersi pienamente conforme al vigente Accordo di Valorizzazione del bene […] e alle vigenti norme in materia di tutela e valorizzazione dei beni culturali e pertanto suscettibile di essere posto a base di gara per la riqualificazione del Complesso [...], dando atto che il Comune dovrà obbligatoriamente attuare le disposizioni di cui al [suddetto] Verbale durante lo svolgimento di tutte le fasi progettuali necessarie all’attuazione del vigente Accordo di Valorizzazione del Complesso di San Domenico”;
- nell’ambito di un incontro tecnico fra Comune, Regione Toscana e Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Siena, Grosseto e Arezzo tenutosi il 21.11.2017, si è proceduto alla sottoscrizione di specifico Verbale con cui sono stati condivisi i termini generali di affidamento della concessione dei lavori di risanamento e valorizzazione del San Domenico;
Dato atto che:
- a seguito di apposita gara, con determinazione dirigenziale n. 507 del 02.10.2017, ai sensi dell’art. 26 del D.Lgs. 50/2016, è stato affidato il servizio di Verifica, del “Progetto preliminare per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico” all’Ing.
Girolamo Interrante, con studio in Sciacca (AG);
- in data 21.11.2017, prot. 25854 e 25855 l’Ing. Interrante ha rimesso il “Rapporto conclusivo sulle risultanze delle attività di verifica del progetto preliminare”, con il quale, a conclusione delle operazione di verifica del progetto preliminare, ne attesta la validità, ai sensi dell'art. 26 del D.Lgs. 50/2016;
- con atto del 23.11.2017 prot. 25989, il R.U.P. Arch. Alberto Sardelli, ha proceduto alla validazione del “Progetto preliminare per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico”;
Richiamati:
- l'art. 23, comma 1, del D.Lgs. 50/2006 in relazione all'individuazione di tre livelli di successivi approfondimenti tecnici nei quali si articola la progettazione dei lavori pubblici;
- l'art. 216, comma 4, del D.Lgs. 50/2016, il quale stabilisce che, fino alla data di entrata in vigore del decreto previsto dall'art. 23, comma 3, in merito alla definizione dei contenuti della progettazione nei tre livelli sopra indicati, continuano ad applicarsi le disposizioni di cui alla parte II, titolo II, capo I, nonché gli allegati o le parti di allegati ivi richiamate del D.P.R. 207/2010;
- l'art. 26 del D.Lgs. 50/2016 in relazione alla verifica preventiva della progettazione;
Ritenuto necessario procedere all’approvazione dell’adeguamento del “Progetto
Preliminare relativo ai lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San
Domenico”;
Considerato inoltre che, con deliberazione C.C. 04.12.2017, n. 66, è stato approvato un atto di indirizzo che prevede i seguenti termini generali di affidamento della concessione dei lavori di risanamento e valorizzazione dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico, in attuazione del vigente Accordo di Valorizzazione del complesso di San Domenico ex art. 12, comma 4, del D.Lgs. n. 42/2004 e delle disposizioni di cui al Verbale dell’incontro tecnico fra Comune di San Gimignano e Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Siena, Grosseto e Arezzo del 12.07.2017:
- procedura di gara da espletarsi ai sensi dell’art. 183 del D.Lgs. n. 50/2016 con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, attribuendo all’Offerta tecnica massimo 80 punti su 100 e all’Offerta economica massimo 20 punti su 100, sulla base dei seguenti criteri di valutazione dell’Offerta tecnica:
TIPOLOGIA E MODALITÀ DI GESTIONE DELLE FUNZIONI PROGETTO DI VALORIZZAZIONE CULTURALE:
Musealizzazione e promozione culturale e turistica
Realizzazione di uno spazio attrezzato per spettacoli ed eventi all’aperto Promozione del turismo congressuale
FRUIBILITÀ PUBBLICA DEGLI SPAZI Tipologie e superfici degli spazi
Disponibilità continuativa di spazi per il Comune e la Regione Disponibilità occasionale di spazi per il Comune e la Regione QUALITA’ E MODALITA’ DI ESECUZIONE DEGLI INTERVENTI SOSTENIBILITA’ ENERGETICA ED AMBIENTALE
Grado di sostenibilità ambientale
Sistema di monitoraggio dei consumi energetici Certificazioni di sostenibilità ambientale
QUALITA’, CONTENUTI E STRUTTURA DELLA BOZZA DI CONVENZIONE
QUALITA’, CONTENUTI E STRUTTURA DEL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO IMPATTO AMBIENTALE DEL CANTIERE PER L’ESECUZIONE DEI LAVORI SISTEMA DI MONITORAGGIO DEL PROGETTO
CRONOPROGRAMMA
DURATA DELLA CONCESSIONE;
Ritenuto opportuno, a tal proposito, fornire al responsabile del procedimento specifici indirizzi ed approvare le relative direttive ai fini dello svolgimento della gara per l’affidamento della concessione dei lavori per il risanamento e la valorizzazione del San Domenico, da espletarsi ai sensi dell’art. 183 del D.Lgs. n. 50/2016 e ss.mm.ii., relativamente alla specificazione delle funzioni e destinazioni d’uso di alcune aree del complesso previste dal Programma di Valorizzazione - Schema direttore degli interventi dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico, quale Allegato “B” dell’Accordo di Valorizzazione del bene, nonché ad alcuni elementi che dovranno essere contemplati nell’espletamento della suddetta gara per l’affidamento della concessione in oggetto;
Acquisiti, ai sensi dell'art. 49, comma 1, del D.Lgs. 267/2000, i pareri favorevoli espressi dal Responsabile competente in ordine alla regolarità tecnica e dal Responsabile dei Servizi finanziari per la regolarità contabile;
Con voti favorevoli unanimi, espressi nelle forme di legge;
DELIBERA
1) di approvare l’adeguamento del “Progetto preliminare relativo ai lavori per il
risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico” di cui in premessa,
redatto in ottemperanza dell’Accordo di Valorizzazione ex art. 112, c. 4 del D.Lgs. n.
42/2004, intitolato “Progetto Preliminare per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico” e così composto:
ELABORATI DESCRITTIVI
R1 - Relazione indagini preliminari e analisi del contesto;
R2 - Relazione tecnica illustrativa;
R3 - Prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani per la sicurezza R4 - Calcolo sommario della spesa e Quadro Economico
R5 - Capitolato speciale descrittivo e prestazionale R6 - Schema di contratto
R7 - Piano economico e finanziario ELABORATI GRAFICI
A - Rilievo
A1 - Planimetria Generale 1:1000 A2 - Piante 1:400
A3 - Sezioni 1:400 A4 - Prospetti 1:400
B Documentazione Fotografica C Documentazione Cartografica C1 - Piano Strutturale – varie scale
C2 - Classificazione del rischio sismico – varie scale
C3 - Piano Territoriale del Coordinamento Provinciale 1:50000 C4 - Ortofoto-CTR – varie scale
C5 - Mappa e schede catastali – varie scale D Elaborati di Progetto
D1 - Criteri guida delle scelte progettuali D2 - Inserimento urbanistico
D3 - Strategia di intervento D4 - Planivolumetrico
D5 - Fruibilità degli spazi pubblici e delle aree destinate ad eventi
D6 - Destinazioni funzionali in coerenza con la proposta di valorizzazione D7 - Accessibilita’ e ingressi alle destinazioni d’uso 1:400
D8 - Spazi ipotizzati per impianti e servizi D9 - Demolizioni e costruzioni 1:400 D10 - Progetto 1:400
D11 - Ipotesi delle unità minime di intervento sugli scenari funzionali D12 - Prospetti 1:200
D13 - Sezioni – varie scale
D14 - Soluzioni architettoniche previste D15 - Progetto degli spazi aperti
D16 - Nuovi interventi architettonici necessari alla rifunzionalizzazione D17 - Viste
E Quadro conoscitivo e grotte ipogee
Attività di ricostruzione del quadro conoscitivo GEN Relazione illustrativa
1 - Ricerca storica ed archivistica
2 - Rilievi e quadro fessurativo - varie scale 3 - Indagini archeometriche
4 - Individuazioni dei fenomeni di degrado 1:50
5 - Restituzione dei locali interni, libro delle stanze – varie scale
Completamento dell’attività di ricostruzione del quadro conoscitivo
GEN Relazione sintetica sui risultati delle indagini
6A - Relazione geologico tecnica – Indagini geologiche e geognostiche 7A - Diagnostica Indagini sui materiali costruttivi
8A e 8B - Saggi stratigrafici conoscitivi con analisi di laboratorio per la verifica di affreschi e decorazioni
8C - Indagini e ricerca di dipinti murali all’interno di alcuni ambienti del San Domenico 9A -Archeologia – Indagini archeologiche preliminari
9B -Archeologia –Indagini preliminari
Rilievo topografico e laser scanner nelle grotte ipogee
10A - Relazione sulla metodologia di rilievo topografico e laser scanner 1 - Rilievo strumentale topografico grotte –Planimetria generale grotte 1:200 2 - Rilievo strumentale con tecnologia laser scanner 3D – varie scale
3 - Rilievo strumentale e architettonico grotte – Pianta piano seminterrato 1:100 4 - Rilievo strumentale e architettonico grotte – Pianta piano terra 1:200
5 - Rilievo strumentale e architettonico grotte – Sezione L-L – varie scale 6 - Rilievo strumentale e architettonico grotte – Sezione M-N – varie scale 7 - Rilievo strumentale e architettonico grotte – Sezione 1-11 1:50
8 - Rilievo strumentale e architettonico grotte – Sezione 12-15 1:50 DOCUMENTAZIONE VARIA
F - Studio per un progetto tematico sul verde urbano dell'ex convento ed ex carcere di San Domenico a San Gimignano
G - Programma di valorizzazione
H -Verbale dell’incontro tecnico del 12.07.2017 fra Comune di San Gimignano e Soprintendenza ABAP di Siena, Grosseto e Arezzo;
2) di allegare alla presente deliberazione i seguenti elaborati del Progetto Preliminare di cui al punto 1, dando atto che gli altri documenti di progetto, facenti parte integrante e sostanziale del presente atto, sono depositati agli atti dell’Unità Gestione Accordo di Valorizzazione San Domenico: All. A) documento contenente: R1 Relazione illustrativa e analisi del contesto, R2 Relazione tecnica, R3 Prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani per la sicurezza e R4 Calcolo sommario della spesa e quadro economico; All. B) Quadro economico; All. C) R6 Schema di contratto;
3) di fornire al responsabile del procedimento specifici indirizzi ed approvare le seguenti direttive ai fini dello svolgimento della gara per l’affidamento della concessione dei lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico, da espletarsi ai sensi dell’art. 183 del D.Lgs. n. 50/2016 e ss.mm.ii., relativamente alla specificazione delle funzioni e destinazioni d’uso delle sottoindicate aree del complesso previste dal Programma di Valorizzazione - Schema direttore degli interventi dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico, quale Allegato “B” dell’Accordo di Valorizzazione del bene:
- spazio eventi – ex “ora d’aria”
fatta salva la primaria destinazione ad “area vocata a spazi per eventi e attività culturali, formative e ricreative varie”, trattasi di area destinata ad una piazza civica e pertanto di libera fruizione pubblica con le limitazioni di ordine temporale e spaziale connesse alla materiale realizzazione di eventi previsti nell’area, anche con accesso a pagamento con proventi a favore del concessionario; il concessionario potrà altresì destinare lo spazio eventi – ex ora d’aria, nella misura massima del 15% della superficie totale e senza oneri da versare al Comune, ad attività sinergiche alle funzioni e destinazioni d’uso previste per l’intero Complesso, nonché ad un numero massimo di 15 eventi non pubblici implicanti la chiusura temporanea dell’area (eventuali richieste del concessionario eccedenti dal suddetto numero saranno valutate dal Comune);
- orto di San Domenico
fatta salva la primaria destinazione a “parco, tematico e non, e ad attività culturali,
formative e ricreative varie”, trattasi di area destinata a parco urbano e pertanto di libera
fruizione pubblica con le limitazioni di ordine temporale e spaziale connesse alla eventuale musealizzazione od altra attività di carattere culturale, formativo e ricreativo, anche con accesso a pagamento con proventi a favore del concessionario; il concessionario potrà altresì destinare l’orto, nella misura massima del 15% della superficie totale e senza oneri da versare al Comune, ad attività sinergiche alle funzioni e destinazioni d’uso previste per l’intero Complesso, nonché ad un numero massimo di 15 eventi non pubblici implicanti la chiusura temporanea dell’area (eventuali richieste del concessionario eccedenti dal suddetto numero saranno valutate dal Comune);
- ingresso ovest e vicolo di resede nord, piazzetta di ingresso al complesso, vicolo adiacente a Via Santo Stefano e chiostro
fatta salva la primaria destinazione a “percorrenze pubbliche e spazi aperti”, trattasi di aree di libera fruizione pubblica; il concessionario potrà tuttavia destinare il chiostro, nella misura massima del 10% della superficie totale e senza oneri da versare al Comune, ad attività sinergiche alle funzioni e destinazioni d’uso previste per l’intero Complesso, nonché ad un numero massimo di 15 eventi annui non pubblici implicanti la chiusura temporanea dell’area (eventuali richieste del concessionario eccedenti dal suddetto numero saranno valutate dal Comune); ferme restando le suddette modalità di utilizzo da parte del concessionario, in quanto aree di libera fruizione pubblica, altre eventuali possibilità di utilizzo delle medesime da parte del Comune o di altri soggetti saranno disciplinate dal Comune, in maniera tale da non pregiudicare le attività del concessionario;
per la sua peculiare dislocazione e conformazione architettonica, la specifica area del chiostro potrà essere oggetto di chiusura al pubblico nelle ore notturne in date e con modalità da stabilirsi fra Comune e concessionario;
- camminamento di ronda
data la destinazione a “camminamento di ronda vocato a progetto di didattica e cultura del paesaggio e a visite turistiche”, trattasi di area destinata a fruizione pubblica limitata, anche con accesso a pagamento con proventi a favore del concessionario;
4) di stabilire, quali ulteriori direttive per lo svolgimento della gara di cui al punto precedente, che la concessione dei lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico dovrà contemplare:
- una durata massima di 70 anni;
- un canone concessorio che sarà quello indicato dal concessionario in fase di gara;
- l’esecuzione, da parte del concessionario, del “percorso pedonale pubblico intorno al complesso e al parco” secondo le modalità indicate nel “Progetto Preliminare per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico” (pp. 103-104), oppure attraverso altre modalità progettuali che garantiscano comunque di “connettere il resede a nord con il vicolo a sud, realizzando di fatto un vero e proprio circuito urbano”, dando atto che l’individuazione dei materiali e la rappresentazione grafica relativa all’intervento in oggetto presente nel Progetto Preliminare è da ritenersi puramente indicativa e dovrà comunque rivelarsi conforme al vigente Accordo di Valorizzazione del San Domenico ed al Verbale dell’incontro tecnico tra Comune e Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Siena, Grosseto e Arezzo del 12.07.2017, ed essere soggetta ad una preventiva autorizzazione da parte della Soprintendenza medesima e del Comune. Al fine di assolvere a funzioni di supporto logistico dello Spazio eventi – ex ora d’aria, dell’Orto di San Domenico e di altre aree del complesso, i concorrenti saranno invitati a formulare ipotesi di realizzazione, nella zona nord, esternamente alle mura perimetrali (sotto il camminamento di ronda), di un percorso anche di natura veicolare, eventualmente come prosecuzione del percorso pedonale in oggetto, con accesso da via Santo Stefano;
- l’esecuzione, da parte del concessionario, nello spazio dell’ex Ora d’aria del San
Domenico, di una ”arena polifunzionale”, o spazio attrezzato, che consenta di “ospitare
eventi di diversa natura” (lirica, musica, danza, teatro ed altri spettacoli ed eventi
all’aperto), attraverso “allestimenti di carattere temporaneo a varie scale”, secondo le modalità indicate nel “Progetto Preliminare per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico” (p. 103) e con una capienza di almeno 800 posti, garantendo al Comune e alla Regione Toscana ed ai loro aventi causa la possibilità di una fruizione gratuita di tale spazio attrezzato per l’organizzazione di almeno 10 eventi annui, in date da concertare con il concessionario;
- la gratuità dell’accesso per i residenti a San Gimignano a tutti gli spazi del complesso destinati ad attività museali e culturali di natura non occasionale;
- la dotazione di personale da adibire ai servizi culturali e turistici adeguatamente qualificato in relazione alla tipologia degli spazi e dei beni culturali oggetto della concessione, prevedendo la conoscenza della lingua inglese per tutto il personale adibito ai suddetti servizi rivolti al pubblico;
5) di dare atto che ad una specificazione e completa formulazione dei termini di affidamento della concessione provvederà il Dirigente dell’Unità di Progetto Gestione dell’Accordo di Valorizzazione del San Domenico in fase di approvazione dei relativi atti di gara, da espletarsi ai sensi dell’art. 183 del D.Lgs. 18.04.2016, n. 50 ss.mm.ii.;
6) di trasmettere il presente atto al Dirigente dell’Unità di Progetto Gestione dell’Accordo di Valorizzazione del San Domenico, dr. Valerio Bartoloni, e al Responsabile Unico del Procedimento dei lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico, arch. Alberto Sardelli, affinché provvedano, per quanto di competenza, all’adozione di atti e provvedimenti per l’attuazione di quanto deliberato;
7) di rendere il presente atto, con separata votazione unanime favorevole, immediatamente eseguibile, ai sensi dell'art. 134, comma 4, del D.Lgs. 267/2000, stante l’urgenza di provvedere in merito.
Letto, approvato e sottoscritto digitalmente ai sensi dell'art. 21 D.L.gs n 82/2005 e s.m.i.
IL Sindaco BASSI GIACOMO
IL Vice Segretario
GAMBERUCCI MARIO
Duff & Phelps REAG S.p.A. per Comune di San Gimignano Rif. 21110 – Adeguamento del piano economico – Complesso di San Domenico Novembre 2017 36
2.2.5 Quadro economico
2.2 L’INTERVENTO EDILIZIO
A LAVORI
A.1.1 Intervento di restauro 17.400.000,00
A.1.2 Opere di funzionalizzazione 1.300.000,00
A.1. Lavori - Totale A.1.1 + A.1.2 18.700.000,00
A.2 di cui Oneri di sicurezza 424.000,00
A.3 Progettazione definitiva ed esecutiva 1.274.006,98
A TOTALE LAVORI A.1 + A.3 19.974.006,98
B SOMME A DISPOSIZIONE
B.1 Spese tecniche (DL, Coordinamento) 400.000,00
B.2 Indagini archeologiche 100.000,00
B.3 Spese generali (collaudi specialistici, servizi di verifica progetto, accertamenti di laboratorio) 598.695,94
B.4 Allacciamento ai pubblici servizi 15.000,00
B.5 Opere di abbellimento (ai sensi della Legge n. 717/1949) 0,5% di A.1 93.500,00
B.6 Incentivo da versare al concedente 1% di A.1 187.000,00
B.7 Imprevisti 3% di A.1 + A.3 600.000,00
B.8 Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione* -
B.9 Monitoring & Control 300.000,00
B TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE 2.294.195,94
C TOTALE QUADRO ECONOMICO A+B 22.268.202,92
* Oneri non dovuti ai sensi del'art. 17 DPR 380/2001 (opera pubblica di bene pubblico)
QUADRO ECONOMICO
1
Progetto:
Valorizzazione del Complesso di San Domenico
Titolo:
Schema di contratto tipo
Fase:
Progetto Preliminare
Amministrazione:
Sindaco: Giacomo Bassi
Vice Sindaco e Assessore Urbanistica: dott. Niccolò Guicciardini Dirigente di Unità di progetto San Domenico: dott. Valerio Bartoloni Responsabile Unico del Procedimento: arch. Alberto Sardelli
P.O. Amministrativo: dott.ssa Giuseppina Graziosi
Progettista architettonico:
NCB ARCHITETTURA STUDIO ASSOCIATO Consulenza tecnico economica:
Duff & Phelps REAG S.p.A.
novembre 2017
REVISIONE
2
SCHEMA DI CONTRATTO DI CONCESSIONE DELLA VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO DI SAN DOMENICO
PREMESSO
OMISSIS
- che pertanto, così come previsto dall’Avviso pubblico, con la sottoscrizione del presente atto le Parti intendono regolamentare per il futuro i loro rapporti per quanto riguarda l'utilizzo del bene in questione.
TRA LE PARTI SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 Premesse e Definizioni
Le premesse e gli atti in esse richiamati costituiscono parte integrante e sostanziale del contenuto contrattuale della presente concessione.
Art. 2 Oggetto
La presente convenzione ha per oggetto l’affidamento in concessione da parte del Comune di San Gimignano, concedente a ………., con sede legale in …. rappresentato dal suo legale rappresentante signor …………
nato a …… il ……… domiciliato per la carica in ……... concessionario della progettazione ed esecuzione dei lavori di restauro e risanamento conservativo, nonché della gestione del Complesso di San Domenico sito in San Gimignano, per il tramite dello strumento della concessione di valorizzazione, ai sensi dell’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 85/2010, sulla base di uno specifico “Accordo di Valorizzazione” siglato con con il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e l’Agenzia del Demanio il 04/08/2011, modificato con Atto di integrazione del 29/09/2014 e con “Atto di modifica e integrazione del Programma di Valorizzazione – Schema direttore degli interventi dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico” (quale Allegato B dell’Accordo di Valirizzazione) del 19/12/2016. Lo scopo della concessione è la valorizzazione del Complesso immobiliare mediante interventi di recupero, restauro e ristrutturazione, e l’utilizzazione del medesimo per lo svolgimento di attività compatibili con le destinazioni d’uso attualmente consentite e con i vincoli gravanti sullo stesso, tutto ciò contenuto all’interno del Programma di valorizzazione allegato al presente atto quale parte integrante e sostanziale.
II Centro Storico di San Gimignano, in cui l'ex convento ed ex carcere di San Domenico è localizzato, è compreso nella lista del patrimonio dell'UNESCO e conserva una serie di capolavori dell'arte italiana del XIV e XV secolo nel loro contesto architettonico originale. L’intero borgo è una testimonianza eccezionale della civiltà medievale italiana poiché racchiude, all'interno di un'area limitata, tutte le strutture tipiche della vita urbana: piazze e strade, case e palazzi, pozzi e fonti e le 14 torri del centro storico che, levate sopra i suoi palazzi, enfatizzano iconicamente l'aspetto di una città feudale toscana e del suo paesaggio urbano.
II complesso immobiliare dell'ex Convento di San Domenico, oggetto di valorizzazione, rappresenta oltre il 10% del tessuto edilizio del centro storico di San Gimignano e si estende su una superficie territoriale di circa 13.000 mq. Inserito nella prima cinta muraria di San Gimignano, a meno di 100 metri da piazza della Cisterna e piazza del Duomo, il complesso rappresenta il punto terminale di via del Castello, uno dei tre assi principali che, con via San Matteo e via San Giovanni, caratterizza la struttura urbana della città.
3
La consistenza attuale del complesso, espressa in superficie utile lorda come definita dal Regolamento edilizio del Comune di San Gimignano, è la seguente:
Fabbricati: 6.763 mq;
Aree esterne: 13.095 mq.
Stato “as is” – Layout strutturale e distributivo
4
Con la sottoscrizione del presente Contratto, il Complesso si intende quindi consegnato al Concessionario che da oggi ne assume la detenzione e la custodia, senza necessità di ulteriori verbali o sopralluoghi.
Il Complesso è concesso e consegnato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ben noto al Concessionario per aver effettuato approfonditi sopralluoghi ed aver eseguito idonea due-diligence.
Il Concedente dichiara che la concessione ha luogo con tutte le servitù attive, passive, apparenti e non apparenti, continue e discontinue, pertinenze e dipendenze, accessori, oneri e pesi.
Il complesso in oggetto risulta sottoposta a Vincolo Architettonico – Monumentale, ai sensi del D.lgs.
42/2004. È inoltre interessato dal Vincolo Archeologico, quale area soggetta a tutela e valorizzazione archeologica.
Il Concedente dichiara che il Complesso è di piena ed esclusiva proprietà sua e della Regione Toscana per quota indivisa e che lo stesso è libero da diritti reali e personali, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dei vincoli sopra indicati e di quelli derivanti dal Piano Programma di
5
Valorizzazione e gestione, allegato al presente atto quale parte integrante e sostanziale, di cui si riportano, a puro titolo esemplificativo e non esaustivo, i contenuti più significativi:
garantire la sicurezza, la conservazione e il recupero del bene, in modo da scongiurare ogni tipo di deterioramento o danneggiamento derivante da incendi, furti, vandalismi o insufficiente manutenzione;
assicurare le condizioni di decoro del bene concesso;
assicurare la compatibilità delle destinazioni d'uso previste con il carattere storico-artistico del bene, che non dovrà, comunque, essere destinato ad usi, anche a carattere temporaneo, non compatibili, oppure tali da recare pregiudizio alla sua conservazione;
sottoporre ogni variazione d'uso del bene, ancorché non comportante modifiche alla consistenza materiale del bene medesimo, alla preventiva autorizzazione da parte delle competenti Soprintendenze ai sensi della parte II del D.lgs. 42/2004 e s.m.i.;
sottoporre i progetti di risanamento edilizio alle autorizzazioni delle Soprintendenze di cui alla lettera precedente;
mantenere il bene concesso nello stato di efficienza e funzionalità prescritto dalle norme vigenti, ai fini della fruizione pubblica dello stesso. L'esecuzione di opere di ultimazione, miglioria, manutenzione, sgombero, smaltimento di rifiuti e materiali di qualsiasi genere, quali macerie, masserizie o altro, per qualsiasi ragione presenti in loco rimane a carico del concessionario.
Fermo quanto sopra, la Concessione viene effettuata alle condizioni di fatto e di diritto indicate nell’Avviso pubblico che l'offerente ha dichiarato di conoscere all'atto della presentazione dell'istanza di partecipazione alla gara e che qui si intendono integralmente richiamate, oltre che a quelle riportate nel presente contratto, con particolare riferimento all'art. 7.
Art. 3 Destinazione del Complesso secondo l’Accordo di Valorizzazione
L’Accordo di Valorizzazione per la riqualificazione, la salvaguardia e la tutela del complesso di San Domenico (tra il Comune di San Gimignano, la Regione Toscana, il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo e l’Agenzia del Demanio Filiale di Toscana e Umbria), siglato ad agosto 2011, è stato modificato dall’Atto d’integrazione di settembre 2014, dopo l’approvazione del “Progetto preliminare relativo ai lavori per il risanamento e la valorizzazione del complesso di San Domenico”, redatto in ottemperanza al suddetto Accordo di Valorizzazione.
Dalla Consultazione pubblica per la raccolta di manifestazioni di interesse per la valorizzazione del complesso (primo semestre 2016), è emersa l’opportunità di procedere ad alcune modifiche ed integrazioni all’Accordo di Valorizzazione del San Domenico (in particolare, l’inserimento della funzione “ricettiva” tra le funzioni e destinazioni d’uso di una parte del complesso) al fine di creare le più ottimali condizioni di interesse ad una eventuale partecipazione a procedure di gara per la riqualificazione del compendio da parte degli operatori economici.
Tali modifiche e integrazioni sono state approvate a settembre/ottobre 2016 e sottoscritte a dicembre 2016.
Le indicazioni scaturite dalla modifica e integrazione del Programma di Valorizzazione - Schema direttore degli interventi dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico, quale Allegato “B” dell’Accordo di Valorizzazione ed Allegato “F” dell’Atto di trasferimento del San Domenico a Comune di San Gimignano e Regione Toscana, prevedono l’inserimento della funzione ricettiva.
Lo schema grafico del Layout-Mix funzionale indica, suddividendo il complesso in otto aree funzionali, un’ipotesi di distribuzione ottimale delle funzioni e delle destinazioni d’uso compatibili con il programma di valorizzazione.
6
In particolare, sono state identificate le aree idonee ad ospitare la funzione ricettiva (strutture ricettive e servizi annessi, hospitality, foresteria, ecc.), che non possono eccedere la misura massima del 35% della Superficie Lorda esistente, stimata in circa 7.140 mq.
Nello schema grafico, le attività ricettive sono campite in giallo e numerate da 1 a 3. Le tre sotto-aree sono così suddivise perché appartenenti a tre blocchi originari con caratteristiche funzionali e strutturali diverse, ovvero la sotto-area 1 corrisponde al blocco 3, la sotto-area 2 al blocco 2, la sotto-area 3 al blocco 7.
Lo schema, che costituisce la linea guida per l’aggiornamento del progetto preliminare, è suscettibile di variazioni in fase di progettazione architettonica definitiva.
Schema grafico del layout funzionale
7
Progetto Architettonico Preliminare Studio NCB – Layout macro-aree funzionali
8
9
Il Complesso viene concesso esclusivamente per gli usi indicati nel Piano di gestione facente parte dell'Offerta Tecnica, rimanendo vietato di destinarlo, anche parzialmente e temporaneamente, a qualsiasi altro uso, salva autorizzazione espressa della Soprintendenza per le Province di Siena, Grosseto e Arezzo.
Il Concessionario dovrà essere munito delle prescritte licenze di esercizio, autorizzazioni, nulla osta e di qualsiasi altra eventuale autorizzazione necessaria in relazione all'uso predetto del Complesso. Il Concessionario si impegna espressamente ad esercitare le attività/funzioni presentate nell'Offerta aggiudicataria.
In caso di cessazione della propria attività, il Concessionario si obbliga all'immediato rilascio del Complesso.
Ogni modifica all'uso convenuto, e comunque qualsiasi difformità rispetto alle attività/funzioni indicate nel Programma, dovrà essere preventivamente autorizzata dal Concedente. Nel caso in cui non venisse data comunicazione al Concedente delle modifiche all'uso effettuate o alle attività insediate, quest'ultimo potrà esigere la restituzione immediata del Complesso, restando impregiudicato il risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento; in tal caso il Complesso dovrà essere riconsegnato entro 30 giorni dalla richiesta, libero da persone e cose, nello stato in cui si trova, senza che il Comune di San Gimignano sia tenuto a corrispondere alcun indennizzo o risarcimento a qualsiasi titolo, mediante sottoscrizione di apposito Verbale di Riconsegna nel quale si darà atto dello stato di fatto del Complesso.
E’ vietata la cessione del contratto, fatte salve le vicende soggettive disciplinate dall’art. 106, comma 1, lett.
d), n. 2 del D.Lgs. 50/2016 codice dei contratti.
La sub concessione, sia totale che parziale, sotto qualsiasi forma, è consentita nei limiti e con le modalità indicate nel Piano programma presentato in sede di offerta.
Per l'intera durata di attuazione del Programma, entro il 30 novembre di ogni anno il Concessionario dovrà redigere e inviare al Concedente una sintetica relazione delle attività previste per l'anno successivo, allegando una relazione delle attività ed interventi svolti nell'anno in corso.
Le parti danno atto che gli impegni di cui al presente articolo sono da considerarsi contrattualmente essenziali e pertanto il loro inadempimento si configura di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.
agli effetti dell'eventuale risoluzione del contratto di cui infra.
Qualunque violazione dei divieti di cui ai commi precedenti comporterà la risoluzione di diritto del contratto e l'incameramento integrale del deposito cauzionale, salvo il diritto ai maggiori danni subiti. In tale caso il Complesso dovrà essere riconsegnato, mediante Verbale di Riconsegna, libero da persone e cose, nello stato in cui si trova senza che il concedente sia tenuto a corrispondere alcun indennizzo o risarcimento a qualsiasi titolo.
Articolo 4 Provenienza e destinazione urbanistica
Il complesso dell’Ex Convento San Domenico è in proprietà al Comune di San Gimignano.
Art. 5 Canone
Il canone annuo per la concessione del Complesso è determinato in Euro ………., come da Offerta Economica dell'aggiudicatario.
Il canone offerto sarà annualmente adeguato in misura corrispondente alla variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, verificatasi nell'anno precedente. Fino all'ultimazione dei lavori di rifunzionalizzazione del bene e comunque per un periodo massimo di ……… (…) mesi dalla sottoscrizione dell'atto di concessione il canone annuo sarà pari al …..% del canone offerto;
successivamente, per tutta la residua durata della concessione, il canone annuo dovrà essere corrisposto in misura integrale.
Il pagamento del canone annuo dovrà essere effettuato con cadenza ….. ……. e dunque entro e non oltre il giorno xx del mese di xxxx e il giorno xx del mese di xxxxxx, mediante bonifico bancario a favore del concedente. L’importo sopra indicato dovrà essere incamerato dal Comune al netto di eventuali commissioni bancarie. Il pagamento non può essere sospeso, né ritardato, né eseguito in misura parziale in base a
10
pretese od eccezioni di sorta. Il mancato pagamento di ….. rate consecutive costituisce motivo di risoluzione del contratto e in deroga espressa all’art. 1282, 2° comma del Codice Civile, dà luogo alla automatica messa in mora del Concessionario senza necessità di diffida, salva ed impregiudicata la richiesta di maggiori danni.
Qualora alla scadenza dei termini di vigenza del presente contratto il Concessionario continui a detenere il Complesso, nelle more del rilascio o dello sgombero dello stesso con riconsegna all’Amministrazione proprietaria, il Concessionario dovrà corrispondere un'indennità che si conviene fin da ora del medesimo importo del canone integrale pattuito con il presente contratto, cui saranno applicati gli aumenti ISTAT automaticamente maturati pro tempore.
Art. 6 Durata
La Concessione decorre dalla data di sottoscrizione del presente Contratto ed avrà durata di anni …., allo scadere dei quali scadrà di diritto, senza necessità di preventiva disdetta. Il Concessionario ha facoltà di recedere dal contratto con un preavviso di mesi ….. In tal caso rimarranno a carico del Concessionario tutte le spese sostenute per gli interventi di cui all'art. 7 senza che questi abbia diritto ad alcuna indennità e senza onere alcuno per il Concedente.
Alla scadenza non spetterà al Concessionario nessun compenso, rimborso o indennità per alcun titolo, nessuno escluso o eccettuato. Salvo diverso accordo tra le Parti, mobili, arredi, materiali e quant'altro presente all'interno del Complesso dovranno essere sgomberati a cura e spese del Concessionario che dovrà restituire il Complesso perfettamente conservato con tutte le migliorie apportate senza alcun onere per la Proprietà.
Un anno prima del termine della Concessione sarà effettuata, in contraddittorio tra le Parti, una verifica completa dei componenti edili/impiantistici del Complesso, le cui risultanze saranno riportate in un verbale, redatto a cura del Concessionario in contraddittorio con il Concedente, al fine di consentire la constatazione dello stato di conservazione e manutenzione e del perfetto funzionamento del bene, tenuto conto degli ordinari fattori di usura dovuti all'utilizzo dello stesso. Qualora in tale sede venga constatato uno stato delle opere e degli impianti non ottimale e tale da comportare necessariamente interventi del Concedente al momento della restituzione del Complesso, il Concessionario e tenuto all'esecuzione dei lavori conseguenti entro la scadenza della Concessione. In difetto, il Concedente potrà escutere la garanzia di cui al comma 3 dell'art. 16. Alla scadenza della Concessione verrà redatto il Verbale di Riconsegna che dovrà essere sottoscritto dal Concedente e che dovrà dare atto del verbale redatto l'anno precedente e delle azioni eventualmente intraprese. A partire da quel momento, il Concedente riacquisterà la detenzione del Complesso con ogni responsabilità di custodia ad essa relativa e cesseranno de jure tutti i rapporti instaurati dal Concessionario con i terzi.
Art. 7 Obblighi del concessionario
Il Concessionario dichiara di accettare il Complesso, in relazione al canone stabilito all'articolo 5, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente, stato perfettamente noto al Concessionario che si impegna ad effettuare, a sua cura e spese, sotto la propria responsabilità e a regola d'arte, tutti gli interventi di restauro e risanamento conservativo come descritto nell’offerta tecnica presentata.
In particolare, il Concessionario si obbliga, con la sottoscrizione del presente Contratto, all'osservanza delle seguenti tempistiche nella ristrutturazione del Complesso, come previsto nel cronoprogramma presentato:
1.100 giorni naturali e consecutivi.
Il Concessionario si obbliga, inoltre, ad effettuare opere per un investimento complessivo di Euro xxxxx (come da offerta economica) da realizzarsi entro i termini suddetti.
In relazione a quanto sopra, il Concessionario dovrà provvedere, a proprio integrale ed esclusivo onere e rischio:
- ad assumere, a proprio integrale ed esclusivo rischio, il conseguimento dell'approvazione del progetto definitivo/esecutivo da parte dell'Ente concedente, nonché di ogni altra autorizzazione, permesso, licenza e/o nulla osta occorrenti per l'esecuzione degli interventi di recupero e/o di ristrutturazione
11
finalizzati all'esercizio delle attività previste nel relativo Piano di gestione presentato in sede di offerta, restando in ogni caso inibita al concessionario la possibilità di iniziare i lavori e/o le attività di gestione, se non dopo aver conseguito tutte le predette approvazioni e autorizzazioni;
- a realizzare, nel rispetto delle norme vigenti, gli interventi previsti nel Progetto tecnico approvato dall'Ente concedente, assumendosi ogni alea economica e finanziaria, nonché ogni responsabilità giuridica al riguardo;
- ad avvalersi per la redazione del progetto definitivo/esecutivo degli interventi, di professionisti in possesso di abilitazione all'esercizio della professione e di comprovata esperienza nella progettazione e direzione lavori per interventi analoghi a quelli che si intendono realizzare;
- ad avvalersi per l'esecuzione degli interventi di imprese in possesso dei requisiti stabiliti dalle disposizioni vigenti in materia;
- ad esibire all'Ente concedente la documentazione necessaria ad attestare l'avvenuta ultimazione degli interventi tra cui, a titolo meramente esemplificativo, le certificazioni di collaudo statico, le certificazioni di conformità degli impianti, la documentazione tecnica relativa alle lavorazioni eseguite ed ai materiali impiegati;
- a provvedere, a propria esclusiva cura, spese e responsabilità, alla manutenzione ordinaria e straordinaria del complesso immobiliare e a qualsiasi opera necessaria alla conservazione, all'agibilità e all'uso delle aree, delle opere e dei manufatti comunque compresi nel rapporto concessorio, nonché ad ogni altro onere gravante sugli stessi;
- ad esercitare la facoltà d'uso e di godimento del complesso immobiliare per tutta la durata della concessione, nel rispetto della natura e qualità del medesimo, nonché ad assicurare idonee condizioni per la conservazione del bene concesso;
- a svolgere a proprio rischio le attività di cui al Piano di gestione presentato in sede di offerta, assumendosi ogni alea economica e finanziaria al riguardo;
- a pagare il canone di concessione offerto in sede di gara, compresi gli adeguamenti annuali, secondo i termini e le modalità indicate all'articolo 5 del presente atto;
- a tenere indenne l'Ente concedente da ogni danno e responsabilità verso terzi per i danni, di qualunque natura, arrecati alle persone, agli immobili ed alle cose di terzi in conseguenza dell'esecuzione degli interventi eseguiti presso il Complesso immobiliare o in conseguenza dello svolgimento delle attività economiche previste nel Piano di gestione.
- all'esecuzione di tutti i collaudi di legge necessari all'ottenimento dell'agibilità.
Il Concessionario assume il ruolo di committente e responsabile dei lavori ai sensi del D.lgs. 81/2008 e s.m.i.
Il Concessionario, prima dell'inizio dei lavori, si impegna a comunicare al Comune il nome e la ragione sociale della/e impresa/e esecutrice/i e le successive eventuali variazioni che dovessero intervenire. In ogni caso l'impresa di costruzione che eseguirà i lavori, oltre a dover risultare in regola con i versamenti dei contributi previdenziali ed assistenziali, dovrà possedere i requisiti della vigente normativa antimafia e dovrà osservare le norme in materia di prevenzione, protezione e sicurezza del lavoro contenute nel D.lgs.
81/2008 e s.m.i.
L'osservanza di quanto sopra potrà essere verificata in qualsiasi momento dal Concedente, che potrà richiedere all'impresa tutta la documentazione occorrente.
Il Concedente resta comunque estraneo a tutti i rapporti del Concessionario con i suoi eventuali appaltatori, fornitori e terzi in genere, dovendosi intendere tali rapporti esclusivamente intercorrenti tra il Concessionario ed i detti soggetti senza che mai si possa da chiunque invocare una responsabilità diretta o indiretta del Concedente. A tal fine il Concessionario manleva il Concedente da ogni responsabilità al riguardo.
12
Il Concessionario, nell'esecuzione dei lavori, dovrà attenersi alle prescrizioni che saranno stabilite dalla Soprintendenza ai Beni Ambientali ed Architettonici e dovrà altresì effettuare, qualora ne ricorrano i presupposti, gli adempimenti di verifica antisismica del patrimonio culturale previsti dalla normativa vigente.
Il Concessionario si obbliga altresì ad effettuare l'aggiornamento catastale del Complesso. L'ultimazione delle opere dovrà risultare da apposita certificazione redatta dal Concessionario.
Eventuali modificazioni alle scelte progettuali e alle modalità di intervento presentate in sede di offerta dovranno essere preventivamente assentite dal Concedente anche sotto il profilo patrimoniale, nonché da tutti gli Enti competenti e non potranno in alcun modo determinare modifiche della durata della concessione e dell’importo del canone. A tal fine dette modifiche dovranno essere sempre preventivamente e formalmente trasmesse, per il parere di competenza, al Concedente. Sono altresì a carico del Concessionario gli ulteriori lavori necessari in relazione all'uso specifico cui il Complesso è destinato, in relazione a eventuali nuove normative che dovessero entrare in vigore in corso di rapporto.
Il Concessionario è tenuto a comunicare al concedente la data di inizio e termine dei lavori ed a trasmettere copia dei verbali di collaudo e di ogni altra documentazione che venisse richiesta dal Concedente.
Art. 8 Manutenzione
Il Concessionario dovrà rispettare il programma manutentivo pluriennale concernente la manutenzione ordinaria e straordinaria del Complesso e dei suoi apparati presentato in sede di Offerta tecnica i cui oneri sono interamente a suo carico.
Tutti gli interventi e/o sostituzioni necessari ed opportuni dovranno essere effettuati dal Concessionario, nel rispetto del D.Lgs. 42/2004, con tempestività, responsabilità ed accuratezza, anche in mancanza di segnalazioni dell’ente proprietario. Nel caso in cui il concedente rilevi la necessita degli interventi in parola, ne darà immediata segnalazione al Concessionario il quale avrà l'obbligo di provvedere con tempestività. In caso di inadempimento il Concedente potrà eseguire direttamente tali interventi con addebito al Concessionario di tutte le spese ovvero con escussione di quota parte della garanzia di cui all'art. 16.
Saranno altresì a carico del Concessionario gli interventi di manutenzione straordinaria conseguenti ad eventi eccezionali o imprevedibili quali, a titolo esemplificativo, terremoti, alluvioni, crolli per neve, attentati o atti di terrorismo.
In caso di inadempimento degli obblighi di cui ai commi precedenti, il concedente potrà esigere la restituzione immediata del Complesso oggetto della presente concessione, restando impregiudicato il diritto ad escutere la cauzione di cui infra nonché al risarcimento degli eventuali danni conseguenti all'inadempimento.
Art. 9 Nuove opere, addizioni, migliorie, riparazioni
Tutte le nuove opere, le addizioni, le migliorie e le riparazioni realizzate dal Concessionario sul Complesso oggetto della presente Concessione sono acquisiti dal Comune dal momento della loro esecuzione, senza che il Concedente sia tenuto a corrispondere alcun indennizzo, indennità o risarcimento a qualsiasi titolo e senza che il Concessionario possa eccepire la compensazione tra miglioramenti e danneggiamenti che il Complesso abbia subito, ciò anche in deroga agli artt. 1592 e 1593 Codice Civile.
Art. 10 Risoluzione
Il Concedente potrà risolvere la presente Concessione ai sensi dell'art. 1454 Codice Civile, oltre che nei casi previsti dal precedente articolo 3, mediante comunicazione al Concessionario inviata a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno come infra specificato, nei seguenti casi:
a) frode o grave negligenza nell'esecuzione degli obblighi stabiliti dal presente Contratto e nell'adempimento di quanto disposto dal bando pubblico di gara e dal Programma di valorizzazione;
b) riscontro di gravi vizi o ritardi nell'osservanza dei termini stabiliti per la presentazione della
13 progettazione e per l'esecuzione delle opere;
c) subconcessione o cessione del Contratto non autorizzata;
d) gravi violazioni delle norme in materia di sicurezza.
Accertati tali casi, il Concedente sarà tenuto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 Codice Civile, ad invitare il Concessionario, a mezzo di diffida scritta con lettera raccomandata, a sanare l'inadempimento entro il termine di 30 (trenta) giorni; il Concessionario sarà tenuto, entro il predetto termine di 30 (trenta) giorni, a porre rimedio all'inadempimento contestato ovvero a dimostrarne l'insussistenza. Trascorso inutilmente tale termine il Contratto sarà risolto di diritto.
Qualora il Concessionario sia inadempiente agli obblighi di cui al presente Contratto e, in ragione dell'entità dell'inadempimento, non sussistano i presupposti per la risoluzione della Concessione ai sensi del presente articolo, ovvero il Concedente - d'intesa con gli Enti competenti - non intenda procedere alla risoluzione della Concessione, il Concedente provvederà ad invitare il Concessionario, a mezzo di diffida scritta con lettera raccomandata, a sanare l'inadempimento entro il termine di 30 (trenta) giorni; il Concessionario dovrà presentare le proprie contro-deduzioni ovvero porre rimedio all'inadempimento entro 30 (trenta) giorni dalla ricezione della suddetta contestazione; nel caso di mancato accoglimento delle contro-deduzioni del Concessionario ovvero nel caso in cui l'inadempimento persista, il Concedente potrà applicare, in ragione della gravita dell'inadempimento, una penale da Euro 500,00 ad Euro 1.000,00 per ciascuna violazione, fermo restando che per la stessa violazione, di volta in volta contestata, l'importo complessivamente dovuto a titolo di penale e cumulabile entro il limite di Euro 20.000,00 e fatto salvo, in ogni caso, il risarcimento del maggior danno.
In tal caso, qualora la penale non venga corrisposta a seguito di formale richiesta del Concedente, lo stesso potrà escutere la quota parte delle garanzie di cui al successivo articolo 16 fatto salvo, come sopra indicato, il diritto al risarcimento degli eventuali maggiori danni e l'obbligo del Concessionario di reintegrare la relativa garanzia per l'intero ammontare.
Alla scadenza, o in caso di restituzione anticipata, il Complesso dovrà comunque essere riconsegnato al Comune in buono stato di uso e manutenzione.
Con riferimento al comma 1°, lett. a, viene espressamente stabilito che la mancata integrale ultimazione delle opere previste entro i termini di cui al precedente art. 7 e comunque entro 3 anni dal rilascio del titolo abilitativo, per causa imputabile al Concessionario o suoi fornitori, appaltatori o aventi causa, sarà considerata - a tutti gli effetti - inadempimento contrattuale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 Codice Civile e comporterà la risoluzione della Concessione in ottemperanza a quanto previsto dal Programma, salve eventuali proroghe concesse dagli Enti Competenti, previo esame delle motivazioni dei ritardi non imputabili al Concessionario.
Art. 11 Responsabilità
Il Concessionario con la sottoscrizione del presente contratto diviene custode del Complesso dato in concessione, ed esonera espressamente la proprietà concedente da ogni responsabilità per i danni diretti od indiretti che possano derivargli da fatti od omissioni, dolosi o colposi anche di terzi, manlevando la Proprietà da ogni responsabilità ex artt. 2050 e 2051 Codice Civile e tenendola indenne da ogni rischio, molestia, pretesa o azione, che possano derivare da parte di terzi, assumendone ogni responsabilità al riguardo, secondo la vigente normativa.
Il Concessionario dovrà rispondere di ogni pregiudizio, danno, responsabilità derivanti e/o connessi alla Concessione del Complesso stesso nei confronti di persone o cose.
Il Concessionario si assume altresì ogni responsabilità, sia civile che penale, che possa derivare in dipendenza dei lavori svolti sul Complesso e assume a proprio carico tutti i danni eventualmente cagionati a persone e cose anche per il fatto dei propri dipendenti o appaltatori ex art. 2049 Codice Civile; si impegna inoltre ad adottare tutte le misure idonee a prevenire eventi dannosi o pericolosi a persone e cose, nello svolgimento delle attività che dovranno essere improntate a condizioni di massima sicurezza e dovranno essere attuate con tutti gli accorgimenti offerti dalla tecnica.
14
È, inoltre, a carico del Concessionario ogni intervento necessario di adeguamento alle vigenti norme e misure di sicurezza e ogni onere e responsabilità connessi per le incombenze ed adempimenti previsti dal Decreto Legislativo n. 81/2008 e s.m.i.
Art. 12 Vigilanza e controlli
Il Concessionario accetta di sottostare ad eventuali controlli, verifiche, ispezioni e sopralluoghi da parte del Concedente della Proprietà, attraverso i propri uffici ed organi competenti, atti ad accertare il rispetto delle condizioni, delle modalità e degli obblighi contrattualmente assunti. Il Concedente La Proprietà provvederà alla nomina di un tecnico di sua fiducia che supervisionerà la realizzazione dell’intervento.
Tali attività di vigilanza potranno essere effettuate dal Concedente in qualunque momento, senza obbligo di preavviso.
Art. 13 Spese
Sono a carico del Concessionario tutte le spese relative ai consumi di energia elettrica, acqua, gas, riscaldamento/raffrescamento, telefono, linee fonia e dati, oltre a tutte le imposte dovute. Il Concessionario dovrà provvedere all'intestazione a proprio nome, o a nome del soggetto gestore delle attività commerciali, di tutte le utenze facendone immediata richiesta agli Enti interessati e dovrà produrre al Concedente, entro 90 giorni dalla fine lavori, la documentazione che dimostri l'avvenuta intestazione dei contratti.
Sono altresì a carico del Concessionario le spese relative all'installazione, sostituzione, riparazione e manutenzione dei contatori/misuratori.
Art. 14 Assicurazioni
Il Concessionario si impegna a stipulare, presso primarie compagnie di assicurazione, apposite Polizze Assicurative ai fini di:
- copertura della Responsabilità Civile per tutti i danni cagionati a terzi (R.C.T.) o beni di terzi, anche per cause imputabili al Complesso, durante il periodo di Concessione; la copertura contro i rischi derivanti dalla R.C.T. dovrà prevedere un massimale non inferiore al minimo di € 3.000.000,00 (tre milioni/00) per sinistro;
- copertura dei danni derivanti dalla conduzione del Complesso con riferimento alle previsioni degli artt.
1588, 1589 e 1590 Codice Civile;
Nelle polizze sopra indicate il novero degli "assicurati" dovrà risultare espressamente esteso, oltre al Concessionario, alla Proprietà.
Si precisa, infine, quanto segue:
Le polizze di cui sopra dovranno contenere una clausola di vincolo in favore del Concedente, per tutta la durata della Concessione, del seguente tenore: "In relazione alla Concessione stipulata in data …/…/… tra la il Comune di San Gimignano e in qualità di Concessionario, la presente polizza è vincolata a tutti gli effetti a favore dell’Amministrazione Comunale e pertanto la Compagnia Assicuratrice si obbliga, per tutta la durata della polizza:
- a riconoscere detto vincolo come l'unico a essa dichiarato e da essa riconosciuto;
- a notificare tempestivamente al Concedente a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'eventuale mancato pagamento del premio, nonché il mancato rinnovo ovvero la scadenza della polizza stessa, e a considerare valida a tutti gli effetti la presente polizza fino a quando non siano trascorsi sessanta giorni dalla data in cui la lettera raccomandata di cui sopra sia stata ricevuta dalla Proprietà stessa;
- a non apportare alla presente polizza nessuna variazione sostanziale se non con il consenso scritto del
