VALUTAZIONE IMMOBILIARE
OGGETTO: Casa unifamiliare
FONDO: Particella nr. 1122 limitatamente alla quota A 1/3 intestata alla debitrice
PROPRIETARIO: Bernasconi Paola, 01.04.1970, Via S. Gottardo 94, 6828 Balerna
SCOPO DELLA STIMA: Determinare il valore di mercato per procedura esecutiva per vendita all’asta
GIORNO DI RIFERIMENTO: 5 agosto 2020
PERITO IMMOBILIARE Arch. Terzi Rossella
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INDICE:
1 RIASSUNTO
2 OSSERVAZIONI PRELIMINARI
SITUAZIONE INIZIALE, INCARICO BASI E DOCUMENTAZIONE GIORNO DI RIFERIMENTO, VALIDITÀ VALORE VENALE DEGLI STABILI COMMERCIALI CIRCOSTANZE PARTICOLARI, RISERVE
3 DESCRIZIONE DELL’OGGETTO
OGGETTO DELLA STIMA REGISTRO FONDIARIO DATI UFFICIALI
EDIFICIO, TIPO DI COSTRUZIONE MERCATO IMMOBILIARE GENERALE SITUAZIONE LOCATIVA
QUALITÀ DELLA POSIZIONE
4 CALCOLO
REDDITO
CALCOLO TASSO DI INTERESSE VALORE DI REDDITO VETUSTÀ TECNICA VALORE VENALE
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ALLEGATI
3 1 RIASSUNTO
PROPRIETARI
Bernasconi Paola, 01.04.1970
OGGETTO
Casa unifamiliare
Anno di costruzione 1954
REGISTRO FONDIARIO
Fondo base nr. 1122 RFD
Comune Balerna
Ubicazione Via Belvedere 11, 6828 Balerna
Superficie del fondo mq 962
Servitù e Oneri Vedi registro fondiario
PARAMETRI EDIFICATORI
Zona di PR Zona R3 - 04
Indice di sfruttamento 384.80 mq attualmente occupato 154 mq Indice di occupazione 336.70 mq attualmente occupato 167 mq
VALIDITA/VALUTAZIONE/GIORNO DI RIFERIMENTO
VALIDITÀ 1 anno
PERITO IMMOBILIARE Architetto Rossella Terzi
DATA DI RIFERIMENTO 5 agosto 2020
VALORE DI MERCATO RACCOMANDATO
VALORE DI STIMA TOTALE FR. 1'100'000.00
VALORE DI STIMA QUOTA “A” 1/3 FR. 366'666.66
4 2 OSSERVAZIONI PRELIMINARI
SITUAZIONE INIZIALE, INCARICO
Stima/valutazione L’ufficio di esecuzione di Mendrisio mi ha incaricato di allestire una perizia estimativa della quota “A” 1/3 della proprietà al mappale 1122 RFD del comune di Balerna per la vendita all’asta dell’immobile.
Con i documenti in mio possesso, l’incarico conferitomi può essere completato come richiesto.
BASI E DOCUMENTAZIONE
La presente perizia è stata svolta sulle seguenti basi: Data Osservazioni
Estratto del registro fondiario x 05.08.20
Planimetria dell’ufficio del catasto x 01.07.20
Scheda di calcolo della stima ufficiale x 24.07.20
Norme di Piano regolatore scaricati dal sito di Balerna x 01.07.20
Estratto cartina regionale in scala 1:25'000 x 01.07.20
Sopraluogo della proprietà con rilievo fotografico x 01.07.20 Indicazione su investimenti e migliori eseguite negli anni precedenti x 01.07.20
Piani della proprietà x 01.07.20
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GIORNO DI RIFERIMENTO, VALIDITÀ
Il sopraluogo dell’immobile è stato effettuato il 1 luglio 2020.
Il giorno di riferimento della perizia è il 5 agosto 2020.
I valori calcolati hanno validità per un normale periodo di vendita e fino a che le circostanze effettive, economiche e giuridiche o altri fattori influenti sul valore dell’immobile non subiscono modifiche.
Questa perizia viene allestita quale stima di parte su incarico del committente. Essa non ha alcun effetto giuridico vincolante.
Ha validità esclusivamente per il summenzionato committente, e solo per lo scopo di valutazione di cui al pto. 2.
Il valutatore concede al committente il diritto d’autore per quanto riguarda la pubblicazione della presente valutazione in estratto o in intero sui Fogli ufficiali Ticinesi e Svizzeri e su Internet.
Il perito declina ogni responsabilità in caso di altro utilizzo di questa perizia o di parti di essa.
VALORE VENALE DEGLI STABILI COMMERCIALI
Definizione l’incarico consiste nella determinazione del valore venale dell’immobile. Secondo la formulazione del Tribunale federale, per valore venale è considerato “il prezzo ottenuto in operazioni immobiliari, concluse nella stessa regione, relative a fondi d’ubicazione e qualità uguali o analoghe a condizioni usuali”. Per definizione corrisponde al prezzo di mercato (prezzo massimo) che la maggior parte del gruppo di compratori tipici dell’oggetto è disposta a pagare.
Il valore venale da calcolare tiene conto di tutti i fattori d’influsso che potrebbero incidere sul prezzo d’acquisto considerato dai potenziali compratori.
Questioni tecniche Di regola le perizie del valore venale sono tenute a rispondere unicamente a domande di carattere tecnico. Le questioni giuridiche sono di competenza dei giuristi. Laddove è chiamata a esprimersi su questioni giuridiche (scelta del metodo, scenari,.) la presente perizia rimane entro i termini della risposta alle questioni di natura tecnica e, inoltre, senza garanzia alcuna.
CIRCOSTANZE PARTICOLARI, RISERVE
La perizia viene allestita sulla base dei piani consegnati dall’ufficio tecnico di Balerna e allegati al referto.
L’immobile viene valutato con un semplice sopraluogo.
Non sono noti difetti di costruzione o danni non riconoscibili senza ulteriori indagini.
3 DESCRIZIONE DELL’OGGETTO OGGETTO DELLA STIMA
L’edificio è stato edificato nel 1952 e fa parte di via Belvedere a Balerna. La particella gode di una bellissima vista sul paese di Balerna e di un comodo giardino pianeggiate posto davanti alla casa. Il giardino è ben tenuto, in parte coltivato ad orto e in parte a prato.
Al piano terreno trovano posto il garage e i locali di servizio, quali cantina, locale tecnico con caldaia a nafta/ lavanderia.
Negli anni è stato ricavato un bagno nel locale cantina ed è stato allungato il garage.
Il 1 piano ospita l’appartamento di uguali dimensioni, composto dai seguenti locali: cucina, soggiorno, camera matrimoniale, 3 camere singole, bagno, wc, atrio con scala per accedere al piano terreno e 2 balconi.
PT: SUL 159.01 mq 1P: SUL 167.42 mq
SUN: 122.98 mq SUN: 140.00 mq
RIFUGIO 16.00 mq ATRIO 11.00 mq
CORRIDOIO 11.50 mq CUCINA 18.54 mq
CANTINA 31.48 mq SOGGIORNO 31.10 mq
AUTORIMESSA 46.18 mq CAMERA MATRIMONAILE 17.80 mq
RISCALDAMENTO E LAVANDERIA 17.82 mq CAMERA 1 12.50 mq
CAMERA 2 15.00 mq
CAMERA 3 11.75 mq
BAGNO 3.50 mq
WC 1.80 mq
SCALA 2.88 mq
BALCONE 1 7.75 mq
BALCONE 2 6.50 mq
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REGISTRO FONDIARIO
Si rimanda alla lettura del documento specifico allegato.
Superficie del fondo secondo l’ufficio del catasto e il registro fondiario mq 962
Annotazioni Pignoramento di Fr 2'558.75 + interessi e spese;
Pignoramento di Fr 5'666.25 + interessi e spese;
Pignoramento di Fr 7'466.35 + interessi e spese;
Pignoramento di Fr 5'179.05 + interessi e spese;
Pignoramento di Fr 2'999.60 + interessi e spese;
Servitù D. passo con ogni veicolo a carico RF di Balerna part. 1464
O. canalizzazioni con camere d’ispezione, passo ed accesso a favore comune di Balerna
O. usufrutto a favore di Bernasconi Rizieri, 15.01.1919 vita natural durante
O. usufrutto a favore di Bernasconi Marialuisa, 23.01.1940 (deceduta in data 04.05.2018) Diritto di pegni immobiliari
Cartelle ipotecarie di 1° grado con diritto di subingresso importo complessivo Fr 205’000
Valore assicurativo non è noto.
DATI UFFICIALI
Zona d’utilizzo R3 -04
Inventario Questi stabili non figurano dell’inventario degli edifici sotto tutela. Non sussiste quindi alcun vincolo limitativo in termini di tutela
Valore ufficiale Terreno complementare 539 mq 71’824.00 Fr
Terreno eccedente 423 mq 89'045.00 Fr
Edificio principale 162 mq 187’120.00 Fr
Edificio accessorio 5 mq
TOTALE 347'989.00 Fr
EDIFICIO, TIPO DI COSTRUZIONE
STRUTTURA E MURATURA: Non è notoTETTO Legno, a falde
SERRAMENTI Finestre in legno con doppio vetro vecchio tipo + lamelle manuali RISCALDAMENTO Caldaia a nafta con radiatori vecchio tipo.
ARREDAMENTO CUCINA Cucina elettrica con placche, forno e cappa aspirante, frigo + congelatore, lavello singolo, mobiletti e rivestimenti in legno o laminato, top in laminato.
IMPIANTO IDRAULICO Impianto sanitario tradizionale, apparecchi di vecchio tipo a pavimento con cassetta esterna.
CAMINO Camino in soggiorno
BALCONE Piastrelle di piccole dimensioni e parapetti in ferro vetusti.
PAVIMENTI Piastrelle di vecchio tipo. Ogni locale ha un tipo di piastrella differente.
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MERCATO IMMOBILIARE GENERALE
Il paese di Balerna dispone di una buona attrattiva a carattere residenziale, trovandosi al centro del distretto del Mendrisiotto.
La posizione è interessante a livello di collegamenti, con il confine con l’Italia nelle vicinanze e l’accesso autostradale facilmente raggiungibile in pochi minuti. Il moltiplicatore comunale è però del 80%.
La situazione economica si può definire stabile, come pure il mercato immobiliare della regione.
SITUAZIONE LOCATIVA
Il comune di Balerna si situa sopra al paese di Chiasso. Dispone di una discreta attrattiva basata sulla disponibilità di mezzi pubblici di collegamento e sulle caratteristiche morfologiche del terreno. La tranquillità della zona, il buon soleggiamento e le zone verdi ancora molto presenti conferiscono una buona qualità di vita. Una location molto richiesta.
Il quartiere è in posizione interessante essendo situata sopraelevato rispetto al centro paese ma facilmente raggiungibile dalla strada sottostante. Il centro commerciale Serfontana, la scuola dell’infanzia, le elementari e le scuole medie (vedi frecce rosse) sono facilmente raggiungibili anche a piedi.
QUALITÀ DELLA POSIZIONE
La casa unifamiliare costruita nell’anno 1954 fa parte del quartiere Caslaccio in via Belvedere.
La particella possiede un diritto di usufrutto a vita per il padre delle tre proprietarie.
La posizione è molto interessante essendo un quartiere molto tranquillo e con una vista davvero molto interessante sul centro di Balerna.
8 4 CALCOLO
VALORE TERRENO RESIDUO
Sup. Fr/mq Valore
Terreno eccedente 577 mq 800 Fr/mq 461'600.00 Fr
Osservazioni: Dal calcolo dell’indice di occupazione e sfruttamento si evince che il terreno non è completamente sfruttato, si potrà quindi sopraelevare di 1 piano l’abitazione per creare un altro appartamento.
VALORE TERRENO ECCEDENTE 461'600.00 Fr
REDDITO
Parametri di confronto: appartamento in affitto nelle vicinanze
Sup. Netta a piano Pigione Lorda mensile Pigione Lorda mensile mq
Appartamento 140 mq 22 Fr/mq 2'800.00 Fr/mese
Osservazioni: Viene determinata una pigione lorda al mq, si tiene in considerazione anche il piano terreno, anche se avendo un altezza inferiore al 2.30 m, non è abitabile.
REDDITO LORDO 2800 Fr x 12 mesi = 33'600.00 Fr
CALCOLO TASSO DI INTERESSE
Per calcolare il tasso di interesse lordo viene presupposta una quota ipotecaria pari all’80% ad un tasso ipotecario del 2.0%
e ad una quota del capitale proprio pari al 20% con un ritorno di investimento del 2.4%.
Tasso interesse netto 2.08%
Costi d’esercizio 0.3 %
Manutenzione 0.3 %
Sfitto 0.1 %
Amministrazione 0.0 %
Accantonamenti 0.5 %
Tasso interesse Lordo 3.28%
VALORE DI REDDITO 33’600 Fr / 3.28% = 1'024'390.24 Fr
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VETUSTÀ
COSTI DI RIPRODUZIONE
- VALORE A NUOVO CCC1: nessun valore riconoscibile
CCC2: costr princ. 960 mc a 800.-/mc FR. 768’000.-
CCC5: 10% FR. 76'800.-
TOTALE COSTI DI RINNOVO FR. 844’800.-
ETA TECNICA COMPONENTE DVC DUR ET
Struttura Grezza Nessuna Vetustà
Riv. Edificio 60 Anni 20anni 68anni
Istallazioni 40 Anni 0anni 68anni
Allestimenti 20 Anni 7anni 68anni
Media 40 Anni 68 Anni
VETUSTÀ TECNICA
- COSTI DI RINNOVO DELLA STRUTTURA A NUOVO FR. 844’800.-
- RINNOVO Struttura Soggetta A Rinnovi 40% Dei Costi Di Ripr. FR. 337’920.- Ciclo Di Rinnovo 40 ANNI
- INDICE VETUSTÀ SECONDO LA TABELLA DELLE VETUSTÀ DELLA SIV 100 %
- VETUSTÀ STRUTTURA SOGGETTA A RINNOVI X INDICE DI VETUSTÀ
337’920 FR. X 100 % = FR. 337'920.-
USUFRUTTO
- ONERE DI USUFRUTTO a favore di Bernasconi Rizieri, 15.01.1919 vita natural durante
- età 101 anni aspettativa di vita 1.67
- affitto annuale netto 28’800 Fr
- 28'800 Fr x 1.67 FR. 48'096.00
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VALORE VENALE
- VALORE TERRENO FR. 461'600.00
- VALORE DI REDDITO TOTALE VAL. DI REDDITO NON DEPREZZATO FR. 1'024'390.24
- VETUSTÀ VETUSTÀ TECNICA FR. 337'920.00
- USUFRUTTO A VITA FR. 48'096.00
VALORE DI STIMA TOTALE FR. 1'099'974.24
ARROTONDATA FR. 1'100'000.00
VALORE DI STIMA QUOTA “A” 1/3 FR. 366'666.66
Il perito dichiara:
- Di aver svolto con diligenza e cura il proprio incarico;
- Che il valore di stima è stato stabilito secondo scienza e coscienza;
- Di aver personalmente visionato l’oggetto da peritare, senza però poter accedere ai colaci interni
- Di cedere all’ufficio esecuzione e fallimenti il diritto d’autore per quanto riguarda la pubblicazione di questo rapporto peritale in estratto o in intero sui Fogli Ufficiali Ticinesi e Svizzeri e su internet.
In fede
Arch. Terzi Rossella
Data 5 agosto 2020 Firma:
