Differenza tra uso esclusivo e proprietà
Autore: Mariano Acquaviva | 04/12/2021
Condominio: cosa succede quando il regolamento attribuisce ad alcuni proprietari l’uso esclusivo di una parte comune?
Chi è proprietario di una cosa può utilizzarla come meglio crede, nei limiti imposti dalla legge. Ad esempio, il proprietario di una casa può apportare all’immobile tutte le modifiche che vuole, rispettando i regolamenti edilizi locali. Insomma: chi è proprietario è libero di usare il bene a proprio piacimento. Questa facoltà, però,
può essere concessa anche ad altri soggetti. È ciò che accade in condominio quando viene attribuito l’uso esclusivo a persone che non sono proprietari del bene. Ecco dunque che si rende necessario spiegare la differenza tra uso esclusivo e proprietà.
Sin da subito possiamo affermare che, sebbene formalmente i concetti siano separati, di fatto colui che ha l’uso esclusivo su un bene può comportarsi (quasi) come se fosse il proprietario, godendo appieno della cosa. Con dei limiti, però. Sul punto, si è espressa anche recente giurisprudenza, la quale ha stabilito qual è la differenza tra uso esclusivo e proprietà.
Proprietà: cos’è?
La proprietà è il diritto soggettivo per eccellenza. Chi è proprietario di un bene ha un potere assoluto ed immediato sul medesimo.
Il diritto di proprietà, quindi, conferisce un potere diretto ed esclusivo sul bene che si possiede. In ciò la proprietà si differenzia dagli altri diritti reali, definiti limitati per via delle minori facoltà che concedono.
Ad esempio, l’usufrutto è un diritto reale limitato perché permette all’usufruttuario solamente di godere del bene, ma non anche di disporne (ad esempio, di venderlo) o di mutarne la destinazione economica.
Diritto d’uso: cos’è?
L’uso è un diritto che consente a una persona di servirsi di una cosa altrui e, se essa è fruttifera (come un albero o un terreno, ad esempio), di raccoglierne i frutti, limitatamente a quanto occorre per soddisfare i bisogni del titolare e della sua famiglia [1].
Il diritto d’uso può essere esercitato solamente su un bene di proprietà altrui; non può essere ceduto, nel senso che l’usuario (cioè, il titolare del diritto d’uso) non può trasmettere questo suo diritto ad altre persone, né può cederlo in prestito o in locazione.
Ad esempio, chi ha il diritto d’uso su un’automobile può liberamente utilizzarla per spostarsi e trarne ogni utilità che ne deriva, ma non può cedere il suo diritto ad
altri, consentendo a terze persone di impiegare il mezzo.
Uso esclusivo in condominio: cos’è?
Nei regolamenti di condominio, spesso, si legge che alcune aree (come ad esempio il lastrico solare) sono attribuite all’uso esclusivo di determinati condòmini. Cosa significa?
L’uso esclusivo su beni comuni conferisce ai condòmini che ne beneficiano il potere di utilizzare le cose in maniera privilegiata, senza l’intromissione degli altri proprietari.
Ad esempio, i condòmini dell’ultimo piano che, in base al regolamento contrattuale del condominio, hanno l’uso esclusivo del lastrico solare, possono vantare il diritto di accedervi, escludendo dal fare ciò tutti gli altri.
Secondo la Corte di Cassazione [2], il diritto di uso esclusivo su parti comuni dell’edificio incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condòmini, in deroga a quanto stabilito dalla legge, secondo cui ogni condomino ha diritto all’uso della cosa comune.
Peraltro, come fa notare un’altra sentenza della Cassazione [3], se alle parti è consentito, mediante regolamento contrattuale (cioè, approvato all’unanimità o dall’originario proprietario dell’intero stabile), derogare alla lista delle parti comuni stabilite dalla legge, attribuendo la proprietà esclusiva di alcune di esse, a maggior ragione sarà possibile accordare l’uso esclusivo su di un bene comune.
Di conseguenza, il regolamento contrattuale ben potrà attribuire l’uso esclusivo del tetto, del lastrico o del cortile solamente ad alcuni condòmini.
Beni condominiali in uso esclusivo: chi paga?
Quanto appena detto nel paragrafo superiore non esclude che il lastrico solare (o altra parte comune su cui grava l’uso esclusivo) non debba essere considerato bene comune, con tutte le conseguenze stabilite dal Codice civile in merito al riparto delle spese.
In altre parole, anche se un bene condominiale (cortile, lastrico, ecc.) è attribuito all’uso esclusivo di uno o più proprietari, resta di proprietà comune, con la conseguenza che tutti i condòmini dovranno partecipare alle spese per la manutenzione, salvo diverso criterio stabilito dal regolamento contrattuale o dalla legge.
Ad esempio, il Codice civile [4], in materia di lastrici solari, stabilisce che i condòmini che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Ciò perché il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condòmini, svolge comunque funzione di copertura del fabbricato e, pertanto, è utile per ogni proprietario.
Uso esclusivo e diritto d’uso: differenza
Quanto detto sinora aiuta a comprendere la differenza tra il classico diritto d’uso previsto dal Codice civile e il diritto d’uso esclusivo che può essere stabilito da un regolamento condominiale di natura contrattuale: mentre il diritto d’uso stabilito dalla legge ha natura personale, nel senso che non può essere mai ceduto e, se l’usuario muore, si estingue, il diritto d’uso esclusivo si trasmette di proprietario in proprietario, nel senso che spetta a tutti coloro che diventeranno titolari dell’immobile su cui è stabilito il vantaggio del diritto d’uso esclusivo.
Ad esempio, se il regolamento condominiale prevede il diritto d’uso esclusivo del lastrico a favore dell’appartamento sito all’ultimo piano, chiunque diverrà proprietario di questa unità immobiliare godrà dell’uso esclusivo del lastrico.
Uso esclusivo e proprietà: differenza
Quanto alla differenza tra proprietà e uso esclusivo, con l’uso esclusivo di un bene comune si hanno tutti i vantaggi della piena proprietà in riferimento, appunto, al diritto di utilizzare il bene in questione, ma con meno obblighi in riferimento ai costi di manutenzione in quanto la proprietà resta, appunto, in capo al condominio che come tale è tenuto a partecipare alle spese.
Come visto in materia di lastrico solare, anche in presenza dell’uso esclusivo il resto del condominio è tenuto comunque a contribuire alle spese, in quanto l’uso esclusivo non elimina il fatto che il bene sia di proprietà comune.
Note
[1] Art. 1021 cod. civ. [2] Art. 1126 cod. civ. [3] Cass., Sezioni Unite, sent. n.
28972 del 17 dicembre 2020. [4] Cass., sent. n. 22059 del 3 settembre 2019.
