TRIBUNALE DI SASSARI

(1)

T R I B U N A L E D I S A S S A R I

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Cresci Fabrizio, nell'Esecuzione Immobiliare 182/2018 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

(2)

SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali ... 4

Precisazioni ... 5

Patti ... 5

Stato conservativo ... 5

Parti Comuni ... 5

Servitù, censo, livello, usi civici ... 5

Caratteristiche costruttive prevalenti... 5

Stato di occupazione ... 6

Provenienze Ventennali ... 6

Formalità pregiudizievoli ... 7

Normativa urbanistica ... 7

Regolarità edilizia ... 8

Vincoli od oneri condominiali ... 8

Stima / Formazione lotti ... 9

Riserve e particolarità da segnalare ... 10

Riepilogo bando d'asta ... 11

Lotto Unico ... 11

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 182/2018 del R.G.E... 11

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 89.488,00 ... 12

(3)

INCARICO

All'udienza del 16/05/2019, il sottoscritto Ing. Cresci Fabrizio, con studio in Via Giovanni Pittalis, 7 - 07100 - Sassari (SS), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 328 44 24 652, Fax 079 272 831, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 17/05/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Porto Torres (SS) - Piazza Garibaldi n. 4

DESCRIZIONE

Si tratta di un appartamento disposto su due livelli e posto al primo piano di una palazzina di due piani fuori terra oltre al piano soffitta, distinto al NCEU del Comune di Porto Torres al Foglio 5 Particella 10 Sub 11.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Porto Torres (SS) - Piazza Garibaldi n. 4 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

(4)

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 9,90 mq 11,40 mq 1,00 11,40 mq 3,40 m 1

Soffitta 76,15 mq 87,20 mq 0,33 28,78 mq 2,30 m 2

Totale superficie convenzionale: 105,28 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 105,28 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Dalla planimetria catastale e da quella allegata al progetto depositato in Comune risulta che l'appartamento è disposto su due livelli collegati da una scala interna non ancora realizzata. Il sottoscritto CTU, come meglio specificato in seguito, ha potuto visionare esclusivamente il piano primo mentre non è stato possibile accedere al piano secondo poiché la mancanza della scala ne impedisce l’accesso.

L'ingresso all'appartamento avviene dalla Piazza Garibaldi per mezzo di una porta in ferro: dopo avere varcato la soglia di ingresso si trova subito una scala in muratura che conduce direttamente all'interno dell'appartamento oggetto della presente relazione. Al momento del sopralluogo, invece, la scala di collegamento tra i due livelli dello stesso appartamento non era stata ancora realizzata e pertanto non si è potuto visionare il piano sottotetto poichè, di fatto, non accessibile.

Visionando il fabbricato dall'esterno, confrontandolo con la planimetria catastale e con la planimetria di progetto, si può ragionevolmente ipotizzare che l'ingombro del piano sottotetto coincida con l'ingombro del piano sottostante.

CRONISTORIA DATI CATASTALI I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

U 5 10 11 1 A3 1 7 vani 433,82 € 1-2

(5)

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.

Dalla planimetria catastale risulta che l'appartamento è disposto su due livelli collegati da una scala interna. Al momento del sopralluogo la scala di collegamento tra i due livelli non era stata ancora realizzata e pertanto non si è potuto accedere al piano sottotetto.

Nel 2010 c'è stata una fusione tra due beni distinti al Fg 5 Part. 10 Sub 9 (Piano 1) e Fg 5 Part. 10 Sub 10 (Piano 2). La fusione ha originato il bene attuale distinto al Fg 5 Part. 10 Sub 11.

PRECISAZIONI

Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art.

567, secondo comma, c.p.c.

PATTI

L'immobile risulta ad oggi disabitato ed in fase iniziale di ristrutturazione, sebbene ferma da diversi anni.

Non sussistono contratti di locazione in essere.

STATO CONSERVATIVO

Lo stato di conservazione, sia della palazzina che dell'appartamento è pessimo. Sono visibili tracce di infiltrazioni, situazioni di degrado nei muri perimetrali, nei divisori interni e nella pavimentazione. Il tutto riferito esclusivamente al piano 1, l'unico che è stato possibile visionare.

PARTI COMUNI

L'immobile pignorato non risulta inserito in contesto condominiale e non ha parti in comune con altre unità immobiliari.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'immobile in oggetto è destinato a civile abitazione e si articola su due livelli: piano primo e piano sottotetto.

(6)

Come detto si è potuto visionare solo il piano primo che si compone di tre camere, corridoio e bagno.

Si può ipotizzare che il piano sottotetto, teoricamente accessibile da una scala interna ancora da realizzare, sia distribuito secondo lo schema grafico allegato alla Autorizzazione Edilizia n. A 22/2011 che riporta lo stato attuale e lo stato secondo le previsioni di progetto, di ingombro pari al piano sottostante e di altezza variabile.

Allo stato attuale la porzione al piano primo risulta ultimata ma in pessimo stato di conservazione, nulla si può dire sulla porzione al piano sottotetto, ma si può ipotizzare che sia ancora allo stato grezzo.

I pavimenti sono parte in gres porcellanato parte in laminato, buona parte dei muri sono rivestiti da un perlinato, è presente il controsoffitto in quasi tutto l'immobile.

Gli infissi esterni sono in legno dotati di persiane in pessimo stato, quelli interni anch'essi in legno. Gli impianti idrico ed elettrico non sono funzionanti, manca del tutto l'impianto termico.

Prospetta sulla Piazza Garibaldi con due aperture al piano primo, mentre prospetta sul lotto limitrofo sbancato con una apertura al piano primo e con due aperture al piano sottotetto.

STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 04/04/2019 al 10/01/2019

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Carlo Bolognini

31/03/2008 26470 9570

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Sassari

04/04/2008 5226 3372

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

(7)

Ai fini della provenienza ventennale del bene esiste, agli atti della procedura, il Certificato Notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari al 10/01/2019, a firma del Dott Antonio Trota, Notaio in Pavia.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Sassari aggiornate al 10/01/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Sassari il 04/04/2008

Reg. gen. 5227 - Reg. part. 973 Importo: € 185.585,00

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico dell'acquirente N° repertorio: 26471

N° raccolta: 9571 Trascrizioni

• Pignoramento immobiliare Trascritto a Sassari il 20/12/2018 Reg. gen. 17237 - Reg. part. 12813 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico dell'acquirente

NORMATIVA URBANISTICA

L’edificio è ubicato in Piazza Garibaldi e Urbanisticamente situato nel piano particolareggiato nella zona A isolato 2 edificio 7

Viste le mediocri condizioni di manutenzione in cui versa la facciata sono necessarie urgenti opere per il risanamento prospettico, tra l'altro previste nel progetto presentato di cui all'Autorizzazione Edilizia n. 80/2008 e portato a compimento esclusivamente per il prospetto su Piazza XX Settembre (ultimato), mentre non è stato portato a compimento la ristrutturazione del prospetto su Piazza Garibaldi.

A causa della vetustà si evince chiaramente che il prospetto su Piazza Garibaldi e quello ortogonale alla piazza versano in cattivo stato ed abbiano bisogno di lavori di manutenzione straordinaria.

Le categorie di intervento previste dal piano particolareggiato per la zona A Isolato 2 prevedono per l’edificio in oggetto la possibilità di Ristrutturazione edilizia (C).

Si deve tenere conto del piano particolareggiato zona “A” dell’articolo 14 punto g) Interventi particolari (intonaci, coloriture, infissi, insegne pubblicitarie).

E’ vietato l’uso di intonaci di materie plastiche e di pitture idrorepellenti, sintetiche, al quarzo.

Tutte le facciate di ciascun edificio, compresa l’eventuale zoccolatura, devono essere finite con

(8)

intonaco e tinteggiatura. Sono esclusi i placcaggi di qualunque tipo; quelli esistenti, dovranno essere smantellati all’atto della esecuzione di interventi di ristrutturazione o restauro.

Nell’esecuzione dell’intonaco occorre aver cura che le decorazioni architettoniche risaltino rispetto alla parete, risultando generalmente emergenti rispetto al piano dell’intonaco.

La coloritura degli intonaci deve essere scelta sulla base di testimonianze rimaste sull’edificio, o, in assenza di queste, in concordanza con i valori cromatici ambientali dell’isolato o del contesto circostante.

Per l’esecuzione degli infissi è fortemente consigliato l’uso del legno; è consentito l’uso di profili in plastica colorata, in alluminio elettroverniciato, o in acciaio preverniciato; mentre, é vietato l’impiego di infissi in alluminio anodizzato di colore alluminio, bronzo o oro.

Negli edifici che il piano classifica “di buon valore architettonico” sono vietate le insegne pubblicitarie

“a bandiera”. Il disegno delle insegne deve, comunque, tener conto delle caratteristiche della facciata, ed essere collocata in modo da non interferire con gli elementi architettonici che la caratterizzano.

REGOLARITÀ EDILIZIA

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

In seguito all'accesso agli atti effettuato in data 13.06.2019 prot. n. 22611, è emerso che a nome di ****

Omissis **** risultano in archivio due pratiche:

1. Autorizzazione Edilizia n. 80/2008 che riguarda la "Manutenzione straordinaria dei prospetti dell'edificio sito in Piazza XX Settembre e Piazza Garibaldi". Di tale progetto è stato portato a compimento solo la manutenzione che riguarda il prospetto su Piazza XX Settembre;

2. Autorizzazione edilizia n. A 22/2011 che riguarda il "Progetto di ristrutturazione e diversa distribuzione degli spazi interni delle unità immobiliari poste nei piani primo e secondo dell'edificio sito tra Piazza XX Settembre e Piazza Garibaldi". Tale progetto è stato portato a compimento ad esclusione della scala di collegamento tra i due livelli dell'appartamento.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

(9)

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Si tratta di un appartamento disposto su due livelli e posto al primo piano di una palazzina di due piani fuori terra oltre al piano soffitta

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 10, Sub. 11, Zc. 1, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 89.488,00

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Porto Torres (SS) - Piazza Garibaldi n. 4

105,28 mq 850,00 €/mq € 89.488,00 100,00% € 89.488,00

Valore di stima: € 89.488,00

Valore di stima: € 89.598,50

Valore finale di stima: € 89.488,00

(10)

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Si è potuto visionare solo la porzione ubicata al piano primo poichè, di fatto, non è possibile accedere al piano superiore in quanto la scala di collegamento tra i due livelli non è stata realizzata. La planimetria catastale in possesso (Fg.5 Part.10 Sub 11) e i disegni allegati all’ultima autorizzaione edilizia in essere riportano una distribuzione planimetrica su due livelli.

Pertanto, relativamente alla porzione ubicata al piano secondo (soffitta), non si ha la certezza che lo stato di fatto coincida con la planimetria catastale e con la planimetria di progetto.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Sassari, li 26/06/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Cresci Fabrizio ELENCO ALLEGATI:

N° 1 Concessione edilizia - Autorizzazione edilizia n. 80/2008

N° 1 Concessione edilizia - Autorizzazione edilizia n. A 22/2011

N° 1 Tavola del progetto - Autorizzazione edilizia n. A 22/2011

N° 1 Google maps - Inquadramento

N° 1 Planimetrie catastali - Fg.5 Part. 10 Sub 11

N° 1 Visure e schede catastali - Fg. 5 Part. 10 Sub 1

N° 1 Altri allegati – APE

N° 1 Altri allegati – Rilievo fotografico

(11)

RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Si tratta di un appartamento disposto su due livelli e posto al primo piano di una palazzina di due piani fuori terra oltre al piano soffitta, distinto al NCEU del Comune di Porto Torres Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 10, Sub. 11, Zc. 1, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L’edificio è ubicato in Piazza Garibaldi e Urbanisticamente situato nel piano particolareggiato nella zona A isolato 2 edificio 7 Viste le mediocri condizioni di manutenzione in cui versa la facciata sono necessarie urgenti opere per il risanamento prospettico, tra l'altro previste nel progetto presentato di cui all'Autorizzazione Edilizia n.

80/2008 e portato a compimento esclusivamente per il prospetto su Piazza XX Settembre (ultimato), mentre non è stato portato a compimento la ristrutturazione del prospetto su Piazza Garibaldi. A causa della vetustà si evince chiaramente che il prospetto su Piazza Garibaldi e quello ortogonale alla piazza versano in cattivo stato ed abbiano bisogno di lavori di manutenzione straordinaria. Prezzo base d'asta: € 89.488,00

(12)

SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 182/2018 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 89.488,00

Bene N° 1 - Appartamento Ubicazione: Porto Torres (SS) - Piazza Garibaldi n. 4

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 10, Sub.

11, Zc. 1, Categoria A3

Superficie 105,28 mq

Stato conservativo: Lo stato di conservazione, sia della palazzina che dell'appartamento è pessimo. Sono visibili tracce di infiltrazioni, situazioni di degrado nei muri perimetrali, nei divisori interni e nella pavimentazione. Il tutto riferito esclusivamente al piano 1, l'unico che è stato possibile visionare.

Descrizione: Si tratta di un appartamento disposto su due livelli e posto al primo piano di una palazzina di due piani fuori terra oltre al piano soffitta, distinto al NCEU del Comune di Porto Torres al Foglio 5 Particella 10 Sub 11.

Vendita soggetta a IVA: NO

Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione: Libero