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DETPRES DEL 22 MARZO 2018 N. 150
Art. 8, comma 4, del d.l. n. 78/2010, convertito dalla l. n. 122/2010. Acquisto degli immobili da parte degli Enti di Previdenza pubblici.
Roma Via Del Giorgione, nn. 159/163 edificio 1A.- Roma Via Del Giorgione, n. 121 edificio 2A.
Autorizzazione all’acquisto.
IL PRESIDENTE
visto il decreto legislativo 30 giugno 1994, n.479, e successive modificazioni;
visto il decreto del Presidente della Repubblica. 24 settembre 1997, n.367;
visto l’art.7 del decreto legge 31 maggio 2010, n.78, come convertito dalla legge 30 luglio 2010 n.122;
visto il decreto del Presidente della Repubblica del 15 novembre 2016 di conferma a Presidente dell’Istituto;
visto il “Regolamento per gli investimenti e Disinvestimenti Immobiliari”, approvato con propria determinazione del 20 gennaio 2016, n. 27;
viste le “Norme sull’Ordinamento amministrativo-contabile in attuazione dell’art.43 del Regolamento di Organizzazione”, di cui alla propria determinazione 16 gennaio 2013, n.
10, e successive modificazioni;
visto l’art. 2, commi 488 e 492 della legge del 24 dicembre 2007, n. 244;
visto l’art.8, comma 4 del citato decreto legge 31 maggio 2010, n.78, come convertito in legge 30 luglio 2010 n. 122, che, nel prevedere la destinazione di una quota delle risorse disponibili agli investimenti a reddito da effettuarsi in via indiretta in Abruzzo, ha imposto l’utilizzo delle restanti risorse per l’acquisto di immobili adibiti ad uso ufficio in locazione passiva alle Pubbliche Amministrazioni, secondo le indicazioni fornite dall’Agenzia del Demanio;
visto l’art.8, comma 15 del citato d.l. n. 78/2010, come convertito dalla l. n.122/2010, che subordina “le operazioni di acquisto e vendita degli immobili” da parte degli Enti previdenziali, alla verifica del rispetto dei saldi strutturali di finanza pubblica da attuarsi con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’Economia e delle Finanze, di concerto con il Ministro del Lavoro e delle Politiche Sociali;
visto il decreto interministeriale emanato in data 10 novembre 2010, in attuazione del disposto normativo di cui al suddetto art. 8, comma 15 del d.l. n. 78/2010, come convertito dalla l.n.122/2010, che prevede all’art.2, comma 1, l’obbligo, da parte degli Enti previdenziali, di comunicare, entro il 30 novembre di ogni anno, un piano triennale di investimento, con indicazioni, tra l’altro, delle operazioni di acquisto e vendita di immobili;
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visto il decreto interministeriale del 20 giugno 2017 - in attuazione del disposto normativo di cui all’art.8, comma 4 del d.l. 78/2010, come convertito dalla l. n.122/2010 - che ha fissato le modalità di attuazione per gli acquisti di immobili da adibire ad uffici in locazione passiva alle Pubbliche Amministrazioni;
vista la nota del 17 settembre 2015 con la quale l’Agenzia del Demanio – in attuazione delle disposizioni di cui all’art. 8, comma 4, del d.l. n. 78/2010 convertito dalla l.
n.122/2010 - ha segnalato, per un eventuale futuro acquisto da parte dell’Istituto, l’immobile sito in Roma, via Del Giorgione, nn. 159/163, edificio denominato “1A” di proprietà della Società Fabrica Immobiliare SGR spa di Roma che agisce in nome e per conto del Fondo Seneca e condotto in locazione dagli Uffici Centrali dell’Agenzia delle Entrate e dalla Regione Lazio;
vista, altresì, la successiva nota dell’8 marzo 2016 con la quale l’Agenzia del Demanio ha segnalato, per un eventuale futuro acquisto da parte dell’Istituto, l’immobile sito in Roma via del Giorgione n. 121, edificio denominato “2A”, di proprietà della società ICAL 4 srl di Roma;
considerato che la Consulenza Tecnica per l’Edilizia dell’Istituto, ha consegnato in data 9 maggio 2016 la perizia estimativa del fabbricato “1A”, valutato in € 83.450.000,00 con il canone di locazione annuo stimato in € 3.928.263,00 e, successivamente, ha consegnato in data 16 aprile 2017 la perizia estimativa del fabbricato “2A” valutato in € 66.392.000,00, con il canone di locazione annuo stimato in € 2.204.928,00;
preso atto che con nota del 15 luglio 2016, l’Agenzia del Demanio ha inoltrato il parere di congruità del valore di vendita dell’edificio “1A” per il prezzo di € 83.450.000,00 oltre oneri fiscali, nonché parere di congruità sull’importo del canone di locazione per gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate pari ad € 3.866.892,62 annui;
preso atto, altresì che, successivamente, con nota del 31 agosto 2017, l’Agenzia del Demanio ha inoltrato il verbale del 2 agosto 2017 con il quale la “Commissione di Congruità” ha espresso il parere di congruità del valore di vendita dell’edificio “2A” al prezzo di € 59.550.000,00, oltre oneri fiscali, unitamente al parere di congruità sull’importo del canone di locazione per gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate pari ad € 2.204.928,00 annui;
considerato che, a seguito del primo parere di congruità, con nota del 20 luglio 2016 è stata formulata alla società Fabrica Immobiliare SGR spa di Roma, che gestisce il complesso immobiliare “edificio 1A” in nome e per conto del “Fondo Seneca”, una proposta di acquisto per il prezzo di € 83.450.000,00, oltre oneri di legge;
considerato che, in riscontro, la società Fabrica Immobiliare SGR spa ha prima effettuato istanza di accesso agli atti ai sensi dell’art. 22 e ss. della legge n. 241/90 e in seguito, sulla base della documentazione reperita il giorno dell’accesso avvenuto l’8 agosto 2016, ha comunicato, con nota del 14 ottobre 2016, di essere interessata a proseguire la trattativa per la vendita dell’immobile ma che avendo la proposta dell’Istituto arrecato pregiudizio dei diritti ed interessi della proprietaria del bene, di aver avviato ricorso al Tar Lazio per la tutela di tali diritti, contenzioso tuttora pendente;
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considerato altresì che con nota del 13 settembre 2017 è stata formulata alla società ICAL 4 srl di Roma una proposta di acquisto dell’immobile al prezzo di € 59.550.000,00, oltre oneri di legge, subordinando, tuttavia, l’acquisto al perfezionamento della trattiva per l’edificio 1A alle condizioni proposte dall’Istituto;
tento conto che con nota del 22 settembre 2017 la società Seneca Giorgione srl di Roma, nel comunicare di essere la nuova proprietaria dell’edificio “1°” in questione in forza dell’atto del 2 dicembre 2016 a rogito notaio Misurale di Roma, ha confermato l’interesse alla prosecuzione dell’iniziativa accettando gli stessi patti e condizioni comunicati dall’Istituto con la citata nota del 20 luglio 2016, con disponibilità a rinunciare al contenzioso amministrativo in corso contestualmente alla stipula dell’atto;
tenuto conto, altresì, che con nota del 26 settembre 2017 anche la società ICAL 4 srl, proprietaria del cespite “2A” ha accettato l’offerta proposta dall’Istituto;
considerato che l’edificio “2A”, ristrutturato recentemente, sarà oggetto di lavori di
“personalizzazione” richiesti dall’Agenzia delle Entrate futuro conduttore del cespite, al fine di adeguare lo stesso alle proprie esigenze funzionali; lavori che per esigenze di celerità, funzionalità ed economicità rendono impraticabile il ricorso ad un appalto di lavori gestito dall’Istituto;
considerato che per quanto sopra in data 31 gennaio u.s. è stata trasmessa alla società ICAL 4 srl tutta la documentazione tecnica, predisposta nel frattempo dall’Agenzia delle Entrate, riguardante la personalizzazione degli spazi interni e delle funzionalità impiantistiche secondo le esigenze delle Strutture dell’Agenzia che dovranno occupare lo stabile;
preso atto che con nota del 12 febbraio u.s., la soc. ICAL 4 srl si è impegnata a realizzare tutte le opere richieste entro nove mesi dal contratto preliminare di compravendita ad eccezione di alcuni interventi che, secondo quanto condiviso in una riunione tecnica avvenuta in data 1 marzo u.s. tra i rappresentanti dell’Agenzia, del Venditore e dell’Istituto, rimarranno a carico dell’Agenzia stessa:
considerato che, a tale proposito, una diversa procedura di affidamento delle opere di personalizzazione a cura dell’Inail richiederebbe tempi molto più lunghi (comunque incompatibili con le esigenze rappresentate dall’Agenzia delle Entrate avente la necessità di acquisire la disponibilità e l’uso dell’edificio “2A” per farvi trasferire i propri uffici entro il corrente anno) valutatati dalla CTE nella nota del 7 marzo u.s. pari ad almeno 18 mesi;
considerato, altresì, che il procrastinarsi dei tempi dei lavori comporterebbero una perdita di reddito per l’Istituto derivante dal ritardo di consegna dell’immobile ultimato e della relativa decorrenza della riscossione dei canoni di locazione e per l’Agenzia delle Entrate una maggiore spesa per i canoni più elevati pagati nell’immobile attualmente occupato;
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considerato che le iniziative sono in linea con il piano triennale degli investimenti INAIL per il periodo 2018/2020, predisposto con propria determinazione 18 dicembre 2017, n.474 e approvato dal Consiglio di Indirizzo e Vigilanza con delibera 21 febbraio 2018, n.6, che ripropone per il 2018 il limite di euro 700.000.000,00 per gli acquisti di immobili in forma diretta autorizzato, con riferimento al Piano triennale degli investimenti INAIL per il periodo 2017/2019, con decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze di concerto con il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali trasmesso il 9 giugno 2017;
considerato che il calcolo del rendimento medio degli investimenti, effettuato prendendo a base l’intero costo degli immobili al lordo degli oneri di legge e notarili, rapportato ai canoni di locazione che saranno corrisposti in base agli stipulandi contratti di locazione, risulta pari a circa il 3,4%;
considerato, altresì, che l’acquisto degli edifici in oggetto sarà inquadrato come investimento “in forma diretta”, mediante utilizzo in conto cassa nell’esercizio 2018 della voce di spesa di V livello dell’attuale Piano dei conti U.2.02.01.09.002, missione/programmi n.5.2 “Servizi generali ed istituzionali”, con riferimento ai residui presenti sulla stessa voce in relazione agli impegni registrati nell’esercizio 2015 e 2016, rispettivamente per l’edificio “1°” e per l’edificio “2°”;
vista la relazione del Direttore generale in data 12 marzo 2018,
DETERMINA
di autorizzare la conclusione della trattativa privata per l’acquisto, dalla società Seneca Giorgione srl di Roma dell’edificio “1A” sito in Roma, via Del Giorgione, nn. 159/163, nel rispetto delle clausole contrattuali concordate tra le parti, al prezzo di € 83.450.000,00 e per l’acquisto, dalla società ICAL 4 srl, di Roma del complesso immobiliare sito in Roma, via Del Giorgione n. 121, edificio “2A”, ultimato “chiavi in mano”, pronto all’uso cui è destinato e nel rispetto delle clausole contrattuali concordate tra le parti, al prezzo di € 59.550.000,00 per una spesa complessiva di € 143 milioni oltre oneri fiscali e notarili, entrambi da locare agli uffici centrali dell’Agenzia delle Entrate.
f.to prof. Massimo De Felice
