TRIBUNALE DI BARI FALLIMENTO N. 23/2019 MILANOPACE S.R.L. IN LIQUIDAZIONE

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T R I B U N A L E D I B A R I

FALLIMENTO N. 23/2019

“MILANOPACE S.R.L. IN LIQUIDAZIONE”

GIUDICE DELEGATO: DOTT.SSA PAOLA CESARONI

C.T.U.: ARCHITETTO ROCCO GUERRA

CURATORI DEL FALLIMENTO: AVV. GIULIANO ALBANESE

DOTT.SSA MARIANGELA QUATRARO

PREMESSA

La procedura in oggetto riguarda immobili facenti parte di un quartiere residenziale in Sesto San Giovanni edificato tra il 2000 ed il 2010, caratterizzato da piastra commerciale a piano terra e 4 distinti blocchi edilizi tra i quattordici e quindici piani cadauno.

Inoltre, l’intero sistema edilizio è servito da 3 piani interrati adibiti a parcheggio e cantinole.

A seguito dei rilievi metrici, fotografici e di un’attenta valutazione commerciale della zona lo scrivente ha costituito 38 LOTTI di vendita, in alcuni casi costituisce unico lotto l’associazione di appartamenti a box e/o cantinole per ragioni di opportunità tecnica e commerciale.

La presente relazione riguarda il LOTTO 35

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LOTTO 35

DESCRIZIONE

Il bene oggetto di stima è sito in Sesto San Giovanni (MI) alla via Pace 108e fa parte di un rilevante complesso edilizio costituito da 4 torri e 3 piani interrati ad uso box e cantine ubicato in una zona periferica del Paese.

L’unità residenziale di che trattasi è ubicata al piano 14 della torre B raggiungibile a mezzo di vano scala condominiale munito di doppia ascensore.

Buona la disposizione planimetrica dell’appartamento in quanto l’ambito spaziale della zona giorno composto da ampio soggiorno, cucina e bagno di servizio è ben diviso dall’ambito spaziale della zona notte composto da una camera da letto matrimoniale, modesto ripostiglio e servizio igienico cieco.

Tutti i vani sono ben aerati ed illuminati, soggiorno e cucina sono muniti di balcone.

L’appartamento è completo di tutte le rifiniture in ottimo stato e di tutti gli impianti che da un esame a vista sono risultati funzionanti e rispondenti alla normativa vigente.

Completano la proprietà un box-auto ubicato al piano -2 e 2 piccole cantine ubicate a piano -3.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: sud/ovest

Altezza interna utile:hm = 2,80 m Struttura: telaio in c.l.s. armato Solai: solai in laterocemento Pareti esterne: muratura in laterizio Pareti interne: laterizio

Pavimentazione interna: pavimento in gress e parquet Rivestimenti: in gress

Sanitari:presenti, in buono stato Porte interne:legno, in buono stato Porta ingresso:blindata

Infissi esterni: in alluminio a taglio termico, con vetrocamera Impianto elettrico: completo e funzionante

Impianto di riscaldamento e ACS:caldaia a condensazione, sistema a radianti in ghisa Impianto di raffrescamento:sola predisposizione per split a parete

Altri impianti:nessuno

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IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Catasto fabbricati (CF) Foglio P.lla Sub. Zona

Cens.

Cat. Class e

Cons. Sup Cat. Rendita Piano

40 241 127 A/3 -

ABITAZIONE 5 4 vani 506,13 14

40 241 290 C/6 - BOX 6 16 104,12 -2

40 241 553 C/2 -

CANTINOLA 2 2 3,10 -3

CORRISPONDENZA CATASTALE ALLO STATO DEI LUOGHI

A seguito del sopralluogo tecnico si è riscontrata corrispondenza tra lo stato dei luoghi e gli elaborati catastali.

TITOLARITA’ DEL BENE

Gli immobili oggetto di CTU appartengono a:

- MILANOPACE S.R.L. per la quota di 1/1 di proprietà STATO DI OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

Al momento del sopralluogo gli immobili che compongono il LOTTO 35 sono risultati liberi.

PROVENIENZA VENTENNALE DEL BENE

Provenienza ventennale del bene a partire dall’anno 1980 in merito alla titolarità del bene e alle varie trasformazioni catastali che hanno interessato il terreno:

-in data 6 novembre 1980, in forza di atto del notaio Aldo Bellomo di Monza, repertorio n.

44637/6103, registrato a Monza in data 26 novembre 1980 al n. 12850 serie 1, trascritto presso la Conservatoria dei R.R.I.I. di Milano 2 in data 29 novembre 1980 ai nn. 65739/52611

la società E.C.I.S. S.r.l. con sede in Sesto San Giovanni, codice fiscale 00791130966, acquista dalla signora Amalia Mariani la quota di comproprietà in ragione di 1/2 dei terreni siti in Comune di Sesto San Giovanni, censiti al Catasto Terreni al foglio 40 p.lle 39 e 92;

- in data 24 luglio 1980 con tipo frazionamento n. 23/1980 la particella 92 è stata frazionata nelle particelle 92 e 183;

- in data 20 marzo 1985 in forza di provvedimento emesso dal Presidente della Regione Lombardia la suddetta particella 183 è stata espropriata dal "Consorzio Intercomunale Milanese per l'Edilizia Economica e Popolare - C.I.M.E.P.";

- in data 28 febbraio 1989 in forza di atto del notaio Aldo Bellomo di Monza repertorio n.

82060, registrato a Monza in data 15 marzo 1989 al n. 1697 serie 2V e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 24 marzo 1989 ai nn. 26208/19294, la società "E.C.I.S. S.r.l." aveva acquistato dalle signore Giuseppina Mariani e Carla Mariani, la residua quota di comproprietà in ragione di 1/2 (un mezzo) dei terreni siti in comune di Sesto San Giovanni, censiti al Catasto Terreni di detto comune al foglio 40, con le particelle 39 e 92;

- in data 24 febbraio 1997 con tipo frazionamento n. 32870.1/1997, la suddetta particella 39 è stata soppressa ed ha originato le particelle 212, 213, 214, 215, 217 e 218, tutte del foglio 40;

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- in data 19 marzo 1997 che con atto di vendita sostitutivo di esproprio a rogito notaio Cesare Cantù di Milano, repertorio n. 22968/5889, registrato a Milano in data 1° aprile 1997 al n. 6228 serie 1V e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 3 aprile 1997 ai nn. 23722/17660,

la società "E.C.I.S. S.r.l." aveva ceduto le suddette particelle 92, 212, 213, 214, 215, 217 e 218, tutte del foglio 40, al "C.I.M.E.P.";

- in data 18 gennaio 2000 con successivo atto di transazione a rogito notaio Cesare Cantù di Milano, repertorio n. 30005/9865, registrato a Milano in data 7 febbraio 2000 al n. 3157 serie 1V e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 4 febbraio 2000 ai nn. 9378/6414,

la società "E.C.I.S. S.r.l.", il "C.I.M.E.P." e il Comune di Sesto San Giovanni, avevano convenuto di risolvere il suddetto atto di vendita sostitutivo di esproprio in data 19 marzo 1997, con conseguente retrocessione alla società "E.C.I.S. S.r.l." delle suddette particelle 92, 212, 213, 214, 215, 217 e 218, tutte del foglio 40;

- in data 16 ottobre 2003 tra il Comune di Sesto San Giovanni e la società "E.C.I.S. S.r.l." è stata stipulata una convenzione per l'attuazione del programma integrato di intervento relativo alle aree site in comune di Sesto San Giovanni, ricomprese tra via Pace, via Mantova e via Milano, in conformità al programma integrato di intervento approvato tramite accordo di programma, ai sensi della Legge Regionale n. 9/99, con atto ricevuto dal Segretario Generale del Comune di Sesto San Giovanni in data 16 ottobre 2003, repertorio n. 49597/12, registrato a Monza 2 in data 29 ottobre 2003 al n. 5969 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 11 novembre 2003 ai nn.

162991/97248;

- in data 28 maggio 2009 in forza della suddetta convenzione la società "E.C.I.S. S.r.l.", aveva ceduto al Comune di Sesto San Giovanni l'intera particella 92 e parte delle particelle 212, 213, 214, 215, 217 e 218, ora identificata con le particelle 229 e 246, nell'atto di identificazione catastale ricevuto dal Segretario Generale del Comune di Sesto San Giovanni in data 28 maggio 2009, repertorio n. 49765/54, regolarmente registrato e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 5 giugno 2009 ai nn.

67610/40522;

- in data 28 ottobre 2004 con denuncia di variazione e frazionamento n. 697295.1/2004, protocollo n. MI0697295, le particelle 212, 213, 214, 215 e 217 sono state accorpate alla particella 218;

- in data 28 ottobre 2004 in forza del suddetto frazionamento, la particella 218 ha originato le particelle 229, 230, 231 e 232;

- in data 1 agosto 2007 con tipo mappale n. 709933.1/2007 (protocollo n. MI0709933), la particella 230 ha originato la particella 241 del foglio 40, ente urbano;

- in data 7 dicembre 2004 in forza di atto a rogito notaio Salvatore Pantaleo di Putignano, repertorio n. 23261/3672, registrato a Gioia del Colle in data 16 dicembre 2004 al n. 102370 serie 1 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 in data 26 gennaio 2005 ai nn. 9356/4832, rettificata con nota in data 11 agosto 2007 ai nn.

132992/70346, la società "E.C.I.S. S.r.l." è stata incorporata nella società "MILANOPACE S.p.A.";

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- in data 16 novembre 2007 in forza di denuncia di accatastamento n. 7714.1/2007 (protocollo n. MI0990522), le unità immobiliari costituenti il complesso in oggetto, sono state censite al Catasto Fabbricati del comune di Sesto San Giovanni al foglio 40, con la particella 241 subalterni dall'1 al 574 compresi (salvo variazioni successive);

- in data 6 febbraio 2015 con atto a rogito del Notaio Paolo Francesco Petrera di Bari, repertorio n. 32257, debitamente registrato e trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Milano 2 in data 20 febbraio 2015 ai nn. 15167/10187, la società MILANOPACE S.P.A. si è trasformata nell'attuale MILANOPACE S.R.L.;

REGOLARITA’ EDILIZIA

A seguito di accertamenti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Sesto San Giovanni e dallo studio delle documentazioni pervenute allo scrivente l’immobile risulta munito dei seguenti titoli abilitativi acquisiti:

- Concessione edilizia N. 87/2004 e successive varianti, intestata a E.c.i.s. S.r.l. ora Milanopace SpA, per lavori di nuova costruzione comparto Milano Pace, presentata il 25/06/2004, rilasciata il 09/11/2004 con il n. 51969/891 di protocollo.

- Varianti: 27/07/2007 prot. n. 63337/2297 del 14/11/2007 e del 07/11/2007 (Prog. Edil.

n. 87/2004).

Lo stato dei luoghi riguardante gli immobili che compongono il LOTTO 35 è CONFORME rispetto a quanto rappresentato nelle tavole grafiche n° “Tav. A 118/100/101” allegate al titolo abilitativo innanzi elencato.

FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle Entrate di Milano 2 aggiornate al mese di gennaio 2020 sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Foglio 40 particella 241 subalterno 127 - A/3 - ABITAZIONE ISCRIZIONI

Ipoteca Volontaria derivante da Atto notarile pubblico Iscritto a Milano 2 il 12/11/2004

Reg. gen. 163710 - Reg. part. 38431 Importo: € 64.000.000,00

A favore di UNICREDIT BANCA D'IMPRESA S.P.A.

Contro MILANOPACE S.P.A.

Capitale: € 32.000.000,00 Percentuale interessi: 3.95 % Notaio Pantaleo Salvatore:

Data: 03/11/2004

N° repertorio: 22669/3526

Domanda di annotazione – frazionamento in quota derivante da Atto notarile pubblico

Iscritto a Milano 2 il 03/12/2014 Reg. gen. 109035 - Reg. part. 15728

Contro E.C.I.S. SRL

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Notaio: Pantaleo Salvatore Data: 13/10/2014

Contro E.C.I.S. SRL

Notaio: FRANCO ROSARIO Data: 08/02/2016

Ipoteca giudiziale derivante da atto pubblico amministrativo Iscritto a Milano 2 il 26/11/2018

Reg. gen. 148860 - Reg. part. 27559 Importo: € 366.688,50

A favore di ABACO SPA Contro MILANOPACE S.R.L.

Capitale: € 183.344,25 Percentuale interessi:

Rogante: ABACO SPA Data: 26/10/2018 N° repertorio: 34/2018

TRASCRIZIONI

Atto notarile pubblico – trasformazione di società Trascritto a Milano 2 il 20/02/2015

Reg. gen. 15167 - Reg. part. 10187 A favore di: MILANOPACE S.R.L.

Contro: MILANOPACE S.P.A.

Rogante: Notaio PETRERA FRANCESCO PAOLO Data: 06/02/2015

Atto esecutivo o cautelare – ORDINANZA DI SEQUESTRO CONSERVATIVO Trascritto a Milano 2 il 05/12/2016

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Reg. gen. 138550 - Reg. part. 87953

A favore di DURASTANTE GIANLUCA, MORI DANIELA Contro: MILANOPACE SRL

Rogante: TRIBUNALE DI MONZA Data: 01/12/2016

N° repertorio: 8251

Atto giudiziario – Decreto di ammissione concordato preventivo Trascritto a Milano 2 il 18/02/2019

Reg. gen. 19586 - Reg. part. 13128

A favore di MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO MILANOPACE S.R.L. IN LIQUIDAZIONE

Contro: MILANOPACE SRL IN LIQUIDAZIONE Rogante: TRIBUNALE DI BARI

Data: 14/01/2019 N° repertorio: 176/2018

Atto giudiziario – SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO Trascritto a Milano 2 il 12/04/2019

Reg. gen. 47017 - Reg. part. 30866

Data: 04/03/2019

Foglio 40 particella 241 subalterno 290 - C/6 - BOX ISCRIZIONI

Data: 03/11/2004

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Contro E.C.I.S. SRL

TRASCRIZIONI

Reg. gen. 19586 - Reg. part. 13128

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Reg. gen. 47017 - Reg. part. 30866

Data: 04/03/2019

Foglio 40 particella 241 subalterno 553 - C/2 - CANTINOLA ISCRIZIONI

Data: 03/11/2004

Contro E.C.I.S. SRL

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Contro E.C.I.S. SRL

TRASCRIZIONI

Reg. gen. 19586 - Reg. part. 13128

Reg. gen. 47017 - Reg. part. 30866

Data: 04/03/2019

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STIMA

Il bene oggetto di vendita è ubicato in zona periferica.

Dallo studio dei valori OMI, borsino immobiliare, da informazioni acquisite da agenzie specializzate nel settore, dalla personale esperienza dello scrivente e infine dall’analisi dettagliata delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene è possibile in base al metodo di stima sintetico comparativo applicare un valore pari a 1.650,00 €/mq.

VALORE UNITARIO (€/mq) di superficie coperta 1.650,00 €/mq Per omogeneizzare le superfici aventi diverso uso e diverso valore si sono moltiplicate le superfici lorde per dei coefficienti di ponderazione indicati nella tabella della consistenza immobiliare che segue.

TABELLA CONSISTENZA IMMOBILIARE

Piano Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente di ponderazione

Superficie Convenzionale

Altezza

PIANO 14 A/3 -

ABITAZIONE 68,48 mq 86,72 mq 1,00 86,72 mq hm = 2,80 m PIANO 14 area esterna 8,93 mq 10,30 mq 0,30 3,09 mq PIANO -3 C/2 - CANTINA 4,21 mq 5,28 mq 0,30 1,58 mq 2,50 m PIANO -2 C/6 - BOX 15,79 mq 17,86 mq 0,65 11,61 mq 2,40 m PIANO -3 C/2 - CANTINA 2,39 mq 3,12 mq 0,30 0,94 mq 2,50 m

Totale superficie convenzionale: 103,94 mq

La somma di tutte le superfici ponderate ha dato come risultato superficie complessiva di 103,94 mq. Moltiplicando la superficie complessiva per il valore unitario a metro quadro si ottiene il seguente risultato: 103,94 mq x 1.650,00 €/mq = 171.501,00 €.

A tale valore è stata applicata a monte una decurtazione forfettaria per l’assenza di garanzia per vizi occulti, per la condizione del mercato immobiliare e per le caratteristiche in cui l’immobile si presenta.

x Valore del BENE: € 171.501,00

x Prezzo a base d’asta del LOTTO 35: € 171.500,00

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RISERVE E PARTICOLARITA’ DA SEGNALARE

Il C.T.U. resta a disposizione per eventuali chiarimenti, integrazioni e correzioni di inesattezze eventualmente riscontrate nella presente relazione.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V.I.

Triggiano, li 11/02/2020

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Guerra Rocco

indice allegati

Estratto di mappa catastale

Visura storica catastale

Planimetria catastale

Elaborati grafici prodotti

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Documentazione fotografica

Titolarità

Documentazione amministrativa

Valori OMI e Borsino Immobiliare