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TRIBUNALE DI BARI
Oggetto: CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. 372/2017 R. G. ES. PROMOSSA DA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. IN DANNO DI + 2.
DATA, 06.11.2017
IL C. T. U.
Geom. Enrico de Chirico
TRIBUNALE DI BARI
Ill.mo Signor Giudice, Dr. Achille Bianchi
Il sottoscritto Geom. Enrico de Chirico, libero professionista iscritto all’Albo dei Geometri della provincia di Bari con il n. 1836 e regolarmente iscritto all’Albo dei Periti del Tribunale di Bari con il n. 575/04, domiciliato in Terlizzi alla Via Terlizzi Sovereto n. 26, in data 06.09.2017 veniva nominato dalla S.V. Ill.ma, c.t.u. nella procedura di cui all'oggetto ed in pari data prestava il giuramento di rito.
La S.V. affidava al sottoscritto l'incarico di procedere alla determinazione del valore dei beni pignorati e dare risposta ai vari quesiti, (con le relative attività tecniche), così come indicati nel verbale di nomina e giuramento dell'esperto.
Lo scrivente dichiara di aver dato inizio alle operazioni di rito in data 18.09.2017 presso la unità immobiliare pignorata, con prosieguo delle medesime nei giorni successivi presso i pubblici uffici.
Durante i suddetti sopralluoghi, il sottoscritto c.t.u. ha eseguito le operazioni di rilievo planimetrico e fotografico, ivi compreso un filmato per meglio documentare lo stato attuale del bene in esame.
Successivamente dopo aver effettuato le indagini necessarie presso i pubblici uffici, analizzati i dati raccolti, sviluppate le misure rilevate, lo scrivente redige la presente relazione relativa al seguente lotto :
- IMMOBILE OGGETTO DI STIMA –
Data della valutazione : NOVEMBRE / 2017
Valore di Mercato determinato pari alla somma complessiva di €. 77.000,00.
- L’immobile in esame, è porzione del fabbricato sito nel Comune di Rutigliano, alla Via , Scala B; attualmente consiste in una abitazione posta al secondo piano, con ingresso a destra del pianerottolo di arrivo, composta da cucina, due vani ed accessori con due balconi, di cui il primo balcone è in adiacenza alla rampa scale sul prospetto Nord, mentre l’altro balcone è ubicato nella zona retrostante, sul prospetto Sud del fabbricato (Vedi planimetria allegata).
- Riferimenti Catastali come indicati nel Documento Docfa allegato, approvato il 06.11.17 –
Immobile – Uso Residenziale
Foglio 20 - particella – Sub – Categoria A/2 - Classe 2 - Consistenza 3,5 vani – Superficie catastale mq. 59,00 - Rendita €. 325,37 – Via – Piano Secondo – Interno 4 – Scala B;
CORRISPONDENZA TRA IL BENE PIGNORATO E TITOLARITA’ IN CAPO AI DEBITORI
- A seguito di consultazione del certificato notarile allegato al fascicolo della procedura e di successiva ispezione ipotecaria del 13.09.2017, così come indicato nell’atto di pignoramento immobiliare eseguito dall’Ufficiale Giudiziario della Corte di Appello di Bari in data 04.05.2017, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bari in data 25.05.2017 ai nn. 21196/15079, a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena spa con sede in Siena, contro i signori nata a Putignano il e , nato a Conversano il , si è potuto verificare che il bene pignorato risulta di piena proprietà e libera disponibilità dei debitori proprietari, ad eccezione delle formalità indicate al punto 2.11 della presente relazione di ctu.
Per quanto accertato, l’immobile pignorato è pervenuto ai signori , nata a Putignano il e , nato a Conversano il , coniugi in regime di separazione dei beni (vedi estratto per riassunto di matrimonio allegato), con atto di compravendita a rogito notaio Angela Cotugno di Sammichele di Bari in data 26.07.2007, repertorio n. 24254, trascritto a Bari in data 31.07.2007 ai nn. 44394/28085 e registrato a Bari il 30.07.2007 al n. 14573 Serie 1T.
Detto bene pignorato veniva trasferito dal signor agli attuali proprietari (vedi atto di compravendita allegato).
ATTIVITA’ DI CONSULENZA TECNICA
Con raccomandate A.R. n. 616748061369 e n. 616748061735, spedite in data 08.09.2017 ai debitori e con P.E.C. inviata allo Studio legale procuratore del creditore procedente, si comunicava l’inizio delle operazioni peritali fissate per la data del 18.09.2017, ore 11,00; le medesime operazioni peritali venivano proseguite e concluse in data 29.09.2017 presso la unità immobiliare pignorata. Durante i suddetti sopralluoghi lo scrivente ha eseguito i rilievi planimetrici ed ha scattato n. 26 fotografie illustrative, ivi compreso un filmato.
Per dare risposta ai quesiti indicati nelle varie attività tecniche riportate nel verbale di giuramento, lo scrivente ha eseguito le indagini presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Rutigliano, presso l’Agenzia delle Entrate di Bari, presso la Conservatoria dei RR.II. di Bari, presso l’Archivio Notarile di Bari, presso l’Amministrazione Condominiale ed infine presso lo studio legale dell’avv. in Bari.
Dai sopralluoghi svolti nell’appartamento in esame, il sottoscritto c.t.u. evidenzia di aver riscontrato una variazione di tramezzatura interna, relativa al divisorio che separa il cucinino dalla zona pranzo; detto cucinino così realizzato, non risultava indicato in planimetria catastale.
Per tali variazioni lo scrivente ha puntualmente redatto il documento Docfa, che è stato successivamente approvato dall’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Bari in data 06.11.2017, cosi come risulta dalla nuova rappresentazione grafica indicata sulla planimetria catastale aggiornata (Vedi documentazione allegata).
INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO
Si precisa che, la presente procedura esecutiva ha per oggetto ai fini della futura vendita una unità abitativa, così come di seguito descritta.
1. DESCRIZIONE DEL BENE PIGNORATO
- L’immobile in esame, è porzione del fabbricato di recente costruzione sito nel Comune di Rutigliano, alla con accesso condominiale dal civico n. ; attualmente consiste in una abitazione al secondo piano, facente parte della Scala B, avente accesso dal vano scala comune, con la porta di ingresso di fronte a destra di chi salendo le scale giunge sul pianerottolo; composta da due vani ed accessori, oltre a due balconi, di cui il primo è situato nella parte adiacente all’ingresso, mentre l’altro balcone è situato nella zona retrostante sul prospetto a Sud (Vedi planimetria allegata).
Alla data della redazione della presente relazione di CTU, detto immobile risulta variato in Catasto Fabbricati del Comune di Rutigliano, riportato al Foglio - particella – Sub - Categoria A/2 - Classe 2 - Consistenza 3,5 vani – Superficie catastale mq. 59,00 - Rendita €. 325,37 – Via – 2° Piano – Interno 4 – Scala B;
2. DESCRIZIONE ANALITICA - UNITA’ IMMOBILIARE
2.1 FABBRICATO – La unità immobiliare in esame è una abitazione facente parte dello stabile condominiale di recente costruzione, sito nella zona semicentrale del Comune di Rutigliano, con cancelletto di accesso dalla Via ; detto stabile condominiale si sviluppa su n. 5 piani (piano seminterrato da locali garage – deposito e servizi condominiali; piano terra da corridoio coperto di accesso con annesso porticato, cortile interno; piano rialzato, primo piano, secondo piano e lastrico solare al terzo piano di copertura con volume tecnico e stenditoi coperti (Vedi documentazione catastale e fotografica allegata).
2.2 ZONA DELLA COSTRUZIONE – Il fabbricato è ubicato nella zona ad ovest dell’abitato di Rutigliano; detta zona è dotata dei servizi cittadini, in quanto servita da opere di urbanizzazione primaria (acqua, luce, gas, telefono e fognatura) e da opere di urbanizzazione secondaria.
2.3 PARTICOLARI COSTRUTTIVI DEL FABBRICATO - La struttura dell’intero corpo di fabbrica è costituita da pilastri e travi in cemento armato con solai a nervature parallele e murature di tompagno del tipo in laterizio alveolato; il cancello di ingresso alla zona condominiale è in ferro; mentre il portoncino di ingresso all’appartamento è rivestito in legno, del tipo blindato; le facciate del prospetto principale dello stabile risultano rivestite in materiale plastico tipo quarzo.
2.4 CARATTERISTICHE DELLA UNITA’ IMMOBILIARE –
L’immobile in esame di recente costruzione è stato realizzato negli anni 2005-2007 con rifiniture di tipo economico. Entrando nell’appartamento posto al secondo piano, esiste un ambiente soggiorno - pranzo ed annesso cucinino, piccolo disimpegno dal quale si accede nella zona notte, con adiacente bagno e stanzino; inoltre esiste un balcone sul prospetto Sud con n. 2 finestroni di accesso, ed un balcone sul prospetto Nord con n. 1 finestrone comunicante (così come meglio risulta sulla allegata planimetria). Il pavimento dei vani risulta realizzato con piastrelle in gres porcellanato, come pure il cucinino risulta rivestito con mattonelle ceramiche; mentre il bagno risulta pavimentato con mattonelle in monocottura e rivestito con piastrelle ceramiche; detto bagno è dotato di lavandino, vano doccia, tazza e bidet di colore bianco. Le pareti ed i soffitti dell’appartamento sono intonacati e pitturati a ducotone (vedi foto allegate); gli infissi interni ed esterni sono in anticorodal, con n. 4 tapparelle in plastica. Nella suddetta unità immobiliare ad uso abitativo risulta realizzato un impianto elettrico sottotraccia, regolarmente collegato al contatore Enel; inoltre detta abitazione è dotata di impianto idrico – fognario e di impianto di riscaldamento con termosifoni in ghisa e caldaia murale ubicata sul balcone posto a
letto ed anche in prossimità del raccoglitore delle acque meteoriche visibile dal balcone posto a Sud dell’appartamento (vedi documentazione fotografica allegata).
2.5 STATO DI CONSERVAZIONE - Le condizioni di manutenzione e di conservazione della unità immobiliare in esame non sono ottimali, in quanto necessitano opere di manutenzione per la presenza di umidità in corrispondenza delle suddette pareti nella camera da letto ed all’intradosso del solaio sul prospetto posto a Sud, in adiacenza al raccoglitore delle acque meteoriche provenienti dal lastrico solare (vedi fotografie illustrative allegate).
2.6 CONSISTENZA DELLA UNITA’ IMMOBILIARE – L’unità abitativa è composta da un ambiente soggiorno - pranzo con annesso cucinino, piccolo disimpegno dal quale si accede nella zona notte, con adiacente bagno e stanzino; inoltre esiste un balcone sul prospetto Sud con n. 2 finestroni di accesso, ed un balcone sul prospetto Nord con n. 1 finestrone comunicante. I suddetti vani risultano avere una altezza netta pari a m. 2,80, con una superficie lorda di circa mq. 55,00 oltre ai due balconi con una superficie complessiva di circa mq. 13,80; il tutto come meglio rappresentato sull’elaborato planimetrico del rilievo allegato.
2.7 CRITERIO DI MISURAZIONE - Il criterio di misurazione adottato nel seguente rapporto è la Superficie Esterna Lorda (SEL); per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa III edizione, si intende l'area di una unità immobiliare delimitata da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente alla quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento.
Nella determinazione dei vari tipi di superfici, la SEL include lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo dello spessore delle murature contigue confinanti con
altri edifici, ed include lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi.
Nel caso in esame la superficie complessiva lorda della unità immobiliare posta al secondo piano è risultata pari a circa mq. 55,00;
2.8 CONFINI – L’appartamento in esame confina a Nord con il vano scala e cortile scoperto condominiale, ad Est con sub 20 di proprietà , ad Ovest con sub 25 di proprietà , il tutto così come risulta dalle indagini catastali allegate.
2.9 DATI CATASTALI – Cosi come innanzi indicato, dalle indagini catastali effettuate in data 07.09.2017, presso L’Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio di Bari, la suddetta unita’ immobiliare pignorata, risultava riportata in Catasto Fabbricati del Comune di Rutigliano, al Foglio - Particella - sub - Categoria A/2 - Classe 2 - Consistenza 3,5 vani – Superficie catastale mq. 59,00 - Rendita €. 325,37 – Via n.
NC – piano secondo, interno 4, scala B in ditta a :
- , nato a Conversano il , C. F. , proprietario per ½, in regime di separazione dei beni;
- , nata a Putignano il , C. F. , proprietaria per ½, in regime di separazione dei beni;
2.10 PROVENIENZA –
Il suddetto bene pignorato, risulta edificato dal venditore-costruttore signor , nato a Rutigliano il , che ha acquistato il terreno dalla signora , censito al Foglio , particella , con atto di compravendita a rogito notaio Pezzuto Giovanni, n. rep. del 09.12.2005, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate di Bari in data 15.12.2005 ai nn. 66424/40094.
2.11 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SULL’ IMMOBILE –
A carico dei signori , nato a Conversano il , C. F. , proprietario per ½ e , nata a Putignano il , C. F. , proprietaria per ½, alla data aggiornata del 25.05.2017 risultano le seguenti formalità pregiudizievoli :
- Atto unilaterale d’obbligo edilizio, autenticato dal Notaio Pezzuto Giovanni n. 15321 di rep. del 09.12.2005 trascritto presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bari – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 05.01.2006 ai nn. 531/354 a favore del Comune di Rutigliano contro nato a Rutigliano il C. F. ;
- Atto di costituzione di vincolo di destinazione, autenticato dal Notaio Pezzuto Giovanni n. 15321 di rep. del 09/12/2005 trascritto presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bari – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 05.01.2006 ai nn. 532/355, a favore del Comune di Rutigliano contro nato a Rutigliano il C. F. ;
- Ipoteca volontaria – Concessione a garanzia di mutuo fondiario iscritta presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bari – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 31.07.2007 ai nn. 44395/10178, atto a rogito Notaio Cotugno Angela n. 24255/8825 di rep. del 26/07/2007 a favore del Banco Monte dei Paschi di Siena S.p.a. con sede in Siena, contro , nato a Conversano il , C. F. , proprietario per ½ e , nata a Putignano il , C. F. , proprietaria per ½, gravante sulla unità immobiliare in oggetto; importo totale €. 230.000,00, importo capitale 115.000,00 per la durata di trenta anni.
- Verbale di Pignoramento Immobili, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bari – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 25.05.2017 ai nn. 21196/15079, atto dell’Ufficiale Giudiziario Unep Corte di Appello di Bari, n.
4931/2017, a favore del Banco Monte dei Paschi di Siena S.p.a. con sede in Siena, contro oltre ad altri, , nato a Conversano il , C. F. , proprietario per ½ e , nata a Putignano il , C. F. , proprietaria per ½, gravante sulla unità immobiliare in oggetto oltre ad altro;
2.12 SPESE CONDOMINIALI GRAVANTI SULL’ IMMOBILE –
Dalle indagini svolte presso l’Amministrazione condominiale, si è accertato che l’appartamento pignorato in esame, attualmente è nella piena disponibilità dei signori , nato a Conversano il , C. F. , e , nata a Putignano il , C. F. ; per detto immobile le spese condominiali ordinarie ammontano a circa €. 34,53 mensili (Millesimi di ripartizione condominiale sono 287,09/1000).
In risposta ai quesiti indicati nel verbale di giuramento, si precisa quanto segue :
- i signori e , risulta che hanno accumulato nel triennio 2015 -2016 sino ad Agosto 2017, un debito pari alla somma complessiva di €. 2.016,17, per spese condominiali scadute e non pagate (vedi doc. allegata).
- Infine risulta che i confinanti dell’appartamento al secondo piano (signori e ) tramite loro legale avv. , incardinavano giudizio per danni causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, che pende presso l’Ufficio del Giudice di Pace di Bari (vedi doc. allegata).
2.13 REGOLARITA’ URBANISTICA - LEGGE N. 47/1985 E N. 724/1994 –
Dalle indagini tecniche svolte presso gli Uffici del Comune di Rutigliano, il sottoscritto c.t.u.
ha ricevuto le seguenti informazioni :
Trattasi di immobile la cui edificazione risulta realizzata negli anni 2005-2007
Risulta rilasciato dal Responsabile dell’Area Urbanistica (Ing. ) del Comune di Rutigliano in data 19.12.2005, il Permesso di Costruire n. 122/05 di cui alla pratica edilizia n. 133/2005, prot. S.U.E. 10880/2005, per realizzazione di fabbricato per civili abitazioni.
Successivamente risulta rilasciato dal Responsabile dell’Area Urbanistica (Ing. ) del Comune di Rutigliano in data 21.06.2007, il Permesso di Costruire n. 109/07 di cui alla pratica edilizia n. 133/2005, prot. S.U.E. 8171/2007, per realizzazione di fabbricato per civili abitazioni in variante. Inoltre risulta rilasciato in data 22.08.2007, dal Responsabile dell’Area Urbanistica (Geom. ) del Comune di Rutigliano, il Certificato di Agibilità (vedi documentazione tecnica allegata).
Infine dalle indagini tecniche svolte presso l’Ufficio delle Entrate di Bari, avendo riscontrato sui luoghi alcune modifiche rispetto alla planimetria catastale risultante agli atti, il sottoscritto c.t.u., come innanzi indicato, ha regolarizzato tali variazioni, presentando un nuovo documento Docfa che è stato convalidato dall’Ufficio preposto in data 06.11.2017, in modo da poter consentire il regolare trasferimento del bene pignorato, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale; infatti i dati catastali e la planimetria catastale agli atti devono risultare conformi allo stato dei luoghi.
2.14 VALORE E STIMA DEGLI IMMOBILI – CRITERI E PROCEDIMENTI
Nel presente rapporto di valutazione, conforme alla Norma UNI 11612, si applicheranno i seguenti criteri (aspetti economici) e relativi procedimenti estimativi :
Valore di mercato - Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta.
Secondo l'International Valuation Standards (I.V.S.), il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima.
La definizione coincide sostanzialmente con quella contenuta nel Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa, ed è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella circolare 263 del 27 dicembre 2006 dal titolo "Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, Capitolo I, Sezione IV, Punto 1.
Alla luce delle indagini di mercato svolte nella zona in cui è ubicato l’immobile, si è accertato che attualmente le compravendite con valori di modesta entità sono in ripresa, per cui il bene in esame, potrà essere venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con particolare riferimento alla consistenza, alle rifiniture, allo stato di manutenzione e di conservazione ed alla destinazione urbanistica.
Il valore di mercato è stato individuato mediante il procedimento del Market Comparison Approach. Il Market Comparison Approach (MCA o Metodo del Confronto di Mercato) è un procedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima ed altri immobili simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti, ricadenti nello stesso segmento di mercato.
Il valore della Stima a Market Comparison Approach del Subject è rappresentato dalla media dei prezzi secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesi conclusiva.
La valutazione è stata eseguita tenendo conto della indicazione dei dati desunti da compravendite intervenute negli ultimi tre anni, di numero tre immobili comparabili (vedi atti di compravendita allegati), di cui di seguito si riportano i dati ricercati.
- Atto a rogito notaio Gisella Simone del 14.07.2017 rep. N. 31470 - immobile sito in Rutigliano, Via Galilei, in Catasto Fabbricati al Foglio 20, p.lla 1305, sub 5.
Rendita catastale €. 387,34 – Valore €. 87.000,00;
- Atto a rogito notaio Annalisa Stasi del 28.12.2015 rep. N. 959 - immobile sito in Rutigliano, Via L. Cardassi n. 69, in Catasto Fabbricati al Fg. 20, p.lla 1892, sub 11.
Rendita catastale €. 348,61 – Valore €. 104.000,00;
- Atto a rogito notaio M. Chiara Tatarano del 30.05.2017 rep. N. 33648 - immobile sito in Rutigliano, Via Le More n. 21, in Catasto Fabbricati al Foglio 20, p.lla 551, sub 2. Rendita catastale €. 348,61 – Valore €. 106.000,00.
Inoltre ad ulteriore verifica (che uniforma il metodo di calcolo), si è tenuto conto del Valore Normale dell’immobile in esame, con riferimento al Provvedimento del 27 luglio 2007 n. 120811 del Direttore dell'Agenzia delle Entrate, che costituisce di fatto una presunzione semplice per controllare i prezzi dichiarati negli atti di compravendita immobiliare e dei valori riportati dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari emesse dall’Agenzia del Territorio di Bari (vedi calcolo del Valore Normale allegato).
Valore normale = Valore normale unitario corretto x Superficie catastale : Valore normale = €. 1.450,00 x mq. 59,00 = €. 85.550,00
In ultima analisi, considerando le condizioni relative allo stato d’uso e manutenzione in cui l’immobile in esame si trova, si è applicato un abbattimento forfettario pari al 10%, per cui il Valore Finale di vendita corrisponde alla seguente differenza :
€. 85.550,00 - €. 8.555,00 = 76.995,00
Valore totale arrotondato dell’immobile sono €. 77.000,00 (Diconsi Euro settantasettemila/00).
2.14 STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI –
Come innanzi indicato, l’appartamento in esame, al momento del sopralluogo è risultato nella disponibilità dei signori .
RIEPILOGO VALORE COMPLESSIVO DEL BENE STIMATO :
Valore complessivo del bene stimato alla data Novembre 2017 = €. 77.000,00;
Tanto si doveva in adempimento all’incarico ricevuto.
Bari lì, 06.11.2017
Il C.T.U.
ALLEGATI :
1) N. 26 Fotografie Illustrative;
2) N. 1 Elaborato Planimetrico di rilievo;
3) N. 1 Visura catastale storica;
4) N. 1 Estratto di mappa catastale;
5) N. 1 Planimetria catastale attuale;
6) N. 1 Documento Docfa approvato;
7) N. 1 Planimetria catastale precedente al Docfa;
8) N. 1 Copia della nota di trascrizione;
9) N. 1 Copia dell’atto di compravendita;
10) N. 2 Ispezioni ipotecarie;
11) Copia documenti ricevuti dall’U.T.C. Comunale di Rutigliano;
12) Copia Certificato di residenza;
13) Copia Estratto di matrimonio;
14) Calcolo del Valore Normale, con documentazione osservatorio delle quotazioni immobiliari (Banca Dati);
15) N. 3 Copie degli Atti di compravendita (Comparabili);
16) Copia documentazione condominiale;
17) Attestazioni di inizio operazioni peritali e di avvenuto invio della Relazione di C.T.U. a mezzo P.E.C. al creditore procedente ed ai Debitori;
18) N. 2 attestazioni raccomandate A.R. inviate ai debitori.
