ASTE GIUDIZIARIE
• Dove si tengono ?
• Tipologie di aste (con incanto / senza incanto) – fino al completo adeguamento alla legge 132/2015
ASTE IMMOBILIARI
Vendita senza incanto
Offerta in busta chiusa con deposito della cauzione 10%
Unico offerente - aggiudicazione
Più offerenti - si procede alla gara tra offerenti
Vendita con incanto
Offerta con deposito della cauzione pari al 10%
Unico offerente – aggiudicazione provvisoria.
Se nessuno entro 10 giorni presenta l’aumento di 1/5 – aggiudicazione definitiva
Più offerenti - si procede alla gara
PRIMA DELLA LEGGE 132/2015 LE OFFERTE NON POTEVANO ESSERE INFERIORI AL PREZZO BASE D’ASTA, ADESSO SI PUO’ PARTIRE CON -25% DELLA BASE D’ASTA
SONO ANCORA PRESENTI LE PROCEDURE CON QUESTO METODO
Alcuni siti internet dove trovare le vendite:
• portalevenditepubbliche.giustizia.it
• www.asteannunci.it
• www.astegiudiziarie.it
• www.portaleaste.it
Altrimenti direttamente nei siti del Tribunale di riferimento
ASTE GIUDIZIARIE
ALCUNI TERMINI TECNICI :
• Rge
• Ctu
• Perizia
• Avviso di vendita
• Ordinanza
• Prezzo base d’asta
• Offerta minima
• Saldo prezzo
• Decreto di trasferimento
• Titolo opponibile/ non opponibile
• Esecutato
COME SELEZIONARE GLI IMMOBILI
• Liquidità iniziale e budget di investimento
• Analisi dei ricavi (presupposti per lo sconto di almeno 30%)
• Altre valutazione di mercato: zona-palazzo-etc etc
• Liquidità di mercato
• Ricerca tipologia: abitativo/commerciale
• Trasparenza della documentazione
Tipo di occupazione : “GIURIDICAMENTE LIBERI”
• Occupati dagli esecutati
• Occupati da terzi senza titolo
• Contratti di affitto non registrati
• Contratti di affitto registrati successivamentealla data del pignoramento
• Quando l’ occupazione non è opponibile alla procedura
COSTI DA VALUTARE
• Notaio per aggiornamento delle visure ipotecarie e “due diligence” per essere sicuri al 100%
• Eventuale costo per il decreto di trasferimento
• Spese per cancellazione di ipoteche e pignoramenti
• Spese condominiali (anno in corso e anno precedente)
• Sgombero
• Ristrutturazione
• Home Staging
• Provvigione all’agenzia immobiliare per la vendita dell’immobile
• Interessi passivi del mutuo/mediatore creditizio
• Abusi edilizi – eventuali costi per sanarli
COME SI LEGGE UNA PERIZIA
COME SI LEGGE UNA PERIZIA
• Descrizione dell’ immobile
• Iscrizioni/trascrizioni
• Accatastamento
• Regolarità urbanistica
• Possibilità di divisione in lotti
• Tipo di occupazione
• Vincoli artistici/paesaggistici
• Valutazione dell’ immobile (per noi non valida ai fini della stima)
PERIZIA, FARE ATTENZIONE A :
• QUOTE
• USUFRUTTO
• USUCAPIONE
• NUDA PROPRIETA’
• DIRITTO DI SUPERFICIE
• SEQUESTRI GIUDIZIARI
• SENTENZE DI DIVORZIO E ASSEGNAZIONE IMMOBILE A CONIUGE SEPARATO
• REGOLARITA’ URBANISTICA
• ISCRIZIONE A FONDI PATRIMONIALI
COME PARTECIPARE AD UN’ASTA
Indicazioni fornite nell’Avviso di Vendita o nell’Ordinanza
• Domanda di partecipazione depositata il giorno prima dell’ asta entro un determinato orario (Leggere l’avviso/ordinanzadi
vendita)
• Si allegano gli assegni circolari non trasferibili (fare attenzione tipologia di asta e luogo di vendita)
• Si allegano marche da bollo (leggere l’avviso/ordinanza di vendita)
ASTE TELEMATICHE
Al momento esistono sia procedure di tipo tradizionale che di tipo telematico all’interno dei tribunali.
Verificare se la procedura a cui facciamo riferimento aderisce alla procedura telematica (è segnalato sul sito).
VENDITE ASINCRONE (SOLO TELEMATICHE)
Si può presentare l’ offerta durante tutto il periodo della vendita e verificare l’andamento della stessa autenticandosi sul sito.
VENDITE ASINCRONE (SOLO TELEMATICHE)
L’offerente riceve tramite posta elettronica la notizia dell'eventuale superamento della sua offerta.
Allo scadere della vendita, l'utente che ha effettuato l'offerta più alta si aggiudica provvisoriamente il bene, salvo eventuale possibilità di
prolungamento della vendita, se prevista in avviso.
VENDITE SINCRONE O IN TEMPO REALE (POSSONO ESSERE MISTE)
Ogni utente può, nel periodo di rilancio consentito, formulare la propria offerta. L’accettazione dell’offerta è effettuata dall’incaricato della vendita tramite la propria area di gestione.
Ogni utente verifica dalla propria area lo stato delle offerte per ogni
"rilancio" di gara.
Durante la vendita potrebbe essere attivata la comunicazione telematica tra il responsabile della vendita e gli utenti mediante "chat".
Altri siti internet dove trovare le vendite:
• www.entietribunali.it
• www.astetelematiche.it
ASTE TELEMATICHE
COSA SUCCEDE DOPO L’AGGIUDICAZIONE
A seguito di aggiudicazione decorrono i termini per i deposito del saldo (60/120 giorni) - leggere nell’avviso/ordinanza di
vendita
Ad avvenuto saldo il Giudice dell’Esecuzione predispone decreto di trasferimento, ordinando la cancellazione delle trascrizioni: l’immobile viene trasferito libero da gravami
COSA SUCCEDE DOPO L’AGGIUDICAZIONE
Bisogna recarsi spesso presso il tribunale/studio del delegato per sollecitare il decreto di trasferimento.
SPESE CONDOMINIALI
L’amministratore può calcolare le spese a vostro carico solo DOPO avere ottenuto il decreto di trasferimento, incluse le ordinarie e straordinarie (se già deliberate).
NB Non fa fede la data dell’aggiudicazione ma quella
dell’ottenimento del decreto (ai fini del calcolo delle spese condominiali)
COSA SUCCEDE DOPO L’AGGIUDICAZIONE (FACILE LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE)
95% DEI CASI
Presentarsi nell’immobile e utilizzare la frase «magica»
Buongiorno sono Floriana Pagliano, la nuova proprietaria!
COSA SUCCEDE DOPO L’AGGIUDICAZIONE (DIFFICILE LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE) 5% DEI CASI
Attendo il decreto di trasferimento che deve contenere, tra l’altro, “l’ingiunzione al debitore di rilasciare l’immobile
venduto”. Esso costituisce titolo esecutivo per il rilascio
dell’immobile in favore dell’aggiudicatario nei confronti di chi si trovi nel possesso.
NB: in molti casi il procedimento di liberazione dell’immobile è stato già avviato dal giudice prima ancora dell’asta.
COSA SUCCEDE DOPO L’AGGIUDICAZIONE (DIFFICILE LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE) 5% DEI CASI
Con il titolo esecutivo per il rilascio ed il decreto di
trasferimento, mi rivolgo ad un avvocato per la notifica
all’esecutato dell’atto di precetto, contenente l’intimazione al rilascio dell’immobile entro 10 giorni.
COSA SUCCEDE DOPO L’AGGIUDICAZIONE (DIFFICILE LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE) 5% DEI CASI
La mancata liberazione del bene entro il termine indicato consente all’aggiudicatario di notificare, a mezzo ufficiale
giudiziario, l’atto di avviso con cui viene comunicato al debitore il giorno e l’ora in cui deve rilasciare il bene. Assicurarsi che
l’ufficiale giudiziario faccia un solo accesso (usualmente ne fanno 3 – e all’ultimo accesso forza pubblica...)
COSA SUCCEDE DOPO L’AGGIUDICAZIONE (DIFFICILE LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE) 5% DEI CASI
Nuova procedura 2017:
Il custode è anche colui che si occupa dello sgombero, anche senza avvalersi dell’aiuto dell’ufficiale giudiziario.
Valutiamo se la nostra procedura rientra in questa casistica, accelereremo di molto i tempi!
DOPO CHE L’IMMOBILE E’STATO LIBERATO…
Posso procedere con le opere di ristrutturazione.
Inizio a pubblicizzare l’immobile per rivenderlo (tramite rendering se non posso fare foto)
VENDITA
Seguendo i suggerimenti è molto probabile che vendiate l’immobile in brevissimo tempo!
CONCLUSIONI
Le persone di successo riconoscono le opportunità laddove la maggioranza degli
individui analizza solo i rischi!
