I NUOVI PARAMETRI NON PORTANO SGRAVI FISCALI ALLE VENDITE ASSOGGETTATE AL REGIME IVA
RIFORMA DEL REGISTRO:
GLI SCONTI SULLE IMPOSTE LI PAGANO LE IMPRESE
Dal 1° gennaio è scat- tata la riforma dell’impo- sta di registro che prevede una diminuzione dell’ali- quota dal 3 al 2 per cento sull’acquisto della prima casa (il 9% sulla seconda abitazione).
L’Ance comunque non può essere soddisfat- ta. Nell’ipotesi di acquisto da impresa che applichi l’Iva, infatti, non solo non sarà possibile beneficiare del costo fisso di 50 euro stabilito per le imposte ipotecaria e catastale, che anzi aumentano da 168 a 200 euro, ma un ulteriore possibile aggravio consiste nella definizione di “abi- tazione di lusso”, che vie- ne modificata solo ai fini dell’imposta di Registro e non a quello dell’Imposta sul Valore Aggiunto.
Ciò crea un’evidente disparità di trattamento impositivo che urge cor- reggere.
La nuova imposta di registro basa la propria struttura su due ali- quote, ovvero il 2 e il 9%. Il punto di discrimine su come applicare le percentuali consiste nella dif- ferenziazione tra prima e seconda casa, anche se come vedremo tale struttura “penalizza” proprio le imprese.
Nel primo caso, comunque, l’aliquota scende dal 3 al 2% e rappresenta senza dubbio un’a- gevolazione per l’acquirente.
Ma l’analisi cambia, e di molto,
quando il venditore è un’impresa.
Esaminiamo quindi le novità pre- viste dal legislatore.
LariformaeLeimprese Una società costruttrice o ristrut- turatrice che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori è sog- getta ad Iva da calcolare sul prezzo di compravendita. In particolare, per garantire la copertura finanzia- ria di maggiori spese in materia di istruzione, viene disposto che dal
1° gennaio 2014, gli importi delle imposte di registro, ipotecaria e catastale previste nella misura fissa di 168 euro saranno elevate a 200 euro. Nel caso l’imposta di registro non è in percentuale ma fissa: per la prima casa, l’Iva è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale per un totale di 600 euro; per la seconda casa, l’Iva è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, ipotecaria catastale per 600 euro; per una abitazione di lusso, l’Iva è pari al 22% del prezzo, più il “fisso” di 600 euro.
A rendere problematica la situazione è l’applicazione del concetto di “lusso” che rispetto alla riforma del Registro, per l’Iva viene mantenuto in una forma
“estensiva” che, in realtà, pone come vantaggio assolutamente marginale il pagamento di un fisso e non percentuale dell’imposta di Registro.
Diverso è il caso di un’im- presa che venda l’immobile oltre il tempo stabilito di 5 anni dalla fine dei lavori. In questo caso la compravendita non è soggetta ad Iva, salvo che tale regime non ven- ga scelto per opzione, e vengono applicate le aliquote percentuali sul Registro e le quote fisse per catasto e imposta ipotecaria di 50 euro cadauna.
CosaCambia
Se si acquista una prima casa da privato l’imposta di registro, calcolata sul valore catastale e non sul prezzo, scende dal 3 al 2% (con un minimo di 1.000 euro), mentre le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa diminuiranno da 168 euro a 50 euro ciascuna. Se
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TIPOLOGIA IMMOBILE
TRASFERIMENTI SOGGETTI AD IVA TRASFERIMENTI SOGGETTI A REGISTRO
SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014 SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014
AREE EDIFICABILI
IVA 22% 22%
registro 168 euro 200 euro registro 8% 9%
ipotecaria 168 euro 200 euro ipotecaria 2% 50 euro
catastale 168 euro 200 euro catastale 1% 50 euro
TIPOLOGIA IMMOBILE
TRASFERIMENTI SOGGETTI AD IVA TRASFERIMENTI SOGGETTI A REGISTRO
SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014 SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014
ABITAZIONI
IVA 4%-10%-22%(*) 4%-10%-22%(*)
registro 168 euro 200 euro registro 3%-7%(**) 2%-9%(***)
ipotecaria 168 euro 200 euro ipotecaria 168 euro-2%(**) 50 euro
catastale 168 euro 200 euro catastale 168 euro-1%(**) 50 euro
((**))
IVA al 4% se si tratta di “prima casa”; al 10% per le altre abitazioni non di lusso; al 22% per le abitazioni di lusso.
( (****))
Imposta di Registro al 3% ed imposte Ipotecarie e Catastali in misura fissa pari a € 168 ciascuna se si tratta di “prima casa”, mentre in tutti gli altri casi Imposta di Registro al 7% ed imposte Ipotecarie e Catastali rispettivamente al 2% e 1%
((******))
Imposta di Registro al 2% se si tratta di “prima casa” ed al 9% per le altre abitazioni (non di lusso e di lusso).
( (********))
IVA al 10% per le porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa cedute da impresa costruttrice e per i fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero; IVA al 22% per gli altri fabbricati strumentali.
TIPOLOGIA IMMOBILE
TRASFERIMENTI SOGGETTI AD IVA TRASFERIMENTI SOGGETTI A REGISTRO
SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014 SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014
FABBRICATI STRUMENTALI
IVA 10%-22%(****) 10%-22%(****) Cedente
impresa
Cedente privato
Cedente impresa
Cedente privato
registro 168 euro 200 euro registro 168 euro 7% 200 euro 9%
ipotecaria 3% 3% ipotecaria 3% 2% 3% 50 euro
catastale 1% 1% catastale 1% 1% 1% 50 euro
invece si acquista una seconda casa da privato, l’imposta di regi- stro aumenterà al 9%, un aumento compensato (almeno in parte) dalla diminuzione delle imposte ipotecaria e catastale.
Nel caso che stiamo esami- nando, infatti, nel 2013 il paga- mento dell’imposta di registro scende di un punto percentuale mentre le imposte ipotecaria e ca- tastale vengono espresse in misura fissa per un importo di soli 50 euro ciascuna.
Nell’ipotesi di acquisto da un’impresa che applichi l’Iva, quindi, si rimarrà nell’insieme grosso modo allo stesso livello ante riforma e questo crea una disparità di trattamento che l’Ance conte- sta. Una differenza che rischia di minare ulteriormente il profitto
PER LE VENDITE ENTRO 5 ANNI DALLA FINE LAVORI:
IL “FISSO”
SU REGISTRO, IPOTECA
E CATASTO PASSA DA 168 A 200 EURO
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SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014 SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014
AREE EDIFICABILI
IVA 22% 22%
registro 168 euro 200 euro registro 8% 9%
ipotecaria 168 euro 200 euro ipotecaria 2% 50 euro
catastale 168 euro 200 euro catastale 1% 50 euro
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SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014 SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014
ABITAZIONI
IVA 4%-10%-22%(*) 4%-10%-22%(*)
registro 168 euro 200 euro registro 3%-7%(**) 2%-9%(***)
ipotecaria 168 euro 200 euro ipotecaria 168 euro-2%(**) 50 euro
catastale 168 euro 200 euro catastale 168 euro-1%(**) 50 euro
((**))
IVA al 4% se si tratta di “prima casa”; al 10% per le altre abitazioni non di lusso; al 22% per le abitazioni di lusso.
( (****))
Imposta di Registro al 3% ed imposte Ipotecarie e Catastali in misura fissa pari a € 168 ciascuna se si tratta di “prima casa”, mentre in tutti gli altri casi Imposta di Registro al 7% ed imposte Ipotecarie e Catastali rispettivamente al 2% e 1%
((******))
Imposta di Registro al 2% se si tratta di “prima casa” ed al 9% per le altre abitazioni (non di lusso e di lusso).
( (********))
IVA al 10% per le porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa cedute da impresa costruttrice e per i fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero; IVA al 22% per gli altri fabbricati strumentali.
TIPOLOGIA IMMOBILE
TRASFERIMENTI SOGGETTI AD IVA TRASFERIMENTI SOGGETTI A REGISTRO
SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014 SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1° GENNAIO 2014
FABBRICATI STRUMENTALI
IVA 10%-22%(****) 10%-22%(****) Cedente
impresa
Cedente privato
Cedente impresa
Cedente privato
registro 168 euro 200 euro registro 168 euro 7% 200 euro 9%
ipotecaria 3% 3% ipotecaria 3% 2% 3% 50 euro
catastale 1% 1% catastale 1% 1% 1% 50 euro
Dal 1° gennaio è scattata la riforma dell’imposta di registro che prevede una diminuzione dell’aliquota dal 3 al 2 per cento sull’acquisto della prima casa (il 9% sulla seconda abitazione): ma il regime di maggior favore non si applica alle compravendite soggette all’Iva. Il vantaggio per le imprese è valido solo se la vendita avviene cinque anni dopo la fine dei lavori.
d’impresa in un momento in cui è indispensabile contribuire alla ripartenza delle compravendite, in funzione anche di alcuni, primi e timidi segnali di ripresa macroe- conomica.
Laposizione eLapropostadeLL’anCe
L’Ance prende posizione soprattutto sul concetto, che viene
modificato sensibilmente, di abita- zione di lusso. La possibilità di fru- ire dell’aliquota ridotta del 2%, in- fatti, è ammessa, ricorrendone tutti i requisiti soggettivi, per l’acquisto di tutte le unità immobiliari a de- stinazione residenziale accatastale nel Gruppo A (definisce la tipolo- gia delle abitazioni), ad eccezione delle abitazioni “di lusso”, inten- dendosi per tali quelle accatastate nelle categorie A/1 (abitazione di
tipo signorile), A/8 (abitazione in villa) e A/9 (castello o palazzo di pregio artistico e storico). Con questi parametri viene, quindi, modificata solo ai fini dell’imposta di Registro la definizione di “abita- zione di lusso”, che, invece, ai fini dell’Iva, permane fondata ai sensi del D.M. 2 agosto 1969.
Ciò crea una discrasia nor- mativa, in evidente contrasto con le esigenze di semplificazione ed uniformità di trattamento della fattispecie. In entrambe le suddette ipotesi (sia che si applichi l’ali- quota ordinaria del 9% sia che si applichi l’aliquota ridotta del 2%), in ogni caso, le imposte ipotecaria e catastale si applicheranno nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
In merito, l’Ance ha eviden- ziato, nelle competenti sedi, che la nuova disciplina dell’imposta di Registro aumenterà la già presente sperequazione fiscale tra l’acquisto di immobili dai privati (che con le nuove aliquote del Registro potrà arrivare al massimo al 9%), e quello effettuato dalle imprese (per gli immobili strumentali, il prelievo complessivo è addirittura pari al 26%, considerando l’Iva con aliquota ordinaria del 22% e le imposte ipotecarie e catastali complessivamente al 4%).
In tal senso, come sottolinea l’Associazione, appare auspicabile pervenire ad un’equiparazione del prelievo tra le due operazioni, che renda indifferente per l’acquirente acquistare da un’impresa piuttosto che da privati. In tal senso pubbli- chiamo a corredo di questo articolo una tabella esplicativa.
Inoltre, l’Ance esprime forti perplessità e preoccupazioni per gli effetti sul mercato che, a partire dal 2014, verranno prodotti dall’a-
L’ANCE
CHIEDE MODIFICHE AFFINCHÈ
SIA CHIARITO E UNIFORMATO IL CONCETTO DI ABITAZIONE DI LUSSO
bolizione di tutte le agevolazioni fiscali attualmente previste per i trasferimenti immobiliari. Proprio a tale riguardo, occorre tra l’al- tro rilevare l’incongruenza e la contraddizione tra l’abrogazione prevista dal D.Lgs. 23/2011 e la proroga ad 11 anni del termine per il completamento dell’intervento edilizio, ai fini dell’applicazione del regime fiscale agevolato per i trasferimenti di aree e fabbricati finalizzati all’attuazione di pro- grammi di edilizia residenziale, contenuta nel cd. “Decreto per la casa”.
L’Ance evidenzia, inoltre,
che tra i regimi agevolativi che verranno meno dall’entrata in vigore della “Riforma del Regi- stro” rientra anche l’applicazione dell’imposta di Registro in misura fissa per la cessione a favore dei Comuni di aree o opere di urba- nizzazione realizzate a scomputo del contributo di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazioni.
In proposito, si ricorda che l’art. 51 della legge 342/2000 sta- bilisce “l’irrilevanza” ai fini IVA di tali cessioni, che scontano quindi solo l’applicazione dell’imposta di Registro in misura fissa pari a 168
euro, fino al 31 dicembre 2013, ai sensi dell’art.1 della Tariffa alle- gata al D.P.R. 131/1986, tenuto conto che si tratta di trasferimenti a titolo oneroso “a favore dello Stato, ovvero a favore di enti pub- blici territoriali o consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi ovvero a favore di comunità montane”.
Tali cessioni, quindi, dal 1°
gennaio 2014, rientrano nell’ali- quota ordinaria del 9%, alla luce del fatto che la nuova formulazione della Tariffa non prevede alcuna deroga per particolari fattispecie come questa.
Pertanto, si riproporranno le
LA CESSIONE DI AREE
AD ENTI LOCALI ORA RIENTRA NELL’ALIQUOTA ORDINARIA DEL 9 % CON UN EVIDENTE AGGRAVIO
stesse problematiche che l’intro- duzione del citato art.51 ha inteso superare, ovvero la disparità di trattamento tra il pagamento in de- naro dell’onere concessorio e l’as- solvimento dello stesso mediante la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione da parte delle imprese di costruzione che bene- ficiano del titolo urbanistico, che sconterà un pesante aggravio dei costi fiscali a carico del Comune acquirente, che vedrà accentuarsi il problema del reperimento delle risorse per la realizzazione di tali opere.
Appare ovvio come questo sistema ponga ancor più limiti agli enti locali nella predisposizione e realizzazione di progetti a favore delle comunità. Fatto che, abbinato al taglio delle risorse, mina ancora di più la capacità di investimento dei Comuni, questione peraltro già segnalata anche dall’Anci, l’asso- ciazione nazionale che raggruppa gli enti locali.
LeimposteipoteCaria
eCatastaLe
Accanto alla riforma dell’im- posta di registro dal 1° gennaio sono state modificate anche le im- poste ipotecaria e quella catastale che, quando si applica l’imposta di registro del 2% o del 9%, di- ventano in misura fissa di 50 euro ciascuna.
Ma in questo caso le casse dello Stato hanno reclamato un bilanciamento, tanto che in tutti gli altri casi di applicazione delle imposte ipotecaria, quindi per le imprese che vendano prima dei 5 anni dall’ultimazione dei lavori, l’importo fisso catastale, ipotecario e anche di registro nella vecchia
misura fissa di 168 euro, viene aumentato a 200 euro (si verifichi la tabella che pubblichiamo nelle pagine precedenti).
La “stangata”
suipiCCoLiaCquisti
C’è ancora una sorpresa, non positiva, legata ai piccoli acquisiti, non poco frequenti nella pratica.
L’esempio è la cessione di
un orto o di un posto auto ad un confinante. L’imposta di registro, infatti, non può comunque essere di importo inferiore ai 1.000 euro.
L’esempio che gli esperti fanno è quello di un acquisto di im- porto pari a 5mila euro. Prima della riforma registro+catasto+imposta ipotecaria assommavano a 686 euro, ora presentano un conto di 1.100 euro.
Claudio Venturelli
L’IMPOSTA DI REGISTRO COMUNQUE NON PUÒ ESSERE INFERIORE AI MILLE EURO E CIÒ PENALIZZA I PICCOLI ACQUISTI
