SUPERBONUS 110% Excursus normativo e questioni aperte. ANACI Verona - IL CONDOMINIO AL 110% Venerdì 20 Novembre 2020 ore Webinar.

SUPERBONUS 110%

Excursus normativo e questioni aperte

Relatori:

Dr. Comm. Marco Ghelli Avv. Daniele Giacomazzi Avv. Viviana Rotella

ANACI Verona - IL CONDOMINIO AL 110%

Venerdì 20 Novembre 2020 ore 16.00 – Webinar.

Breve excursus normativo

Art. 16 bis D.P.R. 917/1986 – TUIR; dal 1997. Si parte con 150.000.000 di lire, 10 anni.

ECO-bonus: art. 1, commi 344-349. L.n. 296/2006; si passa al 55%

ECO e SISMA-bonus: artt. 14 e 16 D.L. 63/2013; 65% (e più) e qualcosa in 5 anni Bonus-Facciate: art. 1, commi 219-223, L. n. 160/2019; 90%, 10 anni.

Risposta 348: Ok, per facciata posteriore che sia parzialmente visibile dalla strada pubblica.

Risposta 521: No se la facciata è in vetro (“strutture opache facciata”).

Risposta 520: Isolamento termico anche dello “sporto di gronda” + spostamento pluviali, sostituzione davanzali, smontaggio e rimontaggio tende solari

Super ECO e Sisma bonus al 110%: art. 119 D.L. 30/2020 – Decreto Rilancio.

110% e 5 anni.

Gli interventi edilizi del BONUS 110%

L’ambito degli interventi oggetto di bonus è ricompreso tra quelli previsti all’art. 3, comma 1, D.P.R. 380/2001 lettere:

a) interventi di manutenzione ordinaria (solo parti comuni edificio residenziale);

b) interventi di manutenzione straordinaria;

c) interventi di restauro e di risanamento conservativo;

d) interventi di ristrutturazione edilizia (n.b. nuovo art. 3

lett. d) TUE)

La nuova nozione «ristrutturazione»: art. 3, c. 1 lett. d)

DPR 380/2001 - Art. 34-bis. Tolleranze costruttive

(articolo introdotto dall'art. 10, comma 1, lettera p), della legge n. 120 del 2020)

…

d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio

Impatto sui conti pubblici

Circolare n. 11/E del 2018 – Agenzia delle Entrate – Dir. Centrale Coordinamento Normativo

(…) la Ragioneria Generale, (…) ha avuto modo di precisare che la cedibilità illimitata dei crediti d’imposta corrispondenti alle detrazioni potrebbe determinare (…) l’assimilazione dei bonus a strumenti finanziari negoziabili, con il rischio di una riclassificazione degli stessi e conseguenti impatti negativi sul bilancio dello stato (…) Ciò va tenuto in debita considerazione al fine di individuare la ratio che sottende l’introduzione delle misure in oggetto, che certamente non potrebbe essere quella di determinare il prodursi dei predetti effetti negativi di finanza pubblica.

26 maggio 2020: le Associazioni europee delle imprese (FIEC - Federazione dell’Industria europea delle Costruzioni) e degli artigiani delle costruzioni (EBC - European B555uilders Confederation) e dei proprietari immobiliari (UIPI - International Union of Property Owners) plaudono al Superbonus al 110% adottato dal Governo italiano e auspicano un potenziamento della misura. Il provvedimento è, infatti, fondamentale per il raggiungimento degli obiettivi del Green Deal europeo e costituisce, pertanto, un ottimo esempio per tutti i paesi dell’Unione europea.

EUROSTAT ha dato il suo placet all’impostazione che sta seguendo l’Italia sul suo bilancio pubblico

Prospettive future

Il credito fiscale del super bonus 110% verrà rinnovato?

C’è il rischio che finiscano i soldi a metà anno?

Resterà cedibile a chiunque?

C’è il rischio che il bonus guadagnato sui lavori di oggi, un domani, venga decurtato?

Ci sono soggetti interessati ad acquistare il credito?

Con quali documenti interpretativi interviene l’Agenzia?

Circolari (24/E 2020) e Risoluzioni (per esempio: la n. 60 del 2020 raddoppia i 48.000 euro relativi a pannelli solari e accumulo) e Principi di diritto.

Interpelli (Risposte): risposte date a casi specifici che hanno valenza di protezione, nell’ipotesi di successivo accertamento, solo per chi li ha proposti.

L’interpello si deve riferire a casi concreti ed essere antecedente al fatto fiscale di cui si chiede interpretazione. L’Agenzia risponde in 90 giorni, estensibili di altri 60; 120 (+60) per gli interpelli sull’anti elusiva.

Consulenze giuridiche – sono Interpelli di categoria.

Telefisco, 27 ottobre – hanno partecipato Agenzia e ENEA.

Controlli dell’Agenzia e dell’ENEA

L’AGENZIA effettua controlli documentali, come ha sempre fatto.

L’ENEA (art. 11 Decreto Requisiti, che rinvia al decreto MISE) ha stimato di verificare il 5% delle pratiche su base documentale (sceglierà tendenzialmente gli interventi con i maggiori importi) e in situ almeno il 10% di quelle verificate, cioè 5 casi su 1.000.

Attenzione:

• per i lavori iniziati prima del 1° luglio 2020, Enea è tenuta a controllare tutte le asseverazioni. E’ il tema del momento che architetti, commercialisti e avvocati stanno affrontando.

• Fonti ulteriori di controllo: il Comune stimolato da denunce (i vicini?); in caso di cessione dell’immobile si deve dichiarare la conformità in Comune, che per obbligo effettua segnalazione all’Agenzia. Ci ricorderemo di non farlo nei prossimi 5, 10 (bonus utilizzato direttamente) o 8 anni (cessione del credito o sconto in fattura)?

Cos’è il Superbonus 110%

Il Decreto Rilancio (DL 19 maggio 2020, n. 34) eleva al 110% l’ECO e il Sisma bonus.

L’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi sugli edifici, anche condominiali, in ambito di:

Efficienza energetica (cappotti, caldaie, infissi...) Interventi antisismici;

Installazione di impianti fotovoltaici e accumulo

Installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli

edifici.

Novità 2020

Vi sono interventi già agevolabili che oggi diventano super agevolabili;

Viene generalizzata la possibilità di beneficiare dello sconto in fattura e della cessione del credito.

Tutto l’impianto normativo (Ristrutturazioni, SISMA, ECO, e oggi Super Bonus) è basato su una divisione netta

1) le spese sostenute sulle parti comuni degli edifici*

2) quelle sostenute sulle singole unità abitative.

*La novità nel caso del Super Bonus 110% è che deve trattarsi di edifici

«condominiali», secondo un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, che

«forza» il dato letterale a fini antielusivi (Annibale Dodero, Il Fisco – n. 32 del 2020).

Beneficiari del 110%

Condomìni per le parti comuni Persone fisiche

Cooperative di abitazione a proprietà indivisa Organizzazioni non lucrative di utilità sociale Istituti autonomi case popolari (IACP)

Associazioni e società sportive dilettantistiche

Familiari: coniugi, convivenze registrate, unioni civili, parenti entro il 3º grado e affini entro il 2º, purché conviventi

Inquilini e comodatari, solo se il contratto è registrato

Professionisti: solo per lavori parti comuni condomini con superficie residenziale preponderante.

Soggetti IRES (ma solo per i lavori su parti comuni di condominio

prevalentemente abitativo).

Tipo di immobili su cui si applica

Si applica per interventi effettuati su:

Parti comuni di edificio in «condominio» (almeno due proprietà esclusive);

l’edificio abitativo di un unico proprietario non ha, ai soli fini del bonus 110%, parti comuni terra-cielo di monoproprietario non è condominio né villa singola. No intervento trainante (Circolare 24/E, argomenti non convincenti. Solve et repete?)

Cassazione civile sez. II, 03/05/2019, n.11729

«In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c..»

* Art. 1117-

bis

Singole unità immobiliari possedute da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, arti o professioni;

Edifici unifamiliari o singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno (case a schiera, piano terra degli edifici condominiali, loft, appartamenti in residence)

Risposta 524/2020: definizione ampia di accesso indipendente – art. 119, co. 1bis (Legge 13 ottobre 2020, n. 126).

Tutti gli impianti devono essere indipendenti e, quindi, si ritiene che dovrebbe essere indipendente anche lo scarico fognario. Durante Telefisco, il dott. Esposito (MISE) ha sostenuto che sarebbe, invece, necessaria e sufficiente l’indipendenza di (e solo di) luce, acqua, gas e riscaldamento vs. Interpello DRE delle Marche, conforme all’art. 1117 c.c.. Nuova nozione di condominio?

Tipo di immobili su cui si applica

Tipo di immobili su cui si applica

• Solo immobili abitativi, categoria A, esclusi A1, A8, A9 (salvo se aperti al pubblico, Decreto Agosto) e A 10; le unità abitative aventi diverse classi catastali applicano il super bonus solo se inserite in edifici avente prevalente carattere abitativo, e solo per le spese su parti comuni

Telefisco 13: immobili di lusso godono del bonus per gli interventi sulle parti comuni

N.B.: ai fini dell’Ecobonus al 110% (limite assente per il Sismabonus), vengono agevolate al massimo 2 unità immobiliari possedute dalla stessa persona fisica (ferme restando le detrazioni spettanti per le parti comuni degli edifici). Risposta 455/2020:

Non è necessario che l’ immobile sia prima casa.

Caso pratico : condominio a «destinazione mista»

IL CASO

• Condominio di 10 unità: 8 appartamenti e 2 negozi

• Parti comuni dell’immobile ex art. 1117 c.c.

(fondazioni, muri maestri, pilastri, tetti, lastrici solari, scale, portoni ingresso, cortili, facciate, impianti idrici gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria …)

IL QUESITO: quali bonus si applicano ?

• Millesimi a destinazione residenziale > Millesimi a destinazione commerciale.

• Applicabili Bonus Eco e Sisma al 110% sulle «parti comuni» anche relativi alle destinazioni non abitative

Caso pratico : condominio orizzontale

IL CASO

• 5 villette a schiera

• Assetto proprietario: 5 proprietari

• Accessi autonomi ed indipendenti

• Impianti (idrico, gas, elettrico, fognario) separati.

• Parti comuni dell’immobile ex art. 1117 c.c.

(fondazioni, muri maestri, pilastri, tetti, lastrici solari, scale, portoni ingresso, cortili, facciate).

IL QUESITO: quali bonus si applicano? Possibile intervento con bonus su parti comuni?

• Unità funzionalmente indipendente ma del medesimo edificio/aggregato urbano;

• Applicabile bonus ECO al 110% su unità funzionalmente indipendente; no SISMA al 110%, a meno che non coinvolga l’intero edificio/aggregato.

• Soluzione alternativa: intervento ECO-SISMA al 110% sulle «parti comuni» del condominio orizzontale (Cassazione civile sez. II, 03/05/2019, n.11729).

• NB: plafond sisma (5 x 96.000 €) non intacca il plafond manutenzioni (50%).

Regolarità urbanistica: presupposto base per ogni bonus attuale ma anche

del passato

E’ il problema del momento sulla case unifamiliari (verandina, caminetto in garage «

tavernizzato»; sottotetto abitato e riscaldato

Abusi su aree condominiali o su singoli appartamenti.

Condomini e Decreto agosto: in caso di lavori sulle parti comuni, le asseverazioni dei tecnici sulla conformità urbanistica avranno ad oggetto solo le parti comuni, senza tener conto delle eventuali irregolarità dei singoli immobili. Risolti tutti i problemi sugli abusi dei singoli candomini: non proprio.

Gli abusi del Condominio

… dell’edificio … delle parti comuni.

- volumetria, - sagoma, - prospetti,

- sedime, - Altezza;

- distanze legali, - sicurezza strutturale

Esterne :

verande, tettoie, finestre, porte, balconi..

Interne :

varchi, vani tecnici, spazi comuni.

• Gli abusi sulle parti private a rilevanza comune (es. rilevanza strutturale, vincoli.

• Sanatoria: necessario univoco consenso assemblea (Cons. di Stato n.

4818/2014).

• L’Attestazione della Prestazione Energetica (APE) condominiale

«traditrice»

Il certificato di «stato legittimo»

DPR 380/2001 - Art. 34-bis. Tolleranze costruttive

(articolo introdotto dall'art. 10, comma 1, lettera p), della legge n. 120 del 2020)

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Gli interventi trainanti sono due: cappotto e/o caldaia, che deve essere centralizzata nei condomini.

Gli interventi devono essere conformi agli standard stabiliti dal Decreto MISE sui requisiti, pubblicato il 6 ottobre 2021.

La presenza di interventi trainanti permette di godere del bonus 110% - anziché di quelli ECO e Sisma dal 50 all’ 85% – per gli altri interventi aventi efficacia ECO (trainati) di cui all’art. 14 D.L. 63/2013.

Interventi trainanti per avere il 110% - ECO

Requisiti per il super ECO bonus 110%

Gli interventi programmati devono assicurare, nel loro complesso, anche congiuntamente agli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e batterie e gli altri interventi ECO trainati (serramenti nella sostanza), il miglioramento di almeno 2 classi energetiche o il conseguimento della classe energetica più alta possibile (solo se si parte da A3) da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) da predisporre con riferimento alla situazione ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Immobili vincolati: può non esserci un trainante (cappotto e/o caldaia) + sufficiente il miglioramento di 1 sola classe (raggiungimento della classe energetica più alta).

Risposta 523: Immobile riscaldato: sì, se ci sono almeno i camini. Per l’ENEA questo vale anche per i bonus 65% (Faq Ecobonus n. 6B - sottotetto).

Telefisco 14: ok le stufe a legna o pallet, i caminetti e i termocamini.

CONDOMINI

Trainanti e trainati in contemporanea; sufficiente dichiarazione dell’impresa.

Ape ante ape post sull’intero condominio.

Spesa suddivisa sulla base dei millesimi anche superiore ai plafond massimi.

Spesa diversa dalla quota millesimale solo con delibera all’unanimità.

Gli interventi su parti comuni di edifici condominiali finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica non possono essere inclusi tra gli interventi trainati (FAQ 3 su Superbonus)

La fattura degli interventi è emessa al solo condominio. Non possono essere emesse fatture ai singoli condomini, cui spetta, poi, la detrazione sulla base dei millesimi.

LE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI

Art. 119, co. 9-bis, D.L. 34/2020:

Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

*Possibilità di sconto parziale

L’Amministratore comunica la delibera assembleare a tutti i condomini, avvisandoli della possibilità di pagare la propria quota di intervento, a mezzo bonifico, entro una determinata data.

I bonus si sommano?

Le norme ECO trainanti hanno i proprio massimali; le norme ECO trainate prevedono massimali specifici. I plafond sono indipendenti, nel senso che ognuno agisce su un intervento / cappotto = 50.000, caldaia = 30.000; serramenti = 60.000, pannelli fotovoltaici: 48.000; idem per le batterie; etc..). Enea telefisco 12: l'intervento trainante che costa, per esempio, 50.000 (come il cappotto ) genera un bonus di 55.000

Attenzione: Questi bonus si assumono al 110%. Per i bonus eco trainati si assume il plafond e lo si divide per 1,1 (esempio: serramenti. Spesa massima ammissibili: 54.545,45 euro e bonus di 60.000).

Le norme SISMA hanno un plafond di 96.000 – attenzione: è lo stesso plafond di spesa previsto per le ristrutturazioni; la parte dei 96.000 relativa al Sisma ha un bonus dl 110%, l’altra il 50%.

Esempio: se ci sono 130.000 € di spese per la Ristrutturazione di cui 50.000 € sulla struttura, cioè aventi valenza antisismica: è più conveniente usare il plafond di 96.000 prima per le spese Sisma (50.000 €) che, oggi, hanno il 110% e poi per le altre (46.000 €) che hanno il 50%. L’eccedenza (130.000 – 50.000 – 46.000 = 32.000) non genera bonus. I bonus generato è pari a 55.000 (5 anni; 50.000 x 110%;) + 24.000 (10 anni; 48.000 x 50%)

Telefisco 12: se c'è un super bonus sismico anche le opere di manutenzione ordinaria sono al 110%, ma devono essere collegate all'intervento.

Interventi trainanti – Mondo SISMA

Risposta 523: Con l’intervento sismico ammesso sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell'impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l'intervento nel suo complesso.

Risposta: 538: Quesito: si realizza intervento di ristrutturazione avente efficacia sismica (immobile cat. C/2 destinato a diventare abitativo) + risanamento e restauro facciata in pietra antica cumulabilità sismabonus + bonus facciate: spese distintamente contabilizzate + autonomia intervento facciata, che non sia mero completamento di quello sismico “nel suo complesso”

Interventi trainanti – Mondo SISMA

Sismabonus 110% per interventi di riduzione del rischio sismico

Messa in sicurezza antisismica delle abitazioni e degli edifici produttivi in zona di rischio sismico 1, 2 e 3.

Interventi antisismici che :

Apportino un miglioramento sismico, anche senza cambio di classe sismica;

Fabbricati demoliti e ricostruiti da imprese costruttrici e venduti entro 18 mesi.

Beneficiano dell’aliquota 110% se eseguiti congiuntamente ad un intervento di miglioramento della classe sismica: fotovoltaico (è installabile su pertinenze? Non a terra) e sistemi di accumulo; no la colonnina di ricarica delle auto che rientra nel mondo ECO. No gli ECO trainati (serramenti, teleriscaldamento, building automation, schermatura solare).

Quando nasce il bonus?

Il bonus nasce ad opera conclusa (salvo S.A.L.) cioè quando tutte le spese sono pagate ( «spese sostenute» art. 119 comma 1) e l’intervento è effettuato.

Il bonus è immediatamente cedibile e rimane cedibile fino al 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione (a partire dal 15 ottobre 2020). Necessario invio telematico della Comunicazione dell’opzione affinchè sia efficace nei confronti dell’Agenzia.

In pratica, il beneficiario del bonus cede il credito di x euro al cessionario, che può essere il fornitore stesso o una banca, generalmente. L’acquirente lo vede nel cassetto fiscale e può immediatamente cederlo sul mercato o usarlo nella sua successiva dichiarazione dei redditi a scomputo delle proprie imposte (1/5 o 1/10), dall’1.1. dell’anno successivo.

Comunicazione all’Agenzia delle Entrate

La comunicazione può essere effettuata a partire dal 5° giorno lavorativo successivo al rilascio da parte dell’ENEA della ricevuta di avvenuta accettazione dell’asseverazione del tecnico abilitato (interventi ECO).

Ad ogni cessione del credito, corrisponde una Comunicazione.

La Comunicazione è un modulo telematico che predispone e invia il professionista (CAF, commercialista, consulente del lavoro) che appone il visto di conformità. Questo visto non serve per i bonus diversi dal 110%, la cui cessione è comunicata direttamente dal beneficiario.

In caso di S.A.L.

Solo per il Super bonus 110% , sono previsti stati avanzamento lavori; non possono essere più di due «per ciascun intervento complessivo» e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno al 30% del costo totale del medesimo intervento (art. 121, co. 1 bis).

Risposta 538: Il 30% si calcola sull’ammontare complessivo delle spese riferite all'intero intervento (e quindi anche quelli non agevolabili). I S.A.L potrebbero essere 4, in caso di interventi trainanti eco e sismici (tot. 6 cessioni)

Esempio di SAL semplice.

Si prende il costo atteso dell’intervento complessivo (da titolo urbanistico), es. € 100.000 e quindi il costo di ogni intervento ECO concluso (es. € 20.000), oltre a quello dei professionisti già sostenuto (10.000) e dell’APE iniziale e post interventi (5.000), arrivando così a complessivi € 35.000,00.

Superano il 30% si fanno le asseverazioni (congruità costi) e il visto: a questo punto si può cedere il credito (i 35.000) e ottenere finanza? ma i costi dei professionisti si conteggiano advevro così o vanno spalmati sulel opere concluse in base al piano economico?

Risposta 538/2020: Sisma. Si fa riferimento ai prezzari o in difetto ai prezzi di mercato. Il decreto requisiti non contiene indicazioni. I servizi rilevano per i SAL quando conclusi.

L’INTERVENTO «TRADIZIONALE»

Il Bonus spetta sempre e solo al singolo Condomino.

Partiamo subito? Siamo a cavallo d’anno - tema caldissimo I bonus maturano al momento in cui si paga la fattura.

E se si opta per lo sconto? Conta la data di emissione della fattura?

Vediamo i possibili scenari nella slide successiva.

L’INTERVENTO «TRADIZIONALE»

Fattura emessa entro il 31.12.2020

pagata in contanti nel 2020. Il bonus che ne deriva potrà essere utilizzato dal committente dei lavori/essere oggetto di

cessione

Oggetto di sconto in fattura. La fattura non può generare bonus utilizzabile dal beneficiario degli interventi in quanto ceduto (comunicazione opzione)

Lavoro terminato entro il 15 marzo 2021 e completata anche la raccolta dei documenti (APE,

asseverazioni e visto di conformità in caso di cessione del credito 110%)

prima rata utilizzabile nel 2021. In alternativa si possono cedere sul mercato le 5 rate

residue, entro il 15 marzo 2022

la cessione può essere comunicata all'Agenzia entro il 15 marzo 2021. Il beneficiario utilizza la prima rata (1/5 del

bonus) nel 2021 e poi le altre quattro

Lavoro teminato entro il 15 marzo 2022 e completata anche la raccolta dei documenti (APE,

asseverazioni e visto di conformità in caso di cessione del cerdito 110%)

seconda rata utilizzabile nel 2022; si possono cedere sul mercato le 4 rate residue entro il

15 marzo 2023

la cessione può essere comunicata all'Agenzia entro il 15 marzo 2022, e il beneficiario utilizza la prima rata (1/5

del bonus) nel 2022 e poi le altre

SAL da superbonus definito entro il 15 marzo 2021 e completata la raccolta dei documenti (APE, asseverazioni e visto di conformità, in caso di

cessione dle cerdito 110%)

prima rata (1/5 SAL) è utilizzabile nel 2021.

In alternativa si possono cedere sul mercato, fino al 15 marzo 2022, le 5 rate residue

la cessione del bonus pari al valore del SAL può essere comunicata all'Agenzia entro il 15 marzo 2021, e il beneficiario utilizza la prima rata (1/5 del SAL) nel 2021

e poi le altre

SAL di lavori diversi dal super bonus 100%

prima rata (1/5 SAL) è utilizzabile nel 2021.

In alternativa si possono cedere sul mercato, fino al 15 marzo 2022, le 5 rate residue

la cessione del bonus pari al valore del SAL può essere comunicata all'Agenzia entro il 15 marzo 2021, e il beneficiario utilizza la prima rata (1/5 del SAL) nel 2021

e poi le altre

L’INTERVENTO «TRADIZIONALE»

È importante che il Condominio scelga accuratamente:

- i tecnici che asseverano gli interventi e la congruità dei prezzi n.b.

verificare l’adeguatezza delle polizze assicurative;

- il commercialista/Caf/consulente del lavoro che rilascia il visto di conformità professionista indipendente;

- le imprese, i progettisti, il direttore dei lavori

* Le imprese hanno facoltà di concedere lo sconto in fattura. Il mercato sta già registrando una lievitazione dei prezzi; attenzione al doppio livello di congruità.

Congruità dei prezzi

Il tecnico certifica che i costi effettivamente sostenuti, al netto delle spese tecniche e dell’IVA, siano inferiori:

ai prezzi indicati nei prezziari locali; oppure

ai prezzi riportati nelle guide sui «Prezzi informativi dell’edilizia»

della casa editrice Dei – Tipografia del genio civile.

In mancanza di tutto, si farà riferimento ai valori indicati dal Decreto

Requisiti.

Congruità dei prezzi

Il prezzo degli interventi ECO (anche 65%) e SISMA deve essere congruo; nei casi diversi dal 110, questo va asseverato, senza invii all’ENEA.

La congruità non è richiesta negli interventi Ristrutturazione:

Il fatto che il prezzo sia pagato al 50%, e vi sia quindi un conflitto di interessi tra cliente e fornitore evita il rischio della sovrafatturazione.

Il tema della congruità è sempre esistito Il comma 3-ter dell’art. 14 del D.L. n. 63, nel 2013 aveva già stabilito che entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della norma avrebbero dovuto essere adottati dal MISE uno o più decreti, al fine di stabilire, tra l’altro “i massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento”. Mai usciti o, meglio sono quelli usciti il 6 ottobre 2020

La congruità dei prezzi ECO è asseverata dai termo tecnici; quella

dei prezzi SISMA dagli strutturisti.

Cosa rientra nel bonus?

Spese per l’intervento con asseverazioni, progettazioni Iva, imposte, etc..

Spese strettamente collegate: tra cui anche il compenso dell’amministratore di condominio, ma solo se assume il ruolo di responsabile dei lavori sulla base di apposita determina assembleare e, ove, congruo; diversamente, infatti, gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi dell’amministratore (Telefisco, risposta Agenzia n. 4)

Consulenze fiscali: potrebbero forse rientrare (fattibilità e conteggi dell’opzione in ambito 110%), ove congrue. Ne “La Guida Completa bonus 110% de il Sole 24 ore” del 11 agosto 2020, si parla di “minima” pianificazione fiscale.

Rientrano se sono parte necessaria – fase istruttoria – del visto di conformità. Probabilmente è un tema mal posto: la consulenza fiscale e amministrativa sreve agli asseveratori e non al condominio, che la pretende nel mandato che da ai suoi tecnici.

Congruità dei prezzi

E se si supera il costo ritenuto congruo?

Ai sensi dell’art. 13, comma 3 dell’Allegato A al decreto requisiti:

“la detrazione è applicata nei limiti massimi individuati dal presente decreto”.

La congruità spese professionali va valutata con riferimento ai valori massimi di cui al Decreto del Ministero della Giustizia 17 giugno 2016, (Tabelle corrispettivi commisurati al livello qualitativo delle prestazioni di progettazioni..), parametri utilizzati per opinamento parcelle e per i preventivi delle stazioni appaltanti.

Congruità dei prezzi: doppio check

La congruità si misura su due livelli:

Primo livello: si calcola il minore tra il costo congruo da prezziari e il costo effettivamente sostenuto. Otteniamo, così, il primo livello di costo ammissibile;

es. 120.000 euro.

Poi, si sottrae dal plafond fiscale specifico (esempio: cappotto per 4 unità immobiliare = 160.000 euro) il primo livello di costo ammissibile (120.000;

differenza 40.000).

Tale differenza (40.000 euro) costituisce il plafond in cui devono rientrare le spese accessorie (esempio: IVA, costo dei tecnici, asseverazione, visto di conformità): la parte che dovesse eccedere non è ammessa al bonus.

Esempio semplificato calcolo congruità

mq 1.000 1.000 1.000 A prezzo massimo al mq da prezziari locali o DEI 150 150 150 prezzo massimo (ne o IVA) per la congruità 150.000 150.000 150.000

B prezzo cappo o pa uito con l'impresa 100.000 140.000 170.000

C minore tra A e B 100.000 140.000 150.000

D parte non ammessa in quanto prezzo non congruo - - 20.000 E plafond bonus massimo con 4 unità immobiliari 160.000 160.000 160.000 F = E - C

plafond rimanente, cioè la parte non consumata dal costo del

cappo o nel limite della congruità 60.000 20.000 10.000

ulteriori spese che in astra o sono ammesse, se però ci sono spazi ancora a disposizione spese tecniche 20.000 20.000 20.000

IVA 10.000 14.000 17.000

G sommano 30.000 34.000 37.000

check ulteriori spese ammesse

H = si assume il minore tra il palfond rimanente e le ulteriori spese ammesse 30.000 20.000 10.000

B - G spese totali sostenute 130.000 174.000 207.000

B - D + H spese totali ammesse 130.000 160.000 160.000

Cessione credito e sconto in fattura

Il bonus è naturalmente di proprietà del cliente, che è sempre il primo e, generalmente, l’unico responsabile nei confronti dell’Erario.

Gli interventi singoli da sconto in fattura o cessione del credito sono:

Ristrutturazione;

ECO;

SISMA;

Facciate

Fotovoltaico Accumulo;

Colonnine.

Cessione credito e sconto in fattura

Il cliente può optare per:

Pagamento del fornitore al 100% con il bonifico parlante (il fornitore subisce la RA dell’8%) da portare in DETRAZIONE scontando le imposte dovute a partire dalla dichiarazione dei redditi dell’anno successivo.

Attenzione: se il cliente non ha capienza fiscale, perde la rata dell’anno in cui è incapiente, ma non quelle successive (se capiente). In ogni momento, potrà cedere sul mercato tutte le rate residue.

CESSIONE immediata dell’intero credito a terzi o al fornitore; in questo caso l’effetto è pressoché identico a quello che si ottiene con lo sconto in fattura.

SCONTO IN FATTURA: il fornitore, in cambio dell’acquisizione del bonus fiscale del cliente, sconta il prezzo della sua fattura. Va fatto al nominale: nei casi diversi dal 110%, c’è il problema finanziario (vedi slide successiva per approfondimenti).

Sconto in fattura e componente finanziaria

Se l’intervento costa 100.000 euro e ha un bonus di 50.000, l’impresa non può scontare 50.000, perché poi tale bonus viene ceduto sul mercato all’80% del valore e, quindi, l’impresa perde il 20%

di 50.000, cioè 10.000. Incasso netto 90.000. Quello che vediamo è che l’impresa alza il prezzo, quando il cliente chiede lo sconto in fattura. Il limite è sempre dato dalla congruità. E’ accettabile?

Forse è meglio non alzare il prezzo, perchè fa nascere un bonus sul fatto finanziario, e chiedere un contributo finanziario specifico, cioè i 10.000 di cui all’esempio:

Oppure è possibile superare il problema acquistando il credito dal cliente a sconto.

Esempio di prima, ma compro il credito di 50.000 a 40.000, al nominale e 10.000 ad 1 euro Il cliente paga 60.000 e i problemi sono risolti. Si applica la RA (bonifico parlante) su 60.000.

Il tema è oggetto di discussione tra gli operatori. A noi pare che non occorra inventare norme. Se lo sconto in fattura deve essere al nominale, il prezzo deve contenere, a ricarico, il fatto finanziario, e deve restare nell’ambito della congruità. Sono però lecite anche tesi più restrittive.

UN’ALTERNATIVA? LA FINANZIARIA

Paga direttamente gli interventi con bonifico parlante in nome e per conto del Condominio;

Il finanziamento viene rimborsato con la cessione del credito

La finanziaria verosimilmente sceglierà la propria impresa di fiducia, dovendo sopportare il rischio della mancata conclusione dei lavori.

è importante che il Condominio nomini il professionista che rilascia il visto di conformità (professionista indipendente), gli asseveratori, il legale (aspetti contrattuali/fiscali) e il direttore dei lavori. N.b.: verifica adeguatezza polizze.

IL GENERAL CONTRACTOR

Il “general contractor” è il soggetto che assume su di sé le funzioni di progettista, costruttore ed in parte di finanziatore dell’opera da realizzare e ne assume di conseguenza integralmente la responsabilità economica. Il contraente generale si fa in particolare carico del rischio economico dell’opera, impegnandosi a fornire “un pacchetto finito” a prezzi, termini di consegna e qualità predeterminati contrattualmente (legge n. 443/01).

Vantaggio: realizzazione interventi «chiavi in mano» con limitati costi iniziali, anche rimborsabili, a titolo di caparra

Rischi – il responsabile dei lavori è sempre il condomino-contribuente intervento non eseguito a regola d’arte.

verifica della solidità finanziaria e patrimoniale del General Contractor necessaria scelta ponderata: culpa in eligendo dell’amministratore?

mancanza del quadro economico dell’intervento (sovrafatturazione? Chiara contabilizzazione di tutti costi)

difficoltà di coordinamento trainanti condominiali e trainati dei singoli appartamenti

General Contractor e compensi professionali

Il General Contractor può pagare il commercialista-vistatore e gli altri professionisti? Sì.

1) I professionisti fatturano le prestazioni al cliente e consegnano le fatture al General Contractor;

2) Il General Contractor paga i professionisti, a titolo di anticipazione, in nome e per conto del Condominio - Art. 15, comma 1, n. 3), D.p.r.;

3) Il General Contractor può fare lo sconto in fattura anche sulle spese (professionali) anticipate?

Alternativa: il Condominio paga i professionisti

General Contractor e costo

Premesso che il tema è molto sentito e non risolto, noi riteniamo che in mancanza di una presa di posizione dell’Agenzia sia rischioso per il condominio accettare prezzi non di mercato. E nel caso chi risponde?

Per essere sicuri di stare nei prezzi di mercato è consigliabile – ma non è un obbligo – che il condominio assuma più preventivi come fa per ogni altro costo che ha sostenute un minimo rilevante, da quando è stato costituito?

Un gara tra fornitori guardando il prezzo e anche gli altri atout dei fornitori?

Sicuramente risolve questo tema.

E’ pensabile che l’Agenzia esca con un’interpretazione per la quale quando il general contractor è stato nei limiti della congruità, il suo costo genera un prezzo sempre agevolabile e ricarichi pure i prezzi?

Nodi interpretativi risolti

Non beneficiano del bonus i non residenti che conducono un appartamento in locazione.

Beneficiano del bonus i contribuenti che accedono al regime forfettario e i percettori di reddito agricolo.

È possibile, con intervento di categoria d), il passaggio di destinazione d’uso dell’immobile da non residenziale a residenziale, sia per ecobonus che per sisma bonus (faq sito Ag. Entrate).

Necessario che ciò risulti dal titolo edilizio.

Climatizzatori: non sono richiamati ma se rispecchiano i requisiti del D.L. 192 del 2015, allora rientrano tra i trainati (FAQ del 30 settembre del MEF); probabilmente agevolabile anche gli impianti di Ventilazione Meccanica se generano un saving energetico e questo è dichiarato dal termotecnico.

Pertinenze: costituiscono unità immobiliare (cioè si sommano alle unità immobiliari: Telefisco n. 1) quando si calcolano i plafond e si verte in interventi su parti comuni (cioè interventi condominiali). No negli altri casi

Agenzia Telefisco 2: effettuazione in contemporanea dei lavori su condominio e appartamento:

basta l'attestazione dell'impresa.

Enea telefisco 1: l'intervento deve generare due classi nel condominio nel suo complesso non nel singolo appartamento

Enea telefisco 3: non serve la terzietà tra chi progetta e fa direzione dei lavori e chi assevera, sia eco che sisma; non è richiesto dalla norma.

Aggiungiamo noi: opportuno che il visto di conformità sia fatto da un professionista indipendente.

Enea telefisco 4: bonus facciate: necessita dell'asseverazione tecnica ma non di quella di congruità dei prezzi. Aggiungiamo noi: non serve l’invio.

Enea telefisco 10: la domotica è trainata.

Enea telefisco 11: non c'è alcuna attestazione per i pannelli fotovoltaici. Se si fa solo il sisma e fotovoltaico (e accumulo, e niente ECO, quindi) allora si fa la congruità solo per il sisma, cioè l’attestazione di cui al DM n. 329 del 6 agosto.

Telefisco ottobre 2020

SANZIONI – art. 121 D.L. RILANCIO

BENEFICIARI – FORNITORI – SOGGETTI CESSIONARI

6. Il recupero dell’importo (… cioè il bonus + sanzioni + interessi) è effettuato nei confronti del soggetto beneficiario ferma restando, in presenza di concorso nella violazione, (…) anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari (…). VALE SEMPRE, ANCHE CON LO SCONTO IN FATTURA.

Concorso: valgono i criteri generali in materia sanzionatoria. Serve l’accertamento del

“contributo” di ciascun concorrente alla realizzazione della violazione, cioè la concreta capacità di favorire la violazione stessa (C.M. n. 180/E del 10 luglio 1998).

“4. I fornitori e i soggetti cessionari rispondono solo per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare (tre anni anziché cinque) o in misura maggiore (era 100 e uso 110) rispetto al credito d’imposta ricevuto. L’Agenzia delle entrate (…) procede, (…) alla verifica documentale della sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta (…)

SANZIONI – art. 119 D.L. RILANCIO

Attestatori e Asseveratori: è prevista apposita sanzione

«Ferma l'applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa. I soggetti stipulano una polizza di assicurazione della responsabilità (…). La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio. (…)»

TERMINI DELL’ACCERTAMENTO

BENEFICIARIO CHE UTILIZZA IL BONUS IN DICHIARAZIONE:

31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione (art. 43, D.P.R.

n. 600/1973); ma l’azione si prescrive in 5 o 10 anni? Una questione che presenta aspetti simili (ammortamento su cespiti il cui costo sia stato sostenuto più di 5 anni addietro) è stata rimessa alla Corte di Cassazione a Sezioni Unite. Sanzione: il 90% dell’imposta, riducibile con gli usuali strumenti,

FORNITORI O CESSIONARI CHE UTILIZZANO IL CREDITO IN COMPENSAZIONE: 31 dicembre dell’ottavo anno successivo a quello dell’utilizzo in presenza di crediti inesistenti (art. 27, commi da 16 a 20, D.L. n. 185/2008).

SANZIONI per UTILIZZO INDEBITO del CREDITO.

Va fatta una netta distinzione a seconda che il credito sia - non spettante

- inesistente

Cassazione: Cassazione n.24093/2020 (civile) – la norma «non intende elevare  l'"inesistenza" del credito a categoria distinta dalla "non spettanza" dello stesso (distinzione a ben vedere priva di fondamento logico – giuridico.

CREDITO NON SPETTANTE

Credito non spettante:

Art. 13 comma 4 del DLS 471/1997:

Nel caso di utilizzo di un

credito

esistenti

1) in misura

superiore

spettante

2) in violazione delle

modalità

previste

compensazione con un’imposta non compensabile);

si applica la

sanzione

30 per cento

CREDITO INESISTENTE

Per i crediti inesistenti è invece prevista la sanzione dal 100 al 200% ed è esclusa la definizione agevolata (cioè la riduzione ad un terzo, norma generalmente applicabile nel sistema sanzionatorio fiscale).

Art. 13 comma 5 del DLS 471/1997:

5. (…) Si intende inesistente il credito in relazione al quale

il credito è privo, in tutto o in parte, dei suoi presupposti costitutivi;

la sua inesistenza NON può essere riscontrata attraverso controlli

automatizzati (articolo 36 bis D.P.R. 600/1973 e

articolo 54 bis D.P.R. 633/1972) o mediante controlli basati sul riscontro formale della dichiarazione (articolo 36 ter D.P.R. 600/1973).

QUESTIONI APERTE

- Beneficiario (avrebbe solo la sanzione del 30%) che però ha contribuito in concorso con il fornitore per la compensazione di crediti inesistenti: si applicano le sanzioni del 100% al 200%?

- La speciale sanzione prevista dall’art. 121 (30%) non pare escludere l’applicazione delle sanzioni per infedele dichiarazioni 97 (90% sanzione) e quindi le due sanzioni sono cumulabili?

Nel caso di operazione chiaramente fraudolenta la sanzione è aumentata dalla metà al triplo.

N.B. Il 110% contestato passa a detrazione ordinaria?

SANZIONI PENALI TRIBUTARIE

Per chi emette le fatture e asseveratore:

-Art. 8 D.LGS. 74/ 2000 Emissione di fatture o di altri documenti per operazioni inesistenti. Il tema è delicatissimo, soprattutto se a qualcuno venisse la voglia di effettuare ricarichi anche congrui ma anomali.

Per chi riceve le fatture (e agisce in regime IVA)

- Art. 2 D.LGS. 74/2000 - Dichiarazione fraudolenta mediante uso di fatture o altri documenti per operazioni inesistenti.

- Art. 3 D.LGS. 74/2000 (Dichiarazione fraudolenta mediante altri artifici)

- Art. 10 quater D.LGS. 74 (Indebita Compensazione ove vi sia la soglia superiore a 50.000) - Articolo 640 bis codice penale (Truffa ai danni dello Stato)

SANZIONI PENALI TRIBUTARIE

E per chi usa il credito:

Utilizzo sopra i 50.000 : reclusione per chi emette le fatture e da 1 anno e sei mesi a 6 anni.

Ma il problema c’è solo per chi lo utilizza in compensazione con altre imposte (modello F24) o anche per chi lo utilizza a riduzione delle sue imposte personali (IRPEF)? Impossibile dare una risposta.

La GdF dice che non si applica la norma penale nel caso Manuale Operativo Circolare n. 1/2018, Volume I; l’agenzia dice la stessa cosa su proprio canale web FiscoOggi.

Ma poi la GDF negli accertamenti fa il rilievo anche per chi usa il credito.

E la Cassazione come testimonia l’allegata recentissima pronuncia n. 27992/2020, depositata il 08/10/2020 ci dice che il reato si applica sia alla compensazione orizzontale che a quella verticale, occorrendo badare alla sostanza compensativa, al di là del nomen iuris e del significato dell’art. 17 richiamato dalla norma penale.

I TERZI

Fornitori e cessionari che utilizzano il credito di imposta ricevuto, ne rispondono nei limiti dell’utilizzo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito d’imposta preso.

Banche e simili: chi acquisisce il credito d’imposta in buona fede non perde il diritto di utilizzarlo se, successivamente, viene constatato che il contribuente non aveva diritto alla detrazione. Se la norma non fosse stata scritta così il mercato non sarebbe mai partito.

La banche cercano i loro clienti, anche per non essere parti di una truffa.