CORSO DI FORMAZIONE PROFESSIONALE PER AMMINISTRATORI CONDOMINIALI

C^{ORSO DI} F^ORMAZIONE PROFESSIONALE PER

AMMINISTRATORI CONDOMINIALI

ASSOCIAZIONE L^IBERI AMMINISTRATORI CONDOMINIALI

- SEDE DI CASAGIOVE

- -

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

L’esigenza di una norma regolamentare (regolamento condominiale) nasce non solo per disciplinare l’uso dei beni comuni ma, soprattutto, per regolare i rapporti patrimoniali dei comproprietari attraverso la quantificazione del diritto di proprietà comune che al singolo condomino spetta:

il c.d. valore millesimale.

Possiamo dire che il regolamento condominiale è la legge interna

del condominio, così come lo statuto lo è per le società.

Il regolamento riveste

un’importanza fondamentale

della vita condominiale.

Le disposizioni contenute nel regolamento condominiale possono dividersi in due categorie:

- norme del codice civile dall’art. 1100 all’art.1115 e dall’art.1117 all’art. 1139;

- norme di disciplina interna che non possono mai essere contrarie ai principi ed ai diritti previsti dagli artt. 1118, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,1136 e 1137 c.c. (norme inderogabili); né a quelli previsti dagli artt. 63,66,67,69 delle disp.att.c.c., né infine possono menomare i diritti derivanti ai condomini dai singoli atti di acquisto delle unità immobiliari o dalle convenzioni.

Nell’amministrare un condominio ci si può imbattere in una triplice eventualità:

1. Esiste un regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea

condominiale;

2. Esiste un regolamento contrattuale;

3. Manca un regolamento condominiale.

Esiste un regolamento approvato a

maggioranza dall’assemblea condominiale:

• Il regolamento può essere stato formato volontariamente dall’assemblea con

l’intervento favorevole della maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c.

(500/1000).

In questo caso il regolamento prende il

nome di regolamento assembleare o di

regolamento approvato a maggioranza.

Esiste un regolamento contrattuale

• Si ha regolamento contrattuale quando il regolamento di condominio, predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio e trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale, vincolando tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l’uso di godimento di servizi delle parti comuni, ma anche per quelle che limitano il potere e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.

Generalmente detto regolamento, anche se non inserito nel testo del contratto di compravendita, ne fa parte integrante, purché espressamente richiamato ed approvato.

La Cassazione ha ritenuto perfettamente

valida la cosiddetta clausola in bianco: si

tratta del caso in cui gli acquirenti danno

mandato al costruttore di predisporre il

regolamento.

Manca un regolamento condominiale .

In questa terza ipotesi si deve distinguere tra condominio composto da più di 10 condomini e condominio che non supera detto numero.

Infatti, solo se i condomini sono più di 10 il regolamento è obbligatorio ai sensi dell’articolo 1138 c.c.;

Per converso nel caso in cui i condomini siano inferiori ad 11 è prevista la mera facoltatività dell’adozione del regolamento condominiale

Formazione del regolamento

condominiale approvato a maggioranza

L’articolo 1138 c.c. prevede quindi l’obbligatorietà del regolamento di condominio quando in un edificio vi sia un numero di condomini superiori ai 10.

Il regolamento deve essere approvato nell’apposita assemblea condominiale, con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c.

e cioè, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000).

Revisione del regolamento esistente

Ogni condomino può prendere

l’iniziativa, a norma dell’articolo

1138 c.c., per la revisione del

regolamento esistente, le cui

modifiche devono sempre essere

approvate con la maggioranza di cui

al secondo comma dell’articolo 1136

c.c. (500/1000).

Trascrizione del regolamento

È opportuno che i regolamenti

assembleari, qualora contengano

limitazioni ai diritti esclusivi dei singoli

condomini o costituiscano servitù,

siano trascritti presso le Conservatorie

dei Registri Immobiliari competenti

per territorio, ciò al fine di renderli

opponibili a terzi.

I regolamenti contrattuali

Il regolamento contrattuale, come abbiamo visto, può essere predisposto dall’unico, originario proprietario, che lo impone ai neoacquirenti all’atto della stipula di contratti di compravendita.

Solo con il regolamento contrattuale si

possono introdurre divieti di

destinazione, tuttavia il regolamento

stesso non può contenere disposizioni

contrarie alle norme che la legge definisce

inderogabili.

Controverso è il problema se si possa modificare il regolamento contrattuale mediante una

delibera approvata a maggioranza oppure all’unanimità dei consensi.

Molti sono stati gli interventi della Suprema Corte e quindi:

-Le norme del regolamento contrattuale attinenti l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni e quelle che regolano la convocazione dell’assemblea sono modificabili dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c. secondo comma;

-

Le norme di natura strettamente

contrattuale, incidenti nella sfera dei diritti

degli obblighi propri di ciascun condomino

in modo tale da determinare la misura

della loro portata rispetto a quella degli

altri condomini costituiscono un vincolo

negoziale che non può essere sciolto o

modificato senza il consenso di tutti

partecipanti al condominio.

La ditta costruttrice può essere esentata dagli oneri condominiali?

 In linea di principio è pacifico che l'art. 1123 c.c. nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di

ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima, non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda

l'esenzione totale o parziale per taluno dei

condomini dall'obbligo di partecipare alle spese

medesime (Cass. sez. II, n. 6844/1988; Cass. sez. II, n.

7039/1988 e la recente Cass. sez. II, n. 5975/2004)

 Tuttavia la stessa Giurisprudenza, ha affermato che esonero dagli oneri condominiali non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del Condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita.

In pratica, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi

bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod.

civ. per espressa accettazione.

 A tal riguardo, infatti, ricordiamo che il Condominio è da considerarsi, a tutti gli effetti, consumatore (Cass. n. 10086/2001) e, come tale, rientra nella disciplina del Codice del Consumo (Decreto legislativo n.206/2005, articoli n.33, 34, 35, 36, 37 e 38) che, ai sensi della legge n. 52/1996, formalmente recepisce, in Italia, le norme europee contro le clausole vessatorie nei contratti. In particolare il Codice del Consumo

considera abusive o vessatorie, e quindi nulle, certe clausole

contrattuali che avvantaggiano in modo evidente il professionista (def.

persona fisica o giuridica, pubblica o privata, che nel quadro della sua attività imprenditoriale o professionale, utilizza un contratto) stesso.

I condomini sprovvisti di regolamento

Regolamento legale

 Fonte del

regolamento legale è una sentenza e

non la volontà dei singoli, i quali sono comunque tenuti ad osservarlo

Regolamento volontario

 Fonte del regolamento volontario è la volontà dell’assemblea in un condominio che avendo 10 o meno di 10 membri, non è tenuto ad emanarlo.

 Tale regolamento va adottato con le maggioranze dell’art.

1136 c.c.

Per quanto riguarda il regolamento di condominio resta da precisare che l’amministratore deve tener ben presente che, nell’esame delle norme che regolano la vita condominiale, al primo posto vanno messe le disposizioni del codice civile, in particolare quelle definite inderogabili;

infatti se il regolamento approvato

riporta disposizioni contrarie a dette

norme, essi sarebbero da considerarsi

come non adottate.

Dopo la legge vengono, in ordine

di importanza, le norme

regolamentari, che però ai sensi

dell’articolo 1138 c.c. IV comma

non possono menomare diritti di

ciascun condomino risultanti dai

singoli atti di acquisto o dalle

convenzioni

Nota d’iscrizione art. 2659 c.c.

 Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:

 1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la

denominazione o la ragione sociale , la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non

riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le

rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il

codice fiscale; [...]

Violazione regolamento da parte del conduttore

In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione.

Infrazioni o violazioni al regolamento

art. 70 disp. att. c.c.”Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie”.

• Oggi, o meglio dall’entrata in vigore della

“riforma” (ossia 6 mesi dopo la pubblicazione della legge sulla Gazzetta Ufficiale, lo ripeteremo fino alla noia), i regolamenti potranno essere modificati (con le maggioranze indicate dall’art.

1138 c.c.) e prevedere sanzioni pecuniarie fino a 200 euro e nel caso di recidiva fino a 800 euro.

Superato il limite imposto di lire “cento”, previsto dal precedente art. 70 disp. att. c.c.

S

CASA

?

art. 1138 c.c.” Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.

La Commissione Giustizia del Senato ha precisato:

 "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici";rileva come il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l'adesione al

regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del

condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all'interno dell'articolo che disciplina il regolamento condominiale. Tale formula di compromesso è di fondamentale importanza perché consente da un lato di rispettare la sensibilità degli amanti degli animali, e dall'altro, in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (articolo 1322 del codice civile), consente ai condomini di deliberare all'unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi. Per quanto riguarda l'efficacia nei confronti dei terzi, occorre ricordare che il carattere reale delle limitazioni convenzionali della proprietà nel condominio determina la loro opponibilità agli acquirenti a titolo particolare delle unità immobiliari, purché tali limitazioni risultino trascritte presso la Conservatoria dei registri immobiliari a norma dell'articolo 2643 del codice civile e ciò si verifica quando sia trascritto il regolamento, ovvero quando sia trascritto l'atto di acquisto che indichi, con precisione, i vincoli a cui è sottoposto il bene oggetto della

compravendita. In assenza di trascrizione, i vincoli saranno opponibili solo quando l'acquirente li abbia espressamente accettati”

Per cui gli animali domestici possono essere anche allontanati con provvedimento di urgenza che ne inibisca il ritorno laddove la

loro presenza sia dettata non solo dal

regolamento condominiale ma anche quando da essa derivino immissioni insalubri e

intollerabili ed un minore godimento delle parti comuni, soprattutto quando i cani in questione siano dichiarati potenzialmente

pericolosi dal Ministero della Salute

(Trib. Salerno 22 marzo 2004)

Gatti in Condominio

Sentenza del tribunale di Milano: è un loro diritto. GATTI LIBERI IN CONDOMINIO MILANO –

In data 08 agosto 2011 una sentenza del Tribunale di Milano tutela le colonie feline che proprio nei periodi estivi, quando le città si svuotano, subiscono, oltre l'abbandono, anche le ire di chi proprio i gatti non li tollera...

I mici, infatti, sono animali socializzanti per antonomasia. In questo senso il loro aggirarsi liberamente per gli stabili condominiali non è contrario alle regole, anzi, è in qualche modo un loro diritto. E' questo il significato di una sentenza del tribunale di Milano, che nel capoluogo lombardo ha dato ragione alla 'gattara' di un palazzo.

La decisione del giudice civile richiama per la prima volta le normative della Legge 281, riconoscendo che i gatti sono animali sociali che si muovono liberamente e quindi 'nessuna norma di legge ne' nazionale né regionale proibisce di alimentare gatti randagi nel loro habitat...' e che 'i gatti che stazionano e vengono alimentati nelle zone condominiali non possono essere allontanati o catturati per nessun motivo'".

La Legge nazionale n. 281 del 1991 ‘Legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo" pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana del 30 agosto 1991 dispone, all´art.2 dal co. 7 al 10 che:

7. è vietato a chiunque maltrattare i gatti che vivono in libertà.

8.I gatti che vivono in libertà sono sterilizzati dall´autorità sanitaria competente per territorio e rimessi nel loro gruppo.

9.I gatti in libertà possono essere soppressi soltanto se gravemente malati o incurabili.

10.Gli enti e le associazioni protezioniste possono, d´intesa con le unità sanitarie locali, avere in gestione le colonie di gatti che vivono in libertà, assicurandone la cura della salute e le condizioni di sopravvivenza.

I

’

CONDOMINIO

• Le Immissioni.

Nell’ambito dei rapporti tra condomini, spesso si verificano dei comportamenti che possono ledere la sfera giuridica di altri apportando un nocumento o una molestia al godimento dell’altrui proprietà esclusiva.

Ci riferiamo, ad esempio, alla produzione di rumori, magari derivanti dall’impianto di condizionamento, dal pianoforte o da una

“camminata” con scarpe pesanti.

Si pensi ancora alla produzione di esalazioni ed odori o al rumore procurato da animali tenuti in casa.

L’esercizio dei diritti dei singoli condomini deve necessariamente trovare un contemperamento con i diritti degli altri proprietari a non vedersi molestati o addirittura danneggiati.

In materia di immissioni l’articolo 844 c.c.

disciplina le immissioni indirette nel fondo altrui e prevede, quale criterio per valutare se le stesse sono illecite o meno, il c.d. criterio della normale tollerabilità: una immissione indiretta intollerabile è illecita.

La tollerabilità o meno di un’immissione deve essere valutata relativamente alla situazione ambientale e quindi, può variare da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona, le abitudini degli abitanti e alla sensibilità dell’uomo medio.

L’immmissione di rumore in un’abitazione priva il proprietario della possibilità di godere nel modo più pieno è pacifico della propria casa e incide sulla libertà di svolgere la vita domestica, secondo le convenienti condizioni di quiete.

L’azione espedita dal proprietario del fondo danneggiato per conseguire l’eliminazione delle cause di immissioni rientrata tra le azioni negatorie, di natura reale, a tutela della proprietà.

Essa è volta far accertare in via definitiva l’illegittimità delle immissioni e ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili farlo cessare

(Cassazione civ. SS.UU. N.10186 del 1998)

La Cassazione inoltre con la sentenza n. 8420 del 2006 ha sancito il definitivo superamento del precedente orientamento con cui si riteneva che l’articolo 844 c.c. era predisposto al solo fine di risolvere i conflitti di proprietà e non anche per tutelare la salute dell’individuo.

Infatti tale sentenza ha definito la c.d. immissione come una propagazione a livello materiale, uditivo od olfattivo, la cui fonte individuata in una proprietà fondiaria o immobiliare ed i cui effetti ricadono nella sfera dominicale vicina, secondo un rapporto di derivazione causale

Pertanto tutelare il diritto alla salute individuando quale legittimato attivo all’azione di cui all’articolo 844 c.c. è una conquista della giurisprudenza.

Nel in cui, l’attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio è idonea a determinare il turbamento del bene e della tranquillità degli altri condomini, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare se questa costituisca o non l’immissione vietata ex articolo 844 c.c.

In tal caso l’amministratore di condominio può agire in via diretta ed immediata nei confronti dei contravventori essendo suo dovere precipuo quello di far rispettare le norme regolamentari.

E’ altresì legittimato a proporre ricorso d’urgenza ex art 700 c.p.c. per far cessare immissioni moleste, solo però, quando venga fatta rilevare la sussistenza di un pregiudizio incombente sul condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex articolo 1117 c.c.

Legge quadro sull’inquinamento acustico

La legge 447 del 1995, la c.d. Legge

quadro sull’inquinamento acustico e il

suo regolamento di attuazione hanno

cambiato il quadro normativo di

riferimento in materia di rumori ed è,

quindi, necessario chiarire i rapporti

tra detta normativa e l’art. 844 c.c.

La giurisprudenza ritiene, infatti che sia diverso il bene protetto:

-l’art. 844 c.c. tutela il proprietario ed i rapporti tra vicini;

-Le norme specialistiche tutelano la salute pubblica e disciplinano i rapporti pubblicistici.

La differenza, quindi, non riguarda l’oggetto della tutela, ma l’oggetto della disciplina che per l’art.

844 c.c. sono le immissioni mentre per la normativa specialistica le emissioni.

La legge 447 del 1995 stabilisce, infatti, i principi fondamentali in materia di tutela dell’ambiente esterno e dell’ambiente abitativo dall’inquinamento acustico.

Si tratta di una disciplina pubblicistica dettata tutela della salute della collettività dei cittadini.

La violazione di dette norme è punita con

sanzioni amministrative.

Tutela penale

L’art. 659 del codice penale sanziona coloro i quali disturbano la pubblica quiete, ossia chi provoca

emissioni disturbanti per il riposo o la quiete di una molteplicità di persone.

Quindi nel caso di un condominio, il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone qualora le immissioni colpiscono più

individui, è possibile presentare un esposto all’autorità giudiziaria, che a sua volta procederà

d’ufficio all’accertamento della sussistenza o meno del reato.

Bisogna precisare che la condotta prevista dall’art.

659, II co., del codice penale, limitatamente a quella costituita dal superamento dei limiti di accettabilità di emissioni sonore derivanti dall’esercizio di professioni o mestieri rumorosi, non costituisce più reato, ma illecito amministrativo, residuando l’ipotesi di reato per l’inosservanza di disposizioni che regolano l’esercizio della specifica attività svolta, in quanto, in tal caso, la condotta tenuta si risolve in una illegittima violazione della quiete pubblica.