Prot. n° 692 Salerno, lì 27 Giugno 2012
A tutti gli iscritti all’Albo e nell’Elenco Speciale LORO SEDI
OGGETTO: Circolare n° 115/2012.
Condominio: “Ripartizione delle spese occorrenti per la manutenzione delle terrazze a livello”.
Colleghi,
proseguendo sempre a porre a disposizione della nostra categoria, notizie e/o provvedimenti utili alla nostra professione, al solo scopo di accrescere la nostra formazione culturale e professionale, di seguito viene affrontato e trattato uno specifico argomento qual’è quello della “Ripartizione delle spese occorrenti per la manutenzione delle terrazze a livello”.
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Preliminarmente, occorre dire che l’elencazione delle parti comuni degli edifici – ossia dei condomini – è contenuta nell’art. 1117 lett. 1) c.c., salvo le diverse previsioni del “titolo”, ossia del regolamento di condominio.
Distinzione ontologica fra tetti e lastrici solari, terrazzi e balconi, terrazzi a livello.
In base al combinato disposto della citata disposizione codicistica e dell’art. 3 del regolamento di condominio vigente, i “tetti e lastrici solari” sono sicuramente parti comuni alla cui manutenzione, se non destinati ad uso esclusivo da parte di alcuno dei condomini, tutti coloro che ne fruiscono devono concorrere in proporzione delle rispettive quote millesimali.
Negli edifici costituiti da un unico corpo di fabbrica, alle spese necessarie per la manutenzione e ristrutturazione del tetto e del lastrico solare – definibili come le parti aventi collocazione terminale dell’edificio e funzione esclusiva o comunque assolutamente
preminente la copertura del medesimo – concorrono tutti i condomini, nessuno escluso, in proporzione delle rispettive quote millesimali, indipendentemente dal piano in cui la relativa proprietà è localizzata, e ciò per il fatto che detto lastrico non è destinato all’uso esclusivo di alcuna delle unità abitative costituenti il condominio (ex art. 1123).
Qualora, all’opposto, dell’uso del lastrico solare abbiano diritto esclusivo uno o alcuni dei condomini, questi ultimi concorrono nella misura di 1/3 al sostentamento delle relative spese, mentre i restanti 2/3 devono essere sostenuti da tutti i condomini (ivi eventualmente compresi quelli in precedenza citati) che fruiscono della copertura comune in proporzione delle rispettive quote millesimali (ex art. 1126).
Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. (Cass. civ., sez. II, 1^ Giugno 1990, n. 5162).
Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 7 Aprile 1995, n. 4060).
Il lastrico solare riveste, nel quadro della sua normale destinazione, una duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile - arg. ex art. 1126 cod. civ.. (Pret. civ. Torre Annunziata, 19 Marzo 1982, n. 42).
Ciò – ovviamente – a meno che la manutenzione non si riveli necessaria per eliminare un danno cagionato con dolo o colpa da alcuno dei condomini.
All’opposto, invece, i terrazzi o balconi – definibili come quegli elementi architettonici non aventi funzioni precipue di copertura dei piani o porzioni di piano inferiori ma finalità
unica di garantire una ulteriore comodità all’appartamento cui sono contigui – non sono parti comuni del condominio ma, semmai, parti comuni (limitatamente ai loro elementi strutturali) del condomino fruente il terrazzo e del condomino posto al piano immediatamente inferiore.
Questo per quanto riguarda i terrazzi non aventi funzione di copertura di unità abitative – o parti di esse – poste ai piani immediatamente inferiori.
Qualora, invece, si tratti di balconi aventi tale finalità, questi assumono la definizione di terrazzi a livello e si caratterizzano per il fatto di avere, per il proprietario dell’unità abitativa posta al livello, la medesima funzione dei normali terrazzi, e, per i proprietari posti ai livelli inferiori, la medesima funzione del tetto o del lastrico solare condominiale.
In mancanza di titolo di proprietà esclusiva, terrazza a livello è, nel condominio, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è stata realizzata, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali sottostanti - ché in tal caso si tratterrebbe di lastrico solare - quanto, e soprattutto, a dare un affaccio ed ulteriore comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce in definitiva, una proiezione verso l'esterno (Cass. civ., 28 Marzo 1973, n. 836).
In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, ossia quell'area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo in comunicazione, appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui costituisce la continuazione priva di copertura a meno che non risulti diversamente dal titolo (Cass. civ., sez. II, 16 Settembre 1991, n. 9629).
Per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, tale che deve ritenersi, per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi, la funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all'alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento
sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio, di cui strutturalmente e funzionalmente è parte integrante (Cass. civ., sez. II, 18 Agosto 1990, n. 8394).
Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno (Cass. civ., sez. II, 28 Aprile 1986, n. 2924).
Le terrazze a livello si differenziano dai lastrici solari non solo perché la loro funzione essenziale non è quella di copertura dell'edificio, ma anche perché sono delimitate da parapetti i quali servono soltanto a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio ed il più sicuro passaggio. Ne deriva che le spese di manutenzione e di riparazione dei parapetti vanno poste a carico dei proprietari esclusivi delle terrazze, unici beneficiari della loro presenza (Trib. civ. Salerno, 10 Novembre 1989).
A differenza dei lastrici solari, che disimpegnano essenzialmente e principalmente il compito di copertura di un edificio, a servizio presumibilmente comune dei proprietari dello stesso, le terrazze a livello devono, invece, considerarsi come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo. (Cass.
civ., 26 Febbraio 1959, n. 563).
Le terrazze a livello, pertanto, hanno un regime giuridico sui generis, in quanto, se dal punto di vista del diritto dominicale, sono considerate bene del singolo condomino, tanto è vero che sono commercializzate unitamente all’unità abitativa cui accedono, dal punto di vista fattuale sono considerate beni comuni in quanto la loro funzione è comune sia al loro proprietario sia ad alcuni o tutti degli altri condomini.
Va da sé, ovviamente, che, per poter essere considerata “a livello”, la terrazza debba sporgere al di fuori della sagoma del tetto o del lastrico solare condominiale posto all’ultimo piano in quanto, in caso contrario, è solo quest’ultimo ad avere funzione di copertura di tutte le unità abitative poste ai piani inferiori (o, in caso di condominio costituito da diversi corpi di fabbrica, delle sole unità abitative poste in proiezione verticale rispetto al tetto) mentre le singole terrazze a livello non sono altro che elementi strutturali equiparabili ai balconi.
Modalità di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria concernenti i terrazzi a livello.
Premesso quanto sopra, particolare è il regime di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relativi alle terrazze a livello.
Fermo restando, infatti, che gli elementi costituivi i frontini e gli altri elementi decorativi di tali pertinenze costituiscono parti comuni dell’edificio ex art. 1117 lett. 3) c.c., e che pertanto le relative spese di manutenzione devono essere suddivise fra tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, per quanto riguarda la manutenzione della soletta e dello strato isolante costituente la terrazza e livello e della correlata pavimentazione la giurisprudenza maggioritaria – ripeto, maggioritaria, non univoca - ritiene non trovino applicazione le comuni norme in materia di solai, di cui all’art. 1125 c.c., e di beni di proprietà individuale.
Infatti, per detta giurisprudenza le relative spese di manutenzione devono essere ripartite conformemente a quanto disposto dall’art. 1126 c.c., ossia:
• nella misura di 1/3, dal proprietario dell’unità abitativa cui la terrazza costituisce elemento accessorio;
• nella misura dei 2/3, da tutti gli altri condomini (escluso il precedente, in quanto “a livello”) per i quali la terrazza a livello svolga le medesime funzioni del lastrico solare.
Per individuare i condomini tenuti al concorso nella spesa, pertanto, è necessario previamente determinare quali sono le unità abitative poste al di sotto, in rigorosa proiezione verticale, rispetto alla terrazza a livello e, successivamente, dividere fra questi la spesa
complessiva in proporzione alle rispettive tabelle millesimali riparametrate in base alla superficie di unità abitativa effettivamente coperta dal lastrico solare.
Nondimeno, in assenza di una unanimità dei singoli condomini nella riparametrazione di detta tabella e sempre che una tabella così riparametrata non sia già allegata al regolamento di condominio, giova sottolineare come non secondario sia il rischio di invalidità della relativa delibera assembleare ex art. 1137 c. 2 c.c.,
Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempimenti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art.
1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. civ., Sezioni Unite, 29 Aprile 1997, n. 3672).
È comunque opportuno dar conto della presenza di una minoritaria giurisprudenza, invero risalente nel tempo, che attribuisce alle terrazze a livello sporgenti al di fuori della sagoma del tetto o del lastrico solare dell’edificio la medesima qualificazione giuridica attribuita alle terrazze o balconi come sopra meglio definiti, con conseguente applicazione dei criteri di ripartizione di spesa di cui all’art. 1125 c.c. riassumentisi nella:
• ripartizione in misura pari al 50%, fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie per il rifacimento della soletta e dello strato coibentante della terrazza;
• integrale sostentamento da parte del proprietario dell’unità abitativa superiore dei costi necessari per la ripavimentazione;
• integrale sostentamento da parte del proprietario dell’unità abitativa inferiore dei costi necessari per la intonacatura e tinteggiatura del “soffitto” del terrazzo soprastante.
Casi particolari: elementi qualificabili in parte terrazze a livello ed in parte balconi.
Vi sono alcuni condomini il cui corpo di fabbrica è caratterizzato da una struttura “a scalare” in conseguenza della quale i singoli elementi architettonici possono essere solo in parte sussulti nella nozione di terrazze a livello, e ciò in quanto queste solo in parte costituiscono copertura per le unità abitative poste ai piani inferiori.
In particolare, la situazione statisticamente più frequente è quella in forza della quale ciascuna terrazza ha in realtà una doppia finalizzazione, in quanto:
• in parte, costituisce copertura dell’unità abitativa posta al piano inferiore ed è, pertanto, qualificabile terrazza a livello;
• in parte, non svolge alcuna funzione di copertura ed è, pertanto, qualificabile come semplice terrazza o balcone.
Ciò comporta ovvie conseguenze in materia di ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione di tali manufatti in quanto, nel primo caso, trovano applicazione le disposizioni di cui all’art. 1126 c.c. e, nel secondo, quelle di cui all’art. 1125 c.c..
Incidenza sulle modalità di ripartizione della spesa del motivo per cui questa si rende necessaria.
In ogni caso, però, argomento preliminare di discussione è l’esatta individuazione della
“genesi” delle lesioni o delle infiltrazioni che comportano la necessità di operare un intervento di ristrutturazione sulla terrazza a livello.
Se queste, infatti, e sempre nell’ipotesi si tratti di lesioni o infiltrazioni non rinvenienti da rottura di parti comuni (ad esempio grondaie) o di parti private (ad esempio pozzetti di spurgo) dovessero essere riconosciute provenienti dalle parti di terrazze a livello immutate ovvero manutenute da un appaltatore per conto dell’amministrazione condominiale, il singolo condomino – salva ed impregiudicata ogni diversa valutazione in tema di prescrizione, argomento che qui non viene trattato - avrebbe teoricamente azione di responsabilità sia nei
confronti della ditta precitata, salva la presenza di specifiche clausole di esclusione di responsabilità comunque non efficaci in caso di dimostrato dolo o colpa grave da parte di questa, sia nei confronti dell’amministrazione condominiale in quanto committente dei lavori di cui si tratta.
Viceversa, allorché le lesioni o le infiltrazioni la cui presenza rende necessario l’intervento siano ascrivibili a colpa del singolo condomino (colpa diretta o “indiretta”, nel senso di conseguente all’effettuazione non a regola d’arte di lavori commissionati direttamente dal condomino ad un soggetto terzi), è chiaro che, dimostrando la controparte la presenza e la provenienza del danno, il condomino sia tenuto all’obbligo risarcitorio ex artt.
2043 e 2051 c.c., salva dimostrazione del caso fortuito.
Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato (Cass. civ., sez. III, 30 Maggio 1988, n.
3696).
In caso di lesioni o infiltrazioni dovute a caso fortuito (ivi compresa la vetustà dell’immobile, e sempre salvo il caso del difetto di ordinaria manutenzione), la ripartizione della spesa deve essere operata con i criteri già esaminati di cui all’art. 1126 c.c..
L’occasione è gradita per porgere a tutti Voi i più cordiali saluti.
F.to IL PRESIDENTE
Per. Agr. Antonio LANDI
