Quali spese sono a carico del locatore
written by Redazione | 11/12/2018
Affitto, spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’appartamento e spese condominiali: quali sono a carico dell’inquilino e quali a carico del padrone di casa.
Quando si inizia un rapporto di locazione si deve sapere che non tutte le spese condominiali e di manutenzione dell’immobile devono ricadere sull’inquilino. La legge stabilisce infatti una precisa ripartizione tra locatore e conduttore che solo un esplicito accordo, riportato sul contratto, potrebbe derogare. L’affittuario deve sì mantenere l’appartamento in buono stato, ma non ricadono su di lui le manutenzioni straordinarie o quelle, ad esempio, derivanti dall’usura degli oggetti.
Allo stesso modo, per quanto riguarda il condominio, gli interventi di natura straordinaria ricadono sempre sul padrone di casa.
Prima di firmare un contratto di affitto, è quindi necessario individuare quali spese sono a carico del locatore. Qui di seguito proveremo a fornire un quadro quanto più esaustivo possibile dimodoché eventuali contestazioni potranno trovare
immediata soluzione.
Prima però di individuare le spese a carico del locatore è necessaria una precisazione. L’inquilino che ha dovuto effettuare degli interventi di manutenzione sull’immobile, stante l’inerzia del proprietario, non può solo per questo sospendere il pagamento del canone di affitto o autoridurlo. Le due obbligazioni viaggiano su binari autonomi. Per cui, se dovesse comportarsi in tal modo, egli potrebbe essere passibile di sfratto. Solo una sentenza di un giudice che gli riconosce l’entità certa del proprio credito gli consente di effettuare una compensazione tra le somme di cui è creditore con quelle di cui è debitore.
Nel trattare questo delicato argomento e la ripartizione tra locatore e conduttore, distingueremo le spese relative alla manutenzione dell’immobile da quelle relative invece agli oneri condominiali.
In generale: obblighi a carico del locatore
Le principali obbligazioni del locatore sono:
consegnare al conduttore la cosa, in buono stato di manutenzione. Se la cosa presenta vizi occulti che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’uso pattuito, il codice offre al conduttore dei rimedi, essenzialmente la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, oltre al risarcimento del danno; nel caso di vizi tali da rendere la cosa pericolosa per la salute, il conduttore può attivare i rimedi anche se i vizi gli erano noti;
mantenere la cosa in buono stato locativo: eseguire, quindi, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore; tuttavia, se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione ed ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore;
garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa: ciò significa in primo luogo che il locatore deve evitare di impedire o disturbare il godimento del conduttore; inoltre, deve fare in modo che impedimenti o disturbi non gli provengano da terzi.
In generale: obblighi a carico del conduttore
In generale le principali obbligazioni del conduttore sono:
prendere in consegna la cosa;
pagare il corrispettivo nei termini pattuiti;
utilizzare la cosa per l’uso stabilito dal contratto, osservando la normale diligenza: se, durante la locazione, la cosa è distrutta o è danneggiata, il conduttore ne risponde, salvo provare che ciò è dipeso da causa a lui non imputabile; parimenti, ne risponde se il danno è imputabile a persone da lui ammesse al godimento della cosa;
restituire la cosa al termine della locazione, nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento dovuto a vetustà; il conduttore in mora per inadempimento di tale obbligo, deve continuare a pagare il canone fino alla riconsegna, oltre al maggior danno.
Spese relative alla manutenzione dell’appartamento
Per stabilire a chi competono le spese relative all’appartamento (riparazioni piccole e grandi, ristrutturazioni, interventi estetici, manutenzione di elettrodomestici e caldaie, sostituzione di pezzi rotti o deteriorati per via del tempo, ecc.) è necessario innanzitutto leggere il contratto di affitto. Questo infatti può stabilire qualsiasi ripartizione tra le parti, finanche addossarle solo a uno dei due contraenti.
Questi sono ad esempio liberi di prevedere un rimborso al locatore di un importo forfetario oppure un rimborso delle somme effettivamente spese dal locatore attraverso anticipi mensili e salvo conguagli.
Se però il contratto non stabilisce nulla o si limita a riportare gli articoli del codice civile (come spesso succede), si applica la disciplina prevista dalla legge. Vediamo dunque qual è.
Spese relative all’appartamento a carico del
locatore
Il codice civile [1] stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Fermo restando che le parti possono inserire nel contratto una clausola che ponga a carico del conduttore anche le spese di straordinaria manutenzione, sono di norma a carico del padrone di casa i guasti che interessano l’immobile o parte di esso. Si tratta delle riparazioni non di piccola manutenzione. Ad esempio, si tratta delle spese inerenti agli infissi esterni dell’immobile, agli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare.
L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore per dolo o colpa o da un familiare o da un dipendente del conduttore.
Se c’è da fare un intervento urgente, il conduttore può provvedere e poi chiedere il rimborso purché ne dia immediata notizia al locatore. La mancanza dei requisiti d’urgenza non preclude il rimborso al conduttore, se la riparazione è poi considerata necessaria, a meno che il locatore non dimostri che, se fosse stato tempestivamente avvisato e avesse quindi potuto provvedere direttamente, avrebbe contenuto l’ammontare della spesa.
Per quanto invece riguarda i miglioramenti dell’immobile, come l’installazione di un impianto di aria condizionata, il conduttore è libero di provvedere ma se non concorda la spesa con il proprietario non ha diritto al rimborso.
In caso di mancata riparazione dell’immobile locato, Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione.
Spese relative all’appartamento a carico del conduttore
Il conduttore deve curare la manutenzione dell’immobile e la sua conservazione,
facendo fronte alle relative spese. Su di lui ricade l’ordinaria amministrazione ossia le riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile. Si tratta però solo delle piccole riparazioni. Quindi, se per deterioramento si rompe la caldaia o l’autoclave, la sostituzione è a carico del locatore. Se invece si rompe la maniglia della porta, questa è carico del conduttore.
Le riparazioni di piccola manutenzione, che devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. Il locatore che agisce contro l’inquilino per il rimborso delle spese di riparazione dell’immobile che assume dipendenti dalla omessa manutenzione dovuta da quest’ultimo ha l’onere di dimostrare, in conformità con le regole generali sull’onere della prova, i presupposti del relativo diritto, e, quindi, che si tratti di danni conseguenti alla assenza di riparazioni di piccola manutenzione rese necessarie dal deterioramento prodotto dall’uso.
Restano a carico del locatore le spese per i lavori di restauro delle facciate condominiali, trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, senza che assuma rilievo la qualificazione di intervento di manutenzione ordinaria operata dalla legislazione urbanistica.
Diritti del conduttore in caso di riparazioni
Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e dell’entità del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Il conduttore che perda il godimento dell’immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde anche la detenzione dell’immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti la restituzione dell’immobile.
Spese condominiali dell’appartamento
I cosiddetti oneri accessori dell’affitto consistono nel pagamento del condominio.
Fermo restando che anche in questo caso il contratto può imporre le (sole) spese ordinarie a completo carico dell’inquilino o del padrone di casa, in assenza di regolamentazione valgono le seguenti regole previste dalla legge.
Spese condominiali a carico del locatore
Il locatore (ossia il proprietario dell’appartamento) deve provvedere alle spese di gestione straordinaria. Si tratta delle spese relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile.
Vi rientrano ad esempio:
sostituzione e manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento;
sostituzione dell’impianto sanitario;
sostituzione integrale di infissi e serrande;
sostituzione serrature;
installazione doppi vetri o ringhiere;
installazione o rifacimento dell’impianto di allarme;
installazione, sostituzione o rifacimento citofono;
per quanto riguarda le spese relative all’acqua e all’aria condizionata:
installazione e sostituzione; adeguamento a leggi e regolamenti;
installazione e sostituzione integrale dell’impianto dell’autoclave o di componenti primari (per esempio: pompa, serbatoio);
per quanto riguarda l’ascensore: installazione; manutenzione straordinaria;
adeguamento a nuove disposizioni di legge;
installazione, sostituzione, potenziamento dell’antenna tv;
manutenzione straordinaria dello spurgo;
installazione e sostituzione dell’illuminazione;
manutenzione straordinaria del tetto o del lastrico solare (ad esempio rifacimento per perdite e necessità di coibentazione);
compenso all’amministratore di condominio, spese postali, cancelleria;
10% delle spese si portineria.
Spese condominiali a carico del conduttore
Sono a carico del conduttore (ossia l’inquilino) le spese di gestione ordinaria. Si tratta delle spese necessarie a mantenere in efficienza l’immobile e per rimuovere il deterioramento prodotto dall’utilizzo del bene locato.
Vi rientrano ad esempio
manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento;
manutenzione ordinaria degli impianti sanitari;
manutenzione ordinaria di infissi e serrande;
rifacimento chiavi;
sostituzione vetri rotti;
manutenzione ordinaria dell’allarme;
manutenzione citofono;
per quanto riguarda le spese relative all’acqua e all’aria condizionata:
manutenzione ordinaria; pulizia annuale, impianto e filtri, messa a riposo stagionale; lettura contatori; forza motrice, combustibile; consumo combustibile, acqua, energia elettrica;
manutenzione ordinaria dell’autoclave, forza motrice, ricarica pressione serbatoio, ispezioni, collaudi, lettura contatore;
manutenzione ordinaria dell’ascensore;
manutenzione ordinaria dell’antenna;
manutenzione ordinaria dello spurgo, disotturazione dei pozzetti e condotti;
per quanto riguarda l’illuminazione, consumi e manutenzione ordinaria;
pulizia scale, aree verdi, giardini, lastrico solare, ascensore;
manutenzione ordinaria cassette postali;
sostituzione lampadine;
riparazione ordinaria cancello elettrico;
consumi energia;
90% delle spese di portineria;
acquisto bidoni di pulizia;
disinfestazione e derattizzazione.
Pagamento spese condominiali
Il locatore deve anticipare il pagamento delle spese condominiali e poi deve fare richiesta di rimborso al conduttore della quota relativa all’immobile locato. Il conduttore a sua volta deve effettuare il pagamento entro due mesi dalla richiesta.
Il mancato pagamento degli oneri condominiali pari ad almeno due mensilità può comportare lo sfratto.
