Verificare i rendimenti totali (annui composti) e i rendimenti puntuali (anno per anno) delle due diverse Asset Class di investimento: immobili e azioni sia in Italia che negli USA.
Si è preso in considerazione un lungo arco temporale (51 anni: da 1963 a 2013) al fine di ricomprendere in questo periodo più cicli "economico-finanziari".
Scopo dello Studio
Si sono prese in considerazione le azioni quotate con i relativi indici "ufficiali", elaborati e pubblicati da primari operatori del settore (S&P per gli USA e Mediobanca per l'Italia).
Per gli immobili sono stati esaminati gli immobili residenziali, in quanto gli immobili residenziali rappresentano l'investimento maggioritario per gli abitanti di un Paese (in Italia rappresentano oltre l'80%
degli investimenti annui nel settore immobiliare e oltre il 50% del risparmio totale degli italiani).
Per l'Italia
* Mediobanca per le azioni quotate presso Borsa Italiana (indice generale)
* ISTAT - Istituto nazionale di Statistica - per gli indici delle variazioni inflattive annue
* Reddy’s Group per gli immobili residenziali in Italia.
Reddy’s Group rileva periodicamente i prezzi correnti degli immobili (sia utilizzando la propria banca dati sia avvalendosi dei dati forniti dalla rivista “Consulente Immobiliare”) e poi li depura dalla variazione
FONTI di dati utilizzate nello Studio
sia avvalendosi dei dati forniti dalla rivista “Consulente Immobiliare”) e poi li depura dalla variazione inflattiva (utilizzando l’indice FOI dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati fornito dall’ISTAT).
Per gli USA
* S&P per le azioni quotate presso NYSE o NASDAQ (S&P 500)
* S&P Case-Shiller per i prezzi degli immobili residenziali
* Bureau of Labor Statistics US Gov. per il CPI (Consumer Price Index), che misura le variazioni inflattive annue in USA.
Più esattamente è stato utilizzato il CPI-U, cioè il “CPI for all Urban consumers” (indice che rileva dati su circa l’89% della popolazione in USA).
Per le azioni quotate è stato preso in considerazione il Total Return Reale - cioè il Total Return deflazionato con l'indice dei prezzi al consumo - al lordo dell'effetto fiscale.
Il Total Return tiene conto della variazione di prezzo delle azioni e del reinvestimento dei dividendi, che le società periodicamente distribuiscono agli azionisti.
Per gli immobili è stata presa in considerazione la loro variazione media di valore reale nel tempo senza Nota valida sia per l'Italia che per gli USA
Per gli immobili è stata presa in considerazione la loro variazione media di valore reale nel tempo senza considerare l'eventuale flusso di cassa derivante dai redditi (al netto da tutte le spese di gestione, comprese le imposte locali come in Italia ICI/IMU, etc.) generati dagli immobili; e ciò sempre al lordo dell'effetto fiscale.
AQ = Azioni Quotate
IR = Immobili Residenziali TR = Total Return y/y (di AQ)
TRR = Total Return Reale y/y (cioè depurato dall'inflazione) TRRacAQ = Total Return Reale annuo composto per AQ
ITRRAQ = indice del Total Return Reale delle Azioni Quotate PI = variazione di prezzo y/y degli immobili residenziali
Acronimi, simboli e definizioni
PI = variazione di prezzo y/y degli immobili residenziali
PIR = variazione di prezzo reale y/y degli immobili residenziali (cioè depurati dall'inflazione) IPIR = indice della variazione di prezzo reale degli immobili residenziali
Y = anno
Y/Y = anno su anno
VRac = variazione reale annua composta (di un determinato “valore”: viene espressa in %) VP = variazione dei prezzi per inflazione (viene espressa in %)
VPac = variazione dei prezzi annua composta
VNaMAX = variazione negativa annua massima (% y/y) VPaMAX = variazione positiva annua massima (% y/y)
σ (sigma) = deviazione standard, misura della volatilità di una variabile
Questo Studio non intende consigliare o sconsigliare investimenti in Azioni quotate o in immobili (residenziali o non residenziali) in Italia o in USA, ma ha solamente lo scopo di analizzare quanto accaduto nel periodo 1963-2013 nei quattro mercati esaminati.
Si ricorda che le prestazioni realizzate in passato da una certa categoria (o Asset Class) di investimenti - e in questo Studio evidenziate - non possono e non devono essere considerate con certezza ripetibili in futuro.
Avvertenza
in futuro.
Per ogni investimento (mobiliare e/o immobiliare) dovrà essere eventualmente interpellato (prima di effettuare l’investimento) un consulente mobiliare esperto nello specifico mercato di riferimento per l’investimento in azioni quotate o in fondi mobiliari, etc. e un consulente immobiliare esperto nello specifico mercato di riferimento (residenziale, non residenziale, in Italia o all’estero) per l’investimento in immobili o in fondi di investimento immobiliare.
Italia USA
VP totale in 51 y (base inizio 1963 = 1,0) 24,2 7,7
Rapporto della VP totale
3,14
1,0VP ac + 6,5% + 4,1%
Inflazione 1963 – 2013
1963 1 US$ = 0,321 Euro = 621,5 Lit 2013 1 US$ = 0,754 Euro
Rivalutazione di US$ su Euro/Lit da 1963 a 2013 =
2,35
volteCambi tra valute 1963 – 2013
Azioni Quotate Immobili Residenziali
TRR + in 27 y PIR + in 23 y
TRR - in 24 y PIR - in 28 y
Italia 1963 – 2013
ITRRAQ - 4,8% (in 51 y) IPIR + 159,5% (in 51 y)
VRac (AQ) - 0,09% VRac (IR) + 1,89%
VNaMAX (AQ) - 48,5% (2008) VNaMAX (IR) - 9,0% (1983)
VPaMAX (AQ) + 83,9% (1985) VPaMAX (IR) + 35,8% (1974)
Azioni Quotate Immobili Residenziali
TRR + in 36 y PIR + in 26 y
TRR - in 15 y PIR - in 25 y
USA 1963 – 2013
ITRRAQ + 1.805,7% (in 51 y) IPIR + 33,8% (in 51 y)
VRac (AQ) + 5,95% VRac (IR) + 0,57%
VNaMAX (AQ) - 39,3% (2008) VNaMAX (IR) - 15,3% (2008)
VPaMAX (AQ) + 33,8% (1995) VPaMAX (IR) + 10,7% (2004)
Italia USA
TRRacAQ -0,09% 5,95%
SIGMA TRRAQ 27,2 17,0
Rendimenti e Volatilità
PIRac 1,89% 0,57%
SIGMA PIR 9,9 5,1
Curva “Rendimento – Rischio” per i vari tipi di investimento
Rendimento TRR (%)
5,95%
3
1 = Azioni quotate alla Borsa di Milano 2 = Immobili residenziali in Italia
3 = Azioni quotate al NYSE o al NASDAQ (S&P 500) 4 = Immobili residenziali in USA
1,89%
0,57%
-0,09%
5,1 9,9 17,0 27,2
4
2
1
Variazioni annuali di TRR (AQ) e di PIR in Italia
20 40 60 80 100
-40 -20 0 20
Variazioni annuali di TRR (AQ) e di PIR in USA
20 40 60 80 100
-60 -40 -20 0 20
63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Percentage Total Return / Percentage Home Price (1/2)
US Italy
Home Price (S&P/Case-Shiller Index)
Real
Stock market (S&P 500)
Real
Home Price (Reddy's Group Index)
Real
Stock market (Mediobanca Index)
Real Year Index Percentage
(y/y)
Total Return index
Percentage
(y/y) Index Percentage (y/y)
Total Return index
Percentage (y/y)
1962 100,0 100,0 100,0 100,0
1963 100,8 0,8 127,7 27,7 125,4 25,4 84,9 -15,1
1964 100,8 0,0 144,7 13,3 116,2 -7,3 60,5 -28,7
1965 100,8 0,0 160,0 10,6 109,6 -5,7 73,7 21,8
1966 99,2 -1,6 139,9 -12,6 105,9 -3,4 75,9 3,0
1967 98,5 -0,7 168,2 20,2 98,9 -6,6 74,1 -2,4
1968 98,4 -0,1 179,1 6,5 109,1 10,3 76,1 2,7
1968 98,4 -0,1 179,1 6,5 109,1 10,3 76,1 2,7
1969 99,8 1,4 155,5 -13,2 107,9 -1,1 86,3 13,4
1970 102,2 2,4 152,9 -1,7 104,0 -3,6 68,4 -20,7
1971 102,1 -0,1 167,4 9,5 101,1 -2,8 56,6 -17,3
1972 101,8 -0,3 193,0 15,3 105,2 4,1 60,9 7,6
1973 99,1 -2,7 155,0 -19,7 104,7 -0,5 66,0 8,4
1974 98,3 -0,8 102,6 -33,8 142,2 35,8 39,9 -39,5
1975 96,1 -2,2 129,1 25,8 147,7 3,9 33,4 -16,3
1976 98,6 2,6 151,2 17,1 137,2 -7,1 26,5 -20,7
1977 105,9 7,4 131,8 -12,8 134,7 -1,8 16,8 -36,6
1978 113,9 7,6 130,6 -0,9 126,4 -6,2 19,7 17,3
1979 116,4 2,2 139,1 6,5 147,0 16,3 18,7 -5,1
Percentage Total Return / Percentage Home Price (2/2)
US Italy
Home Price (S&P/Case-Shiller Index)
Real
Stock market (S&P 500)
Real
Home Price (Reddy's Group Index)
Real
Stock market (Mediobanca Index)
Real Year Index Percentage
(y/y)
Total Return index
Percentage
(y/y) Index Percentage (y/y)
Total Return index
Percentage (y/y)
1988 121,1 3,0 326,6 12,0 179,0 16,3 63,6 21,8
1989 120,6 -0,4 410,4 25,7 213,6 19,3 67,1 5,5
1990 113,6 -5,8 377,3 -8,1 237,9 11,4 45,5 -32,2
1991 108,8 -4,2 472,3 25,2 273,3 14,9 44,9 -1,3
1992 106,5 -2,1 493,5 4,5 279,7 2,3 41,8 -6,9
1993 105,7 -0,8 527,4 6,9 258,1 -7,7 60,8 45,5
1994 105,6 -0,1 521,1 -1,2 235,4 -8,8 64,0 5,3
1994 105,6 -0,1 521,1 -1,2 235,4 -8,8 64,0 5,3
1995 104,6 -0,9 697,1 33,8 214,9 -8,7 60,6 -5,3
1996 104,0 -0,6 832,6 19,4 205,3 -4,5 62,9 3,8
1997 105,8 1,7 1085,6 30,4 204,3 -0,5 98,8 57,1
1998 110,9 4,8 1374,5 26,6 202,0 -1,1 140,9 42,6
1999 116,8 5,3 1627,7 18,4 204,5 1,2 170,7 21,1
2000 123,5 5,7 1431,5 -12,1 210,8 3,1 181,1 6,1
2001 128,1 3,7 1226,4 -14,3 217,7 3,3 137,3 -24,2
2002 138,1 7,8 940,5 -23,3 239,1 9,8 108,5 -21,0
2003 148,3 7,4 1183,2 25,8 271,4 13,5 126,0 16,1
2004 164,2 10,7 1275,6 7,8 290,6 7,1 154,7 22,8
2005 180,2 9,7 1294,4 1,5 310,6 6,9 183,8 18,8
2006 177,6 -1,4 1452,0 12,2 321,9 3,6 220,4 19,9
2007 163,5 -7,9 1489,6 2,6 333,3 3,5 207,5 -5,9
2008 138,5 -15,3 903,6 -39,3 329,7 -1,1 106,8 -48,5
2009 133,6 -3,5 1146,8 26,9 321,2 -2,6 130,1 21,8
Consumer price index (1/2)
US Italy
CPI-U Y/Y FOI Y/Y NIC Y/Y
1962 100,0 100,0 100,0
1963 101,3 1,32% 107,5 7,51% 107,6 7,59%
1964 102,6 1,31% 113,9 5,93% 113,9 5,88%
1965 104,3 1,61% 118,8 4,34% 119,0 4,44%
1966 107,3 2,86% 121,2 2,01% 122,8 3,19%
1967 110,6 3,09% 123,8 2,14% 126,6 3,09%
1968 115,2 4,19% 125,4 1,28% 129,1 2,00%
1969 121,5 5,46% 128,9 2,80% 131,6 1,96%
1970 128,5 5,72% 135,5 5,08% 138,0 4,81%
1971 134,1 4,38% 142,4 5,13% 145,6 5,50%
CPI-U Indice dei prezzi al consumo
“for all Urban consumers”
FOI Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
1971 134,1 4,38% 142,4 5,13% 145,6 5,50%
1972 138,4 3,21% 150,4 5,62% 153,2 5,22%
1973 147,0 6,22% 166,0 10,38% 169,6 10,74%
1974 163,2 11,04% 198,3 19,44% 202,5 19,40%
1975 178,1 9,13% 232,3 17,16% 236,7 16,88%
1976 188,4 5,76% 270,7 16,52% 275,9 16,58%
1977 200,7 6,50% 323,0 19,32% 324,1 17,43%
1978 215,9 7,59% 363,2 12,44% 363,3 12,11%
1979 240,4 11,35% 420,4 15,74% 416,5 14,63%
1980 272,8 13,50% 509,3 21,15% 505,1 21,28%
1981 301,0 10,32% 607,7 19,32% 594,9 17,79%
le famiglie di operai e impiegati NIC Indice dei prezzi al consumo per
l'intera collettività
US Italy
CPI-U Y/Y FOI Y/Y NIC Y/Y
1988 391,7 4,14% 1137,4 4,96% 1119,0 5,11%
1989 410,6 4,82% 1212,5 6,60% 1188,6 6,22%
1990 432,8 5,40% 1286,5 6,10% 1265,8 6,50%
1991 451,0 4,21% 1368,9 6,41% 1345,6 6,30%
1992 464,6 3,01% 1441,2 5,28% 1413,9 5,08%
1993 478,5 2,99% 1502,1 4,23% 1477,2 4,48%
1994 490,7 2,56% 1561,7 3,97% 1536,7 4,03%
1995 504,6 2,83% 1644,8 5,32% 1617,3 5,24%
1996 519,5 2,95% 1707,8 3,83% 1681,6 3,97%
1997 531,5 2,29% 1738,1 1,77% 1715,9 2,04%
Consumer price index (2/2)
CPI-U Indice dei prezzi al consumo
“for all Urban consumers”
FOI Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
1997 531,5 2,29% 1738,1 1,77% 1715,9 2,04%
1998 539,7 1,56% 1769,4 1,80% 1749,6 1,96%
1999 551,7 2,21% 1798,3 1,64% 1778,6 1,66%
2000 570,2 3,36% 1842,5 2,46% 1823,4 2,52%
2001 586,4 2,85% 1892,7 2,72% 1874,2 2,79%
2002 595,7 1,58% 1939,1 2,45% 1920,4 2,46%
2003 609,3 2,28% 1987,6 2,50% 1971,8 2,68%
2004 625,5 2,66% 2026,3 1,95% 2015,4 2,22%
2005 646,7 3,39% 2060,7 1,70% 2055,7 2,00%
2006 667,5 3,23% 2102,4 2,02% 2098,3 2,07%
2007 686,4 2,83% 2138,9 1,74% 2136,5 1,82%
2008 712,9 3,86% 2207,8 3,22% 2208,6 3,38%
2009 710,4 -0,36% 2223,2 0,70% 2225,2 0,75%
2010 722,0 1,64% 2258,3 1,58% 2259,4 1,54%
le famiglie di operai e impiegati NIC Indice dei prezzi al consumo per
l'intera collettività
