promossa da: ING BANK N.V. + 1 (creditore procedente) contro Sig.ra N. 516 / 2017 R.G. Esec..

Ufficio Espropriazioni Immobiliari Giudice: Dott.ssa Stefania RIGNANESE

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Oggetto: Espropriazione immobiliare promossa da:

ING BANK N.V. + 1 (creditore procedente)

contro

Sig.ra

N. 516 / 2017 R.G. Esec..

R E L A Z I O N E

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Il C.T.U.: Geom. Michele DI BRISCO

Via Taranto n. 5 - 71121 FOGGIA - Cell. 328/2714138

pec: michele.dibrisco@geopec.it

Data: 22.03.2022

TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA - Ufficio Esecuzioni Immobiliari -

Giudice Esecuzione : Dott.ssa Stefania RIGNANESE

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Oggetto: Espropriazione immobiliare promossa da:

ING BANK N.V. + 1 (creditore procedente)

contro

Sig.ra

N. 516 / 2017 R.G. Esec..

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 Premessa:

L’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione, Dott.ssa Stefania RIGNANESE, con Ordinanza del 24.06.2019 nominava il sottoscritto, Geom. Michele DI BRISCO, Esperto / C.T.U. nell’espropriazione immobiliare in oggetto, fissando per la comparizione, giuramento e preposizione dei quesiti l’Udienza del 10.10.2019.

In sede d’Udienza del 15.10.2019, adempiute tutte le formalità di rito, venivano posti al sottoscritto i quesiti, come da verbale di comparizione dell’esperto, agli atti della procedura in oggetto.

Dopo un periodo di sospensione della procedura in esame, come riportato in atti, a seguito della disposizione dell’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione, contenuta nel verbale di Udienza del 20.10.2021, il Giudice esaminate le note di udienza depositate dalle parti, esaminata in particolare l’istanza del creditore fondiario con cui questi manifestava il proprio interesse alla prosecuzione della procedura, così come previsto dall’art. 41 T.U.B., disponeva la ripresa delle operazioni peritali da parte del sottoscritto C.T.U..

 Accertamenti:

Il sottoscritto ha eseguito due sopralluoghi, il primo in data 17.11.2021, ove non è stato possibile accedere all’interno dei beni

pignorati, ed il secondo sopralluogo, in data 10.12.2021, unitamente al nominato custode giudiziario Avv. Assunta Di Giovine.

In occasione del secondo sopralluogo, il sottoscritto ha avuto accesso all’interno degli immobili, oggetto di pignoramento, siti in Torremaggiore (FG) alla Via Montessori N. 32 e N. 32/A, rispettivamente appartamento e locale garage. Qui, è stato effettuato il rilievo fotografico e planimetrico, finalizzato alla stima del valore di mercato degli stessi.

Le operazioni peritali si sono concluse il giorno 10.12.2021 alle ore 11,30 (vedasi gli allegati verbali di sopralluogo - A).

Ulteriori accertamenti si sono resi necessari esperire presso l’Agenzia delle Entrate di Foggia - Ufficio Territorio Provinciale - Catasto Fabbricati, nonché presso l’Ufficio Settore Tecnico Urbanistico del Comune di Torremaggiore (FG), ed infine presso tecnici ed operatori del mercato immobiliare, operanti nel Comune di Torremaggiore (FG), ciò al fine di accertare i più probabili valori di mercato, unitari medi, per beni aventi caratteristiche similari a quelli in esame.

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R I S P O S T A A I Q U E S I T I

Sulla base dello studio degli atti, costituenti la procedura in oggetto, dei sopralluoghi effettuati e delle indagini esperite presso i pubblici uffici, si è in grado di riferire quanto appresso segue.

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Q U E S I T I

Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale e previa effettuazione di sopralluogo ed ispezione dei beni oggetto di esecuzione, proceda l’esperto:

1) Al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro,

relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla trascrizione del pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei, senza proseguire nelle operazioni di stima.

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Dal controllo preliminare degli atti contenuti nel fascicolo processuale è emerso che la documentazione ipo - catastale, di cui all’art. 567 – comma 2 – c.p.c., è completa.

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1) - bis: alla ricostruzione delle vicende traslative dell’immobile pignorato nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti, esplicitando i vari passaggi (senza effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne pedissequamente il contenuto) e dando atto delle eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del tempo.

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Il LOTTO UNICO, oggetto di stima, è costituito dall’appartamento in piano rialzato (in catasto primo piano), sito nel Comune di Torremaggiore (FG) e avente accesso indipendente da Via Montessori n. 32, nonché dal sottostante locale garage di pertinenza, a piano seminterrato (in catasto piano terra), avente accesso indipendente da Via Montessori n. 32 /A.

Rispettivamente, detti immobili, sono cosi censiti nel catasto fabbricati:

 Foglio n. 50 – particella n. 337 – subalterno n. 6 / graffata alla particella n. 338 – subalterno n. 6 (appartamento);

 Foglio n. 50 – particella n. 337 – subalterno n. 5 (locale garage);

Detti beni, nel ventennio anteriore al pignoramento, sono stati interessati dalle seguenti vicende traslative:

1. Con atto di compravendita notar dott. Lorenzo Cassano del 19.07.2010, di repertorio n. 153172 e di raccolta n. 42044, registrato a San Severo il 26.07.2010 al n. 3391 / 1T, trascritto a Lucera - Sezione distaccata di Foggia - il 27.07.2010 al n. 6105 del registro generale e al n. 4500 del registro particolare, la sig.ra

, nata a Foggia il – C.F.:

ha acquistato i suddetti beni oggetto di pignoramento (appartamento e locale garage), per la quota di 1/1 di proprietà - stato civile libero -, dalla sig.ra

, nata a Apricena (FG) il – C.F.:

, proprietaria per la quota di 1/1 in regime di separazione dei beni.

2. Alla precedente proprietaria, sig.ra , nata a

Apricena (FG) il – C.F.: , i

predetti immobili pignorati sono pervenuti in proprietà, per la quota di 1/1 in regime di separazione dei beni, a seguito della stipula dell’atto di compravendita - scrittura privata con sottoscrizione autenticata notar dott. Luciano Mattia Follieri del 01.03.2005 di repertorio n. 49968 e di raccolta n. 13121, trascritto a Lucera - Sezione distaccata di Foggia - il 29.03.2005 al n. 2594 del registro generale e al n. 1873 del registro particolare, per

acquisto fattone dalla sig.ra nata a

–,

proprietaria per la quota di 1/1 in regime di separazione dei beni.

3. Alla sig.ra

, i predetti immobili pignorati sono pervenuti in proprietà, per la quota di 1/1 in regime di separazione

dei beni, a seguito della stipula dell’atto di compravendita notar dott. Luciano Mattia Follieri del 19.05.1999, di repertorio n.

36729, trascritto a Lucera - Sezione distaccata di Foggia - il 22.05.1999 al n. 4231 del registro generale e al n. 3380 del registro particolare, per acquisto fattone dalla Società AR.CA.

2000 S.R.L. – con sede in Foggia – C.F.: 01818200717 –, proprietaria per la quota di 1/1.

 Alla Società . con sede in Foggia – C.F.:

, la proprietà, per la quota di 1/1, dei beni pignorati (appartamento e locale garage) è pervenuta per averli edificati con la Concessione Edilizia n. 66 del 29.03.1997 e successiva Variante n.

24 del 30.03.1999 sui suoli edificabili acquistati con atto di compravendita notar dott. Francesco Paolo LOPS del 05.09.1990 di repertorio n. 18014, trascritto il 27.09.1990 al registro generale n.

7793 e registro particolare n. 6770 (rettifiche – trascrizione presentata il 31.10.1995 al n. 5854 del registro particolare e n. 7175 del registro generale).

(vedasi la certificazione ipo – catastale - Allegato G).

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1) - ter: alla verifica della corrispondenza dei dati catastali degli immobili con quelli riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, specificando – per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali – se le variazioni avvenute in epoca anteriore alla trascrizione del pignoramento (per fusione, soppressione, etc.) abbiano determinato modifiche sul piano della consistenza dell’immobile.

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Dalla verifica della documentazione ipo – catastale, si è accertata la corrispondenza tra gli attuali dati catastali degli immobili pignorati e quelli riportati nell’atto di pignoramento.

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1) - quater: alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali.

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Sulla base di quanto è stato possibile verificare ed accertare, presso la Cancelleria dell’Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Foggia, gravava a carico della sig.ra , la procedura immobiliare N. 48 / 2018 R.G. E.I. che, allo stato, risulta estinta.

Pertanto, dalle informazioni ricevute dalla predetta Cancelleria, non esistono ulteriori procedure gravanti, sui medesimi immobili, oltre la N.

516 / 2017 R.G. E.I. oggetto della presente relazione.

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1) - quinquies: alla verifica del regime patrimoniale del debitore se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio (ovvero del certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione.

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La sig.ra nata a Torremaggiore (FG) il

– C.F.: sulla base del “Certificato anagrafico di stato civile” (vedasi allegato H) è di “stato libero” (nubile).

Già nell’atto di compravendita dei beni pignorati, la stessa ha acquistato, detti beni, nello stato “nubile”. (vedasi l’allegato F - H).

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2) All’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone tipologia, ubicazione, accessi, confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni.

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I beni, oggetto di espropriazione immobiliare, di proprietà della sig.ra per la quota di proprietà pari ad 1/1, sono ubicati nel Comune di Torremaggiore (FG), in Via Montessori n. 32 (appartamento) e n. 32 / A (locale garage) come di seguito indicato:

1. Appartamento, ad uso abitazione, posto al piano rialzato (in catasto piano primo), avente accesso indipendente dal cancello di ingresso esterno, distinto dal civico n. 32 di Via Montessori, e da scala esterna, composto, nel suo insieme, da ampio ingresso - soggiorno, cucina, n. 3 camere, n. 2 bagni, corridoio / disimpegno e ripostiglio, con annessi n. 3 balconi, un terrazzo (coperto con gazebo, esterno realizzato su un basamento in cemento armato) e corte di pertinenza scoperta a livello del piano terra.

L’appartamento è collegato, al sottostante locale garage di pertinenza, mediante un montacarichi interno (vedasi la allegata planimetria catastale 1:200).

2. Locale garage a piano seminterrato (in catasto piano terra), avente accesso dal cancello indipendente e rampa prospicienti, questi, su Via Montessori n. 32 / A, composto, nel suo insieme, dal predetto locale garage (box) e annessi vano cantina, locale di sgombero, disimpegno, w.c. e dall’area scoperta esterna costituita, questa, da una piccola corte e dalla rampa di accesso.

Detto immobile e di pertinenza ed uso esclusivo del suddetto appartamento (punto 1.). Lo stesso è collegato, al sovrastante appartamento, mediante un montacarichi interno (vedasi la allegata planimetria catastale 1:200).

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Attualmente, i predetti immobile (appartamento e locale garage), risultano censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Torremaggiore (FG) in ditta:

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– proprietaria per la quota di 1/1 con i seguenti estremi catastali:

1) Appartamento:

- Foglio n. 50; - particella n. 337; - subalterno n. 6 graffata alla particella n. 338; subalterno n. 6; - categoria A/2; - classe 2; - vani: 8,5; - superficie catastale totale: mq. 195; - superficie totale escluse le aree scoperte: mq. 172; - Rendita Catastale: € 790,18; - Via

Montessori n. 32; - piano terra (accesso, scala e corte scoperta) e primo piano (trattasi di piano rialzato) - vedasi l’allegato C.

2) Locale garage:

- Foglio n. 50; - particella n. 337; - subalterno n. 5; - categoria C/6; - classe 1; consistenza: mq. 94; - superficie catastale totale mq. 115; - Rendita Catastale: € 281,57; - Via Montessori n. 32 / A ; - piano terra (trattasi di piano seminterrato) - vedasi l’allegato C.

 L’appartamento confina con Via Montessori e, successivamente, proseguendo in senso orario, con la particella n. 754 del foglio n. 50, con la particella n. 724 del foglio n. 50, con l’immobile censito al foglio n. 50 - particella n. 338 – subalterno n. 2 e con l’immobile censito al foglio n. 50 – particella n. 337 – subalterno n. 3, fatti salvi altri e migliori confini.

 Il locale garage confina con Via Montessori e, successivamente, proseguendo in senso orario, con l’immobile censito al foglio n. 50 – particella n. 337 – subalterno n. 6 per tre lati, e con gli immobili censiti al foglio n. 50 – particella n. 337 – subalterno n. 4 e subalterno n. 3, fatti salvi altri e migliori confini.

Lo stabile ove sono ubicati gli immobili pignorati, è composto, nel suo insieme, da piano seminterrato (in catasto piano terra), ad uso garage, da piano terra (accesso, scala e corte scoperta), piano rialzato (in catasto piano primo), primo e secondo piano (in catasto rispettivamente secondo e terzo piano) adibiti ad abitazione, oltre alle sovrastrutture di copertura (vedasi elaborato planimetrico allegato D1).

La vendita, a base d’asta, sarà costituita da un unico Lotto, composto dall’appartamento e dall’annesso locale garage.

Trattasi di immobili facenti parte del maggior complesso edilizio denominato Lotto 8/3 - Lottizzazione AR.CA. 2000 S.R.L..

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2) - bis: alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralcio di foto satellitare od ortofoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito e corredando la perizia di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari od orto foto per la localizzazione del bene staggito.

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Il sottoscritto, in ottemperanza al presente quesito, ha provveduto all’esatta individuazione degli immobili, oggetto di pignoramento, tramite la mappa catastale e la orto foto satellitare, entrambi reperiti dal portale web dello Sportello Telematico della Provincia di Foggia.

In tal modo, si sono localizzati, in maniera univoca e certa, i beni staggiti (vedasi allegato E).

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3) Alla analitica descrizione dei beni, mediante allegazione di planimetrie catastali per gli immobili urbani, e delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala, e di riproduzioni fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell’immobile, l’altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche esterne ed interne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento.

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APPARTAMENTO AD USO ABITAZIONE.

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Trattasi di un appartamento sito in Torremaggiore (FG), ad uso abitazione, posto al piano rialzato (in catasto piano primo), avente accesso indipendente dal cancello di ingresso esterno, distinto dal civico n. 32 di Via Montessori, e da scala esterna scoperta, composto, nel suo insieme, di ampio ingresso - soggiorno, cucina, n. 3 camere, n. 2 bagni, corridoio / disimpegno e ripostiglio, con annessi n. 3 balconi, un terrazzo (coperto con gazebo realizzato su un basamento in cemento armato) e corte di pertinenza scoperta a piano terra (in gran parte pavimentata e in parte utilizzata a giardino).

L’appartamento è collegato al sottostante locale garage di pertinenza mediante un montacarichi interno (vedasi la allegata planimetria catastale 1:200 – Allegato D).

La superficie lorda coperta dell’appartamento è pari a circa mq.

152,00=, mentre i tre balconi (comprese le scale e pianerottoli esterni di collegamento con la corte scoperta), hanno una superficie totale di circa mq. 46,78, il terrazzo con gazebo ha una superficie di circa mq.

31,70, e la corte scoperta, a livello del piano terra, ha una superficie di circa mq. 134,10 il tutto corrispondente ad una superficie lorda commerciale vendibile pari a circa mq. 192,12=, cosi come di seguito determinata:

 Appartamento: mq. 152,00=

 Corte scoperta: mq. 134,10 x 0,10= mq. 13,41=

 Terrazzino con gazebo: mq. 31,70 x 0,40= mq. 12,68=

 Balconi: mq. 46,78 x 0,30: mq. 14,03=

Totale superficie lorda commerciale mq. 192,12=

La superficie dei balconi è stata ragguagliata / omogeneizzata, a quella dell’appartamento, nella misura del 30%, quella del giardino nella misura del 10% e del terrazzo, con gazebo, nella misura del 40%, il tutto in conformità a quanto stabilito dall’OMI (osservatorio immobiliare - Agenzia delle Entrate).

L’altezza interna dell’appartamento è pari a circa m. 2,80.

Le caratteristiche di rifiniture, dell’appartamento de quo, sono da considerarsi di tipo medio, le più rappresentative sono le seguenti:

- pavimenti in piastrelle di ceramica; - rifinitura delle pareti con intonaco del tipo civile liscio e dipintura; - rifinitura dei soffitti con intonaco del tipo civile liscio e dipintura; - rivestimento delle pareti dei bagni in piastrelle di ceramica; infissi interni in legno ed esterni in legno alluminio muniti di tapparelle in pvc; impianti tecnologici esistenti: - elettrico; - idrico - sanitario - fognario; - di riscaldamento del tipo con caldaia autonoma e radiatori; ecc. Gli apparecchi igienico – sanitari, esistenti nei due bagni, sono costituiti da: tazza, lavabo, bidè e vasca / doccia, tutti completi di rubinetterie e funzionanti.

La corte scoperta è in gran parte pavimentata con piastrelle in gres porcellanato e in piccola parte adibita a verde.

L’appartamento è allacciato alle reti pubbliche: dell’acqua, della fogna, elettrica e del gas ecc..

L’appartamento è collegato al sottostante garage di pertinenza mediante un montacarichi interno. Lo stesso, al momento del sopralluogo, non risultava funzionante.

Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37. Di ciò, è stato tenuto in debito conto nella successiva stima dell’immobile, detraendo, nella misura percentuale del 5,00% del valore, il costo per: a) l’adeguamento degli impianti e per il rilascio della certificazione di conformità; b) per l’assenza della garanzia per vizi del bene, anche di natura edilizia / urbanistica; 3) per l’assenza del certificato di agibilità conseguente ai lavori eseguiti presso i suddetti immobili (appartamento e garage), cosi come riportato e descritto nel successivo quesito n. 10.

Tutti gli ambienti interni si presentano in buone condizioni di manutenzione e conservazione.

Buona risulta l’esposizione, l’illuminazione e l’areazione dell’appartamento oggetto della presente relazione.

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GARAGE, A PIANO SEMINTERRATO, DI PERTINENZA DEL SOVRASTANTE APPARTAMENTO PIGNORATO.

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Trattasi di un locale garage a piano seminterrato (in catasto piano terra), con annesso vano cantina, locale di sgombero, disimpegno, w.c.

piccola corte esterna e rampa di accesso, di pertinenza ed uso esclusivo del sovrastante suddetto appartamento pignorato, il tutto avente accesso da cancello indipendente e rampa prospicienti su Via

Montessori n. 32 / A.

Detto locale è collegato al sovrastante appartamento, mediante montacarichi interno (vedasi la allegata planimetria catastale 1:200 – allegato D).

La superficie totale lorda coperta è pari a circa mq. 112,75. La superficie scoperta (corte e rampa di accesso) è pari a mq. 23,50.

La superficie totale lorda commerciale vendibile è pari a circa mq. 115,10. (superficie di mq. 112,75 coperta del locale a cui è stata sommata la superficie di mq. 23,50, della corte e della rampa, ragguagliata, alla superficie del locale, nella misura del 10%: mq. 2,35).

L’altezza interna del box – auto è pari a circa m. 2,80.

Le caratteristiche di rifiniture principali, del locale garage sono di tipo economico, le più rappresentative sono le seguenti:

- pavimento in piastrelle di ceramica;

- rivestimento delle pareti del w.c. in ceramica;

- rivestimento delle pareti e dei soffitti con intonaco del tipo liscio civile e dipintura;

- infissi interni in legno;

- infissi esterni costituiti da una serranda di accesso, di tipo elettrica basculante, e finestre in legno alluminio;

- Impianti esistenti: elettrico e idrico - fognario, collegati alle reti pubbliche dell’acqua, rete fognaria ed elettrica; radiatori collegati all’impianto di riscaldamento del sovrastante appartamento.

- Gli apparecchi igienico – sanitari, esistenti nel w.c., sono costituiti da: tazza, lavabo e doccia, tutti completi di rubinetterie e funzionanti.

L’immobile si presenta in discrete condizioni di manutenzione e conservazione.

Detto locale garage dovrà essere venduto unitamente all’appartamento, in quanto, di pertinenza di quest’ultimo.

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E D I F I C I O

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Lo stabile ove sono ubicati gli immobili pignorati (villetta bifamigliare), è composto, nel suo insieme, da piano seminterrato (in catasto piano terra), ad uso garage, da piano terra (corte scoperta, scale e cancelli di accesso), da piano rialzato (in catasto piano primo), primo e secondo piano (in catasto rispettivamente secondo e terzo piano), adibiti ad abitazione, oltre alle sovrastrutture di copertura (vedasi elaborato planimetrico all. D1).

La struttura portante del fabbricato è del tipo intelaiata, costituita da travi e pilastri in cemento armato poggianti su fondazioni in cemento armato; gli orizzontamenti sono in latero – cemento e le tompagnature perimetrali in muratura in laterizio.

Le facciate esterne sono rifinite principalmente con mattoncino a faccia vista. L’edificio esternamente, nel suo complesso, si presenta in buone condizioni di manutenzione e conservazione.

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Il sottoscritto per una migliore descrizione e rappresentazione degli immobili pignorati ha provveduto ad eseguire il rilievo fotografico, interno ed esterno, il rilievo planimetrico, nonché ha acquisito, presso il Catasto Fabbricati, le planimetrie catastali in scala 1:200 (Vedasi allegati B - D).

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4) Alla stima del bene in base al valore di mercato, da determinare mediante calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadrato e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali

adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi.

4) - bis: alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all’allegato 2) del Manuale della banca Dati dell’OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile.

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Prima di procedere alla stima, degli immobili pignorati, si riferisce in merito agli adeguamenti e alle correzioni della stima, cosi come richiesto nel suddetto quesito.

Adeguamenti da apportare al valore di stima:

1) Sulla base del sopralluogo esperito, presso l’appartamento e il garage in esame, si ritiene applicare una riduzione complessiva del valore di mercato pari al 5,00% (cinque per cento), ciò al fine di tenere conto: a) dell’eventuale adeguamento degli impianti e rilascio della certificazione di conformità; b) dell’assenza della garanzia per vizi dei beni in esame, anche di natura edilizia / urbanistica; c) dell’assenza del certificato di agibilità conseguente ai lavori eseguiti presso i suddetti immobili (appartamento e box – auto), cosi come motivato e descritto nella successiva risposta al quesito n. 10.

2) Detrazione dell’importo di circa € 450,00= (Quattrocentocinquanta / 00), ciò al fine di tenere conto dei costi da sostenere per la redazione del libretto dell’impianto di riscaldamento, di un valido rapporto di controllo di efficienza energetica, e della dichiarazione di

rispondenza dell’impianto (€ 250,00), e successiva redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (€ 200,00), fatti salvi gli ulteriori costi per eventuali lavori di messa a norma dell’impianto già inclusi, quest’ultimi, nella detrazione del 5,00% del valore di cui al punto n. 1 (vedasi risposta al quesito n. 11).

3) Detrazione di € 5.000,00= (Cinquemila/00) attinente i costi complessivi da sostenere per la redazione delle n. 2 (due) S.C.I.A.

in sanatoria, per le opere abusive accertate presso l’appartamento e presso il garage, nonché per la successiva redazione delle relative n. 2 (due) variazioni catastali da effettuarsi con procedura DOCFA, cosi come specificato nella risposta al successivo quesito n. 10.

I suddetti costi e oneri, detratti dal successivo valore di stima, rimarranno tutti ad esclusivo onere e carico dell’aggiudicatario.

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S T I M A

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Stimare un bene vuol dire individuare per esso il più probabile valore in comune commercio, che “ordinari compratori” e “ordinari venditori” in piena libertà ritengono assegnargli.

L’insieme delle condizioni che influiscono e determinano il valore di un determinato bene sono quelle che, nella pratica estimativa, vengono indicate come condizioni “intrinseche” ed “estrinseche”.

Le condizioni “estrinseche” sono rappresentate dalle caratteristiche principali della zona in cui gli immobili sono situati come:

- l’ubicazione e distanza rispetto alla città;- il tipo di zona; - il ceto sociale d’insediamento; - la destinazione di zona prevista dal vigente strumento urbanistico edilizio del Comune di Torremaggiore (FG); - la domanda di mercato ecc.; - la tipologia edilizia prevalente; - la presenza d’infrastrutture primarie e secondarie ecc.; quelle

“intrinseche” sono le caratteristiche proprie dei beni, quali: - la superficie e taglio commerciale; - l'età di costruzione; - le caratteristiche costruttive e di rifiniture; - lo stato di manutenzione e conservazione; - la dotazione e stato dei servizi e degli impianti; - la destinazione d'uso; - che trattasi di immobili attualmente occupati e non liberi, ecc..

Sulla base dell’esatta conoscenza di tali elementi si perviene alla determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili in parola, collocandoli nella loro giusta posizione economica, con riferimento all’attuale stato di fatto e di diritto in cui versano.

Alla determinazione del più probabile valore di mercato, degli immobili, oggetto d’espropriazione immobiliare, si perviene utilizzando il procedimento sintetico - comparativo.

Il parametro tecnico di raffronto è quello del metro quadrato di superficie lorda commerciale vendibile.

Si precisa che la zona, in cui sono ubicati gli immobili de quo, costituisce la periferia di Torremaggiore (FG).

Pertanto, sulla base delle considerazioni sopra esposte e, a seguito d’indagini esperite presso tecnici ed operatori del mercato immobiliare di Torremaggiore (FG) e dai valori desunti dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate), è risultato che i valori unitari medi, all’attualità, applicabili ai beni oggetto di espropriazione, sono i seguenti:

- Appartamento: € 1.050,00/mq.;

- Garage: € 500,00/mq.;

Detti valori, tengono in debito conto lo stato di fatto e le condizioni di manutenzione e conservazione in cui attualmente versano gli immobili pignorati.

°°°°°° * °°°°°°

Il relativo valore di mercato è pari a:

LOTTO UNICO

°°°°° ^ °°°°°

- Appartamento: mq. 192,12 x € 1.050,00/mq.= € 201.726,00=

- Locale garage: mq. 115,10 x € 500,00/mq.= € 57.550,00=

Sommano € 259.276,00=

°°° * °°°

Da detto valore vanno operati gli adeguamenti e le correzioni di stima come sopra indicati.

Pertanto, il compendio immobiliare costituito dall’appartamento e dall’annesso garage di pertinenza esclusiva, allo stato attuale, ha un valore commerciale, da porre a base d’asta, pari a:

€ 259.276,00 x 0,95 - € 450,00 - € 5.000,00= € 240.862,20=

In cifra tonda

€ 241.000,00=

(Euro Duecentoquarantunomila / 00)

°°°°°° ^ °°°°°°

La complessiva superficie lorda commerciale vendibile degli immobili pignorati è stata rilevata in accordo alle indicazioni di cui all’allegato 2) del Manuale della banca Dati dell’OMI, come sopra determinato e calcolato nel quesito n. 3.

Non si evince la presenza di rifiuti tossici o nocivi, per cui non vi è necessita di operazioni di bonifica.

Sussistono tutte le iscrizioni e trascrizioni ipotecarie come da allegata certificazione ipo – catastale (allegato G).

****** ° ******

5) Alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all’esecutato. L’esperto dovrà indicare il valore di stima dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior

difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell’immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola.

°°°°°° ^ °°°°°°

Gli immobili in esame, appartamento e locale garage di pertinenza, sono stati pignorati per l’intera quota di 1/1 di piena proprietà.

Pertanto, non trattasi di beni indivisi.

****** ^ ******

6) Alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base.

°°°°°° ^ °°°°°°

Trattasi di un Lotto Unico, costituito da un appartamento e da un locale garage di pertinenza esclusiva, facenti parte dello stesso fabbricato condominiale sito nel Comune di Torremaggiore (FG) con accessi indipendenti da Via Montessori n. 32 (appartamento) e da Via Montessori n. 32 / A (locale garage), come di seguito indicato:

 Appartamento, ad uso abitazione, posto al piano rialzato (in catasto piano primo), avente accesso indipendente dal cancello di ingresso esterno, distinto dal civico n. 32 di Via Montessori, e scala esterna scoperta, composto, nel suo insieme, di ampio ingresso - soggiorno, cucina, n. 3 camere, n. 2 bagni, corridoio / disimpegno e ripostiglio, con annessi n. 3 balconi, un terrazzo coperto con gazebo, realizzato su basamento in cemento armato, e corte di pertinenza scoperta a livello del piano terra.

La superficie lorda commerciale vendibile è pari a circa mq.

192,12=. L’altezza interna è pari a circa m. 2,80=

L’appartamento è collegato al sottostante locale garage mediante montacarichi interno, allo stato attuale non funzionante (vedasi la allegata planimetria catastale 1:200).

 Locale garage a piano seminterrato (in catasto piano terra), con annesso vano cantina, locale di sgombero, disimpegno, w.c., piccola corte esterna e rampa di accesso, di pertinenza ed uso esclusivo del suddetto appartamento pignorato, il tutto avente accesso da cancello indipendente e rampa prospicienti su Via

Montessori n. 32 / A.

La superficie totale lorda commerciale vendibile è pari a circa mq.

115,10. L’altezza interna è pari a m. 2,80 circa.

Come innanzi già detto, il locale garage e collegato al sovrastante appartamento mediante montacarichi interno che, al momento del sopralluogo, non risultava funzionante (vedasi la allegata planimetria catastale 1:200 e verbale di sopralluogo).

I succitati immobili pignorati (appartamento e garage), risultano censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Torremaggiore (FG) in ditta:



– proprietaria per la quota di 1/1, con i seguenti estremi catastali:

A) Appartamento:

- Foglio n. 50; - particella n. 337; - subalterno n. 6 graffata alla particella n. 338; subalterno n. 6; - categoria A/2; - classe 2; - vani: 8,5; - superficie catastale totale: mq. 195; - superficie totale escluse le aree scoperte: mq. 172; - Rendita Catastale: € 790,18; - Via

Montessori n. 32; - piano terra e piano primo (vedasi l’allegato C).

B) Locale Garage:

- Foglio n. 50; - particella n. 337; - subalterno n. 5; - categoria C/6; - classe 1; consistenza: mq. 94; - superficie catastale totale mq. 115; -

Rendita Catastale: € 281,57; - Via Montessori n. 32 / A ; - piano terra (vedasi l’allegato C).

°°°°°° * °°°°°°

C O N F I N I

 L’appartamento confina con Via Montessori e, successivamente, proseguendo in senso orario, con la particella n. 754 del foglio n. 50, con la particella n. 724 del foglio n. 50, con l’immobile censito al foglio n. 50 - particella n.338 - subalterno n.2 e con l’immobile censito al foglio n.50 - particella n.337 - subalterno n.3, fatti salvi altri e migliori confini.

 Il locale garage confina con Via Montessori e, successivamente, proseguendo in senso orario, con l’immobile censito al foglio n.50 – particella n.337 - subalterno n.6 per tre lati, e con gli immobili censiti al foglio n.50 - particella n. 337 - subalterno n. 4 e subalterno n. 3, fatti salvi altri e migliori confini.

°°°°°° * °°°°°°

Lo stabile ove sono ubicati gli immobili pignorati (villetta bifamigliare), è composto, nel suo insieme, da piano seminterrato (in catasto piano terra), ad uso garage / box – auto, da piano terra (accessi, scale e corte di pertinenza), da piano rialzato (in catasto piano primo), primo e secondo piano (in catasto rispettivamente secondo e terzo piano), ad uso abitazione, oltre alle sovrastrutture di copertura condominiali (elaborato planimetrico allegato D1).

°°°°°° * °°°°°°

PREZZO BASE D’ASTA - LOTTO UNICO -

(APPARTAMENTO E LOCALE GARAGE)

quota 1/1 di proprietà

€ 241.000,00=

(Euro Duecentoquarantunomila / 00)

****** ° ******

I suddetti beni, appartamento e garage di pertinenza, costituenti il Lotto Unico, dovranno intendersi trasferiti a corpo e non a misura, nello stato di fatto e diritto in cui attualmente versano, con tutti i loro annessi e connessi, accessioni e pertinenze, usi, diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive, nulla escluso o eccettuato, compresi i valori proporzionali degli immobili con riferimento a tutte le parti comuni condominiali, con tutte le precisazioni di cui ai titoli di provenienza.

Eventuali differenze di superficie non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione di prezzo.

E’ esclusa la garanzia per vizi dei beni, come da stima effettuata.

L’aggiudicatario - ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 - rinuncerà irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e si farà interamente carico degli oneri e delle spese di un eventuale adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.

Per quant’altro, si fa riferimento a quanto già contenuto nella risposta agli altri quesiti della presente relazione.

****** ^ ******

7) Alla individuazione dello stato di possesso dei beni, (ad es.

verificando l’intestazione dei contratti di luce, acqua e gas ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l’ICI/IMU) con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio.

Verifichi l’esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai

sensi dell’art. 2923, 3° comma C.C., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante dalle precedenti locazioni.

******* ° *******

Gli immobili pignorati, appartamento e locale garage di pertinenza, sono attualmente adibiti ad abitazione e residenza da parte della sig.ra

, nonché dai genitori sig.ri coniugi

e , e dal fratello sig.

(vedasi lo stato di famiglia – Allegato H).

******* ° *******

8) All’accertamento dell’esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico – artistico, nonché l’esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che limitano la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale incidenza sul valore di stima.

******* ° *******

Sulla base della documentazione ipotecaria, agli atti della procedura, è risultato che sugli immobili, oggetto di espropriazione, non risultano trascritti:

 Diritti o oneri reali e personali a favore di terzi privati;

 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli;

Esistono i vincoli urbanistici contenuti nel Piano Regolatore Generale vigente per il Comune di Torremaggiore (FG) e i patti, clausole e condizioni previste nella Convenzione edilizia notar dott. Enrico Cassano di Torremaggiore del 24.05.1996 di rep. n. 204755 registrata a San Severo il 29.05.1996 al n. 2037.

Il fabbricato, ove sono ubicati gli immobile in esame, come da accatastamento, è costituito da una villetta bifamigliare, per cui non è costituito il Condominio (vedasi verbale di sopralluogo).

Si precisa che nella stima del valore commerciale, sopra determinato, si è già tenuto in debito conto di tutte le formalità, vincoli e oneri gravanti sugli immobili in esame, nessuno escluso e/o eccettuato.

Pertanto, tutti gli eventuali futuri oneri, spese o indennità relative alle parti comuni del fabbricato resteranno tutti a totale ed esclusivo onere e carico dell’acquirente.

Nei registri immobiliari non è trascritta nessuna dichiarazione d’interesse culturale relativa al bene pignorato, ai sensi della L. 1°.6.1939, n. 1089 o del D.Lgs. 22.1.2004 n. 42..

******* ° *******

9) All’accertamento dell’esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.

******* ° *******

Dalla lettura della certificazione ipotecaria, allegata agli atti della procedura (Allegato G), per entrambi i beni pignorati (appartamento e locale garage), vi è l’esistenza dei seguenti atti pregiudizievoli:

 ISCRIZIONE DI IPOTECA VOLONTARIA:

 Iscrizione di ipoteca volontaria – concessione a garanzia di mutuo – atto notar dott. Lorenzo Cassano del 19.07.2010 di rep. n.

153173 – racc. n. 42045 trascritto il 27.07.2010 ai numeri 6106 del registro generale e 832 del registro particolare per un capitale di € 229.000,00= (totale € 458.000,00=), a favore della ING DIRECT N.V. per il diritto di proprietà, per la quota di 1/1, sui beni pignorati.

°°°°°° * °°°°°°

 ATTO GIUDIZIARIO:

 Iscrizione di atto giudiziario – ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo del Tribunale di Foggia del 12.07.2016 di rep. n. 3038, trascritto il 30.08.2016 ai numeri 7173 del registro generale e 549 del registro particolare per un capitale di € 62.382,59= (totale € 75.000,00=), a favore di BANCAPULIA SPA per il diritto di proprietà, per la quota di 1/1, sui beni pignorati.

°°°°°° * °°°°°°

 ATTO GIUDIZIARIO:

 Iscrizione di atto giudiziario – ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo del Tribunale di Biella del 10.09.2016 di rep. n. 1826 / 2016 trascritto il 16.01.2017 ai numeri 327 del registro generale e 21 del registro particolare (decreto ingiuntivo per € 180.000,00= di cui € 135.652,86= per capitale), a favore di BANCA SELLA SPA per il diritto di proprietà, per la quota di 1/1, sui beni pignorati.

°°°°°° * °°°°°°

 ATTO GIUDIZIARIO:

 Iscrizione di atto giudiziario - ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo del Tribunale di Foggia del 13.02.2017 di rep. n. 631 trascritto il 28.09.2017 ai numeri 7182 del registro generale e 560 del registro particolare (ingiunzione per € 526.223,35= ed iscrizione per € 100.000,00=), a favore di UNICREDIT SPA per il diritto di proprietà, per la quota di 1/1, sui beni pignorati;

°°°°°° * °°°°°°

 ATTO GIUDIZIARIO:

 Iscrizione di atto giudiziario – atto esecutivo o cautelare – verbale pignoramento immobiliare del Tribunale di Foggia del 03.10.2017 di rep. n. 6954, trascritto il 09.11.2017 ai numeri 8449 del registro generale e 6921 del registro particolare, a favore di ALFA LAVAL S.P.A. per il diritto di proprietà, per la quota di 1/1, sui beni pignorati.

******** ° ********

10) Alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all’accertamento dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq. anche se di pertinenza di fabbricati.

In particolare per gli immobili urbani, l’esperto dovrà:

a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati, limitandosi, per il caso negativo, a darne atto nell’elaborato tecnico ed a quantificare i costi occorrenti.

b) verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali in atti, precisando, in caso di difformità, le eventuali attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi, qualora necessarie per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento dei beni.

c) accertare se siano stati costruiti prima del 1°.9.1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza, concessione edilizia, permesso di costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa.

d) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all’epoca della loro costruzione riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto assentito col titolo abilitativo e ciò che in concreto è stato realizzato.

e) descrivere, ove presenti, le opere abusive, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione; in caso di abusi sanabili, l’esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l’esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l’aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell’eventuale valore d’uso dell’edificio sino alla sua demolizione.

****** ° ******

Prima di dare risposta al quesito è necessario riferire che presso il Comune di Torremaggiore (FG) - Settore Tecnico / Servizio Urbanistico non è stato possibile visionare i titoli abilitativi e le relative pratiche edilizie inerenti la edificazione dei beni pignorati.

Con nota pec acquisita al protocollo comunale n. 434 del 10.01.2022, il sottoscritto richiedeva al Comune di Torremaggiore (FG) i documenti di seguito riportati ai numeri 1), 2), 3), 4).

Successivamente, in data 26.01.2022, il sottoscritto si recava personalmente presso gli uffici: Settore Tecnico - Servizio Urbanistica e Gestione del Territorio del Comune di Torremaggiore.

Qui, il dipendente comunale addetto mi riferiva che, dopo svariate ricerche, erano risultati irreperibili e, pertanto, non visionabili i seguenti documenti:

1) Concessione Edilizia n. 66 del 29.03.1997 e planimetrie di progetto;

2) Concessione Edilizia Variante n. 24 del 30.03.1999 e planimetrie di progetto;

3) Certificato di Agibilità / Abitabilità: richiesta n. 5423 di prot. del 16.04.1999.

In occasione dell’incontro, in data 26.01.2022, l’addetto allo sportello mi riferiva di aver reperito la sola seguente documentazione, che mi mostrava in visione:

4) Permesso di Costruire in Sanatoria n. 66 del 05.07.2010 (pratica edilizia n. 5648 – protocollo n. 8100) - Allegato L -.

A tutt’oggi nessuna comunicazione mi è stata inviata dal Comune di Torremaggiore (FG) in merito al ritrovamento delle suddette pratiche di cui ai punti nn. 1 – 2 e 3, sebbene il suddetto Comune sia stato sollecitato dal sottoscritto con nota pec del 30.01.2022, acquisita al protocollo comunale n. 2130 del 31.01.2021 (per quanto sopra vedasì l’allegata documentazione - I).

Ciò premesso, sulla base della documentazione reperita dal sottoscritto relativa, questa, alle planimetrie catastali attuali e storiche (allegato D – D1) e del titolo di proprietà (allegato F) e dalla visione del “Permesso di Costruire in sanatoria” n. 66 del 05.07.2010, si può, in via presuntiva, ipotizzare quanto segue.

Gli immobili oggetto di pignoramento (appartamento e locale garage) sono stati edificati a seguito del rilascio dei seguenti titoli abilitativi:

 Concessione Edilizia n. 66 del 29.03.1997;

 Concessione Edilizia Variante n. 24 del 30.03.1999;

 Autorizzazione n. 56 del 05.06.2003;

 Permesso di Costruire in Sanatoria n. 66 del 05.07.2010 (pratica edilizia n. 5648 – protocollo n. 8100).

°°°°°° * °°°°°°

OPERE ABUSIVE ACCERTATE

Al momento del sopralluogo, sulla base di quanto sopra riferito, è stata accertata la presenza delle seguenti opere abusive:

A P P A R T A M E N T O

°°°°°° * °°°°°°

1) realizzazione di una finestra nel vano soggiorno e diversa distribuzione degli spazi interni mediante la realizzazione di tramezzatura in laterizio;

Per la regolarizzazione urbanistica del predetto abuso edilizio, si dovrà procedere alla sanatoria mediante la presentazione al Comune - Settore Tecnico - Servizio Urbanistica e Gestione del Territorio di una S.C.I.A. in sanatoria, a mezzo di tecnico abilitato, con successiva variazione della planimetria catastale, con procedura DOCFA da presentare all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio – Catasto Fabbricato, il cui costo complessivo è pari a circa € 2.500,00= (Duemilacinquecento / 00), comprensivo di sanzioni, diritti di segreteria, onorario professionale e cassa previdenziale.

L O C A L E G A R A G E

°°°°°° * °°°°°°

1) Realizzazione di una finestra nel vano cantina e diversa distribuzione degli spazi interni mediante la realizzazione di tramezzatura in laterizio;

Per la regolarizzazione urbanistica del predetto abuso edilizio, si dovrà procedere alla sanatoria mediante la presentazione al Comune - Settore Tecnico - Servizio Urbanistica e Gestione del Territorio di una S.C.I.A. in sanatoria, a mezzo di tecnico abilitato, con successiva variazione della planimetria catastale, con procedura DOCFA da presentare all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio – Catasto Fabbricato, il cui costo complessivo è pari a circa € 2.500,00= (Duemilacinquecento / 00), comprensivo di sanzioni, diritti di segreteria, onorario professionale e cassa previdenziale.

°°°°°° * °°°°°°

ESITO CONFORMITA’ CATASTALE

°°°°°° * °°°°°°

Sulla base del sopralluogo esperito e di quanto sopra riportato, in merito alle opere abusive accertate, non vi è conformità catastale, in quanto : 1. L’attuale planimetria catastale dell’appartamento non è conforme allo

stato attuale dei luoghi.

2. L’attuale planimetria catastale del locale garage non è conforme allo stato attuale dei luoghi.

°°°°°° * °°°°°°

AGIBILITA’

Dalla lettura dell’atto di provenienza risulta che per gli immobili in esame è stato richiesto il certificato agibilità /abitabilità n. 5423 di prot. del 16.04.1999 (pratica attualmente non reperibile presso il Comune).

In ogni caso è necessario, dopo la presentazione delle pratiche di S.C.I.A. in sanatoria, come sopra riportato, richiedere un nuovo certificato di agibilità, per entrambi i beni pignorati, a mezzo di tecnico abilitato, il cui costo è stato già incluso nella stima degli immobili pignorati, allorquando si è operata la riduzione generale del valore, del compendio pignorato, nella misura del 5,00% (vedasi quesito n. 4).

****** ° ******

f) Per l’edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all’Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative.

****** ° ******

Il suolo, su cui sorgono i beni pignorati, è di piena proprietà 1/1.

Pertanto, non esistono procedure espropriative in atto.

****** ° ******

g) Per gli immobili ad uso industriale, l’esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell’area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell’ipotesi affermativa, i

presumibili costi di smaltimento, in base ai codice CER dei rifiuti qualora individuabili, nonché le iscrizione e le abilitazioni di Legge che devono possedere le imprese che dovranno occuparsi della gestione degli stessi.

****** ° ******

Non si tratta di fabbricati industriali, per cui non si procede alla risposta del presente quesito. In ogni caso, presso gli immobili pignorati, al momento del sopralluogo, non sono stati rinvenuti rifiuti speciali tossici o nocivi.

****** ° ******

h) Per i terreni, l’esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria, acquisendo presso i competenti uffici il relativo certificato di destinazione urbanistica, precisando indici, parametri e prescrizioni individuate dai vigenti strumenti urbanistici comunali o ad essi sovraordinati e dai regolamenti locali.

****** ° ******

Trattasi di fabbricati urbani. Di conseguenza non si da risposta al presente quesito.

****** ° ******

11) Alla verifica se abilitato, ovvero in mancanza avvalendosi dell’ausilio di un tecnico certificatore (le cui competenze saranno liquidate dal G.E. ai sensi dell’art. 56 del D.P.R.

115/2002) della sussistenza dell’attestato di prestazione energetica relativo al compendio staggito, provvedendo, qualora esso non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessaria.

****** ° ******

In occasione del sopralluogo effettuato è emerso che l’immobile è provvisto di impianto di riscaldamento con caldaia murale a gas e radiatori, utilizzato mediante fornitura di gas.

Il sig. (padre della sig.ra ), presente

in occasione del sopralluogo del 10.12.2021, ha dichiarato, a verbale, che avrebbe fornito successivamente, ove in suo possesso, il libretto di impianto, con il rapporto di controllo di efficienza energetica e il certificato di conformità dell’impianto. A tutt’oggi, la suddetta documentazione, non è pervenuta al sottoscritto.

Ciò premesso, allo stato attuale, non è possibile redigere l’Attestato di Prestazione Energetica “A.P.E.” ciò, in quanto, emettere un A.P.E. senza allegare il libretto di impianto comprensivo dei relativi allegati, tra cui anche un valido rapporto di controllo di efficienza energetica, significa dichiarare che l’impianto è stato ed è condotto dal responsabile in violazione di quanto previsto dal D.lgs.192/05 e dal DPR 74/2013, per cui è applicabile la sanzione amministrativa prevista dall’art. 15 dello stesso D.lgs. 192/2005 e s.m.i.. (sanzione variabile da un minimo di € 500,00 a un massimo di € 3.000,00).

Pertanto, per l’emissione dell’A.P.E., è necessario far redigere obbligatoriamente il libretto di impianto e dotarlo degli allegati richiesti compreso un valido rapporto di controllo di efficienza energetica (con controllo dei fumi e dichiarazione di rispondenza / conformità dell’impianto), in quanto, gli attestati di prestazione energetica dovranno essere depositati alla Regione Puglia corredati da tali allegati obbligatori.

Di conseguenza, prima della vendita dell’appartamento, dovrà essere redatto, da personale autorizzato (tecnico installatore / manutentore di caldaie), il libretto di impianto, un valido rapporto di controllo di efficienza energetica, con dichiarazione di rispondenza / conformità dell’impianto, e solo successivamente si potrà redigere l’Attestato di Prestazione Energetica, per

un costo di circa € 250,00= (Duecentocinquanta /00), fatti salvi gli ulteriori costi per eventuali lavori di messa a norma dell’impianto.

A detto costo, va aggiunta la redazione dell’A.P.E. per un ulteriore importo di circa € 200,00= (Duecento / 00).

Il costo complessivo di circa € 450,00= (€ 250,00 + € 200,00), è stato già detratto dal valore di stima di cui al quesito n. 4, pertanto, resterà a completo onere e carico dell’aggiudicatario.

****** ° ******

12) Alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 – quater della Legge 18. dicembre 2008 n. 199 per l’eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l’espresso avvertimento che l’esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita.

****** ° ******

L’appartamento, sottoposto a procedura esecutiva immobiliare, è censito nella categoria catastale A/2, per cui non ha le caratteristiche degli immobili facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica.

Per tale motivo, non sussistono, per gli immobili pignorati, a parere del sottoscritto, le condizioni di cui all’art. 1 – quater della Legge 18. dicembre 2008 n. 199 per l’eventuale cessione in proprietà, degli immobili pignorati, all’ex Istituto Autonomo per le Case Popolari di Foggia (oggi ARCA Capitanata).

****** ° ******

13) La relazione dovrà essere corredata di uno specchio riepilogativo in cui siano indicati, sinteticamente, per ciascun

lotto singolarmente numerato: la tipologia del bene, la som descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali ( per i terreni:

foglio, particella, estensione e tipo di coltura; per i fabbricati:

foglio, particella, eventuale subalterno, numero di vani ed accessori, numero civico, piano e numero di interno);

l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene; l’eventuale stato di comproprietà; le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti; lo stato di occupazione;

la regolarità edilizio – urbanistica; la conformità catastale;

l’abitabilità e l’agibilità; il valore del bene da porre a base d’asta, precisandone diritto e quota.

****** ° ******

A conclusione della presente relazione, si include l’apposito - specchio riepilogativo, per la individuazione e descrizione del Lotto Unico da porre in vendita, indicando, per esso: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali, prezzo di vendita da porre a base d’asta ecc.

(vedasi l’Allegato M).

* * * * * * ^ * * * * * *

Si resta a completa disposizione per ogni ulteriore chiarimento e/o integrazione inerente la presente relazione.

Per quant’altro, non riportato nella presente, si fa riferimento alla documentazione agli atti della procedura e a quella di seguito allegata.

Tanto dovevo in ottemperanza all’incarico conferitomi.

Si allegano:

A. Verbali di sopralluogo;

B. Documentazione Fotografica (n. 35 foto);

C. Visure catastali appartamento e box - auto;

D. Planimetria catastali 1:200 appartamento e box – auto;

D1. Elaborato planimetrico e planimetrie storiche catastali.

E. Orto foto e Mappa Catastale;

F. Titolo di proprietà;

G. Certificazione ipotecaria - catastale;

H. Stato di famiglia – stato civile;

I. Richieste di accesso agli atti depositate presso il Comune di Torremaggiore (FG) – Settore Tecnico / Urbanistico;

L. Permesso di costruire in sanatoria n. 66 del 05.07.2010.

M. Specchio riepilogativo Lotto Unico (appartamento e locale garage).

Foggia, lì 22.03.2022

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

(Geom. Michele DI BRISCO)

10 metri

Ultima planimetria in atti

Catasto dei Fabbricati - Situazione al 11/11/2021 - Comune di TORREMAGGIORE(L273) - < Foglio 50 - Particella 337 - Subalterno 6> VIA MARIA MONTESSORI n. 32 Piano T-1

10 metri

Ultima planimetria in atti

Catasto dei Fabbricati - Situazione al 11/11/2021 - Comune di TORREMAGGIORE(L273) - < Foglio 50 - Particella 337 - Subalterno 5> VIA MARIA MONTESSORI n. 32/A Piano T

10 metri

Ultima planimetria in atti

Catasto dei Fabbricati - Situazione al 03/02/2022 - Comune di TORREMAGGIORE(L273) - < Foglio 50 - Particella 337 - Subalterno 2 > - Uiu graffata - Uiu soppressa

10 metri

Ultima planimetria in atti

Catasto dei Fabbricati - Situazione al 03/02/2022 - Comune di TORREMAGGIORE(L273) - < Foglio 50 - Particella 337 - Subalterno 1 > - Uiu soppressa

Ultima planimetria in atti

Elaborato Planimetrico - Catasto dei Fabbricati - Situazione al 09/03/2022 - Comune di TORREMAGGIORE(L273) - < Foglio 50 Particella 337 >

FG0181142 28/08/2015

Numero Pratica: T455452 Pag: 1 -

Direzione Provinciale di Foggia Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali

ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE URBANA ELENCO DEI SUBALTERNI ASSEGNATI

Comune TORREMAGGIORE

Sezione

Foglio 50

Particella 337

Tipo mappale del:

Sub UBICAZIONE via/piazza n.civ Piani Scala Int DESCRIZIONE

1 SOPPRESSO

2 SOPPRESSO

3 SOPPRESSO

4 via maria montessori T BOX

5 via maria montessori 32/A T BOX

6 via maria montessori 32 T-1 ABITAZIONE GRAFFATA CON F.50 P.

LLA 338 SUB.6

7 via maria montessori 30 T-1 - 2-3 ABITAZIONE DI TIPO CIVILE

Comune TORREMAGGIORE

Sezione

Foglio 50

Particella 338

Tipo mappale del:

Sub UBICAZIONE via/piazza n.civ Piani Scala Int DESCRIZIONE

1 via maria montessori T BOX

2 via maria montessori 1 ABITAZIONE

3 SOPPRESSO

4 via maria montessori T-1 - 2-3 ABITAZIONE

5 via maria montessori T BOX

6 via maria montessori T-1 ABITAZIONE GRAFFATA CON F.50 P.

LLA 337 SUB.6

Visura telematica

Fine

promossa _da:

ING BANK N.V. ^(creditore

516 / 2017 R.G. Esec..

N.

ORTO FOTO

MAPPA CATASTLE

Il C.T.U.:

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