RELAZIONE ISTRUTTORIA

Oggetto: Pratica n. PUB 431 Programma integrato ex L.R. n. 16/1994 “Lottizzazione Magnolia” relativo alle aree degradate comprese tra il quartiere di Genneruxi, l'Asse Mediano di scorrimento e la via Mer- calli – Variante relativa al comparto A presentata dalla Ditta Immobiliare Magnolia Srl, ai sensi dell’art.

20 della legge regionale del 22.12.1989, n. 45, e successive modificazioni ed integrazioni RELAZIONE ISTRUTTORIA

PREMESSA

La pratica in oggetto riguarda la richiesta di approvazione di una variante planivolumetrica del piano di lottizzazione

“Magnolia” sito in località San Giuliano, riguardante il lotto del comparto A destinato a servizi connessi con la resi- denza e a servizi generali, ricadente nel Quadro Normativo 10/4 – Unità Cartografica 1- Comparto Urbanistico d’intervento PI1 (Programma Integrato Magnolia), presentata dal Dott. Antonello Onano, legale rappresentante della Ditta lottizzante Immobiliare Magnolia, acquisita agli atti con nota del 28/12/2015 protocollo n. 295095.

Con la deliberazione del 27.07.2004, n. 47, regolarmente esecutiva, il Consiglio Comunale, ha approvato in via defi- nitiva, ai sensi delle disposizioni della L.R. 16/1994, il Programma Integrato e le relative opere di urbanizzazione in oggetto inerente le aree di proprietà delle ditte Soc. Immobiliare Magnolia srl ed eredi D’Aquila site in Cagliari tra il quartiere di Genneruxi, l’asse mediano di scorrimento e la via Mercalli.

Le ditte lottizzanti in qualità di proprietarie proponenti il Piano suddetto, ai sensi delle disposizioni della L.R.

16/1994, hanno stipulato, in data 31.03.2006, con il Comune di Cagliari la convenzione con la quale si sono obbliga- te a dare attuazione al Programma Integrato realizzando tutte le opere, sia pubbliche che private, nello stesso pre- viste, tra le quali quelle del Comparto A.

In data 23/02/2010 con deliberazione di C.C. n. 23, è stata approvata la variante non sostanziale al Programma In- tegrato in oggetto, relativa alla tipologia edilizia del lotto destinato a servizi generali e servizi connessi con la resi- denza compreso nel comparto A, relativo all’area ubicata in Cagliari tra il quartiere di Genneruxi, l’asse mediano di scorrimento e la via Mercalli, come proposta dalla ditta lottizzante Immobiliare Magnolia srl, ad oggi non ancora oggetto di attuazione.

In data 16/11/2010 con deliberazione di C.C. n. 77, è stata approvata la variante non sostanziale al Programma In- tegrato in oggetto, relativa alle tipologie edilizie dei lotti 5-6/a, 5-6/b, 7, 9a del comparto B, nell’area ubicata in Ca- gliari tra il quartiere di Genneruxi, l’asse mediano di scorrimento e la via Mercalli, come proposta dalla ditta lottiz- zante Immobiliare Magnolia srl.

In data 16/10/2012 con deliberazione di C.C. n. 71, è stata approvata la variante non sostanziale al Programma In- tegrato in oggetto, relativa alle tipologie edilizie del lotto 9 avente destinazione residenziale compreso nel compar- to B, relativo all’area ubicata in Cagliari tra il quartiere di Genneruxi, l’asse mediano di scorrimento e la via Mercalli, come proposta dalla ditta lottizzante Immobiliare Magnolia srl.

Con nota del 28/12/2015 protocollo n. 295095, la Ditta Immobiliare Magnolia S.r.l., in qualità di ditta lottizzante pro- prietaria delle aree, ha trasmesso la variante planovolumetrica riferita al comparto A del Programma Integrato

“Magnolia” con allegata la seguente documentazione:

 tavola 1 – situazione attuale – progetto convenzione 31.03.2006 e progetto delibera C.C. 23.02.2010 (nome file: Tavola_1.pdf);

 tavola 2 – variante (nome file: Tavola_2.pdf);

 relazione tecnica (nome file: Relazione-tecnica-esplicativa.pdf).

DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO

La variante proposta prevede, nel lotto localizzato in prossimità dello svincolo di via Berlino, la realizzazione di un corpo di fabbrica a destinazione commerciale (media struttura di vendita) avente una volumetria di 6328 mc, in luogo del fabbricato previsto nella variante approvata in data 23/02/2010 con deliberazione di C.C. n. 23 avente de- stinazione mista, in parte commerciale della volumetria di mc 7473 e in parte a destinazione ricettiva della volume- tria di mc 7846 per complessivi mc 15319.

E’ prevista, altresì, la realizzazione a cura e spese della Ditta Immobiliare Magnolia Srl del prolungamento della cor - sia di decelerazione che dovrebbe consentire l'immissione dall'Asse mediano al quartiere di Genneruxi e di una ca- bina Enel.

Il nuovo volume a destinazione commerciale (media struttura di vendita) si sviluppa al solo piano terra, ha una su - perficie coperta di circa 1580 mq ed un'altezza stimata all'estradosso di 5 m, in luogo dell'edificio di quattro livelli fuori terra (commerciale ed alberghiero) approvato in precedenza con la suddetta variante di cui alla deliberazione di C.C. n. 23/2010.

ASPETTI TECNICO-AMMINISTRATIVI

L'area è ricompresa all’interno dell’Ambito di Paesaggio n. 1 del Piano Paesaggistico Regionale vigente (approvato con Deliberazione della Giunta Regionale n. 36/7 del 05.09.2006), art. 14 delle NTA emanate per effetto della L.R. n.

8 del 25/11/2004, la cui disciplina transitoria è dettata dall'art. 15 che recita:

comma 1 - ... l'attività edilizia e le opere di urbanizzazione primaria è consentita “nelle zone omogenee A e B dei centri abitati e delle frazioni individuate dai Comuni ai sensi dell'articolo 9 della legge 24 dicembre 1954 n. 1228, purché de- limitate ed indicate come tali negli strumenti urbanistici comunali. Sono altresì realizzabili in conformità ai vigenti strumenti urbanistici comunali gli interventi edilizi ricadenti nelle zone C immediatamente contigue al tessuto urbano consolidato ed interclusi da elementi geografici, infrastrutturali ed insediativi che ne delimitino univocamente tutti i confini”;

comma 3- ... trattandosi di comune dotato di PUC, benché non adeguato al PPR, “nelle medesime zone C, D, F, e G possono essere realizzati gli interventi previsti negli strumenti urbanistici attuativi purché approvati e con convenzio- ne efficace alla data di adozione del Piano Paesaggistico Regionale”.

L'area ricade nella fascia dei centocinquanta metri dal Rio Saliu, classificato bene paesaggistico dal PPR ai sensi dell'art. 17, comma 3° lettera G, delle NTA.

L'area è compresa nelle aree di particolare attenzione della Carta del rischio archeologico, nelle quali ogni porzione di terreno non edificato è da considerarsi come potenziale sito archeologico. Sono pertanto soggetti ad autorizzazio- ne preventiva da parte degli uffici della Soprintendenza Archeologica, ai sensi art. 66 delle NTA del PUC, tutti i lavori e le opere riguardanti: scavi per opere infrastrutturali, per fondazioni di nuovi edifici, opere di demolizione e rico- struzione, nonché le sistemazioni di superfici e lotti inedificati.

L'area in questione ricade nel Quadro Normativo QN 10-4, Unità cartografica n. 1, normato dall'art. 55 QN10/4 ASSE MEDIANO che recita testualmente:

COMPARTO URBANISTICO D’INTERVENTO PI1

Comprende le aree lungo l’asse mediano fronteggianti il quartiere di Genneruxi ed lo Stagno di Molentargius. In tale unità cartografica é consentita esclusivamente la realizzazione di complessi edilizi a carattere residenziale e dei relativi servizi connessi, di complessi ricettivi, degli impianti e delle attrezzature di servizio, oltre che le neces- sarie infrastrutture di viabilità e parcheggio, nel rispetto delle volumetrie, delle tipologie e delle destinazioni d’uso previste nel Programma Integrato approvato dal Consiglio Comunale con deliberazione n° 151 del 28.11.2000 in attuazione della L.R. 29 Aprile 1994 n° 16 regolante i Programmi Integrati di riqualificazione urba- nistica.

Il comparto urbanistico d’intervento é costituito dalla integrazione funzionale di quattro distinte destinazioni ur- banistiche:

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Superficie del Comparto urbanistico d’intervento (SC) 102.844 mq Indice di edificabilità territoriale 0,7363 mc/mq mc/mq

Superficie libera dall’edificazione ≥ 64% SC Ripartizione delle superfici:

– zona C ≤ 44% SC – zona G ≤ 7% SC

– parco urbano e viabilità di piano ≥ 49% SC – Ripartizione delle volumetrie:

– zona C 89,64% pari a 67.877 mc di cui: 70% residenza 20% servizi connessi con la residenza

10% servizi pubblici

– zona G 10,36% pari a 7.846 mc

Le sistemazioni planovolumetriche riportate nella proposta di Programma Integrato non sono modificabili, ai fini del loro utilizzo urbanistico, da suddivisioni della proprietà intervenute successivamente all’approvazione del piano integrato. Sugli impianti, complessi edilizi ed attrezzature realizzati in conformità al programma integrato sono successivamente consentiti esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risana- mento conservativo, restauro e ristrutturazione edilizia, demolizioni e ricostruzioni, con esclusione di aumenti di volume, ampliamenti e di modifica delle destinazioni d’uso.

OSSERVAZIONI

L'area del programma integrato “Magnolia” è classificata nel PUC come comparto urbanistico d'intervento PI1, indi- viduato come unità cartografica 1 del QN10/4 Asse mediano, disciplinato dall'art. 55 delle NTA nel quale è previsto che “In tale unità cartografica è consentita esclusivamente la realizzazione di complessi edilizi a carattere residenziale e dei relativi servizi connessi, di complessi ricettivi, degli impianti e delle attrezzature di servizio, oltre che le necessarie in - frastrutture di viabilità e parcheggio, nel rispetto delle volumetrie, delle tipologie e delle destinazioni d'uso previste nel Programma integrato approvato dal C.C. con deliberazione n. 151 del 28/11/2000 […...] le sistemazioni planivolume- triche riportate nella proposta di programma integrato non sono modificabili, ai fini del loro utilizzo urbanistico, da sud - divisioni della proprietà intervenute successivamente all'approvazione del piano integrato […...]”;

Attualmente la corsia di immissione dall'Asse mediano al quartiere di Genneruxi non ha le caratteristiche dimen- sionali necessarie a consentire il suo utilizzo in condizioni di sicurezza.

La Ditta lottizzante Immobiliare Magnolia S.r.l., dopo aver completato le opere di urbanizzazione primaria del com- parto, si è impegnata a ultimare le opere di urbanizzazione secondaria costituite dal parco sportivo attrezzato e, a tal fine, ha presentato un progetto di variante relativo alla club house del parco, approvato dalla Giunta Comunale con deliberazione n. 44 del 19/04/2016, per il quale attualmente si è in attesa di acquisire i necessari titoli abilitati- vi;

L'area del comparto A interessato dalla variante ricade nella fascia dei 150 m dal Rio Saliu, classificata bene pae- saggistico ai sensi dell'art. 17 , terzo comma lettera g) delle NTA del PPR, ed è individuata come area “di particolare attenzione nella carta del rischio archeologico”; l’intervento, pertanto, potrà essere realizzato solo previo rilascio del Nulla-Osta da parte degli enti competenti ed, in particolare, l’approvazione definitiva, e successiva pubblicazio- ne sul BURAS, della proposta del Piano Attuativo in oggetto è subordinata alla preventiva acquisizione dell’autoriz- zazione paesaggistica ex art. 9 della L.R. 28/98;

Il PPR classifica l’area in oggetto “Espansioni recenti”, disciplinata dagli artt. 70, 71 e 72 delle N.T.A. che prevedo- no per tali ambiti le seguenti prescrizioni e indirizzi:

gli interventi, sia pubblici che privati, devono essere orientati alla ricomposizione spaziale e figurativa dell’insediamen- to urbano a partire dalle matrici ambientali e storiche per una corretta definizione paesaggistico-ambientale dell’insieme;

gli interventi di urbanizzazione nonché di integrazione ed eventuale sostituzione delle preesistenze devono essere orientati a completare l'impianto urbano e ad omogeneizzare il tessuto edilizio in forme e modi coerenti con i caratte - ri del contesto;

Nello stesso PPR gli interventi previsti negli ambiti “Espansioni recenti”, che costituiscono parte dell’”Edificato ur- bano”, devono anche essere conformi alle prescrizioni previste per l”Assetto insediativo”, in particolare:

conformare ogni nuova costruzione o trasformazione dell’edificato esistente al principio di armonizzazione delle ar- chitetture e delle facciate con il contesto;

orientare le modalità di trasformazione del territorio secondo canoni di urbanistica sostenibile e architettura di quali- tà e bioarchitettura, favorendo il recupero delle tecniche costruttive tradizionali con l’impiego dei materiali locali e promuovendo modalità costruttive finalizzate a conseguire un risparmio energetico e a migliorare le condizioni di be- nessere naturale e del comfort abitativo all’interno degli edifici;

CONCLUSIONI

Le modifiche richieste non comportano convenienze economiche minori per l’Amministrazione comunale, valutate con riferimento al Programma Integrato in oggetto ai sensi della L.R. 16/1994, trattandosi di modifiche tipologiche che comportano una diminuzione della volumetria complessiva privata e di adeguamenti dell'assetto viario attuale pubblico da realizzarsi da parte del privato.

La nuova configurazione volumetrica da svilupparsi al solo piano terra, con una riduzione della volumetria com- plessiva prevista nel lotto, tenuto conto della vicinanza allo stagno di Molentargius, sito di rilevante importanza am- bientale e paesaggistica, appare maggiormente compatibile rispetto al volume autorizzato in precedenza articolato su quattro livelli fuori terra.

La corsia di immissione dall'Asse mediano deve avere le caratteristiche dimensionali previste dalla normativa di settore vigente al fine di consentire in sicurezza l'accesso al quartiere ma non quello diretto alla media struttura di vendita in conformità a tutte le prescrizioni che saranno date nella fase di progetto preliminare, definitivo ed ese- cutivo dal Servizio Mobilità, infrastrutture viarie e reti.

Deve essere rispettato quanto previsto dall'art. 55 delle NTA del PUC, ai sensi del quale nell'unità cartografica 1 del QN10/4 Asse mediano, area del programma integrato “Magnolia” - comparto urbanistico d'intervento PI1, è previ- sta esclusivamente la realizzazione di complessi edilizi a carattere residenziale e dei relativi servizi connessi, di complessi ricettivi, degli impianti e delle attrezzature di servizio, oltre che le necessarie infrastrutture di viabilità e parcheggio, nel rispetto delle volumetrie, delle tipologie e delle destinazioni d'uso previste nel Programma integra- to approvato dal C.C. con deliberazione n. 151 del 28/11/2000.

La tipologia edilizia in progetto deve essere verificata in funzione dei livelli di percezione del nuovo edificato ed, al fine di ottenere alte valenze di qualità delle architetture, dovranno caratterizzare in maniera non invasiva il com- parto territoriale in oggetto.

Si ritiene che la nuova convenzione da stipulare con la Ditta lottizzante Immobiliare Magnolia S.r.l., che dovrebbe disciplinare anche la realizzazione della nuova corsia di immissione dall'asse mediano al quartiere Genneruxi, pre- veda l'ultimazione e il collaudo delle opere di urbanizzazione secondaria, costituite dal parco sportivo attrezzato, prima dell'ultimazione dei lavori del nuovo edificio commerciale.

Cagliari, 12.12.2016

Il Funzionario Tecnico in P.O:

Arch. Alba Rutilio

Il Dirigente:

Ing. Salvatore Farci