Mutuo fondiario: quando la banca può pignorare
Autore: Maria Monteleone | 10/07/2020
Quando basta il contratto di mutuo per agire con esecuzione forzata nei confronti del debitore inadempiente.
Il mancato pagamento delle rate del mutuo fondiario può comportare il pignoramento dell’immobile sul quale la banca ha già iscritto ipoteca in forza del mutuo stesso. Tuttavia, la procedura per agire esecutivamente nei confronti del debitore inadempiente può essere più complessa se il mutuo non presenta
determinate caratteristiche.
In linea generale, poiché il mutuo fondiario è stipulato mediante atto pubblico notarile, che accerta l’esistenza del credito della banca ed il suo ammontare, esso è di per sé sufficiente ad attivare il pignoramento dei beni del debitore, senza che sia necessario un titolo giudiziario.
In altri termini, la banca non ha bisogno di procurarsi una sentenza o un decreto ingiuntivo prima di agire esecutivamente contro il debitore inadempiente, in quanto è sufficiente il contratto di mutuo fondiario.
In gergo tecnico, si afferma che il mutuo fondiario è “titolo esecutivo contrattuale“.
Non sempre, tuttavia, il contratto di mutuo fondiario può da solo bastare per l’esecuzione forzata. Vediamo allora quando la banca può pignorare.
Mutuo fondiario: cos’è
Il mutuo fondiario [1] è una particolare tipologia di mutuo avente ad oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su beni immobili.
La legge impone un rapporto percentuale tra l’ammontare del mutuo ed il valore del bene, che non superi il limite pari all’80%. In altri termini, la banca può finanziare al massimo l’80% del valore dell’immobile ipotecato o del costo delle opere da eseguire sul bene.
È tuttavia possibile ottenere un finanziamento pari al 100% del valore dell’immobile ipotecato, dietro rilascio di ulteriori garanzie, come polizze assicurative o fideiussioni.
La costituzione della garanzia ipotecaria rende indispensabile la forma scritta e, in particolare, la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Difatti, l’ipoteca può essere concessa per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità [2].
Dunque, la forma tipica del mutuo fondiario è l’atto pubblico notarile che, in presenza di determinati requisiti, può costituire titolo esecutivo immediatamente
azionabile dal creditore in caso di inadempimento del mutuatario.
Mutuo fondiario: cosa succede se non si pagano le rate
In caso di mancato pagamento delle rate del mutuo fondiario, la banca può risolvere il contratto. La risoluzione per inadempimento opera, tuttavia, solo quando il ritardato pagamento delle rate si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine, costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.
Il mancato adempimento legittima la banca a procedere esecutivamente nei confronti del debitore, pignorando il bene immobile ipotecato.
Il pignoramento avviene sulla scorta del semplice contratto di mutuo, senza che siano necessari altri titoli giudiziari. Il mutuo, infatti, costituisce titolo esecutivo contrattuale.
Inoltre, per espressa previsione di legge [3], la banca non è neppure tenuta a notificare il contratto di mutuo fondiario, ben potendo avviare direttamente l’esecuzione forzata direttamente con la notifica del precetto.
Occorre, ovviamente, che il contratto di mutuo sia munito della cosiddetta formula esecutiva. In particolare, la banca, per poter agire esecutivamente sulla scorta del contratto di mutuo, deve prima attenersi ad un adempimento formale:
l’apposizione della formula esecutiva.
La spedizione in forma esecutiva consiste nell’intestazione «Repubblica Italiana – In nome della legge» e nell’apposizione da parte del cancelliere o notaio o altro pubblico ufficiale, sull’originale o sulla copia, della seguente formula:
«Comandiamo a tutti gli ufficiali giudiziari che ne siano richiesti e a chiunque spetti, di mettere a esecuzione il presente titolo, al pubblico ministero di darvi assistenza, e a tutti gli ufficiali della forza pubblica di concorrervi, quando ne siano legalmente richiesti».
Mutuo fondiario: quando è titolo esecutivo
Il mutuo può di per sé costituire titolo esecutivo, senza che siano necessari eventuali provvedimenti giudiziari accertativi del diritto del creditore, soltanto nell’ipotesi di mutuo redatto nella forma dell’atto pubblico notarile, munito della formula esecutiva. Con la precisazione che solo il mutuo fondiario legittima l’avvio immediato dell’esecuzione forzata con la notifica del precetto, senza previa notifica del contratto al debitore.
Tuttavia, la qualifica di titolo esecutivo del mutuo rogato dal notaio non è scontata:
non basta, cioè, la veste formale dell’atto pubblico notarile a consentire alla banca di procedere direttamente all’esecuzione forzata nei confronti del mutuatario e/o degli altri soggetti obbligati in base al contratto.
Al fine di verificare se un contratto di mutuo possa essere utilizzato quale titolo esecutivo, occorre verificare, attraverso l’interpretazione di esso e dell’atto di erogazione e quietanza o di quietanza a saldo (ove esistente), se:
il contratto contenga pattuizioni volte a trasmettere con immediatezza la disponibilità giuridica della somma mutuata;
entrambi gli atti, di mutuo e di erogazione, rispettino i requisiti di forma imposti dalla legge.
L’indirizzo ormai univoco della giurisprudenza consente di affermare che, il mutuo, pur se stipulato come atto pubblico notarile, non può costituire titolo esecutivo se non prevede la trasmissione immediata della disponibilità giuridica della somma mutuata (tenuto conto anche delle quietanze integrative).
Ne consegue che, in presenza di un mutuo condizionato, la banca, qualora voglia agire contro il mutuatario per la restituzione delle somme mutuate, dovrà prima procurarsi un titolo giudiziale accertativo della sua pretesa.
Mutuo condizionato
La giurisprudenza ha escluso che possa costituire titolo esecutivo il contratto di mutuo condizionato, cioè il contratto in cui l’erogazione della somma da parte della banca sia condizionata all’adempimento di una serie di formalità da parte del
mutuatario, di cui non venga fornita la prova nella forma dell’atto ricevuto da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge.
In tale ipotesi manca, infatti, proprio il requisito della consegna immediata della somma finanziata, necessario per il perfezionamento del mutuo e la conseguente insorgenza dell’obbligo di restituzione della somma mutuata [4].
Per esempio, non può costituire titolo esecutivo il contratto di mutuo che preveda che l’importo erogato dalla banca venga vincolato in un deposito cauzionale infruttifero a garanzia dell’adempimento degli obblighi a carico del mutuatario. In tale ipotesi, infatti, il contratto posticipa la consegna delle somme ad un momento futuro ed eventuale e non conoscibile, con la conseguenza che esso non fornisce la prova di un diritto di credito certo, liquido ed esigibile [5].
Mutuo: quando basta il contratto per pignorare
In sintesi, è possibile affermare che la banca può agire esecutivamente nei confronti del debitore senza bisogno di procurarsi altri titoli, solo se il mutuo:
è stipulato nella forma dell’atto pubblico notarile;
è munito della formula esecutiva;
ha ad oggetto un credito certo, liquido ed esigibile;
prevede la consegna immediata dell’importo finanziato.
Al di fuori di tale ipotesi, non vi sono altri contratti di mutuo idonei di per sé a legittimare l’esecuzione forzata senza previo accertamento, con sentenza o decreto ingiuntivo, del credito vantato dalla banca.
Note
[1] Art. 38 Testo Unico Bancario. [2] Art. 2821 cod. civ. [3] Art. 41 Testo Unico Bancario: “Nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari è escluso
l’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo”. [4] Cass. sent. n.
17194/2015. [5] Tribunale di Teramo, ordinanza del 12 giugno 2018.
