CAPITOLO III
PIANO DI TRASFORMAZIONE
PROPOSTO
53 “…Solo quando accoglie e fa risuonare il pensiero della terra, il pensiero diventa pesante e creativo..” Welsch.
3.1 PROPOSTA URBANISTICA 3.1.1 Premessa
La dismissione, prevista dall’amministrazione, degli stabilimenti della Fabbrica Siticem ci fornisce la possibilità di sfruttare un’area di circa 50.000m² allo scopo di realizzare un nuovo insediamento misto-residenziale.
L’idea alla base del nostro Piano è cercare di ridefinire il limite urbano, il limite verde, mediante la trasformazione di un’ area industriale, che attualmente rappresenta una delle problematiche principali de La Vettola, in un’area che si costituisca cuore pulsante di quartiere, ovvero un luogo centrale in cui si possano affacciare funzioni pubbliche e private rivolte prevalentemente alla comunità locale. Oltre ad offrire occasioni di socializzazione, con la creazione di una piazza e di un ampio parco attrezzato, il progetto prevede la realizzazione di un area commerciale, di distribuzione di servizi e di uffici; inoltre dedicando buona parte della superficie territoriale d’intervento ad area residenziale, con la realizzazione di 30 abitazioni destinate ad ospitare circa 150 abitanti, andiamo a soddisfare l’esigenza espressa dall’amministrazione comunale di limitare il fenomeno d’emigrazione della popolazione pisana nei comuni contermini e a rispondere alla domanda insediativa dei pisani stessi rivolta a tipologie abitative indipendenti.
La nostra area d’intervento è classificata dal Regolamento Urbanistico vigente come area industriale di tipo PQ1, ovvero area ospitante un insediamento produttivo singolo. Non essendo prevista alcuna trasformazione dell’assetto urbano nell’area in studio, per il dimensionamento, l’organizzazione e la pianificazione del nostro
54 complesso insediativo non abbiamo potuto far riferimento ad alcuna scheda norma. Gli indici urbanistici fondiari, come l’indice di fabbricabilità fondiaria (If) e il rapporto di copertura (Rc), gli abbiamo dedotti dal rilievo dei lotti edificati limotrofi. Confrontando le tavole di piano al rilievo in loco abbiamo ricavato i volumi edificati, le superfici coperte e le superfici fondiarie, ottenendo così i rapporti richiesti. Per i parametri edilizi, come le distanza tra manufatti, la distanza dai confini e dalle strade, ci siamo riferiti alle norme tecniche di attuazione del RU, ipotizzando la nostra area all’interno di un assetto urbano recente suscettibile di nuova edificazione (Q3d).
3.1.2 Obiettivi di progetto
La soluzione urbanistica proposta è il risultato di uno studio sulle problematiche elencate nel capitolo precedente.
L’intervento si pone come obiettivi:
• Espandere l’edificazione residenziale in continuità fisica e morfologica con l’esistente. L’insediamento risponde alla domanda insediativa dei pisani rivolta a tipologie abitative indipendenti e quindi può essere considerato, in tal senso, una delle poche alternative all’emigrazione nei comuni contermini.
• Dotare l’area di una percorribilità pedonale e ciclabile lungo la quale articolare una serie di spazi pubblici predisponendo punti di accesso ben strutturati lungo Via Livornese.
• Inserire, attraverso le nuove realizzazioni, una serie di servizi, sia pubblici che privati, distribuiti attorno ad uno spazio centrale, una piazza, concepita come luogo di aggregazione sociale per il quartiere.
• Realizzare un’ampia area a verde pubblico, contribuendo ad incrementare l’attuale dotazione di standard dell’utoe 22, 0,49mq/ab, tra le più basse del territorio pisano.
55 • Realizzare una nuova viabilità che riesca a servire le diverse zone dell’area
d’intervento senza provocare alterazioni del traffico sulla Via Livornese. • Realizzare una serie di percorsi pedonali e ciclabili al fine di connettere le
aree di progetto a fruizione pubblica con le aree limitrofe esterne al quartiere.
La scelta della morfologia dovrà diversificarsi a seconda dei casi; in particolare dovranno essere rispettati i caratteri morfologici e tipologici del contesto, soprattutto quando si interviene nelle aree a carattere prettamente residenziale, mentre nelle aree a carattere misto dovrà essere previsto un modello tipologico che permetta un rapporto diretto tra gli spazi a fruizione pubblica, adottando nel contempo morfologie compatibili con il sistema della residenza e prevedendo pertinenze private non accessibili direttamente dalle aree a fruizione pubblica.
La serie di obiettivi elencati è finalizzata a ridefinire un’area margine del centro urbano, un limite verde, le cui caratteristiche naturali, le cui storie e tradizioni sociali, non hanno mai avuto l’occasione di esser conosciute ed apprezzate se non dagli abitanti locali. Con la realizzazione di un belvedere sul margine del sito abbiamo voluto sottolineare quest’aspetto; già dai primi sopralluoghi, infatti, è apparso chiaro come la “natura” che circonda il luogo risulta un elemento dominante. Dovevamo riconoscerne la potenza e l’efficacia. Il visitatore, guardando alla città, subisce il fascino di un paesaggio agricolo fortemente caratterizzato. Perciò l’intervento in questa piccola porzione di territorio si prefigge come obbiettivo la realizzazione di un luogo riconoscibile, una piccola piazza con al centro una torretta belvedere in legno, a rimarcare quest’aspetto.
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3.1.3 Il Processo Progettuale
Prima tappa dell’iter progettuale, come già accennato nel primo capitolo, è la conoscenza del luogo. Semplicemente camminando nel territorio d’intervento ho iniziato ad immaginare lo sviluppo mentale del “nuovo impianto” cercando di capire quali potessero essere le nuove direttrici di traffico, le zone più idonee alla localizzazione delle aree edificabili, di quelle a verde e dei punti focali. Studiando poi le fonti storiche e cartografiche, leggendo le direttrici strutturali naturali e relative all’urbanizzazione, son riuscita a decodificare le regole evolutive dell’assetto in esame ed a capirne le ragioni e le vocazioni; questi elementi ho impiegato come base di confronto tra lo stato di fatto e un’idea di trasformazione intesa come evoluzione “naturale” del luogo.
Una volta raccolti e organizzati i dati, è iniziata la fase d’impostazione del disegno dell’impianto. Sono stati redatti diversi schemi progettuali che propongono diversi modi di relazione tra impianto e sito. Una volta definita la struttura si è proceduto con la divisione del sito in parti, identificabili per funzione, individuando la zona residenziale, quella commerciale-direzionale con annessa la piazza e quella a verde pubblico e sportivo.
Senza forzare una forma ma facendola aderire al contesto, siamo giunti alla soluzione finale, considerando, passo dopo passo, le nuove informazioni, esigenze e istanze che si presentavano.
Adesso, prima di passare alla descrizione dettagliata degli schemi e all’argomentazione delle motivazioni di alcune delle scelte progettuali, andiamo a definire l’oggetto del nostro intervento, ovvero
57 Il “Complesso Insediativo Residenziale” è una porzione di territorio, destinata ad uso prevalentemente residenziale, sottoposto ad un processo unitario di pianificazione.
Un CIR è costituito da un insieme di opere: • Organismi abitativi
• Le opere a rete: viabilità secondaria, viabilità locale, parcheggi , percorsi pedonali e ciclabili
• Reti tecniche: rete fognaria, idrica, elettrica, gas
• Gli spazi aperti: verde attrezzato, attrezzature sportive
• Le attrezzature puntuali: organismi scolastici, centri d’interesse collettivo, centri commerciali primari.
Per ciascuna di tali opere abbiamo preso in considerazione le caratteristiche di localizzazione di dimensionamento e di organizzazione. La localizzazione tiene conto degli aspetti connessi all’ubicazione del CIR e quindi di ciascuno degli oggetti che lo costituiscono rispetto agli altri insediamenti, alle caratteristiche morfologiche dell’area interessata, agli altri oggetti considerati.
La localizzazione si definisce sulla base dei seguenti elementi:
• Caratteri fisici del territorio: portanza del terreno, livello della falda idrica, sismicità etc…
• Posizione rispetto alle reti tecnologiche: sistema primario di viabilità, sistema primario di smaltimento delle acque, sistema primario di approvvigionamento idrico, sistema primario di distribuzione di energia elettrica e del gas.
• Posizione rispetto alle attrezzature puntuali di zona e di quartiere: nido, materna, elementari, unità sanitaria locale, centri di assistenza sociale, servizi amministrativi etc…
• Sistema giuridico dei vincoli: distanze dai nastri stradali, accesso alla disponibilità dell’area etc…
58 A questo proposito, alcune considerazioni preliminari al progetto:
• L’area in studio è adiacente ad un tratto di viabilità secondaria, la Via Livornese, e quindi ad essa direttamente collegabile mediante la creazione di una rete stradale locale e intersezioni a raso. Inoltre, la capacità residua della sezione stradale di Via Livornese, in relazione al flusso di traffico che si ipotizza generato dalla realizzazione dell’insediamento, si considera tale da poter evitare interventi di ampliamento della sezione dei tronchi stradali.
• Essendo la realizzazione del nostro insediamento residenziale prevista al posto di un ex complesso industriale, non si hanno problemi relativi alla localizzazione in rapporto ai sistemi esistenti di smaltimento acque, approvvigionamento idrico, di distribuzione dell’energia elettrica e del gas già presenti nel territorio in esame.
Il dimensionamento, trattato a più riprese nei paragrafi precedenti e sul quale discuteremo in maniera più approfondita nei successivi, si misura in numero di abitanti insidiabili o in unità di prodotto insediativo (superficie utile degli alloggi e delle attrezzature). Tiene conto della densità insediativa vigente e considera la capacità residua dei vari sistemi a rete, come il sistema principale della viabilità, e dei sistemi di attrezzature puntuali, come il verde attrezzato etc…
Le caratteristiche organizzative, riguardano essenzialmente gli aspetti morfologici dell’insediamento in cui si collocherà il progetto. La morfologia è definita da: assetto delle reti di comunicazione fondamentali, articolazione e localizzazione delle attrezzature sociali, commerciali e residenziali esistenti.
Osservando questo prima schema progettuale (figura1), si nota come la morfologia dell’insediamento ci abbia condizionato sin dalle prime fasi del processo progettuale, infatti:
59 - L’ubicazione dell’area residenziale a nord del territorio in studio è stata considerata fin dalla prime fasi. Così localizzata, infatti, l’area risulta protetta dal rilevato della S.G.C FI-PI-LI e crea un continuum morfologico con la limitrofa area residenziale.
- La necessità di schermare la S.G.C FI-PI-LI per limitare l’impatto ambientale ci impone, sin dal primo approccio, la costituzione di un’ampia fascia boschiva, sul margine sud.
Il tracciamento dei percorsi rappresenta l’operazione di base che, insieme alla localizzazione dei “luoghi comuni”, configura la rete dello spazio pubblico e innerva il disegno dell’impianto. In particolare, osserviamo che: - La localizzazione della viabilità proposta ha origine dalla possibilità di sfruttamento di una sede stradale dismessa sul confine nord del territorio in studio;
schema progettuale 1
- La rete viaria carrabile si distingue in due livelli: di distribuzione locale e di accesso all’area residenziale; è costituita da una strada principale (rosso)
60 che corre lungo i tre lati del confine territoriale e da una serie di strade minori (nero) che penetrano “a pettine” all’interno del territorio servendo l’area residenziale;
Considerando che ogni tipo di servizio e attrezzatura ha proprie esigenze funzionali e un proprio raggio di influenza, la loro distribuzione urbana e territoriale deriverà dall’intrecciarsi di questi due fattori, quindi:
- Osservando questi primi schemi progettuali si osserva come sin dalle prime fasi si sia scelto di ubicare l’area commerciale direzionale in adiacenza a Via Livornese, in modo da renderla facilmente visibile e accessibile alla nuova utenza insediata e a quella residente nel quartiere.
schema progettuale 2
- Per la localizzazione dell’ area a verde attrezzato abbiamo considerato le indicazioni progettuali contenute nella schede norma 23.2 del R.U. relativa alle previsioni di realizzazione del parco urbano di P.ta a Mare. All’interno della scheda norma si legge che le aree limitrofe esterne alla previsione dell’area propriamente destinata a parco urbano, per le loro
61 caratteristiche e collocazione sono strettamente connesse ad esso, gli sono di supporto e fanno da interfaccia con l’ambito urbano; pertanto tutti gli interventi previsti per queste aree dal R.U. sono vincolati alla realizzazione del Parco urbano. L’area dell’ex discarica di inerti (ha 5 circa), limitrofa alla Siticem, viene destinata a verde attrezzato sportivo dal R.U., in essa si possono prevedere attività ricreative e un adeguato parcheggio anche per gli utenti del Parco.
L’ubicazione e l’organizzazione proposta dell’area a verde ne facilita la gestione e la manutenzione da parte dell’amministrazione locale.
- Si prevedono due parcheggi pubblici a servizio rispettivamente dell’area commerciale e di quelle a verde attrezzato.
- Osservando lo schema 2 si notano le prime ipotesi di organizzazione dell’isolato.
A questo punto del percorso progettuale introduciamo, come elemento organizzatore, un’asse inclinato (indicato in figura col colore rosso) che va a dividere l’area d’intervento in due porzioni ben distinte: il triangolo NO che ospita l’area residenziale e quello SE in cui si collocano l’area commerciale e l’area a verde.
Considerando la necessità di correlazione con il contesto, l’introduzione di tale asse, ‘linea guida’, ci aiuterà ad inserire il progetto nell’ambiente fisico, a rendere più armonica la relazione tra edificato e paesaggio. L’asse infatti ci proietta verso la campagna, aprendoci una nuova visuale.
- nello schema 3 agli estremi dell’asse si prevedono un parcheggio pubblico e l’area attrezzata a verde sportivo e lungo l’asse si sviluppa un tratto di viabilità ciclo-pedonale che collega le varie aree previste dal progetto. - nello schema 4 si osserva invece come l’asse vada a costituire un tratto di viabilità carrabile con accesso da via Livornese.
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schema progettuale 3
La Via Livornese, in alternativa al Viale D’Annunzio svolge un importante compito di connessione tra il centro cittadino ed il litorale pisano; rappresenta l’unica possibilità d’accesso alla Vettola.
63 Perciò, per evitare che il flusso di traffico in ingresso ed in uscita dal nuovo insediamento provochi situazioni di congestionamento, limitiamo a due, il numero degli accessi al sito.
schema progettuale 5
La soluzione finale (schema progettuale figura 6) vede lo schema viario proposto tagliare l’area d’intervento in due zone distinte, individuando da una parte l’area a destinazione residenziale e dall’altra quella commerciale-direzionale e a destinazione pubblica. Studiata in relazione alle previsioni lette nelle carte del S.I.T. (Sistema informativo territoriale), la rete viaria di distribuzione locale, corre lungo tutto il perimetro dell’area residenziale, e prosegue andandosi a collegare con la nuova viabilità carrabile prevista dallo strumento regolatore. La viabilità di accesso all’area residenziale definisce tre piccoli isolati simili tra loro e di forma regolare. La organizzazione formale dell’isolato è a struttura bidirezionale. La sua fisionomia sarà determinata dalle sistemazioni del terreno (quote di finitura, pavimentazioni verdi, piantagioni ecc.) e dalle eventuali recinzioni.
64 I lotti edificabili che vi si individuano non possono essere considerati come unità a se stanti, autonome, ma risultano esser parti essenziali dell’isolato. L’organismo abitativo realizzato è costituito prevalentemente da case bifamiliari isolate a schiera e in linea.
schema progettuale 6
Infine, in corrispondenza dell’estremo nord del nostro ‘asse guida’, ho previsto la realizzazione di una sorta di belvedere, un piccolo palcoscenico sulla campagna circostante.
In sede progettuale, oltre gli indici urbanistici e edilizi, le tipologie e le altezze dei fabbricati, abbiamo fissato gli allineamenti e i distacchi dalla rete stradale e dai confini contribuendo a dare un aspetto regolare e omogeneo all’intera area.
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3.2 DIMENSIONAMENTO DEL PIANO
Per il dimensionamento del piano, inizialmente, abbiamo assunto come densità media di progetto quella fornita dal Piano Strutturale, 9600mc/ha. Tale densità ci consentiva il riperimento di aree per standard nella misura media del 50% della superficie territoriale coinvolta lasciando il restante 50% a superficie fondiaria. Applicare una tale densità al caso in esame, avrebbe significato l’adozione di un indice di fabbricabilità fondiaria pari a circa 1,9 m³/m², valore che indica una condizione d’uso del suolo di tipo semintensivo.
L’edificato lungo il filamento de “La Vettola” presenta raramente una altezza superiore ai 7m e i tipi edilizi più utilizzati sono edifici mono o bifamiliari isolati o in linea o a schiera; tutti elementi questi che stanno ad indicare un’utilizzazione estensiva del suolo.
Per aver ulteriori conferme, confrontando le tavole del RU con i dati del rilievo in loco, abbiamo individuato le superfici fondiarie, i volumi edificati le superfici coperte dei lotti limitrofi, ottenendo con semplici calcoli gli indici urbanistici fondiari, come l’indice di fabbricabilità fondiaria (If) e il rapporto di copertura (Rc).
Riportiamo in seguito i valori ottenuti: Lotto 1: tipo edilizio: isolata
Rc = 0,2mq/mq If = 1mc/mq
Lotto 2: tipo edilizio: casa binata Rc = 0,24mq/mq
If = 1,3mc/mq
Lotto 3: tipo edilizio: edificio in linea (n°2 piani fuori terra) Rc = 0,3mq/mq
66 Dalla lettura dei dati, si deduce chiaramente che il territorio in esame è caratterizzato da una bassa densità insediativa.
Dimensionamento di progetto:
Superficie Territoriale (St): 44901,35 m²
Superficie Territoriale d’intervento (St d’intervento): 39715 m² (calcolata al netto della fascia boschiva).
Una volta ripartite le superfici fondiarie per destinazioni omogenee, procediamo con il dimensionamento assumendo come parametro prevalente, tra quelli che definiscono l’edificabilità, l’indice di fabbricabilità fondiaria If, ovvero il rapporto tra il volume degli edifici e la superficie fondiaria, espresso in m³/m².
Considerando:
• I dati ottenuti dai calcoli effettuati sui lotti limitrofi;
• Che il valore di It l’indice di fabbricabilità territoriale, ovvero il rapporto tra il volume degli edifici e la superficie territoriale espresso in m³/m² ,varia: utilizzazione intensiva→ It: fino a 1,5 mc/mq
DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO
area a destinazione privata 36,5% St d'intervento
area a destinazione pubblica 63,5 % St d'intervento
RESIDENZA % COMMERCIALE-DIREZIONALE %
10959 m² 75,5 3560 m² 24,5
AREA A DESTINAZIONE PRIVATA Sf: 14520 m²
VERDE PUBBLICO % VERDE SPORTIVO % VIABILITA' % PARCHEGGI %
11566 m² 46 2380,51 m² 10 7898 m² 32 2450,6 m² 10
67 utilizzazione semintensiva→1,6mc/mq≤ It ≤3mc/mq
utilizzazione estensiva→It ≥ 3mc/mq.
• Che i corrispondenti indici di utilizzazione fondiaria, essendo pertinenti alle sole aree edificatorie fondiarie (al netto da strade, verde servizi ecc.), sono sempre rappresentati da valori superiori a quelli territoriali;
Assumiamo:
If = 1,56 m³/m²
Determinato If si ricava il volume lordo massimo edificabile sulla nostra superficie fondiaria:
If (m³/m²)= Vol max/ Sf Vol. max edificabile= 22651,2 m³
Tale volume essendo riferito all’intera superficie fondiaria è reperibile non solo all’interno dell’area residenziale ma in tutta l’area che abbiamo
definito a destinazione privata.
Fissato il rapporto di copertura pari a Rc: 0,25 m²/m² abbiamo ricavato la superficie massima coperta progettabile:
Rc (m²/m²)= Sc max/Sf Sc max= 3558,5 m²
3.3 AREA RESIDENZIALE
3.3.1 Dimensionamento dell’area residenziale
Per i parametri edilizi, come le distanza tra manufatti, la distanza dai confini e dalle strade, abbiamo fatto riferimento alle Norme Tecniche di Attuazione del RU, ipotizzando la nostra area all’interno di un assetto urbano recente suscettibile di nuova edificazione (Q3d).
Per tali aree le trasformazioni fisiche di demolizione e ricostruzione sono ammissibili nel rispetto dei seguenti parametri:
68 • distanza dai confini: non inferiore a 5 metri, ovvero, ove sia minore, a
quella preesistente, avendo riguardo ai corpi principali degli edifici, oppure, nei casi di interventi in base a progetti unitari riferiti ad edifici insistenti in lotti contigui, ovvero in presenza di consenso dei proprietari di edifici esistenti in lotti contigui, in aderenza;
• distanza dalle strade: in allineamento con i fabbricati contigui, ove tale allineamento sia riconoscibile, oppure non inferiore alla metà dell'altezza della parete prospiciente, e comunque a 5 metri.
• altezza massima degli edifici: pari alla media delle altezze degli edifici esistenti nei due lotti contigui lato strada, ove presenti. Nel caso che sia definibile o presente un unico lotto contiguo edificato, si assume come altezza massima quella dell’edificio ivi esistente. In ogni caso si assume il massimo di 15 ml;
Riportiamo sotto una scheda riassuntiva dei parametri urbanistico- edilizi utilizzati per il dimensionamento dell’area residenziale:
Il progetto propone la realizzazione di 30 residenze in 10 lotti edificabili per un totale di 150 abitanti insidiabili.
Area Residenziale
Sf: 10959mq Rc 0,25
If 1,56 (vol.edifici/Sup fondiaria)
N°piani max: 2 fuori terra con la possibilità di realizzare piani seminterrati da destinare a rimessa auto o cantina H max dei fabbricati 8m
Distanza minima dai confini: 5m Distanza minima tra edifici: 10m Distanza dal confine stradale: 10m
Tipologie edilizie: in linea-a schiera-mono-bifamiliari
Vincoli e condizioni ambientali: fascia di rispetto 10 m dal piede esterno dei fossi trasversali a Via Livornese Destinazione d'uso ammessa: residenziale
PARAMETRI URBANISTICO-EDILIZI If 1,56 (vol.edifici/Sup fondiaria)
69 Per ogni lotto edificabile abbiamo creato una tabella contenente informazioni sulla tipologia edilizia utilizzata, il numero di unità abitative, il numero di abitanti insidiabili, il volume edificato, la superficie coperta e la superficie utile netta per unità abitativa;
Tabella 1 Tabella 2 Tabella 3 Tabella 4 Tabella 5 Tabella 6
Lotto Tipologia edilizia Sigla Sc (m²) n° unità abitative n° abitanti insidiabili Sup utile netta (per unità abitativa) Vol. edificato (m³)
L1 CASA IN LINEA A 182,8 4 10,8 ab 67,3 1133,36
Lotto Tipologia edilizia Sigla Sc (m²) n° unità abitative n° abitanti insidiabili Sup utile netta (per unità abitativa) Vol. edificato (m³)
4 ab 100 m²
3,88 ab 97 m² CASA BIFAMILIARE B2 139 2
L2 861,18
Lotto Tipologia edilizia Sigla Sc (m²) n° unità abitative n° abitanti insidiabili Sup utile netta (per unità abitativa) Vol. edificato (m³)
L4 CASA A SCHIERA S2 276 4 15,7 ab 98,12 m² 1715,23 L10 CASA A SCHIERA S2 483 7 39,2 ab 98,12 m² 3001,6
Lotto Tipologia edilizia Sigla Sc (m²) n° unità abitative n° abitanti insidiabili Sup utile netta (per unità abitativa) Vol. edificato (m³)
L3 CASA A SCHIERA S1 423 6 33 ab 137,5 m² 2696,3 L5 CASA A SCHIERA S1 283,6 4 22 ab 137,5 m² 1797,6 L9 CASA A SCHIERA S1 282,88 4 22 ab 137,5 m² 1797,6
Lotto Tipologia edilizia Sigla Sc (m²) n° unità abitative n° abitanti insidiabili Sup utile netta (per unità abitativa) Vol. edificato (m³)
L6 CASA BIFAMILIARE B 156,26 2 8,67 ab 108,4 m² 992 L7 CASA BIFAMILIARE B 156,26 2 8,67 ab 108,4 m² 992
Lotto Tipologia edilizia Sigla Sc (m²) n° unità abitative n° abitanti insidiabili Sup utile netta (per unità abitativa) Vol. edificato (m³)
4,3 ab 108,4 m²
3,66 ab 91,5 m²
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3.3.2 Il dimensionamento dell’organismo abitativo
In particolare, il dimensionamento dell’organismo abitativo è stato definito sulla base delle seguenti caratteristiche:
• Numero abitanti insidiabili:
Ai = sul /37,5 = 150ab Sul: superficie utile lorda
37,5: s.l.u. attribuibile ad un cittadino
• Superficie utile netta pari a 25mq per abitante. Il D.M. 1444/1968 notifica che ad ogni abitante insidiato corrispondo in media 25mq di superficie utile netta (abitabile) pari a circa 80 mc maggiorati di 5mq per le destinazioni non specificatamente residenziali;
• Volume lordo
• Numero degli alloggi che è uguale al numero degli abitanti insidiabili diviso la media degli abitanti per famiglia che consideriamo di 4 persone.
3.3.3 Tipologie edilizie utilizzate
Il concetto di tipologia edilizia consente di identificare i vari sistemi di organizzazione funzionale dello spazio. La tipologia edilizia, dunque, è nata in funzione dei diversi modi di fruire lo spazio che in riferimento alla loro reciproca organizzazione ed al loro significato hanno definito varie forme di aggregazione spaziale e strutturale.
I caratteri tipologici di un sistema architettonico sono direttamente condizionati dall’impianto strutturale portante, ovvero dalle tecniche costruttive, dai parametri dimensionali usati, oltre che dal contesto storico e quindi dalle tradizioni costruttive locali.
Nel corso degli anni l’evoluzione tecnologica ed economico-sociale ha fortemente condizionato l’uso dello spazio in architettura che si contrae o si dilata in relazione alle funzioni che esso dovrà contenere. Sempre più il legame che un tempo esisteva tra forma e funzione tende a divenire
71 evanescente. Elementi del patrimonio storico oggi sono contenitori di nuove funzioni, spesso amministrative o culturali, con la conseguenza che oggi non è più sempre possibile definire nuove tipologie edilizie in funzione dei soli modi di fruire lo spazio. Si rende, quindi, necessaria un’analisi attraverso la lettura delle singole componenti morfologiche dei tipi che costituiscono varianti della matrice tipologica.
I caratteri tipologici delle costruzioni esistenti nel territorio in esame sono facilmente riconducibili a tipi edilizi consolidati; come già accennato, l’edificato del filamento de La Vettola è costituito prevalentemente da abitazioni mono o bifamiliari isolate, case a schiera, edifici in linea con un altezza sporadicamente superiore ai sette metri.
Dal punto di vista tipologico, le abitazioni che proponiamo sono tradizionali:
Casa a schiera: La casa a schiera appartiene alla classe tipologica delle residenze unifamiliari; essa può essere a uno o a due piani e i suoi alloggi si identificano con i moduli tipologici elementari. Gli organismi abitativi sono costituiti sempre da uno o più alloggi. Una delle caratteristiche più significative del tipo edilizio è quella di realizzare organismi abitativi plurifamiliari costituiti dall’accostamento di case unifamiliari; questo, consentendo l’unicità di fruizione verticale dell’edificio alle diverse quote (alloggio e le sue pertinenze), assicura i livelli di privacy tipici della casa unifamiliare. L’aggregazione degli alloggi avviene per accostamento laterale totale o parziale, ciò comporta che le fiancate degli alloggi siano cieche per consentire l’aggregazione e che, quindi, le possibilità di affaccio siano limitate agli altri due lati contrapposti. Questo vincolo influisce sulla conformazione planimetrica dell’alloggio. Ipotizzando che questo abbia una conformazione rettangolare, a parità di superficie utile complessiva e di numero di piani, i fattori esterni, quali l’orientamento e la conformazione dell’area fabbricabile, e i fattori interni, quali
72 l’organizzazione spaziale delle attività, possono influire sulla larghezza del fronte e, di conseguenza, sulla profondità del corpo di fabbrica.
Un problema particolare è dato dalla posizione e dalla forma della scala interna, per ragioni sia distributive che costruttive. Di solito, negli organismi abitativi a schiera, vengono usati come portanti i setti trasversali di separazione tra un alloggio e l’altro. In tal caso sarebbe opportuno adottare per la scala una soluzione molto compatta, o a rampa rettilinea disposta nel senso del solaio o, per luci inferiori, a “L” con invito perpendicolare al solaio e rampa parallela, in modo da semplificare la realizzazione delle partizioni orizzontali interne (solai). Fino a qui si è parlato solo di un alloggio tipico di due piani ma ci sono anche esempi ad uno o tre piani. La scelta del numero di piani dipende dall’organizzazione distributiva degli alloggi e da quella più generale dell’organismo abitativo. Di solito la casa a schiera presenta la zona giorno al piano terra e la zona notte al primo piano. Nel caso di un terzo piano esso può essere utilizzato per ulteriori camere da letto o per locali particolari (studio, biblioteca, sala hobby). Un’altra variabile, importante per la definizione del numero dei piani, è data dall’autorimessa. Essa può essere esterna o interna al corpo principale. Nel caso che sia esterna può essere staccata o adiacente. Nel caso sia interna può trovare posto nell’interrato, proponendo però il problema della rampa di accesso o, più comunemente, a livello terra, diminuendo la superficie abitabile del corpo principale. Molto interessanti anche le soluzioni a piani sfalsati in senso trasversale che consentono di adattarsi meglio all’andamento del terreno in pendenza e di ottenere particolari trasparenze interne tra le varie zone della casa.
Dal punto di vista morfologico il tipo edilizio a schiera si presenta generalmente molto caratterizzato dal fattore iterativo. A differenza di altri tipi, l’alloggio della casa a schiera si presenta spesso come alloggio tipo da ripetersi uguale o con poche varianti.
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74 mezze case, per lo più speculari, riunite insieme al fine di aumentare la densità dell’insediamento.
Il risultato reale che ne consegue è quello di tracciare dei lotti più piccoli sui quali è consentito di costruire in comunione su un lato. La casa binata presenta, per sua natura, caratteristiche dimensionali ridotte rispetto alla media di quella unifamiliare isolata. Per il resto le caratteristiche sono le stesse: l’organismo costitutivo può svilupparsi su un solo piano o su due o più piani, con una prevalenza per la seconda soluzione. La casa binata contiene due alloggi che presentano un muro in comune. Le possibilità di affacciamento sono quindi limitate agli altri tre lati, il che consente ancora ottime possibilità distributive per gli spazi elementari che la costituiscono. Per l’organizzazione interna dell’alloggio si assiste normalmente alla tradizionale suddivisione tra la zona giorno, al piano terra o rialzato, e la zona notte al primo piano, tipica sia della casa unifamiliare isolata a due livelli sia dell’alloggio destinato ad essere aggregato a schiera. Nella casa binata il modulo tipologico elementare coincide con l’organismo per cui i due livelli possono, in questo caso, essere trattati contemporaneamente. L’organismo di questo tipo edilizio si colloca in una posizione intermedia tra l’isolamento completo della casa unifamiliare isolata e l’aggregazione sistematica della casa a schiera. Proprio a questa posizione ambigua alcuni attribuiscono la scarsa utilizzazione, limitata a situazioni molto particolari e marginali, mentre altri non apprezzato la morfologia speculare che spesso la caratterizza, in particolar modo quando gli alloggi sono di piccole dimensioni. In alcuni casi il progetto può essere impostato volutamente su questa simmetria e ottenere risultati di notevole interesse.
Per le 4 case binate proponiamo due varianti tipologiche che risultano sostanzialmente affini tra di loro, soprattutto per quanto riguarda il modello di pianta utilizzato.
Al p “zon Casa resi abit allog La c diffu di d otto occh Com dell rico primo piano na notte”. a in linea denze plu tativi sono
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76 - a stecca, quando i moduli tipologici si aggregano secondo un asse rettilineo per accostamento totale;
- a catena, quando i moduli tipologici si aggregano sempre secondo un asse rettilineo, ma con accostamenti parziali, determinando un andamento obliquo;
- a virgola, quando i moduli tipologici si aggregano con accostamento totale, ma secondo una linea curva;
- ad angolo, quando la gamma dei moduli tipologici comprende soluzioni speciali di raccordo a “Y”, a “L”, a “U”, a “T” e a croce, rendendo possibile realizzare trame edilizie continue, più o meno compatte sul territorio;
- a corte, quando alternando variamente moduli standard e moduli di raccordo angolare si realizzano forme chiuse.
L’aggregazione dei moduli tipologici avviene normalmente per addizione laterale con accostamento totale o parziale nel senso trasversale, ciò comporta quasi sempre che le testate dei moduli siano cieche per consentire l’aggregazione.
Ne consegue che tutti i sottotipi, tranne in quello definito a catena, la possibilità di affaccio sia limitata ai lati maggiori contrapposti. Normalmente il vano scala è posto al centro, addossato o no ad un lato esterno, e serve due alloggi per piano; questi affacciandosi sui due lati maggiori contrapposti hanno garantita la ventilazione naturale trasversale. Dal punto di vista morfologico il tipo edilizio in linea si presenta generalmente molto compatto.
La proposta urbanistica prevede la realizzazione di un solo edificio in linea, costituito da quattro unità abitative di 67,2 m² di superficie utile netta ciascuna. Il vano scala, posto al centro del fabbricato, serve due alloggi per piano; il singolo appartamento è organizzato in modo tale da esporre a sud gli ambienti della zona giorno ed a nord quelli della zona notte.
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78 Lotto 1: EDIFICIO IN LINEA
Lotto 6-Lotto7: CASA BINATA
3.4 AREA COMMERCIALE-DIREZIONALE E PIAZZA
3.4.1 Dimensionamento dell’area commerciale-direzionale
Per il dimensionamento dell’area seguiamo le stesse procedure viste nei paragrafi precedenti; individuati gli indici urbanistici, calcoliamo le superfici coperte ed i volumi massimi realizzabili nel lotto destinato ad ospitare il nostro edificio. Per i parametri edilizi, come le distanze tra
79 manufatti, dai confini e dalle strade, ci riferiamo ancora una volta alle Norme Tecniche di Attuazione contenute nel Regolamento Edilizio.
Schema riassuntivo:
La soluzione proposta prevede la costruzione di un edificio articolato su tre corpi di fabbrica di forma parallelepipeda che insistono su un’area centrale libera costituente la piazza.
L’edificio si sviluppa per una superficie calpestabile complessiva di 1055mq e una cubatura complessiva di 4743mc. Le superfici destinate ad uffici sono pari a 466,6mq mentre quelle dei fondi commerciali a 412,11mq. Per quanto riguarda l’articolazione distributiva, al piano terra del complesso troviamo le attività commerciali protette da un ampio porticato alle quali si accede direttamente dalla piazza;
Ancora al piano terra sono collocati gli accessi all’area direzionale del complesso, ospitati da due volumi cubici facilmente riconoscibili dal resto del corpo edilizio per la scelta dei materiali d’involucro e per altezza.
Al primo livello (quota +335cm) si distribuiscono per mezzo di un corridoio che corre lungo tutto il complesso cinque unità per uffici.
Area Commerciale-Direzionale
Sf: 3563mq Rc 0,25
If 1,56 (vol.edifici/Sup fondiaria)
N°piani max: tre fuori terra con la possibilità di realizzare piani seminterrati da destinare a rimessa auto H max dei fabbricati 10m
Distanza minima dai confini: 5m Distanza minima tra edifici: 10m Distanza dal confine stradale: 10m
Vincoli e condizioni ambientali: fascia di rispetto 10 m dal piede esterno dei fossi trasversali a Via Livornese Destinazione d'uso prevista: commerciale-direzionale
PARAMETRI URBANISTICO-EDILIZI If 1,56 (vol.edifici/Sup fondiaria)
80 Riportiamo in tabella le superfici utili nette di ogni singolo locale, commerciale e direzionale:
Nelle tabelle seguenti riportiamo i valori della superficie coperta di progetto e del volume edificato in relazione ai valori massimi calcolati per mezzo degli indici urbanistici fondiari;
3.4.2 IL PROGETTO 3.4.2.1 Iter progettuale
Base di partenza dell’iter progettuale relativo all’area in esame è l’oggetto principale della presente tesi, che sintetizzando potremmo definire “progetto planovolumetrico di coordinamento”, ovvero tutto il bagaglio delle informazione che l’urbanista rilascia all’architetto perché il singolo
FONDO COMMERCIALE Sup. Area vend.(mq) Sup. WC e locali serv.(mq) SUP.UTILE TOT.(mq)
1 38 8,5 46,5
2 101,4 13,52 114,92
3 58,5 8,5 67
4 58,55 8,5 67,05
5 90,71 13,22+12,71 116,64
FONDO DIREZIONALE Sup. open space(mq) Sup. WC e locali serv.(mq) SUP.UTILE TOT.(mq)
1 46,8 8,5 55,3 2 39 8,5 47,5 3 101,4 13,52 114,92 4 58,55 8,5 67,05 5 56,3 8,5 64,8 6 103,8 13,22 117,02
LOTTO Sf(mq) Rc(mq/mq) Scmax(mq) Sc di progetto(mq)
C1 3563 0,25 890,75 752
LOTTO Sf(mq) If Volmax(mc) Vol. di progetto(mc)
81 intervento nel singolo lotto non si discosti da un disegno generale creando disomogeneità e sregolatezza;
Considerando i volumi, le superfici, le tipologie, le altezze dei fabbricati, gli allineamenti e i distacchi dalla rete stradale e dai confini, forniteci dal progetto, la forma dell’oggetto edilizio risulta pressoché definita e rappresenta il nostro punto di partenza. Da qui, spostando l’attenzione sulla prefigurazione degli aspetti formali e funzionali dell’organismo architettonico rispetto a quelli urbanistici e normativi trattati fin’ora, iniziamo con la fase di progettazione architettonica vera e propria, partendo con il motivare la scelta della tipologia edilizia utilizzata, definendone le caratteristiche, gli obiettivi, le esigenze, le funzioni e i requisiti.
Verificando, passo dopo passo, la corrispondenza tra le opzioni generali di progetto e le esigenze di una eventuale committenza, abbiamo presentato
82 la nostra proposta architettonica attraverso una serie di elaborati volti a chiarire i seguenti aspetti:
• Inserimento delle opere nel contesto urbano e paesaggistico, con particolare attenzione alle questioni di rapporto con la morfologia del suolo, con le strade limitrofe e di accesso e con gli edifici contermini
• Definizione delle articolazioni plano volumetriche degli edifici e degli elementi architettonici rilevanti, dei valori cromatici e materici, dei paramenti esterni e delle coperture;
• Definizione degli spazi interni, della distribuzione delle diverse attività e destinazioni d’uso e delle relative condizioni di fruibilità; Tra gli elaborati:
• Planimetria dell’intervento estesa a comprendere le aree e gli edifici contermini, con evidenza dei percorsi pedonali e carrabili di accesso, della articolazione e sistemazione degli spazi non coperti dall’edificato;
• Piante di tutti i piani in scala 1:200, con indicazione delle destinazioni dei diversi spazi e delle relative condizioni di fruibilità (schemi di arredo);
• Sezioni in scala 1:200, tracciate lungo piani significativi della articolazione dell’edificio;
• Prospetti in scala 1:200, con designazione dei materiali di paramento che si intendono adottare e indicazione dei colori;
• Immagini fotorealistiche significative per la prefigurazione dell’edificio e dei rapporti che istituirà con il contesto urbano e paesaggistico
83
3.4.2.2 Edificio Commerciale-Direzionale La scelta della tipologia
La scelta di inserire una struttura commerciale direzionale nell’area in esame è dettata dall’esperienza che ci porta a registrare in quale misura l’inserimento di attività commerciali, di studi professionali e del terziario in genere possa incentivare, se non creare dal nulla, la rivitalizzazione tanto economica quanto sociale e culturale di un qualsiasi angolo di città. L’attività commerciale, insieme all’imprescindibile residenziale, ha strutturato da sempre i luoghi della convivenza umana. Che si tratti di baratto o di acquisto monetario, l’esigenza di procurarsi beni utili per migliorare la qualità della propria vita è comune a tutti gli esseri umani, comunque organizzati nel nostro pianeta. Le differenze qualitative e quantitative sono enormi ma resta una costante ed è la presenza di spazi fisici, luoghi urbani destinati allo scambio commerciale: la piazza, l’edificio per il “mercato”.
Classi d’esigenza e Requisiti
Nel processo di un intervento edilizio, ed in particolare nella fase iniziale o di programmazione, dopo aver individuato obiettivi e vincoli è necessario prendere in considerazione le Classi di esigenze e successivamente tradurle tecnicamente in termini misurabili, i Requisiti.
Le Classi di esigenze sono definite dalla norma UNI 8289: 1981 come esplicitazione dei bisogni dell’utenza finale tenuto conto dei vincoli che l’ambiente naturale pone all’ambiente costruito. La loro individuazione passa attraverso l’analisi dei bisogni da soddisfare confrontati con i fattori di tipo ambientale, culturale ed economico.
Relativamente all’organismo edilizio la presente norma definisce le seguenti Classi di esigenze:
84 • Sicurezza: insieme delle condizioni relative all’incolumità degli utenti, nonché alla difesa e prevenzione di danni in dipendenza da fattori accidentali, nell’esercizio del sistema edilizio;
• Benessere: insieme delle condizioni relative a stati del sistema edilizio adeguati alla vita, alla salute ed allo svolgimento delle attività degli utenti; • Fruibilità: insieme delle condizioni relative all’attitudine del sistema edilizio ad essere adeguatamente usato dagli utenti nello svolgimento delle attività;
• Aspetto: insieme delle condizioni relative alla fruizione percettiva del sistema edilizio da parte degli utenti;
• Gestione: insieme delle condizioni relative all’economia di esercizio del sistema edilizio;
Integrabilità: insieme delle condizioni relative all’attitudine delle unità e degli elementi del sistema edilizio a connettersi funzionalmente tra di loro; Salvaguardia dell’ambiente: insieme delle condizioni relative al mantenimento e miglioramento degli stati dei sovrasistemi di cui il sistema edilizio fa parte.
Per ogni singolo caso studio vengono analizzate le classi di esigenze e per ciascuna di esse vengono individuate le varie specifiche, quest’ultime devono essere, infine, tradotte in requisiti. Il Requisito è quindi, secondo la norma UNI 10838:1999, la traduzione di un’esigenza in fattori atti ad individuare le condizioni di soddisfacimento da parte di un organismo edilizio o di sue parti spaziali o tecniche, in particolari condizioni d’uso e/o di sollecitazione; in pratica è ciò che si richiede ad un elemento edilizio perché abbia caratteristiche tali da soddisfare determinate esigenze
nel contesto in cui si trova.
85 • requisiti funzionali spaziali: traduzione di un’esigenza in fattori geometrico dimensionali e di organizzazione degli spazi, atti ad individuare le condizioni di soddisfacimento di un elemento spaziale;
• requisiti ambientali;
• requisiti tecnologici: traduzione di un’esigenza in fattori tecnico- scientifici atti ad individuare le condizioni di soddisfacimento da parte di un sub sistema tecnologico e/o di un elemento tecnico;
• requisiti tecnici: traduzione di un requisito nelle caratteristiche intrinseche (chimiche, fisiche, meccaniche,…) che devono connotare le parti componenti di un elemento tecnico per il soddisfacimento del requisito stesso;
• requisiti operativi: traduzione di un requisito tecnico in caratteristiche tecnico dimensionali e di relazione che connotano un elemento tecnico per il soddisfacimento del requisito stesso;
• requisiti di curabilità: traduzione di un requisito tecnologico nelle caratteristiche funzionali alla durata e alla sua affidabilità che connotano un elemento tecnico per il soddisfacimento del requisito stesso;
• requisiti di manutenibilità: traduzione di un requisito tecnico nelle caratteristiche di operabilità manutentiva che connotano un elemento tecnico per il soddisfacimento del requisito stesso.
Definizione, Requisiti e caratteristiche
Il Centro Commerciale-Direzionale rappresenta un’evoluzione del centro commerciale, e si differenzia da questo per la struttura distributiva, che prevede generalmente una galleria di negozi al piano terra e uffici e servizi ai piani superiori.
Le strutture commerciali-distributive possono essere classificate in funzione delle modalità di vendita (diretta e assistita o self-service) del tipo di acquirente (consumatore diretto, comunità, dettagliante), della gamma
86 di categorie merceologiche e della dimensione della struttura (supermercato, ipermercato, centro commerciale).
Il Centro Commerciale è definito come una struttura articolata, costituita da più unità di vendita (negozi) rivolta ad acquirenti consumatori. Sorge allo scopo di concentrare in poco spazio un considerevole numero di attività commerciali, così da offrire al consumatore un’ampia gamma di beni e servizi a cui accedere senza compiere lunghi spostamenti.
Ai fini di una maggiore capacità d’attrazione(legge316/1987) il centro commerciale dovrebbe essere integrato con attività paracommerciali, come bar, ristoranti, banche, agenzie di affari, ed eventualmente extracommerciali.
Il negozio è un’unità di vendita al dettaglio, rivolta ad acquirenti consumatori, specializzato in categorie merceologiche settoriali o di settori affini e/o complementari;
La modalità di vendita è del tipo diretto e assistito; La struttura utilizza quasi esclusivamente ambienti preconfigurati volumetricamente facenti parte di edifici o complessi e di dimensioni generalmente contenute.
Le strutture per uffici possono essere classificate innanzitutto in funzione del carattere pubblico o privato del tipo di attività che vi si svolge:
• uffici integrati o comunque connessi all’esplicazione di attività direzionali e/o amministrative specifiche di istituzioni, enti locali, enti pubblici e simili; • uffici destinati ad attività direzionali, amministrative, professionali e simili, di carattere privato.
In secondo luogo possono essere distinte a seconda del grado e del tipo di accessibilità e fruibilità prevista o consentita da parte di utenti esterni: • strutture o parti di strutture che offrono servizi direttamente fruibili da parte del pubblico («sportelli»);
• strutture o parti di strutture visitabili da utenti esterni (per appuntamento o per chiamata);
87 • strutture o parti di strutture riservate esclusivamente a operatori interni. In terzo luogo le strutture per uffici possono essere distinte per articolazione di proprietà o titolarità:
• strutture integralmente destinate all’espletamento di un sistema unitario e organico di attività direzionale-amministrativa, come sedi di amministrazioni delle Stato, sedi di banche, sedi di società e simili;
• strutture che ospitano diverse unità immobiliari-operative tra loro autonome, con alcuni servizi generali ed alcune attrezzature di uso comune.
Il nostro progetto prevede la realizzazione di un edificio articolato su tre corpi di fabbrica distribuiti in modo tale da creare al centro una corte aperta su un unico lato costituente la piazza.
L’ articolazione distributiva prevede al piano terra la localizzazione delle attività commerciali, protette da un ampio porticato, alle quali si accede direttamente dalla piazza;
e ancora gli accessi all’area direzionale del complesso, ospitati da due volumi cubici facilmente riconoscibili dal resto del corpo edilizio per la scelta dei materiali d’involucro e per altezza.
88 Al primo livello (quota +335cm) si distribuiscono per mezzo di un corridoio che corre lungo tutto il complesso cinque unità per uffici.
Requisiti e caratteristiche degli ambienti di vendita
Dimensionamento degli ambienti di vendita (ART.27 Regolamento Edilizio): Nelle nuove costruzioni i locali destinati a negozi e devono avere:
• una altezza minima da pavimento a soffitto di m. 3,20, ridotta 3m nel caso di superficie lorda comprensiva di accessori non superiore a mq 100, per gli spazi aperti al pubblico e di vendita. Per gli spazi accessori valgono le altezze minime previste per gli edifici residenziali;
• non essere in comunicazione con i vani scala di accesso ad unità residenziali;
• la superficie minima di vendita dovrà essere corrispondente a quanto previsto dalle vigenti disposizioni in materia di commercio. Aereazione degli ambienti di vendita:
• Gli ambienti di vendita devono usufruire di aereazione naturale diretta o di adeguato impianto di ventilazione forzata.
Illuminazione degli ambienti di vendita:
• Gli ambienti di vendita possono essere illuminati con luce naturale o luce artificiale. Anche quando usufruiscano di illuminazione naturale, gli ambienti di vendita devono comunque essere dotati di adeguati impianti di illuminazione artificiale, idonei per intensità e qualità e che non diano luogo a fenomeni di abbagliamento (norma UNI10380).
Requisiti e caratteristiche degli ambienti di ufficio
Caratteristiche ricorrenti nella realizzazione-organizzazione delle strutture per uffici sono individuabili nelle modalità di aggregazione delle unità
89 operative elementari (posti di lavoro) in unità ambientali e spaziali a diverso grado di integrazione o articolazione:
• strutture o parti di strutture caratterizzate da una distribuzione «cellulare» dei posti di lavoro: stanze a uno o due posti di lavoro, connesse tra loro da corridoi e disimpegni;
• strutture o parti di strutture concepite a «open space», ovvero grandi ambienti che riuniscono insieme numerosi posti di lavoro;
• strutture o parti di struttura caratterizzate da una articolazione mista, che organizza insieme in zone operative unità cellulari separate e unità riunite in un «open space», in diretta comunicazione, in considerazione dei requisiti ambientali ed ergonomici specifici richiesti dalle diverse attività di lavoro previste.
Parti fisse delle strutture per uffici
A parte tutto ciò che costituisce struttura ed involucro esterno degli edifici, gli altri elementi che possono essere considerati fissi ed invariabili nelle strutture destinate a ospitare uffici sono quelli interessati da complessità tecnologica e/o dalla cogenza di apparati normativi in materia di sicurezza e di igiene.
Tali sono:
• il sistema di collegamenti verticali: scale ed ascensori; • i nuclei di servizi igienici;
• le canalizzazioni impiantistiche primarie di adduzione e di scarico;
Al fine di assicurare flessibilità e variabilità nel tempo alla distribuzione generale delle attività e delle singole unità operative ospitate, è buona norma riunire gli elementi fissi della struttura in nuclei o sistemi integrati e disposti in maniera tale da non costituire ostacolo o discontinuità nella articolazione degli spazi di lavoro.
Per quanto riguarda i servizi igienici, il DPR del 19 marzo 1956, n.303 ne prescrive dotazioni e caratteristiche:
90 • lavandini 1 ogni 5 dipendenti per turno;
• w.c. 1 ogni 30 dipendenti per le nuove strutture; 1 ogni 40 dipendenti per le strutture esistenti;
• oltre i 10 dipendenti devono essere previsti servizi igienici separati per uomini e per donne.
Variabilità nel tempo dell’articolazione spaziale degli uffici: flessibilità
In tutti i casi, l’assetto delle attività amministrative, direzionali e professionali è caratterizzato da una notevole variabilità, determinata dal continuo modificarsi di molti fattori. Conseguentemente anche la progettazione delle strutture per uffici richiede la predisposizione di configurazioni ed articolazioni spaziali aperte, flessibili, variabili nel tempo agevolmente e a costi contenuti.
A tale esigenza essenziale risponde una vasta gamma di offerte produttive di sistemi integrati di componenti interni (pannelli per tramezzature opache e/o vetrate, porte ecc.) e di arredi (scaffalature, contenitori, archivi, ecc), nonché di apparati tecnologici per la distribuzione delle reti impiantistiche e telematiche ( canalizzazioni di
reti alloggiate sotto il pavimento – in particolare nel caso di «pavimenti flottanti» – sopra il controsoffitto o nello stesso sistema dei pannelli-divisori), tali da consentire una articolazione degli spazi interni flessibile, adattabile alle specifiche esigenze operative della struttura o di una sua parte, modificabile nel tempo con interventi rapidi e a costi contenuti, mediante il riutilizzo di gran parte della componentistica già installata. Dimensioni degli ambienti di ufficio:
• In assenza di specifiche normative di settore, l’altezza degli ambienti di ufficio non deve essere inferiore a 2,70 ml e la loro superficie non deve essere inferiore a 9 mq, e comunque dimensionata in ragione di circa 5 mq per addetto.
91 Per gli ambienti di ufficio sono ammessi:
• l’aereazione forzata mediante un impianto di ventilazione forzata o di condizionamento che garantisca il ricambio d’aria in conformità alla norma UNI 10339;
• l’illuminazione artificiale mediante un impianto che assicuri livelli luminosi idonei per intensità e qualità e che non diano luogo a fenomeni di abbagliamento in conformità alla norma UNI 10380. Dimensioni degli ambienti di servizio:
• L’altezza minima consentita per gli ambienti di servizio è pari a 2,40 m.
• I locali adibiti a wc devono rispondere ai seguenti requisiti:
- superficie non inferiore a 1,00 mq per i locali riservati al solo wc, con lato minimo comunque non inferiore a 0,90 ml;
- superficie non inferiore a 1,20 mq per i locali dotati sia di wc che di altri apparecchi igienici.
• Gli ambienti di servizio possono essere aereati sia in modo naturale diretto che mediante idoneo impianto di ventilazione forzata.
• I servizi igienici, nel caso di aereazione naturale e diretta, devono avere finestre non inferiori a 1/8 della superficie di pavimento, con un minimo assoluto di 0,40 mq.
L’Analisi funzionale
L’Analisi funzionale viene effettuata per limitare opportunamente il campo d’azione nella progettazione, definendo la grandezza da analizzare in relazione alle funzioni che il prodotto finale dovrà assolvere. Attraverso questa si definiscono e chiariscono i requisiti e, allo stesso tempo, si classificano e organizzano le idee in modo sistematico.
Le analisi delle attività che i fruitori di un complesso commerciale-direzionale compiono permette di individuare gli spazi necessari allo
92 svolgimento delle singole attività, la loro possibile aggregazione in gruppi omogenei e la loro organizzazione funzionale. Lo spazio relativo a ciascuna attività viene poi dimensionato in relazione a dati antropometrici e a quelli d’ingombro delle eventuali attrezzature e arredi.
Le aree funzionali presenti in un edificio commerciale-direzionale sono: • area destinate all’esercizio di attività commerciali – fondi
commerciali
• aree destinate all’esercizio di attività direzionali - uffici; • aree di servizio e deposito
• aree servizi complementari - bar/ristoro; • aree di collegamento, verticale ed orizzontale; • nuclei servizi igienici;
La proposta architettonica
Attraverso la visioni di immagini foto realistiche del complesso commerciale-direzionale e dell’annessa piazza illustro adesso la proposta architettonica:
93
3.5 IL VERDE E LE STRUTTURE PER LA PRATICA SPORTIVA
In questo capitolo andremo a trattare nello specifico le aree destinate nel nostro piano a verde pubblico e alle strutture per la pratica sportiva. Tali aree meritano una trattazione separata sia per le particolari funzioni che svolgono sia per l’estensione occupata, sempre consistente.
Il verde pubblico assume un ruolo determinante nella pianificazione urbanistica; esso infatti non costituisce un semplice aspetto estetico dell’organismo urbano bensì una struttura funzionale a cui si affidano molteplici funzioni. Oltre ad assicurare alla popolazione insediata gli spazi necessari per una appropriata attività ricreativa e rigenerativa del fisico, lo spazio verde assolve anche funzioni di carattere ecologico che comprendono la depurazione chimico-fisica dell’aria, la regolazione termica dell’ambiente nei periodi più caldi, l’attenuazione dei rumori etc... In campo normativo si ricorda che, in Italia, il D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 impone una dotazione minima di 9mq/ab per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e per lo sport e di 15mq/ab per parchi pubblici urbani e territoriali. La nostra proposta dedica a tali aree oltre il 50% della superficie territoriale. Il progetto proponendosi di soddisfare le esigenze più varie di una popolazione mista sia per età che per sesso, organizza la superficie destinata a verde in aree che denomineremo:
94
3.5.1 Il verde regolato: non ha una destinazione specifica ma costituisce lo
spazio per il riposo, il ritrovo e le passeggiate; l’area a verde regolato per le sue caratteristiche e collocazione rappresenta il tessuto connettivo con tutti gli altri tipi di verde; infatti osservando la figura si nota come il comparto A serva da connettivo tra la piazza ed il campo di avviamento allo sport;
3.5.2 Il verde per la pratica sportiva: Il progetto prevede la realizzazione di
un piccolo centro sportivo di quartiere, dove trovano sede due campi da tennis, gli spazi ad essi accessori (spogliatoio e magazzino) e un piccolo bar-ristoro.
L’area di circa 3000 m² è ubicata a sud-est del territorio in esame in una zona non confinante con assi di traffico e protetta mediante un filtro boschivo dal rilevato della SGC FI-PI-LI. Per quanto riguarda i modi d’accesso sono previsti accessi pedonali e ciclabili ma anche uno veicolare che consente l’ingresso non solo ai veicoli d’emergenza ma anche a quelli degli addetti operatori del bar-ristoro.
I campi, risultando esposti liberamente al sole, sono stati orientati in modo tale che su di essi non si proietti l’ombra degli alberi e o di altri ostacoli. Tale condizione, alle nostre latitudini, si verifica quando l’asse maggiore del campo è orientato nella direzione NNE-SSE, se l’utilizzo avviene prevalentemente nelle ore pomeridiane, e NNE-SSO se avviene nelle ore antimeridiane.
95
3.5.2.1 Norme Tecniche d’Attuazione:
1. Per aree a verde sportivo si intendono gli spazi scoperti conclusi adibiti ad impianti scoperti per la pratica sportiva al servizio di un quartiere, ovvero di uno o più isolati.
2. Nelle aree a verde sportivo è da prevedersi, compatibilmente con l'entità di ogni singola area, la compresenza di impianti per molteplici attività sportive. Le superfici degli impianti, ove sia compatibile con l'attività sportiva prevista, devono essere sistemate a prato, essendone prescritta la costante manutenzione.
3. L'assetto complessivo deve essere tale da evitare, al massimo del possibile, le interferenze tra i percorsi eventualmente utilizzabili dai veicoli a motore, e gli eventuali parcheggi scoperti, ed i percorsi pedonali e le zone destinate all'esercizio delle attività sportive.
4. La realizzazione di elementi di divisione interna è ammessa solamente ove rivolta ad evitare le interferenze tra i percorsi utilizzabili dai veicoli a motore, ed i parcheggi scoperti, ed i percorsi pedonali e tutte la altre parti dell'area.
96 5. Sono ammissibili le trasformazioni fisiche di nuova edificazione, anche di più edifici od altri manufatti edilizi, nel rispetto dei seguenti parametri: a) indice fondiario di copertura: non superiore a 0,10 mq/mq;
b) altezza massima degli edifici: 10 metri lineari, eccezione fatta per le strutture di copertura degli impianti per la pratica sportiva;
c) dotazione minima di spazi scoperti d'uso pubblico sistemati a verde, ed alberati con piante di alto fusto con un indice di piantumazione non inferiore ad 1 esemplare ogni 80 metri quadrati: 25 per cento della superficie territoriale;
d) distanza dai confini: non inferiore a metri 5; e) distanza dalle strade: non inferiore a metri 5.
6. Ai fini del rispetto dell'indice fondiario di copertura di cui alla lettera a) del comma 5:
- non sono computate le coperture stagionali pressostatiche degli impianti per la pratica sportiva, a condizione che sia assunto l'impegno convenzionale, garantito da polizza fideiussoria di valore pari alle coperture da installare, alla rimozione di dette coperture per almeno sei mesi all'anno, fermo restando che, in presenza di più di un impianto scoperto per la pratica sportiva, deve essere assicurata una percentuale di impianti per la pratica sportiva permanentemente scoperti non inferiore al 50 per cento della superficie da essi impegnata;
- non sono computate le tribune per il pubblico ove siano realizzate con strutture metalliche completamente aperte su tutti i lati e prive di locali chiusi sottostanti, ed abbiano altezza non superiore a metri 5, misurati tra il terreno ed il più alto piano di seduta;
- non sono computati i terrapieni, anche se utilizzati come gradinate per il pubblico;
97 - non sono computati i manufatti destinati ad ospitare gli impianti tecnologici di servizio, quali cabine elettriche, centrali termiche, apparati per il condizionamento dell'aria, impianti di depurazione dei reflui, e simili; - non sono computati i piani interrati o seminterrati esterni alla sagoma dei fabbricati ove la loro superficie non superi il 30 per cento della superficie coperta massima ammissibile, l'altezza massima fuori terra non superi metri 1,50, siano ricoperti con manto erboso ed integrati con il sistema vegetale circostante.
7. Degli edifici e degli altri manufatti compresi nelle aree a verde sportivo sono compatibili le seguenti utilizzazioni:
- abitazioni collettive, la cui gestione da parte di federazioni sportive affiliate al C.O.N.I., e la cui utilizzazione esclusivamente per l'alloggiamento temporaneo di atleti sia assicurata da impegno convenzionale assistito da idonee garanzie finanziarie;
- strutture ricreative, limitate a:
- impianti coperti per la pratica sportiva; - attrezzature tecnologiche.
8. Degli edifici e degli altri manufatti di cui al comma 7, ove interessino aree a gestione unitaria di superficie non inferiore a 15 mila metri quadrati, è inoltre compatibile, nel limite massimo di 150 metri quadrati di superficie edilizia totale, a condizione che tale superficie massima configuri non più di una unità immobiliare, e tale unità immobiliare sia legata da vincolo pertinenziale all'insieme degli immobili dell'area, l'utilizzazione per: - abitazioni ordinarie.
9. Degli spazi scoperti compresi nelle aree a verde sportivo sono compatibili le seguenti utilizzazioni:
98 - giardini autonomi;
- strutture ricreative, limitate a:
- impianti scoperti per la pratica sportiva; - mobilità pedonale;
- mobilità meccanizzata.
10. Le trasformazioni di nuova edificazione e di realizzazione di nuovi impianti scoperti per la pratica sportiva nelle aree a verde sportivo sono attuate solamente in conformità alla disciplina dettata da piani attuativi, ovvero da progetti pubblici unitari per le aree a verde sportivo pubblico, ognuno dei quali deve essere riferito all'interezza di una delle aree a verde sportivo.
11. Fino a quando il Comune non proceda all'acquisizione delle unità di spazio destinate ad aree a verde sportivo pubblico, le medesime unità di spazio possono essere utilizzate e gestite, in conformità alla destinazione attribuita, previa eventuale effettuazione delle opportune trasformazioni fisiche ammissibili, dai soggetti proprietari, o da altri soggetti che ne abbiano comunque la disponibilità, previa stipula, nella quale devono comunque intervenire, in qualità di contraenti con il Comune, i soggetti proprietari, di idonee convenzioni, nelle quali siano definiti:
a) gli obblighi dei soggetti proprietari, e dei promotori delle operazioni previste ove siano diversi dai primi, compresi quelli inerenti la cessione al Comune di immobili destinati all'uso pubblico, e gli oneri ed impegni da assumersi dai medesimi soggetti, e dai loro eventuali aventi causa;
b) i modi, le forme ed i limiti dell'utilizzazione e delle attività di gestione; c) i modi ed i limiti della fruizione da parte dei terzi degli immobili interessati, secondo le finalità d'ordine collettivo connaturate alla specifica destinazione d'uso;
99 d) i criteri per la determinazione di canoni, tariffe e simili, da riscuotersi dal soggetto gestore, promotore delle operazioni previste o suo eventuale avente causa, per la fruizione da parte di terzi;
e) le garanzie, da prestarsi, degli adempimenti, nonché le sanzioni degli inadempimenti.
3.5.3 Il verde filtro: il filtro boschivo della profondità di 20m che corre
lungo tutto il lato sud del terreno in studio, svolge funzioni di separazione spaziale, visiva e acustica fra il suddetto terreno e l’infrastruttura cinematica S.G.C FI-PI-LI, attenuandone così l’impatto ambientale.
Nella scelta della specie arborea abbiamo preferito le latifoglie alle conifere, in quanto risultano più resistenti e sopportano meglio l’inquinamento atmosferico provocato dagli autoveicoli.
Nel Piano Strutturale del comune le fasce di filtro boscate, considerate subsistemi del sistema ambiente, corrispondono a prescrizioni d’intervento che il PS dà al RU per l’attuazione degli impatti sull’ambiente e sul paesaggio delle infrastrutture e per questo non sono computabili come standard urbanistici.
Norme Tecniche di Attuazione
1. Nelle fasce boschive, individuate al fine di perseguire l'attenuazione degli impatti sull'ambiente e sul paesaggio delle grandi infrastrutture, o di insediamenti produttivi, sono ammissibili esclusivamente le trasformazioni di realizzazione di spazi forestati con boschi d'alto fusto, o comunque sistemati a verde.
2. Nelle fasce boschive sono compatibili soltanto le seguenti utilizzazioni: - attività selvicolturali;
