TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda sezione civile Esecuzioni immobiliari
PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. 71/2018 R. G. Es.
DEBITORE: ___OMISSIS___
CREDITORE: LEOTTA ROSARIO
GIUDICE DELL’ESECUZIONE: DOTT.SA CHIARA SALAMONE
RELAZIONE DI STIMA
IL C.T.U.
ING. VINCENZO AMATO
PREMESSA
Il sottoscritto Ing. Vincenzo Amato, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Siracusa al n. 2165 sez. A, con studio in Noto (SR) in Via Contardo Ferrini n. 42, con decreto di nomina del 02/10/2018, veniva incaricato dall’Ill.mo Giudice dell’esecuzione Dott.sa Chiara Salamone, di redigere la relazione di stima riguardante i beni oggetto del pignoramento immobiliare trascritto il 02/03/2018 al n. 3117 di Registro generale e n. 2241 di Registro particolare, a favore di LEOTTA ROSARIO contro ___OMISSIS___.
Il Giudice dell’esecuzione poneva al sottoscritto i seguenti quesiti:
1) PROVVEDA:
I. All’identificazione dei beni oggetto del pignoramento, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
II. All’accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali; in caso di difformità, all’individuazione di modalità e costi per l’eliminazione della medesima; in caso di mancanza di idonea planimetria del bene, alla predisposizione di bozza per la redazione;
III. Alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti di vendita, identificando i nuovi confini e relazionando, ove necessario, sulla necessità di frazionamento e sui relativi costi, avuto riguardo, in particolare, alla disciplina delle aree di parcheggio di cui alla l. 122/1989 e alla l. 1150/1942;
2) REDIGA quindi, tante sezioni della relazione di stima quanti sono i lotti individuati, includendo in ciascuna sezione:
I. L’esatta individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, nonché delle coordinate G.P.S. dei beni medesimi;
II. Una descrizione complessiva e sintetica dei beni;
III. L’individuazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se siano occupati da terzi e a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di locazione, affitto o comodato, con verifica della data della registrazione, della scadenza del contratto, del termine per l’eventuale disdetta, dell’eventuale data di rilascio fissata o dello stato del procedimento eventualmente in corso per il rilascio;
IV. L’indicazione dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene e che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi al suo carattere storico-artistico o gli eventuali diritti demaniali (es. servitù pubbliche);
V. L’indicazione dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, in particolare:
i. quanto ai vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
• domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso e in che stato) e altre trascrizioni;
• atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
• altri pesi e limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, etc.), anche derivanti da regolamenti condominiali;
ii. quanto ai vincoli e agli oneri giuridici che saranno cancellati mediante decreto di
trasferimento ex art. 586 c.p.c.:
• iscrizioni di ipoteche;
• trascrizioni di pignoramenti;
iii. altre informazioni per l’acquirente concernenti:
• l’esistenza di censi, livelli o usi civici gravanti sui beni pignorati e l’eventuale avvenuta affrancazione da tali pesi, ovvero la verifica circa il fatto che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
• importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);
• eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se non ancora scadute;
• eventuali spese condominiali scadute, non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
• pendenza di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
VI. La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità o abitabilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
VII. In caso di irregolarità urbanistica o edilizia, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.
380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, con indicazione del soggetto istante e della normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma VI, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma V del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, con la specificazione del costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
in caso di impossibilità di esatta determinazione, l’indicazione dell’esistenza di eventuali procedure amministrative o sanzionatorie;
VIII. L’indicazione dell’eventuale avvenuto rilascio di attestazione di certificazione o di prestazione energetica in corso di validità, provvedendo, ove mancante, ad acquisire attestazione di prestazione energetica per gli edifici di cui agli articoli 6 co. I e 3 co. II lettera a) del d.lgs. 192/2005, salvo il caso di opere interamente abusive e non sanabili e con esclusione altresì delle seguenti categorie di edifici, nei termini di cui all’art. 3 co.
III e seguenti del d.lgs. 192/2005: a) gli edifici ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c) del d.lgs. 42/2004, fatto salvo quanto disposto al comma 3bis; b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; c) gli edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione; d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo disposto dal comma 3ter; f) gli edifici adibiti a luoghi di
culto e allo svolgimento di attività religiose;
IX. La valutazione dei beni, indicando distintamente:
• Il calcolo delle superfici per ciascun immobile, specificando quella commerciale;
• I criteri di stima utilizzati;
• Le fonti di informazioni utilizzate per la stima;
• Il valore per metro quadro e il valore complessivo;
• L’analitica indicazione degli adeguamenti e correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute;
• Il valore finale del bene, al netto dei superiori adeguamenti e correzioni;
• Nel caso di immobile totalmente abusivo, l’individuazione del valore dell’area di sedime, al netto dei costi di abbattimento, incrementata del valore locatizio del bene dalla data della stima alla data indicata nell’ordine di demolizione se già emesso o, nel caso in cui non sia stato emesso ordine di demolizione, per un periodo di dieci anni;
• Il valore locativo dell’immobile, con specifica indicazione dei criteri di stima e giudizio di congruità sui canoni di locazione o affitto già previsti da eventuali contratti in corso;
X. Nel caso di quota indivisa, relazione in ordine al fatto che il bene risulti comodamente divisibile e identificazione, in caso di risposta affermativa, degli elementi che potrebbero essere separati in favore della procedura e dei relativi costi; indicazione del valore della sola quota;
XI. Nel caso di pignoramento della nuda proprietà o dell’usufrutto o del diritto di superficie, l’indicazione del termine finale dell’usufrutto o del diritto di superficie e delle generalità dell’usufruttuario o del nudo proprietario diversi dal titolare del diritto pignorato, nonché l’indicazione del valore stimato del solo diritto pignorato.
Preliminarmente allo svolgimento di qualunque attività, il sottoscritto provvedeva ad esaminare tutti gli atti del procedimento, dai quali verificava la completezza della documentazione di cui all’art. 567 co. II c.p.c..
In data 14 dicembre 2018, previa comunicazione inviata al creditore a mezzo pec e al debitore a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento n. 14978923392-7, seguita da successivi accordi telefonici, il sottoscritto iniziava le operazioni peritali effettuando un rilievo metrico e fotografico dei beni oggetto del pignoramento (v. Allegati 1-2).
Acquisite in sede di sopralluogo tutte le informazioni necessarie alla valutazione dei beni, il sottoscritto procedeva ad effettuare le necessarie indagini catastali ed inerenti la regolarità edilizia e urbanistica presso i competenti Uffici del territorio, ultimate le quali ha provveduto ad espletare l’incarico affidatogli.
QUESITO 1.I (Identificazione dei beni oggetto del pignoramento)
Dalla nota di trascrizione in atti del 02/03/2018 - Registro Generale n. 3117, Registro Particolare n.
2241 - dipendente da atto giudiziario del Tribunale di Siracusa, Repertorio 429/2018 del 31/01/2018, a favore di LEOTTA ROSARIO contro _______OMISSIS_______, risultano sottoposti a
pignoramento i seguenti immobili:
1. Abitazione sita in Noto in c.da Castagna Baronazzo n. 1, piano terra, riportata in catasto al Fg.
186 p.lla 175 sub. 3, categoria A7, classe 2, consistenza 4,5 vani, rendita euro 383,47, con annesso terreno di pertinenza censito al catasto terreni al Fg. 186 p.lla 175, ente urbano, esteso mq. 2544, confinante a Nord con le p.lle n. 58, 174, 177, ad Est con la p.lla n. 354, a Sud con le p.lle n. 179, 176, ad Ovest con la p.lla n. 58;
2. Locale deposito sito in Noto in c.da Castagna Baronazzo n. 1, piano terra, riportato in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 4, in corso di definizione;
3. Locale deposito sito in Noto in c.da Castagna Baronazzo n. 1, piano seminterrato, riportato in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 1, in corso di definizione.
QUESITO 1.II (Rispondenza dati dell’atto di pignoramento con le risultanze catastali)
A seguito degli accertamenti effettuati si evince che le risultanze catastali risultano rispondenti con i dati specificati nell’atto di pignoramento.
QUESITO 1.III (Formazione dei lotti di vendita)
Gli immobili oggetto di pignoramento costituiscono un unico fabbricato del tipo a “villetta” con relativo terreno di pertinenza, e non presentano caratteristiche tali da garantire autonomia reddituale.
Per tali motivi si è provveduto alla formazione di un unico lotto di vendita.
QUESITO 2.I (Individuazione dei beni componenti il lotto)
Il lotto di vendita individuato è costituito da un fabbricato del tipo a “villetta” con relativo terreno di pertinenza, articolato su un piano terra e un piano seminterrato; esso presenta struttura portante mista in muratura e cemento armato, con copertura realizzata in parte a terrazza piana praticabile e in parte a falde inclinate. Tale fabbricato è nel complesso suddiviso in n. 3 unità immobiliari, coincidenti con i beni oggetto di pignoramento:
1. Abitazione sita a piano terra, riportata in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 3, categoria A7, classe 2, consistenza 4,5 vani, rendita euro 383,47;
2. Locale deposito sito a piano terra, riportato in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 4, in corso di definizione;
3. Locale deposito sito a piano seminterrato, riportato in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 1, in corso di definizione.
Il fabbricato è sito a Nord del centro abitato del Comune di Noto (SR) e precisamente in località “San Corrado di Fuori”, frazione del medesimo comune, in c.da Castagna Baronazzo. L’accesso avviene a partire dalla S.S. 287 Noto – Palazzolo Acreide imboccando una strada comunale, asfaltata solo nel primo tratto, in corrispondenza del ponte “San Corrado”.
Le coordinate G.P.S. sono: N = 36,934296 ; E = 15,066287.
Dal confronto tra la documentazione catastale e lo stato dei luoghi rilevato in sede di sopralluogo, emergono le seguenti difformità:
• L’unità immobiliare destinata a civile abitazione distinta in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 3, presenta una differente distribuzione degli spazi interni, consistenti nella rimozione di una parete divisoria nell’ambiente soggiorno-cucina; si evidenzia inoltre la presenza di una
finestra ubicata nella zona cucina e non riportata nella planimetria catastale (v. Allegati 3-4).
• L’unità immobiliare in corso di definizione distinta in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 1, è suddivisa in due porzioni non comunicanti: la prima risulta rifinita con pavimento e pareti intonacate, mentre la seconda si presenta allo stato rustico (v. Allegato 2). In virtù delle differenti potenzialità reddituali delle due porzioni in cui è suddiviso l’immobile, occorrerà procedere al frazionamento dell’unità immobiliare.
Per la regolarizzazione di tali difformità occorrerà procedere alla redazione di pratiche DOCFA, il cui costo complessivo viene stimato pari a € 1.000,00.
QUESITO 2.II (Descrizione dei beni)
1. Immobile sito in Noto in c.da Castagna Baronazzo n. 1, piano terra, in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 3.
L’immobile è ubicato a piano terra del fabbricato a villetta costituente il lotto di vendita; esso è censito in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 3 in testa alla ditta _____OMISSIS_____ per la proprietà di 1/1.
Tale immobile è costituito da una zona ingresso, due camere, un bagno, un balcone, un ambiente soggiorno-cucina, per una superficie lorda complessiva pari a circa mq. 110. Per mezzo del vano scala interno, allo stato rustico, si accede ai sub. n. 1-4 in corso di definizione, e alla porzione di copertura a terrazza piana praticabile, avente superficie utile pari a circa mq. 90. I pavimenti sono in parte in ceramica e in parte in segato di marmo, le pareti sono rifinite con intonaco civile ad eccezione di quelle del bagno e della zona cucina, aventi un rivestimento in ceramica per un’altezza di circa m. 2,00. Le porte interne sono in legno tamburato e gli infissi esterni sono in legno con persiane (v. Allegato 2).
L’immobile è provvisto di impianto elettrico del tipo sottotraccia, mentre l’impianto idrico è con approvvigionamento da serbatoio esterno di accumulo ubicato all’interno del lotto di pertinenza;
l’impianto fognario è con fossa settica.
L’immobile si presenta nel complesso in mediocre stato di conservazione, in quanto sono presenti segni di degrado dovuti sia a problemi di risalita dell’umidità, che di infiltrazione dell’acqua piovana dalla sovrastante copertura a terrazza piana, la quale presenta il sistema di impermeabilizzazione in cattivo stato manutentivo; analoghe condizioni manutentive si rilevano anche nelle finiture esterne dell’immobile (v. Allegato 2).
2. Immobile sito in Noto in c.da Castagna Baronazzo n. 1, piano terra, in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 4.
L’immobile è ubicato a piano terra del fabbricato a villetta costituente il lotto di vendita; esso è censito in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 4 in testa alla ditta _____OMISSIS_____ per la proprietà di 1/1.
Tale immobile si articola nel complesso in n. 4 locali, tutti allo stato rustico e adibiti a magazzino- deposito, per una superficie lorda complessiva pari a circa mq. 87; uno di essi è utilizzato anche come lavanderia, e al suo interno si rileva un forno realizzato in pietra. Gli infissi esterni sono in ferro mentre le porte interne sono in legno tamburato. L’immobile è provvisto di impianto elettrico, idrico e fognario (v. Allegato 2).
3. Immobile sito in Noto in c.da Castagna Baronazzo n. 1, piano seminterrato, in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 1.
L’immobile è ubicato a piano seminterrato del fabbricato a villetta costituente il lotto di vendita;
esso è censito in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 1 in testa alla ditta _______OMISSIS_______
per la proprietà di 1/1.
Tale immobile si articola nel complesso in n. 2 porzioni adiacenti ma non comunicanti, entrambe attualmente utilizzate come magazzino-deposito. La prima porzione, sita a Nord-Est e avente superficie lorda pari a circa mq. 51, è costituita da un unico locale rifinito con pareti intonacate e pavimento in ceramica; la seconda porzione, sita a Nord-Ovest e avente superficie lorda pari a circa mq. 84, è articolata in n. 3 locali allo stato rustico, e risulta collegata con i sub. n. 3-4 per mezzo del vano scala interno. Gli infissi esterni sono in parte in ferro e in parte in legno (v.
Allegato 2).
Nella porzione di immobile rifinita si rilevano evidenti segni di degrado dovuti a problemi di infiltrazione dell’acqua, verosimilmente causata da un guasto nell’impianto idrico della sovrastante unità immobiliare destinata ad abitazione distinta al sub. 3.
4. Terreno sito in Noto in c.da Castagna Baronazzo, in catasto terreni al Fg. 186 p.lla 175.
Il terreno di pertinenza del fabbricato è censito al catasto terreni al Fg. 186 p.lla 175, classe ente urbano. Esso risulta esteso mq. 2544 e presenta andamento lievemente declive regolarizzato con terrazzamenti. I confini sono realizzati mediante rete metallica fissata su paletti in ferro o calcestruzzo, mentre il cancello d’ingresso è realizzato in ferro; all’interno del lotto si individua un vialetto che dal suddetto cancello conduce al fabbricato. Le colture principalmente presenti sono ulivi, agrumi e alberi da frutto (v. Allegato 2).
QUESITO 2.III (Stato di possesso degli immobili e titolo di provenienza)
Gli immobili oggetto di pignoramento sono occupati dal debitore. A quest’ultimo sono pervenuti per atto di compravendita di cui al rogito del Notaio Dott. Giambattista Coltraro del 11/04/2014, n. 11551 del Repertorio, n. 8712 della Raccolta, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Siracusa il 12/05/2014 – Registro Generale n. 7043, Registro Particolare n. 5363 (v. Allegato 9).
QUESITO 2.IV (Esistenza di formalità a carico dell’acquirente)
Dalla documentazione in atti non si evince l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che resteranno a carico dell’acquirente.
QUESITO 2.V (Esistenza di formalità che saranno cancellati)
Dalla documentazione in atti risulta che sugli immobili in oggetto grava la seguente formalità pregiudizievole:
• Verbale di pignoramento immobiliare trascritto il 02/03/2018 - Registro Generale n. 3117, Registro Particolare n. 2241 - dipendente da atto giudiziario del Tribunale di Siracusa Repertorio 429/2018 del 31/01/2018, a favore di LEOTTA ROSARIO contro __OMISSIS__.
QUESITI 2.VI – 2.VII (Verifica della regolarità edilizia e urbanistica)
Dalla documentazione prodotta dal Comune di Noto in data 22/01/2019, a seguito dell’istanza di accesso agli atti del 07/01/2019, si evince che gli immobili oggetto di pignoramento sono stati realizzati giusta Licenza Edilizia n. 97 del 14/02/1976, e successiva Concessione Edilizia in Sanatoria n. 141 del 30/05/2001 (v. Allegato 7); dagli atti forniti dal suddetto Ente si evince inoltre che non risulta rilasciato alcun certificato di Agibilità/Abitabilità in riferimento ai titoli edilizi sopra citati.
Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal predetto Ente in data 23/01/2019, risulta inoltre che l’area su cui sorgono gli immobili oggetto della procedura, censita in catasto al Fg. 186 p.lla 175, è gravata dai seguenti vincoli:
• Zona “E” agricola di P.R.G. del Comune di Noto;
• Vincolo Idrogeologico di cui all’art. 51 delle N.T.A.;
• Vincolo di cui all’art. 134, lett. c) del D.lgs. 42/2004 e ss.mm.ii.;
• Aree con livello di tutela 2, art. 20 N.d.A., giusto D. A. n° 5040 del 20/10/2017 di approvazione e Carta dei Vincoli esistenti (Piano Paesaggistico).
Dal confronto tra gli elaborati progettuali in atti, e lo stato dei luoghi rilevato in sede di sopralluogo, emergono le seguenti difformità:
• Nell’unità immobiliare destinata a civile abitazione distinta in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub.
3, si riscontra una differente distribuzione degli spazi interni, consistenti nella rimozione di una parete divisoria nell’ambiente soggiorno-cucina;
• Nell’unità immobiliare in corso di definizione distinta in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 1, si riscontra una diversa distribuzione degli spazi interni, oltre che modifiche di prospetto a seguito di differente sagoma e ubicazione delle aperture.
Tali difformità potranno essere regolarizzate mediante pratica edilizia in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380 del 06/06/2001, recepito con modifiche dall’art. 14 della L.R. n. 16 del 10/08/2016;
sarà comunque necessaria l’acquisizione preventiva dei pareri espressi dai seguenti Uffici competenti:
• Soprintendenza ai BB.CC.AA. di Siracusa;
• Ispettorato Ripartimentale delle Foreste di Siracusa;
• Genio Civile di Siracusa.
Il costo complessivo per la regolarizzazione è stimato in € 12.000,00.
QUESITO 2.VIII (Attestazione di prestazione energetica)
Per l’unità immobiliare destinata a civile abitazione distinta in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 3, risulta rilasciato attestato di prestazione energetica in corso di validità (v. Allegato 8).
Le unità immobiliari in corso di definizione distinte in catasto al Fg. 186 p.lla 175 sub. 1-4, risultano prive del predetto attestato in quanto non previsto, ai sensi della normativa vigente, per tale tipologia di immobili.
QUESITO 2.VIII (Valutazione dei beni)
Il metodo di stima ritenuto più adatto al caso in esame è quello sintetico comparativo; si ritiene infatti che l’applicazione del metodo per capitalizzazione dei redditi sia poco significativo, in quanto lo stato rustico di diversi locali del fabbricato non consentirebbe di immettere lo stesso, nella sua interezza, nel normale mercato delle locazioni.
Operazione preliminare alla stima è il calcolo della superficie commerciale del bene: essa è determinata come somma delle superfici coperte comprensive dei muri esterni, interni e perimetrali, e della quota delle superfici di pertinenza quali balconi o terrazzi. In particolare la superficie dei balconi e dei terrazzi scoperti verrà considerata al 30%, mentre la superficie delle unità immobiliari in corso di definizione (sub. 1-4) verrà convenzionalmente considerata al 40%.
Si riporta nel seguito la tabella riepilogativa con il calcolo della superficie commerciale:
Vano Superficie
utile [mq]
Coefficiente correttivo
Superficie commerciale [mq]
Immobile per civile abitazione, piano terra
Ingresso-disimpegno 5,58 100% 5,58
Camera 1 19,27 100% 19,27
Camera 2 15,15 100% 15,15
WC 6,26 100% 6,26
Soggiorno-cucina 37,56 100% 37,56
Balcone 10,23 30% 3,07
Muri interni ed esterni 15,57 100% 15,57
Terrazza 96,43 30% 28,93
Unità in corso di definizione, piano terra
Locali 1÷4 72,86 40% 29,14
Muri interni ed esterni 13,84 40% 5,54
Unità in corso di
definizione, piano semint.
Locali 1÷4 114,67 40% 45,87
Muri interni ed esterni 20,64 40% 8,26
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE: 220,19
Il metodo di stima sintetico comparativo prevede la ricerca e il successivo confronto dei valori riportati sui principali volumi di quotazione immobiliare; di regola si ricorre alla comparazione di più quotazioni immobiliari al fine di ottenere, tramite la loro media aritmetica, il valore più probabile o maggiormente riscontrabile nell’ambito delle contrattazioni che possano caratterizzare i beni in oggetto. Una volta determinata la quotazione al mq. di riferimento, il valore del bene è ottenuto moltiplicando quest’ultima per la superficie commerciale.
Si precisa che i dati riportati nel seguito sono stati reperiti consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, ed effettuando un’apposita indagine di mercato condotta in due agenzie immobiliari operanti sul luogo.
1. Valore desunto dalla banca dati dell’Agenzia delle Entrate
(Anno 2018, 2° Semestre) €/mq 500,00 / 800,00
Tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, dello stato di conservazione dei beni, nonché del terreno di
pertinenza, si assume il seguente valore di mercato: €/mq 650,00
2. Valore Agenzia Immobiliare n. 1: €/mq 750,00
3. Valore Agenzia Immobiliare n. 2: €/mq 600,00
Da cui si ricava:
Valore medio a metro quadrato (arrotondato): €/mq. 650,00
Valore complessivo del bene: €/mq. 650,00 x mq. 220,19 = € 143.123,50
A cui vanno sottratti i costi di regolarizzazione stimati in precedenza, pari a complessivi € 13.000,00:
€ 143.123,50 - € 13.000,00 = € 130.123,50 Che arrotondato conduce al valore finale del bene:
€ 130.000,00
Noto, 10/05/2019
Il C.T.U.
Ing. Vincenzo Amato
Allegati
1. Verbale di sopralluogo 2. Documentazione fotografica 3. Planimetria dei beni
4. Planimetria catastale 5. Visure catastali dei beni
6. Visure catastali storiche dei beni
7. Concessione edilizia in sanatoria n. 141 del 30/05/2001 8. Attestato di prestazione energetica
9. Atto di provenienza dei beni
10. Attestazione di invio perizia alle parti
