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TRIBUNALE DI FIRENZE

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Academic year: 2022

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Part. IVA 04753080482 - Cod. Fisc. FSSMRZ66L43D612S

TRIBUNALE DI FIRENZE

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RELAZIONE PER CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

NELL'ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 566/2015 DEL RUOLO GENERALE

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PROMOSSA DA: ---

CONTRO: ---

CREDITORE INTERVENUTO: ---

GIUDICE DELLE ESECUZIONI: Dott.ssa Lucia Schiaretti

RINVIO UDIENZA: 23/01/2018

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Alla sottoscritta Arch. Marzia Fossi, con studio in Firenze (FI) - Via Fratelli Bandiera n. 20 (Email: studiomarziafossi@libero.it Pec:

marzia.fossi@pec.architettifirenze.it) iscritta all’Albo degli Architetti di

Firenze al n. 4875 ed all’Albo dei C.T.U. del Tribunale di Firenze al n. 5082 dal 22/12/1997, in data 06.03.2017 la Dott.ssa Lucia Schiaretti, in qualità di Giudice delle Esecuzioni Immobiliari nella procedura n. 566/2015 R.G.

promossa dal --- quale mandataria di --- (C.F. --- ---) con sede legale in --- (TV), Via --- n.

1, rappresentata e difesa dall’Avv. Fabio Nannotti, con studio in Pistoia (PT), P.zza Giovanni XXIII n. 3 (Pec: avvfabionannotti@puntopec.it) ed elettivamente domiciliata in Firenze, Viale Mazzini n. 18 presso lo studio

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dell’Avv. Bernardo Neto, contro la Sig.ra --- (---) nata a --- il ---ed ivi residente in Via --- --- n. ---, creditore intervenuto in sede ipotecaria --- -- con sede legale in --- Piazza --- (C.F. --- ---) anch’essa rappresentata e difesa dall’Avv. Fabio Nannotti, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. Bernardo Neto, ha posto il seguente quesito: “Provveda a: identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento: accertare la conformità tra la descrizione attuale del beni (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di difformità: a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile, rappresentando in questo caso la storia catastale del compendio pignorato;

avvisare il Giudice se i dati catastali indicati nel pignoramento non consentono l’univoca individuazione del bene; indicare specificamente se nel catasto sono depositate le planimetrie dell’immobile, se vi è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra l’intestatario catastale e il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che dovrà sostenere i costi e autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto,

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provvedendo, in caso di difformità sostanziali o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; segnalare se l’identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o, comunque non pignorate, procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni dell’impossibilità; segnalare altresì se gli immobili contigui (ad es. i locali adiacenti) risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali;

1) riportare gli estremi dell’atto di pignoramento e specificare se lo stesso

riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto…);

2) indicare quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, da acquisire se non già in atti, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

3) fornire una sommaria descrizione del/i bene/i (comune, località, via,

numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni) della zona in cui si trovano, indicando altresì l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; se trattasi di terreni, adeguarsi alle direttive del GE per quanto concerne la verifica dell’esistenza dei diritti di impianto, sotto riportata tra gli allegati;

4) provveda a riferire, anche con l’ausilio del custode, sullo stato di

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possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione se occupato/i da terzi – titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.

Segnalare in caso di contratto di locazione, l’eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3, c.c., anche a seguito di confronto con il custode. Se l’immobile è occupato dal debitore, indicare se egli è ivi residente, allegando il relativo certificato; ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

5) verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero in particolare:

- domanda giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;

- debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 disp. att. c.c.;

- atti di asservimento urbanistico, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione;

- convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;

- altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem,

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servitù, uso, abitazione,…);

6) verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura

condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli da riportare nella c.t.u. in maniera completa, con l’indicazione del soggetto a favore e contro è presa, la data e il numero di iscrizione), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente, indicare anche le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà; indicare anche l’esistenza di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o indivisibilità e rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

7) indicare l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di

manutenzione, di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, l’importo di eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, l’eventuale esistenza di procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

8) verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali; indichi in

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particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1°

settembre 1967; indicare l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. Ove consti l’esistenza di opere abusive, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.p.r. 6 giugno 2001, n.

380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, IV co., l. 47/85 o 46, V co., d.p.r. 380/01, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

9) indicare il valore di mercato dell’immobile sia libero che occupato con

espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione delle fonti alle quali si è fatto riferimento. Nella determinazione del valore di mercato terrà conto, ai sensi dell’art. 568 c.p.c., della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo. L’esperto terrà conto dei dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia dei beni, specifici atti pubblici di compravendita

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di beni analoghi per collocazione e/o tipologia; indagini di mercato, con specifica indicazione delle agenzie immobiliari consultate; banche dati nazionali ecc.

10) indicare il prezzo base d’asta esponendo analiticamente gli

adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per i vizi del bene venduto ex art. 2922 c.c. e per la particolarità dei meccanismi d’asta (10% circa, salvo particolari ragioni, che dovranno essere evidenziate), precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché le eventuali spese condominiali insolute.

11) Precisare se il bene possa risultare non appetibile sul mercato, specificandone le ragioni;

12) in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:

- il valore come al punto 9. (10) che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;

- se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura, procedendo in tale ultimo caso ad esprimere compiutamente il giudizio di indivisibilità anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c., dall’art. 846 c.c. e dalla l. 3 giugno 1940, n.

1078;

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13) indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui sia di facile

individuazione (con l’aliquota se si tratta di I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito in cancelleria della relazione;

15) effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato dell’immobile (libero/occupato);

16) L’esperto dovrà consegnare insieme alla relazione, in fogli staccati dall’elaborato alla relazione:

una tabella riepilogativa per ciascun lotto come da schema allegato, indicandovi il valore di mercato libero/occupato e quello a base d’asta;

- fotografie esterne ed interne del/i bene/i, nonché la relativa planimetria (NB si invita a non fotografare persone e ad oscurare targhe di auto);

- gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto II° (avvisi di inizio operazioni peritali).

17) Effettuare (prima del deposito del cartaceo) almeno 30 giorni prima della data di udienza per via telematica a mezzo piattaforma P.C.T. di: 1) copia integrale e 2) copia EPURATA DEI DATI SENSIBILI PER LA NORMATIVA SULLA PRIVACY (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private), completa di foto esterne ed interne del bene, planimetrie e documenti; di depositare in cancelleria, successivamente al deposito per via telematica, una copia integrale cartacea (corredata di foto, documenti, ecc) ed una copia epurata; di inviare all’esecutato, se non costituito, copia completa dell’elaborato peritale a mezzo raccomandata a.r., depositando in cancelleria l’attestazione del relativo invio.

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Si ricorda che tutta la documentazione occorrente per l’elaborato peritale sarà direttamente consultabile e stampabile dalla P.C.T.

18) presentare, se necessario, tempestiva e motivata istanza di proroga del termine del deposito della perizia in caso di impossibilità di rispettare il termine concesso di 30 giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c.

*** *** *** ***

A tal fine

dopo aver provveduto

- ad eseguire le ricerche catastali presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio

Provinciale del Territorio di Castelfiorentino, per reperire la mappa catastale, le ultime planimetrie in atti, l’elaborato planimetrico, l’elenco subalterni e le visure dei beni immobili oggetto della presente perizia;

- a ricercare e visionare presso il Comune di Castelfiorentino, Ufficio Urbanistica ed Edilizia Privata pratiche edilizie relative all’intero complesso immobiliare di cui le unità di cui alla procedura in oggetto fanno parte;

- ad eseguire in data 22.09.2017 un sopralluogo, congiuntamente al custode giudiziario, durante il quale è stato redatto un verbale (Allegato N. 8);

Tutto ciò premesso, si espone quanto segue:

Quesito punto 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI

Oggetto del pignoramento è la piena proprietà di unità immobiliari facenti parte di un più ampio fabbricato site nel Comune di Castelfiorentino (FI) - Via dei Praticelli n. 147/I e precisamente: appartamento per civile abitazione con accesso attraverso resede e terrazzo di proprietà esclusiva che si

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sviluppa al piano terra rialzato oltre locale autorimessa posto al piano seminterrato al quale si accede tramite rampa e disimpegno condominiali; il tutto come meglio verrà descritto in seguito.

Dalle visure ipotecarie al ventennio in atti la quota di proprietà dell’esecutata Sig.ra --- è pari all’intero della piena proprietà.

Confini:

Appartamento: Resede di accesso di cui al sub 509 e sub 530, appartamenti di cui ai sub 528 e sub 530 salvo se altri;

Locale autorimessa: rampa e corsia di manovra carrabile b.c.n.c. di cui al sub 506, garage di cui ai sub 518 e sub 520 salvo se altri.

Dati catastali: (Allegati N.ri 1, 2 e 3)

I beni oggetto della procedura sono identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Castelfiorentino al Foglio di mappa 57, Part.lla 252 e censiti con le seguenti caratteristiche:

- appartamento di cui al sub 529 Categoria A/2, Classe 3, consistenza 4,5 vani, superficie catastale 68 mq., totale escluse aree scoperte 57 mq, rendita Euro 453,19, Via dei Praticelli n. 147/I, Piano T;

- locale autorimessa di cui al sub 519, Categoria C/6, Classe 5, consistenza mq 16, superficie catastale 18 mq, rendita Euro 47,93, Via dei Praticelli, Piano S1;

intestati giusto conto a --- (---) nata a --- ---- il --- proprietà per 1/1.

Si precisa che il sub 506, rampa scannafosso e androne è bene comune non censibile ai sub da 517 a 524 compresi, sub 507 strada e resede a comune a

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tutti i sub della part.lla 252 del Foglio di mappa 57 (escluso il sub 501 e il 504).

Corrispondenza con il pignoramento

La descrizione degli immobili ed i dati catastali indicati nell’Atto di pignoramento immobiliare redatto dall’Avv. Fabio Nannotti per parte procedente corrispondono a quelli identificati negli atti.

Corrispondenza tra planimetrie catastali e stato di fatto

Le planimetrie catastali presentate in data 21.12.2007 prot. FI0541714 rappresentano sostanzialmente lo stato dei luoghi.

Quesito punto 2) ESTREMI DELL’ATTO DI PIGNORAMENTO Nota di trascrizione di verbale pignoramento immobiliare di cui al Reg. Part.

n. 5061 del 20.10.2015, derivante da atto Ufficiale Giudiziario di Firenze, in data 08.10.2015 rep. 13312/2015, a favore di ---. (C.F. --- ---), contro --- (---) per la quota di proprietà di 1/1.

Quesito punto 3) ESTREMI ATTO PROVENIENZA

I beni oggetto di esecuzione sono pervenuti all’esecutata per acquisto fattone dalla --- con sede in --- con atto, reperito dalla scrivente, autenticato dal Notaio Andrea Fera in data 16.05.2008 di cui al Rep.

n. 45754, Racc. n. 2774, Registrato a Empoli il 20.05.2008 al n. 4411, Serie 1T, Trascritto a Volterra il 23.05.2008 al Reg. Part. n. 3014 (Allegato N. 5).

Quesito punto 4) DESCRIZIONE DEI BENI (Allegato N. 4 – Rilievo fotografico)

Oggetto della perizia è un’unità immobiliare destinata a civile abitazione e

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locale autorimessa posti in un nucleo edilizio sito sulla Strada Provinciale di Val d’Orlo in corrispondenza della valletta del Rio Morto con accesso da strada di lottizzazione denominata Via dei Praticelli. Il nucleo è costituito da due edifici a schiera con giardini privati, finiture di tipo tradizionale e copertura a tetto con manto di coppi e tegoli ed infissi in legno. Gli edifici sono costituiti da moduli affiancati lateralmente con piano terra e primo abitativi e piano seminterrato utilizzato per i locali autorimessa.

L’appartamento in oggetto, individuato dal civico n. 147/I, si trova al piano terra rialzato vi si accede tramite passo di circa mq 11,80 e terrazzo frontale di circa mq 5,20 di proprietà esclusiva, composto da cucina- soggiorno, due camere, disimpegno, bagno, ripostiglio, terrazzo sul retro di circa mq 30,50 e resede sul fronte circa mq 13,10.

L’altezza di vano pari a circa mt 2,70 e la superficie calpestabile dei vani principali risulta pari a circa mq 51,00.

Il locale ad uso autorimessa è posto al piano seminterrato cui si accede tramite rampa e disimpegno condominiali e precisamente dalla sesta porta per chi scende dal suddetto disimpegno della superficie utile di circa mq 16,00 ed un’altezza di vano pari a circa mt 2,40.

La superficie utile lorda ragguagliata (commerciale), comprensiva delle murature esterne ed interne, risulta pari a:

Vani principali e accessori diretti circa = mq 58,00 Pertinenze esclusive a servizio dell’u.i.:

Locale autorimessa circa mq. 19,00 x coef. 0,50 = mq 9,50 Pertinenze esclusive di ornamento con accesso diretto:

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Resede circa mq 13,10 x coef. 0,10 = mq 1,31 Passaggio e Terrazzo frontale mq 17,00 x coef. 0,30 = mq 5,10 Terrazzo tergale mq 30,50 x coef. 0,30 = mq 9,15 Superficie utile lorda ragguagliata (commerciale) dei beni: mq 83,06

Arrotondata a circa mq 83,00

Gli impianti, elettrico, idraulico e di riscaldamento sono dotati delle certificazioni richieste all’epoca della loro realizzazione; la caldaia è posta nella terrazza frontale ed è alimentata a GPL.

L’edificio è dotato di acqua potabile mediante allacciamento alla rete idrica comunale. L’appartamento è anche dotato di alcuni splits ma, come riferito dalla proprietà, non funzionanti, così come l’impianto di allarme.

La struttura portante è in cemento armato, con pareti esterne intonacate e tinteggiate. Il portoncino di accesso è in legno verniciato di colore verde come le persiane esterne alla fiorentina. Le porte interne sono in legno.

I pavimenti sono in ceramica in tutta l’abitazione. Il servizio igienico è rivestito in piastrelle di ceramica e dotato dei normali accessori: vaso, bidet, lavabo e doccia. Il passaggio di accesso, la terrazza frontale e tergale sono pavimentate in cotto, mentre il resede frontale è pavimentato in autobloccanti. Il locale autorimessa che si trova al piano seminterrato è pavimentato in piastrelle di ceramica, con porta basculante in ferro zingato stampato di colore bianco, completa di serratura e maniglia.

Quesito punto 5) STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI

Ad oggi l’immobile risulta di proprietà di --- (---) nata a --- il ---.

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Al momento del sopralluogo l’esecutata era presente e mi ha accompagnato nella visita.

Risultano ivi residenti l’esecutata ---, i due figli minorenni --- --- e --- ed il compagno --- (Vedi All. N.

9 – Certificato cumulativo di residenza).

Quesito punto 6) FORMALITA’, VINCOLI O ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

Non vi sono formalità che rimarranno in carico all’acquirente.

L’immobile è pervenuto con “… con affissi ed infissi, accessori, pertinenze, azioni, ragioni, diritti, servitù attive e passive e quota proporzionale di spettanza delle parti comuni, individuate come per legge, consuetudine, destinazioni e titoli di provenienza, fra le quali in particolare, quante rappresentate nell’elaborato planimetrico inerente l’intero fabbricato … … La parte alienante dichiara che nel regolamento di condominio , che parte acquirente espressamente accetta – inerente l’intero complesso edilizio a favore dell’appartamento censito al Catasto Fabbricati al Fg. 57, Part.lla 252, sub. 529 è riconosciuto il diritto di passo dal vano scala identificato al medesimo Catasto Fabbricati nello stesso Fg 57, Part.lla 252, sub 509, al solo scopo di accedere alla copertura del fabbricato per procedere alla istallazione e manutenzione di impianti radiotelevisivi” (Vedi All N. 5).

Quesito punto 7) FORMALITA’ VINCOLI ED ONERI DA CANCELLARE O NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE

Dalle visure ipotecarie in atti alla data del 30.11.2015 risultano le seguenti

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formalità (verificate dalla scrivente alla data del 29.03.2017 - vedi allegato 7) che dovranno essere cancellate:

Iscrizione di ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario di cui

al Reg. Part. N. 963 del 23.05.2008 - Ufficio Provinciale di Pisa sezione di Volterra, a favore di --- con sede in --- (--- ---) contro --- per la quota di proprietà di 1/1, con atto Notaio Andrea Fera del 16.05.2008 Rep. n. 45755/2775, per un importo capitale di Euro 174.000,00 oltre interessi per un totale di Euro 348.000,00, della durata di 25 anni, grava sugli immobili in Castelfiorentino di cui al Foglio 57, Part.lla 252, sub. 529 e 519.

Iscrizione di ipoteca volontaria a garanzia di finanziamento di cui al

Reg. Part. N. 1479 del 16.11.2011 - Ufficio Provinciale di Pisa sezione di Volterra, a favore di --- con sede in --- (--- ---) contro --- per la quota di proprietà di 1/1, con atto Notaio Valeria Pansa Longobardo del 14.11.2011 Rep. n. 127631/13166, per un importo capitale di Euro 30.000,00 oltre interessi per un totale di Euro 60.000,00, della durata di 10 anni, grava sugli immobili in Castelfiorentino di cui al Foglio 57, Part.lla 252, sub. 529 e 519.

Trascrizione di verbale di Pignoramento immobiliare di cui al Reg.

Part. 5061 del 20.10.2015, Rep. N. 13312 del 08.10.2015 – Ufficiale Giudiziario di Firenze - a favore di --- con sede in --- ---- (---) contro --- per la quota di proprietà di 1/1, grava sugli immobili in oggetto in Castelfiorentino di cui al Foglio 57, Part.lla 252, sub. 529 e 519.

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Oneri di cancellazione a carico della procedura

1) Annotamento per Cancellazione di Iscrizione di Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario

- Tassa Ipotecaria €. 35,00

Totale €. 35,00

2) Annotamento per Cancellazione di Iscrizione di Ipoteca volontaria a garanzia di finanziamento

- Tassa Ipotecaria €. 35,00

Totale €. 35,00

3) Annotamento per Cancellazione di Trascrizione di pignoramento immobiliare

- Imposta Ipotecaria €. 200,00

- Bolli €. 59,00

- Tassa Ipotecaria €. 35,00

Totale €. 294,00

Quesito punto 8) SPESE FISSE DI GESTIONE O DI MANUTENZIONE, SPESE GIA’ DELIBERATE E EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI PREGRESSE NON PAGATE

L’unità immobiliare, da informazioni assunte, si trova all’interno di un condominio costituito ed amministrato dal Sig. Ciulli Tommaso, il quale contattato via posta elettronica dalla scrivente ha in data 03.10.2017 così relazionato: “Il debito attuale della --- ammonta a €. 3.750,00, le spese condominiali non pagate negli ultimi due anni ammontano a €.

2.500,00, l’importo delle spese fisse di gestione condominiale relative

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all’appartamento in oggetto risultano pari a €. 501,00, i millesimi di proprietà generale afferenti la --- sono 65,74” (Vedi All N. 10 - Regolamento di Condominio e Tabelle millesimali).

Quesito punto 9) REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA In base al Regolamento Urbanistico del Comune di Castelfiorentino, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 56 del 30.12.2003, Aggiornato alla Quarta Variante, Approvata con D.C.C. n. 40 del 13.11.2012, il fabbricato è inserito in “Territorio aperto – UTOE 3, nucleo 5” (Art. 82 N.T.A.), “Corridoio biologico” (Art. 55 N.T.A.).

Dalla documentazione depositata all’Ufficio Urbanistica (Allegato N. 6) si è potuto evincere che l’immobile di cui il bene in oggetto costituisce porzione, è stato edificato in forza della Permesso di Costruire n. 2004/174 rilasciato dal Sindaco di Castelfiorentino il 23.09.2005 per “Intervento unitario Nucleo 5 / Rimorti II - Costruzione di fabbricati per civile abitazione in Località Rimorti” e successiva Variante DIA n. 634/2007/2 rilasciata dal medesimo Comune di data 24.12.2007. In data 22.08.2005 fu rilasciata “per ampliamento e regolarizzazione del passo carrabile dalla strada provinciale” Concessione Permanente n. 24132; per la realizzazione dello scarico delle acque reflue fuori fognatura è stata rilasciata Autorizzazione n.

2008/003/A5 in data 18.03.2006. In data 04.06.2007 comunicazione di assegnazione di numeri civici. Infine in data 18.02.2008 è stata presentata Attestazione di Abitabilità di cui al Prot.llo n. 2612.

Confrontando lo stato attuale dell’unità immobiliare con le pratiche edilizie sopra riportate si è riscontrata una sostanziale corrispondenza; le parti

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comuni del fabbricato non sono state oggetto di verifica della regolarità edilizia ed urbanistica, così come non si sono effettuati riscontri in merito alla sagoma dell’edificio ed al suo posizionamento nel lotto in quanto l’attività tecnica necessaria supportata anche da strumenti di rilievo topografico esula dall’incarico conferito.

Quesito punto 10) VALORE DI MERCATO DEI BENI IMMOBILI Nella determinazione del valore di mercato dei beni immobili si è adottato il criterio della stima con il metodo del confronto di mercato.

Nella ricerca di beni immobili comparabili si è privilegiato, come da indicazione del Giudice, la ricerca beni oggetto di esecuzione forzata, nel caso in esame, visionata la banca dati disponile non si è reperito alcun atto di compravendita comparabile con i beni oggetto della presente perizia, pertanto la valutazione è stata effettuata prendendo a riferimento i valori forniti dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate e in seguito messi a confronto con i prezzi a metro quadro forniti da banche dati di operatori del settore immobiliare in relazione a zone territoriali omogenee, intervalli massimi e minimi per unità di superficie in base alla tipologia immobiliare ed allo stato di conservazione.

I valori suddetti, per il primo semestre dell’anno 2017, per il Comune di Castelfiorentino in zona Extraurbana/resto del territorio, Codice di Zona R1, per abitazioni di tipo civile in stato di conservazione normale risultano per la Superficie Lorda: minimo €./mq 1.050,00 - massimo €./mq 1.500,00.

Considerato la recente epoca di costruzione del fabbricato in esame, le sue

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caratteristiche ubicazionali, distributive, le sue finiture si ritiene che sia corretto quale valore di riferimento per una stima il valore OMI pari al massimo cioè €./mq 1.500,00 che si ritiene il più probabile prezzo a metro quadro di superficie commerciale per l’immobile in oggetto.

Al fine di paragonare i risultati forniti dal metodo dei comparabili con i valori forniti dall’OMI ci preme a questo punto eseguire una riflessione in merito alla sostanziale corrispondenza tra Superficie Catastale indicata nelle visure e Superficie Lorda indicata nella Banca Dati OMI.

La Superficie Catastale è calcolata con la metodologia adottata dall'ex Agenzia del Territorio in base alle regole dettate dal D.P.R. 138/98: si calcola considerando i muri interni e quelli perimetrali esterni (computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm).

E’ data dalla somma di:

- superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali ingressi, disimpegni, corridoi, bagni e simili;

- 50% della superficie dei vani accessori di categoria R/4 a servizio diretto di quelli principali come posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di vicoli;

- 30% della superficie di balconi, terrazzi e simili se di pertinenza esclusiva;

- 10% della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, per parchi, giardini, corti e simili;

La Superficie utile lorda ragguaglia (commerciale) così come definita nel

(20)

Manuale della Banca Dati OMI è pari alla somma:

- della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

- della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo, di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini) e di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.);

La misurazione dei vani principali ed accessori diretti si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali esterni, che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).

Da quanto suddetto si evince che, ai fini della ricerca del più probabile prezzo unitario di mercato, i valori suddetti possono essere paragonati in maniera appropriata.

Valore di mercato

Superficie lorda/commerciale circa : mq 83,00

Dai valori sopra individuati, per il bene considerato libero, si ricava il seguente valore di stima:

(mq 83,00 x €. 1.500,00/mq) = €. 124.500,00

(21)

arrotondato a €. 125.000,00 che si ritiene il più probabile valore di mercato.

Si precisa che la presente stima è comunque effettuata a corpo e non a misura, per cui eventuali discrepanze dimensionali non incidono sul giudizio di stima espresso.

Quesito punto 11) PREZZO A BASE D’ASTA

A fini della determinazione del prezzo a basa d’asta si ritiene congruo applicare al valore sopra determinato un ulteriore abbattimento pari al 10%

che tiene conto delle differenze esistenti rispetto ad un normale atto di trasferimento tra privati, pertanto si ottiene un valore:

€. 125.000,00 x 0,90 = circa €. 112.500,00

arrotondato a €. 113.000,00

Quesito punto 12) APPETIBILITA’ DEL BENE SUL MERCATO Si ritiene che il bene sia appetibile sul mercato locale in quanto posto in zona tranquilla ma non isolata, in buono stato di manutenzione, ingresso singolo e con locale autorimessa privato.

Quesito punto 13) SPECIFICHE IN CASO DI VENDITA DI QUOTA DI BENE INDIVISO

La vendita avviene per l’intera proprietà.

Quesito punto 14) REGIME IMPOSITIVO

Il regime tributario per il trasferimento della proprietà di cui all'oggetto della presente relazione risulta essere “l'imposta di registro” nella aliquota stabilita dalla legge.

Quesito punto 15) RIEPILOGO DEI LOTTI

Per quanto sopra analiticamente esposto si è ritenuto di costituire un unico

(22)

Lotto, gli immobili risultano occupati dall’esecutata e dalla sua famiglia.

Quanto sopra in ottemperanza all’incarico ricevuto.

Firenze, 14.12.2017

ALLEGATI

ALLEGATO N. 1: Estratto di mappa catastale;

ALLEGATO N. 2: Visure catastali ed Elenco Subalterni;

ALLEGATO N. 3: Planimetrie catastali ed Elaborato planimetrico;

ALLEGATO N. 4: Rilievo fotografico costituito da n. 16 riprese;

ALLEGATO N. 5: Copia Atto di provenienza (OMISSIS);

ALLEGATO N. 6: Estratti pratiche edilizie (OMISSIS) ;

ALLEGATO N. 7: Ispezioni ipotecarie al 29.03.2017 (OMISSIS);

ALLEGATO N. 8: Verbale sopralluogo del 22.09.2017 (OMISSIS);

ALLEGATO N. 9: Certificato cumulativo di residenza (OMISSIS);

ALLEGATO N. 10: Regolamento di Condominio e Tabelle millesimali (OMISSIS);

ALLEGATO N. 11: Raccomandata di comunicazione inizio delle operazioni peritali e sopralluogo (OMISSIS);

ALLEGATO N. 12 : Tabella riepilogativa del lotto unico (OMISSIS).

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