Tribunale Procedura
Area Geografica Regione Provincia Città Indirizzo Titolarità
Localizzazione Residenziale
Macro asset Micro asset Stato
Asset cielo terra Data di realizzazione Stato occupazionale
Canone attuale - €/anno Coordinate
Tipologia Valutazione Full Metodo di valutazione MCA Data sopralluogo 10/05/2021 Stato Manutentivo Discreto
GFA lorda - mq 57 GLA Commerciale -mq 57
Qualità Localizzazione 2 GFA esterna - mq
Qualità Asset 2 Accessibilità 2 Dimensione 1
Stato Manutentivo 3 CRN - € 57.000 CRN - €/mq 1.000
ASSET FEEDBACK (1-4, 4 è migliore) RIEPILOGO VALORI
5.207
45.211589, 8.870813 Ante '1967
Locato Tromello
Centrale FOTO ASSET
Lombardia PV
VIA NAZARIO SAURO n. 18
Residenziale Pavia 31/2020
No
Residenziale
- Proprietà 1/1
PRESENTAZIONE ASSET
Nord
Finito
0 1 2 3 4 Qualità Localizzazio
ne
Qualità Asset
Accessibilità Dimensione
Stato Manutentiv
o
SINTESI ASSET
LOCALIZZAZIONE NAZIONALE MACRO LOCALIZZAZIONE
MICRO LOCALIZZAZIONE VISTA AEREA
INQUADRAMENTO
Il cespite oggetto di analisi è costituito da un appartamento posto all'interno di un fabbricato di maggior consistenza sito in zona centrale di Tromello (PV), in via Nazario Sauro n. 18.
Il comune di Tromello, di circa 3.700 abitanti, si trova a circa 13,5 km da Pavia, capoluogo di provincia.
La zona ha destinazione d'uso prevalentemente residenziale ed è posta in prossimità del centro cittadino, facilmente accessibile con mezzi privati.
La zona risulta essere sufficientemente dotata di servizi di necessità (farmacie, banche, attività commerciali, ect,), servita di parcheggi pubblici liberi.
La principale infrastruttura viaria è la S.P. 183, il cui svincolo è posto a 750 m.
La rete ferroviaria risulta presente con la stazione omonima posta lungo la linea Vercelli–Pavia, posta a citca 200 m.
L'aeroporto più vicino è quello di Milano - Malpensa, che dista circa 63 km, consentendo i collegamenti nazionali e internazionali.
Data la destinazione d'uso dell'asset in oggetto, la location risulta essere di sufficiente livello generale, le principali infrastrutture risultano essere vicine, ma inadeguatamente collegate.
DESCRIZIONE DELLA LOCALIZZAZIONE
DISTANZE
Scuola (km): 5,0
Ospedale (km): 11,0 Stazione ferroviaria (km): 0,2
Autostrade (km): 20,0 Aeroporto (km): 63
Spiaggia (km):
Ski Facilities (km):
Centro città (km): 0,2
DESCRIZIONE LOCALIZZAZIONE
Sub.8 Nord: Corte comune Est: Altra ditta Sud: Altra ditta Ovest: Corte comune STATO MANUTENTIVO
DESCRIZIONE DELL'ASSET
Il cespite oggetto di analisi è costituito da un appartamento articolato su due livelli, piano terra e primo, di un fabbricato di maggior consistenza, sito in zona centrale del comune di Tromello.
L'edificio è realizzato con struttura in muratura portante e tamponature in muratura e copertura con tetto a falde.
Il cespite, accatastato come abitazione, è distribuito su due livelli ed è cosi composto: al piano terra da soggiorno con angolo cottura ed un w.c.; al piano primo da una camera ed un bagno.
Le altezze interne sono variabili: 2,80 m al piano terra e 2,70 m al piano primo.
La vendita del bene non è soggetta IVA.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
Il bene non è divisibile in natura e può essere venduto in un unico lotto.
Lo stato di manutenzione esterno del fabbricato nel suo complesso è da ritenersi discreto e le finiture esterne sono da ritenersi di discreta qualità.
Lo stato di manutenzione interno dell'appartamento è da ritenersi discreto e le finiture interne sono da ritenersi di discreta qualità.
CONFINI
DESCRIZIONE ASSET
ESTRATTO DI MAPPA
AERIAL VIEW
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ELABORATO PLANIMETRICO
ELABORATO PLANIMETRICO
fonte: sopralluogo del 10/05/2021
CONFORMITA' CATASTALE FOTO
FOTO FOTO
GALLERIA FOTOGRAFICA
fonte: sopralluogo del 10/05/2021
FOTO FOTO
FOTO FOTO
GALLERIA FOTOGRAFICA
fonte: sopralluogo del 10/05/2021
FOTO FOTO
O FOTO
GALLERIA FOTOGRAFICA
Lotto Unità Categoria
Catastale Uso Agricolo Foglio P.lla Sub Rendita
Catastale Piano Utilizzo
GFA [lorda coperta]
mq
GFA Esterna [lorda scoperta]
mq
GBA [edificabile]
mq
Superficie Territoriale
mq
Superficie Fondiaria
mq
Coefficiente
%
GLA [commerciale]
mq
1 1_1 A/3 18 2154 8 71,01 T Appartamento 30 100% 30
1 1_1 1 Appartamento 27 100% 27
TOTAL 57 0 0 0 0 57
NOTE TECNICHE - Fonte superfici: si valorizzano i dati desunti dalla visura catastale e le superfici rilevate mediante misurazione della planimetria catastale.
- Note sulle consistenze: ndr - Note catastali: ndr - Altre note tecniche: ndr
CONSISTENZE
CONSISTENZE - DETTAGLIO
1 1_1 1 A/3 0 18 2154 8 71 57 0 57 0 0 0 0 57.000 1.000 0 0 0 0 0 0 35.340 620
71 57 0 57 0 0 0 0 57.000 0 0 0 0 0 35.340
OMV €/mq Regolarità
Urbanisitica €
Regolarità ambientale € Lotto
Superficie Territoriale mq
Superficie Fondiaria mq
SLP sqm GFA Esterna
[lorda scoperta]
mq
GBA [edificabile]
mq Uso
Agricolo Categoria
Catastale Foglio P.lla Sub CRN
€/sqm CRN
€
Capex *
€ Capex
€/sqm OMV
€ Oneri
Condominiali € Regolarità
edilizia € Unità
TOTAL
Rendita Catastale
GFA [lorda coperta]
mq
GLA [commerciale]
mq
#
LOTTI MCA
LOTTI
1 1_1 1 100% Lease 01/07/2020 30/06/2021 30/06/2022 no no 5.207 91,35 126 3.021 53
5.207 126 3.021
Canone attuale
€/anno
Canone attuale
€/mq/anno TOTAL
Decorrenza Inizio
Prima scadenza
Seconda scadenza
Opzioni recesso
# Unità Occupazion
e (%) Conduttore Locazione
RIEPILOGO LOCAZIONI
Canone di Mercato
€/anno
Canone di Mercato
€/mq/anno locazione
gratuita
STATO OCCUPAZIONALE
IMU Lotto
- Note sullo stato occupazionale delle unità: il cespite, inizialmente locato al sig. , stato successivamente locato alla sig.ra
Il Contratto, di durata annuale, prevede un canone di locazione rivalutato al 06/2020 pari a 5.207,00 euro e la prossima scadenza è fissata al 31/06/2021. Il contratto si rinova annualmente salvo disdetta da inviarsi almeno tre mesi prima della scadenza.
A seguito dell'analisi di mercato il canone risulta sopra mercato, pertanto adeguato ai sensi dell'ex art. 2923, comma 3 c.c.
Il predetto canone è opponibile in procedura, in quato registrato 02/12/2020 ovvero precedentemente alla data del pignoramento del 02/01/2021
STATO OCCUPAZIONALE
Comune PV Zona OMI B1
Residentiale Ufficio Retail Industriale Altro
770 810 435
1.100 1.100 620
700 € -
e per la locazione: 43 € - 63 €
Residentiale Ufficio Retail Industriale Altro 20 30
-6,7% Residentiale Ufficio Retail Industriale Altro
4,7%
4,8%
SCENARIO MUNICIPALE
Popolazione 2018 545.810 Popolazione 2018
Età media 46,6 2018/2017 0,40%
Maschi 49% Reddito 2017 €
Femmine 51% Reddito procapite €
IMI - Intensità del Mercato
Immobiliare 2,63%
Real Estate Stock 669.104
53.654.359 19.596
Min €/mq/anno Max €/mq/anno
YIELD LORDO
Min %
INDICATORI DEMOGRAFICI - Source: INDICATORI DI MERCATO - Fonte:
NTN - Numero Transazioni Normalizzate 71 Max %
- Trend transazioni:
3.795 SCENARIO PROVINCIALE
Dall'analisi delle NTN, il trend comunale delle transazioni per il settore di riferimento risulta crescente.
Min - €/mq Max - €/mq
VALORI DI VENDITA - Domanda:
- Offerta:
Data l'attuale situazione di emergenza, che sta avendo un forte impatto sui mercati italiani ed internazionali, la domanda risulta rarefatta nel breve termine.
L'analisi di mercato ha evidenziato asking price unitari che si attestano Date le caratteristiche dell'asset, si ritiene che questo abbia una buona liquidità.
VALORI DI AFFITTO OMI - Fonte:
PANORAMICA DEL MERCATO
- Trend demografico:
- Reddito medio: Il reddito pro-capite nel Comune di riferimento (calcolato come media/dichiarante) risulta inferiore al reddito pro capite nazionale del Dall'analisi dei dati demografici, il trend demografico nel Comune di riferimento risulta crescente.
- Liquidità asset:
Tromello
800 € nei seguenti range per la vendita:
2013 2014 2015 2016 2017 2018 NTN Trend Volumi
3.700 3.750 3.800 3.850 3.900
2013 2014 2015 2016 2017 2018 Città- Popolazione 2008 - 2018
NTN Distribuzione per categoria
Residenziale Uffici Negozi Alberghi Produttivo Altro
Valori NTN riferiti allo scenario Comunale, Valori IMI e Stock, in mancanza di dati, riferiti allo scenario Provinciale.
0,7%
23,7%
14,6%
40,1%
18,6%
1,2%
0,8%
0,4%
minore o pari a 0 € 0 - 10.000 € 10.000 - 15.000 € 15.000 - 26.000 € 26.000 - 55.000 € 55.000 - 75.000 € 75.000 - 120.000 € 120.000 € o più
Città - Reddito procapite 2017
ANALISI DI MERCATO
# Fonte Città Indirizzo Utilizzo GLA Prezzo Richiesto €
Prezzo Richiesto
€/mq
Dimensione Localizza
zione Piano Stato Manuntentivo
Scontro trattativa
Tot.
Aggiusta menti
VM Corretto
€/mq SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR
0% 0% 0% 0% -10%
SUPERIOR SIMILAR SIMILAR SUPERIOR
-5% 0% 0% -5% -10%
SUPERIOR SIMILAR SUPERIOR SIMILAR
-5% 0% -5% 0% -10%
SIMILAR SIMILAR SUPERIOR SIMILAR
0% 0% -10% 0% -10%
700 600
800 700
750 620
ANALISI DEI COMPARATIVI - VALORI DI VENDITA
1 Tromello Tromello Residenziale 65 50.000 769 -10% 692
2 Tromello via Dott
Giovanni Residenziale 48 36.000 750 -20% 600
3 Tromello Via Roma Residenziale 50 40.000 800 -20% 640
4 Tromello - Residenziale 70 49.000 700 -20% 560
MIN - ARROTONDATO MAX - ARROTONDATO AVERAGE - ARROTONDATO
# 3
# 2
# 1 # 4
COMPARATIVI VENDITA
# Fonte Città Indirizzo Utilizzo GLA Prezzo Richiesto €
Prezzo Richiesto
€/mq
Dimensione Localizza
zione Piano Stato Manuntentivo
Scontro trattativa
Tot.
Aggiusta menti
VM Corretto
€/mq SIMILAR SIMILAR SIMILAR SIMILAR
0% 0% 0% 0% -10%
SUPERIOR SIMILAR SIMILAR SUPERIOR
-5% 0% 0% -5% -10%
50 43
70 63
60 53
ANALISI DEI COMPARATIVI - VALORI DI LOCAZIONE
1 Tromello - Residenziale 60 4.200 70 -10% 63
2 Tromello piazza
campegi Residenziale 90 4.800 53 -20% 43
MIN - ARROTONDATO MAX - ARROTONDATO AVERAGE - ARROTONDATO
# 3
# 2
# 1 # 4
COMPARATIVI LOCAZIONE
# Fonte Città Indirizzo GLA Tribunale di
riferimento Data di vendita Valutazione CTU Prezzo di vendita € Prezzo di vendita
€/mq
1 Tromello via Dott Serafino
Sora 60 Tribunale di Pavia 09/06/2021 - 20.080 335
2 Tromello via Nazario Sauro
18 -19 109 Tribunale di Pavia 23/07/2021 - 51.075 469
3 Tromello via Nazario Sauro
18 -19 60 Tribunale di Pavia 23/07/2021 - 53.831 897
330 900 570
ANALISI DEI COMPARATIVI - VALORI DELLE ASTE
MIN - ARROTONDATO MAX - ARROTONDATO AVERAGE - ARROTONDATO
COMPARATIVI ASTE
# Fonte Data Atto Città Zona OMI Uso GLA (*) mq
Vani Catastali
Prezzo di vendita
€
(*) la GLA delle residenze è stata calcolata moltiplicando il n. di vani x 20 mq; la GLA dei box è stata desunta ponderando la superficie indicata nei dati pubblicati sul sIto dell'Agenzia delle Entrate.
MIN 450
MAX 750
AVERAGE 640
LOCALIZZAZIONE DEI TRANSATI
Residenziale e box 169 8,0 110.000 653
5 Agenzia delle Entrate ott-20 Tromello B1
622 747
4 Agenzia delle Entrate set-20 Tromello B1 Residenziale e box 91 4,0 68.000
3 Agenzia delle Entrate set-20 Tromello B1 Residenziale
6,0 63.000
90 4,5 56.000
445
2 Agenzia delle Entrate feb-20 Tromello B1 Residenziale, box
e deposito 142
Residenziale e box 86 4,0 64.000 744
TRANSAZIONI
Prezzo di vendita
€/mq
1 Agenzia delle Entrate dic-19 Tromello B1
TRANSAZIONI
LOCALIZZAZIONE DEI COMPARATIVI
MAPPA DEI COMPARABILI
1
3
4 1
2
1 3
2
RENT
COMPARABLES SALE
COMPARABLES
AUCTION COMPARABLES
RENT SALE
TRANSACTIONS ASSET OBJECT OF
EVALUATION
COMPARATIVI LOCALIZZAZIONE
STRUMENTO URBANISTICO APPROVATO
STRALCIO PRG O ALTRO STRUMENTO URBANISTICO ADOTTATO
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE - Strumento urbanistico: PGT adottato con D.C.C. n. 3 del 26.01.2009 ed in corso di approvazione
- Destinazioni ammesse: destinazioni d’uso residenziali.
- Interventi ammessi: art.23 delle NTA, interventi di manutenzione ordinaria, interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia, interventi di ristrutturazione urbanistica
- Altre specifiche urbanistiche: ndr.
ANALISI URBANISTICA
CONFORMITA' CATASTALE
In fase di sopralluogo è stata riscontrata la realizzazione di un w.c. e di un piccolo divisorio in corrispondenza del sottoscala del piano terra. Il predetto w.c. è costituito dal solo vaso, e pertanto non soddisfa i requisiti minimi richieste dal Regolamento edilizio comunale, nel quale, all'art. 53, si indica che la dotazione minima dei servizi igienico - sanitari per alloggio, è costituita da: un vaso, un lavabo, un bidè, una doccia o vasca. Inoltre il predetto w.c. non è provvisto di antibagno.
Pertanto, non essendo possibile regolarizzare le predette opere, si stimano costi di ripristino pari 1.000,00 euro A CURA E SPESE DELL'AGGIUDICATARIO.
PARERE TECNICO - DIFFORMITA
CONFORMITA' URBANISTICA
- Titoli edilizi: Immobile edificato anteriormente al 01/09/1967; successivamente è stata presentata DIA n. 56/2007 prot. 9913 del 08.10.2007
- Conformità rispetto ai titoli: In fase di sopralluogo è stata riscontrata la realizzazione di un w.c. e di un picoolo divisorio in corrispondenza del sottoscala del piano terra. Il predetto w.c. è costituito dal solo vaso, e pertanto non soddisfa i requisiti minimi richieste dal Regolamento edilizio comunale, nel quale all'art. 53 si indica che la dotazione minima dei servizi igienico - sanitari per alloggio, è costituita da: un vaso, un lavabo, un bidè, una doccia o vasca. Inoltre il predetto w.c. non è provvisto di antibagno.
Pertanto, non essendo possibile regolarizzare le predette opere, si stimano costi di ripristino già rappresentati nella sezione conformità catastale - Altre informazioni sull'analisi edilizia: ndr
ANALISI DELLE CRITICITA' AMBIENTALI - Descrizione delle criticità rilevate: a seguito del sopralluogo non si rilevano criticità
- Grado di pericolosità e tempistiche di rimozione: ndr
PARERE TECNICO - EDIL E AMBIENT
Ambito Categoria del documento
Doc.
presente Conforme
Documento di riferimento Note Classe di rischio Costi Stimati
(*)
Verifica completezza art. 567, c. 2 c.p.c. SI SI Si attesta che la documentazione di cui all'art. art. 567,
c. 2 c.p.c. risulta completa Rischio assente
Atto di provenienza SI SI
SCRITTURA PRIVATA del 15/02/2001 Rep: 78926 Rogante:
La scrittura privata ha per oggetto la vendita del cespite censito alla p.lla 2154 sub.3 che ha generato per soppressione il sub. 8 oggetto della procedura.
Rischio assente
Successione NO SI Il cespite appartiene all'esecutato Rischio assente
L'immobile oggetto dell'esecuzione,
appartiene ai seguenti soggetti: SI SI
SCRITTURA PRIVATA del 15/02/2001 Rep: 78926 Rogante:
Il cespite appartiene all'esecutato Rischio assente
L'immobile viene posto in vendita per i
seguenti diritti: SI SI
SCRITTURA PRIVATA del 15/02/2001 Rep: 78926 Rogante:
Diritto di Proprietà 1/1.
Regime patrimoniale di separazione legale dei beni Rischio assente Continuità nelle trascrizioni per il ventennio
precedente alla data di trascrizione del pignoramento
SI SI Vipo del 21/05/2021
Dalla disamina della VIPO sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento
Rischio assente
Servitù NO SI Dall'analisi della documentazione ed a seguito del
sopralluogo non emergono servitù Rischio assente
Contratto di locazione SI SI Contratto di Locazione
Contratto di Locazione con decorrenza 01/07/2009 e rinnovato in data 21/12/2020. la prima scadenza è fissata al 31/06/2021
Rischio basso
Contratto di locazione opponibile in
procedura SI SI Contratto di Locazione
Il contratto è opponibile in procedura, in quato registrato 02/12/2020 ovvero precedentemente alla data del pignoramento del 02/01/2021
Rischio basso
Adeguadezza del canone di locazione ai
sensi dell'ex. Art. 2923, c. 3 c.p.c. SI SI Contratto di Locazione Il canone di locazione risulta adeguato ai sensi dell'ex.
Art. 2923, c. 3 c.p.c. Rischio assente
Relazione notarile ventennale NO SI Ndr
VPG Pesi, vincoli e gravami SI SI Vipo del 25/02/2021
PARERE DI CONFORMITA'
Titolarità
PARERE PREL CONF
Visura storica unità immobiliare SI SI Visura storica del
08/04/2021 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. Rischio assente
Estratto mappa catastale SI SI Estratto di mappa del
08/04/2021
A seguito del sopralluogo è stato rilevato che l'estratto
di mappa è conforme allo stato dei luoghi Rischio assente
Elaborato planimetrico SI SI
Elborato planimetrico registrato in data 18/01/2010
A seguito del sopralluogo è stato rilevato che l'elaborato
planimetrico a è conforme allo stato dei luoghi Rischio assente
Planimetrie catastali SI
NO Regolarizza
bile
Planimetria catastale registrata in data 18/12/2007
Dal sopralluogo effettuato si evince che lo stato dei luoghi differisce dalle planimetrie catastali. Per approndimenti si rimanda alla sezione Conformità Catastale
Rischio basso 1.000
Per approndimenti si rimanda alla sezione Conformità Catastale
Certificato Destinazione Urbanistica (CDU) NO SI Non necessario ai fini della vendita all'incanto. Rischio assente
Convenzioni urbanistiche NO SI L'intervento edilizio non ha previsto la sottoscrizione di
convenzioni urbanistiche Rischio assente
Atti d'obbligo NO SI L'intervento edilizio non ha previsto la sottoscrizione di
atti d'obbligo Rischio assente
Compatibilità destinazioni SI SI PGT adottato con D.C.C. n.
3 del 26.01.2009
Le destinazioni sono compatibili con il PGT adottato con
D.C.C. n. 3 del 26.01.2009 ed in corso di approvazione Rischio assente
Permessi di costruire, Autorizzazioni e
Concessioni Edilizie SI NO D.I.A. n. 56/2007 prot. 9913
del 08.10.2007
Dal sopralluogo effettuato si evince che lo stato dei luoghi differisce dell'elbarato grafico della DIA 56/2007.
Per approndimenti si rimanda alla sezione Conformità Urbanistica.
Rischio basso
Concessioni in Sanatoria NO SI Dalla disamina della documentazione non si evincono
concessioni in sanatoria. Rischio assente
Benestare Sovrintendenza BAC NO SI Dalla disamina della documentazione non si evincono
pareri della Sovrintendenza Rischio assente
Autorizzazioni altri Enti NO SI Dalla disamina della documentazione non si evincono
autorizzazioni di altri enti Rischio assente
Certificato di Agibilità SI SI Agibilità prot. 5421 del
14/05/2008 Agibilità prot. 5421 del 14/05/2008 Rischio assente
Per approndimenti si rimanda alla sezione Conformità Urbanistica Conformità
Catastale
Conformità Urbanistica
PARERE PREL CONF
Dichiarazione conformità impianti NO NO Non è stato possibile reperire la dichiarazione di
conformità degli impianti n.d.
CPI o SCIA antincendio NO SI Il cespite non necessita di CPI o SCIA Antincendio Rischio assente
Regolamento di condominio NO NO Alla dala della valutazione non risultava costituito alcun
condominio Rischio assente
Arretratti condominiali NO NO Alla dala della valutazione non risultava costituito alcun
condominio Rischio assente
APE Attestazione Prestazione Energetica SI NO APE prot. 1816400000317 con scadenza 18/01/2027
La normativa vigente non si applica ai trasferimenti immobiliari che avvengono in sede di esecuzione forzata.
Rischio assente
Presenza/assenza amianto NO NO A seguito del sopralluogo non è stata rilevata la
presenza di amianto. Rischio assente
Presenza/assenza rifiuti e/o materali da
smaltire o inquinanti NO NO A seguito del sopralluogo non è stata rilevata la
presenza di rifiuti e/o materali da smaltire o inquinanti. Rischio assente
Presenza/assenza serbatoi e cisterne NO NO A seguito del sopralluogo non è stata rilevata la
presenza di serbatoi e cisterne. Rischio assente Presenza/assenza controsoffitti o Fibre
Artificiali Vetrose (FAV o lane minerali) NO NO A seguito del sopralluogo non è stata rilevata la
presenza di controsoffitti o Fibre Artificiali Vetrose. Rischio assente Presenza /assenza locali interrati con
permanenza di persone - rischio Radon NO NO A seguito del sopralluogo non è stata rilevata la
presenza di locali interrati con permanenza di persone. Rischio assente Altro
* Importi al netto di IVA ma compendenti costi di progettazione, oneri e sanzioni, costi per completamento opere, rispristini e/o smaltimenti ed adeguamenti.
Impianti
Ambientale Condominio
PARERE PREL CONF
DIRITTO REALE IN VENDITA Diritto di Proprietà 1/1
VALORE DI MERCATO DA LIBERO E DISPONIBILE 620 €/mq
REGOLARIZZAZIONI CATASTALI 18 €/mq
REGOLARIZZAZIONI URBANISTICHE 0 €/mq
ARRETRATI CONDOMINIALI 0 €/mq
PROBLEMATICHE AMBIENTALI 0 €/mq
CAPEX 0 €/mq
-
-
- €
ASSUNZIONI VALUTATIVE -
- Assunzioni Speciali:
.
Nessuna
Il CTU
Arch. Marco Iacovissi, MRICS
SOMMARIO VALORI LOTTO 1
- €
35.340 €
1.000 €
- €
- €
CONCLUSIONI
1. Scrittura Privata del 15/02/2001 Rep: 78926 Rogante:
2. Visura ipotecaria per soggetto del 10/05/2021 3. Visura ipotecaria per immobile del 21/05/2021 4. Contratto di Locazione rinnovato in data 21/12/2020
5. Visura storica del 08/04/2021
6. Elaborato planimetrico registrato in data 18/01/2010 7. Planimetria catastale registrata in data 18/12/2007 8. Analisi urbanistica
9. D.I.A. n. 56/2007 prot. 9913 del 08.10.2007 10. Agibilità prot. 5421 del 14/05/2008
11. APE prot. 1816400000317
ALLEGATI
ALLEGATI
DEFINIZIONI
- Data del rapporto: La data in cui il valutatore firma il rapporto.
- Data di valutazione: La data a cui è riferita la valutazione. In caso di tipologie di beni il cui valore possa subire variazioni sostanziali nel corso della medesima giornata, la data di valutazione comprenderà anche l’orario di riferimento.
- Sopralluogo: La visita di una proprietà o l’ispezione di un bene per esaminarli e raccogliere informazioni rilevanti, in modo da poter formulare una valutazione professionale sul loro valore. Si precisa tuttavia che l’esame fisico di un bene non immobile, ad es. un’opera d’arte o un oggetto di antiquariato, non rientra nella definizione di "sopralluogo”.
- Base di valore: La dichiarazione delle assunzioni fondamentali alla base della valutazione.
- Approccio basato sul mercato (comparativo): Un approccio che individua il valore comparando il bene in oggetto con beni identici o simili, per i quali siano disponibili informazioni sui prezzi.
- Approccio basato sul costo: Un approccio che individua un valore basandosi sul principio economico per cui un acquirente non pagherebbe un bene più di quanto costerebbe ottenerne uno di pari utilità, acquistandolo oppure costruendolo.
- Approccio basato sul reddito: Un approccio che individua il valore attuale sulla base dei futuri flussi di cassa.
- Canone di mercato (MR): L’ammontare stimato a cui un immobile dovrebbe essere locato, alla data di valutazione, da un locatore a un conduttore privi di legami particolari, entrambi interessati alla transazione, sulla base di termini contrattuali adeguati e a condizioni concorrenziali, dopo
un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni (Vedere IVS 104, paragrafo 40.1).
- Valore di mercato (VM): L’ammontare stimato a cui un’attività o una passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni (Vedere IVS 104, paragrafo 30.1).
- Valore di investimento: Il valore di un bene, per il proprietario o per un potenziale acquirente, correlato a un determinato fine d’investimento od obiettivo operativo (Vedere IVS 104, paragrafo 60.1). Il valore di investimento in inglese è noto anche come "worth”).
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DEFINIZIONI
- Valore speciale: Un ammontare che rispecchia particolari caratteristiche di un bene che costituiscono un valore solo per un acquirente speciale.
- Valore complementare: Elemento di valore addizionale, derivante dalla combinazione di due o più beni o interessi, per cui il valore complessivo è superiore alla somma dei valori dei beni considerati singolarmente.
- Immobile: Terreno e qualsiasi elemento che faccia parte di esso in modo naturale (ad es. alberi, minerali) ed elementi che siano stati realizzati sul terreno (ad es. edifici, migliorie) e tutte le pertinenze fisse degli edifici (come impianti meccanici ed elettrici che forniscono servizi a un edificio), che siano sopra o sotto terra. (Si rammenta che qualsiasi diritto di proprietà, controllo, uso od occupazione di terreni ed edifici è definito immobile in conformità all’IVS 400, paragrafo 20.2.)
- Assunzione: Una supposizione considerata vera. Comprende fatti, condizioni o situazioni riguardanti l’oggetto o l’approccio a una valutazione che, per generale accettazione, non necessitano di verifica da parte del valutatore nell’ambito del processo di valutazione. Di norma, un’assunzione è formulata quando non è necessario che il valutatore svolga un’indagine specifica per provarne la veridicità.
- Assunzione speciale: Un’assunzione nella quale si presuppone che la valutazione sia basata su fatti diversi da quelli esistenti alla data di valutazione, oppure un’assunzione che non sarebbe formulata da un operatore ordinario del mercato in una transazione alla data di valutazione.
- Acquirente speciale: Un particolare acquirente per cui un determinato bene possiede un valore speciale in ragione dei vantaggi derivanti dalla sua acquisizione, dei quali non usufruirebbero altri acquirenti sul mercato.
- Valutazione: Un’opinione sul valore di un’attività o di una passività in base a criteri concordati e dichiarati, a una data specificata. Salvo limitazioni concordate nell’ambito dei termini dell’incarico, tale valutazione sarà espressa a seguito di un sopralluogo e di ulteriori opportune indagini e ricerche, tenuto conto della natura del bene e dello scopo della valutazione.
- Termini dell’incarico: Conferma scritta delle condizioni proposte dal membro RICS o da questi concordate con il cliente, da applicare nell'esecuzione e nella comunicazione della valutazione. In ambito IVS sono definiti oggetto dell’incarico – vedere l’IVS 101, paragrafo 10.1.
- Regolata da RICS: Una società di valutazione registrata presso RICS e soggetta alla sua regolamentazione in conformità allo statuto di RICS (“Firm regulated by RICS”).
