Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Alessandria

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS

contro: OMISSIS

N° Gen. Rep. 107/2020

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 23-03-2021 ore 10:15 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. CORRADO CROCI

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 - Fabbricato in aderenza disposto su 2 piani

f.t., con cortile pertinenziale di circa mq.85

Esperto alla stima: Geom. Stefano Mantelli Codice fiscale: MNTSFN70E07A182P

Studio in: Corso Roma 66 - 15121 Alessandria Telefono: 0131481684 - 3351047715

Fax: 0131481684

Email: mantellistefano@libero.it Pec: stefano.mantelli@geopec.it

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SINTESI ELABORATO

1. Dati Catastali

Bene: Strada Acqui - Cabanette n.98 - Loc. Cabanette - Alessandria (AL) - 15122

Lotto: 001 - Fabbricato in aderenza disposto su 2 piani f.t., con cortile pertinenziale di circa mq.85

Corpo: A

Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]

OMISSIS nata a OMISSIS il OMISSIS Proprieta` per 1/2 OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS Pro- prieta` per 1/2, foglio 95, particella 59, subalterno 12, indirizzo STRADA ACQUI DI CABANETTE n.98, piano T-1, comune A182, categoria A/2, classe 1, consistenza 6,5, superficie 174, rendita

€ 419,62

2. Stato di possesso

Corpo: A

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Corpo: A

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Lotto: 001 - Fabbricato in aderenza disposto su 2 piani f.t., con cortile pertinenziale di circa mq.85 Corpo: A

Creditori Iscritti: OMISSIS

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5. Comproprietari

Beni: Strada Acqui - Cabanette n.98 - Loc. Cabanette - Alessandria (AL) - 15122

Lotto: 001 - Fabbricato in aderenza disposto su 2 piani f.t., con cortile pertinenziale di circa mq.85 Corpo: A

Comproprietari: OMISSIS Comproprietari: OMISSIS

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6. Misure Penali

Beni: Strada Acqui - Cabanette n.98 - Loc. Cabanette - Alessandria (AL) - 15122

Corpo: A

Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Corpo: A

Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Valore complessivo intero: 56.620,00

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Beni in Alessandria (AL) Località/Frazione Loc. Cabanette

Strada Acqui - Cabanette n.98

Lotto:

001 - Fabbricato in aderenza disposto su 2 piani f.t., con cortile pertinenziale di circa mq.85

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si Data di presentazione: 03-07-2020

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Loc. Cabanette, Strada Acqui - Cabanette n.98

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Eventuali comproprietari:

OMISSIS - Quota: 1/2 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Quota e tipologia del diritto

1/2 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

OMISSIS - Quota: 1/2 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS nata a OMISSIS il OMISSIS Proprieta` per 1/2 OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS Proprieta` per 1/2, foglio 95, particella 59, subalterno 12, indirizzo STRADA ACQUI DI CABANETTE n.98, piano T-1, comune A182, categoria A/2, classe 1, consistenza 6,5, superficie 174, rendita € 419,62

Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

Confini: Strada Acqui-Cabanette, altra u.i.u. sub.21, altra u.i.u. sub.5, cortile comune sub.10 Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: La planimetria piano terra e piano primo non corrisponde a quanto rilevato in sito per interventi edilizi abusivi da regolarizzare

Regolarizzabili mediante: Variazione catastale NCEU

Descrizione delle opere da sanare: Al piano terra : ridimensionamento apertura su locale di sgombero e apertura nuova finestra, scala a chiocciola p.t-p.1; al piano primo: tramezza nel bagno, scala a chiocciola p.t-p.1, balcone non indicato

Variazione catastale NCEU: € 700,00 Oneri Totali: € 700,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Note generali: La regolarizzazione catastale è da effettuarsi previa regolarizzazione urbanistica ed edilizia

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2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi scarsi.

Servizi offerti dalla zona: servizi primari e secondari quartiere "Cristo" (3km) Caratteristiche zone limitrofe: miste

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: COCESSIONE A GA- RANZIA DI MUTUO FONDIARIO; A rogito di OMISSIS in data 11/06/2014 ai nn. OMISSIS; Iscrit- to/trascritto a Alessandria in data 17/06/2014 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 139800,00; Im- porto capitale: € 93200,00.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI; A rogito di OMISSIS in data 23/06/2017 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Alessandria in data 17/07/2017 ai nn. OMISSIS.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI; A rogito di OMISSIS in data 27/03/2020 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Alessandria in data 18/06/2020 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: A

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: immobile indipendente Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: - Avvertenze ulteriori: RISCONTRATI ABUSI EDILIZI

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 10/01/1995 . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS;

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Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di com- pravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Continuità delle trascrizioni: Si

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 6532 Tipo pratica: Licenza Edilizia

Presentazione in data 27/03/1972 al n. di prot. 6532 Numero pratica: 299

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Ristrutturazione fabbricato in Alessandria Via Acqui 64 Oggetto: Ristrutturazione

Rilascio in data 16/07/1996 al n. di prot. 299 Numero pratica: 143552

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Segnalazione certificata di inizio attività - SCIA

Per lavori: Ridistribuzione interna e di prospetto (senza modifiche di sagoma) Oggetto: Ristrutturazione

Presentazione in data 12/08/2014 al n. di prot. 143552

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo civile [A2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Il locale di sgombero (dispensa) è stato collegato al piano 1 con scala a chiocciola abusiva; le quote del solaio non corrispondono alla C. Edilizia n. 299 del

16/07/96; il ripostiglio al piano terra risulta modificato con cls senza titolo edilizio; nel bagno al piano 1 risulta eseguita una tramezza; parte della struttura del tetto (non accessibile) dai rilievi fotografici risulta modificata in parte piana con pilastri sovrastanti eseguita abusivamente in difformità alla C. Edilizia n.

299 del 16/07/96.

Regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria

Descrizione delle opere da sanare: Irregolarità edilizie al piano terra ed al piano primo permesso di Costruire in Sanatoria: € 8.000,00

Oneri Totali: € 8.000,00

Note: Importo stimato per sanzioni, oneri comunali e spese tecniche (l'importo esatto verrà determina- to al momento di presentazione della sanatoria); si precisa che la sanatoria è subordinata alla verifica di idoneità strutturale e statica degli abusi realizzati nonchè al parere della Commissione Edilizia pertanto alcune opere potrebbero dover essere ripristinate alla situazione ante abuso.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

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7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo civile [A2]

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: P.R.G.C. 1990 Del C.C. n.8 del 26/01/99 (rett. CC n.60 del 30/08/99)

Zona omogenea: Aree residenziali della città di 3° classe

Norme tecniche di attuazione: N.T.A. art.37 bis Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 1.00/mc/mq

Rapporto di copertura: 45%

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

NON si dichiara la conformità urbanistica;

note: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: il locale di sgombero (dispensa) è stato collegato al piano 1 con scala a chiocciola abusiva; le quote del solaio non corrispondono alla C. Edilizia n. 299 del 16/07/96; il ripostiglio al piano terra risulta modificato con cls senza titolo edilizio; nel bagno al piano 1 risulta eseguita una tramezza; parte della struttura del tetto (non accessibile) dai rilievi foto- grafici risulta modificata in parte piana con pilastri sovrastanti eseguita abusivamente in difformità alla C. Edilizia n. 299 del 16/07/96.

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A

Fabbricato indipendente in aderenza disposto su 2 piani f.t. con cortile pertinenziale di circa mq.85. L'abitazione è composta al piano terra da: ingresso, cucina, scala di accesso al piano primo; al piano primo da due camere, bagno, corridoio, soggiorno, sala da pranzo, quattro balconi; oltre a locale di sgombero (dispensa) al piano terra (locale non abitativo "ex garage" indicato come "dispensa" nella S.C.I.A. 143552 del 12/08/2014 senza collegamento all'unità abitativa) e cortile. Una parte del tetto (non accessibile) è stata modificata in parte piana con la costruzione di pilastri sovrastanti e piccola torretta abusivamente in dif- formità alla C. Edilizia n.299 del 16/07/96. I pavimenti interni sono in piastrelle di ceramica, i serramenti interni in legno tamburato, i serramenti esterni in legno con vetrocamera e persiane ad ante, il riscaldamento autonomo con caldaia a gas. una parte del L’unità immobiliare necessita di una ristrutturazione generale.

1. Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

OMISSIS - Quota: 1/2 - Tipologia del diritto: piena Proprietà 2. Quota e tipologia del diritto

1/2 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

OMISSIS - Quota: 1/2 - Tipologia del diritto: piena Proprietà

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Superficie complessiva di circa mq 194,00 E' posto al piano: T-1

L'edificio è stato costruito nel: anteriore 01/09/1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: 2014

L'unità immobiliare è identificata con il numero: sub.12; ha un'altezza utile interna di circa m. 2,70 L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2

Stato di manutenzione generale: sufficiente

Condizioni generali dell'immobile: Immobile in sufficienti condizioni di manutenzione, necessita di una ristrutturazione generale, in particolare sulle pareti al piano terra e primo vi sono segni di umidità con distac- camento di intonaco.

Caratteristiche descrittive:

Componenti edilizie e costruttive:

Cancello tipologia: doppia anta a battente materiale: acciaio

Infissi esterni materiale: legno vetrocamera protezione: persiane condizioni: suffi- cienti

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente materiale: legno massello condizioni:

sufficienti

Scale posizione: a rampe parallele rivestimento: marmo condizioni: sufficienti

Impianti:

Elettrico tipologia: sottotraccia

Fognatura recapito: collettore o rete comunale

Gas alimentazione: metano

Idrico tipologia: sottotraccia

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1996

Riscaldamento:

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Esiste impianto di riscaldamento SI

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Superfici calcolate sulla base dei rilievi effettuati in fase di sopralluogo e rasterizzazione delle planimetrie catastali depositate agli atti con software AUTOCAD. Valori medi di mercato prudenziali a mq. Lordo di superficie (in base alle tipologie costruttive e finiture) dell’unità abitativa.

Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

Abitazione (p.t.-1) sup lorda di pavi- mento

147,00 1,00 147,00

Balcone (p.1) sup lorda di pavi- mento

5,00 0,25 1,25

4,00 0,25 1,00

1,00 0,25 0,25

Locale sgombero (p.t.) sup lorda di pavi- mento

29,00 0,35 10,15

Ripostiglio (p.t.) sup lorda di pavi- mento

7,00 0,20 1,40

194,00 161,30

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: I-2020

Zona: Alessandria-Sobborghi Casalbagliano-Cabanette-Cant Tipo di destinazione: Residenziale

Tipologia: Abitazioni civili Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 550 Valore di mercato max (€/mq): 820 Pertinenze

A

1. sedime pertinenziale Posto al piano terra

Sviluppa una superficie complessiva di 85 circa mq Valore a corpo: € 1000

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Per la valutazione dei beni immobili di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato peculiare del bene stesso in relazione a :

• Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante;

• Condizioni di accesso pedonali e veicolari;

• Vetustà, stato di conservazione e manutenzione;

• Esistenze di aree e sedimi di proprietà esclusivi, esistenza di servitù o gravami pregiudizievoli;

• Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene (vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc..)

Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima “sintetico comparativo” o

“comparativo diretto”, fondato su di un giudizio di equivalenza economica tra il bene interessa- to e altri a questo similari che trovino espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul medesimo mercato, trattati in termini statistici, attribuendo all’immobile il valore venale cor- rente al metro quadrato lordo; sono state inoltre considerate le condizioni di sofferenza del mercato immobiliare, si è quindi utilizzato un prezzo unitario di stima prudenziale. Il sottoscritto ha inoltre tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nell’Osservatorio dei Valori Immobi- liari (Ministero delle Finanze I sem. ’20); sono stati inoltre applicati coefficienti di riduzione al valore di mercato ricercato pari al 20% al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato anche in considerazione degli abusi edilizi riscontrati.

La comparazione avviene, ovviamente, con beni in regime di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi.

dove:

P0 = prezzo unitario ordinario;

Pi = prezzo unitario del bene iesimo similare;

Si = superficie convenzionale del bene iesimo similare.

da cui Vm = P0 _Sb dove :

Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;

P0 = prezzo unitario ordinario;

Sb = superficie convenzionale del bene oggetto di stima.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Alessandria;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Alessandria;

Uffici del registro di Alessandria;

Ufficio tecnico di Alessandria;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare:

Valori di riferimento Osservatorio dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze I sem. ’20);

Annunci immobiliari di privati e agenzie su immobiliare.it, casa.it;

Valori di riferimento Borsino Immobiliare;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Valore medio di mercato prudenziale 500 €/mq. (immobile necessita di una ristrutturazione generale).

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8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso sedime pertinenziale Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 80.650,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Abitazione (p.t.-1) 147,00 € 500,00 € 73.500,00

Balcone (p.1) 1,25 € 500,00 € 625,00

Balcone (p.1) 1,00 € 500,00 € 500,00

Balcone (p.1) 0,25 € 500,00 € 125,00

Locale sgombero (p.t.) 10,15 € 500,00 € 5.075,00

Ripostiglio (p.t.) 1,40 € 500,00 € 700,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 80.650,00

Valore corpo € 80.650,00

Valore Pertinenze € 1.000,00

Valore complessivo intero € 81.650,00

Valore complessivo diritto e quota € 81.650,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Abitazione di tipo

civile [A2] con annesso sedime pertinenziale

161,30 € 81.650,00 € 81.650,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 20%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 16.330,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 8.700,00 Giudizio di comoda divisibilità: L' unità immobiliare oggetto di stima

(fabbricato in aderenza) risulta indivisibile per tipologia costruttiva di- mensioni e caratteristiche, pertanto non è tecnicamente praticabile un frazionamento del fabbricato stesso.

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 56.620,00

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Allegati

-Documentazione fotografica

-Planimetrie rilievo con sviluppo superfici lorde -Planimetrie catastali NCEU

-Estratto mappa catasto NCT -Copia Concessioni Edilizie -Visure catastali

-Visure ipotecarie

-Notifiche relazione CTU ex art. 173 bis disp. att. c.p.c.

Data generazione:

03-02-2021

L'Esperto alla stima Geom. Stefano Mantelli