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Fiscale
Reggio Emilia, 11 dicembre 2020 MM/lp
Alle Cooperative e Consorzi in indirizzo Loro Sedi
OGGETTO: RICHIESTA DI CHIARIMENTI IN MATERIA DI DICHIARAZIONI IMU CONCERNENTE GLI IMMOBILI MERCE.
RISOLUZIONE N. 7/DF del 6 novembre 2020.
SINTESI
Come noto1, la dichiarazione IMU, per le variazioni intervenute nell’anno 2019, dovrà essere presentata entro il 31 dicembre 20202.
In attesa dell’approvazione del nuovo modello di dichiarazione IMU, i contribuenti continueranno ad utilizzare il modello di dichiarazione di cui al D.M. del 30 ottobre 2012.
Con riguardo alle modalità di presentazione della dichiarazione IMU, la risoluzione n.7/DF del 6 novembre 2020 ha chiarito che quest’ultima potrà essere presentata con le seguenti modalità:
- consegna al comune sul cui territorio insistono gli immobili:
- a mezzo posta, mediante raccomandata, senza ricevuta di ritorno;
- in via telematica con posta certificata;
- in via telematica mediante i canali Entratel o Fisconline.
La dichiarazione IMU presentata con le sopra indicate modalità è idonea ai fini della fruizione dell’esenzione IMU prevista per i c.d. “immobili-merce”.
Come noto3, il comma 751 dell’articolo 1 della L. n. 160/2019 ha stabilito che l’aliquota di base per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (c.d. “immobili merce”):
- è pari allo 0,1% fino all’anno 2021; i comuni possono aumentarla fino allo 0,25% o diminuirla fino all’azzeramento;
- a decorrere dal 01.01.2022 tali fabbricati sono esenti dall’IMU.
1 Si veda, inoltre, la circolare dell’ufficio fiscale F92/2020.
2 Ai sensi dell’art. 3-ter del D.L. 34/2019. Al riguardo si veda anche la circolare n. 1/DF-2020.
3 Si veda la circolare dell’ufficio fiscale F92/2020.
Tali immobili, che hanno goduto di un’esenzione da IMU a decorrere dal secondo semestre del 2013 fino a tutto il 2019, sono quindi assoggettati al pagamento dell’IMU a decorrere dall’esercizio 2020 e fino al 2021 compreso; saranno nuovamente esonerati dal pagamento del tributo a decorrere dall’anno 2022.
Riassumiamo quanto sopra nella seguente tabella:
ANNO ALIQUOTA IMU
secondo semestre 2013 ESENTI
2014 ESENTI
2015 ESENTI
2016 ESENTI
2017 ESENTI
2018 ESENTI
2019 ESENTI
2020 0,1%
2021 0,1%
Dal 2022 ESENTI
Al riguardo, si ricorda che una delle condizioni per poter usufruire del regime di esenzione, previsto fino all’esercizio 2019, è che le imprese presentino regolare dichiarazione IMU, indicando dettagliatamente gli immobili che possono usufruire dei benefici fiscali, avendo cura di specificare nelle “annotazioni” che l’immobile costituisce “bene merce”.
La dichiarazione IMU fino all’esercizio 2019 deve essere ripresentata ogni volta che ricorrano variazioni rispetto a quanto indicato nella dichiarazione IMU precedente.
In caso di mancata presentazione della dichiarazione, non è possibile godere di alcuna agevolazione, anche se gli immobili risultino tra quelli aventi i requisiti necessari.
Parimenti, a decorrere dal 2020, le imprese edilizie che vorranno usufruire dell’applicazione dell’aliquota ridotta sopra indicata, saranno tenute ad attestare lo stato contabile di “bene merce”
degli immobili dalle medesime costruite e non locate, assolvendo l’obbligo di presentazione della dichiarazione IMU.
Al riguardo, nel corso di “Telefisco 2020”, il dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia ha chiarito quanto segue:
in vigenza della vecchia IMU, l’articolo 2, comma 5-bis, Dl 102/2013, stabiliva che per talune agevolazioni, quale l'esenzione dei fabbricati-merce delle imprese costruttrici, la spettanza dell'esenzione era subordinata, a pena di decadenza, all'indicazione in dichiarazione.
La disciplina della nuova IMU, prevista dalla legge n. 160/2019 (in vigore a decorrere dal 1°
gennaio 2020), diversamente, stabilisce che, per talune agevolazioni, compresa l'esenzione dei fabbricati-merce, “il soggetto passivo attesta, nel modello di dichiarazione, il possesso dei requisiti prescritti dalle norme”.
Al riguardo, il dipartimento delle Finanze sopra richiamato ha chiarito che la legge n. 160/2019 contempla, al comma 769 dell’articolo 1 (in linea con il previgente regime IMU), l’obbligo dichiarativo in capo ai soggetti passivi IMU, limitandolo ai soli casi residuali in cui il Comune non è in grado di conoscere altrimenti le informazioni per verificare il corretto assolvimento dell’imposta da parte del contribuente.
Tuttavia, il legislatore non ripropone, nel nuovo impianto normativo dell’IMU, quelle norme che subordinavano, a pena di decadenza, il riconoscimento delle agevolazioni, al previo assolvimento dell’obbligo dichiarativo, come nel caso in esame dei beni-merce.
Sulla base di quanto sopra premesso, il MEF ritiene che tale impostazione sia venuta meno e che, quindi, anche per i beni-merce, la mancata presentazione della dichiarazione comporti solo l’applicabilità delle relative sanzioni previste in via generale per la violazione dell’obbligo dichiarativo IMU, ma non anche la decadenza dai benefici in questione.
Quanto sopra vale sia per quanto riguarda la fruizione della nuova aliquota ridotta di base dello 0,1%, prevista per i fabbricati-merce per gli anni 2020 e 2021, sia per quanto riguarda l’applicazione dell’esenzione futura (a decorrere dall’anno 2022) dei fabbricati merce.
In entrambi i casi sopra prospettati (applicazione dell’aliquota base per gli anni 2020-2021 e applicazione dell’esenzione a decorrere dall’anno 2022), il MEF ritiene che l'attestazione in dichiarazione non rappresenti, come in passato, una condizione costitutiva dell'agevolazione, ma un mero obbligo informativo, la cui inosservanza comporta l’applicazione della sanzione ordinaria prevista dal comma 775 dell’articolo 1 della L. n.
160/2019, pari ad euro 504.
MODALITA’ DI PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE IMU
Ai sensi del comma 769 dell’articolo 1 della L. n. 160/2019 (in vigore a decorrere dal 1° gennaio 2020), la dichiarazione dovrà essere presentata o, in alternativa, trasmessa in via telematica secondo le modalità approvate con apposito decreto del MEF, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.
La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta.
Restano ferme le dichiarazioni presentate ai fini dell’IMU e del tributo per i servizi indivisibili, in quanto compatibili.
Per le variazioni intervenute nell'anno 2019 la dichiarazione IMU dovrà essere presentata, a pena di decadenza5,, entro il 31 dicembre 20206.
In attesa dell’approvazione del nuovo modello di dichiarazione, i contribuenti continueranno ad utilizzare il modello di dichiarazione di cui al D.M. del 30 ottobre 2012, e dovranno fare riferimento alle istruzioni approvate con il medesimo D.M. del 30 ottobre 2012.
Relativamente alle variazioni intervenute nell’anno 2020, per conoscere i casi per cui occorrerà presentare la dichiarazione entro il 30 giugno 2021, occorrerà attendere l’approvazione del modello di dichiarazione da parte del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
4 Il comma 775 richiamato prevede che “in caso di omessa presentazione della dichiarazione, si applica la sanzione dal 100% al 200% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro”.
5 Si veda il comma 5-bis, dell’articolo 2, del D.L. n. 102/2013.
6 Ai sensi dell’art. 3-ter del D.L. 34/2019. Al riguardo si veda anche la circolare n. 1/DF-2020.
Si sintetizza quanto sopra nella seguente tabella:
DICHIARAZIONE IMU SCADENZA MODELLO DA UTILIZZARE
ANNO 2019 31 DICEMBRE 2020 MODELLO APPROVATO CON D.M.
DEL 30 OTTOBRE 2012
ANNO 2020 30 GIUGNO 2021 NUOVO MODELLO
IN ATTESA DI APPROVAZIONE
In ogni caso, ai fini dell’applicazione dell’esenzione prevista, a decorrere dal 01.01.2022, per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, il soggetto passivo attesta nel modello di dichiarazione il possesso dei requisiti prescritti dalle norme.
Quindi, per quanto riguarda la dichiarazione IMU relativa all’anno 2019 restano ferme le dichiarazioni presentate ai fini dell’IMU e del tributo per i servizi indivisibili, in quanto compatibili. In attesa dell’approvazione del nuovo modello di dichiarazione, i contribuenti continueranno ad utilizzare il modello di dichiarazione di cui al D.M. del 30 ottobre 2012, il quale prevede che la presentazione della dichiarazione deve essere effettuata mediante “consegna al comune sul cui territorio insistono gli immobili dichiarati…”e che“…la dichiarazione può essere presentata anche a mezzo posta, mediante raccomandata senza ricevuta di ritorno, in busta chiusa recante la dicitura – DICHIARAZIONE IMU 20_ _ - e deve essere indirizzata all’ufficio tributi del comune competente. La dichiarazione può essere, altresì, trasmessa in via telematica con posta certificata”7.
Come già sottolineato, con la dichiarazione IMU il contribuente mette a conoscenza il Comune di quelle variazioni, oggettive o soggettive, da cui consegue un diverso ammontare dell’imposta dovuta e quindi la dichiarazione non deve essere presentata quando è relativa ad eventi conoscibili dal Comune (in quanto, ad esempio, rilevabili dalle banche dati dell’Agenzia delle Entrate o dell’Anagrafe comunale).
Con riguardo alle modalità di presentazione della dichiarazione IMU relativa all’anno 2019, per i
“beni merce”, è recentemente intervenuta la risoluzione 7/DF del 6 novembre 2020, che ha chiarito i seguenti aspetti:
con particolare riferimento “alla natura dell’adempimento assolto tramite Entratel e Fisconline”, previsto dal comma 769 dell’articolo 1 della legge n. 160/2019 sopra richiamato, viene chiesto se tale modalità di trasmissione sia idoneo ai fini della fruizione dell’esenzione IMU, stante la vigenza delle disposizioni del D.M. 30 ottobre 2012, che prevedono che la dichiarazione deve essere effettuata al comune mediante le seguenti modalità:
- Consegna al comune sul cui territorio insistono gli immobili;
- A mezzo posta, mediante raccomandata senza ricevuta di ritorno;
- In via telematica con posta certificata.
Non è quindi prevista la possibilità di trasmettere la dichiarazione IMU anche in via telematica attraverso i canali Entratel o Fisconline.
7 Si veda l’articolo 6 del D.M. 30 ottobre 2012 del Ministero delle Finanze.
Al riguardo, il documento di prassi sopra richiamato sottolinea che il comma 720 della L. n.
147/2013 ha previsto che i soggetti passivi IMU, esclusi gli enti non commerciali, possono presentare la dichiarazione IMU anche in via telematica (mediante i canali Entratel o Fisconline).
Inoltre, a decorrere dal 2016, il Dipartimento Finanze ha messo a disposizione dei contribuenti interessati il modulo di controllo per la trasmissione dei dati della dichiarazione IMU/TASI, attraverso i canali Entratel e Fisconline e il medesimo Dipartimento delle Finanze ha chiarito che la possibilità della trasmissione telematica delle dichiarazioni IMU/TASI “non sostituirà l’attuale modalità di presentazione del modello cartaceo8, ma costituirà un’ulteriore opzione a discrezione del contribuente”.
Ne segue che, a decorrere da tale data, l’obbligo dichiarativo IMU/TASI nei confronti del comune competente, può ritenersi validamente assolto, indifferentemente e a scelta del dichiarante, attraverso il ricorso delle seguenti modalità di trasmissione, tra loro alternative:
- Modalità di trasmissione cartacea del modello dichiarativo approvato con il D.M. del 30 ottobre 2012;
- Modalità di trasmissione telematica, mediante l’utilizzo dei canali Entratel o Fisconline (con cui vengono trasmessi i dati risultanti dal medesimo modello di dichiarazione approvato con il D.M. del 30 ottobre 20129.
IMPRESE INTERESSATE DALL’AGEVOLAZIONE RELATIVA AGLI IMMOBILI MERCE
Sono interessate dall’agevolazione in oggetto le imprese c.d. “immobiliari di costruzione” che, per attività statutaria, costruiscono fabbricati per la vendita e per le quali tali fabbricati costituiscono tipicamente “beni merce”.
Più precisamente, sono società “immobiliari di costruzione”:
o le imprese che, con organizzazione e mezzi propri, ovvero mediante appalto dei lavori a terzi, hanno effettivamente edificato l’immobile;
o le società che svolgono, anche occasionalmente, attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita;
o le società che hanno fatto costruire l’immobile, ma che normalmente svolgono altre attività.
Rientrano tra le società “immobiliari di costruzione” anche le società cooperative edilizie e le imprese che, anche tramite appalto, eseguono gli interventi di recupero indicati nelle lettere c), d) ed f) dell’art. 3 del DPR n.380/2001.
IMMOBILI OGGETTO DELL’AGEVOLAZIONE
Con riguardo alle condizioni per usufruire dell’agevolazione in esame, si ricorda che deve trattarsi di fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita.
L’agevolazione si applica sia ai fabbricati che alle porzioni di fabbricato o singole unità immobiliari, destinate ad uso abitativo o ad altri usi (ad esempio industriali o commerciali), purché si tratti di immobili destinati alla vendita.
Deve trattarsi quindi di fabbricati invenduti e classificati in bilancio tra le rimanenze.
L’agevolazione può essere applicata fino a quando permane tale destinazione.
8 Si veda il Comunicato del 5 ottobre 2016 del Dipartimento delle Finanze.
9 L’equipollenza tra le due modalità di trasmissione della dichiarazione (cartacea o telematica), è riconosciuta anche dalla Corte di Cassazione (si vedano le ordinanze n. 13432 del 2012 e n. 12107 del 2019); la Corte di Cassazione, tuttavia, ritiene nulla la dichiarazione fiscale annuale presentata tramite raccomandata all’Amministrazione competente, nel caso in cui il contribuente, sulla base di un obbligo di legge avrebbe dovuto presentarla in via telematica.
Pertanto, l’agevolazione non può essere applicata qualora gli immobili siano locati oppure utilizzati direttamente dalla medesima impresa, nemmeno per periodi brevi, in quanto, una volta locato (o utilizzato), il fabbricato perde la condizione di “bene merce”. In tal caso l’agevolazione IMU decade per l’intero periodo d’imposta10.
IMMOBILI MERCE PER COOPERATIVE A PROPRIETA’ DIVISA
Come noto, l’esenzione in esame è applicabile anche alle cooperative edilizie a proprietà divisa11. Più precisamente, con la circolare n. 182/E-1996, l’Agenzia delle entrate ha ritenuto che “nella categoria delle imprese costruttrici rientrano a pieno titolo le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci".
Successivamente, la risoluzione n. 9/DF-2015 ha chiarito che l’agevolazione in esame (che nel 2015 prevedeva il regime di esenzione da IMU) si applica anche agli immobili non assegnati in proprietà dalle sopra indicate cooperative edilizie.
Al riguardo sia la prassi amministrativa che la giurisprudenza sono concordi nel ritenere che le
“assegnazioni ai soci” rilevano come “cessioni di beni” in quanto realizzano sostanzialmente un trasferimento della proprietà a titolo oneroso.
Pertanto, qualora le cooperative edilizie a proprietà divisa posseggano i requisiti richiesti dalla norma, possono applicare l’agevolazione IMU in esame.
CODICI TRIBUTO DA UTILIZZARE PER IL VERSAMENTO
Si segnala che, con la risoluzione n. 29/E del 29 maggio 2020 è stato istituito il nuovo codice tributo 3939 per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, di cui al comma 751, dell’articolo 1, della legge n. 160/2019, c.d. “fabbricati merce”, a fini di monitoraggio.
Tale codice dovrà essere utilizzato anche con riferimento agli “immobili merce” rientranti nella categoria D, il cui gettito è interamente riservato ai Comuni.
Cordiali saluti.
Uff. Fiscale e Societario
Allegato: Risoluzione 7/DF del 6 novembre 2020.
10 Si veda la risoluzione MEF n.11/DF-2013.
11 Si veda la circolare dell’ufficio fiscale F83/2012 Lega RE e la successiva risoluzione n. 9/DF-2015.
