Settembre 2013
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UMI 2
CLUB HOUSE E CENTRO SERVIZI
CENTRO BENESSERE
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1.DESCRIZIONE DELLO STATO DI FATTO DELL’AREA
L’area si trova a quota 66-67 slm, al di sotto della linea di crinale verso est, ed è costituita prevalentemente da piantagioni di olivo con un sesto d’impianto strettissimo che impedisce lo sviluppo delle piante. L’area presenta una viabilità, uno spazio a parcheggio e manufatti edilizi con destinazione agricola/agrituristica.
Le caratteristiche morfologiche dell’area non consentono la visibilità dei manufatti edilizi esistenti dalla Strada Provinciale di Mercatale (S.P. n.13 di Montalbano) e sul crinale opposto, limitatamente ad alcuni punti di vista siti lungo la via di San Donato (come specificato negli elaborati grafici della sezione 3.Analisi ambientale paesaggistica del PUA).
Sul fronte verso il fondovalle, che guarda l’area del campo, sono già stati piantumati una serie di alberature (cipressi e olivi) che, oltre a garantire e consolidare la continuità ambientale del crinale, inseriscono nella visione complessiva del crinale stesso il manufatto di progetto.
Il manufatto edilizio esistente ha una destinazione d’uso polifunzionale agricola/
agrituristica e presenta una S.L.P. di mq 279,25, realizzato con tecnica costruttiva tradizionale, finitura esterna ad intonaco e copertura a falde inclinate con manto in laterizio.
La tettoia ha una superficie di mq 115,32, realizzata in profilati in acciaio zincato, con copertura in lamiera a doppia falda a impluvio.
Nell’area di intervento è presente un parcheggio all’interno dell’oliveto a cui si accede dalla strada che collega l’area intervento con la Strada Provinciale di Mercatale.
L’area oggetto di pianificazione UMI 2 – Club House, Centro Servizi e Centro Benessere si estende per una superficie di circa 14.177,00 mq.
La proprietà è la Fiscar S.r.l..
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2.INQUADRAMENTO URBANISTICO
- VARIANTE AL P.R.G. SOTTO-ZONA V5.5 AREA SPORTIVA-RICREATIVA DEL GOLF DI BELLOSGUARDO
- Destinazione d’uso:
Club-house, uffici, spogliatoi, ristorante, bar, centro benessere, fitness e servizi connessi,impianti tecnici connessi al campo di golf.
- Interventi ammessi:
Ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia e nuova edificazione
- Parametri urbanistici:
- SLP complessiva compreso l’esistente mq. 2.531;
- SLP max. fuori terra compreso l’esistente mq. 1.471;
- SLP per funzioni:
SLP Club house 650,00 mq
SLP Centro Servizi 280,00 mq
SLP porticati Club house 176,00 mq SLP porticati Centro servizi 365,00 mq SLP Uffici amministrativi 140,00 mq SLP Palestra – centro
benessere 620,00 mq
SLP Magazzino 300,00 mq
- N. piani fuori terra 1;
- H. max fuori terra mt. 4,00 e mt. 6.00 limitatamente a ridotte porzioni di edificio per esigenze funzionali e/o architettoniche riconosciute, non superiori al 10%
della s.l.p.;
- parcheggi nella misura minima di un posto auto per ogni spogliatoio della club- house e
per ogni due posti tavola del ristorante oltre a quelli minimi richiesti dalla L.122/89;
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- Prescrizioni e indirizzi per la progettazione:
L’edificio dovrà essere accorpato all’esistente e dovrà essere articolato per le destinazione consentite in parte fuori terra, per la s.l.p. massima indicata, e in parte seminterrato.
Le caratteristiche dell’edificio dovranno essere coerenti con le indicazioni, ancorché esemplificative, del P.U.A. e con le seguenti indicazioni e prescrizioni:
- Uso di materiali costruttivi tradizionali e tipici dei luoghi coerenti con il regolamento della bioedilizia vigente;
- il tetto dovrà essere a più falde con copertura in cotto o materiali naturali, quali pietra e rame;
- le facciate intonacate e tinteggiate anche con rivestimenti in pietra o in legno;
- gli infissi materiali preferibilmente in legno o congrui alle caratteristiche architettoniche e ai materiali di finitura usati;
- gli elementi accessori e di arredo dovranno essere progettati, quanto a localizzazione, tipologia, uso dei materiali e colori, in coerenza con l’edificio principale;
- gli impianti tecnologici dovranno essere realizzati usando i materiali le migliori tecnologie presenti sul mercato al fine di ridurre i consumi energetici;
- gli interventi nelle aree pertinenziali dovranno tendere al mantenimento della morfologia del suolo attraverso la formazione di quinte vegetazionali di interesse ambientale e la tutela dei coni visivi più significativi. I dislivelli dovranno essere contenuti mediante scarpate verdi con formazioni vegetazionali arbustive e mediante l’uso di tecniche di ingegneria ambientale.
- Le aree di sosta e parcheggio dovranno essere schermate e qualificate da idonee alberature quinte vegetazionali cespugliose sempreverdi, costituite da essenze arboree tipiche locali.
Prescrizioni geologiche:
Per la fattibilità geologica gli interventi necessitano di adeguati approfondimenti geognostici per il corretto dimensionamento strutturale delle opere con particolare attenzione da rivolgere alle opere interrate in termini di valutazione della stabilità dei
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fronti di scavo e della stabilità generale del versante su cui l’intervento insiste in condizioni sia statiche sia dinamiche.
I dati geognostici dovranno essere integrati con valutazioni di natura geofisica basate sull’esito di specifiche indagini in situ; in particolare dovranno essere analizzate situazioni potenzialmente soggette ad amplificazione sismica per effetti morfologici legati all’ubicazione su una zona di cresta.
3.DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Foto 1 – Vista dell’edificio polifunzionale agricolo/agrituristico
Foto 2 – Vista della tettoia per ricovero attrezzature Foto 3 – Vista dell’edificio dal campo golf
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Foto 4 – Vista dell’area di intervento Foto 5 – Vista dell’area di intervento verso dal parcheggio esistente. il parcheggio esistente.
4.Misure di Mitigazione
Le aree di sosta e di parcheggio dovranno essere schermate e qualificate da idonee alberature sempreverdi e cespugliose costituite da essenze tipiche.
- Mantenimento e potenziamento dei valori di paesaggio agrario attraverso l’integrazione di alberature autoctone, come meglio riportato nella tavola 05 e più in generale nella tavola 02 della sezione 4 progetto urbanistico.
- Le alberature saranno localizzate in prossimità dell’edificato dalla parte del campo da golf preferibilmente saranno impiantati olivi.
- Lungo la viabilità saranno impiantate alberature di cipresso localizzati nei punti scoperti e come meglio riportato nella tavola 05 e più in generale nella tavola n°02.2 della sezione 4 progetto urbanistico.
L’eventuale abbattimento di alberi di qualsiasi tipo sarà compensato con la piantagione di un corrispondente numero all’interno dell’area dell’UMI oppure nel più ampio ambito V5.5.
Il progettista Arch. Fabio Alderotti