TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE
* * * FALLIMENTO:---
GIUDICEDELEGATO:DOTT.ALESSANDROFAROLFI
CURATORI:DOTT.MAUROMORELLI E DOTT.NICOLAXELLA
* * * PREMESSA
I Curatori Fallimentari Dott. Mauro Morelli e Dott. Nicola Xella, autorizzati dal Giudice Delegato ad avvalersi dell’opera di un perito estimatore, hanno incaricato il sottoscritto dott. ing. Giovanni MANARESI, con studio in Bologna via Santo Stefano n. 132, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Bologna Sezione A, al n. 4137/A, di redigere la stima degli immobili di proprietà della società fallita, finalizzata al trasferimento della proprietà stessa, mediante asta pubblica.
* * *
Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con gli Uffici Tecnici dei Comuni in cui sono situati i beni, espletate le necessarie visure presso l’Agenzia delle Entrate competente, espone quanto segue.
LOTTO 26
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI
Quattro lotti di terreno di superficie catastale di m²3.057, aventi capacità edificatoria ad uso residenziale, siti a Riolo Terme (RA), frazione Borgo
N. 36/18 LOTTO 26 RIOLO TERME Terreni edificabili
Rivola, tra le vie Monsignore G. Dalmonte e G. Gronchi.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Gli immobili sono allibrati al Catasto Terreni del Comune di Riolo Terme (RA), intestati a “--- – proprietà per 1/1” come segue:
Foglio Part. Sub Qualità Cl. Sup. m2 Deduz. R.D. € R.A. €
31 389 - Seminativo 3 618 - 2,87 3,51
31 390 - Seminativo 3 601 - 2,79 3,41
31 395 - Seminativo 3 619 - 2,88 3,52
31 399 - Seminativo 3 1.219 - 5,67 6,93
Sommano 3.057 - 14,21 17,37 I dati di classamento derivano da Frazionamento del 30.11.2000, Prot.
n.186016.
Dalle visure storiche si evince che tutte e quattro le particelle derivano dal frazionamento della particella 375 di m2 14.237 (tipo d frazionamento Prot.
65315 del 11.09.1999), che a sua volta deriva dal frazionamento dell’originaria P.371 di di m2 15.469 (tipo d frazionamento del 27.07.1998).
Ai sensi dell’art. 29, comma 1bis, della legge 52/85, come modificata ed integrata dal D.L. 21.05.2010 n.78, convertito in legge dalla L. n.122/2010, art.19, si rileva che i dati catastali sono conformi allo stato di fatto.
Trattandosi di terreni edificabili, la base imponibile a fini I.M.U. risulta pari valore degli immobili, come infra stimato.
PARTI COMUNI E SERVITÙ
I quattro lotti di terreno facevano parte di un Piano Particolareggiato d’Iniziativa Pubblica denominato “Area C1A di espansione residenziale”, realizzato solo in parte e ora scaduto.
Si tratta di lotti di terreno indipendenti, confinanti con le strade di lottizzazione e le aree ad uso “Verde Pubblico”, già realizzate.
Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore di lotti.
VINCOLI E ONERI
Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore degli immobili.
CONFINI
La Part. 395 confina con via Mons. G. Dalmonte, via Gronchi, beni ---, salvo altri; le Part. 390 e 389 confinano con via Mons. Dalmonte e beni ---, salvo altri; la Part. 399 confina con ragioni part.297 e beni ---, salvo altri.
PROPRIETÀ
Gli immobili in parola appartengono in piena proprietà alla società fallita.
PROVENIENZA DEI BENI
Con atto autenticato nelle firme dal notaio Dr. --- in data 26.08.1998, Rep.
n.219095 e in data 01.09.1998, Rep. n.219371/12235, trascritto a Ravenna in data 24.09.1998 all’art.8628, la società --- ha acquistato un appezzamento di terreno di complessivi m2 18.152, costituito dalle particelle 155, 372 e 371. Come detto nel capitolo dell’individuazione catastale, da quest’ultima, di m2 15.469, sono derivare per frazionamento le attuali particelle di terreno, oggetto della presente stima (P.389, 390, 395 e 399).
Con atto di fusione per incorporazione a ministero notaio Dr. --- in data 20.12.2012, Rep. n.56465, Racc. n.22364, registrato a Lugo il 21.12.2012, al n.5542 Serie 1T (non trascritto) gli immobili, già identificati come allo stato attuale, sono stati trasferiti alla società ---.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Sugli immobili in parola gravano le formalità indicate nella relazione notarile a firma del Notaio Dr. --- in data 04.07.2019 e che, di seguito, si sintetizzano.
Vincoli ed oneri che resteranno a carico dell’acquirente: nessuno.
Vincoli ed oneri che saranno cancellati a cura della procedura:
Ø ipoteca volontaria iscritta a Ravenna in data 22.10.2002 all’art.4715, gravante i beni in parola, oltre ad un altro;
Ø ipoteca giudiziale iscritta a Ravenna in data 22.04.2013 all’art.965, gravante i beni in parola, oltre ad altri;
Ø ipoteca giudiziale iscritta a Ravenna in data 17.06.2013 all’art.1483, gravante i beni in parola, oltre ad altri;
Ø ipoteca giudiziale iscritta a Ravenna in data 17.06.2013 all’art.1484, gravante i beni in parola, oltre ad altri;
Ø Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Ravenna in data 07.05.2019 all’art.5686, a favore della massa dei creditori.
REGIME FISCALE
I beni oggetto della presente relazione sono costituiti da lotti edificabili ad uso residenziale. La vendita degli immobili sarà soggetta ad I.V.A. o ad imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Dagli accertamenti svolti presso il Comune di Riolo Terme e dal Sistema Informativo Territoriale del comune stesso risulta quanto segue.
SITUAZIONE URBANISTICA
Dalla cartografia urbanistica vigente si evince che i lotti di terreno ricadono in “Ambito residenziale misto consolidato – Tessuti ordinari”, normato dall’art.7 delle N.T.A. del Regolamento Urbanistico Edilizio.
La zona risulta vincolata dalla Soprintendenza per i B.B.AA., ai sensi del
D.Lgs 42/2004, Parte III - Beni Paesaggistici, come “Zona di Tutela dei caratteri ambientali di laghi, bacini e corsi d’acqua” e sottoposta a vincolo idrogeologico.
La normativa citata non contiene particolari vincoli influenti sulla determinazione del valore dei beni.
~ o ~ o ~ o ~
A seguito di mia istanza di accesso agli atti all’Unione della Romagna Faentina, Prot. n.7737 del 04.02.2019, in data 02.04.2019, presso il SUE di Riolo Terme, è stata presa visione e tratta copia delle pratiche edilizie e urbanistiche inerenti i lotti di terreno.
Dalla ricerca è emerso che i lotti sono stati interessati da Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica, approvato con delibera di C.C. n.84 del 29.11.1997, intervento disciplinato da Convenzione edilizia, atto a rogito del Segretario Comunale di Riolo Terme in data 25.02.1999, Rep. n.1/1999.
Del P.P.I.Pubblico sono state realizzate le opere di urbanizzazione, cedute gratuitamente all’amministrazione comunale con atto a ministero Dr.ssa --- in data 07.03.2001, Rep. n.10/2001, e realizzati alcuni fabbricati.
Il Piano è scaduto e la normativa di riferimento cambiata, in seguito all’approvazione dei nuovi strumenti urbanistici, Piano Strutturale Comunale e Regolamento Urbanistico Edilizio.
L’attuale normativa, per i Tessuti Ordinari in Ambito residenziale misto consolidato, prevede il rispetto dei seguenti limiti:
- SCO max 45% della SF - H max 9,50 m.
Secondo le definizioni di cui alle “Definizioni Tecniche Uniformi – DTU”,
allegato 2 della D.G.R. n.922 del 28.06.2017, la SCO (Superficie Coperta) è la “superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra, con esclusione degli aggetti e sporti inferiori a 1,50 m”.
Lotto Particella SF (m2) SCO (m2)
A 389 618 278
B 390 601 270
C 395 619 279
D 399 1.219 549
Sommano (m2) 3.057 1376 STATO DI OCCUPAZIONE I terreni sono liberi.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
I lotti di terreno edificabili oggetto di stima sono situati nella frazione di Borgo Rivola del Comune di Riolo Terme, a circa Km 6 a sud-ovest del capoluogo.
La nuova zona residenziale si sviluppa a nord-ovest del borgo storico ed è caratterizzata perlopiù da piccole palazzine plurifamiliari e villette a schiera.
I lotti denominati “A”, “B” e “C” si estendono su di una collina leggermente declive, attraversata dalla via Dalmonte e hanno una superficie nominale catastale rispettivamente di m2 618, 601 e 619. Il quarto Lotto (“D”) si trova nella porzione di terreno tra via Gronchi e via Alvisi, più a est, e ha una superficie catastale di m2 1.219.
Tutti i lotti di terreno sono accessibili dalle strade di lottizzazione, già realizzate circa da vent’anni e per questo in mediocre stato di conservazione.
I terreni edificabili sono lasciati a prato.
CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA
La consistenza del lotto di terreno è computata facendo riferimento alla superficie catastale. La capacità edificatoria è desunta dalla normativa urbanistica vigente.
CONSISTENZA DEL BENE
Con riferimento al criterio generale di misurazione della consistenza sopra specificato e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha:
Lotto Particella SF (m2) SCO (m2)
A 389 618 278
B 390 601 270
C 395 619 279
D 399 1.219 549
Sommano (m2) 3.057 1376 Ø TERRENI: superficie catastale m² 3.047
Ø CAPACITÀ EDIFICATORIA: Superficie Coperta SCO m² 1.372.
STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO
Il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel
proprio interesse e senza costrizioni.
Trattandosi di un’area edificabile, in un mercato concorrenziale, la formazione dei prezzi sconta la suscettività edificatoria del bene. In altre parole, attingendo alla letteratura estimativa italiana, il valore di un’area fabbricabile è intrinsecamente un “valore di trasformazione”. Il “valore di trasformazione”, definito come la differenza attualizzata tra il valore del prodotto finito e i costi della trasformazione, presuppone che la trasformazione sia finalizzata al migliore utilizzo del bene intendendo con ciò il più probabile utilizzo del bene che sia fisicamente possibile, finanziariamente fattibile, legalmente permesso e che presenti il maggior tasso di rendimento.
Nella fattispecie, trattandosi di una procedura fallimentare, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall’inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita, il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Inoltre, nelle vendite forzate non ha luogo la garanzia per vizi della cosa (art.2922 c.c.).
Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell’estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell’ottica di una positiva conclusione dell’asta fallimentare, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 10%.
PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO
La stima dell’immobile viene effettuata con procedimento analitico,
consistente nell’attualizzazione della differenza tra il valore del prodotto edilizio finito e il costo della trasformazione. L’ipotesi che viene assunta a base del procedimento stesso consiste nel ritenere che il più probabile valore di mercato del fabbricato da demolire e ricostruire coincida con il massimo prezzo che un imprenditore-trasformatore può essere disposto ad accettare in condizioni di “ordinarietà”, per l’acquisto dell’immobile.
In termini matematici, è così formulato:
𝑉 =𝑉#$− [(𝐾𝑐 + 𝑈 + 𝑂𝑝) + (𝑂𝑢1 + 𝑂𝑢2 + 𝐶𝑐) + 𝑆 + 𝐼 + 𝐼𝑚𝑝 + 𝑃]
(1 + 𝑟)9 essendo:
Vmf = valore di mercato del prodotto edilizio finito;
Kc + U = costo tecnico di costruzione dei nuovi edifici (Kc), al lordo dell’utile dell’impresa costruttrice (U).
Op = onorari professionali inerenti l’elaborazione dei progetti architettonici, impiantistici e strutturali, nonché le relative direzione lavori, e il compenso per il coordinatore della sicurezza in fase di progetto ed esecuzione.
Ou + Cc = oneri di urbanizzazione primaria (Ou1), secondaria (Ou2) e contributo sul costo di costruzione (Cc); sono ricavati dalle tabelle stabilite dal Comune per il tipo di intervento.
S = è la sommatoria di spese generali (Sg) e di commercializzazione (Sc);
sono espresse come percentuali del valore del prodotto edilizio finito;
le prime comprendono le spese amministrative dell’operatore immobiliare, eventuali fideiussioni sugli acconti ricevuti e gli oneri di allacciamento a pubblici servizi; le seconde riguardano i compensi di
intermediazione.
I = interessi passivi sul capitale impiegato; sono calcolati sulla base della nota formula di matematica finanziaria I = C x d x [(1+r1)n-1], dove C è la somma dei costi diretti e indiretti della trasformazione e d rappresenta la leva finanziaria o quota di indebitamento;
P + Imp = profitto dell’imprenditore – trasformatore al lordo delle imposte;
si inglobano in una percentuale forfettaria del valore del prodotto finito. Tale percentuale è determinata come somma di un tasso privo di rischio (Rendistato di pari orizzonte temporale, arrotondato) più un premio per il rischio assunto con riferimento al premio per il rischio indicato per le abitazioni principali nel manuale della B.C.E. per l’Asset Quality Review (Fase 2, marzo 2014);
r = saggio di attualizzazione; l’allineamento temporale di ricavi e costi alla data di stima si effettua mediante il coefficiente di anticipazione (1+r)n, ipotizzando che costi e ricavi siano concentrati all’ultimazione dell’operazione; avendo inglobato i diversi profili di rischio nella voce profitto dell’imprenditore, l’attualizzazione rappresenta il semplice trasferimento nel tempo di importi monetari. Il tasso utilizzato è, quindi, quello privo di rischio, rappresentato da titoli di stato di orizzonte temporale.
n = numero di anni intercorrenti tra la data di riferimento della stima ed il termine della trasformazione.
Gli interessi dovuti sul capitale impiegato per l’acquisto iniziale dell’immobile sono espressi dalla relazione V x [(1+r1)n – 1], dove r1
rappresenta il tasso debitore e deve essere distinto da r1 che, rappresenta
invece il tasso di attualizzazione.
La predetta formula, nella sua enunciazione più generale, può essere così affinata1:
V = V;<− [(Kc + U + Op) + (Ou1 + Ou2 + Cc) + S + I + Imp + P]
(1 + r)I+ (1 + rJ)I− 1
* * *
Il Valore di mercato del prodotto finito è determinato con metodo sintetico comparativo. I valori unitari adottati costituiscono l’espressione sintetica dell’indagine di mercato effettuata attraverso colloqui con operatori del settore e accedendo ad altre fonti informative indirette di cui, peraltro, si conoscono sia le modalità di misura della consistenza, i criteri di zonizzazione adottati, la scansione cronologica impiegata e il tipo di fonti impiegato per realizzare la banca dati stessa. Nella fattispecie sono stati esaminati e confrontati i dati rilevati in:
• Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, prezzi riferiti al secondo semestre del 2018. Riolo Terme – Extraurbana / Zona rurale e frazioni minori:
o abitazioni di tipo civile in stato normale: minimo €/m2 880,00, massimo €/m2 1.300,00;
o box in stato normali: minimo €/m2 440,00, massimo €/m2 650,00.
• Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP-2018, prezzi riferiti a ottobre 2017 – ottobre 2018.
Riolo Terme - Centro:
1P.Carrer, Un piano di trasformazione immobiliare, Patron Editore, Bologna, 1979, pagg.14-15.
o abitazioni nuove o ristrutturate integralmente: minimo
€/m2 1.400,00, massimo €/m2 1.700,00;
o box: minimo €/m2 300,00, massimo €/m2 450,00.
Riolo Terme - Campagna:
o abitazioni nuove o ristrutturate integralmente: minimo
€/m2 1.200,00, massimo €/m2 1.400,00.
o box: minimo €/m2 250,00, massimo €/m2 350,00.
La valutazione dell’immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene.
VALUTAZIONE DEL BENE
Non avendo a disposizione un progetto, sulla base delle tipologie di fabbricati esistenti, si ipotizza la realizzazione di villette bifamiliari nei lotti A, B e C, e un fabbricato a schiera nel Lotto D, costituiti da due piani fuori terra abitabili ed uno seminterrato, ad uso accessorio.
La Superficie Lorda Vendibile (SLV) si assume pari al doppio della SCO:
SLV = SCO x 2 = m2 1.376 x 2 = m2 2.752.
Detraendo il 15% alla SLV si ottiene la Superficie al netto dei muri:
Sup. Netta = m2 2.752 – 15% = m2 2.340, che si suddivide, ipoteticamente, in Su = m2 1.600 e Sa = m2 740.
~ o ~ o ~ o ~
Vpf - Il Valore del prodotto edilizio finito è determinato per comparazione, sulla base di indagini di mercato svolte presso operatori del settore, confrontate con le fonti informative indirette predette.
Tenuto conto di quanto sopra esposto, visto in loco e dei criteri di stima
esposti, si ritiene di poter considerare il valore unitario di €/m² 1.600,00:
§ Vpf= m2_2.752 x €/m2_1.600 = € 4.403.200
Kc+U – Per la costruzione degli immobili, al lordo dell’utile dell’imprenditore, si stima un costo unitario di €/m2 1.150, rapportato alla SLV. Pertanto:
§ Kc+U= m2_2.752 x €/m2_1.150 = € 3.164.800
Op - Si considera una percentuale del 10% sull’importo dei lavori come sopra determinato (Kc+U).
§ Op= € 3.164.800 x 0,08 = € 253.184
Ou1+Ou2+Cc – Gli oneri di urbanizzazione U1 e U2 sono computati sulla Superficie Utile (ipotizzata m2 1.600) applicando le tariffe della Delibera di Consiglio Regione Emilia Romagna n.850/98 (aggior. n.155/01); la quota del Costo di Costruzione unitario di € 572,00, calcolata in € 37,75, è applicata alla Superficie Complessiva (Su + 60% Sa):
§ U1= €/mq 18,88961 x mq 1.600 = € 30.223
§ U2= €/mq 20,35063 x mq 1.600 = € 32.561
§ CC= €/mq 37,75 x 2.044 = € 77.161 Sommano € 139.945
S = Sg + Sc – In tale voce sono comprese le spese generali (2% di Vpf) e le spese di commercializzazione (1% di Vpf).
§ S= € 4.403.200 x 0,03 = € 132.096
I – Il calcolo degli interessi passivi è fondato sull’ipotesi di una leva finanziaria del 40% ad un tasso del 4,5%. Gli oneri finanziari sono correlati ai tempi in cui vengono sostenuti i costi di trasformazione. Si possono formulare previsioni sui flussi di cassa in uscita e calcolare gli oneri sulle
somme impiegate con capitale di terzi. Il calcolo non è particolarmente complesso ma richiede la formulazione di ipotesi che appesantirebbero l’esposizione senza raggiungere una precisione significativamente maggiore di quella ottenibile con il metodo di calcolo più sintetico di seguito descritto.
Partendo dalla considerazione che i costi cumulati sono crescenti per tutta la durata dell’operazione di sviluppo immobiliare, si può ipotizzare che gli oneri finanziari crescano linearmente.
Conseguentemente, l’ammontare complessivo degli interessi (rappresentato dall’area del triangolo rosso) può essere calcolato con riferimento al totale dei costi per tutta la durata dell’operazione diviso per due.
L’ammontare complessivo dei costi sopra stimati è di € 3.690.025.
Per quanto attiene la durata dell’esposizione, come infra specificato, si considera una durata complessiva dell’operazione di 4 anni.
§ I = € 142.080
P+Imp – Il profitto dell’imprenditore al lordo dell’imposte è calcolato in misura del 11,5% sull’ammontare complessivo dei costi sopra stimati. Tale percentuale è determinata come somma di un tasso privo di rischio (Rendistato di pari orizzonte temporale, arrotondato =1,5%) più un premio per il rischio assunto pari a 10% con riferimento al premio per il rischio indicato per le abitazioni principali nel manuale della B.C.E. per l’Asset Quality Review (Fase 2, marzo 2014):
§ P+Imp = € 506.368.
n – Si ipotizza una durata complessiva dell’operazione di quattro anni. Per il
progetto e la costruzione dei fabbricati del fabbricato esistente si considerano circa due anni e mezzo, oltre 18 mesi per la vendita.
r – Il tasso di attualizzazione è determinato come tasso privo di rischio con riferimento al rendimento lordo di Titoli di Stato italiani di pari orizzonte temporale, pari al 1,5%.
Inserendo nella predetta formula gli importi delle voci sopra elencate (i conteggi sono esplicitati in allegato alla presente relazione) si ottiene:
§ Vm = (Vpf-Σ costi)/[(1+r)n + 0,40 x((1+r1)n-1)] = € 56.859.
In conclusione, il valore di trasformazione è stimato, in cifra tonda, in
€ 60.000,00.
Detraendo il 10% circa (€ 6.000,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene
PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 26: €_54.000,00 (euro cinquantaquattromila/00)
* * *
Ritenendo di avere dato un’esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Con osservanza.
Bologna, lì 2 settembre 2019
IL PERITO ESTIMATORE Ing. Giovanni Manaresi
ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa catastale
2. Visura Catasto Terreni per nominativo 3. Visure storiche CT P.389, 390, 395 e 399
4. Atto Dr. Vincenzo Palmieri del 26.08.1998 Rep. n.219095 5. Atto di fusione Dr. --- in data 20.12.2012, Rep. n.56465 6. Estratto normativa urbanistica
7. Estratto P.P.I.Pubblica scaduto
8. Copia atto di cessione delle opere di urbanizzazione e relativa nota di trascrizione
9. Inquadramento territoriale 10. Stampa file PIANTE 36-18 L26
11. Documentazione fotografica
12. Stampa sviluppo calcoli stima analitica 13. Visura Camerale della società fallita 14. Copia relazione notarile
