Dottore Agronomo Eleonora Benetti
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TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI
INTEGRAZIONE A MIGLIOR PRECISAZIONE DELLA PERIZIA DEPOSITATA IN DATA 1.09.2020
(PER TUTTI I LOTTI A)
Procedura R.G. n. 309/18 R.G.E. - LOTTI A Promossa da PRELIOS CREDIT SERVICING SPA contro SI.MA SRL
GIUDICE DELL’ESECUZIONE: Dott. Stefano Giusberti CUSTODE: Dott. Roberto Foti
Fissazione delle vendite in data: 25.06.2021 Ill.mo Sig. Giudice,
premesso
1. che la scrivente è stata nominata esperto, nel procedimento in epigrafe, in data 24.06.2019, con ripresa delle operazioni peritali in data 10.02.2020, dopo un periodo di sospensione dell’esecuzione;
2. che depositava la perizia in data 1° settembre 2020;
3. che la presente integrazione e miglior precisazione di quanto già detto nell’elaborato peritale, attinente a tutte le unità immobiliari di cui ai 13 lotti oggetto del gruppo “A”, si rende necessaria per meglio definire gli aspetti legati ai passaggi (carrabili ed interrati) comuni agli immobili in vendita, oggetto della presente procedura esecutiva, oltre che agli immobili rimasti in capo alla procedura di liquidazione del fallimento della medesima società proprietaria, insistenti sul confinante mappale 3357 del foglio 46 del comune di Comacchio, considerati alcuni nuovi elementi conoscitivi emersi successivamente al deposito della perizia;
4. che tutti i lotti del gruppo A, sul mappale 2855 del foglio 46 di Comacchio, oggetto della procedura esecutiva ed i fabbricati inseriti sul mappale 3357 dello stesso foglio (estranei invece alla presente procedura) sono stati edificati su terreno originariamente appartenente ad un’unica proprietà (per i mappali ex 24 e 25 ora 3357, dal 1999 al 2008 Biga Mauro, dal 2008 ad oggi SI.MA srl; per il mappale 2855 SI. MA srl dal 2002 ad oggi);
5. che con la vendita dei lotti oggetto della presente esecuzione immobiliare verrà disposta
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la divisione di beni, e di loro parti comuni, edificati nell’ambito della medesima progettazione e realizzazione edilizia (la prima Domanda di concessione per l’intero complesso di n. 32 appartamenti, sugli attuali mappali 2855 e 3357, è stata presentata da Biga Mauro in qualità di legale rappresentante di SI.MA srl, e Permesso di Costruire 307/2002);
6. che sussistono passaggi carrabili, pedonali e di impianti ivi interrati, sul mapp. 2855 sub 15 (corte comune non censibile a tutti i subalterni della part. 2855 del foglio 46 di Comacchio), che risultano necessari ed utilizzati, sia dalle unità della particella 2855 (oggetto della presente procedura), che da quelle inserite nella particella 3357 (estranee alla procedura, ma oggetto comunque della lottizzazione unitaria);
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che veniva realizzata, per l’intera lottizzazione, una viabilità interna di collegamento alla pubblica via, per tutti i fabbricati componenti il raggruppamento edilizio, ed unitariamente il passaggio di impianti, interrati e non visibili, al servizio dello stesso, anche sul mappale 2850 del foglio 46 di Comacchio, estraneo alla procedura, ma pur sempre appartenente alla medesima ditta edificatrice, il tutto come di fatto esistente;8.
che a seguito degli scambi informativi intercorsi successivamente al deposito della perizia, con il rappresentante legale del Fallimento SI. MA s.r.l. ed il tecnico incaricato dallo stesso, è emersa la necessità di redigere un rilievo, tramite apposita strumentazione topografica, al fine di meglio identificare detta viabilità ed i confini dei mappali, poiché non fisicamente materializzati sul posto;9. che in data 11.02.2021, ovvero successivamente al deposito della perizia, veniva sottoscritto innanzi al Notaio Alessandro Riccioni un atto di risoluzione di contratto di locazione, retrocessione di immobili, saldo e stralcio e costituzione di servitù, di rep. 175506 racc. 26116, in corso di registrazione/trascrizione (con allegati grafici citati alla lettera B e C che non sono stati resi disponibili dallo studio notarile, alla data odierna), riportato in allegato n. 2 alla presente, tra il dott. MONTANARI PAOLO, in qualità di curatore del fallimento della "SI.MA. S.r.l.", BIGA MARIELLA, in qualità di amministratore unico e legale rappresentante della "ESSEMME S.r.l e BIGA MARINA.
Ciò premesso, si ritiene di dover
meglio precisare ed integrare l’elaborato già depositato in data 1° settembre 2020, con
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quanto segue:
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al paragrafo “Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali di ciascun lotto, in virtù di quanto citato in premessa, si intende inserire, così come anche nel bando d’asta e nel Decreto di Trasferimento, che, ai sensi degli art. 1117 e ss. del C.C., la corte comune di cui al sub 15 del mappale 2855 del foglio 49 di Comacchio, oggi BCNC (corte comune) a tutti i sub del solo mappale 2855 sia invece da intendersi BCNC (corte comune) a tutti i sub anche del mappale 3357 del foglio 49 di Comacchio. In conseguenza, al capitolo 1 di ciascun lotto (paragrafo “Conformità catastale”) si aggiunge che rimane a carico dell’aggiudicatario, in solido tra tutte le unità del complesso edilizio, l’aggiornamento catastale del mapp. 2855 sub 15;- al paragrafo “Conformità edilizia” di ciascun lotto, laddove venga citato, che “vi sono irregolarità edilizie su parti comuni”, fermo quanto già indicato nell’elaborato originario depositato, circa le eventuali incombenze a cura e spesa dell’aggiudicatario, in solido tra tutte le unità del complesso edilizio, si precisa che s’intendono comprese, a carico degli stessi aggiudicatari di cui sopra, tutte le opere di sistemazione esterna, di posti auto pubblici e/o privati, nonché di ogni altra prescrizione urbanistica, desumibile in ossequio al progetto unitario di lottizzazione di cui alla pratica edilizia n. 307/2002 Tav. 2 (allegata nel
“fascicolo allegati” già depositato, unitamente all’elaborato peritale originario) eventualmente rimasta incompiuta, ovvero propedeutica alla chiusura e collaudo delle opere, finalizzata all’ottenimento dei certificati di abitabilità e conformità edilizia non ancora rilasciati (si faccia riferimento anche al paragrafo 7 e segg. dell’elaborato peritale originario).
- L’attuale assetto delle aree esterne e dei confini, di fatto non fisicamente materializzati, è meglio rappresentato nel rilievo topografico (citato in premessa al punto 8), di cui all’
allegata tavola sinottica. Dallo studio dello stesso non è possibile escludere incongruenze tra le schede planimetriche delle unità immobiliari rispetto all’elaborato planimetrico in atti; l’eventuale relativo aggiornamento è da intendersi sempre a carico degli aggiudicatari in solido.
- In riferimento all’atto del Notaio A. Riccioni, in data 11.02.2021, citato al punto 9 in premessa, vengono costituite le seguenti servitù:
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all’articolo 2 dell’atto (con riferimento all’elaborato grafico - allegato B) viene costituita una servitù perpetua di passaggio pedonale e carraio per consentire l’accesso e il recesso dalla via Cima Vignola, collegandosi alla servitù già esistente, richiamata all’art. 5 dello stesso, a carico della porzione evidenziata in rosa della part. 2871 (estranea al presente procedimento) ed a carico della porzione evidenziata in giallo della part. 2855 sub 15 (B.C.N.C.), oggetto invece del presente procedimento, a favore delle unità con i subb. graffati 3-13, 5-15, 8- 18, 10-20, 21-31, 22-32, 26-36, 27-37, 28-38, 29-39 del mappale 3357 ed in quanto a carico solo dell’area del mapp.le 2871 del foglio 46 di Comacchio, anche a favore di tutte le unità dei n. 13 lotti componenti il gruppo A (e precisamente le unità immobiliari distinte al catasto fabbricati al foglio 46 con i subb. 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 del mappale 2855);
all’art. 8 dell’atto (ed elaborato grafico - allegato B) viene costituita una servitù perpetua di passaggio pedonale e carraio per consentire l’accesso e il recesso dalla via Cima Vignola, collegandosi alla servitù già esistente, richiamata all’art. 5 dello stesso, a carico della porzione evidenziata in rosa della part. 2871 (estranea al presente procedimento) ed a carico della porzione evidenziata in giallo della part. 2855 sub 15 (B.C.N.C.), oggetto invece del presente procedimento, a favore delle unità con i subb. graffati 1-11, 2-12, 4-14, 6-16, 7-17, 9-19 del mappale 3357;
all’articolo 9 dell’atto (ed elaborato grafico - allegato B) viene costituita una servitù perpetua di passaggio pedonale e per infissione e passaggio di tubazioni ed impianti per utenze, a carico dell’area evidenziata in verde della part. 2850 (estranea al presente procedimento), a favore delle varie unità comprese nella part. 2855 componenti il gruppo A (e precisamente le unità immobiliari distinte al catasto fabbricati al foglio 46 con i subb. 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 del mappale 2855) oltre che a favore di unità comprese nelle particelle 3357 e 3375 estranee alla procedura.
Le parti partecipanti all’atto dichiarano e confermano, all’art. 10 dello stesso, che con le servitù così costituite si è inteso dare formale attuazione a quanto stabilito nel progetto edilizio approvato, in modo tale che tutte le unità facenti parte dei
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fabbricati in oggetto godano del diritto di passaggio attraverso gli stradelli evidenziati nell’allegato C al medesimo atto Notarile.
- Si dà atto, inoltre, al paragrafo “Avvertenze ulteriori” che lo stato di fatto di passaggi carrabili, camminamenti ed aree esterne, così come rappresentati, per misure e distanze dai confini, nella tavola grafica denominata “layout degli esterni e servitù”, in allegato n.
1 alla presente, nonché degli impianti nel sottosuolo, sia da considerarsi parte integrante dell’elaborato peritale originario, già depositato per ciascun lotto del gruppo “A”, e che tale situazione sia così esistente, per destinazione dei luoghi, fin dalla realizzazione del progetto di ampliamento relativo alla Pratica Edilizia n. 307/2002, (anche se non ancora ultimata e completata nel suo iter). Conseguentemente, l’eventuale regolarizzazione di passaggi carrabili, pedonali e di impianti interrati, sul mapp. 2855 sub 15, dove esistenti ed utilizzati anche da altre unità inserite nella stessa lottizzazione, ad esclusione di quanto già previsto nell’atto costitutivo di servitù del Notaio Riccioni, di cui al punto 9 in premessa, se ed in quanto richiesto e necessario, rimane a carico dell’aggiudicatario, in solido tra le parti interessate, mediante atto pubblico.
- Considerata la risoluzione del contratto di locazione mediante l’atto del Notaio Alessandro Riccioni di rep. 175506 racc. 26116 dell’11.02.2021, al punto 9 in premessa, il contratto di locazione è da considerarsi risolto e non più opponibile all'esecuzione.
Con osservanza.
Ferrara, 17 febbraio 2021.
L’esperto
Dott. Agr. Eleonora Benetti
ALLEGATI:
N. 1: Layout degli esterni e servitù;
N. 2: Atto del Notaio A. Riccioni dell’11.02.2021 di rep. 175506 racc. 26116
