INFORMATIVA SULLE MODALITA’ DI CALCOLO DEL COMPENSO
Professionista Delegato
1. La liquidazione dei compensi dei Professionisti Delegati alla vendita giudiziaria di beni immobili La liquidazione dei compensi per i delegati alla vendita nelle esecuzioni immobiliari e mobiliari è disciplinata dal nuovo DM Giustizia n. 227 del 15/10/2015.
All’art. 2 il decreto sancisce, sulla falsa riga dei parametri forensi civili e penali (cfr. D.M. 55/2014), la quantificazione del compenso per fasi (o categorie di attività svolte), parametrato sommariamente al prezzo di aggiudicazione o al valore di assegnazione.
All’art 3 il decreto indica i criteri per la determinazione del compenso del Professionista Delegato alla vendita di beni mobili iscritti in pubblici registri, parte che non viene qui trattata, né esaminata.
2. Le fasi (o categorie di attività) individuate dal decreto:
Fase 1 - Attività preliminari
Sono le attività preparatorie che vanno dal conferimento dell’incarico alla redazione dell’avviso di vendita, compreso lo studio della documentazione;
Fase 2 - Aggiudicazione/Assegnazione
Si tratta delle attività successive espletate dalla redazione dell’avviso di vendita fino all’aggiudicazione o all’assegnazione del bene pignorato;
Fase 3 - Trasferimento della proprietà
Riguarda tutte le attività svolte nel corso della fase di trasferimento della proprietà, con particolare trasferimento alla redazione del decreto di trasferimento e agli adempimenti ad esso relativi;
Fase – 4 Distribuzione del ricavato
Riguarda tutte le attività svolte nella fase di distribuzione della somma ricavata.
3. I compensi tabellari
Per ciascuna delle sopra indicate fasi il D.M. prevede che il compenso del Professionista Delegato alla vendita sia determinato anche in base al prezzo di aggiudicazione o al valore di assegnazione dei beni posti in vendita.
In particolare sono previste tre fasce economiche con i rispettivi compensi tabellari stabiliti come segue:
Compenso per vendite di beni immobili
Fasi / Valore fino a € 100.000 oltre € 100.000 e
fino a € 500.000 oltre € 500.000 Attività preliminari: € 1.000,00 € 1.500,00 € 2.000,00 Aggiudicazione/assegnazione: € 1.000,00 € 1.500,00 € 2.000,00 Trasferimento della proprietà: € 1.000,00 € 1.500,00 € 2.000,00
Distribuzione: € 1.000,00 € 1.500,00 € 2.000,00
4. Spese generali
Il 4° comma dell’art. 2 del D.M. dispone che al Professionista Delegato alla vendita spetta un rimborso forfettario delle spese generali, determinato nella misura fissa del 10% del compenso.
5. Spese anticipate
Il 4° comma dell’art. 2 del D.M. dispone che al Professionista Delegato alla vendita spetta il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate.
6. Il compenso in riferimento ai singoli lotti immobiliari sottoposti a vendita giudiziaria
Il 2° comma, primo capoverso, dell’art. 2 del D.M. prevede che, in presenza di “giusti motivi”, il compenso relativo alle prime tre fasi può essere liquidato per ciascun lotto.
Il 2° comma, secondo capoverso, dell’art. 2 del D.M. consente la liquidazione separata del compenso per le attività svolte nel corso della fase di distribuzione (Fase 4), quando le somme sono riferibili a più debitori.
Si pone, dunque, il problema d’individuare le giuste motivazioni in base alle quali, per le Fasi 1, 2 e 3, il compenso va determinato per singolo lotto e, per la Fase 4, per singolo debitore.
6.1 IL COMPENSO PER LA FASE 1 (Attività preliminari) E LA FASE 2 (Aggiudicazione/Assegnazione) 6.1.1 Criterio di default: Ai fini della determinazione del compenso, la procedura interpreta la disposizione normativa sopra citata considerando che
A) se l’aggiudicazione/assegnazione di più lotti è avvenuta nella medesima udienza di vendita (stessa data), per le Fasi 1 e 2 non si potrà considerare integrata la fattispecie dei “giusti motivi”
richiamata dalla norma, perché sono ipotizzabili economie lavorative per ragioni di cumulo e uniformità di adempimenti; in tal caso, pertanto, il compenso sarà essere determinato in base al cumulo dei valori di aggiudicazione/assegnazione dei singoli lotti aggiudicati/assegnati nella stessa udienza;
B) se l’aggiudicazione/assegnazione di più lotti è avvenuta in separate udienze di vendita (cioè in date diverse), gli adempimenti che il professionista delegato dovrà compiere saranno molteplici e delicati, non essendovi tra loro nessuna ragione di cumulo o di economia lavorativa, ragion per cui si può considerare integrata la fattispecie dei “giusti motivi” evocata dalla norma, con la conseguente determinazione di un compenso separato per ciascun lotto (o raggruppamento di lotti venduti o assegnati nella stessa data).
Il criterio esposto nei precedenti punti A) e B) può essere adottato dall’utente selezionando, nella Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta “Raggr. x data agg./ass.”, sia per la Fase 1 che per la Fase 2.
6.1.2 Criterio alternativo A: La procedura consente di selezionare un 1° criterio alternativo a quello esposto nei precedenti punti A) e B), consentendo un raggruppamento dei lotti a scelta dell’utente, per poi determinare il compenso delle Fasi 1 e 2 sulla base dei raggruppamenti prescelti.
L’impostazione preliminare dei raggruppamenti va fatta mediante la maschera di input dei lotti dove, per ciascun lotto, è possibile specificare il gruppo di appartenenze (Gruppo A, Gruppo, B, … ecc.). Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta “Raggr. x Gruppo”, sia per la Fase 1 che per la Fase 2.
6.1.3 Criterio alternativo B: La procedura consente di selezionare un 2° criterio alternativo a quello esposto nei precedenti punti A) e B), e determinerà il compenso delle Fasi 1 e 2 effettuando il cumulo tout court dei valori di aggiudicazione/assegnazione di tutti i singoli lotti, pervenendo così ad un unico raggruppamento dei valori. Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta
“Raggr. Unico”, sia per la Fase 1 che per la Fase 2.
6.2 IL COMPENSO PER LA FASE 3 (Trasferimento della proprietà)
6.2.1 Criterio di default: Ai fini della determinazione del compenso, la procedura interpreta la disposizione normativa sopra citata considerando che
A) se il trasferimento della proprietà dei diversi lotti avviene con Decreti di Trasferimento emessi nella stessa data e aventi tutti i medesimi soggetti aggiudicatari/assegnatari, per la Fase 3 non potrà considerarsi integrata la fattispecie dei “giusti motivi” evocata dalla norma, perché sono ipotizzabili economie lavorative per ragioni di cumulo e uniformità di adempimenti; in tal caso, pertanto, il compenso verrà calcolato in base al cumulo dei valori di aggiudicazione/assegnazione dei singoli lotti oggetto di Decreti di Trasferimento emessi nella stessa data e/o in favore degli stessi soggetti;
B) se il trasferimento della proprietà dei diversi lotti avviene con Decreti di Trasferimento emessi in date diverse e/o in favore di diversi soggetti aggiudicatari/assegnatari, per la Fase 3 gli adempimenti che il Professionista Delegato dovrà compiere saranno molteplici e delicati, non essendovi tra loro nessuna ragione di cumulo o di economia lavorativa; in tal caso, pertanto, saranno considerati sussistenti i “giusti motivi” (dovuti al moltiplicarsi delle incombenze a carico del professionista);
che consentono la liquidazione separata del compenso (liquidazione per singolo lotto o raggruppamento di lotti); dunque, in tal caso la procedura determinerà un compenso separato per ciascun lotto (o raggruppamento di lotti i cui D.T. abbiano la stessa data o riguardino gli stessi soggetti).
Il criterio esposto nei precedenti punti A) e B) può essere adottato dall’utente selezionando, nella Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta “Raggr. x data Decreto Trasferimento” per la Fase 3.
6.2.2 Criterio alternativo A: La procedura consente di selezionare un 1° criterio alternativo a quello esposto nei precedenti punti A) e B), consentendo un raggruppamento dei lotti a scelta dell’utente, per poi determinare il compenso della Fase 3 sulla base dei raggruppamenti prescelti.
L’impostazione preliminare dei raggruppamenti va fatta mediante la maschera di input dei lotti dove, per ciascun lotto, è possibile specificare il gruppo di appartenenze (Gruppo A, Gruppo, B, … ecc.). Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta “Raggr. x Gruppo” per la Fase 3.
6.2.3 Criterio alternativo B: La procedura consente di selezionare un 2° criterio alternativo a quello esposto nei precedenti punti A) e B), e determinerà il compenso della Fase 3 effettuando il cumulo tout court dei valori di aggiudicazione/assegnazione di tutti i singoli lotti, pervenendo così ad un unico raggruppamento dei valori. Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta “Raggr.
Unico” per la Fase 3.
6.3 IL COMPENSO PER LA FASE 4 (Distribuzione)
6.3.1 Criterio di default: Ai fini della determinazione del compenso, la procedura interpreta la disposizione normativa sopra citata considerando il numero dei debitori e le somme ad essi riferibili.
In particolare, solo nel caso di un numero di debitori pari a 1 procederà alla liquidazione unica del compenso per la Fase 4. In caso di un numero di debitori maggiore di 1 la procedura procederà alla liquidazione separata del compenso (considerando le quote del valore di aggiudicazione/assegnazione riferibili ai diversi debitori).
Il criterio esposto nei precedenti punti A) e B) può essere adottato dall’utente selezionando, nella Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta “Raggr. x Importi x Debitore” per la Fase 4.
6.3.2 Criterio alternativo A: La procedura consente di selezionare un 1° criterio alternativo a quello esposto nel precedente punto, consentendo un raggruppamento dei lotti a scelta dell’utente, per poi determinare il compenso della Fase 4 sulla base dei raggruppamenti prescelti. L’impostazione preliminare dei raggruppamenti va fatta mediante la maschera di input dei lotti dove, per ciascun
lotto, è possibile specificare il gruppo di appartenenze (Gruppo A, Gruppo, B, … ecc.). Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta “Raggr. x Gruppo” per la Fase 4.
6.3.3 Criterio alternativo B: La procedura consente di selezionare un 2° criterio alternativo a quello esposto nel precedente punto, e determinerà il compenso della Fase 4 effettuando il cumulo tout court dei valori di aggiudicazione/assegnazione di tutti i singoli lotti, pervenendo così ad un unico raggruppamento dei valori. Maschera di input: “DATI della PROCEDURA”, la scelta “Raggr. Unico”
per la Fase 4.
7. Quota a carico dell'aggiudicatario
In caso di aggiudicazione o assegnazione dei beni il 7° comma dell’art. 2 del D.M. prevede che una quota del compenso del Professionista Delegato sia posta a carico dell'aggiudicatario / assegnatario.
Detta quota è determinata come segue:
- il 50% del compenso relativo alla fase di trasferimento (Fase 3), con le relative spese generali;
- il totale delle spese effettivamente sostenute per l'espletamento delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale.
Se ricorrono giustificati motivi la quota parte di compenso a carico dell'aggiudicatario può essere stabilita diversamente. La quota a carico dell'aggiudicatario è calcolata automaticamente dalla procedura.
Evidenziamo che la fattispecie del Compenso calcolato in base al cumulo dei valori di aggiudicazione/assegnazione dei singoli lotti pone un problema di raccordo con la previsione del 7°
comma dell’art. 2 del D.M., che pone a carico dell’aggiudicatario/assegnatario il 50% del compenso relativo alla Fase 3, oltre alle spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalita' di registrazione, trascrizione e voltura catastale, nonché le spese generali. La problematica è evidente nel caso vi siano aggiudicatari diversi per i singoli lotti. Ad ogni modo, considerato che il secondo capoverso del 7° comma dell’art. 2 del D.M. prevede che ove ricorrano “giustificati motivi, il compenso a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario puo' essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”, la procedura provvederà (nel caso di cumulo) a determinare proporzionalmente la quota del compenso da ribaltare complessivamente sul complesso degli aggiudicatari dei singoli lotti (sarà cura dell’utilizzatore, e non della procedura di calcolo, provvedere a ripartire detta quota su ogni singolo aggiudicatario del singolo lotto).
8. Aumenti e riduzioni del compenso sulla base della complessità delle attività svolte
Il 3° comma dell’art. 2 del D.M. prevede la possibilità che il G.E., “tenuto conto della complessità delle attività svolte”, possa aumentare o ridurre il compenso liquidato. In base a tale previsione, Il compenso del Professionista Delegato potrà essere aumentato o ridotto fino a un massimo del 60%.
Considerato che la norma fa espresso riferimento alle attività svolte, e che lo stesso D.M. ha accorpato dette attività in fasi, abbiamo ritenuto che la valutazione della complessità effettuata dal giudice possa essere opportunamente svolta
- sia con riferimento al lotto interessato da detta complessità;
- sia con riferimento a ciascuna fase di attività;
escludendo – quindi – la possibilità di un unico aumento complessivo da applicare al compenso finale (dato dalla somma dei compensi delle singole fasi).
Pertanto, la fase di input dei dati della procedura prevede l’inserimento dei seguenti dati
Lotto % Incr./Decr.
Tutte le fasi % Incr./Decr.
Fase 1 % Incr./Decr.
Fase 2 % Incr./Decr.
Fase 3 % Incr./Decr.
Fase 4
Gli incrementi e le riduzioni così inseriti non determineranno nessuna complessità nella fattispecie di calcolo del compenso per singolo lotto, che si ha (come detto sopra) quando i lotti vengono aggiudicati/assegnati in date distinte.
Si determina, invece, una complessità laddove il calcolo del compenso debba essere svolto in base al cumulo dei valori di aggiudicazione/assegnazione dei singoli lotti, che si ha laddove più lotti vengono aggiudicati/assegnati nella medesima udienza di vendita (stessa data).
Vediamo, qui di seguito, con un esempio di come la procedura risolve tale complessità per la Fase 1 (Attività preliminari) e la Fase 2 (Aggiudicazione/Assegnazione), nel caso di tre lotti, aggiudicati nella stessa udienza (stessa data), e che quindi originano un calcolo del compenso sul cumulo dei valori di aggiudicazione dei singoli lotti:
Lotto Valore di aggiudicazione
o assegnazione % Incr./Decr.
Tutte le fasi % Incr./Decr.
Fase 1 % Incr./Decr.
Fase 2 % Incr./Decr.
Fase 3 % Incr./Decr.
Fase 4
Lotto 1 100.000,00 10,00%
Lotto 2 25.000,00 10,00% 0,00% 10,00% 0,00%
Lotto 3 75.000,00 -20,00% -20,00% -10,00% 0,00%
Totale 200.000,00
La procedura determinerà automaticamente la percentuale media di incremento/decremento da applicare alle singole fasi, calcolata come media ponderata delle percentuali relative ad ogni fase dei singoli lotti, come segue:
𝑚𝑝 𝐹𝑎𝑠𝑒 1 =0,10 ∗ 100.000 + 0,10 ∗ 25.000 − 0,20 ∗ 75.000
100.000 + 25.000 + 75.000 = −2.500
200.000= −0,0125 = −1,25%
𝑚𝑝 𝐹𝑎𝑠𝑒 2 =0,10 ∗ 100.000 + 0,00 ∗ 25.000 − 0,20 ∗ 75.000
100.000 + 25.000 + 75.000 = −5.000
200.000= −0,025 = −2,50%
Per la Fase 3 (Trasferimento della proprietà), invece, se il trasferimento della proprietà dei diversi lotti avviene con decreti di trasferimento emessi nella stessa data aventi tutti i medesimi soggetti aggiudicatari/assegnatari, il compenso sarà calcolato in base al cumulo dei valori di aggiudicazione/assegnazione dei singoli lotti. Va qui segnalato che il cumulo della Fase 3 potrebbe non coincidere con quello della Fase 1 e della Fase 2, essendo fattore discriminante non più la data dell’udienza di aggiudicazione, ma la data del decreto di trasferimento in favore dei i medesimi aggiudicatari/assegnatari. Nell’ipotesi semplificatrice di coincidenza dei due cumuli di valori, anche per la Fase 3 si avrà la formula che segue
𝑚𝑝 𝐹𝑎𝑠𝑒 3 =0,10 ∗ 100.000 + 0,10 ∗ 25.000 − 0,10 ∗ 75.000
100.000 + 25.000 + 75.000 = 5.000
200.000= 0,025 = 2,50%
Per la Fase 4 (Distribuzione), infine, viene determinato il cumulo (o raggruppamento) dei valori di aggiudicazione/assegnazione dei singoli lotti riferito alle quote di proprietà del medesimo debitore esecutato. Si segnala che il cumulo della Fase 4 potrebbe non coincidere con quello della Fase 1 e
della Fase 2, o della Fase 3, essendo qui il fattore discriminante rappresentato dalle quote dei valori di aggiudicazione/assegnazione dei singoli lotti riferibili alla proprietà del debitore esecutato. Anche in questo caso, nell’ipotesi estremamente semplificatrice di coincidenza dei cumuli di valori (in quanto, ad es., trattasi di unico debitore esecutato intero proprietario di tutti i lotti) per la Fase 4 si avrà la formula che segue
𝑚𝑝 𝐹𝑎𝑠𝑒 4 =0,10 ∗ 100.000 + 0,00 ∗ 25.000 − 0,00 ∗ 75.000
100.000 + 25.000 + 75.000 = 10.000
200.000= 0,050 = 5,00%
Dunque, la procedura utilizzerà la percentuale media di incremento/decremento del compenso come sopra determinata per ogni Fase.
9. Limite al compenso complessivo
Il 5° comma dell’art. 2 del D.M. stabilisce che, in ogni caso, l'ammontare complessivo del compenso e delle spese generali liquidato al Professionista Delegato non può superare il limite del 40% del prezzo di aggiudicazione o del valore di assegnazione. Tale limite è calcolato e verificato automaticamente dalla procedura.
