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RELAZIONE TECNICA DI STIMA

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Academic year: 2022

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RELAZIONE TECNICA DI STIMA

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI PERUGIA

UFFICIO FALLIMENTARE

Fallimento: 89/2012

Giudice Delegato: Dott.ssa Francesca Altrui Curatore : Dott.ssa Maria Grazia Carbonari

Fallimento:

STUDIO TECNICO GEOM. MIRKO CAVADENTI GASPARETTI VIA LA LOUVIERE,2 ‐06034 FOLIGNO (PG) TEL/FAX 0742.321919 E‐MAIL: mirkocg@libero.it

(2)

Indice

1. Premessa ... 2

Individuazione e formazione dei lotti ... 2

2. Dati Generali Lotto -1- ... 3

Ubicazione e natura dei beni oggetto di stima ... 3

Descrizione degli immobili ... 3

Dati catastali e conformità ... 4

Provenienza ... 5

Stato di possesso ... 5

Situazione edilizia e conformità ... 5

Dati urbanistici ... 5

Ispezioni Ipotecarie ... 6

3. Stima Lotto -1- ... 6

4. Allegati Lotto -1- ... 7

5. Dati Generali Lotto -2- ... 8

Ubicazione e natura dei beni oggetto di stima ... 8

Descrizione degli immobili ... 8

Dati catastali e conformità ... 8

Provenienza ... 9

Dati urbanistici ... 9

Ispezioni Ipotecarie ... 9

6. Stima Lotto -2- ... 9

7. Allegati Lotto -2- ... 11

8. Dati Generali Lotto -3- ... 12

Ubicazione e natura dei beni oggetto di stima ... 12

Descrizione degli immobili ... 12

Dati catastali e conformità ... 12

Provenienza ... 12

Dati urbanistici ... 13

Ispezioni Ipotecarie ... 13

9. Stima Lotto -3- ... 13

10. Allegati Lotto -3- ... 14

(3)

1. Premessa

Il sottoscritto Geom. Mirko Cavadenti Gasparetti, iscritto all’albo dei Geometri della Provincia di Perugia al n. 4461 e all’Albo dei CTU del Tribunale di Perugia al n. 2405, ricevuto l’incarico dal curatore Dott.ssa Maria Grazia Carbonari, prestava giuramento di rito in data 11.04.2013 davanti al Giudice Delegato Dott.ssa Francesca Altrui. Accettato l’incarico ed espletate le formalità di rito, allo scrivente veniva posto il seguente quesito:

“Provveda il C.T., esperiti gli opportuni accertamenti, ad individuare, descrivere anche catastalmente e stimare i beni immobili del fallimento, indicando i criteri della valutazione.

Specifichi se sia conveniente effettuare la vendita in uno o più lotti, provvedendo in quest’ultimo caso, alla loro formazione. Specifichi i gravami, con riferimento al singolo lotto.

Provveda ad effettuare la redazione del bando di vendita. Provveda il C.T. a richiedere la certificazione ipocatastale ventennale di cui all’art.567 2° comma c.p.c. ed accerti la conformità degli immobili ai sensi della legge sul condono edilizio, provvedendo a formare la documentazione per le eventuali denuncie, anche di regolarizzazione catastale. Provveda infine ad allegare il certificato di destinazione urbanistica ai sensi della legge 47/85. Alleghi altresì la perizia su supporto informatico” .

Tutto ciò premesso il sottoscritto ha proceduto ad effettuare tutte le indagini e verifiche del caso sulla documentazione messa a disposizione; è stata procurata la documentazione catastale, nonché le ispezioni ipotecarie; ha eseguito inoltre diversi sopralluoghi presso i beni oggetto di stima.

Si è proceduto pertanto alle verifiche dello stato di fatto, con riscontro oltre che dello stato dei beni, anche della loro conformità dimensionale con la documentazione edilizia/catastale in possesso.

E’ stata inoltre eseguita idonea documentazione fotografica e si sono predisposti tutti i necessari elaborati da allegare alla relazione di stima.

Individuazione e formazione dei lotti

Dopo aver verificato ed esaminato la consistenza del compendio immobiliare, in base alla natura, tipologia, ubicazione e funzionalità , il sottoscritto ritiene di formare tre lotti per la vendita all’incanto che saranno in seguito trattati separatamente:

Lotto 1

Diritti di proprietà pari ad 2/3 ( due/terzi) su terreno agricolo con sovrastante annesso sito in Spello in località Feccioli .

(4)

Lotto 2

Diritti di proprietà pari ad 2/3 ( un terzo) su terreno agricolo sito in Spello in località Feccioli.

Lotto 3 Diritti di piena proprietà su terreno agricolo sito in Foligno.

2. Dati Generali Lotto -1-

Ubicazione e natura dei beni oggetto di stima

Il bene in esame è ubicato in aperta campagna nel comune di Spello, in Provincia di Perugia, in località Feccioli, in una zona prettamente agricola. Il bene oggetto di stima è un terreno agricolo con sovrastante annesso.

Descrizione degli immobili

L’immobile è costituito da un terreno pianeggiante di forma pressoché rettangolare direttamente affacciato sulla strada Via Feccioli, la superficie catastale è pari a circa 2340 mq.

Il terreno di larghezza pari a circa 24 metri per una lunghezza di circa 98 metri presenta al suo interno due annessi agricoli di seguito individuati:

a) primo fabbricato verso la strada, costituito da struttura in cemento armato, ricadente all’interno della particella 525 e la quale proprietà non è oggetto del presente compendio immobiliare.

b) Secondo fabbricato con struttura monopiano in cemento-acciaio ricadente all’interno della particella 524 e pertanto oggetto di stima.

Alla luce di quanto sopra si procede alla individuazione del solo fabbricato di cui alla lettera b).

L’edificio in questione, di pianta rettangolare, è costituito da un telaio in acciaio costituito da colonne in tubolari e copertura del tipo a “capanna” realizzata mediante capriate in ferro con sovrastante struttura costituita da lamiera grecata. L’annesso poggia su una platea di fondazione realizzata in cemento la quale costituisce anche un marciapiede intorno al fabbricato. La tamponatura esterna è realizzata mediante doghe in legno dello spessore di circa 3-4 centimetri, l’ingresso alla struttura è assicurato tramite porta carrabile costituita da due ante in lamiera ed avente larghezza pari a 4 metri.

La struttura misura una lunghezza pari a 12 metri ed una larghezza di 7.90 metri, l’altezza in gronda è pari a circa 3,05 metri mentre al colmo è pari a 4,00 metri; la superficie utile è pari a 94.80 metri quadrati. L’immobile in questione è inoltre a distanza di metri 2.70 dal confine con la particella 72 (altra proprietà).

(5)

L’edificio di cui sopra è privo di qualsiasi tipo di impianto e/o altra finitura ad eccezione di quanto descritto; l’epoca di costruzione risale intorno al 2003.

Dati catastali e conformità

Con specifico riferimento agli estratti di mappa, visure catastali e planimetrie catastali di cui in allegato, si riportano nel seguito i dati dell’immobile in esame con riferimento al Catasto Terreni e Fabbricati.

Catasto dei Terreni

Denominazione Foglio Particella Sub Qualità

Classe Consistenza Rendita

Terreno / FU d accertare 2339 m²

Intestato a OMISSIS . Proprietà per 1/3.

Intestato a OMISSIS. Proprietà per 1/3.

Intestato a OMISSIS . Proprietà per 1/3.

Catasto dei Fabbricati

Denominazione Foglio Particella Sub Categoria Consistenza Rendita

Annesso 1 C/2 123 m² 114,34

Intestato a OMISSIS. Proprietà per 1/3.

Intestato a OMISSIS. Proprietà per 1/3.

Intestato a OMISSIS. Proprietà per 1/3.

Conformità

Dall’esame della documentazione catastale è emerso che il fabbricato non risulta accatastato,

(6)

rendita presunta attribuita ai sensi dell’art.19, comma 10, del dl 78/2010 e notificato mediante pubblicazione all’albo pretorio comunale.

Tale difformità obbligano a presentare denuncia di inserimento in mappa e accatastamento dell’edificio.

Provenienza

L’immobile di cui all’oggetto è pervenuto ai signori OMISSIS den. N. 20, vol564 registrata a Foligno il 07 gennaio 2003.

Stato di possesso

Dai numerosi sopralluoghi effettuati si può affermare che il bene oggetto di stima è libero.

Situazione edilizia e conformità

Dagli accertamenti eseguiti presso gli uffici comunali si è rilevato che per l’edificio destinato ad annesso agricolo ed oggetto di stima, non sono state rilasciate autorizzazioni, pertanto l’immobile risulta abusivo ed infatti è stato oggetto di ordinanza di demolizione rilasciata dal Comune di Spello n. 105 del 09.12.2003.

Conformità

L’immobile di cui sopra risulta non sanabile con condono edilizio, in quanto realizzato in data Marzo 2003 inoltre intervento non rientra in quelli ammissibili previsti dalla Legge sul Condono ai sensi del dl 269/2003.

Dati urbanistici

Da indagini effettuate presso gli uffici del Comune di Spello, l’immobile oggetto di stima ricade all’interno di un area omogenea classificata dal vigente Piano Regolatore Generale approvato con atto d C.C. n°14 del 05.04.02. come “Epr” nella parte strutturale : “Aree agricole pregiate” come riportato nell’allegato CDU n.49/2013.

Si applicano quindi le norme stabilite all’art.9 delle norme tecniche d’attuazione del P.U.T. ( L.R.

27/2000), così come modificata dalla L.R. 31/97 e successive modifiche ed integrazioni.

L’area in oggetto ricade all’interno del vincolo a rischio idraulico e più specificatamente all’interno della perimetrazione della fascia “C”.

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Ispezioni Ipotecarie

Il sottoscritto ha provveduto ad eseguire le necessarie ispezioni ipotecarie allo scopo di evidenziare le eventuali trascrizioni pregiudizievoli e/o iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile, dalla ricerca effettuata risulta:

-ipoteca legale n. 6295 registro particolare iscritta in data 19 Agosto 2004, a favore

per euro 54.543,46 a garanzia di capitale di euro 27.271,73 per la quota di proprietà di 1/3;

-ipoteca legale n.2629 registro particolare iscritta in data 13 Maggio 2010, a favore

per euro 38.665,64 a garanzia di capitale di euro 19.332,82 per la quota di 1/3.

3. Stima Lotto -1-

Nel presente capitolo si procede a determinare il valore venale da attribuire all’immobile oggetto della stima, a tal fine il sottoscritto ha ritenuto opportuno adottare il criterio di stima sintetico-comparativa il quale consiste nel confrontare il bene oggetto di stima con altri analoghi per tipologia e caratteristiche e per i quali sono noti i valori estimativi.

Pertanto alla luce di quanto sopra si è proceduto alla ricerca di informazioni presso i maggiori operatori immobiliari della zona e sulla scorta dell’attuale andamento del mercato degli immobili, della destinazione d’uso, della posizione, dell’accessibilità, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche considerando inoltre che :

• Sull’immobile oggetto di stima insiste un fabbricato ad uso agricolo abusivo, non sanabile ed oggetto di ordinanza di demolizione da parte del Comune di Spello (p.to b cap. 2.2);

• Sull’immobile oggetto di stima insiste un edificio di “altra proprietà” e quindi non facente parte della presente relazione di stima (p.to a) cap 2.2);

• Il lotto in esame riguarda una quota di proprietà pari ai 2/3 del totale;

ciò premesso si ritiene che il valore di stima del lotto in oggetto sia pari a Euro 11.800,00.

In fede.

Resa in Foligno il 25.07.2013

Il Tecnico

Geom. Mirko Cavadenti Gasparetti

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4. Allegati Lotto -1-

 Documentazione Fotografica (foto 1-16);

 Estratto di mappa;

 Certificazione storica ventennale catastale;

 Planimetria immobile;

 Estratto P.R.G.;

 Ordinanza di demolizione n°105 del 09.12.2003;

 Ispezioni ipotecarie;

 Certificato di destinazione urbanistica n°49/2013;

Il Tecnico

Geom. Mirko Cavadenti Gasparetti

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