COMUNE DI ANGRI SALERNO
PROGETTO:
PROGRAMMA DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE E DI RIQUALIFICAZIONE DI AMBITI URBANI DEGRADATI E DISMESSI. – ID DOMANDA: 4144 – ID UTENTE: 5542 – DEL 9/09/2008 Proprietà Merlino – Località Torretta - Angri
RELAZIONE ILLUSTRATIVA INDICE
1. Inquadramento urbanistico 2. Indici e parametri urbanistici
3. Quadro delle aree da cedere al Comune
4. Numero di famiglie da insediare e composizione tipologica dell’intervento 5. Attività previste diverse dalla residenza
6. Numero alloggi sociali di ERP 7. Incidenza alloggi sociali sul totale 8. Calcolo sommario della spese 9. Calcolo degli utili d’impresa 10. Studio di perfettibilità ambientale
11. Dimensione demografica dell’ambito di influenza 12. Livello di realizzazione infrastrutture pubbliche 13. Documentazione fotografica
1. Inquadramento urbanistico 1.1) Riferimenti catastali
Comune di Angri Foglio 13
Particelle: 1990 – 1991 – 1992 – 1993 – 1994 – 1995 – 1996 – 1997 – 1998 - 1999 – 2000 – 2001 2002 – 2003 – 2004 – 2005 – 2006 – 2007 – 2008 – 2009 – 2010 – 2011 – 2012 – 2013 – 2014 – 2015 – 2016 – 2017 – 2018 – 2019 – 2020 – 2021 – 2022 – 1727 – 2023 – 2024 – 2025 – 2026 – 2027 – 1728 – 2028 – 2029 – 2030 – 2031 – 2032 – 2033 – 2034 – 2035 – 305 – 1327 – 1330 – 1323 – 1324 – 1325.
Particelle: Totale superficie = mq 10.465,00 da cui va detratta una supeficie di mq 203,00, già impegnata dalla Via Torretta, determinando la superficie netta del comparto pari a
Mq 10.262,00
1.2) Ubicazione dell’area
L’area è ubicata nel territorio comunale di Angri in Località Torretta e confina con Via Torretta (ad Ovest), proprietà Giordano (ad Est), Zona omogenea C (a Nord e a Sud).
1.3) Proprietari
Dalla documentazione disponibile i proprietari risultano essere:
Merlino Giuseppina Maria
Merlino Vincenzo
Merlino Luigi
Merlino Corrado
Eredi Merlino Giovanna: Francese Francesco “ Angelina “ Arturo “ Nicola “ Antonella
Eredi Merlino Italia: Mazza Andrea “ Antonio “ Carmelina
1.4) Destinazione urbanistica
Zona Omogenea C
Strumento attuativo: Piano di lottizzazione convenzionata.
1.5) Stato dei luoghi
Dalle indicazioni fornite dalla committenza, in merito all’utilizzo dell’area, attualmente risulta che l’area è interessata da:
Presenza di un fabbricato destinato a residenza di volume pari a mc 750.00, di proprietà di Merlino Vincenzo, insegnante, nato in Angri il 1/03/1944, ivi domiciliato alla Via Murelle, 93. (CF: MRL VCN 44C01 A 294P)
Presenza di un fabbricato destinato a residenza di volume pari a mc 724.00 di proprietà di Merlino Luigi, operaio, nato in Angri il 8/09/1949, ivi domiciliato alla Via Murelle, 93. (CF: MRL LGU 49P08 A 294S)
L’area sulla quale insistono i fabbricati si trova all’interno della Zona Omogenea C prevista dal vigente P.R.G. e ne contempla la destinazione a residenza. La restante parte dell’area è interessata da agrumeto ed è delimitata da muratura e recinzione con rete e paletti.
1.6) Urbanizzazioni esistenti
Viabilità a confine (Ovest) del lotto: Via Torretta.
Rete idrica
Rete fognaria
Rete elettrica
Illuminazione
Rete telefonica
Rete del gas-metano
Rete fognaria acque nere
2. Indici e Parametri urbanistici
2.1) Dimensionamento
Data la particolare natura del bando, dovuta alla necessità di individuare nel complesso residenziale da realizzare un numero di alloggi da destinare a Edilizia sociale, si è partiti da una volumetria di progetto in deroga ai parametri urbanistici vigenti ma coerente con la convenienza dell’investimento complessivo e si è poi proceduto a dimensionare il piano in ossequio alle norme vigenti e, in particolare, al D.M. 1444 del 02/04/1968.
Volumetria di progetto (Vp) Mc 21.000,00
Volume esistente (1) Mc 750,00
Volume esistente (2) Mc 724,00
Totale volumetria esistente Mc 1.474,00
Volumetria realizzabile Mc 19.526,00
Il numero di abitanti insediabili è uguale alla Volumetria di progetto diviso 100mc:
Abitanti= 21.000,00/100= n° 210.
Attrezzature ai sensi del D.M. 02/04/1968= 18mq/abitante Calcolo Attrezzature= 210 x 18= mq 3.780,00
Attrezzature da standard proposte.
Calcolo Mq Teorici Individuati
Verde attrezzato: 210 x 13,50= Mq 2.835,00 2.836,00
Parcheggio: 210 x 2,50= Mq 525,00 700,00
Servizi comuni coperti: 210 x 2,00= Mq 420,00 420,00
Totale attrezzature Mq 3.780,00 3.956,00
Calcolo parcheggio nel lotto: 1 mq per ogni 10mc Area Parcheggio= 21.000,00/10= mq 2.100,00
Di cui 1/20, pari a mq 1.050,00 - di uso privato - collocato nel piano interrato sottostante i fabbricati e 1/20, pari a mq 1.050,00 - privato di uso pubblico – collocato “a raso”.
Tabella riepilogativa delle aree destinate a parcheggio pubblico e di uso pubblico effettivamente individuate.
Parcheggio a raso (min. 2.5 mq /ab) Mq 700,00 525 Parcheggio a raso (min. 1/20 cubatura) Mq 1324,00 1050
Totale Mq 2024,00 1575
Distanze
Dai confini dell’insediamento: la distanza minima è pari a mt 5.00.
Dalle aree a verde attrezzato: o sul confine o con un distacco minimo di mt 1.50.
Altezza massima pari a mt 19.00.
2.2) Progetto urbanistico
Come si rileva dal planovolumetrico allegato, il complesso residenziale in progetto, oltre a rispettare la collocazione delle unità abitative esistenti, prevede la realizzazione di un unico corpo di fabbrica che avrà sagoma planimetrica ad “elle”
con braccio longitudinale posto in direzione nord-sud e con disposizione in linea degli alloggi e braccio trasversale, orientato in senso est-ovest, sempre con alloggi disposti in linea. In termini di standards urbanistici si è inteso recuperare la cronica carenza di servizi comuni, verde attrezzato e parcheggi del centro urbano destinando a queste funzioni, calcolate nel rispetto del D.M. del 1968, le aree da cedere al comune. Una ulteriore quota di area ceduta consentirà l’ampliamento della larghezza della Via Torretta, le cui attuali dimensioni, in prossimità del lotto, non consentono un adeguato flusso veicolare nei due sensi di marcia. Al fine poi di integrare il lotto in progetto con il contesto circostante si è provveduto ad aumentare la permeabilità pedonale sia nell’angolo nord-est – mediante un collegamento con il confinante insediamento residenziale già esistente - sia in quello sud-est – mediante rampa e scala idonee a superare il dislivello fra il nostro insediamento e la via Casalanario.
3. Quadro delle aree da cedere al comune
Nella tabella seguente è sintetizzato il quadro delle aree , effettivamente individuate, da cedere al Comune:
Verde attrezzato Mq 2.836,00
Parcheggio a raso 700,00
Viabilità e ampliamento via Torretta Mq 220,00
Servizi comuni coperti Mq 420,00
Aree da cedere al comune Mq 4.176,00
4. Numero di famiglie da insediare e composizione tipologica dell’intervento Il numero delle famiglie da insediare è pari a 45.
La composizione tipologica dell’intervento sarà così caratterizzata:
Alloggi Ers in locazione a canone sostenibile : n°8.
Alloggi Ers da cedere in proprietà al Comune: n° 2.
Edilizia libera :n° 35.
Gli alloggi sono stati dimensionati, in base ad indagine di mercato, differenziandone il taglio, da: 50 mq – 60 mq – 72 mq – 84 mq - 91 mq – 108 mq – 123 mq, per incontrare una differenziata richiesta della domanda.
5. Attività previste diverse dalla residenza Sono previste:
attività terziarie nella misura di un quinto della volumetria complessiva e cioè pari a: 21.000 x 1/5= mc 4.200, così come previsto dall ‘art. 3 del DM 2/04/1968. Tale cubatura è collocata prevalentemente al piano terra e una parte residua al piano primo dell’edificio ed è servita da porticato di uso pubblico al piano terra.
servizi comuni coperti per una superficie lorda di mq 420,00.
6. Numero complessivo di alloggi sociali e di ERP.
Il numero complessivo di alloggi sociali è pari a 10 (dieci) di S.U. pari a mq 864,00 - di cui 8 (otto) – di S.U. pari a mq 696,00 - a canone sostenibile e 2 (due) di S.U. pari a mq 168,00 da cedere gratuitamente al Comune.
7. Calcolo sommario della spese
Di seguito si inserirà una tabella esplicativa del quadro sommario della spesa che sarà riferita alle superfici residenziali, a quelle terziarie e alle opere di urbanizzazione.
Le dimensioni in mq delle opere di urbanizzazione sono state desunte dalle planimetrie di progetto. Le dimensioni in mq delle superfici residenziali e terziarie sono state desunte dal rapporto fra la volumetria di progetto e l’altezza virtuale pari a ml 4.50 così come previsto dall’art. 43 della legge 457/78.
I costi sono stati desunti, per le superfici residenziali, da quelli indicati nel decreto dirigenziale della Regione Campania n.200 del 19/05/2008 – A.G.C.16, settore 4 aggiornati con decreto dirigenziale n.265/2012.
I costi delle opere di urbanizzazione sono stati desunti da una analisi analitica dei costi effettivi parametrizzati in €/mq.
Il costo totale dell’intervento di nuova edificazione, C.T.N. (art.1 decreto dirig.
N.265/2012) è costituito dalla somma dei seguenti addendi:
comma 1: costo base di realizzazione tecnica (C.B.N.) pari a €/mq 820,00;
comma 2a : piano di qualità (energetica, ambientale e sostenibilità): + 18% (C.B.N.) pari a €/mq. 147,60;
comma 3a: incremento per intervento in zona sismica (2) ex s=9, pari a 9% (C.B.N.) pari a €/mq 73.80;
Il totale determina il costo di realizzazione tecnica di nuova edificazione ( C.R.N.) pari a €/mq 1041,40= C.R.N.
A tale costo vanno aggiunti gli oneri complementari – comma 4 - per determinare il costo totale di nuova edificazione C.T.N.
Oneri complementari:
4a: per opere di urbanizzazione primaria dei lotti relativi ai fabbricati pari al 7% del C.R.N. equivalenti a €/mq 72,87;
4b: oneri degli allacci acqua, luce, gas e telefono pari al 5% del C.R.N. equivalenti a €/mq 52,05;
4c: spese tecniche generali pari al 12% del C.R.N. equivalenti a €/mq 124,92;
4d: spese tecniche per redazione piani di sicurezza pari al 3% del C.R.N.
equivalenti a €/mq 31,23;
4f: spese per rilievi e saggi geognostici pari al 2% del C.R.N. equivalenti a €/mq 20,82.
Per un totale del costo totale di nuova edificazione C.T.N. pari a:
C.T.N.= €/mq 1.343,29<€/mq 1.881,90 limite max di spesa per mq superficie complessiva.
Al fine di determinare il calcolo sommario della spesa bisogna definire la superficie complessiva così come definita dall’art. 6 del predetto decreto dirigenziale.
Sc= Su (Superficie utile abitabile) + 60% ( snr - superficie non residenziale- max 45% di Su + Sp - Superficie dei posti auto= max 45% di Su), pertanto avendo determinato la Su in virtù dell’art. 43 della legge 457/78 pari a mc 21.000 - 1.474,001= mc 19.526,00/4.5 (h virtuale) = mq 4.339,11.
Applicando la predetta formula si avrà che:
Sc= 4.339,11+ 60%(0.45x4.339,11+0.45x4.339,11)= mq 6.682,23 TABELLA B -Tabella riepilogativa della spesa
SPESA PER LA REALIZZAZIONE DEI FABBRICATI
Superficie Utile = MQ 4.339,11
S.C.*=S.U. +60%(45%S.U.+45%S.U.) MQ 6.682,23
Sc Costo unitario Costo totale
mq 6.682,23 €/mq 1.343,29 € 8.976.171,93
SPESA PER LE OPERE DI URBANIZZAZIONE
Urbanizzazione primaria
St Costo unitario Costo totale
mq 10.465,00 € 25,00 € 261.625,00
Illuminazione pubblica (solo pali e corpi illuminanti)
n° 15 € 1.000,00 € 15.000,00
n° 35 € 350,00 € 12.250,00
Verde attrezzato
St Costo unitario Costo totale
mq 3.283,00 €/mq 30,00 € 98.490,00
Attrezzature di interesse comune coperte ( 2 mq x ab)
mq 420,00 €/mq 1.343,29 € 564.181,80
VALORE DELL'AREA
mq 10.465,00 €/mq 100,00 € 1.046.500,00
COSTO DELL'INTERVENTO € 10.974.218,73
IVA E TRIBUTI € 2.194.843,75
*Calcolo della Superficie Complessiva ai sensi dell'art. 6 del D.D. Reg. Campania n.265/2012 - A.G.C.16, sett.4
8. Calcolo degli utili d’impresa
1 S.C. (Superficie Complessiva) MQ 6.682,23
2 Costo dell'intervento Tabella B €. 10.974.218,73
3 Costo dell'intervento per mq di Superficie Complessiva (S.C.) voce 2 /voce 1 €xmq € 1.642,30 4 S.C. residenziale di alloggi Ers (indisponibile per l'imprenditore) Voce29 tab.A+60%(v29x45%+v29x45%) MQ 1.327,52
5 S.C. disponibile per l'imprenditore voce 1 - voce 4 MQ 5.354,71
6 Prezzo di vendita Sup.Complessiva (S.C.) Voce statistica €xmq 2.300,00
7 Calcolo del valore di vendita per l'impresa voce 5 x voce 6 €. 12.315.829,17
8 Costo complessivo per l'impresa voce tab B €. 10.974.218,73
9 Ricavo possibile per l'impresa voce 7 - voce 8 €. 1.341.610,44
10 Percentuale di ricavo sul valore dell'investimento % 12,23%
11 Superficie Complessiva dei due alloggi ERS da cedere 167,44+60%*(45%167,44+45%167,44) MQ 257,86 TABELLA C -CALCOLO DEGLI UTILI D'IMPRESA
Nota: La tabella C riassume costi e ricavi possibili per l'impresa. All'utile di €. 1,316,401,03 pari al 13,26% dell'investimento, va sommato il valore immobiliare immobilizzato costituito dagli otto alloggi di superficie utile pari a mq 694,58, dati in locazione al Comune, che produrranno - per l'imprenditore - una ulteriore rendita per la durata della locazione agevolata.
9. Studio di prefattibilità ambientale
Lo studio di prefattibilità ambientale è uno strumento introdotto dalla legge Merloni (n°109 11 febbraio 1994) con lo scopo di individuare, già a livello di progetto preliminare, tutte quelle criticità che il territorio oggetto del progetto presenta. Lo studio di prefattibilità ambientale permette di acquisire una conoscenza del territorio prima che si arrivi alla definizione del progetto definitivo evitando, quindi, che in fase di procedura di VIA si evidenzino problematiche rilevanti che costringano ad una rielaborazione parziale o addirittura totale del progetto dell’ opera. Con lo studio di prefattibilità ambientale, grazie alle informazioni sul territorio ottenuto, è possibile contenere il verificarsi di tali condizioni.
10.1 Descrizione del tessuto urbano di pertinenza e delle relative criticità.
L’intervento in progetto riguarda l’edificazione di edilizia residenziale con presenza di alloggi sociali ed è previsto in un lotto di zona C di P.R.G.: uno degli ultimi ancora in edificati tra quelli previsti dal vigente strumento urbanistico. Infatti, ad est del lotto si trovano tre quartieri residenziali nati di recente con lottizzazioni eseguite dai privati in zone C di P.R.G. L’area di influenza del lotto, come si evince dalle planimetrie allegate, risulta così ben connessa con la mobilità principale e secondaria e con le principali aree attrezzate scolastiche e integrata in una più ampia zona residenziale già del tutto realizzata in attuazione del vigente P.R.G.
Il nostro progetto si configurerebbe quindi come un intervento di densificazione del tessuto esistente, in linea con gli indirizzi più recenti della pianificazione di indirizzo regionale volti a ridurre il consumo di suolo nelle aree esterne al centro urbano.
Un altro elemento di vantaggio per il mercato immobiliare, oltre alla previsione degli alloggi sociali che è poi il contenuto saliente del bando regionale, è legato alla varietà del taglio degli alloggi che partendo da un minimo di mq 65 si estende fino a coprire una variegata gamma dimensionale adatta ad incontrare una domanda sempre più differenziata ma inevasa dall’attuale mercato.
Gli elementi di criticità dell’area di pertinenza del lotto sono connessi alla mancanza di spazi di sosta e di box pertinenziali e di spazi attrezzati per il gioco dei bambini. Il nostro progetto prevede un cospicuo aumento di tali dotazioni e destina a queste funzioni le aree attrezzate previste dal DM 1444 del 1968. Un altro elemento di criticità lo si riscontra nella larghezza adeguata della stessa via Torretta in prossimità del lotto in oggetto e lo si elimina prevedendo una cessione di parte di superficie a ridosso della esistente sede stradale per realizzarne una adeguata sezione.
10. Dimensione demografica dell’ambito di influenza
P.T.R. Regione Campania: ambiti territoriali omogenei. Angri si trova nell’ambito C5
P.T.R. Regione Campania: accessibilità e dimensioni demografiche dell’ambito C5
11. Livello di realizzazione infrastrutture pubbliche
Le infrastrutture a rete dell’ambito urbano di pertinenza (rete fognaria, idrica, elettrica, telefonica, rete di illuminazione e del gas-metano sono tutte realizzate ed efficienti e gravano sostanzialmente sulla Via Torretta. Tale strada, con asse nord –sud, collega l’insediamento in progetto con la strada provinciale (asse est-ovest di attraversamento del territorio comunale) a nord. Lungo tale asse ad ovest si trova il casello autostradale della A3, a sud il centro urbano, ad est il polo scolastico delle materne, elementari e l’istituto tecnico-commerciale.
12. Documentazione fotografica Foto 1
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