EVOLUZIONE E PROSPETTIVE DEL MERCATO IMMOBILIARE POST COVID
Luca Dondi dall’Orologio CEO Nomisma
COME CAMBIA IL MERCATO DEGLI IMMOBILI D'IMPRESA
Webinar Assolombarda - 6 luglio 2021 | 11:30
SCENARIO MACROECONOMICO
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati ISTAT
50 60 70 80 90 100 110 120 130
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Numeri indice (2010 = 100)
consumatori imprese
CLIMA DI FIDUCIA
1.795
1.642
1.716 1.760
1.500 1.550 1.600 1.650 1.700 1.750 1.800 1.850
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Miliardi di €
giugno 2021 febbraio 2020
EVOLUZIONE PIL E PREVISIONI
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati ISTAT
SCENARIO MACROECONOMICO
SCENARI MACROECONOMICI PER IL PERIODO 2021-2023
(variazioni % annuali ove non espressamente indicato; previsioni Nomisma)
2020 Valori di consensus
2021 2022 2023
PIL -8,9 4,0 3,7 2,3
Spesa per consumi delle famiglie -10,7 4,1 3,7 1,9
Investimenti fissi lordi -9,2 7,7 8,8 5,2
Investimenti in costruzioni -6,6 9,6 5,9 3,7
Occupazione (unità di lavoro) -10,3 4,4 2,8 2,2
Numero di occupati -2,1 -0,6 1,0 1,3
Tasso di disoccupazione 9,1 11,0 10,5 9,5
Indice dei prezzi al consumo -0,1 0,6 0,9 1,1
Rendimento lordo BTP decennale (%) 1,2 0,8 0,9 1,1
Spread BTP/BUND 10 anni (%) 1,7 1,5 1,7 2,0
Nota - I valori degli scenari sono ottenuti sulla base della rassegna delle previsioni dei principali istituti di ricerca economica italiani e internazionali.
Fonte: previsioni Nomisma su fonti varie
PRINCIPALI MISURE A SOSTEGNO DI FAMIGLIE E IMPRESE
CONNESSE ALL’EMERGENZA DA COVID-19
DECRETO SOSTEGNI BIS
Blocco dei licenziamenti Contributi a fondo perduto Cassa integrazione
Reddito di emergenza
30/6/2021 – 31/10/2021 10/9/2021
30/6/2021 - 31/12/2021 31/7/2021
DECRETO CURA ITALIA
Moratorie mutui 31/12/2021
DECRETO LIQUIDITÀ
30/6/2021 Potenziamento
fondo di garanzia
Prorogato il Fondo Gasparrini per la sospensione dei mutui, anche per il 2021. La possibilità di sospendere il pagamento delle rate dei mutui è stata attivata nel marzo 2020 in risposta alla crisi economico-finanziaria.
Convertito in Legge 5 giugno 2020 n. 40, ha potenziato il Fondo di garanzia per fare fronte alle esigenze immediate di liquidità delle imprese e dei professionisti che stanno affrontando le conseguenzedell’epidemia.
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 25 maggio 2021 (D.L. n. 73/2021), in vigore dal giorno successivo, introduce e proroga misure urgenti in materia di sostegno alle imprese e agli operatori economici, di lavoro, salute e servizi territoriali.
Gli interventi previsti si articolano su 7 principali linee di azione:
sostegno alle imprese, all’economia e abbattimento dei costi fissi; accesso al credito e liquidità delle imprese; tutela della salute; lavoro e politiche sociali;
sostegno agli enti territoriali; giovani, scuola e ricerca; misure di carattere settoriale.
LE FAMIGLIE E LA CASA
Fonte: Indagine Nomisma sulle famiglie, anni vari
REDDITO E RISPARMIO DELLE FAMIGLIE
6,1%
67,1%
26,8%
È aumentato
È rimasto uguale
È diminuito
REDDITO NETTO MENSILE RISPETTO AL 2020
12,9%
41,9%
16,5%
28,8%
7,6%
48,2%
20,8% 23,4%
Risparmia di più Risparmia come prima
Risparmia di meno Non riuscie a risparmiare
2020 2021
CAPACITÀ DI RISPARMIO RISPETTO AL 2020
ESPOSIZIONE ALLE CRITICITÀ ECONOMICHE
32,1% 32,2% 27,2% 27,4%
44,0% 43,5%
18,5% 18,6%
Nella seconda metà del 2021
Il prossimo anno Nella seconda metà del 2021
Il prossimo anno
ECONOMIA ITALIANA PROPRIA FAMIGLIA
Probabilmente Sì Sicuramente Sì
76,1% 75,7%
45,7% 46,0%
Fonte: Indagine Nomisma sulle famiglie, 2021
LE FAMIGLIE E LA CASA
Fonte: Indagine Nomisma sulle famiglie, anni vari 1.107
767 340
1.097
856 843 723
494 549 158
828 245 2.256
1.303 1.357
2.069
1.429 1.446 1.927
1.987 1.916
479
2.494
559 0
500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 - 2D
2020 - 3D
2021 - 2D
2021 - 3D Famiglie che sono già alla ricerca Famiglie che si attiveranno nei prossimi mesi 3.363
2.070 1.697
3.167
2.285 2.289 2.651
2.481 2.465
3.322
637 804
▪ 2D Intenzioni di acquisto dichiarate
▪ 3D Intenzioni di acquisto sostenibili
INTENZIONI DI ACQUISTO NEI PROSSIMI 12 MESI
43,0 41,1
34,8 39,5 46,3
33,3 35,0
47,6
35,5 37,0 37,4
23,7 38,5 35,1
34,8
41,7
47,5
31,3
46,6 42,8
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Sicuramente sì Probabilmente sì
80,4 78,9
64,8
73,3 74,6
81,2
75,0
82,4 82,1 79,8
% sul totale famiglie che intendono acquistare
Intenzioni di acquisto di un’abitazione Dipendenza da mutuo
Migliaia
COMPRAVENDITE RESIDENZIALI
Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate e previsioni Nomisma 671
662
740 741
805 834
845
786
665
592 595
576
428
389 406
436 517
543 579
558 629
600 625
300 400 500 600 700 800 900
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2021*22*23*
Numero transazioni normalizzate (migliaia)
(*) previsioni Nomisma
COMPRAVENDITE E MUTUI
Compravendite residenziali Erogazione di mutui
per l’acquisto di abitazioni
59,8 50,3
42,046,7 43,3
23,7 20,9 22,4 31,9
39,8 39,844,3 42,2 41,5 50,0 48,5 51,6 2,9
6,7
9,1 8,9
5,9
1,0
0,5 1,8 9,2
9,1 7,6
6,1 5,8 9,0
6,0 4,3 2,5
0 10 20 30 40 50 60 70
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21* 22* 23*
Nuovi mutui Surroghe/sostituzioni 55,6
49,2
24,7
21,424,2 41,1
48,9 47,4 50,4
48,0 50,5
56,0
52,8 54,1 62,7
57,0 51,1
Miliardi di euro
COMPOSIZIONE DELLA DOMANDA DI ACQUISTO DI ABITAZIONI
61,2%
72,9%
57,4% 64,6% 70,5% 76,7%
65,9% 74,8% 74,1% 79,8%
22,3%
20,9%
30,9% 15,7%
19,1% 17,1%
18,0% 11,3% 10,3% 9,9%
13,7%
5,4% 10,7%
16,1% 8,2% 6,0%
15,4% 13,9% 13,3% 10,2%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Altro
Seconda casa per investimento
Seconda casa per uso del nucleo familiare
Prima casa / sostituzione
Fonte: Indagine Nomisma sulle famiglie, anni vari
-1,0 -0,8 -0,6 -0,4 -0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Media 13 grandi città Media 13 città intermedie Milano
INDICE NOMISMA DI PERFORMANCE - UFFICI E NEGOZI
Grandi città vs Città intermedie
KPI dell’indice di performance non residenziale – 2021 H1 Indice di performance non residenziale – 2003-2021
Il punto di equilibrio ciclico è equivalente alla performance media delle 5 componenti
dell’Indice nel periodo di osservazione ad oggi.
Dinamica dei prezzi
Convergenza prezzo offerto/richiesto
Velocità di assorbimento Intensità
della domanda Dinamica delle compravendite
0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0
Media 13 grandi città Media 13 città intermedie Milano
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
II sem I sem
COMPRAVENDITE DI UFFICI IN ITALIA E A MILANO
(numero e var. % annua)
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
II sem.
I sem.
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Italia Milano
(comune)
9.463 10.544
-10,3%
902 1.225
-26,4%
Ma il resto della Città Metropolitana:
+2,5%
(FY 2020/FY 2019)Il Q1 2021 registra +50,7% tendenziale
(Q1 2021/Q1 2020)
PREZZI E CANONI MEDI DI UFFICI – CITTÀ A CONFRONTO
(var. % annua; H1-2021)
Prezzi uffici Canoni uffici
-6,0 -5,0 -4,0 -3,0 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
%
Media grandi città Media città intermedie Milano
-6,0 -5,0 -4,0 -3,0 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
%
Media grandi città Media città intermedie
Milano
Uffici 2021 2022 2023
Media 13 grandi città italiane -2,1 -0,6 +0,2
Media capoluoghi metropolitani Nord (escluso Milano)* -2,5 -1,0 -0,1
Milano -0,6 +0,8 +1,6
Roma -2,4 -1,0 -0,2
Negozi 2021 2022 2023
Media 13 grandi città italiane -1,7 -0,5 +0,5
Media capoluoghi metropolitani Nord (escluso Milano)* -1,7 -0,5 +0,5
Milano -0,7 +0,5 +1,6
Roma -1,5 -0,5 +0,5
PREVISIONI PER UFFICI E NEGOZI
(var. % annua)
*Torino, Genova, Bologna, Venezia
Fonte: previsioni Nomisma
INVESTIMENTI IMMOBILIARI CORPORATE
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP Paribas RE, CBRE e Colliers
INVESTIMENTI IMMOBILIARI CORPORATE
1,4
0,6 0,7
1,9 1,8 1,9 2,0 1,7 1,91,4 12,3
8,8 9,0 9,5 10,3
0 2 4 6 8 10 12 14
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*
Miliardi di €
Primo trimestre Dati annuali
(*) previsioni Nomisma
per origine dell’investitore (% sul totale)
61
81 74 82 75
30 24 31 41 30
41 26
38 20 39
19 26 18 25
70 76 69 59 70
59 74
62 80
0 20 40 60 80 100
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Q1 Italiani Stranieri
INVESTIMENTI IMMOBILIARI CORPORATE
(% sul totale)
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP Paribas RE, CBRE e Colliers
* Hotel, misti e altre tipologie 34
49 44
36 44
29 28 37 48
39 39 40 38
24 40
30 38 54
27 47 47 17
27
22 25
16 13
11
8 4 4
4
8
4 6
12 12
11 18 22 18 17 14 6
28 21 17 42
19 27 24
33 32 43
0 20 40 60 80 100
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Q1
21
Direzionale Commerciale Industriale e logistica Altro*
24
37 29 36
28 28 24 54
35 33 35 39 44 36 26
24
29 19 37 23
14 13
18 13
23 15 10 4 50 39 42 45 35
49 62
32
47 54
42 46 45 59
0 20 40 60 80 100
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Q1 21 Milano Roma Altre città
investimenti per tipologia investimenti per località
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d'Italia, ultimi dati disponibili
(dicembre 2020)
Direzionale (privato);
38,3%
Direzionale (pubblico);
4,8%
Commerciale;
21,1%
Industriale e logistica; 11,8%
Residenziale;
10,3%
Turistico- ricettiva; 5,1%
Leisure; 0,3% Altro; 8,3%
Direzionale (privato);
53,9%
Direzionale (pubblico);
4,4%
Commer-ciale;
27,8%
Industriale e logistica; 1,1%
Residenziale;
0,0%
Turistico- ricettiva; 7,4%
Leisure; 0,0% Altro; 5,4%
Fondi Riservati (n. 634) Fondi Retail (n. 13)
FONDI IMMOBILIARI – PATRIMONIO PER DESTINAZIONE D’USO
IMPATTO DELL’EMERGENZA SANITARIA SULLE DIVERSE ASSET CLASS NELL’OPINIONE DEGLI OPERATORI
Fonte: elaborazioni Nomisma su indagine a SGR e società immobiliari quotate italiane
Settore Segmento Esposto Resistente Totale
RESIDENZIALE
Multifamily Housing 27% 73% 100%
Residenziale tradizionale (usato) 27% 73% 100%
Residenziale da sviluppare 40% 60% 100%
Social Housing 40% 60% 100%
TERZIARIO
Edificio direzionale 73% 27% 100%
Ufficio in condominio misto 73% 27% 100%
Co-working 47% 53% 100%
COMMERCIALE
Negozio tradizionale 40% 60% 100%
Centro commerciale 80% 20% 100%
Negozio high street 27% 73% 100%
Parco commerciale 53% 47% 100%
Food court 40% 60% 100%
Mercati rionali 27% 73% 100%
HOSPITALITY
Hotel/Albergo 80% 20% 100%
Residence 47% 53% 100%
Villaggio turistico 60% 40% 100%
Ostello 73% 27% 100%
Affitti brevi 47% 53% 100%
INDUSTRIALE E LOGISTICA
Magazzini / Logistica 7% 93% 100%
Magazzini ultimo miglio 7% 93% 100%
Capannone industriale 47% 53% 100%
Laboratorio artigianale 47% 53% 100%
Data Center 20% 80% 100%
OUTLOOK SETTORI CORPORATE
Cambiamenti congiunturali vs. Cambiamenti strutturali
Sentiment di un panel di primari operatori
47%
13% 20%
67%
33%
53%
87% 80%
33%
67%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
