Le caratteristiche degli acquirenti e venditori di abitazioni *** ∗
Erika Ghiraldo*
Caterina Andreussi**
Parole chiave: Mercato immobiliare, Numero di Transazioni Normalizzate (NTN), acquirenti, venditori
abstract L’incrocio dei dati contenuti nelle dichiarazioni dei redditi con quelli contenuti negli archivi della Pubblicità Immobiliare (ex Conservatorie) rende disponibili molte informazioni sulle caratteristiche dei contraenti che hanno effettuato una compravendita di unità immobiliari.
Considerando principalmente le compravendite di unità immobiliari del settore residenziale effettuate da persone fisiche sono trattate informazioni sul reddito dichiarato al fisco, l’età e l’attività di lavoro pre- valente. È fornito un quadro sintetico della distribuzione delle compravendite, in termini di Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) e per dimensione delle abitazioni, per ciascuna caratteristica sia per gli acquirenti che per i venditori.
La disponibilità dell’informazione sulla residenza dei soggetti consente, inoltre, di condurre un’analisi sulla provenienza degli acquirenti rispetto al luogo di ubicazione dell’immobile compravenduto. E’ possibile così analizzare la composizione del mercato distinguendo la quota di acquisti imputabile a soggetti re- sidenti nello stesso Comune di ubicazione dell’immobile (mercato comunale) dalla quota alimentata da soggetti residenti in altro Comune di una stessa provincia (mercato infraprovinciale) o di altra provincia (mercato extra-provinciale). Quest’ultima indagine risulta molto interessante se effettuata su singole città.
Sono, quindi, riportati i risultati dell’analisi per i mercati delle città di Milano, Roma e Napoli.
inTroduzione
Questo articolo riporta i più importanti risultati derivanti da uno studio più ampio condotto sull’anali- si delle caratteristiche socio-economiche degli acquirenti e dei venditori (in entrambi i casi persone fisiche) e sulle caratteristiche dei mercati in relazione alla provenienza e destinazione geografica degli acquirenti. Lo studio è basato sulle informazioni inerenti la residenza, il reddito dichiarato al fi- sco, l’età e l’attività di lavoro prevalente contenute nelle dichiarazioni dei redditi di quei soggetti che hanno acquistato o venduto un’unità immobiliare. L’analisi si sofferma sostanzialmente sul mercato residenziale, pur offrendo qualche cenno anche sulle compravendite di altre tipologie immobiliari.
I dati sono relativi alle compravendite realizzatesi nel 2007 per le quali è stato possibile l’abbinamen- to (tramite il codice fiscale) tra la nota di trascrizione della pubblicità immobiliare e la dichiarazione dei redditi (presentata nel 2008 su redditi 2007). Tuttavia, la quota di NTN1 abbinate risulta abbastan- za elevata, essendo pari all’88% per gli acquirenti e al 92% per i venditori.
Per rendere più efficace l’esposizione, si suddivide l’articolo in tre capitoli: nel primo si riportano i
* Funzionario Direzione centrale Osservatorio mercato immobiliare e Servizi estimativi Ufficio statistiche e studi mercato immobiliare - - Agenzia del Territorio
** Responsabile Area Osservatorio mercato immobiliare - Agenzia del Territorio
*** Analisi ed elaborazioni su dati dell'Agenzia del Territorio e dell'Agenzia delle Entrate.
1 NTN acronimo per Numero di Transazioni Normalizzato, rappresenta il numero di compravendite ponderato per quota di proprietà indicata nell’atto.
settore, ordini professionali, tecnici e funzionari dei comuni più grandi.
Di seguito, un’apposita commissione di validazione dell’Ufficio provinciale determina i valori afferenti il mercato immobiliare provinciale ai fini dell’aggiornamento della Banca Dati OMI. Prima di essere pubblicata esiste un ulteriore controllo centrale di coerenza. L’attenzione alle procedure di controllo consente di uniformare i comportamenti dei singoli Uffici e di garantire una maggiore attendibilità alle informazioni rese.
brevi considerazioni finali
Occorre rafforzare disponibilità e accessibilità all’informazione economica sul mercato immobiliare.
A tal fine è pertanto auspicabile che la produzione di informazione economica avvenga sotto il segno di una regolamentazione pubblica o di una partecipazione diretta a tale produzione di enti pubblici, per evitare i rischi di distorsione sul mercato dell’informazione (monopoli e cartelli) e di conseguenza sul mercato della valutazione immobiliare.
Sarebbe utile verificare quale sia il grado di informazione che gli enti gestori dei dati amministrativi sugli immobili, come il Catasto o i Registri della proprietà immobiliare, potrebbero generare per la trasparenza del mercato immobiliare. Si potrebbe lavorare, al riguardo, per cercare di standardizzare un nucleo, inizialmente anche limitato, di informazioni utili alla conoscenza macroeconomica del mercato immobiliare. Potrebbe essere il sistema statistico europeo a garantire la raccolta e la fruibi- lità di queste informazioni.
Infine, si auspica che a livello europeo ed internazionale lo sforzo, che pure si è compiuto e si sta compiendo per definire standard di valutazione, non si limiti alla definizione di “principi” teoricamen- te ineccepibili ma del tutto inapplicabili per la mancanza della “materia prima”, ovvero di informazioni microeconomiche dettagliate. Sarebbe utile che si individuino le condizioni minime di disponibilità delle informazioni che rendano concretamente operativi i principi della valutazione.
Al riguardo, si ritiene che anche le Autorità di vigilanza, in primo luogo quelle monetarie, dovrebbero essere sensibilizzate su questo tema, per l’importanza che le valutazioni immobiliari assumono nei processi di erogazione del credito, di costituzione e gestione dei Fondi immobiliari, di verifica del grado di garanzia offerto dalle assicurazioni.
Figura 2 Composizione % delle vendite per destinazione d’uso delle persone fisiche per area geografica
caraTTerisTiche degli acquirenTi e dei vendiTori di abiTazioni per dimensione
Come si è accennato nell’introduzione, l’incrocio dei dati consente di poter analizzare le caratteristi- che socio economiche degli acquirenti e dei venditori. Si è ritenuto utile esporre i risultati in relazio- ne alle dimensioni delle abitazioni compravendute2.
Nel grafico di Figura 3 si riporta la distribuzione congiunta del reddito fiscalmente dichiarato da- gli acquirenti e la quota di NTN per dimensione delle abitazioni. E’ evidente che l’abitazione con dimensione media è quella con valori più elevati per tutte le classi di reddito con una percentuale totale del 31%. In relazione alle classi di reddito la sua percentuale è crescente fino 70.000 euro con percentuali dal 29% al 32% per poi decrescere nelle ultime due classi, 29% e 25%. Simili, anche se con percentuali diverse, gli andamenti delle tipologie piccola e medio piccola. Per la piccola si ha un andamento crescente fino a 30.000 euro dal 26% al 30% per poi scendere nelle classi successive.
Analogamente la medio piccola mostra percentuali crescenti dal 19% al 22% tra 15.000 e 30.000 euro per poi decrescere fino al 15% nell’ultima classe. I monolocali mostrano percentuali decrescen- ti all’aumentare del reddito, infatti, la percentuale più elevata si riscontra nella prima classe 14%, per- centuale che scende al 9% nella classe fino a 30.000 euro e poi risulta costante al 10% nelle classi
2 Classificazione delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale:
Monolocali fino a 2,5 vani catastali (<50mq); Piccola tra 2,5 e 4 vani catastali (50-70mq); Medio - piccola tra 4 e 5,5 vani catastali (70-90mq); Media tra 5,5 e 7 vani catastali (90-130mq); Grande maggiore di 7 vani catastali (>130mq).
dati sulla distribuzione delle compravendite per tipologia immobiliare, nel secondo capitolo si effet- tua una descrizione delle caratteristiche degli acquirenti e dei venditori persone fisiche e nel terzo capitolo, infine, si riporta un’analisi dei mercati per provenienza e destinazione degli acquirenti.
la disTribuzione delle compravendiTe per Tipologia immobiliare
La ripartizione del NTN degli acquirenti persone fisiche, illustrata in Figura 1, mostra un peso del settore residenziale, in termini di numero di unità immobiliari compravendute, pari al 48% a livello nazionale. Nelle diverse aree geografiche tale peso risulta di gran lunga superiore al Sud con il 60%.
Seguono poi con il 46% il Nord e con il 42% il Centro.
Il peso del mercato delle pertinenze (sempre in termini di numero di unità) risulta relativamente elevato al Nord (40%), mentre Sud e Centro mostrano rispettivamente un peso del 31% e del 30%.
La categoria “altro” riguarda il 25% degli acquisti nel Centro, 13% nel Nord e il 5% nel Sud. Percentuali decisamente inferiori si riscontrano in tutte le aree per i settori del terziario produttivo e commerciale.
La ripartizione del NTN dei venditori persone fisiche, illustrata in Figura 2, mostra anche in questo caso una prevalenza del settore residenziale pari al 52% al livello nazionale, al 51% al Nord, al 52% al Centro e al 56% al Sud. Seguono le pertinenze pari al 35% al Nord, 28% al Centro e al Sud.
Le maggiori differenze tra la distribuzione degli acquirenti e quella dei venditori si riscontra nel set- tore residenziale dove a fronte di un 48% di acquisti nel settore si trova il 53% delle vendite.
Figura 1 Composizione % degli acquisti per destinazione d’uso delle persone fisiche per area geografica
Figura 2 Composizione % delle vendite per destinazione d’uso delle persone fisiche per area geografica
caraTTerisTiche degli acquirenTi e dei vendiTori di abiTazioni per dimensione
Come si è accennato nell’introduzione, l’incrocio dei dati consente di poter analizzare le caratteristi- che socio economiche degli acquirenti e dei venditori. Si è ritenuto utile esporre i risultati in relazio- ne alle dimensioni delle abitazioni compravendute2.
Nel grafico di Figura 3 si riporta la distribuzione congiunta del reddito fiscalmente dichiarato da- gli acquirenti e la quota di NTN per dimensione delle abitazioni. E’ evidente che l’abitazione con dimensione media è quella con valori più elevati per tutte le classi di reddito con una percentuale totale del 31%. In relazione alle classi di reddito la sua percentuale è crescente fino 70.000 euro con percentuali dal 29% al 32% per poi decrescere nelle ultime due classi, 29% e 25%. Simili, anche se con percentuali diverse, gli andamenti delle tipologie piccola e medio piccola. Per la piccola si ha un andamento crescente fino a 30.000 euro dal 26% al 30% per poi scendere nelle classi successive.
Analogamente la medio piccola mostra percentuali crescenti dal 19% al 22% tra 15.000 e 30.000 euro per poi decrescere fino al 15% nell’ultima classe. I monolocali mostrano percentuali decrescen- ti all’aumentare del reddito, infatti, la percentuale più elevata si riscontra nella prima classe 14%, per- centuale che scende al 9% nella classe fino a 30.000 euro e poi risulta costante al 10% nelle classi
2 Classificazione delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale:
Monolocali fino a 2,5 vani catastali (<50mq); Piccola tra 2,5 e 4 vani catastali (50-70mq); Medio - piccola tra 4 e 5,5 vani catastali (70-90mq); Media tra 5,5 e 7 vani catastali (90-130mq); Grande maggiore di 7 vani catastali (>130mq).
dati sulla distribuzione delle compravendite per tipologia immobiliare, nel secondo capitolo si effet- tua una descrizione delle caratteristiche degli acquirenti e dei venditori persone fisiche e nel terzo capitolo, infine, si riporta un’analisi dei mercati per provenienza e destinazione degli acquirenti.
la disTribuzione delle compravendiTe per Tipologia immobiliare
La ripartizione del NTN degli acquirenti persone fisiche, illustrata in Figura 1, mostra un peso del settore residenziale, in termini di numero di unità immobiliari compravendute, pari al 48% a livello nazionale. Nelle diverse aree geografiche tale peso risulta di gran lunga superiore al Sud con il 60%.
Seguono poi con il 46% il Nord e con il 42% il Centro.
Il peso del mercato delle pertinenze (sempre in termini di numero di unità) risulta relativamente elevato al Nord (40%), mentre Sud e Centro mostrano rispettivamente un peso del 31% e del 30%.
La categoria “altro” riguarda il 25% degli acquisti nel Centro, 13% nel Nord e il 5% nel Sud. Percentuali decisamente inferiori si riscontrano in tutte le aree per i settori del terziario produttivo e commerciale.
La ripartizione del NTN dei venditori persone fisiche, illustrata in Figura 2, mostra anche in questo caso una prevalenza del settore residenziale pari al 52% al livello nazionale, al 51% al Nord, al 52% al Centro e al 56% al Sud. Seguono le pertinenze pari al 35% al Nord, 28% al Centro e al Sud.
Le maggiori differenze tra la distribuzione degli acquirenti e quella dei venditori si riscontra nel set- tore residenziale dove a fronte di un 48% di acquisti nel settore si trova il 53% delle vendite.
Figura 1 Composizione % degli acquisti per destinazione d’uso delle persone fisiche per area geografica
Figura 4 Distribuzione NTN per profilo professionale e dimensione delle abitazione per gli acquirenti
Figura 5 Distribuzione NTN per dimensione delle abitazione e per età degli acquirenti
successive. All’opposto la tipologia grande risulta crescente all’aumentare del reddito, da una per- centuale del 12% nella prima classe raggiunge percentuali del 18% e del 24% nelle ultime due classi.
Figura 3 Distribuzione NTN per reddito e dimensione delle abitazione per gli acquirenti
La distribuzione congiunta del profilo professionale degli acquirenti e del NTN per dimensione delle abitazioni riportata nel grafico in Figura 4 mostra percentuali elevate della tipologia media per tutte le categorie, 32% per i lavoratori dipendenti, 31% per i pensionati, 29% per professionisti, impren- ditori e altri autonomi e 27% per gli altri lavoratori. Seguono le abitazioni piccole maggiormente ac- quistate da pensionati, 31%. Le abitazioni medio piccole sono acquistate da lavoratori dipendenti e pensionati per il 21% e con percentuali tra il 18% e il 19% dalle altre categorie. I monolocali sono tra il 9% e il 14%. La tipologia grande è acquistata in maggior parte da professionisti e autonomi, 13%.
In relazione all’età degli acquirenti dalla Figura 5 si nota che fino a 26 anni la tipologia più acquistata è la piccola, intorno al 32%. Per le due classi centrali di età (31-40 e 41-50) è la tipologia media ad essere la più acquistata, 33% e 31%. La tipologia medio piccola ha valori intorno al 21%, con percen- tuale minima, 19%, nelle classi tra 41 e 60 anni e massima, 24%, nella classe tra 26 e 30 anni. Con percentuali inferiori si hanno i monolocali e la tipologia grande. Per i primi le percentuali maggiori si hanno nelle classi da 61 a 70 anni e oltre i 70. La tipologia grande ha valore più elevato nella classe da 41 a 50, 12%.
Anche per i venditori la Figura 6, che riporta la distribuzione congiunta del reddito dei venditori e del NTN per dimensione delle abitazioni, mostra valori elevati per la tipologia media con percentuale crescente dal 28% per la prima classe fino al 32% dell’ultima classe. La tipologia piccola è maggior- mente venduta nelle classi fino a 0 euro, 28% e da 15.000 a 30.000 euro, 27%.
Per la tipologia medio piccola le percentuali maggiori si osservano per i redditi intermedi da 7.500 a 30.000 euro. Le percentuali dei monolocali decrescono all’aumentare dei redditi e specularmente quelle della tipologia grande crescono all’aumentare dei redditi.
Figura 4 Distribuzione NTN per profilo professionale e dimensione delle abitazione per gli acquirenti
Figura 5 Distribuzione NTN per dimensione delle abitazione e per età degli acquirenti
successive. All’opposto la tipologia grande risulta crescente all’aumentare del reddito, da una per- centuale del 12% nella prima classe raggiunge percentuali del 18% e del 24% nelle ultime due classi.
Figura 3 Distribuzione NTN per reddito e dimensione delle abitazione per gli acquirenti
La distribuzione congiunta del profilo professionale degli acquirenti e del NTN per dimensione delle abitazioni riportata nel grafico in Figura 4 mostra percentuali elevate della tipologia media per tutte le categorie, 32% per i lavoratori dipendenti, 31% per i pensionati, 29% per professionisti, impren- ditori e altri autonomi e 27% per gli altri lavoratori. Seguono le abitazioni piccole maggiormente ac- quistate da pensionati, 31%. Le abitazioni medio piccole sono acquistate da lavoratori dipendenti e pensionati per il 21% e con percentuali tra il 18% e il 19% dalle altre categorie. I monolocali sono tra il 9% e il 14%. La tipologia grande è acquistata in maggior parte da professionisti e autonomi, 13%.
In relazione all’età degli acquirenti dalla Figura 5 si nota che fino a 26 anni la tipologia più acquistata è la piccola, intorno al 32%. Per le due classi centrali di età (31-40 e 41-50) è la tipologia media ad essere la più acquistata, 33% e 31%. La tipologia medio piccola ha valori intorno al 21%, con percen- tuale minima, 19%, nelle classi tra 41 e 60 anni e massima, 24%, nella classe tra 26 e 30 anni. Con percentuali inferiori si hanno i monolocali e la tipologia grande. Per i primi le percentuali maggiori si hanno nelle classi da 61 a 70 anni e oltre i 70. La tipologia grande ha valore più elevato nella classe da 41 a 50, 12%.
Anche per i venditori la Figura 6, che riporta la distribuzione congiunta del reddito dei venditori e del NTN per dimensione delle abitazioni, mostra valori elevati per la tipologia media con percentuale crescente dal 28% per la prima classe fino al 32% dell’ultima classe. La tipologia piccola è maggior- mente venduta nelle classi fino a 0 euro, 28% e da 15.000 a 30.000 euro, 27%.
Per la tipologia medio piccola le percentuali maggiori si osservano per i redditi intermedi da 7.500 a 30.000 euro. Le percentuali dei monolocali decrescono all’aumentare dei redditi e specularmente quelle della tipologia grande crescono all’aumentare dei redditi.
Figura 7 Distribuzione NTN per per profilo professionale dei venditori e per dimensione delle abitazioni
Figura 8 Distribuzione NTN per età dei venditori e per dimensione delle abitazioni
13%
26%
20%
30%
11%
14% 15%
13%
10% 11%
15% 12%
10%
24% 25%
24%
25%
31%
35%
30%
21%
20% 20%
21% 20%
21% 22%
21% 20%
30% 28%
33% 31%
29%
26% 25%
34%
13% 12%
12%
10%
7% 7%
8%
14%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0-18 19-25 26-30 31-40 41-50 51-60 61-70 >70 Totale
classi di età
% NTN compravendute
Monolocali Piccola Medio Piccola Media Grande
In relazione al profilo professionale dei venditori e alla dimensione delle abitazioni (Figura 7) la tipo- logia media mostra percentuali elevate per tutte le categorie, intorno al 30%. Il valore più elevato si osserva per gli imprenditori, 32%.
La dimensione piccola è più venduta dai lavoratori dipendenti, 28% e meno dai pensionati, 24%, con percentuali tra il 26% e il 27% per le altre categorie professionali. Per la tipologia medio piccola una percentuale superiore al valore medio del 20% si riscontra per i lavoratori dipendenti, 22%, intorno al 20% le altre categorie. I monolocali sono più venduti dai pensionati, 15% mentre la tipologia gran- de è più venduta dai professionisti e dai lavoratori autonomi, 13%.
In relazione all’età, le vendite di abitazioni di dimensione piccola assumono percentuali elevate nelle classi da 19 a 40 anni (Figura 8). In particolare, si osserva il 30% tra 19 e 25 anni, il 35% tra 26 e 30 anni e il 31% tra 31 e 40 anni, percentuali minori nelle altre classi di età. Per la tipologia media la percentuale più elevata si osserva nella classe fino a 18 anni, 34% seguita dalla classe da 41 a 50 anni con il 33%.
Figura 6 Distribuzione NTN per reddito e dimensione delle abitazione per i venditori
Figura 7 Distribuzione NTN per per profilo professionale dei venditori e per dimensione delle abitazioni
Figura 8 Distribuzione NTN per età dei venditori e per dimensione delle abitazioni
13%
26%
20%
30%
11%
14% 15%
13%
10% 11%
15% 12%
10%
24% 25%
24%
25%
31%
35%
30%
21%
20% 20%
21% 20%
21% 22%
21% 20%
30% 28%
33% 31%
29%
26% 25%
34%
13% 12%
12%
10%
7% 7%
8%
14%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0-18 19-25 26-30 31-40 41-50 51-60 61-70 >70 Totale
classi di età
% NTN compravendute
Monolocali Piccola Medio Piccola Media Grande
In relazione al profilo professionale dei venditori e alla dimensione delle abitazioni (Figura 7) la tipo- logia media mostra percentuali elevate per tutte le categorie, intorno al 30%. Il valore più elevato si osserva per gli imprenditori, 32%.
La dimensione piccola è più venduta dai lavoratori dipendenti, 28% e meno dai pensionati, 24%, con percentuali tra il 26% e il 27% per le altre categorie professionali. Per la tipologia medio piccola una percentuale superiore al valore medio del 20% si riscontra per i lavoratori dipendenti, 22%, intorno al 20% le altre categorie. I monolocali sono più venduti dai pensionati, 15% mentre la tipologia gran- de è più venduta dai professionisti e dai lavoratori autonomi, 13%.
In relazione all’età, le vendite di abitazioni di dimensione piccola assumono percentuali elevate nelle classi da 19 a 40 anni (Figura 8). In particolare, si osserva il 30% tra 19 e 25 anni, il 35% tra 26 e 30 anni e il 31% tra 31 e 40 anni, percentuali minori nelle altre classi di età. Per la tipologia media la percentuale più elevata si osserva nella classe fino a 18 anni, 34% seguita dalla classe da 41 a 50 anni con il 33%.
Figura 6 Distribuzione NTN per reddito e dimensione delle abitazione per i venditori
Nella Tabella 1 si riportano le quote di NTN per tipologia di mercato in relazione alla provenienza degli acquirenti. La stessa tabella evidenzia che il mercato comunale rappresenta una quota molto importante pari al 75,4% a livello nazionale, leggermente superiore per il Nord, 76,6%, e per il Cen- tro, 76,1% e leggermente inferiore per il Sud, 72,1%. Il mercato provinciale, pari al 13,1%, mostra una percentuale lievemente superiore al Nord, 13,5%, a fronte del 13% circa per il Sud e del 12,1% per il Centro. Specularmente il mercato extraprovinciale, pari a circa il 12% a livello nazionale, assume percentuali più elevate al Sud, 15% e al Centro, 12% e inferiore al Nord con il 10% circa.
Per molte province tale incidenza è molto elevata, per circa la metà di esse, infatti, la percentuale di mercato comunale risulta superiore al 75%, valore medio nazionale. In particolare con un’incidenza superiore all’85% si trovano le province di Enna (89%), Bari (87%), Prato (86%) e Caltanissetta (85%).
Le percentuali più basse si riscontrano, invece, nelle province di Imperia e Rieti (49% circa), Sondrio (48%) e Nuoro e Aosta (46%).
Figura 10 Percentuale di mercato provinciale
ii mercaTi provinciali per provenienza degli acquirenTi
L’analisi della relazione tra luogo di residenza e ubicazione dell’immobile acquistato permette di evi- denziare comportamenti localizzativi nel settore immobiliare. In questo capitolo si intendono analiz- zare i dati con riferimento alla provenienza degli acquirenti e quindi alle diverse tipologie di mercato.
In sintesi si definisce:
mercato comunale quello relativo alle compravendite che hanno per oggetto immobili ubicati nello stesso Comune di residenza del soggetto acquirente;
mercato infraprovinciale quello relativo alle compravendite che hanno per oggetto immobili ubica- ti in un Comune della provincia e acquistati da residenti in un Comune diverso della stessa provincia.
mercato extraprovinciale quello concernente le compravendite che hanno per oggetto immobili ubicati in un Comune della provincia acquistati da residenti in altre province.
Tabella 1 Composizione mercati provinciali per provenienza acquirenti
AREA MERCATO COMUNALE MERCATO PROVINCIALE MERCATO
EXTRAPROVINCIALE TOTALE
Nord 76,55% 13,49% 9,96% 100%
Centro 76,08% 12,06% 11,87% 100%
Sud 72,13% 12,96% 14,92% 100%
Italia 75,37% 13,06% 11,58% 100%
Figura 9 Percentuale di mercato comunale
Nella Tabella 1 si riportano le quote di NTN per tipologia di mercato in relazione alla provenienza degli acquirenti. La stessa tabella evidenzia che il mercato comunale rappresenta una quota molto importante pari al 75,4% a livello nazionale, leggermente superiore per il Nord, 76,6%, e per il Cen- tro, 76,1% e leggermente inferiore per il Sud, 72,1%. Il mercato provinciale, pari al 13,1%, mostra una percentuale lievemente superiore al Nord, 13,5%, a fronte del 13% circa per il Sud e del 12,1% per il Centro. Specularmente il mercato extraprovinciale, pari a circa il 12% a livello nazionale, assume percentuali più elevate al Sud, 15% e al Centro, 12% e inferiore al Nord con il 10% circa.
Per molte province tale incidenza è molto elevata, per circa la metà di esse, infatti, la percentuale di mercato comunale risulta superiore al 75%, valore medio nazionale. In particolare con un’incidenza superiore all’85% si trovano le province di Enna (89%), Bari (87%), Prato (86%) e Caltanissetta (85%).
Le percentuali più basse si riscontrano, invece, nelle province di Imperia e Rieti (49% circa), Sondrio (48%) e Nuoro e Aosta (46%).
Figura 10 Percentuale di mercato provinciale
ii mercaTi provinciali per provenienza degli acquirenTi
L’analisi della relazione tra luogo di residenza e ubicazione dell’immobile acquistato permette di evi- denziare comportamenti localizzativi nel settore immobiliare. In questo capitolo si intendono analiz- zare i dati con riferimento alla provenienza degli acquirenti e quindi alle diverse tipologie di mercato.
In sintesi si definisce:
mercato comunale quello relativo alle compravendite che hanno per oggetto immobili ubicati nello stesso Comune di residenza del soggetto acquirente;
mercato infraprovinciale quello relativo alle compravendite che hanno per oggetto immobili ubica- ti in un Comune della provincia e acquistati da residenti in un Comune diverso della stessa provincia.
mercato extraprovinciale quello concernente le compravendite che hanno per oggetto immobili ubicati in un Comune della provincia acquistati da residenti in altre province.
Tabella 1 Composizione mercati provinciali per provenienza acquirenti
AREA MERCATO COMUNALE MERCATO PROVINCIALE MERCATO
EXTRAPROVINCIALE TOTALE
Nord 76,55% 13,49% 9,96% 100%
Centro 76,08% 12,06% 11,87% 100%
Sud 72,13% 12,96% 14,92% 100%
Italia 75,37% 13,06% 11,58% 100%
Figura 9 Percentuale di mercato comunale
