ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA
[DL 40/2010, convertito dalla Legge 22/05/2010, n. 73 ]
Gli interventi realizzabili senza titolo abilitativo edilizio sono divisi in due categorie, a seconda della necessità o meno di una comunicazione preventiva al Comune. Ridefiniti i rapporti con le norme regionali e tutti gli altri presupposti da rispettare.
ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA
L’art. 5 del decreto-legge 40/2010, il cui testo è stato ora interamente sostituito rispetto alla versione originaria, è volto ad ampliare la categoria di interventi rientranti nell’attività edilizia libera, realizzabili cioè senza alcun titolo abilitativo, mediante la sostituzione dell’art. 6 del Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R.
380/2001.
Detta categoria, con la versione del citato art. 6 precedente all’intervento operato dal decreto-legge, comprendeva la manutenzione ordinaria, l’eliminazione di barriere architettoniche e le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo.
Il nuovo testo dell’art. 6 cataloga gli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativi nelle seguenti due categorie, più avanti dettagliate:
— interventi che possono essere eseguiti senza che sia necessaria alcuna preventiva comunicazione alla pubblica amministrazione;
— interventi per la cui esecuzione è necessario effettuare da parte dell’interessato una preventiva comunicazione dell’inizio dei lavori all’amministrazione comunale, anche per via telematica.
Interventi eseguibili senza preventiva comunicazione
Rientrano in questa fattispecie i seguenti interventi, elencati al comma 1 del nuovo art. 6 del D.P.R.
380/2001, e sostanzialmente coincidenti con quelli già prima ammessi al regime libero, con la soppressione, nell’ambito delle attività temporanee di ricerca nel sottosuolo, di quelle per la ricerca di idrocarburi, e con l’aggiunta di due nuove categorie:
— interventi di manutenzione ordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lettera a), del D.P.R. 380/2001 («interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti»);
— interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche, che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
— opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico e siano eseguite in aree esterne al centro edificato, ad esclusione della ricerca di idrocarburi;
— movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e pratiche agro- silvopastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
— serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
Interventi eseguibili previa comunicazione
Rientrano in questa fattispecie i seguenti interventi, elencati al comma 2 del nuovo art. 6 del D.P.R.
380/2001:
— interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lettera b), del D.P.R. 380/2001 («opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso»);
— opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere
immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;
— opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale;
— pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone di tipo A di cui al D.M. 1444/1968;
— aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Quanto alla corretta individuazione delle opere di manutenzione straordinaria, il nuovo testo del provvedimento, oltre al richiamo alla definizione di detti interventi recata dal Testo unico dell’edilizia, vi include esplicitamente gli interventi di apertura di porte interne e di spostamento di pareti interne, a patto che non riguardino parti strutturali e non comportino aumento del numero delle unità immobiliari o
incremento dei parametri di carico urbanistico, aderendo peraltro ad un già consolidato indirizzo della Giurisprudenza.
Quanto invece alle opere di pavimentazione esterna la versione definitiva del provvedimento vi include esplicitamente la realizzazione di intercapedini completamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.
Contenuti e forme della comunicazione Come detto gli interventi di cui al comma 2 dell’art. 6 del D.P.R.
380/2001 possono essere eseguiti, nel rispetto di tutti gli altri presupposti che saranno di seguito elencati, previa comunicazione di inizio dei lavori all’amministrazione comunale, contenente anche le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore sopra richiamate.
Solamente con riguardo agli interventi di manutenzione straordinaria l’interessato deve altresì allegare alla comunicazione:
— i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare i lavori;
— una relazione tecnica, provvista di data certa e corredata dagli opportuni elaborati progettuali, firmata da un tecnico abilitato e nella quale quest’ultimo dichiari di non avere rapporti di dipendenza né con l’impresa né con il committente ed asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti, e che per essi non sia comunque previsto il rilascio di un titolo abilitativo edilizio dalla normativa statale o regionale.
Quanto al primo punto si ritiene che in questi casi sia comunque vigente l’obbligo di presentare il DURC, sembrando inaccettabile e contraria allo spirito della normativa che disciplina il Documento unico di regolarità contributiva, nell’ottica della massima tutela del lavoro e della sua sicurezza, la possibilità che la normativa in commento possa far venire meno il suddetto obbligo.
Quanto al secondo punto si osserva che la nuova norma sembra essere addirittura più restrittiva rispetto alla normativa vigente prima dell’emanazione del decreto-legge, secondo la quale, pur in presenza di Denuncia di inizio attività, il progettista abilitato non era tenuto a dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente. Non rientrano evidentemente in queste fattispecie i casi in cui ci si rivolga ad un «amico», ad un collega o comunque ad un professionista con il quale il committente o l’impresa siano legati da un rapporto di semplice conoscenza o collaborazione, non disciplinato da specifiche norme giuridiche.
Quanto alla forma della comunicazione in argomento, la legge prevede la possibilità che si utilizzi sia quella cartacea che quella telematica. Non essendo previste ulteriori specifiche nel provvedimento in esame, né il rimando ad ulteriore normativa attuativa, si ritiene che l’iniziativa in questo senso sarà lasciata alle singole amministrazioni comunali, con le ovvie ed immaginabili conseguenze in termini di diversità applicative nelle diverse aree del territorio nazionale.
Differenze rispetto alla Denuncia di inizio attività (DIA)
Richiamata la circostanza che anche per la Denuncia di inizio attività è prevista dall’art. 23 del D.P.R.
380/2001 l’asseverazione da parte del tecnico della conformità a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e normative di settore (seppure senza la locuzione presente nella nuova legge «sotto la propria
responsabilità», circostanza peraltro ininfluente a parere di chi scrive visto che l’asseverazione implica in sé assunzione di responsabilità) la differenza tra la comunicazione sopra esaminata e la DIA consiste
essenzialmente nella sua efficacia.
Contrariamente alla DIA infatti, che necessita del preventivo decorso di 30 giorni dalla sua presentazione perché divenga efficace e sia dunque consentito l’inizio dei lavori, la comunicazione deve essere
semplicemente «previa», precedere cioè temporalmente l’inizio dei lavori. La comunicazione non è altresì soggetta al limite massimo di efficacia di 3 anni previsto per la DIA, e non necessita della presentazione, alla fine dei lavori, del certificato di collaudo finale e dell’avvenuta variazione catastale.
Ulteriori differenze vanno ricercate infine nell’entità delle sanzioni applicate per la realizzazione di interventi in caso di assenza o incompletezza della preventiva comunicazione, di seguito illustrate, ben diverse e più lievi rispetto a quelle previste dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001 per la realizzazione di interventi edilizi in assenza della o in difformità dalla Denuncia di inizio attività.
Denunce di variazione catastale
Ai sensi del nuovo comma 5, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, l’interessato provvede alla presentazione
degli atti di aggiornamento catastale entro 30 giorni dal momento della variazione, secondo quanto previsto dall’articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), della L. 80/2006.
L’inserimento di una previsione esplicita in tal senso appare superfluo, in quanto la liberalizzazione degli interventi non può comportare il venir meno degli obblighi relativi agli adempimenti catastali. Nei casi previsti, al completamento dei lavori dovrà quindi seguire una denuncia di variazione al Catasto dei
fabbricati, mediante incarico conferito ad un tecnico abilitato che provvederà a presentare l’atto di aggiornamento con proposta di attribuzione della rendita.
Sanzioni per la mancata comunicazione
Il nuovo comma 7 dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 prevede come accennato sanzioni piuttosto morbide per la mancata trasmissione della comunicazione o per la mancanza della relazione tecnica. Dette fattispecie sono punite con l’applicazione della sanzione pecuniaria di € 258, ridotta a € 86 se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.
Presupposti per l’attività edilizia libera
Il nuovo testo, nel sopprimere la clausola presente nell’originario decreto-legge che faceva salve le disposizioni più restrittive della disciplina regionale, tradisce l’intenzione del Legislatore di conferire alle nuove norme una generalizzata applicazione sull’intero territorio nazionale. Il nuovo comma 6 dell’art.
6 del D.P.R. 380/2001 prevede in proposito invece che le Regioni a statuto ordinario possano estendere la semplificazione a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti, nonché individuare ulteriori interventi edilizi per i quali è necessario trasmettere al comune la relazione tecnica ovvero stabilire ulteriori contenuti per la medesima relazione tecnica.
A nostro parere peraltro l’applicabilità delle norme in questione nelle Regioni deve essere comunque valutata sulla base dei principi ricavabili dal dettato della Costituzione, la quale all’art. 117 assegna alle Regioni competenza legislativa concorrente» in materia di «governo del territorio». Ciò significa che spetta alle Regioni la potestà legislativa, salvo che per la determinazione dei principi fondamentali, riservata alla legislazione dello Stato, e che di conseguenza per valutare la concreta applicazione delle nuove norme bisognerà continuare a verificare la situazione Regione per Regione sulla base della presenza o meno di norme più restrittive, che dovranno però a questo punto essere emanate successivamente alla nuova normativa in commento. Quest’ultima si può qualificare infatti quale disciplina statale di dettaglio
«cedevole», cioè una disciplina immediatamente applicabile, che perderà efficacia una volta che sarà assunta una normativa regionale di recepimento.
Del resto il Legislatore stesso lo chiarisce implicitamente quando al comma 4 del nuovo art. 6 del D.P.R.
380/2001, a proposito della relazione tecnica che deve essere prodotta nei casi sopra illustrati, dispone che il professionista firmatario deve asseverare, tra l’altro, che per i lavori da eseguire «la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo».
Le Regioni a statuto ordinario che vorranno mantenere il regime edilizio previsto dalle proprie disposizioni in materia potranno quindi confermare le norme previgenti con un nuovo provvedimento di rango legislativo.
Si ritiene invece che nelle Regioni a statuto speciale e nelle Province autonome di Trento e Bolzano si continui ad applicare la normativa già vigente.
Essendo invariato nel testo definitivo del provvedimento il richiamo al rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia, si rimanda integralmente alle considerazioni in proposito già espresse sul Bollettino n. 4/2010, alle pagine 307-310, ed alla relativa elencazione delle norme vigenti, da ritenere ancora pienamente valide.
La semplificazione nel rilascio del CPI
Il testo del comma 8 dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001, come risultante dalla novella in commento, prevede una semplificazione della procedura relativa al rilascio del Certificato di prevenzione incendi (CPI) per le attività previste dai commi 1 e 2 (interventi soggetti al regime di attività edilizia libera, senza e con obbligo di comunicazione preventiva), per le quali il suddetto Certificato, ove previsto, potrà essere rilasciato in via ordinaria con l’esame a vista. Per ulteriori dettagli sulle attività soggette al rilascio del CPI e sulle procedura da seguire, si rimanda alla nota illustrativa pubblicata sul Bollettino 4/2010.
Invariata anche la disposizione che prevede una riduzione dei tempi per il rilascio del parere di conformità dei progetti alla normativa antincendio, previsto dal primo periodo del comma 2, dell’art. 2, del D.P.R.
37/1998, ridotti, per le stesse attività di cui ai commi 1 e 2, da 45 a 30 giorni.
Allegati:
— Comunicazione Opere di Manutenzione Ordinaria [FAC SIMILE]
— Comunicazione Opere di Manutenzione Straordinaria [FAC SIMILE]
— Relazione asseverata dal professionista [FAC SIMILE]
Comune di _________________________
Area Tecnica Urbanistica Edilizia Privata
Luogo, il __________________
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