Stima del probabile valore di mercato

Stima del probabile valore di mercato

COMMITTENTE Cooperativa rinascimento onlus IMMOBILE Via Barbata, 15 - Fontanella (BG) OGGETTO Stima immobiliare

REVISIONE Rev_01 del 01/12/2021

COMMESSA C44_2021

Il tecnico

Indice

Incarico ... 3

Scopo della stima. ... 3

Oggetto della stima: ... 3

Utenze presenti ...4

Servizi vicinanze ...4

PGT ...5

Vincoli...5

Verifica conformità urbanistica ...5

Stima ... 6

Determinazione del valore di mercato attuale ...6

Determinazione aree ...7

Coefficienti aree ...7

Determinazione aree ...8

Fabbricati ...8

Determinazione del valore di mercato ... 10

Determinazione valore di vendita immediata a corpo ... 11

Determinazione valore imponibile catastale ... 13

Modalità di calcolo ... 13

Valore imponibile immobile ... 14

Conclusioni ... 15

Allegati ... 16

Allegato 1 – Estratto PGT ... 16

Allegato 2 – Documentazione catastale ... 17

Allegato 3 – Documentazione fotografica ... 18

INCARICO

Io sottoscritto Ing. Ravasio Manuel iscritto c/o l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bergamo al n° B75, sono stato incaricato in data 22/04/2021 di redigere la stima relativa al valore di mercato dell’immobile di proprietà della cooperativa Rinnovamento Onlus

Immobile sito in via Barbata, 15 – Fontanella (BG)

La determinazione del probabile valore di mercato di un’immobile in pari condizioni tiene conto del valore medio di compravendita mediato opportunamente con i coefficienti di adeguamento dei locali e delle loro destinazioni d’uso reali.

SCOPO DELLA STIMA.

Scopo della presente perizia è stimare allo stato attuale, il più probabile valore di mercato dell’immobile di proprietà.

OGGETTO DELLA STIMA:

Oggetto della stima è l’immobile sito in via Barbata, 15 – Fontanella (BG), identificato al NCEU con i seguenti riferimenti:

• Fg. 4 – Mapp. 2 – Sub. 701;

• Fg. 4 – Mapp. 2 – Sub. 702;

• Fg. 4 – Mapp. 2 – Sub. 703;

• Fg. 4 – Mapp. 2 – Sub. 704;

• Fg. 4 – Mapp. 2 – Sub. 705;

UTENZE PRESENTI

L’immobile è posizionato a cavallo si due strade fra via Barbata e via Pobola accessibili entrambe in auto.

L’immobile possiede i seguenti allacci:

• Acqua,

• Gas

• Energia elettrica;

• Telefonico;

• Fognatura

SERVIZI VICINANZE

L’immobile è posizionato praticamente all’interno del paese e consente di avere ogni tipologia di servizio a portata di mano.

Grazie alla nuova autostrada BreBeMi, gli spostamenti autostradali sono consentiti dalla vicinanza del casello di

Romano di Lombardia ode eventualmente Calcio che rispetto al passato, consentono l’inserimento in autostrada

in pochissimi chilometri.

PGT

Attualmente l’immobile si trova nelle seguenti zone:

• Ambito urbano B1 di media densità con tipologie edilizie disomogenee anche a cortina art. 36

• Insediamenti cascinali

Per maggiori dettagli vedere allegato 1

Tav A2-bis PDR

VINCOLI

Attualmente la proprietà non sono presenti vincoli.

VERIFICA CONFORMITÀ URBANISTICA

Per effettuare la verifica di conformità urbanistica è stato eseguito un accesso agli atti presso il Comune interessato e sono state analizzate le seguenti pratiche relative al piano terra:

• P.E. 19/96 del 22/04/1996

• Agibilità n° 1675 del 05/06/1997

Non è stato possibile reperire altre pratiche relativa al piano Primo, si presume quindi che la costruzione sia ante-

’67 come dichiarato dai proprietari in fase di compravendita.

STIMA

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO ATTUALE

Data la tipologia dell’immobile, la posizione remota e la destinazione d’uso insolita, si è previsto di adottare come valore di mercato la cifra di 450,00 euro/mq.

Tale valore viene utilizzato per determinare il valore di un rustico residenziale in caso di vendita; il rustico in tali situazioni è sempre dotato di:

• accesso carrale;

• Ingresso al piano;

• Unione fra i piani interna e non con passaggi esterni;

• medesimi gradi di finitura per tutti i locali,

• Altezze interne conformi ai regolamenti locali di igiene e comunque fruibili;

• Presenza di allacciamenti primari (Acqua, luce, gas).

tali caratteristiche sono tutte presenti negli immobili oggetto di stima.

DETERMINAZIONE AREE

COEFFICIENTI AREE

Per calcolare il più probabile valore di mercato ci si è avvalsi della norma UNI EN 15733:2011, UNI 10750:2005, UNI 10750:1998 per quanto concerne la ponderazione da adottare nella determinazione delle aree.

In particolare si sono utilizzati i seguenti metodi per il calcolo delle aree (estratto norma UNI 10750:1998):

4.4.2 Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico), l'agente deve considerare:

a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

c) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box, ecc.).

4.4.2.1 Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:

a) 100% delle superfici calpestabili;

b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);

c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata pari al 100%.

Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

4.4.2.2 Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

a) 25% dei balconi e terrazze scoperti;

b) 35% dei balconi e terrazze coperti c) 35% dei patii e porticati;

d) 60% delle verande;

e) 15% dei giardini di appartamento;

f) 10% dei giardini di ville e villini.

DETERMINAZIONE AREE FABBRICATI

n° vano Vano mq

reali k mq

Convenzionali

sub 701

Giardino esclusivo 255,70 0,10 25,57

Portico 20,00 0,30 6,00

Soggiorno 15,20 1,00 15,20

Camera 1 15,20 1,00 15,20

Bagno 4,68 1,00 4,68

Disimpegno 3,24 1,00 3,24

Camera 2 15,20 1,00 15,20

Cucina 16,72 1,00 16,72

Balcone 4,00 0,30 1,20

103,01

n° vano Vano mq

reali k mq

Convenzionali

Sub 702 Giardino esclusivo 265,98 0,10 26,60

Camera 1 15,20 1,00 15,20

Camera 2 11,56 1,00 11,56

Disimpegno 4,08 1,00 4,08

Bagno 6,12 0,30 1,84

Soggiorno 41,44 0,30 12,43

Ripostiglio 4,80 0,70 3,36

Ingresso 3,84 1,00 3,84

78,91

n° vano Vano mq

reali k mq

Convenzionali

Sub 705 Area comune 246,50 0,10 24,65

24,65

n° vano Vano Qta Valore

Sub 704 Posto auto coperto 1,00 12000,00

Sub 703 Posto auto coperto 0,80 12000,00

24000,00

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

VALORE IMMOBILE

RESIDENZIALE = 206,57 mq x 450 Euro/mq = 92 954,70 €

VALORE posti auto = 2,00 mq x 12000 Euro/mq = 24 000,00 €

VALORE TOTALE IMMOBILE 116 954,70 €

DETERMINAZIONE VALORE DI VENDITA IMMEDIATA A CORPO

Il momento storico attuale generato dalla pandemia ha creato una contrazione delle compravendite immobiliari.

La contrazione, considerando anche la possibilità o meno di utilizzare i vari bonus messi a disposizione dello Stato per la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare esistente, resta comunque un fattore ostativo nelle compravendite di immobili impegnativi come l’oggetto di stima.

Le compravendite nel 2020 sono state relativamente basse e questo porta ad avere ancora sul mercato un numero elevato di immobili, maggiore rispetto alla normalità.

L’incremeno del numero di immobili sul mercato genera una maggiore scelta per il potenziale acquirente che è facilitato dalla possibilità di confrontare più immobili e scegliere quello a prezzo inferiore.

La tipologia dell’immobile oggetto di stima non da questa possibilità in quanto è praticamente unico nel suo genere e nella zona ove è posizionato.

La singolarità dell’immobile racchiude in se una serie di caratteristiche negative per il mercato immobiliare:

• Grandi dimensioni;

• Vincoli nella trasformazione dell’edificio;

• Necessità di realizzare interventi per renderlo fruibile nell’immediato;

• Location con platee di potenziale acquirenti limitata;

Tutti questi fattori comportano la non immediata rivendibilità dell’immobile e soprattutto non consentono l’acquisto da parte di “chiunque” dell’immobile stesso.

L’acquirente tipo dovrà necessariamente essere una persona (fisica o giuridica) con disponibilità economiche necessarie all’acquisto, progettazione e sistemazione dell’immobile prima di immetterlo nuovamente sul mercato o di metterlo a reddito.

L’immobile se venduto con il suo prezzo di mercato, rischierebbe di rimanere invenduto per diverso tempo, in disaccordo con la necessità del venditore di realizzare nel più breve tempo possibile.

A tal scopo, prendendo in considerazione anche le previsioni Nomisma è possibile immaginare che in caso di

immediato realizzo alla data odierna, il prezzo verrebbe contrattato al ribasso per permettere un acquisto cauto

da parte del potenziale acquirente.

A tal scopo si sono effettuate delle verifiche su immobili riconducibili a tipologie similari e verificando i prezzi a base d’asta e i prezzi di aggiudicazione, verificando che la diminuzione è attorno al 20% dal prezzo di mercato.

Pertando in caso di compravendita immediata a corpo e nello stato in cui è l’immobile, si reputa congrua una diminuzione di prezzo di cca il 20 %.

VALORE IMMOBILE CON POSSIBILITA' DI VENDITA

IMMEDIATA A CORPO = 116954,70 Euro x 0,80 % = 93 563,76 €

DETERMINAZIONE VALORE IMPONIBILE CATASTALE

MODALITÀ DI CALCOLO

La base imponibile si calcola seguendo utilizzando la seguente formula:

𝑉

= 𝑅

× 1.05 × 𝐾

• V

= Valore imponibile

• R

= Rendita catastale

• Rivalutazione della rendita al 5%

• K

= Moltiplicazione del valore così ottenuto per uno dei coefficienti previsti dalla normativa.

Il secondo punto per il calcolo della base imponibile consiste nel rivalutare la rendita catastale al 5%, questa rivalutazione riguarda tutti gli immobili indipendentemente dalla categoria catastale di riferimento.

Il terzo punto per il calcolo della base imponibile IMU consiste nel moltiplicare il valore precedentemente ottenuto, secondo uno dei coefficienti moltiplicatori previsti dalla normativa:

Categoria catastale Moltiplicatore

A (tranne A/10) 160

A/10 80

B 140

C/1 55

C/2 - C/6 - C/7 160

C/3 - C/4 - C/5 140

D (Tranne D/5) 65

D/5 80

Terreni 135

Fonte art. 1, comma 746-747, della legge n. 160 del 2019

VALORE IMPONIBILE IMMOBILE Catasto Foglio Particella Sub Categoria Rendita Rendita

rivalutata 5% K Valore imponibile

F 4 2 701 A/3 352,48 € 370,10 € 160 59 216,64 €

F 4 2 702 A/3 352,48 € 370,10 € 160 59 216,64 €

F 4 2 703 C/6 47,72 € 50,11 € 160 8 016,96 €

F 4 2 704 A/3 57,95 € 60,85 € 160 9 735,60 €

136 185,84 €

CONCLUSIONI

Dai calcoli eseguiti si può con ragionevole approssimazione determinare il valore dell’immobile al 2021 pari a:

Valore di mercato anno 2021 = 115.000,00Euro

Il tecnico

Ing. Ravasio Manuel

……….

ALLEGATI

ALLEGATO 1 – ESTRATTO PGT

Estratto PGT

- l’intervento di recupero quando si concretizza in operazioni di rinnovo e ristrutturazione urbanistica deve essere sempre riconoscibile ma di massima eseguito con soluzioni tipologiche, architettoniche e materiali propri della tradizione locale.

Quale che sia il tipo di intervento in sede di rilascio di permesso di costruire o di esame di equipollente richiesta, sarà in facoltà del comune decidere il mantenimento degli elementi ritenuti di pregio storico, artistico ed architettonico;

Gli elementi di valore storico, architettonico, e decorativo che costituiscono documento significativo della storia e del costume del sito sono vincolati alla loro conservazione in sito.

Parimenti oltre ad osservare particolare cura all’uso coerente di materiali e colori dovranno essere salvaguardati e valorizzati tutti gli elementi formali e architettonici anche minori quali volte, soffitti, pavimenti, aperture, portali, pilastri e colonne, scale balaustre e ringhiere, camini pavimentazioni di cortili e strade, nonché insegne, mostre, vetrine di negozi, arredo stradale ecc..

Le corti interne dovranno essere sistemate come spazi unitari di relazione con la parte edificata.

Il sottosuolo delle corti potrà essere interessato da autorimesse private e pubbliche purché prima di ogni intervento sia approvato un progetto unitario di intervento esteso all’intera area, che definisca tutti gli interventi da eseguirsi anche in tempi successivi, con particolare attenzione alle rampe di accesso, alla sistemazione della copertura, e alla rimozione delle costruzioni di cui il Piano delle Regole prevede la demolizione.

Art. 36 - Ambiti B1 - urbani di media densità con tipologie edilizie disomogenee anche a cortina (PR)

Zona residenziale di contenimento dello stato di fatto di 1° grado

Volumetria = non superiore all’esistente Superficie coperta = non superiore all’esistente H max = 8,5 m

Dc = 5,0 m

De = 10,0 m

Ds = 5,0 m salvo prescrizioni di P.G.T.

Piano fuori terra = 3

Parcheggio pertinente la costruzione = 1 mq / 10 mc

Nel caso di edificazione dei lotti liberi si applicano le seguenti prescrizioni:

If = 1,2 mc/mq

Q = 35 % Sf

Hmax = 8,50 m

Dc = 5,0 m

De = 10,0 m

Ds = 5,0 m salvo prescrizioni di P.R.G.

Piano fuori terra = 3

Parcheggio pertinente la costruzione = 1 mq / 10 mc

Sui fabbricati non a cortina esistenti nella zona potranno essere sempre effettuati i sopralzi di sottotetti ai fini della loro utilizzazione abitativa, purché ricorrano le seguenti condizioni: sia dimostrata la disponibilità di spazi di sosta pertinenziali di cui all’art.2 della legge 24/03/1989 n°122; siano rispettate le distanze di 10 m tra fronti di fabbricati; l’altezza del fabbricato sopralzato non sia superiore a 9 m.

Per detti sopralzi non si applicano le limitazioni di zona relative ai volumi, alle altezze, alle distanze dalle strade.

La altezza max di zona fissata dal P.G.T. per i fabbricati esistenti oggetto degli interventi di cui all’art. 64 della L.R. 12/2005 e successive integrazioni è quella in essere sui fabbricati alla data di adozione del PG.T. .

Nelle esistenti edificazioni a cortina affacciantesi sulle pubbliche vie le gronde e i colmi dei tetti risultanti a quota inferiore rispetto a quelli degli edifici adiacenti potranno essere elevati dell’altezza necessaria per determinare l’allineamento con una delle coperture contigue.

Le attività industriali e artigianali non di servizio, esistenti nelle zone devono essere trasferite nei tempi fissati dal programma di cui all’art.32; gli edifici che le ospitano possono essere ristrutturati o demoliti e ricostruiti ai fini della loro ridestinazione residenziale.

In permanenza dell’attività produttiva, sui fabbricati potranno essere eseguiti

unicamente interventi di ordinaria manutenzione con esclusione anche di ogni opera

muraria collegata all’adeguamento tecnologico della produzione.

Art. 37 - Ambiti B2 - urbani di densità medio-bassa con tipologie edilizie disomogenee (PR)

Zona residenziale di contenimento dello stato di fatto di 2° grado.

In detti ambiti, indicati nel Piano delle Regole con specifico contrassegno di zona, è consentito l’ampliamento ed il sopralzo degli edifici esistenti nonché la edificazione delle aree definite libere.

Per gli edifici esistenti nella zona sono consentite le opere di manutenzione, di restauro, di ristrutturazione edilizia, di ampliamento e sopralzo, di ricostruzione, di ristrutturazione urbanistica.

Le sopraelevazioni, gli ampliamenti e le nuove edificazioni sono soggette alle seguenti prescrizioni specifiche:

If = 1,0 mc/mq

H max = 8,5 m

Q = 30 % Sf

Dc = 5,0 m

De = 10,0 m

Ds = 5,0 m salvo prescrizioni di P.G.T.

Piani fuori terra = 3

Parcheggi pertinente la costruzione = 1 mq / 10 mc

Nella zona le ricostruzioni di fabbricati aventi uno o più fronti delimitanti pubbliche

vie confermate nel loro andamento dalle previsioni del P.R.G. sono da considerarsi,

ai fini del rispetto delle distanze dai confini, dai fabbricati e dalle strade, come

interventi di ristrutturazione qualora vengano effettuate sullo stesso sedime

dell’edificio demolito del quale dovranno riproporre l’andamento e le dimensioni dei

fronti, le altezze, gli ingombri.

ALLEGATO 2 – DOCUMENTAZIONE CATASTALE

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI

Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Indirizzo Dati ulteriori

Urbana Cens. Zona Catastale Dati derivanti da

1 4 2 702 A/3 2 6,5 vani Totale: 139 m²

Totale escluse aree scoperte**: 123 m²

Euro 352,48 VIA BARBATA n. 15 piano: T;

VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 21/06/2017 protocollo n. BG0075977 in atti dal 21/06/2017 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 19868.1/2017)

Annotazione

2 4 2 704 C/6 2 34 m² Totale: 36 m² Euro 57,95 VIA POBOLA n. 15 n. SN piano: T;

VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 21/06/2017 protocollo n. BG0075977 in atti dal 21/06/2017 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 19868.1/2017)

Annotazione

Immobile 1: Annotazione: classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti della dichiarazione (d.m. 701/94) Immobile 2: Annotazione: classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti della dichiarazione (d.m. 701/94) Totale: vani 6,5 m² 34 Rendita: Euro 410,43

Intestazione degli immobili indicati al n. 5

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 COOPERATIVA SOCIALE RINNOVAMENTO COOPERATIVA SOCIALE ONLUS con sede in ANTEGNATE 01548440161* (1) Proprieta` per 1/1

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 02/10/2017 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 03/10/2017 Repertorio n.: 108673 Rogante: LUOSI ELIO Sede: ROMANO DI

LOMBARDIA Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 29367.1/2017)

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI

Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Indirizzo Dati ulteriori

Urbana Cens. Zona Catastale Dati derivanti da

1 11 1 6 A/2 2 6 vani Totale: 156 m²

Totale escluse aree scoperte**: 155 m²

Euro 464,81 L. 900.000

CASCINA FENATICA piano: T-1;

Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

Annotazione

2 11 1 7 C/3 2 116 m² Totale: 117 m² Euro 173,74

L. 336.400

CASCINA FENATICA piano: T;

Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

Annotazione

3 11 1 712 B/1 2 1002 m³ Totale: 320 m² Euro 429,52 CASCINA FENATICA SNC piano: T-1;

VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 20/09/2018 protocollo n. BG0113111 in atti dal 20/09/2018 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 30599.1/2018)

Annotazione

Immobile 1: Annotazione: classamento proposto e validato (d.m. 701/94) Immobile 2: Annotazione: classamento proposto e validato (d.m. 701/94) Immobile 3: Annotazione: classamento e rendita validati (d.m. 701/94) Totale: vani 6 m² 116 m³ 1002 Rendita: Euro 1.068,07

Intestazione degli immobili indicati al n. 6

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 COOPERATIVA SOCIALE RINNOVAMENTO COOPERATIVA SOCIALE ONLUS con sede in ANTEGNATE 01548440161* (1) Proprieta` per 1/1

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 14/12/2017 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 22/12/2017 Repertorio n.: 58963 Rogante: DE ROSA GUIDO Sede: BERGAMO

Registrazione: Sede: FUSIONE DI SOCIETA` PER INCORPORAZIONE (n. 39442.1/2017)

10 metri ANELLA (D672) - < Foglio: 4 - Particella: 2 - Subalterno: 701 > T -1;

BG0078909 21/06/2016

10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 15/10/2021 - Comune di FONT ANELLA (D672) - < Foglio: 4 - Particella: 2 - Subalterno: 702 > VIA BARBA T A n. 15 piano: T ;

BG0078909 21/06/2016

10 metri ANELLA (D672) - < Foglio: 4 - Particella: 2 - Subalterno: 703 > VIA BARBA T A n. 15 piano: T ;

10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 15/10/2021 - Comune di FONT ANELLA (D672) - < Foglio: 4 - Particella: 2 - Subalterno: 704 > VIA POBOLA n. 15 n. SN piano: T ;

ALLEGATO 3 – DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA