ALLEGATO A
CONTRATTO DI LOCAZIONE
L’anno …. il giorno ……del mese di ………. in Bologna
FRA
- L’IST ITUTO NAZIO NALE PER L' ASSICURAZIO NE CONT RO GLI INFORT UNI S UL LAVORO - I .N.A.I .L. , con s ede in Roma,
……….., d'ora in avanti LOCATORE E
-……….. codice fi scal e ……… e partit a IVA ……… con legale rappresent ant e
……….nato il………), domiciliato per la cari ca in ……….. d'ora in avan ti LOCAT ARI O
SI CO NVIENE E SI STIPULA QUANT O SE GUE : Arti col o 1
Oggetto
L'I.N.A.I. L. - Is tit uto Nazional e per l'Ass icurazione contro gli Infortuni sul Lavoro - concede in locazione ad ………. , che accett a, un complesso immobiliare di pregio denominata “ Villa Gandolfi- Pallavicini” sito in Bologna – Località Croce del Biacco, Via Martelli 22-24, destinato ad ” uso uffici/ricerca e uso residenziale/foresteria “,
I dati catastali del complesso immobiliare in oggetto sono i seguenti:
- La villa padronale (edificio a), il corpo aggiunto (edificio B), la casa colonica (edificio D) e parte dell’area su cui sorge l’intero complesso immobiliare sono riportati al N.C.E.U. del Comune di Bologna al foglio 221, particella 16286 e particelle 46 e 47 graffate , z.c.2, Cat.
B1, classe 1;
- La cappella gentilizia (edificio B) è distinta al N.C.T. del Comune di Bologna alla partita 1, foglio 221, particella 230;
- La cabina elettrica è distinta al N.C.T. del Comune di Bologna alla partita 6114 foglio 221, part. 138.
Il locatario dichiara che l’immobile locato sarà destinato es clus ivament e ” uso uffici/ricerca e uso residenziale/foresteria“.
Arti col o 2 Durata
La locazione avrà l a durata di anni 6 a decorrere dal ……… e si rinnoverà tacit am ent e, per un ulteri ore periodo di anni s ei sal vo disdett a che una del le parti invierà all 'altra a m ezzo raccomandat a A/R alm eno 12 (dodi ci) m esi pri ma dell a scadenz a.
La consegna dell’immobile risulterà da apposito verbale da sottos crivere dall e part i ent ro e non oltre il 15m o gi orno del mes e di
……….
Il locatario , s alva l 'appli cabilit à dell 'art. 27, ultimo com m a, dell a Legge n. 392/78, e s uccessive modi fi che ed int egrazi oni, si obbli ga a non recedere anti ci pa t am ent e dal cont ratto rispett o all a s cadenza contrattual e. Ove ci ò facess e, il l ocat ario s arà tenut o all 'im medi at a corres ponsione, a tit olo di m ult a penit enziale, in favore del Loc at ore, di un import o pari ad 12 (dodi ci ) mensil ità del canone di locazione, definita in base all’ultima misura del canone dovuto ai sensi del successi vo art. 3.
L'eventual e perm anenza ol tre l a scadenza del contratt o non pot rà equipararsi a t acita rinnovazione ; i n t al e ipotesi i l condutt ore s arà tenuto a quant o previ sto dall ’art . 1591 Cod. Ci v.
Arti col o 3
Canon e
Il canone della locazione è stabilito i n Euro ………. annui (……….. ), i l tutto da pagarsi , in rat e mens ili anticipate , con scadenz a pos ta al primo gi orno del mes e di riferim ent o, a m ezzo MAV elettronico, con valuta fissa al primo giorno lavorativo del mese di riferimento, ……….“m es e di ri ferimento …” . Il canone s arà aut om ati camente aggi ornat o s enza bis ogno di ri chi est a da part e del l ocatore annualm ente, nell a m isura del 75%
(s ett ant acinquepercento) dell a variazi one assol ut a del l’i ndi ce IS TAT rel ati vo ai prezzi al consumo per l e fam i gl ie di operai ed im piegati verificatosi nell 'anno precedente, a partire dal l 'inizi o del secondo anno di locazione, e, così, di anno i n anno.
Il pagam ento del canone non pot rà essere rit ardato per ness un moti vo e ogni eccezione od azione pot rà essere fatt a val ere s olo dopo avere regol arment e es eguit o il pagam ento rel ati vo all e m ens ilit à s cadut e.
Il mancat o pagamento anche di una sol a rat a m ensi le d el canone di locazione, per un importo pari ad una mensilit à del canone, prot ratto ol tre il t rent esimo gi orno dall a scadenz a, com e sopra indi cat a, costitui rà motivo per la risoluzione di diri tto del pres ent e contratto con il conseguent e di ritt o del Locat o re al ris arcim ent o del danno.
Ove il Locatore non intenda avvalersi dell a facolt à conces sa dall a predett a cl ausol a risolutiva, il ri tardato pagam ent o del canone darà luogo all a corresponsione degli int eressi morat ori nella m i sura del saggio legal e.
Il canone di l ocaz ione è s tabilito a mesi e non a giorni e, conseguent em ent e, l 'occupazione dell 'im mobil e, anche per un solo gi orno del mes e s eppure s uccessi vo al la data di s cadenz a o di risol uzione del contratto, obbli ga il Locat ario a corri spondere l'affitto per l 'i ntero mes e e così per i mesi successivi, senza pregiudizio del di ritto dell 'I.N.A. I.L. all a imm edi at a ri cons egna dell 'immobil e ed al risarcimento degli event uali danni, fatt a s alva l a penal e di cui al prece dent e art. 2.
Arti col o 4
Stato l ocati vo - u tili zzazion e d ell ’i mmobile
Il Locat ari o di chi ara di conoscere l ’im mobil e ogget to del pres ent e contratto , qui ndi di aver t rovat o l ’imm obil e di propri o gradimento , in buono st ato locativo , e adatt o agli usi cui è destinat o, come risul terà da apposito “verbal e di cons egna dell ’imm obile” da sottos crivere ent ro 15 gi orni dall a decorrenz a del contratto medesim o.
Al ri guardo, i n consi derazi one dell e final ità al cui soddi sfaci ment o è dest inato il pres ent e rapporto , il Locatario si obbl i ga ad ut il izzare l'immobile i n oggett o al fine dello svol giment o dell a propri a attivi tà istituzional e. Il pres ent e rapporto dovrà pert anto i nt endersi risolto di diritt o nel cas o in cui, anche soltant o temporaneament e o transitoriamente l’immobile venga utilizzato, s ia pure solo in parte, per l 'esercizio di att ività di verse da quel la sopra speci fi cat a, ovvero la st ess a venga esercit at a in contrasto, in difformit à o, comunque,
senza l’osservanza dell e l eggi, regol am enti, ordini e di scipline vi genti i n t em a di es ercizio dell e attivit à che ne occupano, fat to s alvo il ris arcim ent o del danno subito dal Locatore a caus a dell 'avvenut o inadem pim ento.
Si dà at to e si ri conosce che sul Locatore non grava alcun obbli go in ordi ne all a dot azione dei mobi li, arredi e quan t 'al tro necess ari o allo svolgimento dell’attività prevista nell'immobile in oggetto per tutta la durat a dell a present e l ocazione, facendo carico t al e obbli go es clus ivament e al Locatario.
Arti col o 5 Destinazione d’uso
E’ fatto assoluto divieto al Locatario di mutare, anche soltanto parzial mente e t emporaneament e, l a dest inazione d'uso dell 'i mmobil e locato.
E' fatt o, al tresì , divi eto al Locat ari o, al di fuori dell 'oggetto e del la utilizzazione previ s ta, di sublocare t o talm ente o parzialm ent e l'immobile, cos ì come di conferirlo in godim ent o a terzi, a qualsivogli a ti tolo, ovvero di cedere il pres ent e contratt o.
Arti col o 6 Migli orie
Il Locat ario s i obbli ga a non apport are alcuna modi fi ca, innovazione o mi gl ioria all’i mm obil e s enz a il preventi vo cons ens o s critto del Locat ore.
Fatt e sal ve speci fi che pattuizioni concordat e fra l e part i , o gni event ual e modi fi ca rimarrà a benefi cio del locat ore senza obbl igo di
corres ponsione di al cun compenso a qual sivoglia titol o, s em pre che il locatore non ri chi eda la riduzione dei locali nel pristi no stat o in danno ed a spes e del condutt ore .
Al riguardo, il Locatario sin d’ora rinunzia, comunque, a qualsivoglia indennit à di cui agl i artt. 1592 e 1593 c.c., nonché a qual sivoglia com pens azione t ra mi gli oram enti e/ o addizioni ed eventuali deterioramenti provocati nell’immobile.
Il Locat ario non potrà apporre targhe od ins egne in difformit à ai regol am enti comunali.
Arti col o 7
Danni a cos e e p ers one
Il Locat ario è costi tuito custode del la cos a l ocat a e si obbli ga a conservarl a con la di li genza del buon padre di fami gli a.
Egli esonera il Locatore da ogni respons abili tà per i danni di ret ti ed indi ret ti che poss ano deri vare ad esso Locat ario, a eventuali suoi dipendenti ovvero a terzi i n genere, dall o svol gim ento dell 'att ività di formazi one professi onal e nell 'immobil e locato, salvo il caso di dolo o col pa grave del Lo catore st esso, e/o derivanti dall a ordi nari a e straordi nari a manut enzione dell 'immobile condotto nonché degli impianti tecnologici tutti ivi esist enti , posta a cari co del Locatario ai sensi del successivo art . 8.
Il Locatore rest a, al tresì, espressam ent e esonerato per tutti i danni derivanti al Locat ari o, a d event uali suoi dipendenti ovvero a terzi in genere da casi fortuiti, ordinari e straordinari e, in parti col are, per quelli caus ati da i ncendio, nubi fragi e da all agamenti, rotture o
ri gurgiti di tubazi oni, di fognat ure, umidit à, scas si, rotture, manomissi oni per tentat o o consum ato furto nell ’imm obil e locato, i vi com presi eventuali danni causati da di fett i di funzionam ento degli impianti tecnologici o dall’uso di essi, e comunque da qualunque attività esercit at a nel l'immobile locato.
Il Locat ari o, al m omento in cui ne ha conos cenza, è t enuto a segnal are subi to al Locat ore, a m ezzo raccomandat a con ri cevuta di ritorno, si a eventual i pericoli o danni per l o stato di conservazione dell 'immobil e, si a eventuali azioni o eventuali "opere" di terzi o confinanti che poss ano in qualunque modo arrecare nocument o o pregiudizio all 'immobile, si a qualunque mutam ento ai luoghi.
In di fetto, il Locat ario s arà rit enuto respons abi le nei confronti del Locat ore degli event uali danni subiti dal l'immobile, a nche per opera del terzo.
Il Locat ari o si impegna a garanti re, per t utta l a durat a del cont rat to di locazione, idonee coperture assicurative per i rischi “incendio e garanzie accessorie” e “responsabilità civile verso terzi e dipendenti”.
Ent ram be l e poliz ze di assi curazione saranno cons egnate entro 30 gi orni dalla sti pul a del cont ratto di locazione e l e rel ative coperture assi curative dovranno avere decorrenza dal ………; l a mancata cons egna ne l termi ne sopra indicat o costituis ce inadem pim ento grave e comport erà l a risoluzi one di di ritto del present e contratt o di locazione ex art. 1456 C.C .
Il l ocat ario si obbli ga, all a scadenz a delle suddett e polizze, a
rei terare l e coperture assi curative per l e suddett e tipologie di ris chi o, ris ervandosi di apport are variazioni – ove necess ario – alle condizioni norm ati ve ed ai m assi mali assi curati.
Il locatario, ent ro 30 giorni dal pagam ento , si obbli ga a consegnare tempest ivament e al l ocatore l e qui et anz e di pagam ent o del le predette copertur e assi curativ e.
Arti col o 8 Oneri accessori
Oltre al canone di locazione di cui all’art. 3, sono interamente a cari co del locat ari o tutte l e ut enze ( acqua, gas , energi a elett ri ca, com busti bili, tel efoni ecc.), nessuna es clus a ed eccet tuat a, relat iva all’immobile locato. A tal fine il Locatario procederà all’immediata voltura dell e utenze sopra indicat e.
Arti col o 9 Manu ten zion e
Il Locat ari o, per tut ta l a durata dell a l ocazione, ass u m e a propri o com plet o carico ogni onere afferent e si a l’ordi nari a, sia la straordi nari a m anut enzione dell 'imm obil e, dando att o e riconoscendo sin d'ora che al cun obbli go in t al s enso grava o può gravare sul Locat ore.
Gli i nt erventi di manutenzione , saranno es eguiti, pertanto, dal Locat ario, o da chi per esso, a propri a cura e spes e, il qual e dovrà provvedere senza rit ardo all 'esecuzi one degli st essi .
In di fet to, il Locat ore pot rà esegui rli a spese del Locat ario, che, com unque, si obbl i ga a consentire l ’eventuale esecuzione dei lavori
stessi e che non si a creato impedi mento alcuno alla t empesti va e regol are ultim azione.
Sono alt resì int eram ent e a carico del Locatario il servizi o di pulizi a, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento, lo spurgo dei pozzi neri e dell e l at rine, nonché l a fornitura di altri servizi generali , s e s ussist enti .
Arti col o 10 Dep osi to cau zion al e
A garanzia del pagamento del canone e dell’esatto e puntuale adempim ento dell e obbli gazioni tutt e deri vanti dal pres ent e contratto, il locatario è t enut o a prest are fi dej ussione bancari a/ assi curativa dell’importo del canone annuo rinnovato ed adeguato all’ aumento IS TAT di anno i n anno fino alla scadenza natural e del cont ratt o.
Det ta polizz a s arà svincolat a dal l ocatore al t ermine del la locazione sempre ché il Locat ario abbi a adempi uto agli obbli ghi derivanti dal contratto, nonché ri cons egnat o i locali nello st at o ori ginari o, salvo il normale deperimento dovuto all’uso. Il locatario si impegna a consegnare polizza fidejussoria dell’importo di €
………..(………..) ent ro 30 giorni dal la sti pul a del cont rat to di locazi one pena l a decadenza del contratto st es so .
Qualora dett a polizz a non venga punt ual ment e rinnovat a a copertura dell e successive annualità di canone , ai sensi dell ’art. 1456 Cod.
Civ., il pres ent e contratto si int enderà risolto di di ritto, cost ituendo la mancat a prest azione di garanzi a del pagam ent o del canone e
dell’esatto e puntuale adempimento delle obbligazioni tutte derivanti dal pres ente cont ratt o, inadem pim ento grave .
Arti col o 11
Ispezioni nell’immobile
Il Locat ario perm ett erà l 'ispezione dell 'imm obil e alla persona incaricat a dal Locatore per i l cont roll o dell a buona conduzione dell a locazione con le m odalità che verranno concordate fra l e parti; l a persona che, previo preavviso ed i denti fi cazi one, visit erà l 'i mmobil e sarà obbli gat a a mant enere l a ri servat ezza circa gli impianti ispezi onati e ci rca le notizi e acquisit e durante la vis ita se non inerenti lo s tat o di m anutenzione dell 'im mobil e.
In caso di vendit a ed in caso di di sdett a, durant e il periodo di preavvis o, il Locat ario dovrà far visit ar e l 'immobil e agl i interes sati secondo gli accordi che verranno raggiunt i fra l e parti.
L'inoss ervanza com port erà il di ritt o per il Locat ore al ris arciment o dai danni .
Arti col o 12
Rinunci a a garan zi e ed eccezi oni
Il Locatario dichiara di rinunci are, com e in effetti sin d'ora ri nunci a, all a garanzi a inerent e il pacifi co godimento dell 'i mmobile l ocato di cui all’art. 1575, numero 3, c.c., nonché alla garanzia per molestia di diritt o, di cui al l 'art . 1585 c.c., salvo che ciò non dipenda da dolo o col pa grave del Locatore.
Arti col o 13 Verbal e d i consegna
Ent ro 15 giorni dalla decorrenza del pres ent e contratt o verrà redatto, in contraddittorio t ra le parti int ervenut e al pres ent e att o, apposi to verbal e di “cons egna” dell 'immobil e.
Arti col o 14 Riconsegna
All a data di cess azione del present e cont ratto i l Locatario ricons egnerà al Locatore l 'imm obil e in ogget to perfettam ent e utilizzabi le ed agi bile, libero da persone e da cos e, nonché da impegni per locazioni e subl ocazioni ovvero da di ritti a t erzi i n genere, il tutt o i n buono st ato, s alvo il norm al e deperim ent o d'uso.
Contestualmente il locatario riconsegnerà tutte le chiavi dell’ unità immobili are.
Arti col o 15 I mpos te gravan ti
Le spes e di regist raz ione del present e contratto s aranno divis e al 50%
(ci nquantapercento) tra il Locatore ed il Locat ario; s aranno i nvece a completo carico di quest’ultimo quelle di bollo e quietanza.
Il presente atto sarà registrato per l’anno in corso a cura del Locat ore; per gli anni successivi l a regi strazione annual e, se dovut a, sarà a cura del Locatore che esonera sin d’ora il Locatario da ogni respons abilit à, anche soli dal e, per l a mancata o tardi va regist razi one annuale del pres ent e contratto.
Il Locatario provvederà al versamento dell’importo per la regist razione, ne lla suddett a misura del 50% (cinquant apercent o) previ a ri chi est a del Locatore effet tuata su uno dei MAV m ensili di
richi est a del canone .
Il canone di locazione è esente dall’ applicazione dell’ IVA in quanto il Locatore non è soggetto passivo d’ imposta ai sensi art. 1 DPR 633/72.
Arti col o 16 Elezion e di d omicil i o
A tutti gli effetti del pres ente cont ratto, comprese l e comunicazioni (disdetta, recesso, ecc…) e le notifiche degli atti, il Locatario elegge domi cilio nel luogo ed all 'indi rizzo del l’ Emili a Romagna, Gall eri a 2 Agos to 1980, 5/a 40121 Bologna.
Arti col o 17 Rinvio
Per quanto non previs to nel pres ent e cont rat to troveranno applicazione le vi genti norm e i n m ateri a di locazi one di i mmobili dest inati ad us o di verso da abit azione.
Qualunque modifi ca de l present e cont ratt o non può aver luogo e non può essere provat a s e non mediant e atto scritto.
Il l ocat ore e il l ocat ari o si aut orizz ano reciprocam ente a comuni care a terzi i propri dati in rel azione agli adempim enti connessi al rapporto di locazi one .
Arti col o 18 Foro comp etente
Foro com pet ente per la i nterpret azione ed esecuzi one del present e contratto sarà in via esclusiva quel lo di Bologn a.
IL LO CATO RE IL LOCATARIO
I L D I R E T T O R E R E G I O N A L E I l L E G A L E R A P P R E S E N T A N T E D o t t . … … … D o t t . … … … …
Ven gono esp ressamente accettati dall e parti gli artt. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 15 e 18 d el p res ente con tratto.
IL LO CATO RE IL LOCATARI O
I L D I R E T T O R E R E G I O N A L E I L L E G A L E R A P P R E S E N T A N T E … … … … … … . .
