Il trasferimento a titolo oneroso della proprietà di immobili

Agevolazioni fiscali

L’acquisto della prima casa:

benefici, condizioni, decadenza e forza maggiore

La fruizione dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa, impone il pieno rispetto delle condizioni dettate dalle pertinenti disposizioni normative; diversamente, configurandosi la decadenza, l’Ufficio finanziario sarebbe attivamente legittimato al recupero della maggiore imposta dovuta, fatta salva l’ipotesi della forza maggiore. Gli utili chiarimenti resi dall’Amministrazione finanziaria, la copiosa elaborazione pretoria e le acute considerazioni svolte dalla dottrina sul tema, costituiscono l’architrave del presente scritto.

di GENNARO DI GENNARO*

Premessa

I

l trasferimento a titolo oneroso della proprietà di im- mobili a destinazione abitativa, purché non di lusso, determina l’applicazione di un regime impositivo age- volato rispetto a quello altrimenti applicabile, allorquando l’alienante è un privato (non giuridicamente tenuto all’os- servanza dei prescritti adempimenti formali e sostanziali in tema di IVA), come pure nell’ipotesi in cui il vendito- re sia un soggetto passivo IVA ed agisca nell’esercizio di un’attività economica¹.

Nel presente contributo saranno illustrate le vicende più ricorrenti che involgono le agevolazioni ex lege pre- viste per l’acquisto della “prima casa”, con particolare ri- guardo ai prescritti presupposti applicativi, alle ipotesi di decadenza e conseguente recupero dell’imposta dovu- ta, alle cause escludenti la colpevolezza per mancato (in- colpevole) trasferimento della residenza entro il termine normativamente stabilito.

Condizioni per la legittima fruizione

delle agevolazioni e allineamento della nozione di prima casa ai fini IVA ed imposta di registro

Come noto, il Legislatore tributario ha introdotto puntuali condizioni, essenziali e strutturali, ai fini del va- lido e legittimo utilizzo della misura agevolativa; più pre- cisamente, per quel che qui interessa, devono configurarsi le seguenti circostanze: I) che la compravendita non ab- bia ad oggetto un immobile di lusso, (qualificabile come

tale, post riforma 2014, la casa di abitazione appartenen- te alle categorie A/1, A/8 e A/9; II) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ri- siede ovvero dichiari (nel rogito notarile) di voler stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o, anco- ra, svolga la propria attività; III) che l’acquirente dichia- ri, nell’atto pubblico di compravendita, di non essere tito- lare esclusivo (o in comunione) col coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra unità immo- biliare ubicata nel comune in cui è sito l’immobile che si intende acquistare; IV) che l’acquirente dichiari, nell’at- to di acquisto, di non possedere, neanche pro quota, altro immobile, su tutto il territorio nazionale, per il quale ab- bia già usufruito delle agevolazioni in parola; V) che l’u- nità abitativa non sia rivenduta (o ceduta a titolo gratuito) entro i successivi cinque anni dalla conclusione dell’atto pubblico di trasferimento, fatta salva l’ipotesi in cui, entro un anno dalla vendita (infraquinquennale) dell’immobi- le originariamente acquistato con le agevolazioni “prima casa”, sia riacquistato altro bene da adibire a propria abi- tazione principale².

La decadenza dai benefici connessi all’acquisto della

“prima casa”, che si configura in difetto di una o più del- le condizioni testè citate, è altresì contemplata nell’ipote- si in cui l’acquirente renda una dichiarazione mendace al fine di poter indebitamente godere del trattamento tribu- tario agevolato³.

La revoca delle agevolazioni usufruite in occasione della compravendita immobiliare, determina l’applicazio- ne delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella

Agevolazioni fiscali

misura ordinaria, oltre alla prescritta sanzione ammini- strativa del 30%; qualora, invece, si tratti di cessione sog- getta ad IVA, si applicherebbe l’aliquota del 10%, rispetto a quella ridotta del 4% (il 22% per le sole cessioni di im- mobili di lusso)⁴, oltre alla conseguente sanzione ammi- nistrativa.

In forza dell’art. 33, rubricato “Allineamento definizione prima casa IVA-registro”, del D. Lgs. n. 175/2014, i criteri identificativi della prima casa, già applicati per l’imposta di registro, sono stati estesi all’IVA, in tal modo unifor- mando il modello qualificatorio della prima casa⁵.

A commento dell’anzidetta disposizione, l’Ammini- strazione finanziaria, attraverso un puntuale documento di prassi, ha evidenziato che “(…) per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione al numero 21) della Tabel- la A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del

1972, l’aliquota IVA del 4 per cento si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tarif- fa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 apri- le 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad og- getto case di abitazione (anche in corso di co- struzione) classificate o classificabili nelle ca- tegorie catastali diverse dalle seguenti:

– cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile;

– cat. A/8 – abitazioni in ville;

– cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici (….)”⁶.

Le considerazioni sin qui svolte indu- cono a considerare l’ipotesi in cui, conclu- so l’acquisto agevolato, sopraggiunga la possibilità di poter acquistare un’altra uni-

tà immobiliare attigua a quella per la quale il contribuen- te ha già fruito dei benefici fiscali; ricorrendo la circostan- za che precede, appare utile chiedersi se il nuovo acquisto, aggiuntivo e non sostitutivo del precedente, consenta di poter nuovamente beneficiare dell’imposizione agevolata.

A tal proposito, l’Agenzia fiscale ha evidenziato che il trattamento impositivo per l’acquisto della “prima ca- sa” si applica anche quando l’acquirente abbia acquistato un’altra unità immobiliare, adiacente a quella già acqui- stata godendo dei benefici in discorso, impegnandosi, in occasione dell’acquisto:

– a rispettare tutte le condizioni, oggettive e soggetti- ve, di cui all’art. 1, nota II bis, della Tariffa, Parte I, allega- ta al D.P.R. n. 131/86;

– a fondere, anche sul piano catastale, la propria “pri- ma casa” di abitazione “preposseduta con la porzione immo- biliare acquistata, in modo da creare un’unica unità abitativa che non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9”⁷.

La cessione infraquinquennale nell’ambito degli accordi di separazione o divorzio

Nei procedimenti di separazione o divorzio, nell’ambi- to degli accordi tesi a definire l’assetto patrimoniale del- la famiglia, sovente si conviene il trasferimento, da parte di un coniuge ed in favore dell’altro, della quota di pro- prietà della casa coniugale acquistata con le agevolazio- ni in parola.

La cessione potrebbe avere luogo prima del decorso del termine quinquennale dalla data di acquisto, con la con- seguenza di dover verificare se tale circostanza costituisca, o meno, ipotesi di decadenza dai benefici fiscali goduti in occasione della compravendita.

A tal proposito, appare utile evidenziare che, in forza dell’art. 19 della Legge 6 marzo 1987, n.

74, sono esenti da imposizione, anche ai fini dell’imposta di registro, “tutti gli at- ti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimo- nio o di cessazione degli effetti civili del ma- trimonio”.

L’Amministrazione finanziaria, richia- mando un condivisibile orientamento in- terpretativo, ha ritenuto che “tale regime di favore possa trovare applicazione anche al fi- ne di escludere il verificarsi della decadenza dalle agevolazioni “prima casa” fruite in sede di acquisto, qualora in adempimento di un obbligo assunto in sede di separazione o di- vorzio, uno dei coniugi ceda la propria quo- ta dell’immobile all’altro, prima del decorso del termine quinquennale (…) a prescinde- re dalla circostanza che il coniuge cedente provveda o meno all’acquisto di un nuovo immobile”⁸.

Nel tempo, anche a seguito dell’intervento della Cor- te Costituzionale, si è consolidato l’orientamento giuri- sprudenziale secondo cui il regime di esenzione predica- to dalla norma sopra citata, è applicabile anche quando “i coniugi si sono determinati, in sede di accordi conseguenti alla separazione personale, a trasferire l’immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa ad un terzo”⁹.

L’esclusiva responsabilità tributaria

dell’acquirente per le sue false dichiarazioni, fatta salva l’ipotesi del concorso dell’alienante

La revoca del beneficio fiscale, determinata dall’assolu- ta carenza dei prescritti presupposti o dalla dichiarazione mendace resa dall’acquirente in sede di acquisto e cristal- lizzata nell’atto notarile, con conseguente recupero delle LEGGE N. 74 DEL 1987

Sono esenti da imposizione,

anche ai fini dell’imposta di registro, “tutti gli

atti, i documenti ed i provvedimenti

relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del

matrimonio”

imposte dovute, oltre a sanzioni, interessi e spese di noti- fica, genera non pochi dibattiti sulla responsabilità tribu- taria che potrebbe coinvolgere il venditore.

Pertanto, la dichiarazione resa dall’acquirente, di tro- varsi nelle situazioni contemplate dalla norma agevola- tiva, determina, a carico del soggetto alienante, un onere investigativo circa la corrispondenza dell’oggetto della di- chiarazione alla realtà di fatto?

L’azione accertatrice deve essere automaticamente esercitata nei riguardi di entrambe le parti contraenti (ac- quirente e venditore), o, invece, del solo acquirente?

In tema, giova evidenziare il condivisibile indirizzo interpretativo secondo cui “la presenza della “dichiara- zione”, come noto, consente all’Ufficio solo di riscuotere le imposte di registro nella misura prevista dal beneficio (sal- vo il successivo esercizio del potere di negarne la spettan- za): parimenti, in ipotesi di “cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto”, la medesima “dichiarazione” impone al venditore di applicare l’aliquota ridotta non avendo egli (in assoluta carenza di specifico disposto normativo) nes- sun potere giuridico né di contrastare l’afferente manifesta- zione di volontà dell’acquirente di volersi avvalere del be- neficio fiscale né, comunque, di verificare la sussistenza delle condizioni di legge per il riconoscimento del beneficio stesso.

La “dichiarazione” dell’acquirente di voler fruire del be- neficio fiscale, invero, istituisce un rapporto giuridico diret- to ed esclusivo tra l’acquirente stesso e l’amministrazione fi- nanziaria”¹⁰.

Il pronunciamento che precede ben consente di soste- nere la tesi secondo cui la pretesa erariale potrà essere for- mulata nei confronti del solo acquirente, esclusivo auto- re della dichiarazione mendace tesa all’indebito conse- guimento di un ingiusto vantaggio fiscale, non potendo peraltro porre, in capo al venditore, l’esercizio di poteri di controllo e di indagine che il diritto vigente non gli at- tribuisce. La responsabilità fiscale dell’alienante, potrebbe invero essere fatta valere, soprattutto per quel che riguar- da il profilo sanzionatorio, nel caso in cui emergano ele- menti di prova che consentano di dimostrare, o, comun- que, di ragionevolmente dedurre, che il venditore fosse a conoscenza della falsità della dichiarazione dell’acquiren- te ed abbia per l’appunto (con lui) cooperato, anche at- traverso puntuali e circostanziati consigli tecnici e/o pra- tici e/o operativi, per l’attuazione del disegno fiscalmen- te illecito¹¹.

Il mancato trasferimento della residenza nei termini di legge e le ipotesi di forza maggiore

La disciplina positiva, come sopra evidenziato, dispone che il trasferimento della residenza, presso l’unità immo-

biliare acquistata con le agevolazioni “prima casa”, debba avere luogo entro il termine di 18 mesi (dalla data di ac- quisto); diversamente, si configura la decadenza dalle age- volazioni tributarie fruite in funzione della compravendi- ta immobiliare¹².

Frequentemente, comunque, il mancato trasferimento della residenza è causato da eventi non voluti dal contri- buente, che gli impediscono di ottemperare alle prescri- zioni poste dalla normativa; ci si riferisce alle circostan- ze impreviste ed imprevedibili, sopraggiunte ed inevita- bili, che ostacolano il puntuale rispetto del fattore tempo.

Il Legislatore, invero, in considerazione dell’emergen- za epidemiologica da Covid-19, ha introdotto una dispo- sizione decisamente interessante in forza della quale ha sospeso, “nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020” il termine entro cui trasferire la residenza, come anche il termine entro il quale, in caso di vendita in- fraquinquennale e ai fini della conservazione del credito d’imposta, deve procedersi al riacquisto della prima casa¹³.

Recentemente, l’Amministrazione finanziaria, in ri- sposta a un’istanza di interpello in tema di detrazione de- gli interessi passivi relativi ad un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa oggetto di lavori di ristruttu- razione edilizia, ha puntualizzato che l’inosservanza del termine (di due anni dall’acquisto) prescritto dall’art. 15, comma 1, lett. b), del D.P.R. n. 917/86 (T.U.I.R.), ove de- terminato dall’evento pandemico da Covid-19, preclude la maturazione della decadenza, configurandosi un’ipote- si di forza maggiore “che non esclude, in linea di principio, la spettanza della detrazione”¹⁴.

Sempre in tema di detrazione degli interessi passivi di cui alla suddetta disposizione, ove la “prima casa” non sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, l’inosservanza del termine annuale dipendente dalla quarantena da Co- vid-19 “e dalle interruzioni della operatività dei comuni de- terminata dall’emergenza epidemiologica”, non produce al- cuna decadenza, parimenti ricorrendo “il caso della forza maggiore”¹⁵.

Orbene, giova qui osservare che la giurisprudenza tri- butaria ha elaborato, nel tempo, interessanti opzioni in- terpretative tese a giustificare, in taluni casi, il mancato rispetto del termine entro cui trasferire la residenza, ove dipendente da fatti imprevedibili, ineluttabili ed impon- derabili, non riconducibili alla volontà del contribuente e, pertanto, decisamente idonei ad escludere una sua respon- sabilità fiscale.

In tema, è stato affermato che i tempi giudiziari occor- renti per ottenere la materiale disponibilità dell’immobile rientrano nell’ipotesi di “forza maggiore”, apparendo “evi- dente che i termini di legge (18 mesi) sono insufficienti nel ca- so di acquisto di appartamento occupato, con la conseguenza

Agevolazioni

fiscali

che la norma tributaria non potrà mai essere applicata a ta- li fattispecie”¹⁶.

La forza maggiore, quale causa escludente la revoca dei benefici fiscali, è stata altresì ravvisata ove il mancato tra- sferimento della residenza entro il termine di Legge sia derivato:

– da smottamenti che hanno coinvolto l’unità immobi- liare e la strada di accesso, causati da avversità atmosfe- riche che hanno comportato lo svolgimento di lavori di ripristino¹⁷;

– dal “reiterato rifiuto degli istituti di credito alla concessio- ne del prestito tempestivamente richiesto

dall’interessata”¹⁸;

– dalla “sopravvenuta ed imprevedibile oc- cupazione abusiva dell’abitazione”;

– dal ritardo dell’Amministrazione nel rilascio dell’autorizzazione paesaggisti- ca e del permesso di costruire¹⁹;

– dal mancato rilascio del certificato di agibilità²⁰.

In merito ad un caso riguardante “ab- bondanti infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto” a causa delle quali “l’immobile è stato dichiarato inagibile ed inabitabile”, con revoca del certificato di abitabilità, l’Am- ministrazione ha osservato che il manca- to trasferimento della residenza nel termi- ne di 18 mesi, qualora l’Ufficio ritenga che sia “dipeso da un evento imprevisto ed ine- vitabile, verificatosi successivamente all’ac- quisto dell’immobile (…..) deve concluder- si che tale evento, concretizzando una causa di forza maggiore, non dia luogo a decadenza dall’agevolazione”²¹.

Per altre fattispecie, invece, la forza maggiore è stata considerata insussisten- te, seppure in virtù di contrastanti orienta- menti, ove il differimento del trasferimen- to della residenza sia stato determinato:

– dallo svolgimento dei lavori di ristrutturazione²²; – da motivi di salute e dalla realizzazione di lavori di con-

solidamento dell’immobile contiguo a quello acquista- to con i benefici “prima casa”²³;

– dal mancato rilascio dell’unità immobiliare da parte del conduttore²⁴.

La prepossidenza di un immobile inidoneo

Un tema particolarmente attuale, nell’ambito delle age- volazioni tributarie qui trattate, riguarda la possibilità di poter acquistare una casa di abitazione, pur possedendone

già una e senza procedere alla vendita della stessa, fruendo dei benefici fiscali. In buona sostanza, occorre chiedersi se sia possibile poter fruire del trattamento impositivo age- volato in occasione dell’acquisto di un’unità immobiliare a destinazione abitativa, qualora l’acquirente sia già proprie- tario di altro immobile non più idoneo per le sopravvenu- te esigenze familiari o per altre ragioni oggettive.

Sul punto, costituisce ius receptum in giurisprudenza il principio secondo cui “chi abbia il possesso di altra casa va- lutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggetti-

va (es.: fabbricato inadeguato per dimensio- ni o caratteristiche qualitative) può ugual- mente godere dell’agevolazione”²⁵.

È stato altresì statuito, in materia di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, che “l’inidoneità dell’alloggio già pos- seduto debba essere valutata dal punto di vi- sta soggettivo del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare”²⁶. Considerazioni conclusive

Le agevolazioni tributarie per l’acqui- sto della prima casa, in tema di IVA ed imposta di registro, rappresentano, so- prattutto in questo momento storico, uno strumento del tutto indispensabile per fa- vorire la ripresa del mercato immobiliare;

la piena osservanza delle condizioni pre- scritte dall’impianto normativo, seppure fondamentale per la legittima fruizione dei benefici, deve ben coniugarsi con l’e- sigenza di valutare, case by case, le ragioni sottese al mancato rispetto dei termini di legge e di ogni altro presupposto della fat- tispecie impositiva, onde poter considera- re tutti quegli eventi escludenti l’antigiu- ridicità del fatto in quanto imprevedibili ed inevitabili.

A tal riguardo, l’orientamento giurisprudenziale, i do- cumenti di prassi e le tesi sviluppate dalla dottrina, so- no d’ausilio per la corretta ricostruzione e valutazione dei fatti dedotti dal contribuente.

* Gennaro Di Gennaro, Dottore di Ricerca in Pubblica Ammini- strazione dell’Economia e delle Finanze-Governo dell’Ambiente e del Territorio. Abilitato Avvocato.

QUANDO L’INIDONEITÀ FA SCATTARE L’AGEVOLAZIONE In giurisprudenza

vale il principio secondo cui

“chi abbia il possesso di altra

casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per

circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità)

che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può

ugualmente godere dell’agevolazione”

Agevolazioni

fiscali

Note

1 L’acquisto della “prima casa” da un privato, determina l’ap- plicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%, così come previsto dal D.P.R. 26 Aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte I, art. 1; la nota II bis) di cui al predetto art. 1, reca le condizioni che debbono essere osservate ai fini della legittima fruizione dell’agevolazione.

In applicazione dell’art. 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005, n. 266, “per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e rela- tive pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immo- bile” calcolato secondo i criteri di cui all’art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. n. 131/86, a prescindere dal prezzo di vendita concordato che deve essere riportato nell’atto pubblico di trasferimento. La tassazione sulla base del valore catastale, ove ricorrano tutti i pre- supposti applicativi dell’anzidetta norma, rappresenta un’ulteriore opportunità che, parametrando la base imponibile al valore cata- stale dell’immobile, comporta un esborso monetario decisamente inferiore rispetto a quello altrimenti calcolato considerando il cor- rispettivo pattuito. Per la cessione imponibile ai fini IVA, invece, si applica l’aliquota ridotta del 4% di cui al n. 21), Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/72. Le agevolazioni in parola si applicano, oltre che ai trasferimenti “a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso”, anche “agli atti traslativi e costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione rela- tivi alle stesse”.

2 In caso di cessione soggetta ad IVA, le dichiarazioni prescrit- te dalla norma a carico dell’acquirente, “comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, possono essere effet- tuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare” (D.P.R. n. 131/86, Tariffa, Parte I, art. 1, nota II bis, comma 2). I benefici fiscali fruibili per l’acquisto dell’immobile da adibire a propria abitazione principale, spettano anche per l’acqui- sto delle relative pertinenze. A tal proposito, giova puntualizzare che “Sono comprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato” (D.P.R. n.

131/86, Tariffa, Parte I, art. 1, nota II bis, comma 3). Secondo la giu- risprudenza di legittimità, in caso di cessione infraquinquennale della casa di abitazione acquistata con i benefici fiscali, il riacquisto della prima casa, entro il termine annuale, è da considerarsi piena- mente rispettato, con conservazione delle agevolazioni già godu- te, anche quando il trasferimento emerge da una scrittura privata non autenticata, purché registrata entro l’anno, a nulla rilevando la circostanza che sia mancata la trascrizione nei registri immobi- liari. Ricorrendo la cessione infraquinquennale dell’immobile, l’ac- quirente, ove non intenda procedere all’acquisto di un’altra unità immobiliare entro l’anno, potrebbe ben evitare il pagamento della

sanzione amministrativa del 30% delle imposte dovute, presen- tando, all’Ufficio presso cui è stato registrato l’atto e prima che decorra un anno dall’alienazione, un’istanza tesa alla riliquidazio- ne delle imposte dovute. L’Agenzia fiscale rideterminerà la som- ma dovuta a titolo di imposte, quantificate nella misura ordinaria, oltre agli interessi calcolati dal giorno della conclusione dell’atto pubblico di compravendita riferito all’acquisto agevolato; senza, pertanto, applicare la sanzione amministrativa del 30%.

3 La decadenza dalle agevolazioni, per dichiarazione non veri- tiera (mendace) resa dall’acquirente nell’atto pubblico di com- pravendita, ovvero traslativo e/o costitutivo della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, ricorre sia quando la ces- sione è soggetta ad imposta di registro, che in caso di trasferimen- to imponibile ai fini IVA.

4 Sulle indicazioni rese dall’Agenzia delle Entrate, attraverso la circolare n. 31/E/2014, v. A. Busani, IVA al 22% per le case di lusso, in Il Sole 24 Ore del 31 dicembre 2014, Norme e Tributi, p. 34. V.

anche l’ipotesi di cui al n. 127 quinquiesdecies), Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/72.

5 In argomento, v. E. Ribacchi, Agevolazioni prima casa: catasta- le anche ai fini IVA, in Prat. Fisc. Prof., n. 6 del 2015, p. 29. L’allinea- mento della definizione prima casa ha determinato la modifica del n. 21), Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/72.

6 Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa, 30 Dicembre 2014, circolare n. 31/E.

7 Agenzia delle Entrate, Divisione Contribuenti, risposta ad interpello, 21 aprile 2020, n. 113, attraverso cui è stato inoltre chia- rito che le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” non spet- tano qualora il contribuente, “successivamente all’acquisto dell’ul- teriore unità immobiliare” intenda “demolire l’intero fabbricato, nel quale sono situate la propria “pima casa” di abitazione e l’ulte- riore unità acquistata, ed edificare sull’area di risulta della demoli- zione un villino. In effetti, l’operazione di demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione non costituisce, neanche da un punto di vista catastale, una fusione”; Id., 12 agosto 2005, cir- colare n. 38/E. In argomento, v. F. D’Alfonso, Agevolazione “prima casa”: acquisto di ulteriore immobile e successiva demolizione, in Prat. Fisc. Prof., n. 30 del 2020, p. 30.

8 Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa, 21 giu- gno 2012, circolare n. 27/E, p. 15. Nel documento di prassi (v. p.

13) è inoltre affrontata l’ipotesi in cui “i coniugi vendano a terzi la propria casa coniugale, prima del decorso di cinque anni dall’ac- quisto, con rinuncia da parte di uno dei coniugi a favore dell’altro all’incasso del ricavato della vendita”. Per l’applicazione dell’e- senzione ai trasferimenti fra coniugi, in adempimento di specifico obbligo assunto in sede di separazione o divorzio, v. Comm. trib.

prov. Ravenna, sez. I, n. 115/2018, Presidente: Gilotta – Relatore:

Riverso, commentata da A. Urbani Neri, L’accordo di divorzio salva la prima casa venduta nei 5 anni, in Il Sole 24 Ore del 4 marzo 2019, Norme e Tributi; Comm. trib. prov. Varese, sez. V, 11 dicembre 2012, n. 150; Comm. trib. reg. Liguria, sez. I, 13 luglio 2012, n. 81.

Agevolazioni

fiscali

9 Corte Cass., ord. 21 marzo 2019, n. 7966, Presidente: Manzon – Relatore: Nonno, la quale ha altresì affermato che la ratio dell’art.

19 della Legge n. 74/1987 è “quella di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi a seguito della separazione o del divorzio”, ragion per cui “recuperare l’imposta in conseguen- za della inapplicabilità dell’agevolazione fiscale sulla prima casa da parte dell’Erario significherebbe sostanzialmente imporre una nuova imposta su di un trasferimento immobiliare avvenuto in esecuzione dell’accordo tra i coniugi e, pertanto, andare palese- mente in senso contrario alla ratio della disposizione”.

10 Corte Cass., sent. 28 giugno 2012, n. 10807, Presidente: Ada- mo – Relatore: D’Alonzo, in Boll. Trib., n. 6 del 2013, p. 464; per la giurisprudenza di merito, v. Comm. trib. prov. Lecco, sez. II, 22 maggio 2017, n. 122, Presidente: De Giorgio – Relatore: Secchi.

11 V. gli artt. 2, comma 2, e 9 del D. Lgs. n. 472/97.

12 La giurisprudenza di legittimità ha affermato, a tal riguardo, che “la prova dell’elezione ad abitazione principale è solo il tra- sferimento anagrafico della residenza, unico elemento dotato di certezza perché verificabile, da parte dell’Amministrazione, presso il Comune ove è sito l’immobile” e a nulla rileva “una residenza di fatto” (Corte Cass., ord. 17 marzo 2020, n. 7352, Presidente: Chin- demi – Relatore: Criscuolo, in il fisco, n. 14 del 2020, p. 1398).

13 Sulla sospensione dei termini decadenziali previsti ai fini del- la fruizione e conservazione dei benefici “prima casa”, in ragione della pandemia da Covid-19, v. l’art. 24, rubricato “Termini agevo- lazioni prima casa”, del D.L. 8 aprile 2020, n. 23, convertito in Leg- ge, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della Legge 5 giugno 2020, n. 40. In argomento, v. G. Antico-M. Genovesi, Agevolazio- ne “prima casa”: l’impegno a trasferire la residenza ai tempi del Covid-19, in il fisco, n. 17 del 2020, p. 1611.

È stato parimenti sospeso, in forza della predetta disposizio- ne, “il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, pur- ché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”” (Agenzia delle Entrate, 13 aprile 2020, cir- colare n. 9/E, p. 34).

14 Agenzia delle Entrate, Divisione Contribuenti, risposta a inter- pello, n. 6 del 5 gennaio 2021, in Prat. Fisc. Prof., n. 4 del 2021, p. 6.

L’Agenzia fiscale, attraverso l’anzidetta risposta, evidenzia che la forza maggiore si configura allorquando “si verifica e sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbli- gazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento”.

15 Agenzia delle Entrate, Divisione Contribuenti, risposta a interpello, n. 8 del 5 gennaio 2021, in Prat. Fisc. Prof., n. 4 del 2021, p. 6.

16 Comm. trib. reg. Firenze, sez. V, 3 Settembre 2015, n. 1434, Presidente: Pasca – Relatore: PICHI. In tal senso, v. anche Comm.

trib. reg. Lazio, sez. XIV, n. 557/2011, commentata da S. Trovato, La causa di forza maggiore salva il bonus prima casa, in Il Sole 24 Ore del 28/11/2011.

17 Corte Cass., ord. 11 Settembre 2014, n. 19247.

18 Comm. trib. reg. Lazio, sez. XV, 6 luglio 2017, n. 4072, Presi- dente: Lunerti – Relatore: Loreto.

19 Comm. trib. prov. Pavia, sez. II, 10 novembre 2015, n. 582;

per il mancato rilascio delle autorizzazioni edilizie, quale causa escludente la decadenza dai benefici fiscali, v. Comm. trib. prov.

Bergamo, sez. X, 10 giugno 2013, n. 118.

20 Comm. trib. prov. Lecco, sez. II, 4 aprile 2016, n. 84.

21 Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa e Con- tenzioso, 10 aprile 2008, risoluzione n. 140/E, p. 4. Sul mancato rilascio del certificato di abitabilità, quale causa di forza maggiore, v. Corte Cass., sent. 5 settembre 2014, n. 18770.

22 Comm. trib. reg. Liguria, sez. I, n. 18/2015, Presidente: Soave – Relatore: Toppati, commentata da G. P. Tosoni, Il cantiere non salva la prima casa, in Il Sole 24 Ore del 30 marzo 2015, Norme e Tributi, p. 28. Il Giudice di legittimità ha invece affermato la sussi- stenza della forza maggiore, con conseguente conservazione dei benefici fiscali, nel caso di “esecuzione di opere di manutenzione straordinaria resesi necessarie e di notevole impegno, riguardanti demolizione e rifacimento della copertura del fabbricato, nonché demolizione e rifacimento della scala condominiale, deliberati suc- cessivamente all’acquisto da parte dell’assemblea condominiale”

(Corte Cass., sent. 27 aprile 2016, n. 8351, Presidente: Chindemi – Relatore: Stalla, commentata da B. Ianniello, Revoca delle age- volazioni prima casa e rilevanza “a maglie larghe” della causa di forza maggiore, in Corr. Trib., n. 32/33 del 2016, p. 2503). V. anche E.C. Leoni, Forza maggiore e decadenza dall’agevolazione fiscale

“prima casa”, in Rass. Trib., n. 1 del 2017, p. 254; E. Mugnaini – R.

Giorgetti – D. Pini, L’imprevisto salva il bonus prima casa, in Il Sole 24 Ore del 24 luglio 2017, Norme e Tributi, p. 16; L. Lovecchio, La rilevanza della causa di forza maggiore nella disciplina delle agevolazioni fiscali sulla c.d. “prima casa”, in Boll. Trib., n. 10 del 2016, p. 798.

23 Corte Cass., sent. 17 Ottobre 2014, n. 22002.

24 Comm. trib. reg. Lazio, sez. XVI, 12 aprile 2019, n. 2318.

25 Corte Cass., ord. 17 novembre 2017, n. 27376, Presidente:

Schirò – Relatore: Cirillo.

26 Corte Cass., sent. 5 febbraio 2016, n. 2278, Presidente: Mero- ne – Relatore: Meloni. Per la giurisprudenza di merito, v. Comm.

trib. prov. Milano, sez. XIX, 12 febbraio 2020, n. 494, Presidente:

Celletti – Relatore: Chiametti, commentata da A. Borgolgio, Bilo- cale già posseduto troppo piccolo? Sì al bonus prima casa, in Il Sole 24 Ore del 16 marzo 2020, Norme e Tributi, p. 21; la stessa decisione, in il fisco, n. 11 del 2020, p. 1098. In argomento, v.

anche Comm. trib. prov. Savona, sez. IV, 9 maggio 2017, n. 222, in Massimario delle Commissioni tributarie della Liguria, 2017, p. 151.

Agevolazioni

fiscali