PROGETTO PER UN ASILO NIDO AZIENDALE PER L’UNIVERSITÀ DI PISA

UNIVERSITÀ DI PISA DESTeC

CdLM in Ingegneria Edile – Architettura

PROGETTO PER UN ASILO NIDO AZIENDALE PER L’UNIVERSITÀ DI PISA

Relatori: Candidato:

Prof. Arch. Luca LANINI Edoardo BANCHIERI

Prof. Massimo ROVAI

Indice

LUOGO 2

INQUADRAMENTO TERRITORIALE 2

OBIETTIVO DELL’INTERVENTO 6

STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI 4

PROGETTO 7

REQUISITI E DIMENSIONAMENTO 7

GENESI ARCHITETTONICA 9

CONTINUITÀ DELLO SPAZIO 11

UNITÀ FUNZIONALI E LABORATORI 12

ATRIO 13

REFETTORIO 13

CUCINA 14

SPOGLIATOI E SERVIZI 14

UFFICI 15

PARCHEGGIO 15

FRANGISOLE 16

FONDAZIONI 17

STIMA DEL COSTO DI COSTRUZIONE 18

GENERALITÀ 18

PROCEDIMENTO 21

APPENDICE

ALCUNI ESEMPI DI ASILI 32

ASILO ANTONIO SANT’ELIA, COMO 33

ASILO AZIENDALE DELLA OLIVETTI, IVREA 34

ASILO AZIENDALE DELLA BENETTON, PONZANO VENETO (TV) 35

ASILO COMUNALE, BISCEGLIE (BT) 36

WeGrow, NEW YORK 37

BIBLIOGRAFIA 38

NORMATIVA DI RIFERIMENTO 39

ALLEGATI 40

LUOGO

INQUADRAMENTO TERRITORIALE

Il sito oggetto di studio è situato in via Andrea Pisano, a Pisa. Il quartiere si trova poco lontano dal centro cittadino, a poca distanza dalla ferrovia e dalla stazione di Pisa San Rossore. Dal punto di vista viario, il lotto risulta immediatamente collegato con l’Aurelia, uno dei maggiori assi viari Nord-Sud della città e, tramite via Gabba, con via Bonanno Pisano, altra importante via di scorrimento.

L’edilizia nelle immediate vicinanze è piuttosto varia, ma risulta accomunata da uno scarso valore architettonico. Lungo la via Pisano prevalgono le palazzine per appartamenti con copertura a tetto, generalmente a tre piani fuori terra. Tra queste, a brevissima distanza dal lotto in oggetto, si distinguono sei fabbricati di edilizia popolare. Oltre al tessuto abitativo emergono, in forte contrasto, altri edifici di maggiori dimensioni. È il caso della sede Enel, che sorge a ridosso del lato Nord-Ovest del terreno, del dipartimento di Ingegneria dell’Informazione e di quello di Ingegneria Aerospaziale. Questi fabbricati si distinguono per le proporzioni massicce e le linee squadrate. Verso Sud-Est troviamo invece un polo sportivo caratterizzato da un palazzetto, una pista di atletica ed un Tennis club.

Di particolare importanza ai fini del progetto è la vicinanza a numerosi edifici dell’Università di Pisa. Oltre ai già citati dipartimenti di Ingegneria Aerospaziale ed Aeronautica, a poca distanza si trova tutto il complesso degli edifici di Ingegneria.

Percorrendo via Bonanno verso Sud, incontreremo quasi subito la sede di Farmacia, percorrendola invece Verso Nord si costeggia l’AOUP di Santa Chiara che include la Scuola Medica. Quando via Gabba diventa via Risorgimento troviamo anche l’ex dipartimento di Chimica.

Da queste osservazioni si comprende che il lotto in questione si trova in posizione eccellente per la realizzazione di un asilo nido per i dipendenti dell’Università.

Difatti, oltre alla vicinanza a diverse sedi dell’Ateneo, l’immediato collegamento con importanti arterie stradali lo rende facilmente raggiungibile sia dai residenti di Pisa che dai pendolari dei centri periferici.

STRUMENTI URBANISTICI E VINCOLI

L’area di intervento si trova nella cartografia di Pisa Ovest del Regolamento Urbanistico¹ e viene destinata a verde attrezzato. Allo stato attuale risulta quindi impossibile edificare e, per attuare il progetto, è indispensabile richiedere una variante. Considerato che l’opera in oggetto andrebbe a ridurre le richieste per un servizio generalmente offerto dal Comune, si confida nella possibilità di ottenere risposta favorevole in tal senso.

1 Regolamento Urbanistico vigente approvato con delibera di C.C. n. 20 del 04/05/2017pubblicata sul BURT n. 30 del 26/07/2017 e aggiornato con la variante denominata “Programma straordinario di intervento per la riqualificazione urbana e la sicurezza delle periferie, di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 25 maggio 2016” pubblicata sul BURT n. 41 dell'11/10/2017.

Cartografia del Regolamento Urbanistico.

Dal Piano Protezione Civile consultabile sul sito del Comune di Pisa,² il lotto in oggetto si trova in un’area classificata R3, e cioè ad alto rischio idraulico. In particolar modo il battente idraulico riferito per un tempo di ritorno duecentennale è quantificato in 60 centimetri.³

OBIETTIVO DELL’INTERVENTO

Rispetto ad altri Stati europei la situazione degli asili nido in Italia è agli ultimi posti. L’obiettivo prefissato dalla UE nel 2002 era di offrire il servizio per la primissima infanzia al 33% dei bambini entro il 2010⁴. Obiettivo disatteso, visto che secondo l’ISTAT nel 2014 solo il 20,8% dei bambini fino ai due anni usufruiva di un servizio di asilo nido. Per quanto riguarda la Regione Toscana, la situazione è tra le migliori in Italia, con il 29,1% di bambini interessati dal servizio⁵, ma comunque inferiore all’obiettivo comunitario. Di questo 29,1% poco più della metà risulta iscritto ad un asilo nido comunale (15,9% del totale), mentre il resto è affidato ad un servizio privato (13,2% del totale), con un conseguente aumento del costo per le famiglie.

Vista la carenza nell’offerta dei servizi per la prima infanzia, alcune aziende hanno deciso di dotarsi di un asilo nido dove i dipendenti possono lasciare i figli durante l’orario di lavoro. Il vantaggio di queste soluzioni consiste nell’immediata vicinanza al posto di lavoro e nella possibilità di prevedere un orario compatibile con quello dei lavoratori.

Nel 2016 l’ISTAT contava 212 asili nidi aziendali su 4245 pubblici, un dato molto lontano da altre realtà europee.

Questo progetto parte dalla volontà del Comitato Unico di Garanzia dell’Università (CUG) di Pisa di andare incontro alle esigenze dei lavoratori con figli in età prescolare, dotandosi di un asilo nido aziendale di qualità e che sia, al contempo, in grado di ospitare le attività che il CUG organizza per i bambini fino ai 6 anni di età.

4Asili aziendali:qual è la situazione in Italia?, Qui Finanza, www.quifinanza.it.

5Dati ISTAT reperibili sul sito dati.istat.it.

PROGETTO

REQUISITI E DIMENSIONAMENTO

Durante una riunione con il CUG, sono state delineate delle linee guida per la redazione del progetto che si elencano di seguito:

- Dimensionamento:

l’asilo dovrà essere dimensionato per un’utenza di 40 bambini di età compresa tra i 3 ed i 36 mesi, divisi in tre sezioni per fasce di età. Inoltre dovrà prevedersi la possibilità di accogliere le attività organizzate dal CUG per bambini fino a 6 anni di età. A tale scopo dovrà essere predisposto un apposito laboratorio;

- Flessibilità:

gli spazi interni dovranno essere quanto più possibile modulabili e flessibili, in modo da poter accogliere le diverse attività organizzate dal CUG;

- Cucina:

nonostante la normativa consenta di prevedere solo uno spazio per lo sporzionamento dei pasti provenienti dall’esterno, è stato deciso di dotare la struttura di una cucina per la preparazione dei pasti;

- Refettorio:

dovrà essere presente un refettorio per i bambini più grandi;

- Spogliatoio:

si dovrà prevedere un locale che consenta alle maestre di riporre i propri abiti e di cambiarsi;

- Spazi per gli operatori:

- Area per l’allattamento:

si vuole consentire alle mamme di poter allattare al seno in uno spazio riservato collegato all’atrio d’ingresso;

- Spazi esterni:

gli spazi esterni per i bambini dovranno prevedere zone riparate dall’irraggiamento solare diretto;

- Parcheggio:

nell’area antistante l’edificio sarà presente un parcheggio.

Nello sviluppo del progetto si è tenuto conto di queste indicazioni.

GENESI ARCHITETTONICA

Come già detto il contesto in cui il progetto si inserisce è disomogeneo e privo di interesse architettonico. Per questo motivo la scelta compositiva è stata quella di utilizzare un linguaggio diverso da quello degli edifici circostanti. Solo due elementi si ricollegano agli edifici nelle vicinanze: l’allineamento rispetto alla via Pisano e una prevalenza delle linee orizzontali. In questo modo si è voluto creare un dialogo con il contesto, proponendo uno stile diverso senza che risulti totalmente avulso.

Il processo compositivo parte da una considerazione di carattere idraulico. Come indicato nella sezione sui vincoli, l’intera area si trova in una zona ad alto rischio di allagamento in caso di forti piogge. Per mettersi al riparo da questa eventualità si è deciso di riutilizzare il materiale di risulta dello scavo delle fondazioni per dare una lieve pendenza al terreno, fino a raggiungere una quota di sicurezza di 70 centimetri dal piano di campagna. A questa quota si imposta l’opera architettonica vera e propria, che si sviluppa dalla forma elementare del rettangolo. Questo rettangolo di base viene concettualmente estruso per andare a generare il volume di un parallelepipedo. A questo punto, nell’angolo Sud-Est, si aggiunge un altro parallelepipedo più piccolo che interseca quello principale; in questo modo viene a formarsi un volume che esce dalla geometria elementare del corpo principale, protendendosi verso l’esterno. Operando per sottrazione si ottiene il cortile, sempre a pianta rettangolare, che va a definire uno spazio esterno protetto. Tutti gli elementi fin qui introdotti si caratterizzano da forme estremamente squadrate; in opposizione a questo si introducono le forme organiche dei volumi che costituiscono i servizi. Questi ambienti sono concepiti a livello compositivo come dei cilindri tutti diversi, generati estrudendo delle forme

dall’esterno, rendendo più interessante il dialogo tra linee curve e linee rette.

Ultimo ed importante elemento che completa l’edificio è il frangisole. Questa struttura che corona l’edificio svolge diverse funzioni: protegge le ampie vetrate dall’irraggiamento diretto durante l’estate, lasciando entrare la luce durante l’inverno; proietta la sua ombra sul prato esterno creando delle zone fruibili anche nei periodi caldi; contribuisce al bilancio energetico dell’edificio producendo energia elettrica grazie ai pannelli fotovoltaici installati sul lato rivolto a Sud. In corrispondenza delle aperture il frangisole assume dimensioni maggiori in modo da rendere immediatamente percepibile la presenza di un accesso. Infine, al frangisole corrisponde, in pianta, una pavimentazione lignea.

CONTINUITÀ DELLO SPAZIO

Lo spazio, sia interno che esterno, a disposizione dei bambini è stato concepito come un unico grande ambiente inframmezzato dai locali dei servizi che non ne compromettono la continuità. La scelta di un involucro esterno quasi totalmente vetrato, rimuovendo ogni interruzione visiva tra lo spazio esterno e quello interno, si riconduce a questa volontà unificatrice.

A seconda delle esigenze, questo unico grande spazio può essere frazionato attraverso dei sistemi di pareti mobili e vetrate scorrevoli. Nella condizione di massimo frazionamento si andranno a definire le tre unità funzionali, il refettorio e due laboratori. Il laboratorio più grande è dotato di due vetrate apribili molto ampie: una sul cortile interno, ed una sul giardino esterno. Aprendo entrambe queste vetrate si vanno a mettere in comunicazione i due ambienti esterni, cosicché anche il laboratorio che li congiunge va a configurarsi come una sorta di ambiente esterno coperto.

Uno spazio così concepito consente di poter ospitare, anche in contemporanea con il funzionamento del nido, più attività organizzate dal CUG per bambini di diverse fasce di età.

UNITÀ FUNZIONALI E LABORATORI

Si prevede di suddividere i bambini in tre unità funzionali, in base alla fascia di età.

Nello specifico le sezioni sono state dimensionate per accogliere 12 lattanti (3-12 mesi), 14 semidivezzi (12-24 mesi) e 14 divezzi (24-36 mesi). La sezione dei lattanti è la meno numerosa delle tre in virtù del minor numero di bambini per ogni educatrice previsto dalla normativa,⁶ in questo modo ogni sezione può essere gestita da due educatrici.

Ogni unità funzionale dispone di un ampio spazio per le attività che va dai 65 mq per i lattanti ai 92 mq per i divezzi. Da questo spazio è possibile ricavare, semplicemente chiudendo le apposite tende, la zona per il riposo dei bambini. Ogni unità è attrezzata con i servizi igienici che, in rispetto della normativa,⁷ prevedono 3 vasini, un lavabo a canale e un fasciatoio con vaschetta per l'igiene dei bambini.

Sono anche previsti due laboratori: uno posto tra le unità dei divezzi e dei semidivezzi e l’altro, più grande, tra le sezioni dei lattanti e dei semidivezzi.

Quest’ultimo è anche attrezzato con un servizio igienico, in modo da poter, all’occorrenza, essere utilizzato come ulteriore unità funzionale indipendente.

Ogni unità e laboratorio ha un accesso diretto allo spazio esterno, in corrispondenza del quale è anche presente una zona pavimentata e ombreggiata dal frangisole.

6D.P.G.R. 30 luglio 2013, n. 41/R, “Regolamento di attuazione dell’articolo 4 bis della legge regionale 26 luglio 2002, n. 32 (Testo unico della normativa della Regione Toscana in materia di educazione, istruzione, orientamento, formazione professionale e lavoro) in materia di servizi educativi per la prima infanzia”.

7Ibidem.

ATRIO

Subito dopo il filtro termico si trova l’atrio, che si conforma come una grande area multifunzionale. In questo ambiente si trovano infatti gli spazi dei passi perduti, l’attesa dei genitori, la grande armadiatura ed uno spazio per le attività di accoglienza.

Separati da una parete si trovano l’ambiente per l’allattamento, che prevede anche delle tende per garantire una maggiore riservatezza, e quello per il deposito di carrozzine e passeggini.

L’atrio rappresenta anche il maggior snodo distributivo, dando accesso ai tre uffici, agli spogliatoi per il personale, ai due corridoi ed anche al cortile interno.

REFETTORIO

Il refettorio è ospitato in uno spazio di circa 62mq ed è dotato di servizi igienici con antibagno e di un ampio ripostiglio, che cela l'accesso al piano interrato. Grazie alle grandi vetrate scorrevoli risulta immediatamente collegato sia al giardino interno che a quello esterno, cosicché i bambini abbiano uno spazio dove giocare subito dopo il pranzo. Oltre la vetrata che dà sul giardino esterno si trova un’ampia superficie pavimentata ed ombreggiata, questo spazio può essere utilizzato per organizzare delle merende all’aperto per i bambini dei campi solari organizzati dal CUG.

CUCINA

Si è deciso di dotare la struttura di una cucina per la preparazione in loco dei pasti.

Questa soluzione, non sempre presente negli asili nido, specialmente in quelli aziendali, consente una maggior qualità e controllo del cibo servito ai bambini.

La cucina dispone di un accesso dall’interno ed uno dall’esterno ed è dimensionata per poter rispondere comodamente alle esigenze della struttura.

Sono presenti due piani di lavoro sulle due pareti opposte, un lavello ed una postazione di cottura ad isola che può ospitare, oltre ai fuochi a gas ed il forno, anche le postazioni bagno-maria, braseria, griglia e friggitrice.

L’ampia dispensa, accessibile sia dalla cucina che dall’esterno, consente lo stoccaggio dei generi non deperibili.

SPOGLIATOI E SERVIZI

Gli spogliatoi per il personale si trovano a ridosso dell’atrio, separati da quest’ultimo dalla parete che ospita l’armadiatura. Sono previsti due moduli speculari, uno per gli uomini ed uno per le donne. Entrambi i moduli sono dotati di un locale spogliatoio e di un locale bagno che include 3 lavabi, 3 bagni ed una doccia.

Tra i due moduli degli spogliatoi è presente un altro bagno, accessibile ai disabili,⁸ ed un piccolo ripostiglio.

8L. 9 gennaio 1989, n.13, “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.

UFFICI

Sono previsti tre uffici collegati direttamente con l’atrio.

Il primo, posto in corrispondenza dell’angolo Sud-Est, è una piccola sala riunioni, dove potranno tenersi i colloqui tra le educatrici ed i genitori.

Il secondo è un ufficio amministrativo a disposizione della società che avrà in gestione la struttura. In questo locale possono facilmente trovare posto due scrivanie.

L’ultima di queste stanze è messa a disposizione delle educatrici. In questo luogo potranno coordinare le attività, confrontarsi con le colleghe o semplicemente rilassarsi.

PARCHEGGIO

Per rendere il più agevole possibile l’entrata e l’uscita dei bambini è previsto un parcheggio pavimentato. Si articola intorno ad una corsia parallela a quella della via Bonanno e la capacità è di 16 posti auto, di cui uno riservato ai portatori di handicap.

FRANGISOLE

Il frangisole ha l’importante compito di limitare l’irraggiamento solare nei periodi più caldi dell’anno, senza però rinunciare agli apporti gratuiti che il sole fornisce durante il periodo invernale. Per coniugare queste due necessità il dimensionamento del frangisole si è basato sull’altezza del sole al mezzogiorno degli equinozi. In questi due giorni il frangisole intercetta i raggi solari soltanto nel momento di massima altezza del sole. Così facendo durante il periodo invernale, in cui il sole si trova ad una altezza minore, i raggi solari sono liberi di entrare nell’edificio, riducendo l’energia necessaria per il riscaldamento. Durante il periodo estivo, man mano che le giornate diventano più calde ed il sole sempre più alto, i raggi solari vengono intercettati per un periodo di tempo sempre maggiore. Nel giorno di massima altezza del sole, il solstizio d’estate, il frangisole garantisce l’ombreggiamento per un periodo che va circa dalle 10 alle 17.

Le lamelle del frangisole sono predisposte ad ospitare dei pannelli fotovoltaici. I moduli hanno una lunghezza di 120 centimetri ed hanno una potenza nominale di 75 W di picco. Considerando solamente le lamelle esposte a Sud, è possibile installare 76 moduli, con una conseguente potenza di 5,7 KW di picco.

FONDAZIONI

Si prevede di realizzare delle fondazioni di tipo a platea. Oltre al compito statico, la fondazione contribuisce a risolvere il problema del rischio idraulico. Il fabbricato, rialzandosi di 70 cm rispetto al piano di campagna, va ad occupare una parte del volume destinato all’espansione dell’acqua nel caso di forti piogge. Per garantire la neutralità della costruzione in tal senso è necessario operare per compensazione. Il volume che si va a sottrarre all’acqua viene compensato da una vasca posta sotto terra e formata dalla platea di fondazione e dai muri di contenimento laterali. Per garantire l’accesso dell’acqua nella vasca sono realizzate delle canalizzazioni con un diametro di 20 cm protette da opportune reti parafoglia. Queste canalizzazioni dispongono di un sistema di chiusura per evitare un eccessivo innalzamento del livello dell’acqua all’interno della fondazione. Il dimensionamento della vasca tiene conto del battente idraulico duecentennale, pari a 60 cm.⁹

Verifica della capacità:

Volume di acqua da accogliere: 1.921,78 mc Superficie interna della platea: 977,48 mq

Altezza minima della vasca: 1.921,78/977,48 = 1,97 m Altezza effettiva interna delle fondazioni: 2,30 m Pertanto si può prevedere sufficiente l’opera prevista.

STIMA DEL COSTO DI COSTRUZIONE

GENERALITÀ

Per avere una stima precisa del costo di costruzione di un edificio si procede con un computo metrico estimativo. Per fare ciò si parte dal progetto esecutivo e si stima, secondo il prezziario della Regione Toscana, il costo di tutti i materiali, i noli e le lavorazioni che porteranno alla realizzazione dell’opera. La difficoltà che emerge subito è l’assenza di un progetto esecutivo. Difatti gli elaborati prodotti, per quanto in alcuni casi anche molto dettagliati, costituiscono più un progetto definitivo che esecutivo. Risulta pertanto impossibile eseguire un computo metrico estimativo .

Per superare questa situazione si procede con un metodo diverso, cioè il metodo per comparazione. Questo metodo si basa sulla comparazione di manufatti simili e, tramite varie correzioni e valutazioni, porta ad una stima approssimata ma piuttosto attendibile del costo di costruzione.

Il procedimento per comparazione si utilizza frequentemente per la stima del valore economico di un bene esistente, detto soggetto noti i valori di altri beni comparabili. Nel nostro caso abbiamo preso spunto da questa tecnica per stimare il costo di costruzione del manufatto a partire dai valori di mercato noti di altri edifici comparabili.

Come descritto nel Manuale Operativo delle Stime Immobiliari dell’Agenzia del territorio¹⁰, il procedimento di comparazione si articola in tre fasi:

1) Scelta delle informazioni;

2) Identificazione dei beni comparabili e selezione dei dati;

3) Processo di aggiustamento e formazione del valore.

10Agenzia del Territorio, Manuale Operativo delle Stime Immobiliari, Milano, Franco Angeli, (2011).

1) Scelta delle informazioni

Le fonti, base per qualunque stima di valore, devono possedere le seguenti caratteristiche:

- Attendibilità: nessuna informazione può essere considerata tale senza la certezza dell’attendibilità della fonte;

- Aggiornamento: l’arco temporale delle fonti deve essere il più possibile contenuto;

- Omogeneità: per consentire un corretto processo informativo le unità di comparazione devono riferire i medesimi dati;

- Specificità: la raccolta delle informazioni deve consentire di individuare correttamente le caratteristiche rilevanti del bene, spesso uniche.

2) Identificazione dei beni comparabili e selezione dei dati

Nella pratica dei fatti risulta impossibile trovare dei beni che siano identici in tutto e per tutto al soggetto della stima, ci accontenteremo pertanto di identificare dei beni comparabili che risultino omogenei rispetto alle caratteristiche principali del bene da valutare. La ricerca dei comparabili deve quindi basarsi su quegli elementi capaci di far emergere, in maniera oggettiva, le similitudini con il soggetto della stima.

3) Processo di aggiustamento e formazione del valore

Pur avendo selezionato i beni comparabili secondo i principi riportati sopra, è probabile che permangano comunque significative differenze nelle caratteristiche economiche di riferimento che non possono essere trascurate. Occorre quindi

Per questo sarà necessario un processo di aggiustamento che consenta di valutare e comparare tali differenze. Per fare ciò si adoperano vari metodi correttivi, a variabile grado di oggettività. Il metodi più oggettivi sono senza dubbio quelli che adottano un approccio di tipo statistico. Per utilizzare tali metodi è però necessario di disporre di una grande mole di dati che non sempre risulta disponibile. Altri metodi consistono invece nell’aggiustamento in termini percentuali e assoluti che consiste nel determinare le differenze tra le relative caratteristiche dei beni oggetto di stima.

PROCEDIMENTO

1) Scelta delle informazioni

Si è cominciato con una ricerca di manufatti che avessero una destinazione d’uso il quanto più vicina possibile a quella del nostro progetto.

Per quanto concerne gli asili aziendali propriamente detti, bisogna considerare che, a differenza di quanto si potrebbe inizialmente pensare, non sono un buon modello di paragone. Questo perché innanzitutto sono generalmente di dimensioni ridotte e, in molti casi, sono addirittura ricavati destinando allo scopo una porzione di un edificio già esistente e di proprietà dell’azienda. Si parlerà quindi sovente più di una trasformazione che di una edificazione ex novo come nel nostro caso. Bisogna inoltre considerare che gli asili nidi aziendali sono generalmente commissionati da soggetti privati, che non sono quindi tenuti alla rendicontazione e pubblicazione delle spese sostenute.

Per questi motivi ci si è rivolti alle strutture pubbliche e, in particolare, agli asili nidi comunali. A questa tipologia si è aggiunta anche quella delle scuole materne.

Questo perché in molti casi un asilo nido ed una scuola materna vengono edificati nello stesso complesso e quindi realizzati contemporaneamente. Risulterebbe quindi difficoltoso ed artificioso andare a distinguere i costi per l’asilo nido da quelli per la scuola materna. Infine bisogna anche tener conto del fatto che il costo di costruzione per le scuole materne è del tutto paragonabile.

Considerando inoltre che i diversi costi individuati erano relativi ad anni precedenti, sono stati attualizzati secondo i numeri indice per il costo di costruzione forniti dall’ISTAT.¹¹ La ricerca si è concentrata su un arco temporale di dieci anni.

2) Identificazione dei beni comparabili e selezione dei dati

Di seguito si elencano i comparabili esaminati, i cui dati principali saranno riportati successivamente in una tabella:

- Asilo nido in località Casciano di Murlo, Siena;

- Asilo nido di Cuveglio, Varese;

- Asilo nido aziendale presso l’ospedale di Cattinara, Trieste;

- Scuola materna e asilo nido in località Poggino, Viterbo;

- Scuola materna in località Contea, Treviso;

- Scuola materna di Rovera, Varese.

Murlo (SI) Cuveglio (VA) Cattinara (TS) Poggino (VT) Contea (TV) Rovera (VA)

anno 2011 2010 2011 2016 2008 2011

superficie 122 640 400 1760 650 890

utenti 20 60 30 210 50 n.d.

costo storico € 678.000 € 1.372.100 € 600.000 € 2.970.000 € 1.100.000 € 2.500.000

numero indice 1,063 1,096 1,063 1,027 1,123 1,063

costo attualizzato € 720.768 € 1.503.471 € 637.848 € 3.049.950 € 1.235.551 € 2.657.379

costo/mq € 5.908 € 2.349 € 1.595 € 1.733 € 1.901 € 2.986

costo/utente € 36.038 € 25.058 € 21.262 € 14.524 € 24.711 n.d.

Tab.1: dati dei comparabili

Le informazioni economiche sui comparabili non sono purtroppo standardizzate, perché ogni Comune agisce in maniera diversa, pubblicando le informazioni che ritiene opportune. Per ognuno di questi edifici selezionati è disponibile un quadro economico generale, ma solo per alcuni di essi sono disponibili informazioni più dettagliate sui costi specifici. In particolare, nei casi di Cuveglio¹², Rovera¹³ e

12Allegato II

13Allegato III

Poggino¹⁴ è disponibile un resoconto puntuale del costo delle varie opere necessarie alla realizzazione del manufatto, mentre nei casi di Murlo, Cattinara e Contea, le informazioni sono molto più carenti.

Si riportano in appendice i documenti relativi ai vari comparabili.

3) Aggiustamento e formazione del valore

Il metodo che si andrà ad applicare cercherà di definire un costo base al metro quadrato di un asilo nido, depurando i comparabili selezionati dagli elementi peculiari che li caratterizzano sulla base di un’attenta analisi del progetto. Questo valore così trovato rappresenta una sorta di costo marginale e, come tale, andrà moltiplicato per la quantità relativa, cioè la superficie del subject. A questo primo costo di costruzione bisognerà sommare il costo degli elementi che caratterizzano il progetto in esame.

Ecco, nell’ordine, la procedura seguita:

1) Determinazione del numero indice ed attualizzazione del costo storico;

2) Deduzione dal costo attualizzato del costo dell’involucro esterno;

3) Deduzione dal costo attualizzato del costo degli infissi;

4) Deduzione dal costo attualizzato di tutte quelle opere che non trovano riscontro nel subject;

5) Definizione del costo depurato al metro quadrato dividendo il valore trovato sopra per la superficie del comparabile in questione;

6) Moltiplicazione del costo al metro quadrato trovato per la superficie del subject;

7) Aggiunta al costo di cui sopra del costo degli infissi ricavato per via diretta;

8) Applicazione del fattore correttivo al solo costo della struttura.

L’approccio utilizzato risulta quindi di tipo misto. Il costo di costruzione viene

1) Determinazione del numero indice ed attualizzazione del costo storico:

per fare questo è stato deciso di basarsi sul numero indice medio dell’anno di riferimento di ogni comparabile. Per determinare il fattore di attualizzazione è sufficiente dividere il numero indice relativo al subject, quindi 2019, per il numero indice del comparabile in esame, avendo cura che i numeri indice siano tutti riferiti alla stessa base. Tutti i numeri indice di seguito riportati sono riferiti alla base 2015. Il numero indice per gennaio 2019 è 103.

- Cuveglio:

anno di riferimento: 2010 numero indice: 94 103/94 = 1,096 costo storico: € 1.372.100 costo attualizzato: € 1.503.471

- Poggino

anno di riferimento: 2016 numero indice: 100,3 103/100,3 = 1,027 costo storico: € 2.970.000 costo attualizzato: € 3.049.950

- Rovera:

anno di riferimento: 2011 numero indice: 96,9 103/96,9 = 1,063 costo storico: € 2.500.000 costo attualizzato: € 2.657.379

2) Deduzione dal costo attualizzato del costo dell’involucro esterno:

È stato individuato come elemento caratterizzante del subject la presenza delle ampie superfici vetrate, sia fisse che scorrevoli, che in sostanza costituiscono quasi per intero l’involucro dell’edificio e in parte le divisioni interne. Per questo motivo

è opportuno depurare i comparabili dal rivestimento esterno, il cui costo sarà aggiunto successivamente sulla base di una stima diretta.

- Cuveglio:

dal quadro economico dell’opera si riesce ad individuare facilmente il costo dell’involucro. Essi vengono infatti definiti nei costi di costruzione come

“rivestimento esterno” e “cappotto esterno”.

rivestimento esterno: € 78.369 cappotto esterno: € 15.400 numero indice: 1,096 costo di costruzione: € 1.503.471 costo depurato dall’involucro:

1.503.471 - (78.369 + 15.400) x 1,096 = € 1.400.700

- Rovera:

il capitolato fornito dal Comune definisce univocamente il costo per l’involucro esterno.

involucro esterno: € 171.082 numero indice: 1,063 costo di costruzione: € 2.657.379

costo depurato dall’involucro: 2.657.379 - 171.082 x 1,063 = € 2.486.297

- Poggino:

il comparabile di Poggino non presenta un dettaglio tale da permettere di isolare il costo delle pareti esterne. Saltare questo passaggio significherebbe

3) Deduzione dal costo attualizzato del costo degli infissi:

- Cuveglio:

infissi: € 19.253 numero indice: 1,096 totale precedente: € 1.400.700

costo depurato dagli infissi:

1.400.700 - 19.253 x 1,096 = € 1.379.599

- Rovera:

infissi: € 207.837 numero indice: 1,063 totale precedente: € 2.486.297

costo depurato dagli infissi:

2.486.297 - 207.837 x 1,063 = € 2.265.366

4) Deduzione dal costo attualizzato di tutte quelle opere che non trovano riscontro nel subject:

- Cuveglio:

Una voce da sottrarre al costo di costruzione è quella definita come “pareti in vetro”. Questo edificio adotta infatti alcune pareti interne in vetro. Anche nel nostro progetto si trova una soluzione simile, ma, avendo a disposizione uno strumento di stima più specifico, è preferibile scomputare questa voce. Altra voce che può essere sottratta è quella definita “pensilina”, in quanto opera caratteristica del fabbricato in oggetto.

pareti in vetro: € 23.408 pensilina: €81.147

numero indice: 1,096 totale precedente: € 1.379.599 costo depurato dalle opere caratteristiche:

1.379.599 – (23.408 + 81.147) x 1,096 = € 1.265.007

- Rovera:

Devono essere considerate due voci: “palificazioni” e “ascensore”. Il subject non prevede nessuna di queste due opere, pertanto i relativi costi possono essere scompuatati dal costo di costruzione del comparabile.

palificazioni: € 105.802 ascensore: €22.623 numero indice: 1,063 totale precedente: € 2.265.366 costo depurato dalle opere caratteristiche:

2.265.366 – (105.802 + 22.623) x 1,063 = € 2.128.850

5) Definizione del costo depurato al metro quadrato:

- Cuveglio:

totale precedente: € 1.265.007 superficie: 640 mq costo depurato al mq: 1.265.007 / 640 = €1.976,57

- Rovera:

totale precedente: € 2.128.850 superficie: 890 mq

Cuveglio: 1.976,57 €/mq Rovera: 2.391,97 €/mq superficie subject: 1.047 mq

Costo di costruzione depurato del subject in riferimento del comparabile di:

1) Cuveglio: 1.976,57 x 1047 = € 2.069.468 2) Rovera: 2.391,97 x 1047 = € 2.504.392

7) aggiunta del costo degli infissi ricavato per via diretta:

Per stimare il costo di questi infissi è stato deciso di richiedere un preventivo ad un’azienda che realizza ed installa soluzioni di questo tipo. L’azienda cui ci si è rivolti è la Catarsi Enzo & C. snc di Livorno, che opera, tra gli altri, con i marchi Schüco, Faraone e Saint-Gobain.

Da questo preventivo risulta un costo totale degli infissi esterni e delle vetrate interne pari a € 324.555.

Costo di costruzione del subject in riferimento del comparabile di:

1) Cuveglio: 2.069.468,79 + 324.555 = € 2.394.023 2) Rovera: 2.504.392 + 324.555 = € 2.828.947

8) applicazione del fattore correttivo al solo costo della struttura:

Oltre alle considerazioni fin qui fatte è necessario tenere conto anche della differenza del tipo di struttura tra i comparabili ed il subject. Se infatti i comparabili hanno tutti una struttura portante a scheletro indipendente realizzata in calcestruzzo armato, quella dell’oggetto della tesi è realizzata in acciaio. Per tener conto di ciò si è deciso di incrementare il solo costo della struttura dei comparabili di un fattore correttivo. Per valutare questo fattore correttivo ci si è

rivolti ad un ingegnere strutturista che ha stimato, per l’edificio in questione, un extra costo del 15% di una struttura in acciaio rispetto ad una in c.a.

- Cuveglio:

Nel capitolato non è stato messo in evidenza il costo per la struttura, ma viene ricompreso nella generica definizione “opere edili”. Per risalire ad un probabile costo per la struttura si ricorre alla comparazione con delle opere simili.

Consultando un manuale tecnico¹⁵ si riesce a stimare l’incidenza percentuale del costo delle opere strutturali sull’intero costo di costruzione. Gli esempi di edilizia scolastica sono due: il primo quantifica l’incidenza della struttura nel 39,27% del costo di costruzione, nel secondo viene riportato un dato del 13,91%. A questi due esempi si può aggiungere quello fornito dal comparabile di Rovera, da cui risulta un’incidenza del 14,63%. Facendo la media aritmetica tra questi tre dati otteniamo un valore di incidenza pari al 22,60%.

opere edili: € 1.503.471

costo della struttura: 1.503.471 x 0,226 = € 339.784 Incremento acciaio: 339.784 x 0,15 = € 50.968

Costo totale del subject in riferimento del comparabile di Cuveglio:

2.394.023 + 50.968 = € 2.444.991

- Rovera:

In questo caso il costo della struttura è esplicito

costo struttura: € 402.322 numero indice: 1,063

incremento acciaio: 402.322 x 1,063 x 0,15 = € 64.150

Costo totale del subject in riferimento del comparabile di Rovera:

2.828.947 + 64.150 = € 2.893.097

I dati del procedimento possono essere riepilogati nella seguente tabella:

Cuveglio (VA) Rovera (VA)

anno 2010 2011

superficie 640 890

utenti 60 n.d.

costo storico € 1.372.100 € 2.500.000

numero indice 1,096 1,063

costo attualizzato € 1.503.471 € 2.657.379

costo/mq € 2.349 € 2.986

costo/utente € 25.058 n.d.

involucro esterno € 102.770 € 181.860

infissi € 21.101 € 220.930

elementi unici € 114.592 € 136.515

struttura € 339.784 € 402.322

incremento acciaio € 50.968 € 64.150 costo depurato € 1.265.007 € 2.128.850 costo/mq depurato € 1.976,57 € 2.391,97 Tab.2: riepilogo comparabili

Dal primo comparabile si ricava un costo complessivo di € 2.444.991, che corrisponde ad un costo al metro quadrato di € 2.335; dal secondo si ottiene un totale di € 2.893.097, cui deriva un costo al metro quadrato di € 2.763.

Facendo una semplice media aritmetica si ricava un costo stimato di costruzione pari a € 2.669.044 ed un costo al metro quadrato di € 2.549.

Da notare che il divario tra il costo di costruzione dedotto dal primo comparabile e quello dedotto dal secondo è piuttosto contenuto. Il valore finale della stima si discosta di meno del 10% dal costo ricavato dai singoli comparabili. Il costo di costruzione stimato risulta inoltre coerente con i costi di costruzione effettivi dei comparabili esaminati.

Con questo risultato si ritiene di essere riusciti ad effettuare una stima sufficientemente precisa.

Grafico 1: costo di costruzione del subject sulla base dei comparabili e delle opportune correzioni.

€ 0

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

Cuveglio (VA) Rovera (VA) media

Cuveglio (VA) Rovera (VA) media

APPENDICE

ALCUNI ESEMPI DI ASILI

ASILO ANTONIO SANT’ELIA, C

La pianta dell'edificio è aperta, ad U, organizzata da volumi bassi disposti attorno ad un cortile centrale e circondati dal giardino.

Verso il giardino lo spazio delle aule si può ampliare, all'aperto, sotto le tende stese tra il fabbricato e la travatura spartita da pilastri e un setto murario.

Contrapposto a questo, si innesta con forte aggetto una pensilina, allungata oltre il cortile interno, sino al corpo di fabbrica opposto.

Domina in assoluto la linea della terra, la percezione orizzontale, grazie alla contenuta altezza, in parte sviluppata su due livelli, e all'estensione in lunghezza delle fronti.

ASILO AZIENDALE DELLA OLIVETTI, I

Denso di citazioni lecorbuseriane e debitore della riflessione sulle radici classiche dell’architettura moderna, l’asilo, tutt’ora in funzione, è uno dei primi esempi di asilo nido aziendale in Italia.

L’edificio centrale è un volume elementare interamente in pietra, con muri a opus incertum e una trave di coronamento in calcestruzzo rivestito a lastre.

L’area esterna risulta composta da un piccolo portico per il deposito dei giochi e per il riparo dalla pioggia, ora tamponato da porte di vetro scorrevoli, e da una pergola, una fontana, panchine e tavoli di pietra. Una piscina non profonda sul manto erboso completa l’area.

Vista dell’ingresso.

ASILO AZIENDALE DELLA BENETTON, P

V

(TV)

ALBERTO CAMPO BAEZA, 2006

Una pianta perfettamente quadrata che si compone di nove piccoli rettangoli. Il quadrato centrale emerge in altezza e prende la luce dai lucernari sul tetto e sulle pareti laterali. Intorno a questo sono disposti i rettangoli più piccoli che ospitano le sezioni dell’asilo.

Il corpo principale è inscritto in un grande cerchio. Nello spazio tra il cerchio esterno ed il quadrato interno si trovano i quattro cortili.

Il dialogo tra linee tese e linee curve pervade tutto l’edificio.

ASILO COMUNALE, B

(BT)

LUCA PERALTA STUDIO, 2017

La pianta è caratterizzata dall’alternanza di spazi di servizio e serviti, definiti da muri paralleli. Questo sistema di linee ortogonali viene intercettato dal sistema fluido del corridoio ad anello che definisce l’entrata principale e, avvolgendosi intorno al cortile interno, connette e collega tutte le funzioni, interne ed esterne.

Questo progetto è il vincitore di un concorso indetto dal comune di Bisceglie che comprende anche il progetto della piazza antistante.

Planimetria dell’intervento.

WeGrow, N

Y

Un progetto che ha l’ambizione di ridefinire l’approccio educativo per i bambini dai 3 ai 9 anni prediligendo l’apprendimento interattivo a quello tradizionale. I bambini sono liberi di muoversi all’interno del grande spazio aperto, apprendendo dall’ambiente circostante e guidati degli insegnanti.

Ruolo fondamentale è giocato dalle librerie, caratterizzate da tre livelli, uno per ogni fascia di età, che diventano il principale metodo per definire gli spazi.

BIBLIOGRAFIA

L. Zevi, Il Nuovissimo Manuale dell’Architetto, Roma, Mancosu Editore, (2003).

Agenzia del Territorio, Manuale Operativo delle Stime Immobiliari, Milano, Franco Angeli, (2011).

Collegio degli Ingengeri di Milano, Prezzi tipologie edilizie, Milano, Tipografia del Genio Civile, (2002).

AA. VV., Manuale di Ingegneria Civile, Bologna, Zanichelli/ESAC, (1982).

AA. VV., Manuale di Progettazione Edilizia: Fondamenti, Strumenti, Norme, Milano, Hoepli, (1992).

SITI WEB

Dati.istat.it

www.comune.pisa.it

www.comune.cuveglio.va.it www.comune.malnate.va.it www.comune.viterbo.it www.divisare.com www. archdaily.com www.architonic.com www.quifinanza.it

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

D.M. 18 dicembre 1975, “Norme tecniche aggiornate relative all'edilizia

scolastica, ivi compresi gli indici di funzionalità didattica, edilizia ed urbanistica, da osservarsi nella esecuzione di opere di edilizia scolastica”.

L. 9 gennaio 1989, n.13, “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.

L.R. 26 luglio 2002, n.32, “Testo unico della normativa della Regione Toscana in materia di educazione, istruzione, orientamento, formazione professionale e lavoro”

D.P.G.R. 30 luglio 2013, n. 41/R, “Regolamento di attuazione dell’articolo 4 bis della legge regionale 26 luglio 2002, n. 32 (Testo unico della normativa della Regione Toscana in materia di educazione, istruzione, orientamento, formazione professionale e lavoro) in materia di servizi educativi per la prima infanzia”.

Allegati

ALLEGATO I

ESTRATTO DELLA DOCUMENTAZIONE ECONOMICA DEL COMPARABILE DI CUVEGLIO

- Collaudo statico copertura a struttura metallica (pensilina) in data 24/08/2010.

Relativamente al canone di locazione, stante la in usualità della locazione di immobili con caratteristiche simili ed in mancanza pertanto di parametri, si è proceduto nel seguente modo calcolando il costo di costruzione dell’Asilo Nido.

Calcolo costo di costruzione

VOCI COSTO €

Opere edili 571.481,00

Impianto elettrico 50.906,00

Pensilina 73.770,00

Pavimenti interni 37.000,00

Pavimenti esterni 51.350,00

Pareti in vetro 21.280,00

Rivestimento esterno 71.245,00

Cappotto esterno 14.000,00

Porte interne 17.503,00

Sonde geotermiche e pompe di calore 74.150,00

Impianti termotecnici 151.800,00

Impianto fotovoltaico 112.880,00

SOMMANO 1.247.365,00

IVA 10% 124.736,50

TOTALE COMPLESSIVO – COSTO DI COSTRUZIONE 1.372.101,50

Costo di costruzione = € 1.372.101,50 Rendita annua 3% = € 41.163,04

Considerata la destinazione d’uso dell’edificio, con finalità socio educative per l’infanzia, e la particolarità della struttura e della sua distribuzione interna, progettata e realizzata per soddisfare i parametri derivanti dalla vigente normativa il canone annuo di locazione viene stimato nella percentuale del 37% della rendita arrotondato in €.15.000,00,

Considerando che l’intero complesso è servito da un impianto di riscaldamento (servito da sonde geotermiche e pompe di calore), impianto elettrico (con impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica), impianto solare termico per la produzione di acqua calda, le spese relative ai consumi ed alla conduzione degli impianti ed alla manutenzione dei seguenti servizi:

- elettrico;

- riscaldamento;

- fotovoltaico;

- aree esterne di pertinenza;

ammontano a complessivi €.7.000,00 annui iva inclusa.

ALLEGATO II

ESTRATTO DELLA DOCUMENTAZIONE ECONOMICA DEL COMPARABILE DI ROVERA

Art. 5. Categorie di lavorazioni omogenee, categorie contabili

1. Le categorie di lavorazioni omogenee di cui all’articolo 132, comma 3, del Codice dei contratti, agli articoli 3, comma 1, lettera s), 43, commi 6 e 8, 161, comma 16 e 184 del Regolamento generale e all’articolo 38 del presente Capitolato speciale, sono indicati nella seguente tabella:

n. cat. descrizione importo lavori

(L)

oneri sicurezza

(OS)

totale

L+OS %

1 OS 1 scavi e movimento terra 37.470,19 679,80 38.149,99 1,9%

2 OS 21 palificazioni 94.469,76 1.713,91 96.183,67 4,8%

3 OG 1 struttura cls 359.230,41 6.517,31 365.747,72 18,1%

4 OG 1 murature, tavolati, intonaci 106.835,23 1.938,25 108.773,48 5,4%

5 OG 1 tubi, canne, fognature 27.025,52 490,31 27.515,83 1,4%

6 OG 1 isolamenti termo-acustici 99.092,29 1.797,77 100.890,06 5,0%

7 OS 8 impermeabilizzazioni 22.658,91 411,09 23.070,00 1,1%

8 OS 32 strutture in legno 29.586,25 536,77 30.123,02 1,5%

9 OS 6 involucro esterno 152.757,95 2.771,40 155.529,35 7,7%

10 OS 7 cartongessi, controsoffitti 70.639,68 1.281,57 71.921,25 3,6%

11 OS 7 pavimenti, rivestimenti 137.207,42 2.489,27 139.696,69 6,9%

12 OS 6 serramenti e opere in ferro 58.310,65 1.057,90 59.368,55 2,9%

13 OS 6 serramenti e opere in legno e pvc 127.265,24 2.308,90 129.574,14 6,4%

14 OG 1 tinteggiature 13.524,57 245,37 13.769,94 0,7%

15 OS 24 verde e opere esterne 49.925,60 905,77 50.831,37 2,5%

16 OG 1 assistenze murarie impianti 30.700,33 556,98 31.257,31 1,5%

17 OS 28 impianto termico 234.000,00 4.245,33 238.245,33 11,8%

18 OS 3 imp. idricosanitarioantincendio 186.000,00 3.374,49 189.374,49 9,4%

19 OS 4 ascensore 20.200,00 366,48 20.566,48 1,0%

20 OS 30 impianti elettrici 127.400,00 2.311,34 129.711,34 6,4%

totale a corpo 1.984.300,00 36.000,00 2.020.300,00 100,0%

2. Gli importi a corpo indicati nella tabella di cui al comma 1, non sono soggetti a verifica in sede di rendicontazione contabile ai sensi dell’articolo 22.

3. I lavori individuati al comma 1, numeri 17, 18, 19, 20 devono essere eseguiti da parte di installatori aventi i requisiti di cui agli articoli 3 e 4 del d.m. (sviluppo economico) 22 gennaio 2008, n. 37.

ALLEGATO III

ESTRATTO DELLA DOCUMENTAZIONE ECONOMICA DEL COMPARABILE DI POGGINO

ALLEGATO IV