197 3.9. Direttive comunali per l’AREA SALOV e proposta della società.
Riportiamo un’osservazione presentata dalla SALINDO SRL (Società partecipata dalla SALOV Spa) al Sindaco del Comune di Viareggio, con oggetto: Piano strutturale, in cui si commentano le prospettive comunali per l’area in esame e le proposte della proprietà.
“La SALINDO SRL è proprietaria di un complesso industriale ove svolge attività di azienda alimentare.
L’azienda facente parte del Gruppo SALOV SPA nato nel 1919 dalla fusione di alcune rinomate Ditte lucchesi.
Dal 1919 ad oggi il Gruppo SALOV SPA è diventato un grande gruppo presente sia sul mercato nazionale che su quello internazionale.
Per meglio organizzare questa crescita sono nate così delle società indipendenti coordinate dalla capogruppo:
- la SALINDO SRL: attività industriali, raffinazione e confezionamento, stoccaggio materie prime e prodotti finiti, distribuzione, laboratori di analisi, ricerca e sviluppo.
- la SOLIO SRL: servizi commerciali sul mercato nazionale.
- la SALOV NORTH AMERICA CORPORATION: marketing, vendita e distribuzione dei prodotti SALOV in USA e Canada.
La SALOV SPA, casa madre, coordina e supervisiona le operazioni del gruppo, oltre a curare le politiche commerciali nazionali e internazionali.
L’area sulla quale sorge il complesso industriale è situata sulla riva destra del Canale Burlamacca, in prossimità della confluenza del fosso Farabola, tangente all’asse viario mare-monti che ne stabilisce una stretta relazione con il centro urbano e in posizione baricentrica rispetto ad un’ampia zona di vuoto edilizio (Largo Risorgimento, aree a parcheggio, lungocanale, Piazzale ex stazione scalo ed aree di pertinenza FF.SS.).
198 L’area è censita al N.C.E.U. al foglio 22, mappale 43 - 44 - 45 – 46 - 47 - 48 - 49, 229 - 230 - 231 - 232 - 233 - 234 - 235 per un’estensione di mq. 22.244.
L’area attualmente è occupata per tutta la sua totalità dallo stabilimento oleario SALOV realizzato nel 1919 su un terreno adiacente ad un vigneto, tipico esempio di industria localizzata in un ambito originariamente adatto al suo insediamento, ma successivamente urbanizzato al punto da collocarla e limitarla in un contesto che ne impedisce una organica espansione, in risposta alle attuali esigenze produttive, di potenziamento e sempre maggiore consolidamento dell’impresa.
Attualmente l’area risulta completamente edificata con una saturazione pari a circa 90.000 mc. e comprende i numerosi e capienti magazzini per pieni, vuoti, confezionamento, la raffineria, la direzione e gli uffici, il laboratorio chimico, le direzioni doganali, la mensa, le zone a silos.
Gli standards sono di tutta evidenza insufficienti specialmente in relazione al traffico degli automezzi pesanti che assicurano il rifornimento della materia prima e il trasporto del prodotto confezionato.
LA DISCIPLINA URBANISTICA VIGENTE
In data 27 ottobre 1997 il C.C. ha definitivamente approvato la variante generale di recupero nella quale l’area della SALOV SPA è così disciplinata: l’area è individuata come zona omogenea D destinata alle attività industriali, artigianali e commerciali, secondo le specificazioni delle sottozone. Nelle zone D è vietata l’installazione delle industrie insalubri a norma delle vigenti leggi sanitarie, Sono inoltre ammessi uffici, depositi e magazzini nella misura strettamente necessaria allo svolgimento delle attività installate. L’area SALOV è individuata dalla sottozona D1, produttiva di completamento con destinazione ad attività artigianali e industriali. È ivi ammessa la realizzazione di un solo alloggio per il custode per ciascuna attività produttiva. È ammessa la destinazione commerciale negli
199 immobili aventi tale destinazione alla data di adozione della variante. È ammesso il completamento o la ristrutturazione dei volumi esistenti fino ai seguenti indici: IF 3 mc/mq, Re 50%, H 9,00 ml.
La variante ha quindi confermato la destinazione di sempre, nonostante che il Comune di Viareggio sin dal 19 ottobre 1994 avesse manifestato grande interesse a favorire il trasferimento dell’azienda nel Comune limitrofo di Massarosa. Tale interesse è contenuto nella lettera di intenti sottoscritta in data 21 novembre 1994 tra il Commissario straordinario e la SALOV SPA, lettera trasmessa in pari data con protocollo 774 alla Regione Toscana, al Sindaco del Comune di Massarosa e alle OO.SS. CGIL, CISL e UIL. La lettera di intenti tracciava il percorso per un accordo di programma ai sensi dell’art. 27 della legge 8 giugno 1990 n. 142.
In data 16 febbraio 1996, la SALOV SPA presentava una osservazione alla variante generale di recupero, chiedendo che per l’area SALOV fosse previsto una specifico piano di recupero che, mediante attività di demolizione e ricostruzione dei volumi esistenti consentisse destinazioni residenziali e per servizi nelle proporzioni da stabilirsi in sede di piano di recupero, il tutto subordinatamente al trasferimento dello stabilimento in una nuova sede.
La variante generale di recupero è stata definitivamente approvata in data 27 ottobre 97. L’osservazione presentata non è stata accolta, meglio sarebbe dire neppure esaminata poiché trattata alla stregua delle normali osservazioni dei privati a modesto urbanistico. Viceversa la valenza urbanistica dell’area e la sua particolare ubicazione, i pesanti riflessi del carico urbanistico che la destinazione comportava e ancora comporta avrebbero imposto ben altra attenzione e considerazione ed un conseguente responsabile criterio di valutazione.
Nonostante ciò la SALOV SPA non ha impugnato la variante generale in parte qua come era suo interesse e diritto e ciò nel rispetto di una tradizione ampiamente consolidata che ha
200 sempre visto l’azienda come soggetto di interlocuzione con l’Amministrazione e non come soggetto di scontro poiché, l’interesse generale e quello particolare dell’azienda non possono che coincidere purché ovviamente siano entrambi valutati con rigore e professionalità.
IL NUOVO STABILIMENTO
In data 19 novembre 1994, come sopra ricordato, fu dalla SALOV SPA e dall’Amministrazione sottoscritta una lettera di intenti nella quale si tracciavano e concordavano le linee di un accordo di programma ai sensi dell’art. 27 della legge 142/90. In sintesi l’accordo prevedeva modalità e tempi per fornire alle Amministrazioni interessate - Massarosa e Viareggio - i progetti per:
- un piano di recupero dell’area di Montramito; - una variante contestuale al PRG di Viareggio;
- un piano particolareggiato per l’area dello stabilimento;
- una variante contestuale al P. di F. di Massarosa; - un progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione; - un progetto esecutivo del nuovo stabilimento nel territorio del Comune di Massarosa.
Le vicende successive alla lettera di intenti sono note: il Comune di Massarosa ha definitiva mente approvato tutti gli atti per la localizzazione del nuovo stabilimento SALOV del quale sono iniziati e lavori. Il Comune di Viareggio ha invece puramente e semplicemente nella variante generale di recupero mantenuto la destinazione produttiva basata ovviamente sulla permanenza in loco dell’azienda.
IL PIANO STRUTTURALE
La SALOV SPA, anche in previsione dell’annunciato studio del nuovo piano strutturale, atto di programmazione fondamentale previsto dalla legge regionale toscana n. 5/95, ha ritenuto, sempre nel più ampio spirito di collaborazione, di sottoporre all’Amministrazione l’esigenza di valutare e conseguentemente scegliere una nuova disciplina urbanistica
201 dell’area ove insiste l’azienda e ciò ha fatto con istanza il 15 settembre 2000, protocollo 28238.
Il nuovo piano strutturale è stato dal C.C. di Viareggio adottato in data 8 febbraio 2002 con deliberazione n. 9.
L’art. 79 del piano strutturale detta regole generali per l’organizzazione del sistema produttivo.
Il comma 1 dell’art. 79 così recita: “il P.S. conferma e individua come intervento strategico l’attuazione dell’area produttiva attrezzata in località Comparini e la riorganizzazione funzionale di aree ubicate all’interno del limite urbano da individuare dal Regolamento urbanistico”.
Per regola quindi le aree produttive attrezzate (come disegno urbanistico a carattere strategico) devono essere collocate fuori dal perimetro urbano o per meglio dire fuori dal centro abitato.
La scelta operata dal P.S. appare di tutta evidenza urbanisticamente corretta e rispondente ad un disegno di pianificazione a contenuto non contingente, ma strategico.
La SALOV SPA ha anticipato tale disegno poiché ha lavorato intensamente, impegnando ingentissime risorse finanziarie per realizzare il nuovo stabilimento, frutto della migliore e più moderna tecnologia, non fuori del centro abitato di Viareggio, ma addirittura nel Comune di Massarosa che è peraltro direttamente confinante con Viareggio. La SALOV ha così garantito produzione e occupazione impegnando, come già precisato, ingentissime risorse finanziarie, senza peraltro vedersi contestualmente garantita una nuova disciplina dell’area ove ha sede l’attuale stabilimento ritenendo che l’attività produttiva e l’occupazione fossero in linea assoluta aspetti da privilegiare in ogni caso e che, a fronte di essi, gli altri e diversi interessi economici, ancorché connessi alla costruzione del nuovo stabilimento, potessero in una certa misura essere, per un certo periodo di tempo, sacrificati.
La scelta anticipatoria della SALOV ha peraltro risolto solo a metà i problemi dell’azienda poiché, restano tuttora
202 intatti i problemi legati ad una nuova e diversa previsione urbanistica dell’area ove ha sede lo stabilimento nonché alla necessità di incisivi interventi di recupero da effettuare nell’area stessa che realizzino almeno tre obiettivi fondamentali:
1) dotare la città di un quartiere all’altezza delle migliori tradizioni;
2) recuperare in parte le risorse finanziarie da impegnare nel nuovo stabilimento;
3) risolvere il problema del pesante carico urbanistico e impatto ambientale sopportato dalla città, entrambi causati dal complesso industriale.
L’art. 65 del Piano strutturale definisce il sistema territoriale urbano di Viareggio costituito dall’insieme degli insediamenti dell’area urbana.
Il comma 2 così recita: “L’obiettivo preliminare è quello di stabilizzare gli attuali margini urbani, di mantenere e tutelare la forma della città compatta in coerenza e nel rispetto dei suoi caratteri morfologici e ambientali; inoltre di introdurre i necessari elementi per riqualificare l’insediamento urbano di recente formazione; di promuovere e incentivare interventi di sistemazione ambientale, di riordino funzionale e di conferimento di qualità urbane.”
Il comma 3 dispone che: “dovrà essere mantenuta la pluralità delle funzioni tramite la verifica del rapporto tra residenza (70%) e attività produttiva (30%) commerciale e direzionale.”
Il comma 6 contiene un rinvio generico al Regolamento urbanistico nel senso che questo successivo strumento, per ogni U.T.O.E. dovrà disciplinare le trasformazioni ammissibili e gli interventi previsti, indicando le modalità per la loro definizione e realizzazione.
Gli obiettivi indicati all’art. 65, in via generale e astratta sono chiari così come chiaro è il disegno strategico di cui al richiamato art. 79. La questione peraltro assume contorni indefiniti e riduttivi allorché si vanno ad esaminare
203 le indicazioni contenute all’art. 125 che riguarda la U.T.O.E. n. 9 Migliarina - Terminetto.
In questo senso la disciplina riservata dal piano strutturale alla UTOE n. 9 nella quale si trova l'area SALOV appare insufficiente e non tiene conto del definitivo trasferimento dello stabilimento nel Comune di Massarosa.
Ciò va rimarcato perché un conto è formulare una previsione astratta quale per esempio quella contenuta al punto 2 lettera b) dell’art. 126 che è sempre legata quanto a completa attuazione alla disponibilità delle aziende che ivi operano, altro conto è disciplinare urbanisticamente aree nelle quali sono già state fatte dalle aziende scelte di diversa localizzazione dell’attività produttiva con la conseguenza che, quel disegno strategico che il piano strutturale all’art. 79 prefigura è in concreto immediatamente realizzabile con l’eliminazione di quelle attività produttive che il piano strutturale ritiene necessarie. Il disegno strategico non può peraltro rimanere incompiuto poiché se è vera e reale l’esigenza di spostare alcune attività produttive in altre zone, è altrettanto vero e necessariamente attuale dettare precise regole urbanistiche per ridare alle aree liberate dalle attività produttive incompatibili con il tessuto urbano nuovo respiro urbanistico in termini di riqualificazione anche ambientale.
GLI OBIETTIVI DELL’AZIENDA 1. Obiettivi
Obiettivo principale è, a parere della SALOV, la riconversione dell’area da deindustrializzare attraverso intervento che non sia un episodio isolato ed estraneo all’ambito territoriale circostante, ma, al contrario, sia parte integrante dello stesso facendosi artefice di un processo a catena che, partendo dall’area in esame, coinvolga tutto il quartiere al fine di attribuirgli una propria identità complementare al resto della città. Si tratta di coinvolgere in questo processo la Via di Montramito, e cioè l’antico asse di collegamento tra il mare e i monti,
204 liberandola in parte dal traffico veicolare. Di consolidare il rapporto tra la città ed il suo corso d’acqua principale in un’ottica che comprenda tutte le vie d’acqua, attribuendo al canale Burlamacca il ruolo importante di asse di collegamento tra il mare e gli spazi a monte della città stessa, attraverso la sistemazione degli argini, la ripulitura dell’alveo dai rifiuti e dagli scarichi inquinanti, il ripristino degli edifici che vi si affacciano. Di realizzare percorsi pedonali e ciclabili lungo le sponde del canale, in un duplice aspetto di via d’acqua e via di terra a misura d’uomo lontano dal traffico veicolare. Il recupero e la riqualificazione dell’area non potranno che essere attuati con interventi di tipo prevalentemente residenziale.
Contemporaneamente dovranno essere garantite nuove opportunità in termini di spazio e funzioni realizzando un complesso di attrezzature pubbliche, spazi di relazione e attività commerciali di vicinato e direzionali, a completamento delle funzioni già presenti nel quartiere che funzionino da richiamo e da attrazione verso i fruitori, così ponendo l’area nella sua complessità in un rapporto di relazione attivo rispetto al centro della città.
2. Proposta di intervento
L’intervento che la SALOV ritiene necessario per realizzare gli obiettivi di cui al precedente punto 1) dovrà comportare la demolizione delle volumetrie esistenti e la contestuale realizzazione di un complesso polifunzionale a prevalente destinazione residenziale e in parte commerciale e direzionale.
Lo schema planivolumetrico, le volumetrie, l’andamento architettonico del complesso, i volumi residenziali dovranno nel loro complesso essere impostati in modo tale da privilegiare le aree a verde, le dotazioni di standards e la massima fruibilità delle specifiche funzioni, privilegiando le forme essenziali come il cilindro, la cupola e la colonna circolare che richiamino gli antichi motivi urbanistici.
205 3. Distribuzione
L’articolazione dei volumi dovrà rispondere al principio della suddivisione razionale delle funzioni cosicché, le destinazioni direzionali, residenziali, commerciali e pubbliche trovino la loro migliore collocazione e autonoma fruibilità in un ordinato rapporto tra aree a verde, standards e volumetria.
4. Parcheggi
Le aree a parcheggio potranno essere distribuite in zone distinte: una interrata di estensione maggiore al perimetro dell’edificato, ed una esterna a raso nelle zone a piloties e lungo la viabilità interna ed esterna al comparto con accessi veicolari del tutto indipendenti per le due funzioni individuate, residenziale e cornmerciale-direzionale e, per ogni altro organismo edilizio.
5. Sistemazioni esterne
Le zone a verde dovranno essere seminate a prato, localizzate prevalentemente all’interno dell’area di intervento, lungo il corso del canale estendendosi visivamente anche all’interno dell’edificato.
Nelle zone a verde dovranno essere privilegiate le alberature tipiche dell’area viareggina con funzione di barriera di protezione visiva da interporre tra i volumi a destinazione residenziale e zone d’ombra a servizio dei fruitori, particolarmente lungo il percorso pedonale e ciclabile che segue l’andamento dello sponda del canale Burlamacca.
5. Materiale
La scelta del materiale da utilizzare dovrà necessariamente essere coerente con la razionalità e l’essenzialità formale dello schema planivolumetrico che si andrà a scegliere, adottando materiali diversi per caratterizzare le funzioni residenziali e commerciali direzionali.
206 LA PROPOSTA
La SALOV SPA chiede che la disciplina della u.T.O.E. n.9 Migliarine-Terminetto – art.125 del Piano strutturale – venga integrata con una specifica previsione da valere esclusivamente per l’area SALOV in ragione della specificità della problematica urbanistica che l’insediamento industriale ivi esistente comporta e che conseguentemente richiede adeguate soluzioni che devono valere solo per quell’area. Innanzitutto si pone il problema della volumetria. La U.T.O.E. art. 125 n. 3 indica un indice territoriale massimo ammissibile pari a 2,00 mc/mq, suscettibile di variazione del 10% in più o in meno, senza modifica del dimensionamento del fabbisogno complessivo dei sistemi territoriali urbani. Tale previsione non tiene conto della specificità dell’area, della sua estensione e delle impegnative problematiche che un intervento di recupero di ristrutturazione urbanistica comporta. Poiché l’intervento di recupero come brevemente già anticipato dovrà caratterizzarsi per gli ampi spazi a verde, a viabilità, a standards ottimali, appare evidente che la volumetria da riservare non potrà essere estrapolata da un indice territoriale generale, alla formazione del quale l’area della SALOV concorre in modo decisivo. La volumetria esistente dovrà essere, nei limiti del possibile, mantenuta attraverso soluzioni che consentano uno sviluppo in verticale, con conseguente modifica dell’altezza massima ammissibile in m. 24. A fronte di ciò la SALOV SPA ritiene di poter comunque proporre un intervento di recupero con una volumetria inferiore del 15% a quella attualmente esistente.
L’intervento di recupero per la sua complessità, e riteniamo per la originalità delle soluzioni che potranno esser proposte, dovrà necessariamente garantire il giusto equilibrio tra la sostenibilità dei costi, il necessario recupero ancorché parziale delle risorse investite nel nuovo stabilimento e l’interesse generale ad una soluzione urbanistica che consenta di realizzare un quartiere modello sotto ogni profilo.
207 Tutte queste problematiche dovranno trovare una loro compiuta definizione nella normativa di cornice relativa alla U.T.O.E. n. 9:
- h. massima m. 24;
- volumetria massima recuperabile: volumetria attuale ridotta del 15%;
- individuazione del procedimento per l’attuazione dell’intervento di recupero.
Sotto quest’ultimo aspetto soccorre la Legge Regionale Toscana n. 5 del 16 gennaio 1995 che, all’art. 40 - commi da 8 a 20 -, consente, fino all’approvazione del Piano strutturale e del Regolamento urbanistico, l’adozione e conseguente approvazione di varianti diverse da quelle di cui al 10 e 20 comma dell’art. 40.
Poiché nel caso di specie non si tratta solo di perfezionare un procedimento di variante che potrebbe poi rimanere lettera morta quanto a pratica attuazione, ma bensì di adottare ed approvare una variante che dia certezza in termini convenzionali della piena attuazione degli interventi nella stessa previsti, lo strumento concreto per raggiungere tale scopo è quello del Piano di recupero di cui all’art. 28 della legge 5 agosto 1978 n. 457 con contestuale approvazione del progetto, entrambi costitutivi della variante di cui all’art. 40 commi 8 - 20 della Legge Regionale Toscana n. 5/95. La convenzione garantisce la piena attuazione dell’intervento reso possibile dalla disciplina di piano così variata.
Questo percorso dovrà quindi essere espressamente previsto nella disciplina della U.T.O.E. n. 9.
LE DIVERSE ALTERNATIVE
Le generiche previsioni del Piano strutturale relative all’area SALOV inserita nella U.T.O.E. n. 9 e il generico rinvio ad una diversa disciplina del futuro Regolamento urbanistico non offrono né all’Amministrazione né alla SALOV SPA alcuna efficace garanzia.
208 In altri termini, solo un preciso accordo di pianificazione che realizzi appieno il giusto equilibrio tra l’interesse generale e quello dell’azienda può, in ragione degli accordi convenzionali sottoscritti, dare certezza del pieno raggiungimento degli obiettivi strategici, art. 65.2 e 6 e art. 79 del Piano strutturale.
Ove tale auspicabile equilibrio e conseguente accordo non venga raggiunto, la prospettiva urbanistica della U.T.O.E. n. 9 sarebbe pesantemente condizionata in negativo dalla permanenza in loco delle intere volumetrie oggi esistenti e dell’impianto di raffinazione che, dovrebbe necessariamente essere mantenuto in attività in aggiunta al nuovo impianto, sia per ragioni di ordine produttivo, che per ragioni legate alla conservazione della sua efficienza. L’inattività dell’impianto lo trasformerebbe in un residuato industriale con tutte le conseguenze del caso. Parimenti la volumetria esistente dovrebbe in qualche modo essere utilizzata secondo le destinazioni che lo stesso Piano strutturale oggi ancora consente nell’assoluta inadeguatezza degli standards e ciò in ragione del fatto che si tratta nella quasi totalità di volumetrie realizzate antecedentemente all’approvazione del vigente P.R.G. datato 8 luglio 1971.”