INDICE 1. PREMESSE 1.1 Introduzione, attività svolte, verifiche preliminari.

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TRIBUNALE DI SPOLETO

Sezione Esecuzioni Immobiliari Tipo procedimento: Procedura esecutiva

R.G.E : 138/2019

Esecuzione promossa da: Siena NPL 2018 s.r.l.

Debitore: OMISSIS / OMISSIS Nomina C.T.U.: udienza 23/01/2020

Termine presentazione relazione: 30/09/2021 Udienza del 18/11/2021

1.

PREMESSE

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

C.T.U Geom. Antonello Valentini

Via Mario Laureti n. 47 Loc. Collerisana 06049 Spoleto (PG) antonello.valentini@geopec.it

INDICE

1.1 Introduzione, attività svolte, verifiche preliminari.

2. QUESITI (come riportati integralmente nel decreto di nomina dell'esperto ex art.568 c.p.c) 2.1 Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art.567 c.p.c..omissis;

2.2 Provveda quindi subito all'integrazione; in particolare acquisisca, ove. ... omissis;

2.3 Predisponga l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ... omissis;

2.4 Accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché ... omissis;

2.5 Rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) ... omissis;

2.6 Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati ... omissis;

2.7 Descriva, previo necessario accesso all'interno, l'immobile pignorato... omissis;

2.8 Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene ... omissis;

2.9 Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni ... omissis;

2.10 Indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. ... omissis;

2.11 Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni ... omissis;

2.12 Accerti lo stato di possesso del bene con l'indicazione, se occupato ... omissis;

2.13 Alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile. ... omissis;

2.14 Ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge ... omissis;

2.15 Precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico. ... omissis;

2.16 Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti ... omissis;

2.17 Determini il valore dell'immobile, considerando lo stato di conservazione. ... omissis;

2.18 Se l'immobile è pignorato solo pro-quota ... omissis;

2.19 Nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto. ... omissis;

2.20 Nel caso di immobili abusivi e non sanabili ... omissis.

3.

ALLEGATI (elaborati separati) 1. Fascicolo/i del/i lotto/i;

2. Copia comunicazioni inviate ai debitori;

3. Visura/e catastale/i;

4. Ispezione/i ipotecaria/e RR.II.;

5. Planimetrie catastali;

6. Documentazione urbanistica del Comune;

7. Nota atto di provenienza;

8. Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio / stato civile.

Firmato Da: VALENTINI ANTONELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6e7fccc137d0323773cc1ea5c2692e5

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1 - Premesse

1.1 Introduzione, attività svolte, verifiche preliminari.

Con ordinanza del G.E. Dr. Simone Salcerini, lo scrivente veniva nominato Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento di cui all’oggetto ed all’udienza del giorno 23/01/2020 prestava il giuramento di rito, sottoscrivendo il decreto di nomina.

Dal giorno dell’udienza veniva concesso al sottoscritto l’accesso alla certificazione relativa alle risultanze catastali e dei RR.II..

Dopo aver effettuato una attenta disamina della documentazione detta, ai sensi dell’ex art. 567 C.p.c., lo scrivente comunicava al debitore con raccomandata A/R del giorno 05/02/2020, la data di inizio operazioni e di sopralluogo fissata per il 24/02/2020 (vedasi Allegato).

Nel contempo si sono eseguiti tutti gli accertamenti e le verifiche attraverso il canale telematico dell’Agenzia delle Entrate, Servizio di Pubblicità Immobiliare e Servizi Catastali e si inoltrava la richiesta di accesso agli atti amministrativi al Comune di Marsciano, al fine di reperire la documentazione urbanistica relativa all’edificazione dell’immobile oggetto di esecuzione.

FATTI SUCCESSIVI

 Il Sig. OMISSIS non ritirava la raccomandata, mentre il Sig. OMISSIS ritirava la raccomandata, pertanto il giorno fissato per l’appuntamento, mi sono recato presso l’immobile, ma non essendo presente nessuno dei due proprietari non ho potuto effettuare il sopralluogo.

 Pertanto sia per la motivazione suddetta che per l’emergenza COVID-19 che limitava gli spostamenti, chiedeva proroga per il deposito della perizia, sospensione causa COVID-19 disposta dal Presidente del Tribunale di Spoleto con comunicazione del 12/03/2021 e proroga concessa fino al 10/01/2021, il 12/10/2020 si inviava un’altra raccomandata per accesso agli immobili per il giorno 26/10/2020, entrambe le raccomandate non venivano ritirate e si chiedeva ulteriore proroga.

 Con decreto del 18/01/2021 veniva nominato l’Istituto Vendite Giudiziarie di Perugia custode dell’immobile, con comunicazione PEC del 10/02/2021 l’istituto fissava per il giorno 02/03/2021 il giorno del sopralluogo.

 Il giorno 02/03/2021 è stato effettuato, con la presenza del rappresentante dell’Istituto Vendite Giudiziarie di Perugia, il controllo delle dimensioni degli ambienti e il rilievo fotografico.

 Il giorno 11/03/2021 veniva concessa proroga per il deposito della perizia fino al 30/09/2021.

 Il giorno 20/09/2021 è stato effettuato, tramite appuntamento, l’accesso all’Ufficio Entrate – Ufficio Provinciale di Perugia, Servizio di Pubblicità Immobiliare per la verifica del titolo.

2 - Quesiti

2.1 Si è verificato la completezza della documentazione in atti, consistente nella certificazione notarile del giorno 11/09/2019 a cura del Dott. Carmelo Candore, notaio in Arcisate (VA).

2.2 Si è provveduto ad integrare la documentazione con gli atti amministrativi / urbanistici del Comune di Marsciano e la nota del titolo di provenienza.

2.3 Iscrizioni, trascrizioni, oneri.

Dall’ispezione effettuata in data 06/09/2021, tramite il canale telematico “SISTER” dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Perugia, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Perugia, non risultano ulteriori iscrizioni sugli immobili oggetto di pignoramento dalla data della certificazione notarile.

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2.4 Non risultano vincoli o oneri condominiali.

2.5 Non è stata accertata l'esistenza di diritti demaniali, servitù pubbliche, usi civici ecc..

2.6 Non sono state rilevate formalità, vincoli e oneri.

2.7 Descrizione degli immobili oggetto di pignoramento.

Lotto unico

Unità immobiliare di un fabbricato rurale a destinazione residenziale, sita nel Comune di Marsciano, Loc. Compignano, Via Podere Nuovo di Badiola n. 27.

Zona rurale distante circa 9 km dal centro di Marsciano e circa 13 km dal raccordo con la Strada Statale E45.

Abitazione al piano terra composta da soggiorno con angolo cottura, camera e bagno.

All’edificio si accede dalla strada denominata Via Giovanni Dante Corneli, che collega la Loc.

Compignano con la strada Provinciale n. 340 UBICAZIONE

Comune Prov.

Località / Piazza /

Via

Num. Civico Scala Piano Interno Destinazione

Marsciano Perugia

Via Podere Nuovo di

Badiola

27 T

Abitazione

CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE Edificio

Fabbricato su quattro livelli, uno seminterrato e tre fuori terra, con 7 abitazioni.

Caratteri generali dell'edificio

La struttura portante è realizzata in muratura, i solai sono in legno con travi, travicelli e pianelle, il tetto in coppi.

Immobili

Abitazione al piano terra, l’unità immobiliare è di proprietà di OMISSIS per 1/2 e OMISSIS per 1/2.

Finiture ed impianti:

Abitazione

L'unità è posta al piano terra ed è composta da soggiorno con angolo cottura, camera e bagno.

Le finiture sono le seguenti:

- pareti intonacate e tinteggiate, con presenza di qualche traccia di umidità di risalita;

- pavimenti in cotto, rivestimento del bagno e dell’angolo cottura in monocottura;

- infissi interni in legno tamburato;

- infissi esterni: finestre in legno con doppio vetro e portoncino in ferro;

- sanitari in ceramica.

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Impianti:

- impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a GPL e termosifoni, non è stato possibile verificare se è funzionante;

- impianto elettrico sottotraccia, non è stato possibile verificare se è funzionante;

- impianto idrico allacciato al pozzo comune a tutte le unità immobiliari del fabbricato;

- l’impianto relativo allo scarico delle acque reflue è realizzato con fossa Imhoff e tubi di sub irrigazione.

DATI METRICI

Livello Destinazione Sup.

nette mq.

Sup.

lorde mq.

Altezza med.

Esposizione Stato

Piano terra Abitazione 52 3,00 Ovest

soggiorno 16,70 sud - ovest Discreto

camera 12,10 nord - ovest Discreto

bagno 4,20 nord Discreto

sommano 33,00 52,00

INDIVIDUAZIONE CATASTALE

Catasto Terreni

Comune Foglio Particella Subalterno Qualità

Marsciano 81 19 Ente urbano

Catasto Edilizio Urbano

Comune Foglio Particella Subalterno Zona Categoria Classe Consistenza Rendita

Marsciano 81 19 4 A/2 3 2,5 vani € 167,85

2.8 A seguito degli accertamenti effettuati si dichiara che i beni corrispondono a quanto indicato nell'atto di pignoramento.

2.9 Non è necessario eseguire gli aggiornamenti catastali.

2.10 Lo strumento urbanistico del Comune di Marsciano individua l’immobile in Zona agricola.

2.11 Conformità Urbanistica

Fabbricato ante 1940.

Successivi titoli edilizi.

Lotto unico

n. Tipo di

autorizzazione Prot. Data Oggetto

1583/2002 Concessione in

sanatoria 22571 08/04/2003 Camio di destinazione in sanatoria

6058/2007 Permesso di

costruire 5057 19/02/2008 Ristrutturazione fabbricato 0368/2009 Agibilità 11694 05/05/2012

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2.12 Stato di possesso

Come riportato nella certificazione notarile in atti e dopo aver effettuato ulteriori visure tendenti all’accertamento che nulla sia variato, si sintetizza nello schema sottostante:

Lotto unico

Comune Foglio Particella Subalterno Proprietà Occupato da Esecutato Tipo occupazione

Marsciano 81 19 4 OMISSIS prop. per 1/2 OMISSIS prop. per 1/2

OMISSIS prop. per 1/2 OMISSIS prop. per 1/2

2.13 Situazione anagrafica ditta esecutata:

OMISSIS nato a OMISSIS, C.F.: OMISSIS;

OMISSIS nato a OMISSIS, C.F.: OMISSIS ;

2.14 Immobili occupati/non occupati da coniuge separato

2.15 Caratteristiche impianti Lotto unico

n. Tipologia impianto Caratteristiche

A norma / Non a norma / Da

verificare

1 Elettrico Sottotraccia -

Canalizzazioni

Da verificare / dichiarazione di conformità allegata all'agibilità

3 Idrico - Sanitario Tubazioni a filo muro

4 Termico Caldaia a gas GPL

5 Fognario Fossa Imhoff e sub

irrigazione

Da verificare / autorizzazione allegata all'agibilità

2.16 Individuazione dei lotti

Viste le caratteristiche degli immobili si è ritenuto di formare un solo lotto.

2.17 Valutazione lotto

STIMA PER COMPARAZIONE

Per determinare il valore del lotto si è utilizzato il criterio di stima in base ai prezzi di mercato, utilizzando il parametro della superficie lorda. Per il calcolo della superficie commerciale è stato usato il criterio dettato dalla norma UNI EN 15733 e D.P.R. 138/98. Si sono ricercati i valori di locali simili recentemente venduti, comparandoli con la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia dell’Entrate della Provincia di Perugia, il Listino dei prezzi degli immobili della Camera di Commercio

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Industria Artigianato e Agricoltura di Perugia e il Bollettino Ufficiale della Regione dell’Umbria.

TABELLA CON COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO SUPERFICI A – Superfici coperte – comprese le murature interne ed esterne dell’unità principale

- 100% Vani principali e vani accessori a servizio (bagni, ripostigli, disimpegni, corridoi) - 100% Scale interne calcolate una sola volta in base alla loro proiezione orizzontale - 100% Muri esterni ed interni fino ad un massimo di 50 cm di spessore

- 50% Muri di confine di separazione con altre unità immobiliari fino ad un massimo di 25 cm B – Superfici ponderate delle competenze esclusive a servizio indiretto delle unità

(cantine, box , garage, posti auto coperti e scoperti, soffitte) - 50% Vani accessori comunicanti

- 25% Vani accessori non comunicanti

C – Superfici ponderate delle competenze esclusive di ornamento delle unità - 30% fino a 25 mq poi 10% Balconi e terrazze comunicanti

- 15% fino a 25 mq poi 5% Balconi e terrazze non comunicanti - 10% fino alla superficie dell’UI poi 2% Area scoperta

-

Lotto Unico

Livello Destinazione

Sup. lorde

mq. €/mq Valore

Piano terra Abitazione 52,00 € 750,00 € 39'000,00

52,00

Valore di mercato sommano € 39'000,00

Valore di vendita giudiziaria Riduzione del valore del 10%

per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per

l'immediatezza della vendita

giudiziaria -€ 3'900,00

Sommano € 35'100,00

Valore di vendita giudiziaria € 35'000,00

Valore di VENDITA del Lotto

€ 35’000,00 (euro trentacinquemila/00).

(7)

2.18 Immobile pignorato per intero/pro-quota Lotto unico: Immobile pignorato per intero.

2.19 Immobile pignorato per i seguenti diritti:

a) Nuda proprietà;

b) Usufrutto;

c) Altro;

Determinazione del valore del diritto pignorato:

2.20 Nel caso d’immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno:

Spoleto, 29 settembre 2021

INDICE 1. PREMESSE 1.1 Introduzione, attività svolte, verifiche preliminari.

TRIBUNALE DI SPOLETO

1.

C.T.U Geom. Antonello Valentini

Via Mario Laureti n. 47 Loc. Collerisana 06049 Spoleto (PG) antonello.valentini@geopec.it

3.

1 - Premesse

1.1 Introduzione, attività svolte, verifiche preliminari.

2 - Quesiti

Lotto unico

Valore di VENDITA del Lotto

€ 35’000,00 (euro trentacinquemila/00).

L’esperto

Geom. Antonello Valentini