TRIBUNALE DI MARSALA

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T R I B U N A L E D I M A R S A L A

SE ZI ON E EE . II .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Bua Giuseppe, nell'Esecuzione Immobiliare 4/2016 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 4

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 5

Dati Catastali ... 5

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 7

Servitù, censo, livello, usi civici ... 7

Caratteristiche costruttive prevalenti... 7

Stato di occupazione ... 8

Provenienze Ventennali ... 8

Formalità pregiudizievoli ... 10

Normativa urbanistica ... 11

Regolarità edilizia ... 12

Vincoli od oneri condominiali ... 12

Stima / Formazione lotti ... 13

Riserve e particolarità da segnalare ... 15

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INCARICO

All'udienza del 14/03/2018, il sottoscritto Arch. Bua Giuseppe, con studio in Piazza Martiri D'ungheria, 17 - 91022 - Castelvetrano (TP), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 320 7708609, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/03/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Mazara del Vallo (TP) - angolo tra Piazza Santa Teresa n.

2, via Ospedale e via Carlo Agostino, piano T-1-2 (Coord. Geografiche: 37°39'09.0"N - 12°35'17.9"E (37.652488 - 12.588305))

DESCRIZIONE

Antico fabbricato ubicato nel centro storico di Mazara del Vallo, tra Piazza Santa Teresa n. 2, la via Ospedale e la via Carlo Agostino.

L'edificio si colloca a pochi metri dal lungomare Mazzini, dal porto, e dalla importante Piazza della Repubblica.

Nelle immediate vicinanze si trovano le principali piazze, monumenti e chiese della città nonché numerose attività commerciali e servizi di quartiere.

Il palazzo presenta esternamente elementi di pregio decorativo ma versa in pessime condizioni di manutenzione, con evidenze di crolli dei solai interni e di copertura, e non accessibile previa interventi di messa in sicurezza.

E' articolato in tre elevazioni fuori terra: si estende al piano terra, su una superficie di mq. 800 circa ivi compreso il cortile interno; al primo piano si sviluppa su una superficie di mq. 700 circa (compreso un ampio terrazzo); mentre al piano secondo si estende su una superficie di mq. 300 circa, oltre 70 mq circa di terrazze, con relativa area libera soprastante.

L'antico fabbricato si compone di 13 unità a prevalente destinazione d'uso residenziale, annotate al N.C.E.U. di Mazara del Vallo al foglio di mappa 233, con le particelle 233 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub. 8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 12 e sub. 13.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

2, via Ospedale e via Carlo Agostino, piano T-1-2

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

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TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

CONFINI

L'unità edilizia in oggetto confina a nord con la via Carlo Agostino, a est con **** Omissis **** o eredi, a ovest con la via Ospedale e con la Piazza Santa Teresa, a sud con **** Omissis ****.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 152,00 mq 190,00 mq 1,00 190,00 mq 4,00 m Terra (sub 1-

4-7-10)

Negozio 106,00 mq 132,00 mq 1,00 132,00 mq 4,00 m Terra (sub 2-

3)

Magazzino 171,00 mq 214,00 mq 1,00 214,00 mq 4,00 m Terra (sub 5-

6-8)

Autorimessa 75,00 mq 94,00 mq 0,50 47,00 mq 4,00 m Terra (sub 9)

Abitazione 510,00 mq 622,00 mq 1,00 622,00 mq 4,00 m Primo (sub

(4-11-12-13)

Cortile interno scoperto 84,00 mq 84,00 mq 0,10 8,40 mq 0,00 m Terra

Cortile coperto 62,00 mq 62,00 mq 0,35 21,70 mq 4,00 m Terra

Terrazza 70,00 mq 70,00 mq 0,25 17,50 mq 0,00 m Primo

Abitazione (h max 2,50) 130,00 mq 159,00 mq 0,75 52,47 mq 2,50 m Secondo (sub

4-11)

Abitazione 110,00 mq 134,00 mq 1,00 134,00 mq 3,00 m Secondo (sub

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Terrazza 73,00 mq 73,00 mq 0,25 18,25 mq 0,00 m Secondo

Totale superficie convenzionale: 1457,32 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 1457,32 mq

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I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L'unità edilizia si presenta in pessime condizioni di manutenzione, con evidenze di crolli dei solai interni e di copertura. Gli accessi alle unità immobiliari risultano murati o non praticabili a causa dei solai interni crollati.

Considerata la impossibilità di accedere all’interno del fabbricato per evidenti motivi di sicurezza non è possibile effettuare nel dettaglio la descrizione dei vani di cui si compongono le unità immobiliari.

Si procederà pertanto alla verifica e stima dell’unità edilizia nel suo complesso, basandosi sulle planimetrie catastali esistenti estratte (aggiornate al 1939-1940) e sulla documentazione catastale di accertamento presente (aggiornata al 12/02/1946).

Le superfici riportate sono state rilevate dalle planimetrie catastali estratte e dai mod. 5 di accertamento, confrontate con il rilievo operato dall'esterno delle unità immobiliari.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

La situazione degli intestati risultanti dalle visure catastali corrispondono alla situazione reale. Non si rileva inoltre alcuna variazione catastale di consistenza o rendita intervenuta nel ventennio precedente la trascrizione del pignoramento.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

233 233 1 A4 3 5,5 vani 150,55 T

233 233 2 C1 1 36 mq 327,23 T

233 233 3 C1 2 30 mq 317,62 T

233 233 4 A2 3 12 vani 557,77 T-1-2

233 233 5 C2 7 16 mq 55,36 T

233 233 6 C2 6 60 mq 176,63 T

233 233 7 A4 3 2,5 vani 68,43 T

233 233 8 C2 5 95 mq 240,41 T

233 233 9 C6 2 75 mq 100,71 T

233 233 10 A5 6 1 vano 59,39 T

233 233 11 F4 2 particella

229 sub 5

233 233 12 A3 3 8 vani 318,14 1-2

233 233 13 A3 4 8,5 vani 395,09 1

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Corrispondenza catastale

A causa della impossibilità di accedere all'interno dell'unità edilizia in oggetto, non è stato possibile verificare dall'interno la corrispondenza tra la documentazione catastale estratta presso l'Agenzia delle Entrate e lo stato dei luoghi.

Inoltre occorre segnalare che la documentazione catastale estratta risale al 31/12/1939-02/04/1940, mentre risultano mancanti le planimetrie relative ai sub 7-8-9-12-13 di cui sono stati acquisiti i modelli 5 di accertamento risalenti al 12/02/1946, contenenti uno schizzo sommario dei luoghi eseguito dall’accertatore del tempo (l’accertamento è stato eseguito altresì per i sub 3-4-6-10-11).

L'unità censita al sub 11, censita come categoria in corso di costruzione, in realtà è stata già oggetto di verifica d’ufficio nel 1946, definendone il classamento come categoria A/2, classe 3, consistenza 9,5 vani, piano I e II.

L'unità censita al sub 11 risulta altresì, dalla documentazione catastale risalente al 1940, graffata alla particella 229 sub 5, porzione di fabbricato posta su un isolato opposto sulla via Carlo Agostino al civico 16, ad oggi demolito e non più esistente e appartenente oggi ad altra proprietà. Tale porzione di fabbricato, già diruto nel 1987 (vedi Dichiarazione di successione della signora **** Omissis ****), risultava collegata con l'unità immobiliare di primo piano tramite antica passerella.

Lo scrivente non ha potuto eseguire la definizione catastale dell’unità immobiliare ricadente al foglio 233 part 233 sub 11 (ad oggi censita con categoria in corso di definizione), già oggetto di accertamento nel 1946 (modello 5) e con planimetria esistente risalente al 1940 graffata alla particella 229 sub 5, in quanto sarebbe stato necessario inserire una nuova planimetria di aggiornamento dello stato dei luoghi, che, come già dichiarato, sono non accessibili.

PRECISAZIONI

I certificati storici degli immobili, presenti in atti, confermano i passaggi di proprietà intervenuti da oltre un ventennio la data della notifica del pignoramento dei beni in oggetto.

I passaggi di proprietà sono i medesimi per l'intera unità edilizia comprendente le 13 unità immobiliari oggetto di esecuzione.

Nessuna variazione catastale ha riguardato le unità immobiliari dal loro inserimento in mappa.

PATTI

Non è stata rilevata alcuna particolare situazione da evidenziare al fine del trasferimento, sancite negli atti di provenienza o altro contratto.

L'unità edilizia, comprensiva delle 13 unità immobiliari, risulta abbandonata da diversi anni (come documentato già nella Dichiarazione di successione della signora **** Omissis **** deceduta il ****

Omissis ****) e non agibile.

STATO CONSERVATIVO

L'intera unità edilizia (comprensiva delle 13 unità immobiliari) versa in pessimo stato conservativo, con evidenze di crolli dei solai interni e di copertura.

La facciata presenta in più punti lesioni dovute al ribaltamento della facciata verso strada ed è puntellata con catene metalliche poste da tempo a preservare la pubblica incolumità.

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Gli accessi alle unità immobiliari risultano non praticabili perché murati o a causa dei solai interni crollati.

Lo stato di degrado del fabbricato lo rende non agibile, non utilizzabile e non accessibile, a causa di dissesti statici, a causa dello stato di fatiscenza di gran parte degli elementi strutturali, a causa dell'inesistenza degli elementi impiantistici, e a causa del degrado delle finiture ordinariamente necessarie.

PARTI COMUNI

L'unità edilizia (comprendente tutte le 13 unità immobiliari oggetto di esecuzione) non è inserita in un contesto condominiale in quanto ha una propria autonomia spaziale, statica e funzionale.

Da un esame operato dall'esterno, data l'impossibilità di operare un preciso rilievo metrico dall'interno, è probabile che alcune unità immobiliari contigue presentino muri in comune con le unità oggetto di esecuzione. Tale circostanza, qualora confermata, non comporta comunque per l'acquirente alcun onere o aggravio né dal punto di vista urbanistico, né commerciale, né statico.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

I beni oggetto di esecuzione non risultano gravati da censo, livello o uso civico, né risulta esserci stata affrancazione da tali pesi, né il diritto di proprietà risulta derivante da alcuno di tali titoli.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Come già descritto, l'edificio si presenta in pessimo stato di manutenzione, a causa dello stato di prolungato abbandono. Dall'esterno è possibile intravedere parte dei solai di accesso e di copertura crollati, nonché i restanti accessi risultano murati, per cui per ragioni di sicurezza non è stato possibile accedere all'interno delle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato. Si è proceduto pertanto esclusivamente ad un rilievo metrico e fotografico dall'esterno, sulla scorta delle planimetrie (del '39-'40) e mod. 5 di accertamento (del 1946) rinvenuti ed estratti all'Agenzia delle Entrate.

L'unità edilizia si sviluppa su tre livelli fuori terra (piano terra, primo e secondo) e occupa una porzione consistente di isolato, nel centro storico di Mazara del Vallo, tra la via Carlo Agostino a nord, la via Ospedale a ovest, la piazza Santa Teresa a sud-ovest, e confina con altri fabbricati di pari altezza a sud e a est, mentre un cortile interno occupa l'angolo sud-est della proprietà.

Dalle planimetrie catastali risulta una altezza utile interna sia al piano terra che al piano primo di m 4,00, misura verosimile verificata dall'esterno. L'altezza del piano secondo, riscontrabile esclusivamente dalle planimetrie catastali, varia da metri 2,00 a 2,50, per i vani su pubblica via, mentre non si hanno dettagli sugli altri vani al secondo piano interni al cortile.

L'unità edilizia ha la struttura in muratura portante costituita da conci squadrati di tufo (non è stato possibile rilevare lo spessore dei maschi murari) e solai lignei, sia intermedi che di copertura (non si esclude internamente la presenza di qualche solaio latero-cementizio gettato in opera).

Come già accennato, dall'esterno si nota che i solai sono in parte crollati, inoltre la facciata presenta in più punti lesioni dovute al ribaltamento della facciata verso strada ed è puntellata con catene metalliche, poste in opera da molti anni.

L'intonaco esterno è in gran parte divelto e ammalorato, con fenomeni di esfoliazione, corrosione e dilavamento, causati da umidità da risalita e infiltrazioni dalle coperture, prive, queste ultime, di adeguati elementi di protezione dalle piogge.

Elemento di pregio è la terrazza su Piazza Santa Teresa realizzata con decorazione a motivi circolari in

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tufo. Tale parapetto presenta però fenomeni di degrado notevoli dovuti alla corrosione dell'elemento lapideo, inoltre piante infestanti crescono su parte del prospetto circostante.

Gli infissi sono in legno, in gran parte divelti e comunque non recuperabili. Le ringhiere metalliche presentano elementi di pregio decorativo e, benché ammalorati da strati di ruggine, possono essere facilmente recuperati.

Non è possibile effettuare alcuna descrizione degli elementi che caratterizzano internamente le unità immobiliari perché non accessibili.

E' possibile invece escludere la presenza di idonei impianti di servizio (idrico, elettrico, etc).

Un cortile è presente nell'angolo sud-est della proprietà esteso circa mq 80.

Tutte le unità immobiliari oggetto di esecuzione risultano totalmente inagibili.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta libero. Tutte le unità immobiliari oggetto di esecuzione risultano abbandonate da lungo tempo e totalmente inagibili.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 16/04/1980 al 14/01/1987

**** Omissis **** Accettazione tacita di eredità del marito per effetto di ATTO DI DIVISIONE

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Rosario Tumbarello

02/02/1985 21247 10794

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

13/02/1985 3174

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 16/04/1980 al 14/01/1987

**** Omissis **** Dichiarazione di successione n. 496 vol. 212

16/04/1980

Trascrizione

Conservatoria Registri Immobiliari di Trapani

17/02/1983 3512 3129

Registrazione

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Dal 16/04/1980 al 12/12/2007

**** Omissis **** Accettazione tacita di eredità del padre per effetto di ATTO DI COMPRAVENDITA

Notaio Anna Giubilato in Mazara del Vallo

05/12/2007 55738 14114

Trascrizione

Agenzia delle Entrate 12/12/2007 34074 22374

Registrazione

Dal 14/01/1987 al 12/12/2007

**** Omissis **** Dichiarazione di successione n. 451 vol 219

14/01/1987

Trascrizione

Conservatoria dei Registri Immobiliari

23/05/1988 10086 8560

Registrazione

Dal 14/01/1987 al 12/12/2007

**** Omissis **** Accettazione tacita di eredità della madre per effetto di ATTO DI COMPRAVENDITA

Notaio Anna Giubilato 05/12/2007 55738 14114

Trascrizione

Registrazione

Dal 05/12/2007 al 06/11/2008

**** Omissis **** Atto di compravendita

Notaio Anna Giubilato in Mazara del Vallo

05/12/2007 55738 14114

Trascrizione

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Registrazione

Dal 06/11/2008 **** Omissis **** Cessione quote societarie e modifica patti sociali

Notaio Di Natale 06/11/2008 15259 8260

Trascrizione

Registrazione

Trapani 11/11/2008 8219

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Trapani aggiornate al 18/02/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Trapani il 01/09/2010

Reg. gen. 20290 - Reg. part. 3531 Importo: € 560.000,00

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 280.000,00

Interessi: € 280.000,00 Percentuale interessi: 3,50 %

Rogante: Notaio Anna Giubilato in Mazara del Vallo Data: 25/08/2010

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N° repertorio: 59432 N° raccolta: 16415 Trascrizioni

• Atto esecutivo - verbale di pignoramento immobili Trascritto a Trapani il 18/02/2016

Reg. gen. 3463 - Reg. part. 2847 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura

Da una ispezione ipotecaria del 15/06/2018, presso l'Agenzia delle Entrate, si rileva l'iscrizione di una ipoteca legale del 09/03/2018 Registro Particolare 376 Registro Generale 5012 a favore dell'AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE DI TRAPANI contro la **** Omissis ****, derivante da DECRETO della Commissione Tributaria Provinciale di Trapani N.213 DEL 16.02.2018 ART. 22 D.LGS 472/97, Capitale € 439.754,34, successiva al pignoramento, a carico in parte anche sulle unità oggetto della presente procedura.

NORMATIVA URBANISTICA

L'intera unità edilizia, comprensiva delle 13 unità immobiliari oggetto di esecuzione, ricade nel centro storico in Z.T.O. (zona territoriale omogenea) A del P.R.G. di Mazara del Vallo (art. 30 delle Norme di Attuazione del P.R.G.) e vincolato ai sensi della Legge 1497 del 29/06/1939.

Si riporta l'art. 30 delle N.T.A.: "Si tratta del Centro Storico di Mazara come delimitato nella tav P6/m.

L'area come sopra delimitata è vincolata ai sensi della legge 29/6/1939 n° 1497. In conformità alla Circolare A.R.T.A. 3/2000, nelle zone A sono consentiti gli interventi di cui all'art. 20 lett. a, b e c (ndr:

manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo), mentre la ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d) potrà riguardare eccezionalmente solo le parti interne di singole unità edilizie, laddove essi siano indispensabili ai fini del rinnovamento funzionale delle suddette unità, nonché gli edifici di epoca recente e di scarso o assente interesse architettonico o comunque dovranno essere orientati alla riqualificazione architettonica ed al recupero edilizio nel rispetto delle caratteristiche formali e tipologiche originarie.

Nelle zone A le destinazioni d'uso consentite sono quelle compatibili con la configurazione architettonica e strutturale degli immobili, e sempre che tali destinazioni siano compatibili con la residenza.

Tutte le determinazioni dell'Autorità Comunale saranno prese dopo i pareri espressi dalla Soprintendenza ai Beni CC e AA."

Da evidenziare che in funzione della normativa urbanistica suddetta, per l'intera unità edilizia è possibile realizzare interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo, previo nulla osta della Soprintendenza di Trapani.

Non rientra in questa fattispecie l'intervento di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente in quanto, come normato dall'art. 3 del D.P.R. 380/01 e s.m.i., tale intervento ricade tra le opere di ristrutturazione edilizia, escluse dall'art. 30 delle N.A. del PRG in tale zona.

L'area in cui ricade l'unità edilizia, all'atto della verifica presso gli uffici comunali, risultava vincolata altresì dal Piano Paesaggistico Ambito 2-3 della provincia di Trapani, zona PL 7.a Tutela 1. Alla data del 30/05/2018 il Piano Paesaggistico Ambito 2-3 è stato annullato con sentenza del Tar di Palermo n.

1216/2018.

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REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

In data 11/04/2018 il sottoscritto esperto estimatore si è recato presso gli uffici del Comune di Mazara del Vallo al fine di prendere visione delle pratiche edilizie relative alle unità immobiliari oggetto di esecuzione, ed eventualmente estrarne copia. A tal fine è stata depositata una richiesta formale in pari data a cui ad oggi non è pervenuta alcuna nota di riscontro formale.

Informalmente il dipendente addetto alla ricerca ha informato il sottoscritto di non aver rinvenuto alcuna pratica, inerente i beni oggetto di esecuzione, nell'archivio degli uffici tecnici del comune di Mazara del Vallo.

Da una analisi degli elementi architettonici e strutturali dell'unità edilizia, nonché dalla data riportata sulle planimetrie catastali estratte all'Agenzia delle Entrate, è verosimile stimare la realizzazione dell'intero edificio in data antecedente al 1942.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Premesso che non è stata rinvenuta alcuna documentazione progettuale relativa alle unità immobiliari oggetto di stima, e che non è stato possibile l'accesso all'interno delle unità suddette, le uniche planimetrie rinvenute sono state estratte dagli uffici catastali dell'Agenzia delle Entrate. Nel dettaglio sono state acquisiste le planimetrie relative ai sub 1-2-3-4-5-6-10-11 (datate 31/12/1939 e 02/04/1940), mentre risultano mancanti le planimetrie relative ai sub 7-8-9-12-13 di cui sono stati acquisiti i modelli 5 di accertamento risalenti al 12/02/1946, contenenti uno schizzo sommario dei luoghi eseguito dall’accertatore del tempo.

Il sottoscritto, nei due sopralluoghi datati 13/04/2018 e 01/06/2018, ha effettuato quindi esclusivamente un confronto visivo dall’esterno ed un rilievo del perimetro del fabbricato e delle altezze esterne, ove possibile, al fine di individuare al meglio confini, limiti, superfici e volumi, delle singole unità tramite il raffronto con le planimetrie rinvenute.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non esistono vincoli ed oneri di natura condominiale gravanti sui beni oggetto di esecuzione.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il sottoscritto esperto estimatore,

considerata l'impossibilità di accesso, motivata da ragione di sicurezza visto il pessimo stato di manutenzione e prolungato abbandono delle unità suddette;

considerata l'impossibilità di verificare la superficie e la consistenza volumetrica delle singole unità;

considerato che le suddette singole unità immobiliari costituiscono una unica unità edilizia, avente cioè una propria autonomia spaziale, statica e funzionale;

tutto ciò considerato, ha deciso di formare un unico lotto di vendita, nonostante siano 13 le unità immobiliari oggetto di esecuzione avente destinazione d'uso differente (abitazione, magazzino, laboratorio, stalla).

È parere del sottoscritto esperto estimatore che una vendita per lotti dell’edificio risulterebbe improponibile per i seguenti motivi:

• L'intera unità edilizia, comprensiva delle 13 unità immobiliari oggetto di esecuzione, è completamente inagibile;

• L’accesso ad alcune unità immobiliari, specie ai piani superiori e dentro il cortile, avviene da accessi comuni, pertanto un uso indipendente non può prescindere dalla ristrutturazione di altre unità adiacenti;

• Tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio in muratura hanno le strutture portanti in comune pertanto, per la presenza del vincolo sismico, un consolidamento statico, deve avvenire sull’intero complesso edilizio e non sulle singole unità immobiliari in cui è suddiviso catastalmente l’edificio;

• Il restauro architettonico dell’edificio in muratura deve tener conto del vincolo paesaggistico presente sull’edificio e pertanto il progetto architettonico non può essere limitato alle singole unità immobiliari;

• Infine una progettazione omogenea dell'unità edilizia in muratura potrà consentire una rivisitazione funzionale delle unità immobiliari presenti, soprattutto in riferimento all’indipendenza degli accessi, con la conseguenza di facilitare la funzionalità delle unità immobiliari e quindi con la possibilità di aumentarne il valore.

Il valore commerciale dei beni pignorati, considerati come unica unità edilizia, è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione e conservazione, consistenza sommaria, sussistenza di vincoli urbanistici e paesaggistici, dati metrici sommari ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta.

Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame della lacunosa documentazioni ufficiale estratta, ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

2, via Ospedale e via Carlo Agostino, piano T-1-2

Antico fabbricato ubicato nel centro storico di Mazara del Vallo, tra Piazza Santa Teresa n. 2, la via Ospedale e la via Carlo Agostino. L'edificio si colloca a pochi metri dal lungomare Mazzini, dal porto, e dalla importante Piazza della Repubblica. Nelle immediate vicinanze si trovano le principali piazze, monumenti e chiese della città nonché numerose attività commerciali e servizi di quartiere. Il palazzo presenta esternamente elementi di pregio decorativo ma versa in pessime condizioni di manutenzione, con evidenze di crolli dei solai interni e di copertura, e

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non accessibile previa interventi di messa in sicurezza. E' articolato in tre elevazioni fuori terra: si estende al piano terra, su una superficie di mq. 800 circa ivi compreso il cortile interno; al primo piano si sviluppa su una superficie di mq. 700 circa (compreso un ampio terrazzo); mentre al piano secondo si estende su una superficie di mq. 300 circa, oltre 70 mq circa di terrazze, con relativa area libera soprastante. L'antico fabbricato si compone di 13 unità a prevalente destinazione d'uso residenziale, annotate al N.C.E.U. di Mazara del Vallo al foglio di mappa 233, con le particelle 233 sub. 1, sub. 2, sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub.

8, sub. 9, sub. 10, sub. 11, sub. 12 e sub. 13.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 233, Part. 233, Sub. 1, Categoria A4 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 2, Categoria C1 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 3, Categoria C1 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 4, Categoria A2 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 5, Categoria C2 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 6, Categoria C2 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 7, Categoria A4 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 8, Categoria C2 - Fg. 233, Part.

233, Sub. 9, Categoria C6 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 10, Categoria A5 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 11, Categoria F4, Graffato particella 229 sub 5 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 12, Categoria A3 - Fg. 233, Part. 233, Sub. 13, Categoria A3

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 230.000,00

Si è detto che gli immobili oggetto di stima non sono agibili pertanto, contrariamente a quanto potrebbe risultare dalle visure catastali, gli immobili al momento non hanno rendita. Questa circostanza quindi esclude a priori la possibilità di valutare gli immobili attraverso la rendita catastale.

Pertanto, a parere dello scrivente, l’unico criterio di stima possibile per gli immobili in questione, è quello della stima sul valore di trasformazione dell'unità edilizia con una valutazione a mq della superficie delle unità immobiliari.

Il valore di mercato del bene, nell’ipotesi con prevalente destinazione ad uso residenziale, viene determinato con il procedimento del valore di trasformazione con la seguente formula:

Vmb=Rt-Kt*1/qn dove:

Vmb (€/mq)= valore di mercato del bene oggetto di stima allo stato di fatto attuale;

Rt (€/mq)= ricavi attesi dall’intervento di trasformazione (post restauro e risanamento conservativo) Kt (€/mq) = costi previsti per effettuare l’intervento

1/qn = fattore di anticipazione

Per la determinazione del Rt ossia del valore di mercato del bene trasformato (post intervento di restauro e risanamento conservativo) si fa riferimento ai valori OMI rilevati nel 2° sem. 2017, confrontati con i maggiori operatori per immobili in vendita nella zona del centro storico. Si è appurato che il prezzo di mercato di edifici consimili è di 1100-1300 €/mq. Tenuto conto delle caratteristiche estrinseche dell’immobile e in particolare la sua ubicazione centrale e la disponibilità di un’ampia area libera di pertinenza, si ritiene congruo assumere il valore unitario di €./mq 1200.

Il costo unitario di trasformazione (Kt): viene determinato utilizzando le quotazioni tratte dalle pubblicazioni tecniche di settore. Tenuto conto della tipologia edilizia e dello stato di degrado si ritiene appropriato assumere un costo unitario per le opere di restauro e risanamento pari a € /mq 1000,00.

Il Fattore di anticipazione rappresenta il coefficiente diminutivo per attualizzare ad oggi il valore dell’immobile che si concretizzerà al termine della trasformazione fra n anni (si assume 5 anni tenuto conto dell’attuale fase congiunturale) al tasso lordo del 0,3% (tasso interesse 2018): per n=5 1/q^n=

0,9851

Pertanto si avrà: Vmb=(Rt-Kt)x1/qn

Vmb = (€/mq 1200 - €. 1000) = €/mq 200 x 0,9851= €/mq 197,02 (valore unitario al mq da moltiplicare per la superficie convenzionale)

Lo scrivente inoltre ritiene corretto applicare una riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi del bene venduto, nonché un

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ulteriore 5% per imprevisti (a causa della impossibilità di accedere alle unità immobiliari) e per la redazione delle planimetrie catastali aggiornate:

Valore unitario €/mq 197,02 x -20% = €/mq 157,62

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Fabbricato civile Mazara del Vallo (TP) - angolo tra Piazza Santa Teresa n. 2, via Ospedale e via Carlo Agostino, piano T-1-2

1457,32 mq 157,62 €/mq € 229.702,78 100,00 € 230.000,00

Valore di stima: € 230.000,00

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Il sottoscritto esperto estimatore con la presente intende evidenziare che:

1. non è stato possibile effettuare una descrizione analitica delle singole unità immobiliari, perché non accessibili;

2. ha operato la verifica dei confini e della consistenza volumetrica, basandosi esclusivamente su rilievi effettuati dall’esterno al piano terra e sulla scorta delle planimetrie catastali e dei mod. 5 di accertamento estratti all'Agenzia delle Entrate;

3. che la vendita procederà con lotto unico, comprendente le 13 unità immobiliari, nello stato manutentivo (pessimo) in cui si trovano.

Non è stato predisposto alcun Attestato di Prestazione energetica ai sensi del D.Lgs. 192/05 e ss.mm.ii.

in quanto tutte le unità immobiliari sono in pessime condizioni manutentive, non dissimile dallo stato di rudere, e comunque abbandonate da prolungato tempo, prive di impianti, di infissi e di idonei elementi di copertura. Inoltre alcune unità immobiliari, aventi destinazione d'uso di servizio (garage, depositi), sono escluse dall'applicazione del D.Lgs. 192/05 e ss.mm.ii. indipendentemente dallo stato di abbandono, in quanto non devono garantire comfort abitativo, perché di servizio e non destinati a permanenza prolungata di persone.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Castelvetrano, li 15/06/2018

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Bua Giuseppe

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ELENCO ALLEGATI:

 Allegato 1 - Documentazione urbanistica e catastale (destinazione urbanistica, stralcio NA del PRG di Mazara del Vallo, estratto di mappa, planimetrie catastali, modelli 5 di accertamento)

 Allegato 2 - Documentazione fotografica (sopralluoghi del 13/04/2018 – 01/06/2018)

 Allegato 3 - Documentazione ipotecaria post pignoramento e copia contratto cessione quote del 06/11/2008

 Allegato 4 - Documentazione relativa alle operazioni peritali (comunicazioni, verbali sopralluogo, comunicazioni al G.I., accesso presso uffici comunali e catastali)