contro: XXXX con l intervento di XXXX e XXXX ***

TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. ALESSANDRO FAROLFI

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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 24/2020 R.G.Es.

promosso da:

XXXX

contro:

XXXX

con l’intervento di XXXX

e XXXX

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Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, dott. Alessandro Farolfi, con decreto in data 15/10/2020 nominava lo scrivente ing. Paolo Melandri con studio in Faenza (RA) via Canal Grande 44/22, Esperto per la Valutazione dei Beni Pignorati, il quale provvedeva al giuramento in data 27/10/2020 con trasmissione telematica di Accettazione Incarico presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari .

Il verbale di incarico assegnava all’esperto estimatore i seguenti quesiti:

1. provveda ad avvisare, previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il debitore all’indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), della data e del luogo di inizio operazioni peritali, da concertare con il nominato custode, invitando il debitore a consentire la visita degli immobili oggetto di pignoramento e con avvertimento che in difetto di collaborazione sarà richiesto l’intervento del Giudice dell’esecuzione per la pronuncia dell’ordine di liberazione dell’immobile stesso;

2. identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se questi corrispondono ai dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale;

3. verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l’esatta loro provenienza. A tal fine l’esperto risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, fino all’individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa. Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi;

4. accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’art. 567 comma 2 ultima parte c.p.c, procedendo comunque alla verifica dell’esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l’esperto provvederà ad acquisire, ove allegata agli atti, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati;

5. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie catastali degli immobili di cui all’atto di pignoramento e verifiche la conformità delle stesse e dei dati catastali allo stato di fatto;

6. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti e nel caso di immobili che hanno provenienza successoria segnali la eventuale mancanza della trascrizione dell’accettazione di eredità;

7. riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratto di locazione, contratto di comodato, diritti di abitazione dell’immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali

definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti;

8. provveda a verificare, l’esistenza di formalità, eventuali vincoli trascritti, di carattere storico-artistico, di prelazione dello stato ex D.Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, diritti di prelazione legale, ecc) che resteranno a carico dell’acquirente;

9. provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

10. verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato;

11. verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale nei previsti casi di legge;

12. provvederà inoltre ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità,nei previsti casi di legge;

13. per i fabbricati, verifiche la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la

destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistono procedure amministrativa e sanzionatorie;

14. in caso di opere abusive, proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR 6.6.2001 n. 380, precisando orientativamente gli eventuali costi della stessa; verifiche l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza è stata presentata, lo stato del procedimento. I costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40 comma sesto della legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall’art. 46 comma quinto del DPR 380/2001, specificando orientativamente il costo del conseguimento del titolo in sanatoria;

15. verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

16. qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU, provveda a redigere, previo specifica autorizzazione e a fronte di specifico preventivo di spesa, planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento;

17. segnali eventuali variazioni colturali o cambi d’uso;

18. proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche dei parametri OMI) esponendo in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della

garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria predeterminata del 15% sul valore finale);

19. nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote, accerti il nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote; provveda inoltre a verificare l’esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull’intero immobile, anche con riferimento alle quote non pignorate;

20. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco..) e le località in cui si trovano e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse di acquisto (es. superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani..), indicando anche il valore locativo dell’immobile;

21. precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, anche a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle etc.;

22. acquisisca il numero di codice fiscale del debitore esecutato;

23. acquisisca copia del certificato di stato civile del debitore esecutato e, ove risulti coniugato, copia integrale dell’estratto di matrimonio dal quale risultino le annotazioni relative al regime patrimoniale prescelto ed eventuali convenzioni matrimoniali, autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti;

24. acquisisca inoltre il certificato storico di residenza degli occupanti l’immobile pignorato, ove diversi dal debitore esecutato o familiari, autorizzando espressamente l’esperto a richiedere al comune competente il rilascio di copia di tali documenti;

25. segnalare al Custode di verificare presso la Cancelleria civile del tribunale la pendenza di cause relative alle eventuali domande giudiziali risultanti trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento nonché la data di emissione ed il contenuto dell’eventuale provvedimento di assegnazione della casa familiare al genitore affidatario dei figli che risulti occupare l’immobile pignorato (acquisendone copia);

26. formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia, in caso di assoluta e motivata impossibilità a rispettare il termine concesso;

27. provveda a depositare per via telematica, nel rispetto del termine già indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’ALLEGATO “A”) ed una copia depurata nel rispetto della privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti; l’ALLEGATO “A” dovrà essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all’immobile nella sua interezza;

28. provveda infine ad inviare, nel rispetto del medesimo termine, una copia della perizia al debitore a mezzo p.e.c. (o per il debitore non costituito a mezzo posta ordinaria), i documenti ritirati nonché la nota professionale dei compensi da redigersi secondo le specifiche indicate da questo GE ed eventuali originali di APE e CDU

Lo scrivente, dopo avere preso visione dei documenti catastali ed ipocatastali agli atti, dopo avere effettuato in loco, con sopralluoghi in data 19/01/2021 e 26/01/2021, i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo avere effettuato le opportune indagine presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bagnacavallo, presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio di Ravenna, redige la presente relazione descrittivo-estimativa e per una migliore leggibilità della stessa la suddivide nei seguenti paragrafi:

o DATI DI PIGNORAMENTO

o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI/DIVISIBILITA’ IN LOTTI o IDENTIFICAZIONE CATASTALE

o PROPRIETA’ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) o ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU’

o PROVENIENZA DEL BENE o ATTI PREGIUDIZIEVOLI

o REGIME FISCALE

o INDAGINE AMMINISTRATIVA/REGOLARITA’ EDILIZIA o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

o ONERI A CARICO DELL’ACQUIRENTE o VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE o DESCRIZIONE DEL BENE

o CONSISTENZA COMMERCIALE o STIMA DEI BENI

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DATI DI PIGNORAMENTO

Con atto di pignoramento immobiliare, trascritto a Ravenna il 30/01/2020 agli artt.

1417/1008, è stata pignorata la proprietà dei seguenti immobili, a favore di xxxx (c.f.

xxxx – P.IVA xxxx):

Catasto Fabbricati del Comune di Bagnacavallo beni intestati a:

xxxx (c.f. xxxx) Foglio 58:

1) Piena proprietà (1000/1000) di Part. 9, sub. 8, piano T-1, via Macallo n. 38, cat. B/6;

2) Piena proprietà (1000/1000) di Part. 9, sub. 9, piano S1-T-1, via Macallo n. 38, cat.

D/8;

3) Piena proprietà pro quota di Part. 9, sub. 6, piano T, via Macallo n. 38, B.C.N.C. alla particella 9 sub 8 e alla particella 9 sub. 9;

4) Piena proprietà pro quota di Part. 9, sub. 7, piano T, via Macallo n. 38, B.C.N.C. alla particella 9 sub 8 e alla particella 9 sub. 9;

Catasto Terreni del Comune di Bagnacavallo beni intestati a:

xxxx (c.f. xxxx) Foglio 58:

5) Piena proprietà pro quota di Part. 9 consistenza ha 1.57.37

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CONSISTENZA E UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI/DIVISIBILITA’ IN LOTTI Piena proprietà di immobile comprensivo di n. 2 unità immobiliari, strettamente interconnesse, di cui rispettivamente una destinata a “fabbricato per speciali esigenze di attività commerciale”, attualmente utilizzata per servizio di ristorazione con somministrazione al tavolo di cibi e bevande, ed una con locali uso circolo.

L’unità immobiliare ad uso ristorazione è dislocata su n. 3 piani (uno sottostrada e due fuori terra) e costituita al P.T. da 1 cucina, 1 laboratorio, disimpegni, 2 ampie sale e una saletta per la somministrazione degli alimenti, servizi muniti di antibagno e distinti per avventori uomo-donna-disabili e un piccolo bagno di servizio per il personale e posto in prossimità della cucina; al P.1 sono presenti uno spogliatoio con annesso W.C., un’ulteriore sala per la somministrazione alimenti, un disimpegno e n. 3 bagni con antibagno.

Al piano S1 (sottostrada) vi è la dispensa/cella frigorifera.

L’unità immobiliare adibita a circolo culturale è composta al P.T da una saletta e da una pertinenza esterna non direttamente collegata e al P.1 da ulteriori n. 3 sale servite da un bagno con antibagno.

Divisibilità in lotti: essendo i locali del circolo (sub. 8) strettamente interconnessi ai locali adibiti attualmente a servizio ristorazione (sub. 9) ed avendo i due subalterni parti comuni ad entrambi (tra cui l’accesso) si ritiene, allo stato attuale, non ipotizzabile e non vantaggiosa a livello economico in merito all’appetibilità del bene una suddivisione in lotti, pertanto il compendio si considera ai fini della valutazione come:

LOTTO UNICO

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IDENTIFICAZIONE CATASTALE

CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

CONFINI

Il compendio immobiliare oggetto di stima risulta così identificato:

Catasto fabbricati del Comune di Bagnacavallo (RA), beni intestati a:

xxxx con sede in Bagnacavallo via xxxx n. xxxx Foglio 58

1) Particella 9 sub. 8, Cat. B/6, Classe U, consistenza 156 mc, rendita catastale € 339,31, sup catastale totale mq. 156, via Macallo n. 38, piano T-1;

2) Particella 9 sub. 9, Cat. D/8, rendita catastale € 13.366,00, via Macallo n. 38 piano S1- T-1;

3) Particella 9 sub. 6, via Macallo n. 38, piano T, BCNC (corte) ai subb. 8-9;

4) Particella 9 sub. 7, via Macallo n. 38, piano T-1, BCNC (ingresso, scale, servizi wc) ai subb. 8-9;

Si segnala che le planimetrie catastali estratte al 28/10/2020 fanno riferimento all’ultima planimetria in atti che si riferisce alla data di presentazione del 30/11/2009 per entrambe le unità immobiliari.

Vengono riscontrate difformità tra le planimetrie in atti e lo stato dei luoghi emerso dalla visita di sopralluogo; tali difformità non incidono comunque sulla consistenza/rendita delle unità, che rimane quella segnalata in visura per soggetto allegata alla presente.

Gli identificativi catastali sono in accordo con quelli emergenti dall’atto di pignoramento.

L’immobile è quindi già censito al N.C.E.U.

CONFINI

Il compendio oggetto di esecuzione confina su tutti i lati con il sub. 6 corte comune ai subb. 8-9.

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PROPRIETA’

Il compendio è in proprietà della ditta esecutata “xxxx” (quota in proprietà 1000/1000), c.f. xxxx con sede in immobile oggetto di pignoramento e più precisamente in Bagnacavallo via xxxx n. xxxx.

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ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

Parti comuni: essendo il compendio composto da due unità immobiliari, subb. 8 e 9, che costituiscono ai fini della presente relazione di stima un lotto unico, le parti comuni ai due subalterni, i subb. 6 e 7, andranno all’uso esclusivo dell’eventuale acquirente.

In particolare, come già sopra citato, il sub. 6 rappresenta la corte comune ai subb. 8 e 9, mentre il sub. 7 rappresenta ingresso – vano scala e servizi igienici comuni ai subb. 8 e 9.

L’area di sedime del compendio e l’annessa corte è distinta al C.T. del Comune di Bagnacavallo al Foglio 58, Particella 9, ente urbano di 15.737 mq (ha 1.57.37).

Servitu’: in data 28/10/1994 è stata trascritta, presso la Conservatoria di Ravenna artt.

13261/8621, servitù di elettrodotto a favore di ENEL e a carico di “xxxx” in cui “parte Concedente concedeva servitù di elettrodotto relativa all’impianto di una cabina elettrica nel locale avente dimensioni esterne di mt. 3.86x2.30x2.30 di altezza ..” . Per consentire l’accesso al locale cabina Parte Concedente “ha costituto servitù di passaggio pedonale e carraio della larghezza minima di mt. 3.00 con qualsiasi mezzo necessario a mantenere in funzione la cabina”. L’accesso avviene dalla via Macallo e “proseguirà sull’area del parcheggio prospiciente il fabbricato di proprietà della parte concedente proseguendo

poi sull’area cortiliva del fabbricato stesso fino a raggiungere il locale cabina di cui trattasi”. La parte Concedente “ha consegnato le chiavi per accedere al cortile all’ENEL S.p.A. ed il personale ENEL S.p.A. avrà l’esclusivo accesso al locale stesso in qualsiasi ora del giorno e della notte, inoltre parte Concedente ha costituito a favore di ENEL S.p.A. una servitù di rispetto per una fascia di larghezza di mt. 1.50 intorno ai lati del manufatto…”. La parte concedente ha riconosciuto all’ENEL S.p.A. il diritto di “derivare dalla cabina elettrica energia, oltre che per le esigenze dell’immobile sopra indicato anche per esclusivo uso di terzi estranei ad essa parte concedente”. La parte Concedente ha “costituto……..a favore di ENEL S.p.A .. la servitù di elettrodotto relativa alle linee in cavo interrato …costituite da n. 5 cavi sotterranei e da una linea aerea per una percorrenza rispettivamente di mt. 3 e di mt. 5 circa e con l’infissione di una palo c.a.c.”.

Tutto il terreno asservito “dovrà essere mantenuto libero da piante di alto fusto e da coltivazioni che possano recare disturbo all’esercizio delle linee suddette”. La servitù come costituita durerà “fino a quando l’ENEL S.p.A. e i suoi aventi causa, a loro insindacabile giudizio, riterranno necessario servirsi della cabina elettrica e dalle relativa linee…”

Per informazioni più dettagliate e puntuali si rimanda al documento che viene allegato alla presente relazione estimativa.

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PROVENIENZA DEL BENE

STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE PROVENIENZA DEL BENE

Con rogito Notaio Renato Giganti del 13/09/1991 rep. n. 8551/1465, trascritto alla Conservatoria di Ravenna il 30/09/1991 art. 8059 e registrato a Lugo (RA) il 30/09/1991 al n. 770, “xxxx” acquistava la piena proprietà di un immobile già rurale con area cortiliva circostante su lotto distinto al C.T. al foglio 58 particella 9 di are 56.75 dai sigg.ri xxxx e xxxx; il fabbricato già rurale era censito al Catasto Fabbricati al Fg. 58 Particella 9 subalterno 1.

Con atto di medesimo Notaio del 16/12/1991 rep. nn. 9421/1661 registrato a Lugo il 03/01/1992 al n. 9 e trascritto il 10/01/1992 art. 667, la particella 174 di ha 1.00.62 viene acquistata in piena proprietà da “xxxx” dai sigg.ri xxxx, xxxx in proprio e quale mandataria di xxxx.

La particella 174, soppressa, è stata unita alla particella 9 a realizzare una superficie complessiva di ha 1.57.37 (superficie attuale dell’area di sedime) come da tipo mappale RA0166333/2009 in atti dal 25/11/2009.

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STATO CIVILE ALL’ACQUISTO DEL BENE

Il bene immobile è stato acquistato ed è tuttora in pieno possesso ad una società.

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ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Vedi relazione notarile depositata in atti e redatta da Notaio dott. Palmieri Vincenzo con studio in Lugo (RA) via Ginanni n. 8.

E’ stata condotta, dal sottoscritto, nuova ispezione ipotecaria in data 01/02/2021 ma non sono emerse, a carico degli esecutati e del bene pignorato, nuove iscrizioni e/o trascrizioni oltre a quelle già menzionate in relazione notarile agli atti.

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REGIME FISCALE

Fermo restando ogni verifica a carico del rogitante, la vendita del bene sarà soggetta alla tassazione prevista per legge anche in ragione del regime fiscale applicabile all’acquirente.

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INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICO-EDILIZIA

Sulla base di quanto reperito presso il Comune di Bagnacavallo (RA), sussistono i seguenti precedenti amministrativi relativi agli immobili oggetto di esecuzione:

• Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Bagnacavallo il 15/05/1992 n. 178 a

“xxxx” per “ ristrutturazione di fabbricato urbano ad uso ristorante e circolo sociale”

• Autorizzazione Edilizia rilasciata dal Comune di Bagnacavallo il 18/05/1992 n. 72 a “xxxx” per “esecuzione di recinzione sul confine stradale e sistemazione area di parcheggio”

• Variante alla Concessione Edilizia n. 178 del 15/05/1992 rilasciata dal Comune di Bagnacavallo il 23/12/1992 n. 199 a “xxxx” per “diversa ubicazione dei vani interrati ed ampliamento del locale ad uso retro cucina”

• Autorizzazione Edilizia rilasciata dal Comune di Bagnacavallo il 07/04/1993 n. 63 a “xxxx” per “montaggio di cabina elettrica da cedere in servitù di elettrodotto a ENEL”

• Variante alla Concessione Edilizia n. 178/91 del 16/05/1992 e alla Concessione Edilizia n. 199/92 del 24/12/1992 rilasciata dal Comune di Bagnacavallo a “xxxx”

il 26/07/1993 n. 231

• Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità rilasciato dal Comune di Bagnacavallo a “xxxx” il 17/09/1993 n. 379

• Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Bagnacavallo il 12/05/1994 n. 156 a

“xxxx” per “cambio di destinazione d’uso di vano da deposito a laboratorio pizzeria e montaggio di struttura gazebo”

• Variante alla Concessione Edilizia n. 156 del 12/05/1994 rilasciata dal Comune di Bagnacavallo il 06/06/1994 n. 204 a “xxxx”

• Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità rilasciato dal Comune di Bagnacavallo a “xxxx” il 08/08/1994 n. 274

• Art. 26 Legge 47/85 intestato a “xxxx” prot. n. 15754 del 01/10/1194 per “opere inerne”

• Permesso di Costruire rilasciato dal Comune di Bagnacavallo il 29/06/2009 n. 150 a “xxxx” per “ampliamento di attività”

• Variante al Permesso di Costruire n. 150 del 29/06/2009 rilasciata dal Comune di Bagnacavallo il 16/01/2010 n. 511 a “xxxx” per “modifiche”

• Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità rilasciato dal Comune di Bagnacavallo a “xxxx” il 20/04/2010 n. 552

Alla richiesta di certificato di agibilità presentata da “xxxx” il 30/11/2009 prot. n. 17677 e rilasciata dal Comune di Bagnacavallo il 20/04/2010 con n. 552 erano allegati le seguenti certificazioni di conformità degli impianti:

- gas metano e canna fumaria;

- condizionamento (raffrescamento e riscaldamento);

- canalizzazione per impianto di ventilazione e condizionamento;

- elettrico;

- elettrico di illuminazione al servizio di area privata esterna (parcheggio);

- idrico e di scarico;

Non risultano essere stati depositati, in epoche successive, ulteriori certificati di conformità inerenti gli impianti.

INQUADRAMENTO RUE Gruppo Ambiti Normativi:

- Ambito agricolo ad alta vocazione produttiva (artt. 4.6.1 e 5.10)

- Aree destinate ad attività ricettive, ristorative e agrituristiche (artt. 4.6.8 e 5.10) Gruppo Storico Culturale e Testimoniale:

- Area di pertinenza edifici di valore (scheda SCT02)

- Edificio di pregio storico, culturale e testimoniale (scheda SCT02) Gruppo: Vulnerabilità e Sicurezza

- Reticolo principale: alluvioni poco frequenti (scheda VS07 e VS08) - Aree soggette a rischio sismico: I livello (scheda VS12)

L’elaborato grafico associato alla Concessione in Variante n. 511 del 16/01/2010 rappresenta per il compendio immobiliare oggetto di stima, a tutt’oggi, l’ultimo elaborato in atti del Comune di Bagnacavallo.

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SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

Da ricerca effettuata presso l’Agenzia delle Entrate di Ravenna è emerso che le unità immobiliari costituenti il presente lotto sono oggetto di:

1) Contratto di locazione, stipulato presso notaio Renato Giganti registrato il 31/12/2009 n. 4679 serie 1T e trascritto presso la Conservatoria di Ravenna il 05/01/2010 artt. 103/61, alla società “xxxx” con sede in Faenza c.so xxxx n. xxxx, P.I. xxxx.

Di tale contratto è stata estratta copia che si allega alla presente relazione peritale.

Il contratto ha per oggetto tutto quanto distinto catastalmente al Fg. 58 Particella 9 subb.

6-7-8-9, con precisazione che l’immobile sarà utilizzato da parte conduttrice “allo svolgimento di attività di somministrazione alimenti e bevande e più in particolare alla gestione di attività di ristorazione”.

All’art. 1 si definisce la durate del rapporto in anni 12 (dodici) a partire dall’11/12/2009 giungendo quindi alla prima scadenza il 10/12/2021 con rinnovo di anni 6 (sei); alla prima scadenza il rapporto potrà essere disdettato dalla parte proprietaria-locatrice solo e soltanto per i motivi di cui all’art. 29 Legge 392/78 e con i tempi e le formalità in essa previsti.

All’art. 3 si indica il canone di locazione convenuto in € 60.000,00 (sessantamila/00) più IVA aggiornato annualmente nella misura massima consentita dalla legge a partire dal terzo anno; il pagamento del canone dovrà avvenire mensilmente ed anticipatamente entro il giorno 15 del mese con versamento di € 5.000,00 (cinquemila/00) più IVA . All’art. 4 viene fissato il deposito cauzionale in € 10.000,00 (diecimila/00) da restituirsi al termine del rapporto previa verifica dello stato e delle condizioni dell’immobile locato.

All’art. 6 si indica che la parte conduttrice si impegnerà, fin da subito, “a mettere a disposizione nell’arco di ogni anno alla società “xxxx”, o a chi per essa, il vano contrassegnato con colorazione rossa nella planimetria n. 2 allegata al contratto, per un massimo di 30 (trenta) giornate o parti di esse”; per tale utilizzo xxxx “dovrà concordare annualmente con la parte conduttrice tali giornate, o parti di esse, ed in ogni caso confermare la richiesta con un congruo anticipo e comunque almeno 15 (quindici) giorni prima del giorno in cui detto vano dovrà essere a disposizione della locatrice o chi per essa”.

Si specifica che al sottoscritto non è stato consegnata in copia, insieme al contratto, la planimetria con l’ubicazione del vano; da informazioni ricevute dal locatario tale planimetria non è mai stata redatta e xxxx chiedeva solo la possibilità di utilizzare un ambiente per convocare sue riunioni, ambiente che poteva variare in funzione del numero di persone presenti a tali convocazioni.

Per ogni ulteriore informazione sulle condizioni contrattuali si rimanda all’allegato.

Si sottolinea comunque che il contratto locativo è stato registrato in data anteriore (31/12/2009) alla trascrizione del pignoramento (30/01/2020).

Il lotto risulta quindi soggetto a LOCAZIONE DODECENNALE con rinnovo di anni 6 (sei) con decorrenza dal 11/12/2009 e prima scadenza al 10/12/2021.

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ONERI CONDOMINIALI A CARICO DELL’ACQUIRENTE Il cespite non è parte di condominio

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VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE

Da verifiche presso gli Uffici del Comune di Bagnacavallo e presso l’Agenzia del Territorio competente non risultano gravami sull’attitudine edificatoria del lotto, se non il rispetto del vigente RUE, ed il compendio oggetto di stima è considerato “edificio di pregio storico-culturale e testimoniale” a livello di strumenti urbanistici di piano.

Si ricorda all’aggiudicatario che ogni opera edilizia che volesse intraprendere sul bene immobile dovrà essere conforme a quanto stabilito dalle norme di PSC e RUE del Comune di Bagnacavallo vigenti al momento della richiesta, oltre che essere in accordo con quanto emergente dalle tavole dei vincoli allegate allo stesso RUE; si ricorda altresì che le norme e gli strumenti urbanistici vigenti al momento della stesura della presente relazione peritale possono modificarsi nel tempo per effetto di varianti, quindi occorrerà comunque, per proporre qualunque intervento sull’immobile, fare riferimento agli

strumenti adottati o approvati al momento del trasferimento di proprietà che saranno da valutare da tecnico di fiducia dell’aggiudicatario.

Inoltre:

1) Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: oltre a quelle già enunciate in certificazione notarile non vi sono ulteriori iscrizioni e trascrizioni alla data del 01/02/2021 in cui il sottoscritto ha svolto nuova ispezione ipotecaria;

2) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale:

nessuna;

3) Atti di asservimento urbanistico: l’immobile è inserito in area di territorio urbano soggetta a prescrizioni e norme di attuazione urbanistiche ed edilizie regolamentate da PSC e RUE vigenti come già sopra accennato.

4) Altre limitazioni d’uso: occorre tenere in considerazione quanto stabilito da

“Convenzione tra il Comune di Bagnacavallo e la xxxx per il piano di utilizzo relativo alla realizzazione di struttura turistico ricettiva – ricreativa in ambito rurale” (in allegati) . Detta convenzione è stata stipulata presso studio notaio Renato Gigante tra Comune di Bagnacavallo (con delega di firma al Responsabile dello Sportello Unico per l’Edilizia e le Attività Produttive arch. xxxx) e società “xxxx” (con delega di firma al Presidente del consiglio di Amministrazione e Legale Rappresentante sig. xxxx), trascritta presso la conservatoria di Ravenna il 07/07/2009 agli artt. 12744/7762 e registrata a Lugo il 06/07/2009 n. 3373 serie 1T. Si estrapola che “il progetto del piano di utilizzo verrà eseguito in conformità agli elaborati tecnici depositati agli atti della delibera di C.C. 31 del 21/04/2009 ad oggetto “Convenzione tra il Comune di Bagnacavallo e la Soc. xxxx per il piano relativo alla realizzazione di struttura in ambito rurale - Approvazione””

In particolare si legge che “il soggetto attuatore in relazione a:

- fabbricato esistente e per i vani ubicati al primo piano, per un periodo di 10 anni dalla stipula della presente convenzione (quindi a partire dal 29/06/2009);

- edifici di progetto da realizzarsi con stralcio successivo (struttura ricettiva/ricreativa/culturale e sportiva) per un periodo di 10 anni dal rilascio dell’agibilità degli stessi (quindi a partire da 20/04/2010);

si impegna a mettere a disposizione dell’Amministrazione Comunale i vani ubicati a Bagnacavallo via Macallo 9 (ora 38), a titolo gratuito, per iniziative a carattere ricreativo/culturale e sociale. La disponibilità è fissata in minimo n. 12 eventi/occasioni/iniziative e l’Amministrazione Comunale deve obbligatoriamente

avvertire il soggetto attuatore con un congruo anticipo. A tal scopo sarà annualmente concertato tra le parti un calendario relativo agli impegni sopraccitati”

All’art. 6 si indica che la validità della convenzione viene fissata in 10 anni dalla data di stipula (29/06/2009).

Pare quindi che sia che si rimandi alla data di stipula, sia che si rimandi alla data del rilascio dell’agibilità la convenzione sia arrivata al termine della sua efficacia temporale.

Per una lettura completa del documento si rimanda all’allegato.

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DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

Il compendio oggetto di stima è un fabbricato, con pertinenza non direttamente comunicante, ubicato nel comune di Bagnacavallo in via Macallo n. 38, in zona extraurbana di ambito agricolo con aree destinabili ad attività ricettive, ristorative ed agrituristiche.

Il fabbricato attualmente è composto dall’unione di due unità immobiliari catastalmente distinte, il sub. 9 di categoria D/8 e il sub. 8 di categoria B/6, fra loro strettamente interconnesse tanto che l’ingresso alle due è il medesimo così come sono medesime altre parti comuni, comportando ciò la necessità di valutare il tutto come lotto unico.

La destinazione del compendio è, per la maggiore superficie, a servizio ristorativo con somministrazione di alimenti e bevande al pubblico e per una ben più modesta porzione di superficie è destinato a locali ad uso circolo, in particolare sono destinati un locale (la saletta a destra dell’ingresso) al P.T. e n. 3 salette al piano primo di cui una comunicante con servizi igienici.

Il compendio è costituito da un corpo principale, sede dell’attività ristorativa, con pertinenza esterna e da un’ampia superficie di corte attualmente suddivisa in parte a parcheggio e in parte a prato con inseriti i percorsi di accesso all’edificio principale.

La superficie destinata a parcheggio, con fondo in terra battuta, potrebbe essere suddivisa, in base a planimetria di arch. D’Elia associata a Variante al Permesso di Costruire n. 150 del 29/06/2009, con titolo abilitativo rilasciato dal Comune di Bagnacavallo il 16/01/2010 n. 511, in almeno n. 75 posti auto; allo stato dei luoghi non sono fisicamente definiti.

I percorsi esterni di accesso all’edificio sono realizzati in mattonato così come una porzione circoscritta, circa mq 20, avanti il fronte destro dell’ immobile costituita da mattonato a spina di pesce; la parte restante di corte è tutta a verde (in larga preminenza prato).

L’edificio è dislocato su due piani fuori terra e una porzione superficiale al piano interrato dove sono collocate le celle frigorifere/deposito.

La morfologia attuale dell’edificio è dovuta a diversi interventi edilizi attuati sullo stesso, di cui l’ultimo agli atti del comune di Bagnacavallo riguardava l’ampliamento del fabbricato originario; la parte in ampliamento è confortata da un progetto strutturale che adottava i criteri di calcolo antisismici vigenti all’epoca della richiesta del titolo abilitativo (DM 16/01/1996).

Il corpo originario dell’edificio, avendo una valenza storica documentale come fissato dagli strumenti urbanistici vigenti, è con superficie muraria completamente lasciata a faccia a vista, mentre la parte aggiunta con ampliamento ha superficie muraria intonacata e verniciata con inserti in laterizio faccia a vista.

PIANO TERRA

Al piano terra, del corpo di edificio originale, si trova l’ingresso da cui si può accedere a un locale bar ed a tre sale di somministrazione alimenti e bevande, di cui la maggiore di superficie di circa mq 99 e le altre due rispettivamente di circa mq 20 (attualmente con destinazione catastale B/6) e mq 22; la sala maggiore è stata ottenuta dalla vecchia stalla dell’edificio colonico originale ed ha soffitto in volte di elementi in laterizio disposti a spina di pesce appoggiate su n. 8 pilastri a sezione circolare.

Le tre sale sono servite da un blocco servizi igienici composto da un disimpegno dotato di due lavabi, due bagni dotati di wc ed un locale con solo lavabo, vi è inoltre un servizio igienico ad uso disabili dotati di wc e lavabo.

Tutti gli ambienti, eccetto i servizi igienici e la sala grande, sono dotati di infissi in legno e vetro camera, pavimento in cotto e soffitti in struttura lignea a doppia orditura con impalcato in laterizio.

A fianco della sala maggiore vi è il locale cucina (mq 51 circa) collegato ad un ampio locale (mq 76 circa) destinato alla preparazione dei pasti con inserito, ad uso del personale lavorante, un piccolo servizio composto da antibagno e wc.

Dai lavori in ampliamento sopra ricordati è scaturita un’ampia sala per somministrazione cibi e bevande di superficie di circa mq 282, la sala ha pavimento in cotto ed infissi in alluminio a vetro camera con copertura realizzata con capriate in legno a doppia orditura ed impalcato ugualmente in legno e con riscaldamento introdotto da una tubazione aerante.

Il salone è altresì servito da n. 2 blocchi di bagni costituiti da un antibagno con doppio lavabo, un servizio con WC ed un servizio ad uso disabili dotato di WC e lavabo.

Al piano terra in area esterna al fabbricato si trova anche, sul fronte principale, un loggiato con superficie di circa mq 60 e, sul lato retro, un ampio portico con superficie di circa mq 113.

PIANO PRIMO

Al piano primo tramite un disimpegno si può accedere a n. 4 sale di cui la maggiore, adibita alla somministrazione di cibi e bevande, di circa mq 100 con pavimento in cotto, infissi in legno e vetro camera, solaio in struttura lignea ad orditura doppia e impalcato in laterizio e riscaldamento con bocchette di aerazione.

Le altre tre salette, attualmente adibite a locali di categoria catastale B/6, sono rispettivamente di superficie di circa mq 44, mq 27 e mq 19 e da quest’ultima si accede ad un servizio composto da un antibagno con lavabo e box doccia e un bagno dotato di WC e bidet; tutte le tre sale hanno pavimentazione in cotto, infissi in legno e vetro camera, solaio a struttura lignea con impalcato in laterizio e riscaldamento con convettori.

La sala principale è collegata con un locale ad uso servizio, dove attualmente è collocato un forno per la preparazione di pizze, a sua volta collegato con uno spogliatoio ; entrambi i locali non sono riscaldati e lo spogliatoio è servito da un servizio igienico dotato di wc, lavabo, bidet e box doccia. Anche in questi locali vi sono infissi in legno e vetro camera e il soffitto, eccetto il bagno, è a struttura lignea con impalcato in laterizio.

ANNESSO NON COMUNICANTE PIANO TERRA

In distacco dal corpo principale vi è al piano terra una pertinenza con struttura muraria in vista composta da un loggiato (attualmente chiuso sul fronte e sui lati) di circa mq 13 da cui si accede ad un locale ad uso deposito con superficie di circa mq 18; è altresì presente, non comunicante con il deposito ma solo con accesso esterno, un locale destinato a centrale termica (C.T.)

ELEMENTI ESTERNI

Nella planimetria del lotto allegata a progetto approvato con P.d.C. n. 511 del 16/01/2010 vengono indicati dei box esterni, collocati davanti al fronte sinistro del fabbricato, tra cui la cabina ENEL oggetto di servitù come sopra riportato.

Si conferma quindi la presenza di una struttura precaria utilizzata a deposito, con struttura in legno, di un box contenente strumentazioni per la misurazione dei consumi elettrici e un box con ecogeneratore.

STATO DI COSERVAZIONE

La finitura esterna del fabbricato (che si ricorda è in parte con muratura faccia a vista e nella parte in ampliamento con pareti intonacate e verniciate) si presenta in ottimo stato

conservativo così come risultano più che buone le finiture all’interno degli ambienti dove non sono state rilevate problematiche (lesioni murarie, infiltrazione da umidità ascendente, tracce di percolazione acquea, distacchi di intonaco, ecc) che possano limitare lo stato di piena fruibilità del compendio oggetto di stima, ed in particolare sono state riscontrate:

• Pareti interne intonacate e tinteggiate;

• Pavimenti in cotto/ceramica a piastrellatura regolare per le varie sale di somministrazione cibi e bevande;

• Porte interne in legno;

• Finestre e porte finestre con telai in legno e vetro camera nelle sale al piano terra e nei locali al piano primo, oltre che in cucina;

• Finestre e porte finestre con telai in alluminio e vetro camera nelle sala ottenuta dall’ampliamento al P.T. e nel locale di preparazione dei cibi sempre al P.T.;

• Al P.1. soffitto a struttura lignea a doppia orditura con impalcato in laterizio;

• Al P.T. sala ottenuta nell’ampliamento con struttura di copertura a capriate in legno con piccola orditura sempre in legno e impalcato in tavolato ligneo;

• Al P.T. soffitti nei locali ingresso, bar, saletta destra ingresso e saletta dietro bar in struttura lignea a doppia orditura con impalcato in laterizio;

• Al P.T. sala a sinistra del bar (ex stalla) con struttura a soffitto in volte con riempimento in elementi di laterizio disposti a spina di pesce;

• Porta di ingresso non blindata in legno verniciato;

• Bagni rivestito in ceramica tutti comprensivi di antibagno e con la presenza al P.T.

di n. 3 bagni adibiti all’accesso disabili;

• Impianto elettrico sottotraccia di cui è presente conformità del 2009;

• Impianto di riscaldamento con elementi radianti in parte tipo convettore e in parte tipo termosifone mentre per le sale di somministrazione cibi e bevande sono presenti impianti scaldanti con bocchette di aerazione, di cui è presente conformità del 2009;

• Impianto idrico con conformità del 2009;

• Impianto di condizionamento: presente con conformità del 2009;

• Impianto antifurto: non presente.

Nella richiesta di agibilità/abitabilità inoltrata da “xxxx” al Comune di Bagnacavallo, prot.

n. 17677 del 30/11/2009 e rilascio prot. n. 6079 del 20/04/2010, è stato inserito l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) che colloca l’immobile in categoria B (in allegati)

VIZI E ANOMALIE/ABUSI RILEVATI

Dai sopralluoghi effettuati il 19/01/2021 ed il 26/01/2021 sono emerse incongruenze e/o difformità rispetto allo stato legittimato dal Permesso di Costruire n. 511 del 16/01/2010, in particolare si è constatato che:

a) al piano terra ci sono modifiche planimetriche, non strutturali, al tramezzo che separa il locale per preparazione dei cibi dal percorso di servizio con modifiche (chiusure ed aperture) di aperture;

b) al piano terra sulla parete di spina in fondo alla sala maggiore (quella con voltine in laterizio) in planimetria di tav. 1, allegata a progetto approvato con P.d.C. n. 511 del 16/01/2010, è indicata un’apertura a finestra, non quotata, che attualmente non è presente;

c) nella pertinenza esterna è presente una modifica planimetrica, non strutturale, non indicata in tav. 1 allegata a progetto approvato con P.d.C. n. 511 del 16/01/2010.

poi si evidenziano alcune incongruenze:

d) da tav. 1 allegata a progetto approvato con P.d.C. n. 511 del 16/01/2010, (Varianti – Piante) si nota che sulla parete perimetrale, al P.T., nel prospetto frontale dell’edificio non sono indicate n. 2 finestre in zona loggiato; questo si ritiene un errore di rappresentazione progettuale in quanto tali finestre erano state indicate nello stato di progetto allegato al P.d.C. n. 150/09 e non sono rappresentate come chiuse nello stato comparato allegato al P.d.C n. 155/10;

e) Le stesse considerazioni possono essere fatte per n. 4 finestre (non indicate in planimetria tav. 1) al P.T. sulla parete perimetrale retro dell’edificio originario;

f) analoga considerazione per la finestra (non indicata in planimetria tav. 1) nel bagno, al P.T., adiacente al servizio lavaggio.

SANATORIA ED EVENTUALE REGOLARIZZAZIONE DEGLI ABUSI RISCONTRATI

A parere del sottoscritto ai fini di regolarizzare le difformità riscontrate durante i sopralluoghi occorrerà:

1) per quanto descritto nei punti a) e c) trattandosi di modifiche apportate su murature non portanti occorre presentare piante aggiornate con CILA in sanatoria in cui viene mostrato il reale assetto del divisorio e le modifiche alle aperture. Si stima un costo comprensivo di

spese tecniche, oblazione, diritti ed eventuali bolli di € 3.000,00 che saranno decurtate nella valutazione finale dell’immobile.

2) per quanto descritto al punto b) si rileva che tale apertura nello stato di fatto allegato al Permesso di Costruire n. 150/09 (da cui in seguito è derivata la variante) non era presente mentre era stata rappresentata nello stato di progetto sempre allegato al medesimo titolo edilizio; quindi è un’opera in sostanza mai eseguita e la sua non realizzazione ha lasciato la struttura muraria portante inalterata quindi non necessita un pratica sismica in sanatoria.

3) per quanto descritto nei punti d), e) ed f) si ritiene che vi sia stato un errore nell’elaborazione delle tavole in progetto in quanto la scomparsa delle aperture citate non è correlata a quanto viene indicato né nei prospetti di variante né nelle tavole di stato comparato.

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CONSISTENZA COMMERCIALE

La superficie commerciale del compendio oggetto di stima, al lordo delle murature e computata sia sulla base del progetto in deposito al Comune e sia sulla base delle misurazioni effettive eseguite durante il sopralluogo, risulta:

• Struttura ricettiva e circolo: mq 1.335,56 di superficie ragguagliata;

• Deposito/celle frigorifere (interrato): mq 52,44 pari a mq 13,11 di superficie ragguagliata;

• Loggiato fronte: mq 60,14 pari a mq 21,05 di superficie ragguagliata;

• Portico retro: mq 112,70 pari a mq 39,44 di superficie ragguagliata;

• Pertinenza esterna: mq 51.16 pari a mq 17,91 di superficie ragguagliata

• Corte/Parcheggio (area di sedime – impronta costruito): mq 14.558,72 pari a mq 145,59 di superficie ragguagliata

Totale consistenza:

mq 1.572,66

Per superficie ragguagliata si intende la consistenza vendibile del bene, considerando il 35% della superficie del portico e della loggia, il 35% della superficie della pertinenza esterna, il 25% del locale interrato e il 1% della superficie di corte/parcheggio.

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STIMA DEL BENE

Come già scritto in precedenza trattasi di piena proprietà di unità immobiliari ad uso locali per servivi ristorativi e locali ad uso circolo, oltre che degli spazi comuni al servizio delle stesse, sito in comune di Bagnacavallo via Macallo n. 38.

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuta considerazione dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche, della sua posizione e delle risultanze delle indagini di mercato esperite anche presso operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di potere valutare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, stimati a misura e considerando quanto riportato dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, 1° semestre 2020, comune di Bagnacavallo per fascia

“E/1/Suburbana/VILLANOVA-GLORIE” riportante i prezzi:

• Locali commerciali in stato conservativo normale (min/max): €/mq 900,00/1.250,00

Il che si affianca con quanto riportato dall’Osservatorio Immobiliare Report 2019/2020 – Prezzi di Ravenna e Provincia riportante, per zona periferia, i prezzi:

• Locali ad elevato interesse commerciale (min/max): €/mq 1.200/1.400,00

Nel caso in esame, considerata la recente e pregiata ristrutturazione, il recente ampliamento e il più che buono stato conservativo del fabbricato e delle finiture del lotto oggetto di stima, la posizione dell’edificio, i valori di mercato della zona e i prezzi sopra riportati, il sottoscritto ritiene equo applicare il valore di € 1.300,00 (milletrecento/00)/mq commerciale.

DEPREZZAMENTI

Al valore così ottenuto, anche secondo quanto previsto dall’art. 568 del c.p.c., si opereranno le previste detrazioni, qualora pertinenti.

DEPREZZAMENTO PER REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA/EDILIZIA: si è preventivata per la regolarizzazione urbanistica la redazione di CILA in sanatoria con costi complessivi stimati in € 3.000,00.

DEPREZZAMENTO PER STATO D’USO E DI CONSERVAZIONE: lo stato manutentivo e conservativo dell’immobile è già stato considerato nella valutazione del valore commerciale al metro quadrato.

DEPREZZAMENTO RELATIVO ALLO STATO DI POSSESSO, AI VINCOLI e AGLI ONERI GIURIDICI NON OPPONIBILI: nessun deprezzamento.

DEPREZZAMENTO PER SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE: nessun

deprezzamento.

DEPREZZAMENTO PER ASSENZA DI GARANZIA: relativamente all’assenza di garanzia per vizi del bene venduto (nonché anche per le stesse modalità di vendita) verrà

infine operata una detrazione del 15% del valore, così come indicato in incarico affidatomi.

CONTEGGI DI STIMA

Sulla base di quanto precedentemente esposto, il più probabile valore di mercato del compendio oggetto di stima viene pertanto determinato come segue:

• Valore lotto: mq. 1.572,66 x €/mq 1.300,00 € 2.044.458,00

• Detrazioni per regolarizzazione edilizio/urbanistica - € 3.000,00

• Detrazioni per stato d’uso e manutenzione € 0,00

• Detrazioni per stato di possesso, vincoli e oneri € 0,00

• Detrazioni per spese condominiali insolute € 0,00 Restano € 2.041.458,00

•

VALORE IMMOBILE DA INSERIRE IN BANDO

€ 1.735.000,00 (unmilionesettecentotrentacinquemila/00)

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VALUTAZIONE CANONE LOCATIVO

Per la valutazione del canone locativo, si farà riferimento sempre alla consistenza commerciale sopra determinata, nonché ai valori di riferimento forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2018, per comune di Ravenna fascia “E/1/Suburbana/VILLANOVA-GLORIE”, riportante i seguenti valori locativi:

• Immobile a destinazione commerciale in stato conservativo normale (min/max):

€/mq/mese 3,00/4,20

Con ciò, si assume il seguente prezzo unitario, considerando in particolare la posizione, che permette il comodo raggiungimento e la notevole possibilità di parcheggio a chi vuole fruire dei servizi dell’attività ricettiva, le caratteristiche estrinseche ed intrinseche, la qualità delle finiture, lo stato conservativo e ogni altra caratteristica influente sulla stima:

€/mq/mese 3,50

Da cui si ricava il seguente canone mensile applicabile all’immobile:

Canone di locazione immobile: mq. 1.572,66 x €/mq/mese 3,50 = € 5.504,31 approssimabili a € 5.500,00 €/mese (cinquemilacinquecento/00)

***

CONCLUSIONI

A seguito delle considerazioni sopra riportate è risultato che il valore dell’immobile da inserire nel bando risulta:

VALORE IMMOBILE DA INSERIRE IN BANDO

€ 1.735.000,00

E il canone di locazione allo stesso applicabile risulta:

CANONE DI LOCAZIONE APPLICABILE

€ /mese 5.500,00

Con Osservanza

Faenza, 08/02/2021

Il CTU

(Ing. Paolo Melandri) (documento con firma digitale)

Allegati:

o Relazione fotografica o Visura per soggetto o Planimetrie catastali o Abitabilità

o Atti di compravendita

o Atto di costituzione servitù elettrodotto o Attestato di Prestazione Energetica

o Schema di convenzione con Comune di Bagnacavallo