Falsi miti. Pensi ancora alla messa a reddito? sugli investimenti Immobiliari

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sugli investimenti Immobiliari

Falsi miti

Pensi ancora

alla messa a

reddito?

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Tutti abbiamo avuto uno Zio, un parente o il papà (io l’ho avuto) che negli anni “d’oro”

dell’immobiliare acquistava per avere una rendita fissa che gli potesse dare una certa sicurezza e stabilità economica, ma

purtroppo quegli anni sono passati per questi 2 motivi fondamentali...

Non siamo contrari alla messa a reddito, ma in Italia è radicata la credenza che comprare un

immobile e metterlo in affitto (classico) sia un investimento,

Quanto siamo sicuri che sia ancora così?

Premessa.

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Ti ricordi quanto costava una Margherita 10 anni fa o 20 anni fa? Beh, oggi con gli stessi soldi compreresti solo una porzione di quella pizza, se continuerai a leggere ti daremo una Soluzione a questo tuo Problema

Ecco questa in parole semplici è la famosissima Inflazione

1.Inflazione e Deflazione

Inflation.eu

^{Grafico da}

inflazione storica CPI Italia (base annua) – intero periodo

Inflazione =

perdita del potere

d'acquisto

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Come puoi vedere, la media annua negli ultimi 70 anni è del 5%.

REA Investimenti Immobiliari PAG 3

!? Ora comprendi anche tu l’importanza di questo maledetto dato?

Media inflazione 5%

Lo sai che se tu avessi

100.000€ in Banca o bloccati in un acquisto di un Immobile mediamente, ogni anno

perderesti circa 5.000€.

senza considerare l’aumento o la diminuzione di valore?!

Più avanti ti daremo una

Soluzione a questo

Problema...

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Dagli anni 90 fino al fatidico 2008 (anno della crisi immobiliare) gli immobili hanno sempre aumentato il loro valore.

Mediamente infatti, un immobile poteva

apprezzarsi tra il 5% e l’8% annuo (in alcune città e zone poteva addirittura arrivare al 10%).

Dal 2008 siamo in un trend ribassista con una perdita annua del 1-2%.

2. L’aumento

e diminuzione

dell'Immobile

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Come si evince dalla tabella un investimento che prima della crisi poteva rendere il 7%, oggi renderebbe solo il 2%. Ed abbiamo lasciato invariate le tasse, imposte e costi di gestione, nonostante il loro aumento negli ultimi anni!

Ecco perché la messa a reddito (al 4-5%) é considerato un errore finanziario

Scarica il File Excel

Guarda

il Video Tutorial

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L'errore più comune in Italia è quello di valutare esclusivamente l'affitto per il prezzo dell'immobile, come abbiamo già descritto precedentemente e visto nella tabella è una mera illusione.

Viene fatto tutto senza valutare il reale valore dell'immobile, perché ci si sofferma sul

discorso della Rendita.

diventata assai rara) ritrovandoti con uno meno stabile economicamente, entrando quindi in un loop “distruttivo” che potrebbe vanificare la tua rendita.

Inoltre considerando il Mercato attuale, con i prezzi in lenta discesa, se dovesse degradarsi il quartiere la discesa sarebbe ancora più

marcata.

Questo paragrafo serve a farti capire l'importanza nel valutare oggettivamente l'immobile che stai acquisendo.

Chi compra con intenzione di mettere a reddito non calcola mai il rischio della possibilità del degrado del quartiere, o

peggio, compra in quartieri degradati perché gli viene detto, anche da figure quali Agente Immobiliare, che tra 5-10 anni sarà

riqualificata la zona.

Valuta sempre prima l'immobile

Riqualificazione e Degrado

?

Come fai a sapere se in meglio o peggio? Per scoprirlo davvero aspetteresti 10 anni?

Per quanto ci riguarda, questo modo non è investire ma, scommettere sul mercato immobiliare, rischiando di farsi molto male.

Conosciamo diverse persone che investendo in questo modo han visto il loro patrimonio immobiliare finire all'asta, creandogli

passività e finendo sull’astrico. Quindi fai sempre molta attenzione.

Si tratta però di qualcosa di imprevedibile, che ad esempio potrebbe portare il tuo inquilino a voler cambiare di quartiere, rischiando di perdere un buon inquilino (cosa che è

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un Investimento

Immobiliare?! Continua a

leggere e scoprirai

come...

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Sicuramente ti capiterà durante le tue ricerche di immobili di ritrovarti

appartamenti che vengono presentati come ristrutturati ma che non risultano veramente tali. A noi capita molto spesso! Di seguito trovi 3 esempi di annunci realmente pubblicati e in cui ci siamo imbattuti

Livelli di

Ristrutturazione

REA Investimenti Immobiliari PAG 7 Comune

Torino Santa Rita

Indirizzo

San Marino 83Via

Rendita Catastrale

65.000€

Locali

2 Bagno 1 Piano T

Metri quadri commerciale

50mq

DESCRIZIONE BILOCALE RISTRUTTURATO ED ARREDATO!

1.

Comune

Torino San Donato

Indirizzo

Via Giacinto Carena 9

Efficienza Energetica

175 kWh/m2 anno

Anno di Costruzione

1920

Riscaldamento

Autonomo, a radiatori

STATO OTTIMO / RISTRUTTURATO

2.

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Spero che questi annunci ti abbiano fatto sorridere, purtroppo però il mercato degli annunci immobiliari risulta pieno di questi casi.

Annunci camuffati con la speranza di vendere ad un prezzo maggiorato l’immobile!

Quello che ci interessa farti capire è che ci sono diverse tipologie di ristrutturazioni che bisogna comprenderle per il giusto valore. Un appartamento ristrutturato di 15-20 anni fa, non si può acquistare oggi come un ristrutturato, figuriamoci poi in un palazzo dell’800!

Oggi vengono usati materiali diversi e disposizioni diverse per soddisfare le nuove esigenze di vita.

Ovviamente fai sempre attenzione anche al ristrutturato nuovo, molte persone si affidano ai parenti che lavorano nell'edilizia, magari il classico amico-cugino che ti fa il lavoro a poco, ma che poi il risultato è peggiore rispetto allo stato originale.

dovendo seguire gli artigiani, l'impresa, il geometra, ingegnere o architetto, i ritardi della consegna dei lavori i costi di imprevisti che fanno lievitare il conto finale, ecc...

Comune

Torino San Donato

Indirizzo

Via Giacinto Carena 9

Efficienza Energetica

175 kWh/m2 anno

Anno di Costruzione

1920

Riscaldamento

Autonomo, a radiatori

STATO OTTIMO / RISTRUTTURATO

3. Annunci camuffati con la speranza di vendere ad un prezzo maggiorato l’immobile!

Un reale Ristrutturato è più difficile da trovare e magari leggermente più

costoso, ma si evitano molte

problematiche economiche e di stress

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della Zona · Investimento

Analisi

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Suggerimenti REA

Delineare la zona o quartiere in cui si vuole operare, identificando la quotazione d'affitto tramite agenti immobiliari (chiedere a più di uno nella medesima Zona) e siti immobiliari Utilizzare la Tabella Excel da noi fornita per capire i Costi reali

dell'Operazione/Investimento; una volta individuato l'immobile c'è da ricordarsi che:

Rischio di insolvenza e Tasso di occupazione

Consigliamo

Affitti Brevi quali Studenti/Lavoratori o

Destinare l’Immobile sul Turismo (Airbnb, Booking...)

Costi Occulti, compresa l'Agenzia che trova l'inquilino

Consigliamo

Quantificare su ogni Immobile i reali costi e avanzare un Offerta che abbia un ROI superiore al 7%

Eventuale Svalutazione dell'immobile

Consigliamo

Zone dove ci sono Università, Ospedali, Servizi Pubblici come la Metropolitana.

Costi di Ristrutturazione e Manutenzione

Consigliamo

Comprare un Immobile già Ristrutturato.

Tassazione

Consigliamo

Affidarsi ad un buon Commercialista

Inflazione del potere di acquisto

Consigliamo

di Avere un ROI dal 7% annuo per cercare di combattere l' inflazione.

Per finire vogliamo lasciarti

qualche piccolo suggerimento per mettere a reddito in maniera vantaggiosa il tuo immobile:

Questi Consigli possono aiutarti nell'ottimizzare il tuo Investimento, ma sei sicuro che può bastare?

Ti diremo come puoi agire, continua a leggere...

!?

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Insolvenza e morosità

Allora come posso fare?

Le strade sono due se ti interessa l'immobiliare, la prima è quella di dedicarsi a tempo pieno e diventare un immobiliarista, la seconda è quella di trovare una società che fa quello di mestiere e partecipare alle loro operazioni, sempre che te lo permettano.

Questo momento storico non conviene immobilizzare per lunghi periodi i propri capitali, ma restare nel mercato il tempo necessario per ricavare il proprio ritorno dell'investimento (ROI).

Come posso investire nel mercato immobiliare italiano avendo una rendita ed un'entrata sicura dal mio investimento?

Siamo REA Investimenti

Immobiliari, una società che opera seguendo una metodologia di gestione di operazioni per sé e conto terzi nel mercato immobiliare attraverso due metologie il Mercato libero e l'NPL

Matteo Merlino

Domenico Cerrato Massimo Bertolusso

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MERCATO LIBERO si tratta di una ricerca di immobili attraverso una nostra metodologia studiata e che ci permette di scovare le migliori opportunità sul mercato;

identificando il miglior taglio appetibile nella città e nella zona di riferimento.

Mercato Libero

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NPL o crediti deteriorati sono "strumenti" in cui si va ad individuare immobili in cui vi sono

persone che hanno un insofferenza bancaria che non riescono più ad assolvere al proprio debito e si vedono perdere la casa all'Asta.

In questa fase noi di REA Immobiliari cerchiamo di intervenire, acquistando per noi o per i nostri investitori l'immobile in due modi:

NPL o crediti deteriorati

Salvando l' esecutato facendo un cosidetto Saldo Stralcio

Questo strumento permette al debitore dopo 12 mesi circa di tornare

ad una vita normale e poter aprire conti correnti, avere carte di credito, accedere nuovamente al credito ecc...

1. Qualora l' immobile fosse già libero, e impossibilitato dall'

essere stralciato

valutiamo l'acquisto attraverso le aste. In antitesi al luogo comune che

l'Asta = Affare.

2.

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Operazioni fatte da noi conti economici ed esperienze

Case

History

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Via Raffaello Morghen Via Caserta

Via Mombasiglio

4 Casi

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Situato nella Zona di San Donato; le stradine popolari del Quartiere sono fiancheggiate da eleganti dimore in stile Art Nouveau, raggruppate sotto il sottile campanile della Chiesa di Nostra Sign. L'Immobile è sito vicino al Centro di Torino.

Via Raffaello Morghen

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Comune

Torino

Indirizzo

Via R.Morghen 27

Rendita Catastrale

N.D.

Prezzo competitor ristrutturati al mq commerciale

2400 - 2600€

97

ACQUISTO: 105.000,00 €

Ristrutturazione, Notaio, Tassa di Registro, Reversali comune e catasto, Avvocato, Home Staging, Nuove

Utenze, Imprevisti: 25.400,00 € Rivendita Minima:

USCITA IN MERCATO:

130.400,00 € TOTALE COSTI:

173.000,00 € 189.000,00 € ROI (R.M. 12 Mesi): 32,67%

ACQUISTO: 105.000,00 €

Ristrutturazione, Notaio, Tassa di Registro, Reversali comune e catasto, Avvocato, Home Staging, Nuove

Utenze, Imprevisti: 25.600,00 €

VENDUTO:

USCITA IN MERCATO:

130.600,00 € TOTALE COSTI:

170.000,00 € 189.000,00 €

ROI ( 3 Mesi ): 30,17%

Conto economico

Conto economico REALE

PREVISTO

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Situato nella Zona di San Donato; le stradine popolari del Quartiere sono fiancheggiate da eleganti dimore in stile Art Nouveau, raggruppate sotto il sottile campanile della Chiesa di Nostra Sign. L'Immobile è sito vicino al Centro di Torino.

Via Caserta

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Conto economico

Conto economico REALE

PREVISTO

ACQUISTO: 40.000,00 €

Ristrutturazione, Notaio, Tassa di Registro, Reversali comune e catasto, Avvocato, Home Staging, Nuove

Utenze, Imprevisti: 45.867,00 €

VENDUTO:

USCITA IN MERCATO:

85.867,00 € TOTALE COSTI:

115.000,00 € 124.000,00 €

ROI ( 7 Mesi): 33,93%

ACQUISTO: 40.000,00 €

Ristrutturazione, Notaio, Tassa di Registro, Reversali comune e catasto, Avvocato, Home Staging, Nuove

Utenze, Imprevisti: 42.000,00 € Rivendita Minima:

USCITA IN MERCATO:

82.000,00 € TOTALE COSTI:

105.000,00 € 124.000,00 € ROI (R.M. 12 Mesi): 28,04%

Comune

Torino

Indirizzo

Via Caserta 8

Rendita Catastrale

N.D.

1700 - 1900€

82

(21)

Situato nella zona di Santa Rita, il quartiere prende nome dalla Chiesa-Santuario dedicato a Santa Rita da Cascia, inoltre si può usufruire di un vasto complesso sportivo: principalmente composto dal riqualificato stadio Olimpico.

Via Mombasiglio 49

(22)

Conto economico

Conto economico REALE

PREVISTO

ACQUISTO: 37.000,00 €

Ristrutturazione, Notaio, Tassa di Registro, Reversali comune e catasto, Avvocato, Home Staging, Nuove

Utenze, Imprevisti: 47.000,00 €

VENDUTO:

USCITA IN MERCATO:

84.000,00 € TOTALE COSTI:

115.000,00 € 119.000,00 €

ROI ( 8 Mesi ): 36,90%

ACQUISTO: 43.000,00 €

Ristrutturazione, Notaio, Tassa di Registro, Reversali comune e catasto, Avvocato, Home Staging, Nuove

Utenze, Imprevisti: 44.000,00 € Rivendita Minima:

USCITA IN MERCATO:

87.000,00 € TOTALE COSTI:

105.000,00 € 119.000,00 € ROI (R.M. 12 Mesi): 20,68%

Comune

Torino

Indirizzo

Via Mombasiglio 49

Rendita Catastrale

N.D.

2000 - 2200€

68

(23)

Situato nella zona di Santa Rita, il quartiere prende nome dalla Chiesa-Santuario dedicato a Santa Rita da Cascia, inoltre si può usufruire di un vasto complesso sportivo: principalmente composto dal riqualificato stadio Olimpico.

Via Mombasiglio 51

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Conto economico

Conto economico REALE

PREVISTO

Comune

Torino

Indirizzo

Via Mombasiglio 51

Rendita Catastrale

N.D.

2000 - 2200€

70

ACQUISTO: 40.000,00 €

Ristrutturazione, Notaio, Tassa di Registro, Reversali comune e catasto, Avvocato, Home Staging, Nuove

Utenze, Imprevisti: 44.000,00 € VENDUTO:

USCITA IN MERCATO:

84.000,00 € TOTALE COSTI:

107.500,00 € 119.000,00 €

ROI ( 8 Mesi ): 27,97%

ACQUISTO: 43.000,00 €

Ristrutturazione, Notaio, Tassa di Registro, Reversali comune e catasto, Avvocato, Home Staging, Nuove

Utenze, Imprevisti: 41.000,00 €

Rivendita Minima:

USCITA IN MERCATO:

84.000,00 € TOTALE COSTI:

105.000,00 €

119.000,00 €

ROI (R.M. 12 Mesi): 25,00%

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