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S E T T O R E G E S T I O N E D E L T E R R I T O R I O S e r v i z i o U r b a n i s t i c a - U f f i c i o d i P i a n o
OGGETTO: Relazione di sintesi del Servizio Ufficio di Piano in ordine alla richiesta di
approvazione di Piano di Recupero con destinazione
residenziale/commerciale denominato “CORTE MIRANDA”, in variante al P.G.T. (Piano delle Regole), sito in via Andrea Verga angolo via Giacomo Sangalli, avanzata dalla Soc. EMIMAR s.r.l. con sede in Crema via Stazione n.
9/b in data 14.06.2013 prot. n. 30440.
LOCALIZZAZIONE
La proposta di Piano di Recupero in variante al P.G.T. relativo ad un complesso edilizio posto nel Centro Storico della Città (Zona “A”) posto tra la Via Andrea Verga e la Via Giacomo Sangalli proposto in variante al P.G.T., identificato in mappa con il numero 2353.
DESTINAZIONE DEL VIGENTE P.G.T. (Piano delle Regole)
Lo strumento urbanistico comunale prevede per questo ambito le seguenti destinazioni:
- Edificio prospiciente Via Sangalli - Palazzetti - art. 14/PZT
- Edificio prospiciente Via Verga – parte Edifici moderni con caratteri conformi - art. 20/MCO e parte Palazzetti - art. 14/PZT
L’art art. 14 delle N.T.A. del P.d.R., oltre agli interventi di modesta entità di cui all’art. 7 delle N.T.A.
del P.d.R., prevede:
“Interventi di livello superiore seguono la definizione generale di cui al precedente art. 8, comma 1.
Le opere riguardanti gli elementi strutturali comporteranno la salvaguardia delle murature esterne ed interne solai, volte, scale e coperture. Gli interventi rispetteranno la giacitura di tutti gli elementi portanti e delle quote di imposta e di colmo dei tetti, e saranno effettuate con l'impiego di tecniche di consolidamento e di materiali tradizionali. Saranno ammesse la bucatura dei solai e l'apertura di vani porta nelle murature interne per motivate esigenze di carattere distributivo, sempre che tali aperture non interferiscano con decorazioni e superfici murarie di pregio. Nei casi in cui, a seguito di documentate verifiche tecniche, si dimostri che gli elementi strutturali non sono più recuperabili, se ne ammetterà la sostituzione parziale o integrale, ma solo e sempre con l'uso di strutture e materiali uguali o tecnicamente equivalenti, a quelli originari.
Le opere riguardanti elementi distributivi comporteranno la salvaguardia delle caratteristiche distributive e tipologiche dell'edificio, comprendenti gli spazi principali ai diversi piani, i collegamenti verticali e orizzontali e gli eventuali spazi scoperti di pertinenza (giardini, orti, corti interne). Per la salvaguardia di questi ultimi ci si atterrà alle prescrizioni contenute nel Manuale del Restauro (MdR).
Saranno inoltre ammessi:
- il ripristino degli spazi ed dell'impianto distributivo generale nei casi in cui essi siano stati impropriamente alterati o frazionati;
- l’eliminazione delle aggiunte deturpanti o incongrue in conformità con le norme generali relative alle superfetazioni contenute nel MdR;
- la realizzazione di limitate modifiche del sistema distributivo interno atte a migliorare l'utilizzazione residenziale degli edifici in questione, sempre che esse non ne compromettano l'integrità tipologica e gli apparati decorativi;
- la realizzazione di frazionamenti interni e di sottotetti abitabili in conformità con le prescrizioni generali contenute nel MdR;
- l'inserimento impianti tecnologici ed igienico-sanitari in conformità con le prescrizioni generali contenute nel MdR;
- l'inserimento di ascensori, ove possibile senza compromettere l'organizzazione fisica e integrità tipologica degli edifici in questione, e sempre in conformità con le prescrizioni generali contenute nel MdR.
Le opere riguardanti elementi architettonici e le superfici comporteranno il mantenimento dei fronti esterni e interni, salvaguardando integralmente sia i materiali originari impiegati (pietra e laterizi) sia la forma e posizione delle aperture esistenti (finestre rettangolari, polifore, aperture richiuse, feritoie, ecc.), sia i singoli elementi e ammanchi di facciata (conci murari, mensole, fori, ecc.) anche a mezzo di ripristini e integrazioni da effettuarsi con tecniche e materiali tradizionali nei casi in cui tali elementi risultino deteriorati o siano stati alterati. Per il trattamento delle superfici ci si atterrà alle norme comuni riportate nel MdR, e in particolare a quelle relative alle superfici murarie a vista. In ottemperanza a tali norme, si fa divieto di procedere a reintonacature selettive delle facciate che mettano in evidenza soltanto porzioni o aspetti particolari degli apparati murari esistenti. Ove presenti, si assicurerà infine la pulitura e il mantenimento degli ambienti interni di particolare pregio costruttivo e decorativo.”
L’art art. 20 delle N.T.A. del P.d.R., oltre agli interventi di modesta entità di cui all’art. 7 delle N.T.A.
del P.d.R., prevede:
“Interventi di livello superiore seguono la definizione generale di cui al precedente art. 8, comma 2, con l’obiettivo di migliorare l’inserimento del’edificio nel contesto antico. Tali interventi sono volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché la realizzazione di volumi tecnici necessari per l'installazione o la revisione di impianti tecnologici. Nell'ambito di tali interventi non sono ricompresi quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi e area di sedime, a quello preesistente. E’ prescritto il mantenimento di quelle parti dell’edificio o di quegli elementi edilizi di origine storica superstiti.”
Gli interventi previsti dalle N.T.A. del P.d.R. normanti il complesso immobiliare, non consentono interventi di demolizione e ricostruzione.
Il compendio immobiliare non risulta vincolato ai sensi del D. Lgs. n. 42/04, “Codice dei beni culturali e del paesaggio” ed è interna al Perimetro del Centro Storico (zona “A”).
La proposta di P.R. in variante al PGT, è stata preceduta da una richiesta di parere preventivo esaminata dalla Commissione del Paesaggio nelle seduta del 09.04.2013 e nella seduta del 16.04.2013, previo sopralluogo agli immobili.
Nella seduta del 16.04.2013, la Commissione propose la rivisitazione del progetto prevedendo il mantenimento della lettura del portico e della veranda presenti nel prospetto ovest interno riordinando anche la parte superiore con i terrazzi a pozzo, ritenendo altresì non adeguati i serramenti in alluminio.
Altresì in sede di esame della richiesta di parere preventivo, poiché la proposta progettuale prevedeva un nuovo accesso carrale da via Sangalli, è stato acquisito il parere viabile della Polizia Locale che con nota in data 06.04.2013 prot. 17434, ha espresso parere favorevole subordinato alle seguenti prescrizioni:
- Individuazione dell’accesso, con apposito segnale, previa autorizzazione ente proprietario della strada (fig. 11 art. 120 D.Lgs 495/92;
- Nessuna sporgenza dalla proprietà privata, dai cancelli e altre aperture sia consentita sulla pubblica via.
La Giunta Comunale con delibera n. 91 in data 05.06.2013, ha preso atto dei pareri della Polizia Locale e della Commissione del Paesaggio disponendo, rimessa ogni determinazione conclusiva del Consiglio Comunale, l'avvio del procedimento alla presentazione del P.R. in variante al PGT.
L’avvio del procedimento è stato pubblicato all’Albo Pretorio on-line del Comune il 19 giugno 2013, sul BURL serie Avvisi e Concorsi n. 26 del 26 giugno 2013, dando tempo fino al giorno 11 luglio 2013 per la presentazione di suggerimenti e proposte.
Entro tale termine non è pervenute alcuna comunicazione, suggerimento o proposta.
CONTENUTI PROGETTUALI E VARIANTE PROPOSTA AL P.G.T. (Piano delle Regole)
La richiesta riguarda l'ipotesi di intervento, sugli immobili in questione, mediante l'approvazione di Piano di Recupero in variante al vigente Piano delle Regole del P.G.T. per le motivazioni di seguito riportate.
La relazione tecnica, a pagina 16, nella disamina dei caratteri tipologici e storiografici degli edifici, fa rilevare l'inadeguatezza dell'inserimento nella categoria "Palazzetto" dei corpi sud ed est, facendo presente che, nella tavola R2b dell'indagine preliminare al PGT, tale immobile è stato correttamente classificato come "edilizia minore" e le caratteristiche morfotipologiche dell'immobile condurrebbero alla categoria "Edifici a corte", classificazione più corretta di quella assegnata dal P.d.R..
Nella relazione tecnica è descritto lo stato di conservazione e l'analisi del degrado dell'edificio che motivano la soluzione progettuale proposta, della demolizione e successiva ricostruzione mediante Piano di Recupero in variante alle N.T.A. del P.d.R..
La proposta progettuale prevede infatti, la completa demolizione del fabbricato e sua ricostruzione con ampliamento del piano interrato da destinare a magazzini e posti auto accessibili mediante montacarichi.
Il Progetto prevede il mantenimento della sagoma esterna e la ricomposizione delle facciate interne ed esterne, in particolare è prevista la realizzazione di un accesso carrale da via Sangalli e la modifica dell'altezza libera interna dei locali che consente anche un recupero dei sottotetti e l'eliminazione, senza recupero volumetrico, di alcuni locali (ripostigli) posti al piano terra lato nord.
E' altresì prevista l'eliminazione del balcone posto lungo la via Verga realizzato in epoca recente poiché ritenuto non consono all'aspetto compositivo della facciata e la modifica dell'attuale assetto del ballatoio di distribuzione del piano primo per garantire il superamento delle barriere architettoniche.
Poiché non è possibile il reperimento degli standard urbanistici all'interno del complesso immobiliare, ne viene proposta la completa monetizzazione ai sensi dell’art. 46 comma a) della L.R. 12/2005 e s.m.i. il quale prevede che “...all'atto della stipulazione i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree. I proventi delle monetizzazioni per la mancata cessione di aree sono utilizzati per la realizzazione degli interventi previsti nel piano dei servizi, ivi compresa l’acquisizione di altre aree a destinazione pubblica”.
DATI METRICI E PARAMETRICI DELLO STATO DI FATTO E DI PROGETTO - Verifica Sup
PT: esistente mq. 338,62 progetto mq. 332,43 P1: esistente mq. 336,56 progetto mq. 336,56 P2: esistente mq. 334,47 progetto mq. 334,47
____________ ___________
Tot. Sup: esistente mq. 1.009,65 mq. 1.003,46
- Verifica Volume fisico
esistente mc. 3.256,83 progetto mc. 3.225,12
- Verifica dimensionamento di aree per attrezzature e servizi pubblici ai sensi dell’art. 9 delle N.T.A.
del Piano dei Servizi
Destinazione Residenziale: 30 mq/ab. Calcolato sulla base del parametro 40 mq = 1 abitante Sup P1 (mq. 336,56) + Sup P2 (mq. 334,47) = mq. 671,03/40 = abitanti teorici 16,77 (arrotondato a n. 17 abitanti)
Totale area da monetizzare per servizi pubblici n. abitanti 17 x 30 mq/ab = mq. 510,00
Destinazione commerciale : 150 mq ogni 100 mq. di slp
PT mq. 332,43/100 x mq. 150 = mq. 498,64 (arrotondato a mq. 499,00) Totale area da monetizzare per servizi pubblici (residenza + commerciale) Mq. 510,00 + mq. 499,00 = 1.009,00
L’art. 10 dello schema di convenzione prevede che la soc. proponente si impegni a versare il controvalore delle aree non cedute per un totale di € 240.000,00 (importo comunque non inferiore al costo che il comune deve sostenere per l’acquisizione di altre aree).
PARERE COMMISSIONE PER IL PAESAGGIO
La Commissione per il Paesaggio ha esaminato la proposta di Piano di Recupero nella seduta del 25.06.2013 che, vista la nuova proposta relativa al fronte ovest interno, che risulta non essere conforme a quanto suggerito nel precedente parere (del 16.04.2013) ha ritenuto condivisibile della nuova soluzione presentata:
- la terrazza ricavata nella falda di copertura;
- l’allineamento dell’apertura in facciata in corrispondenza del vano scala e ascensore.
Riconfermando per la restante porzione di facciata (finestre e porte finestre) la soluzione precedentemente presentata con la sola sostituzione della finestra posta al piano terra con porta finestra.
In data 04.07.2013 prot. n. 33926 sono stati presentate le seguenti nuove tavole adeguate al parere della Commissione per il Paesaggio:
ASPETTI CONVENZIONALI PRINCIPALI
- Art. 3 – Termini per gli adempimenti: Durata della convenzione dieci anni – Stipula della convenzione entro 12 mesi dalla data di approvazione del Piano di Recupero.
- Art. 10 - Monetizzazione aree per attrezzature e servizi pubblici non ceduti: è prevista la monetizzazione per un totale di € 240.000,00, poiché non è stato indicato il termine di versamento di tale somma, si propone di sostituire in luogo delle parole “(da concordare)” la frase “alla stipula della convenzione”.
- Art. 11 – Realizzazione degli interventi edilizi: Possibilità di presentare dopo la registrazione e trascrizione della convenzione, domanda di P.d.C. o D.I.A. o S.C.I.A. per l’edificazione in conformità al P.R. previo pagamento degli oneri di urbanizzazione e contributo percentuale sul costo di costruzione con le modalità e nella misura in vigore al momento del rilascio del P.d.C. o al trentesimo giorno successivo alla presentazione della D.I.A. o contestualmente alla presentazione della S.C.I.A..
- Art. 12 – Varianti: Possibilità di apportare varianti in fase di esecuzione senza necessità di preventiva approvazione nei limiti di cui al comma 12 dell’art. 14 della L.R. 12/2005 e s.m.i.
- Art. 15 – Pubblicità degli atti: dovrà essere riportata l’esatto titolo degli elaborati allegati alla proposta di P.R. modificando in tal senso l’elenco degli elaborati riportato nello stesso articolo.
- Art. 17 –Spese: Tutte le spese, comprese imposte, tasse, inerenti e dipendenti riguardanti la convenzione e gli atti successivi occorrenti alla sua attuazione sono a carico della Soc.
proponente. Il proponente si impegna a versare al comune di Treviglio il rimborso per le spese di istruttoria. È da cassare l’ultima frase dell’articolo “Comprendente la redazione del Rapporto Preliminare redatto dagli Uffici comunali” poiché, tale prestazione non è stata effettuata, non essendo il P.R. soggetto a verifica di assoggettabilità alla VAS come meglio specificato nel successivo punto “NORMATIVA”. Relativamente alle spese di istruttoria, si fa presente che in precedenti Piani attuativi era stata stabilita dal Consiglio Comunale la somma di €/mc 0,15 pertanto qualora il Consiglio comunale intenda mantenere tale importo, la somma da corrispondere e da aggiungere all’art. 17 è di € 483,77 (mc. 3.225,12 x €/mc 0,15).
È da aggiungere allo schema di convenzione il seguente nuovo articolo:
Art. __ –FIDEJUSSIONE A GARANZIA
A garanzia degli obblighi assunti con la presente convenzione, l’attuatore presta adeguata garanzia finanziaria mediante fidejussione bancaria/assicurativa n. ______ in data _____ emessa da ______
per € _______ con scadenza incondizionata fino alla restituzione dell’originale o di equipollente lettera liberatoria del Comune.
La garanzia si estingue per il 100% del suo importo solo quando il Comune avrà accertato l’esatto adempimento di tutti gli obblighi assunti da parte dell’attuatore.
L’importo della somma a garanzia sarà stabilita dal Consiglio Comunale in sede di adozione del P.R.
NORMATIVA
L’art. 14 comma 5 della Legge Regionale 11.03.2005 n. 12 e s.m.i prevede che, qualora il piano attuativo introduca varianti agli atti di PGT, dopo l’adozione da parte del Consiglio comunale, si applica quanto previsto dall’articolo 13, commi da 4 a 12.
Poiché il P.d.R. non ha individuato tale zona come “zona di recupero”, l’eventuale adozione del P.R.
dovrà essere preceduta da individuazione delle zone di recupero del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell’art. 27 della Legge 5 agosto 1978, n. 457.
La proposta di Piano di Recupero, ancorché introduca varianti al Piano delle Regole, è esclusa dalla Valutazione Ambientale VAS e dalla verifica di assoggettabilità (prevista dall’art. 4 comma 2 bis della L.R. 12/2005), ai sensi del punto 2.3 dell’allegato 1u – Modello metodologico procedurale e organizzativo della valutazione ambientale di piani e programmi (VAS) – Variante al piano dei servizi e piano delle regole approvato con DGR 25 luglio 2012 - n. IX/3836, dove alla lettera e) è prevista l’esclusione dalla verifica di assoggettabilità alla VAS per le variazioni dirette all’individuazione delle zone di recupero del patrimonio edilizio esistente di cui all’art. 27 della legge 5 agosto 1978 n. 457 o dirette a modificare le modalità di intervento delle suddette zone, nel caso in cui non concretino ristrutturazione urbanistica, incremento di peso insediativo e riduzione di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale.
Treviglio, 12.07.2013
Il Responsabile del Servizio Ufficio di Piano Dott. Arch. Mario Umberto Morabito
