I. IL CONTRATTO DI MUTUO

I. IL CONTRATTO DI MUTUO

La decisione di contrarre un mutuo è una decisione centrale nella vita del mutuatario, considerando il fatto che egli si impegna in un contratto a medio-lungo termine. Inizialmente viene analizzato il contratto dal punto di vista giuridico.

Lo scopo di questo capitolo è di spiegare come funziona la procedura di richiesta di un mutuo. Si inizia con la prima fase che consiste in un processo di informazione sulle varie offerte esistenti sul mercato, (informazione sui network, testimonianze reali oppure – ed è la miglior decisione - avendo un contatto diretto con l'intermediario). Gli intermediari offrono diverse tipologie di contratti di mutuo, a tassi diversi, ammortamenti diversi, clausole contrattuali tra le più varie. Bisogna valutare con attenzione i contratti offerti in modo da fare una scelta ottimale in base alle proprie esigenze.

Una volta richiesto il preventivo, al potenziale mutuatario vengono domandati delle informazioni personali, in modo che l'intermediario si possa fare un'idea sul rating da attribuirgli (rating di debitore, informandosi anche alla Centrale dei Rischi) e offrirli un contratto in base al suo profilo di rischio.

Si apre cosi la fase dell'istruttoria che valuta tanti fattori, a partire dalla durata, l'entità del mutuo, l'età del mutuatario, il suo reddito, l'anzianità lavorativa, le garanzie che propone, se ha altri finanziamenti in corso, la sua storia creditizia e molto altro.

Di particolare importanza è il tasso Taeg. Questo tasso non viene utilizzato per calcolare le rate del mutuo, ma è uno strumento utile al mutuatario per capire il reale costo del finanziamento. Nella parte finale vengono analizzate le varie possibilità di modificare una o più clausole contrattuali col proprio intermediario oppure cambiarlo nel corso della vita del mutuo.

I.1 IL MUTUO

Secondo il Codice Civile il mutuo è il contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuatario, una somma di denaro per un certo periodo di tempo, alla fine del quale il secondo deve restituire la somma dovuta più gli interessi al primo1_.

È un contratto tipico la cui nozione è accolta nell'ordinamento italiano dall'art. 1813 del Codice Civile e più precisamente è:

“il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro

o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

É un contratto a titolo oneroso, cioè il mutuatario deve corrispondere degli interessi per aver ricevuto una somma di denaro in prestito. Questi interessi sono la remurazione che il mutuante richiede al mutuatario per l'utilizzo di un proprio capitale che cede a quest'ultimo. Il fatto che l'impiego di un capitale sia remunerato attraverso il pagamento di un interesse è una consuetudine antichissima di estrema ragionevolezza. Un problema di tale remunerazione appare già in una tavola Babilonese del 1700 a.C., conservata presso la collezione del museo Louvre a Parigi2_.

Il mutuo è risultato proveniente da dettami moderni e da insegnamenti millenari. Sia sufficiente ricordare la sua presenza sin dall’epoca del diritto romano, tanto che lo si ricorda anche nelle Institutiones di Gaio che descrive il concetto di mutuo in questo modo: ''L’obbligazione si contrae mediante cosa come nel caso del mutuo. La dazione a mutuo concerne propriamente quelle cose che valgono per peso, numero o misura, quali il denaro contante, il vino, l’olio, il frumento, il rame, l’argento e l’oro. Diamo queste cose, a numero, peso o misura, affinché diventino di chi le riceve, e ci vengano successivamente restituite,

1_{. Codice Civile articoli 1813 e ss.}

2 _{Allevi G., Bosi G., Riccardi R., Zuanon M. (2012), Matematica finanziaria e attuariale, Pearson, Milano,} Torino.

non le stesse, ma altre della stessa natura. Per questo è chiamato mutuo, perché quel che ti è dato in questo modo da me, diventa da mio tuo''3.

Il suo effetto essenziale è quello di trasferire la proprietà delle cose al mutuatario. La liberazione dell’obbligo di quest’ultimo si avrà con il trasferimento, alla scadenza stabilita, al mutuante delle stesse cose ricevute e della stessa quantità della medesima specie.

Il mutuatario rimborsa il mutuo con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale ed interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile oppure misto. L’art. 1820 c.c. prevede la risoluzione del contratto nel caso in cui il mutuatario non adempia l’obbligo del pagamento degli interessi.

Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine. Comunemente si ritiene che i finanziamenti a “medio termine” sono quelli la cui durata è superiore ai 18 mesi e non supera i 5 anni. I finanziamenti a “lungo termine”, invece, sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni. In genere la durata di un contratto di mutuo va dai 5 ai 30 anni.

Può essere concesso dalle banche e da altri operatori finanziari e noi qui chiameremo tutti “Intermediari”4 _{contro la prestazione di una garanzia. Generalmente il mutuo viene richiesto}

per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile. Può servire anche per ottenere liquidità, sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un'immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione: mutuo edilizio (concesso per finanziare la costruzione di un immobile), mutuo per ristrutturazione (per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari) e per liquidità (per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro).

3 _{Allevi, 2012}

I.2 TASSO D'INTERESSE

Il mutuatario, una volta ricevuto il mutuo per gli obiettivi suddetti, deve cominciare a rimborsare il suo debito attraverso il pagamento di una rata periodica (convenzionalmente mensile) composta di una quota capitale e una quota interessi.

Lo sforzo compiuto nel corso del tempo, presente anche oggi, è stato quello di determinare un giusto costo del mutuo. L’art. 1815 c.c. stabilisce che, salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante, con rinvio all'art. 1824 c.c. per l’applicazione delle disposizioni relative alla loro determinazione. In particolare gli interessi sono ritenuti dalla dottrina prevalente come controprestazione del diritto reale sul capitale acquistato dal mutuatario.

La misura degli interessi è liberamente determinata dalle parti5 _{nei limiti imposti dalla legge.}

Nel caso di interessi pattuiti in misura superiore a quella legale, questi devono essere determinati per iscritto, altrimenti sono dovuti solo nella misura legale.

Se sono convenuti interessi usurai, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi, a seguito della novella recata dall’art. 4 della legge del 7.3.1996, n. 108, anteriormente alla quale erano invece dovuti gli interessi al saggio legale. Il cliente deve rimborsare solo il capitale ricevuto senza interessi, oppure può esigere, nel caso abbia già pagato, la restituzione del maltolto. Dal 14 maggio 2011 il limite oltre il quale gli interessi sono ritenuti usurari è calcolato aumentando il Tasso Effettivo Globale Medio (Tegm) di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali. La differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali6_{. Il Tegm, comprensivo di commissioni, di remunerazioni a}

5 _{L'art. 1814 del Codice Civile prevede un ammontare massimo che può essere chiesto in prestito.} 6 _{Il decreto legge del 13 maggio 2011, n. 70, pubblicato sulla G.U. del 13 maggio 2011, n.110, ha disposto la}

modifica del metodo di calcolo del tasso soglia di cui al'articolo 2, comma 4, della legge 108/1996 (che determinava il tasso soglia aumentando il TEGM del 50%.

qualsiasi titolo e spese, escluse quelle per imposte e tasse, si riferisce agli interessi annuali praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari per operazioni della stessa natura7.

Il primo dilemma da risolvere quando si ha intenzione di richiedere un mutuo è appunto la scelta del tasso di interesse. Il mercato dei mutui offre diverse possibilità e il cliente può scegliere a seconda delle sue preferenze e la sua condizione economica, per esempio, una rata costante oppure variabile oppure costante per i primi anni con l'opzione di poter cambiare il tasso dopo un certo periodo .

Il tasso di interesse applicato è determinato in funzione di alcuni fattori: il rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del cliente, oppure fa diretto riferimento a politiche economiche generali dell'intermediario, ed in ogni caso dipende dal costo di provvista, cioè dal costo al quale il mutuante acquista il denaro da impiegare nell'operazione (questo argomento verrà sviluppato nel capitolo II).

Sino agli anni '90 i mutui venivano offerti da alcuni istituti di credito espressamente autorizzati8_{. In seguito, anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri}

sul mercato, si è consentito a tutti gli intermediari finanziari di erogare il mutuo ipotecario. In ogni caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali. Il tasso non è in genere oggetto di negoziato, ed è quindi tipicamente determinato dal mutuante; al mutuatario resta la scelta, ove possibile, fra le varie offerte del mercato (calcolabili in pochi decimali di tasso annuo nominale). Spieghiamo brevemente alcuni dei tipi di mutuo offerti dalla maggior parte degli intermediari: mutuo a tasso fisso e a tasso variabile (i più diffusi nel mercato) e altri tipi di mutui.

7 _{Il TEGM risulta dalla rilevazione effettuata ogni tre mesi dalla Banca d'Italia per conto del Ministro} dell'Economia e delle Finanze. Le tabelle dei TEGM sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale, sui siti della Banca d'Italia e del Ministero dell'Economia e delle Finanze.

I.2.1 Mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso prevede che rimangano fissi per tutta la durata del mutuo, sia il tasso di interesse, sia l’importo delle singole rate9_.

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l'intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato. In Europa, il parametro di riferimento per il tasso fisso in genere è il tasso Eurirs o IRS (Euro Interest Rate Swap) e per il tasso variabile come punto di riferimento è il tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Il tasso di interesse da corrispondere all'intermediario è dato dalla somma dello spread (applicato dall'intermediario) con l'indice di riferimento (IRS o Euribor). I tassi di interesse seguono tipicamente l'andamento dei loro tassi di riferimento10 (BCE, 2009).

Lo spread significa per l’intermediario un guadagno reale, infatti rappresenta il costo aggiuntivo (detto anche ricarico) che viene applicato al tasso di base già richiesto al mutuatario. Quando l’intermediario concede un mutuo essa rivende il denaro acquistato in precedenza ricaricato di un margine di guadagno, questo permetterà di neutralizzare le spese di gestione della pratica del cliente e della struttura creditizia; nonché di compensare i rischi dell'operazione e garantirsi il guadagno. Ovviamente la decisione di quale spread applicare spetta all’intermediario, quindi è sempre bene informarsi sulle varie proposte perché, tra un’intermediario e l’altro, le condizioni dei mutui si differenziano in modo rilevante.

Lo svantaggio di questo tipo di mutuo è di non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Generalmente il tasso fisso è più alto rispetto a quello variabile (Baesel, Biger, 1980). L'intermediario offre un tasso fisso più altro perché questo incorpora il premio per il rischio, cioè le variazioni del tasso di riferimento che

9 _{La formula di mutuo più comune è con ammortamento a rate costanti (ammortamento francese).}

10 _{Tranne in qualche caso e in particolari periodi di tempo. L'indagine di Zocchi rivela che a partire dal 2011,} in Italia questa comune relazione si è interrotta, cioè si è verificato un aumento dei tassi e un loro crescente disallineamento rispetto alla dinamica dei tassi di riferimento. Zocchi (2014).

l'intermediario subisce per intero. Invece, nei mutui a tasso variabile, è il mutuatario che subisce questa volatilità.

Il cliente preferisce pagare una rata più alta ma avere la sicurezza che la rata non cambierà durante l'intero arco del finanziamento.

Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Questo vantaggio viene sfruttato dall'intermediario il quale applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

In questo periodo11 _{la caduta dei tassi fissi sui mutui (che stanno diminuendo perché i tassi}

interbancari di riferimento per il tasso fisso, ovvero gli indici Eurirs stanno scendendo per via del calo dei tassi su Bund, titoli di stato tedeschi a 10 anni, a cui sono indirettamente agganciati) sta attirando l'interesse di molti aspiranti mutuatari o aspiranti surrogatori che hanno una predilezione per la sicurezza del tasso fisso e che hanno reddito medio-basso: una categoria disposta a pagare un po' di più in partezza del tasso variabile con il vantaggio di pagare sempre la stessa rata.

Facciamo un piccolo esempio. Molti economisti ritengono che l'economia dell'Eurozona e dell'Italia è destinata a ripartire nei prossimi anni, e con essa, anche il tasso di inflazione, che potrebbe normalizzarsi intorno al due per cento. A quel punto bloccare oggi un tasso fisso nominale al 3% significherebbe pagare nel corso del tempo un tasso fisso reale dell'1% (depurato dell’inflazione). Se questa condizione si dovesse verificare, il fisso potrebbe recuperare punti sul variabile dato che, mentre il tasso reale del fisso scenderebbe, quello del variabile resterebbe sugli stessi livelli di oggi, dato che l’Euribor (l'indice interbancario dei mutui a tasso variabile) salirebbe proporzionalmente all’aumento dell’inflazione.

I.2.2 Il mutuo a tasso variabile

In questo caso il cliente ha un avversione al rischio minore oppure aspetta tassi calanti, cioè ha delle aspettative di ribasso dei tassi futuri. Sceglie di partire con uno spread (margine applicato dalla banca sul costo del denaro fissato dalla Banca centrale europea) più basso con la consapevolezza che questo potrà salire (o scendere) perché soggetto alle oscillazioni dei tassi di riferimento. Infatti, il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento (tasso di mercato o di politica monetaria).

Chi sottoscrive un mutuo a tasso variabile deve sapere che il tasso di interesse verrà calcolato periodicamente in base all'andamento dell'Euro Interbank Offered Rate (Euribor), il quale dipende dal costo del denaro fissato dalla BCE, dalla situazione congiunturale, i livelli di rischio sul mercato interbancario e anche da molti altri fattori. L'Euribor è un indice che viene calcolato su base quotidiana dalla Banca Centrale Europea, invece lo spread è un valore personalizzato che viene aggiunto dall'intermediario. Il risultato dato dalla sommma fra lo Spread ed Euribor determina il Tan (Tasso annuo nominale), ovvero il tasso che viene calcolato per stabilire l'ammontare della rata da pagare.

A parità di durata, i tassi variabili all'inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono variare nel tempo (aumentare o diminuire), e di conseguenza, variando l'importo delle rate anche in misura consistente. A scegliere il mutuo a tasso variabile, non sono solo le persone che hanno una maggior propensione al rischio, ma anche chi è disposto ad accettare un minimo rialzo dei tassi (e delle rate) consapevole del fatto che il variabile offre solitamente un consistente risparmio perlomeno nei primi anni del mutuo, quelli in cui si pagano più interessi. Le persone con un reddito medio-alto e che non avrebbero problemi a sopportare un aumento dei tassi e delle rate tendono solitamente a preferire il tasso variabile12.

12 _{Zocchi, 2011}

I.2.3 Altri tipi di contratti di mutuo

Oltre a i duei tipi di tasso presentati fino ad adesso, esistono contratti di mutuo con differenti tassi, ma noi qua analizzeremo altri due tipi più diffusi nell’economia.

I.2.3.1 Mutuo a tasso misto

Il mutuo, detto anche ibrido, è suddiviso in due parti: una parte della durata del mutuo a tasso fisso, e una parte a tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno. Ci sono tanti tipi di contratti di mutuo a tasso misto nel mercato. Un tipo di contratto può prevedere che il tasso di interesse possa passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del Cliente e secondo quali modalità la scelta avviene. In questo caso è possibile spostarsi dal fisso al variabile nel corso del mutuo (generalmente ogni due anni), un passo che consente di orientare il costo degli interessi in base alle fluttuazioni del mercato. Bisogna però fare attenzione ai costi: nella maggior parte dei casi l'opzione del misto si traduce in uno spread più altro.

Stesso discorso per i mutui variabili con cap, un'opzione in base alla quale viene fissata una soglia limite al di là della quale la rata non può salire. Nel periodo a tasso fisso lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato, mentre nel periodo a tasso variabile il rischio principale consiste nella possibilità di aumenti imprevedibili e consistenti dell’importo delle rate. Il tasso misto è consigliabile a chi, al momento della stipula, preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo di tasso.

Molti istituti di credito preferiscono offrire determinate formule di mutui misti, che consentono alle famiglie di sfruttare tassi di interesse sempre aggiornati. Ci sono diverse offerte, per esempio, partendo con un tasso variabile e decidere successivamente se cambiare. Un esempio può essere il nuovo “mutuo 2in1” della Banca Nazionale del Lavoro13, che

propone una rata a tasso variabile per i primi 2 anni e alla scadenza dei 24 mesi un tasso fisso già stabilito alla stipula del contratto.

I.2.3.2 Mutuo a tasso agevolato

In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo. Gli intermediari fanno più attenzione a valutare le persone che non hanno sufficienti garanzie per il rimborso delle rate o potrebbere restare senza lavoro, le quali è difficile che ottengano il prestito. Per questo lo Stato o specifici Enti mettono a disposizione vari fondi per aiutare alcune fasce di soggetti che altrimenti non verrebbero presi in considerazione dalle banche o che otterrebbero il prestito ma a condizioni molto sfavorevoli. Un esempio può essere il Fondo Prima Casa di ABI14 per aiutare le giovani coppie ad ottenere un mutuo. L'Associazione Bancaria Italiana, senza fini di lucro, mette a disposizione 30 milioni di euro a disposizione per giovanni di età inferiore di 35 anni per l'acquisto della prima casa. I requisiti per avere una copertura di garanzia da questo fondo sono: avere un reddito complessivo non superiore a 35.000 euro lordi, non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo, l'immobile da acquistare non deve avere una superficie superiore a 90 metri quadrati, non deve essere di lusso e dovrà essere adibito ad abitazione principale e i mutui ammissibili alla garanzia del Fondo sono di ammontare non superiore a 200.000 euro. Il piano consiste che gli istituti di credito possono concedere finanziamenti alle suddette persone e avere una garanzia statale in caso il mutuatario non sia in grado di ripagare le rate.

14 _{Associazione bancaria italiana: www.abi.it , Credito alle persone, Mutui e finanziamenti, Fondo di} garanzia prima casa.

I.3 PIANI DI AMMORTAMENTO

Il piano di ammortamento, detto anche piano di rimborso del mutuo, può essere definito come la tabella numerica riepilogativa dei pagamenti delle rate future per rimborsare il capitale del mutuo preso a prestito dall'intermediario.

Nel linguaggio degli istituti che erogano credito, il piano ammortamento mutuo rappresenta un programma di pagamento rateale, a quota fissa o variabile, atto a ridurre o estinguere il finanziamento erogato.

Nel mercato esistono numerosi tipi di mutuo che si differenziano da molti elementi, a partire dal tipo di ammortamento (rata costante, quota capitale costante, con preammortamento, ecc.) oppure dal tipo di tasso applicato (tasso fisso, variabile, variabile con opzione, ecc.).

Un individuo che ha intenzione di richiedere un mutuo può informarsi sulle varie offerte di mutuo recandosi direttamente presso l'intermediario interessato. Ma visto che viviamo nell'Era di Internet, per molti ora è più facile orientarsi tra le diverse offerte degli intermediari utilizzando diversi strumenti: informarsi sul sito della banca interessata oppure attraverso alcuni siti online che confrontano le varie offerte delle principali banche operanti nel paese. Tra i numerosi siti di confronto online, un sito in particolare che aquista sempre più importanza è MutuiOnline.it, un sito di comparazione di mutui leader in Italia che confronta i prodotti della maggior parte delle banche in Italia. In questo modo la persona può avere un'idea generale, ma la cosa migliore è recarsi direttamente presso i vari intermediari a chiedere dei preventivi per fare un confronto diretto. Il piano di ammortamento viene consegnato dall'intermediario al momento della richiesta del primo preventivo mutuo e sono sempre calcolati in base alle condizioni economiche di offerta di ciascun singolo mutuo al momento della richiesta del preventivo.

In molti casi, questi piani di ammortamento sono esclusivamente delle simulazioni di piano di rimborso illustrative e non vincolanti, in quanto:

• I piani di ammortamento per mutui a tasso variabile vengono calcolati ipotizzando un tasso variabile che "non varia" durante il piano di rimborso del mutuo, in quanto non è possibile ipotizzare con certezza l'andamento futuro degli indici di riferimento del mutuo a tasso variabile (Euribor e BCE) che sono utilizzati per calcolare l'importo

della singola rata futura del mutuo. Se si vuole ottenere una simulazione esemplificativa di come potrebbe variare la rata del mutuo a tasso variabile nel corso del piano di rimborso del mutuo.

• I piani di ammortamento in fase di preventivazione sono calcolati in base alle condizioni economiche offerte dalla banca al momento della richiesta del preventivo e queste condizioni possono cambiare, anche in maniera considerevole, fra il momento della richiesta del primo preventivo e il momento della effettiva stipula o sottoscrizione del mutuo.

I.3.1 L'ammortamento graduale a tasso fisso

Un soggetto mututario (debitore) riceve una somma di denaro S, ammontare del prestito, da un altro soggetto detto mutuante (creditore), vincolandosi con un contratto di mutuo che stabilisce gli impegni dei due soggetti. L'ammortamento prevede rimborsi parziali (periodici) del debito e il pagamento periodico degli interessi, determinati in base al capitale ancora da corrispondere.

Supponiamo15 che il debito venga contratto al tempo t0 e sia tn la scadenza entro la quale il

debito debba essere rimborsato, inoltre si opera nel regime dell'interesse composto , a un tasso di interesse unitario i > 0, detto tasso di remunerazione. Supponiamo anche che il soggetto mutuante ceda una somma S al mutuatario all'epoca t0 e che il debitore gli corrisponda le rate

d'ammortamento Rk, k = 1, 2, . . . , n. rispettivamente alle scadenze t1 , t2,...,tn con t0 < t1 < t2 <

. . . < tn, ossia le rate si assumono corrisposte posticipatamente e l'ammortamento è immediato.

Il mutuatario, per la durata del prestito, alle scadenze previste, versa al mutuante una somma, detta rata, costituita da una quota interessi e una quota capitale.

La quota interessi nella rata Rk è indicata con Ik mentre la quota capitale con Ck, quindi si ha

Rk = Ck + Ik k = 1, 2, . . . , n.

Restituendo parte del debito attraverso il pagamento periodico delle rate, deduciamo una quota del debito residuo e la quota del debito estinto. L'ammortamento del prestito si esaurisce all'epoca tn se è soddisfatta la seguente condizione:

C1 +C2 + . . . + Cn = S

ossia la somma dei versamenti in conto capitale azzera il debito. Questa è la condizione di

chiusura del debito.

Il debito residuo è inizialmente pari al prestito concesso e si riduce gradualmente secondo la

relazione

Dk = Dk-1 - Ck k = 1, 2, .. . , n.

Il debito residuo è l'importo che si deve ancora rimborsare in tk , indicato con Dk, k = 0, 1, . .

. , n. Al t0 il debito residuo coincide con l'ammontare del prestito S, quindi D0 = S. Al tn non

abbiamo più la voce di debito residuo perché è stato rimborsato per intero, quindi Dn = 0.

Il debito estinto è la parte del debito già corrisposto in conto capitale, indicato con Ek, k = 1,

2, . . . , n, ossia: Ek = S - Dk, k = 1, 2, . . . , n. Al t0, E0 = 0, invece al tn, En = S.

La quota interessi Ik equivale agli interessi relativi all'intervallo di tempo [tk-1, tk], ossia sono

calcolati sul debito residuo Dk-1, ancora da corrispondere all'inizio di tale periodo

Ik = Dk-1 [(1 + i)tk - tk-1 – 1] k = 1, 2, .. . , n.

Se le rate sono corrisposte con scadenze equintervallate, ed inoltre, ogni intervallo [tk-1, tk]

con k = 1, 2, .. . , n. è pari all'unità di tempo a cui è riferito il tasso i, allora si ha Ik = i Dk-1 k = 1, 2, .. . , n.

Un piano di ammortamento graduale, nel regime dell'interesse composto, è costruito in modo che vi sia equivalenza finanziaria tra l'importo S del debito e i versamenti delle rate Rk, k = 1,

2, … ,n. Costruire un ammortamento significa concordare tra mutuante e mututatario le quote capitali, che possono essere fissate arbitrariamente pari a S. Per esempio si possono porre le prime quote capitali uguali a zero se si desidera inizialmente rendere meno gravoso il rimborso.

Qua presentiamo alcuni metodi di ammortamento maggiormente utilizzati, nei quali si suppone che il tasso rimanga invariato per tutta la durata dell'ammortamento, cioè a tasso fisso:

• metodo francese o a quote capitali progressive, con rate costanti;

• metodo italiano o uniforme, con quote capitali costanti e quote di interessi decrescenti (quindi con rate decrescenti nel tempo);

• metodo di ammortamento anticipato o metodo tedesco; • metodo americano o a due fasi.

In ognuno dei metodi d'ammortamento si suppone che il mutuo abbia la durata di un numero intero di n periodi di tempo, ossia le scadenze siano espresse nel seguente modo

tk = k, k = 1, 2, .. . , n.

Questo significa che le rate sono corrisposte con scadenze equintervallate, quindi ogni intervallo [tk-1, tk], con k = 1, 2, … , n, è pari all'unità di tempo a cui è riferito il tasso i, allora

si ha Ik = i Dk-1 k = 1, 2, .. . , n.

I.3.1.1 Ammortamento francese

La formula dell'ammortamento a Rate Costanti o alla Francese è la più usata in Italia dalle banche, e gli intermediari in generale, per il rimborso del capitale. L'Ammortamento alla Francese prevede che la quota capitale e la quota interesse variano, ma non varia la rata che il mutuatario deve pagare.

Per ottenere il piano di ammortamento sarà necessario calcolare per ogni rata:

 Quota interessi = capitale residuo (periodo precedente) x tasso di interesse (del presente)

 Quota capitale = rata (costante) - quota interessi (Rata = quota interessi + quota capitale)

 Debito residuo = debito residuo (periodo precedente) - quota capitale (del presente).

Ogni rata prevede una quota di capitale (crescente col passare del tempo) e una quota di interessi (decrescente col passare del tempo).

In base alla condizione di chiusura finanziaria del mutuo16 deve essere S = R a n |i i n a S R | 

In questo metodo il debitore si trova a far fronte al rimborso del prestito mediante una rendita costante, periodica, posticipata, immmediata, di n rate.

Il debito residuo Dk, per ogni k = 1, 2, .. . , n

La quota interessi Ik si ricava con questo procedimento: Ik = i Dk-1 k = 1, 2, .. . , n.

La quota capitale Ck vale: Ck = Rk – Ik

Come suddetto, le rate sono costanti, invece la quota interessi, che si calcola sul debito residuo, viene sempre a diminuire nel tempo. Ciò vuol dire che nei primi anni si pagano più interessi perché il debito residuo è più grande. Man mano che il debito residuo diminuisce, la quota interessi diminuisce e succede il contrario con la quota capitale visto che bisogna mantenere la rata costante.

Tabella I.1. Un esempio di piano di ammortamento a tasso costante con metodo francese.

k i Rk Ck Ik Dk Ek

0 - - - 20000 -

1 2,00% 6935,09 6935,09 400 13464,91 6535,09

2 2,00% 6935,09 6665,8 269,3 6799,11 13200,89

3 2,00% 6935,09 6799,11 135,98 - 20000

Fonte: Allevi G., Bosi G., Riccardi R., Zuanon M. (2012), Matematica finanziaria e attuariale, Pearson, Milano, Torino, parte I, cap. 4.

Il peso dei tassi d'interesse si avrà maggiormente nel primo periodo del rimborso del finanziamento, successivamente tende ad influire sempre in misura minore sulla quota della rata. La modalità di calcolo degli interessi ha una conseguenza importante: eventuali rialzi dei tassi, se avvengono nelle rate finali del rimborso, hanno sulle tasche di chi deve rimborsare il mutuo un impatto poco rilevante, perché ormai il debito residuo è basso, e quindi l'interesse calcolato da pagare è tendenzialmente poco oneroso. Dato che la maggioranza degli interessi viene versata con le prime rate del prestito, il vantaggio derivante da un’eventuale estinzione anticipata (totale o parziale) diminuisce sempre più con l’avanzare dei rimborsi. Molti intermediari rendono costosa l'operazione di estinzione anticipata, ma dipende dalle loro voci di costo.

I.3.1.2 Ammortamento italiano

L'ammortamento italiano con quote capitali costanti prevede che ciascuna quota di ammortamento (supposto che le rate siano equintervallate ed n sia il numero di periodi previsti per l'ammortamento) sia costante e pagata in via posticipata.

L'ammortamento uniforme italiano consiste in quote capitali costanti, ossia C1 = C2 = . . . = Cn = C

quindi in base alla chiusura elementare si ha la quota capitale lm, 𝐶 = 𝑆

𝑛

Il debito residuo vale Dk = (𝑛 − 𝑘)𝐶 =

(𝑛−𝑘) 𝑛 𝑆

La quota interessi vale Ik = i Dk-1 = (𝑛−𝑘+1)

𝑛 𝑆𝑖

La rata del mutuo vale Rk = Ck – Ik =

𝑆 𝑛+

(𝑛−𝑘+1) 𝑛 𝑆𝑖

Tabella I.2. Un esempio di piano di ammortamento a tasso costante con metodo italiano. k I Ck Ik Rk Dk Ek 0 - - - - 7000 - 1 0,15 1400 1050 2450 5600 1400 2 0,15 1400 840 2240 4200 2800 3 0,15 1400 630 2030 2800 4200 4 0,15 1400 420 1820 1400 5600 5 0,15 1400 210 1610 - 7000

Fonte: Allevi G., Bosi G., Riccardi R., Zuanon M. (2012)

I.3.1.3 Ammortamento anticipato o tedesco

Il metodo dell'ammortamento anticipato, detto anche tedesco, prevede il pagamento della prima quota interessi in t0 quando viene concesso il prestito S.

Le quote capitali sono fissate in modo tale che risulti

C0 + C1 + C2 + . . . + Cn = S

Il debito residuo D , con k = 1, 2, . . . , n-1, vale Dk = Dk-1 – Ck mentre per k = n si ha Dn = 0.

In t0 la somma prestata uguaglia il debito residuo S = D0 e il mutuatario deve pagare la prima

rata del mutuo che è composta solo della quota interessi calcolato al tasso di sconto unitario periodale d visto che gli interessi vengono corrisposti anticipatamente.

I0 = d D0 Ik = d Dk In = d Dn = 0 con k = 0, 1, 2, . . , n-1.

Tale metodo di ammortamento può essere costruito con quote capitali costanti oppure con rate costanti.

Tabella I.3. Un esempio di piano di ammortamento a tasso costante con metodo tedesco. k i Ck Ik Rk Dk Ek 0 - - 320 320 4000 - 1 0,08 500 280 780 3500 500 2 0,08 700 224 924 2800 1200 3 0,08 1000 144 1144 1800 2200 4 0,08 1000 64 1064 800 3200 5 0,08 800 - 800 - 4000

Fonte: Allevi G., Bosi G., Riccardi R., Zuanon M. (2012)

I.3.1.4 Ammortamento americano

Nell'ammortamento americano o a due tassi di durata n periodi, il debitore versa le quote in conto capitale, che non sono rese immediatamente disponibili al creditore, in un fondo appositamente costituito. Il fondo prende il nome di fondo di rimborso. Tali versamenti, effettuati dal debitore e capitalizzati a un tasso d'interesse unitario periodale i', generano, al termine dell'n-esimo periodo, il capitale S ricevuto in prestito e quindi corrisposto al creditore in un'unica soluzione al termine di tale periodo.

Parallelamente, il debitore corrispnde periodicamente al creditore una quota interessi, calcolata con un tasso d'interesse unitario periodale i, pari a Si. Il tasso i', detto tasso di accumulazione, è distinto dal tasso i di remunerazione del debito.

Si supponga che la costituzione del fondo di rimborso sia effettuata mediante il versamente di quote periodiche posticipate, di ammontare costante, in n periodi in regime composto al tasso d'interesse unitario periodale i'. dovendo il montante di tale rendita posticipata immediata, valutato alla scadenza n, generare l'importo S, ogni quota capitale versata nel fondo indicata con A, ha importo tale che

S

As



ossia

A



S



Il fondo accumulto dopo k periodi risulta pari a

F



As

Quindi considerando anche la quota interessi, il mutuante esborsa, al termine di ogni periodo k = 0, 1, 2, . . . , n l'importo

R

S





Si

mentre il debitore riceve Si a ogni scadenza k = 0, 1, 2, . . . , n-1 e S + Si alla scadenza finale e S + Si alla scadenza finale n.

Qualora si abbia i' = i, si ottiene

R

i n

a

S

La quota interesse è costante per ogni periodo, quindi I = i S

Tabella I.4. Un esempio di piano di ammortamento a tasso costante con metodo americano.

Fonte: Allevi G., Bosi G., Riccardi R., Zuanon M. (2012)

Come si nota i tassi d'interesse sono costanti nel tempo, la quota interessi, la rata e anche la quota per la costituzione del nuovo capitale non variano nel tempo. Questa è una caratteristica dell'ammortamento americano. k i Ik Dk i' Ak Rk(i,i') Fk 0 - - 20000 - - - - 1 0,1 2000 20000 0,6 3547,93 5547,93 3547,93 2 0,1 2000 20000 0,6 3547,93 5547,93 7308,74 3 0,1 2000 20000 0,6 3547,93 5547,93 11295,19 4 0,1 2000 20000 0,6 3547,93 5547,93 15520,83 5 0,1 2000 20000 0,6 3547,93 5547,93 20000

I.3.2 Ammortamento a tasso variabile

Fin'ora si è supposto che il tasso d'interesse di remunerazione fosse costante per l'intera durata del prestito, ma esistono altri tipi di mutuo con tassi variabili o misti. In questo caso il tasso applicato varia nel tempo e generalmente la sua variazione è connessa al tasso interbancario Euribor (Euro Interbank Offered Rate), al quale si aggiunge un termine fisso, detto spread, stabilito quest'ultimo dal mutuante17. L'ammortamento a tasso variabile si dice dotato di cap se i tassi d'interesse applicati non possono assumere valore superiore a un tetto massimo detto cap. L'Euribor è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee.

Diverse sono le modalità per costruire un piano di ammortamento a tasso variabile, utilizzando i metodi illustrati nei paragrafi precedenti.

Supponiamo che la restituzione del prestito di ammontare pari a S avvenga in n rate equintervallate e di prevedere che il tasso d'interesse sia rispettivamente i(1)_{, i}(2)_{, . . . , i}(n)_{, alle}

scadenze 1, 2, . . . , n.

Una prima tipologia di ammortamento a tasso variabile prevede di calcolare in ogni periodo la rata posticipata, la quota interessi, la quota capitale. Il piano di rimborso del mutuo è ricalcolato mensilmente in base alle variazioni del tasso di interesse; ogni periodo viene rilevato e calcolato il nuovo tasso di interesse del mese con il quale viene ricalcolato l'intero piano di ammortamento: la rata si ricalcola sul debito residuo del mese precedente, la quota interessi sul debito residuo, mentre la quota capitale è data sempre dalla differenza fra rata di periodo e quota interessi.

Questo calcolo avviene secondo le seguenti modalità18

) ( | 1 1 k i k n k k

D

R





I

=

i

D

17 _{Gallo M. (2011), L'influenza del tasso EURIBOR sul pricing dei prestiti bancari nell'euro-zona durante il} periodo 2003-2010. Banca, Impresa e Società, XXX, n. 2

C

= R

- I

Una seconda tipologia valuta, a ogni scadenza, il debito residuo e la quota capitale con l'interesse i(1)_{, mentre la quota interessi e la rata variano secondo le seguenti modalità}

)

(

)

(

)

(

)

1

(

)

(

i

C

i

D

i

D

i

S

i

C











I

= i

D

C

i

I

R



(

)



Un'ultima tipologia di ammortamento francese a tasso variabile prevede la determinazione della rata costante al tasso prestabilito alla stipula del prestito; piano a rate

crescenti/decrescenti: le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano o diminuiscono di

importo ad ogni rata.

Le quote d'interesse sono calcolate in base ai tassi i(1)_{, i}(2)_{, . . . , i}(n) _{e le quote capitali come}

differenza tra la rata costante e le quote interessi aggiornate in base alle variazioni dei tassi. È evidente che con questa modalità la numerosità delle rate si modifica. Per esempio, se la sequenza dei tassi i(1)_{, i}(2)_{, . . . , i}(n) _{fosse crescente allora le quote interessi aumenterebbero e}

le corrispondenti quote capitali diminuirebbero per il mantenimento della rata costante. Dunque, per la condizione di chiusura elementare, il numero delle rate aumenta. Situazione opposta si verifica nel caso di sequenza dei tassi decrescente.

Alcuni altri piani di ammortamento possono essere:

 Ammortamento libero: le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e

il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate;

 Ammortamento a rata fissa e durata variabile: la rata rimane costante mentre le

variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso.

I.4 ISTRUTTORIA

L'intermediario chiede al cliente dei documenti per poter calcolare il suo profilo di rischio, il quale riceve in fase di consulenza un prezzo commisurato al proprio rischio. Il cliente deve dimostrare all'intermediario che non è un debitore rischioso, in modo da avere delle condizioni contrattuali più favorevoli.

Ho effettuato un confronto per vedere quali requisiti vengono richiesti dai maggiori istituti bancari italiani: Unicredit, Bnl, CheBanca, Ing Direct, Cariparma19_.

Il contratto di mutuo si sviluppa in fasi articolate e complesse. Queste fasi potrebbero essere viste come un processo circolare che comincia con l’apertura dell’istruttoria fino alla sua chiusura o all’atto di mutuo.

Quando il cliente presenta la richiesta di concessione di mutuo, si apre la fase dell'istruttoria. L'intermediario richiede al potenziale mutuatario i suoi dati tecnici ed economici necessari per la valutazione preliminare della domanda; queste riguardano tanto l'aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello finalistico (scopi della richiesta del mutuo – es. acquisto di casa). Le spese di istruttoria sono a carico del cliente e possono variare, giusto per avere un idea dai 500 – 3.000 euro20_.

I.4.1 Durata del mutuo

Una volta considerato il tasso di interesse, viene valutato l'importo chiesto in prestito e la sua scadenza, elementi che influenzano sicuramente la quota interessi. La durata del mutuo è uno

19

20 _{Media dei costi ottenuti dai listino prezzi delle maggiori banche italiane: Unicredit, Intesa Sanpaolo,} Monte dei Paschi di Siena, Caribanca, Che Banca, IngDirect..

degli elementi che determina l'importo della rata. Le principali decisioni connesse al mutuo (importo, scadenza, rata) sono riferite al reddito familiare. Il finanziatore, per formulare il suo giudizio riguardo la domanda di preventivo di un mutu, si baserà sul reddito familiare annuo attestato dagli accrediti in conto corrente, se il mutuatario è correntista, o dal CUD richiesto nella fase di istruttoria, se il mutuatario non è correntista. Se il reddito familiare è in prevalenza da lavoro dipendente, le valutazioni del mutuatario in merito alla sostenibilità della rata vengono invece di norma riferite al reddito mensile21_.

La durata può essere variabile dai 5 anni fino a 30 anni, in alcuni casi anche maggiore fino ad arrivare a 40 anni (dipende dall'intermediario). Si consideri che quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate e più basso è l'importo dovuto per gli interessi. Invece, per durate più lunghe vale il contrario: quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l'importo dovuto per gli interessi e più basse le rate.

La maggior parte degli intermediari impone un importo minimo da finanziare che di solito è dai 50.000 – 80.000 euro e un importo massimo quando non si tratta di richiesta di mutuo per la prima casa.

I.4.2 Garanzia e perizia

Gli istituti di credito domandano la formalizzazione di una valida garanzia a quanti richiedono un mutuo. La garanzia comporta solitamente l'iscrizione di una ipoteca sul bene acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno garanti per suo conto tramite una fideiussione. Quando il mutuo è garantito da ipoteca su un immobile si chiama “mutuo ipotecario22_”.

21_{Zocchi, 2011}

22 _{Il mutuo ipotecario è un finanziamento a mediolungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito} il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. È

L'ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile di proprietà di uno dei soggetti coinvolti nell'operazione immobiliare, e perciò verrà iscritta contro:

 il mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo;

 il fideiussore, se il suo intervento esterno comporta che egli presti garanzia con propri beni personali;

 l'alienante, se il bene è in compravendita. Nel momento in cui si deve iscrivere l'ipoteca Il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito (o società di valutazione immobiliare), di fiducia del mutuante, il quale deve indicarne il valore. Sono accettabili in garanzia le proprietà immobiliari valutate quali soddisfacenti dal perito incaricato, il quale provvede a valutare la conformità dell’edificio con le norme di edificabilità, lo stato di conservazione, la commerciabilità.

Le spese di perizia (tariffa per adempimenti peritali, periti, ecc.) possono essere a carico della banca oppure a carico del cliente. Per avere un'idea sull'entità del costo, esse possono variare dai 200 agli 800 euro.

Con l'estinzione del debito, il mutuatario (o comunque il proprietario del bene ipotecato) ha titolo per richiedere la cancellazione dell'ipoteca. Dal 2012 sono state semplificate le procedure per estinguere le ipoteche iscritte a garanzia di mutui: in particolare, l’ipoteca si estingue automaticamente anche in caso di mancata rinnovazione entro il termine di vent’anni dall’iscrizione23_{. Essa è cancellata d’ufficio al verificarsi di una delle cause di estinzione}

legale disciplinate dal codice civile.

Gli intermediari generalmente non finanziano l'intero valore dell'immobile da acquistare, ma solo una parte di esso, di solito l'80%, quindi il Loan to Value del 80%. Per valore dell’immobile (LTV) si intende il minore tra il valore indicato nel compromesso di acquisto (relativamente alla spesa sostenuta dal Cliente) e il valore dell’immobile a garanzia stimato

chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Può essere concesso dalle banche e da altri operatori finanziari (Fiorucci, 2008).

da un perito appositamente incaricato. Nel caso di acquisto prima casa, situata in Italia, è possibile raggiungere un massimale finanziabile pari al 95% del valore dell’immobile, elevabile fino al 100% nel caso di clienti con età inferiore ai 35 anni. La maggiore generosità dell'istituto che eroga il prestito si traduce in un costo, dato che la Banca d'Italia fissa il limite dei finanziamenti ipotecari all'80 per cento. La parte eccedente, quindi, deve essere garantita da un contratto assicurativo che ricade generalmente sul cliente. In questi casi le banche richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente. Soluzioni estreme, quelle a 40 anni e al 100%, che risultano convenienti solo se l'importo della rata mensile è effettivamente più basso. Un aspetto che va verificato attraverso un'accurata lettura del piano di ammortamento.

In tutti i casi in cui viene finanziato un importo superiore all’80% del valore dell’immobile, il mutuo deve essere intestato a tutti gli acquirenti dell’immobile su cui viene iscritta l’ipoteca. È possibile intestare il mutuo anche ad altri nominativi in aggiunta agli acquirenti dell’immobile (nel rispetto del numero massimo di intestatari pari a 4 persone). In presenza di fideiussori (non oltre 2), il numero di soggetti coinvolti (intestatari + fideiussori) non può comunque superare il numero massimo di 4 persone. La fideiussione è l'impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento di un debito di un'altra persona. La garanzia è personale perché il creditore può avvalersi sull'intero patrimonio del garante.

I.4.3 Reddito

Vengono presi in considerazione qualsiasi tipo di reddito del cliente il quale può lavorare oppure essere anche un pensionato. Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la domma avuta in prestito. Il cliente lavoratore può essere lavoratore dipendente a tempo determinato o indeterminatoo o lavoratore autonomo, e altri tipi di redditi, come per esempio, derivanti da investimenti o locazioni di altri immobili o assegni di mantenimento. A seconda del tipo di reddito cambiano alcuni parametri, come ad esempio, il LTV che può scendere se il mutuo viene acceso da un

lavoratore autonomo per finalità di liquidità oppure di rifinanziamento (sostituzione mutuo + liquidità).

I.4.4 Ètà e anzianità lavorativa

Un mutuo può essere richiesto da una persona di età minima 18 anni e età massima 80 anni a fine mutuo. L'età massima può variare a seconda dell'ente finanziatore.

Ovviamente è importante l'anzianità lavorativa. Tutti i richiedenti (e gli eventuali fideiussori) che svolgono attività di lavoro dipendente è richiesto che siano assunti con un contratto di lavoro a tempo indeterminato e aver superato il periodo di prova, invece i clienti con contratto di lavoro determinato è richiesto che abbiano lavorato almeno 18 mesi negli ultimi 24 mesi; per il lavoratori autonomi o professionisti, invece, che abbiano un'anzianità lavorativa di almeno 2 anni nella medesima attività. Per i cittadini non italiani è necessaria un’anzianità lavorativa di almeno 3 anni (sia nel caso di lavoratori dipendenti a tempo indeterminato, sia di lavoratori autonomi o professionisti). In entrambi i casi viene richiesto un determinato periodo di tempo di residenza nel territorio nazionale.

Importante è anche la storia creditizia del cliente, se in passato ha avuto problemi a restituire un debito, quindi ha avuto rate arretrate su finanziamenti, la banca pone maggior attenzione a valutarlo, e questo incide sul suo profilo di rischio, e conseguentemente, sul prezzo del mutuo a lui offerto. Nel caso il cliente si trova nella banca dati della Centrale dei Rischi, è molto facile ottenere delle informazion a suo riguardo

Viene considerato il valore del rapporto rata/reddito netto disponibile che non deve superare una soglia massima. Praticamente si valuta il reddito in prospettivva e si determina la disponibilità mensile una volta sottrate le spese ordinarie. É ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile per poter far fronte alle spese correnti, a quelle

impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

Spesso, oltre all'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile per cui viene acceso il mutuo, vengono offerte ulteriori garanzie come le fideiussioni da parte di altre persone. Ovviamente ci sono dei requisiti anche per i garanti. Nel caso in cui venga richiesta su una operazione mutuo una fideiussione, la persona o le persone che prestano tale garanzia debbono essere in grado di reggere autonomamente i parametri di indebitamento. Di solito viene stabilito di restringere il campo dei potenziali garanti a massimo due per pratica. Generalmente possono fare da garante le persone con legame di parentela come il coniuge, i genitori, i figli, i fratelli oppure il partner presente sullo stesso stato di famiglia o genitore di prole in comune o cointestatario dell'immobile. Viene considerato il reddito del garante che deve rispettare le soglie di sussistenza minime (differenti per il Nord Italia, Centro o Sud).

Tutte gli altri costi che il cliente deve sostenere sono indicati nel Foglio informativo dell'offerta di mutuo o sul sito internet della banca. Il foglio informativo è un documento che gli intermediari mettono a disposizione dei clienti e contiene informazioni sull'intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche dell'operazione.

I.4.5 Assegnazione del rating dopo la chiusura dell'istruttoria

Una volta che vengono effettuate le necessarie modifiche da parte dell'intermediario, l'istruttoria viene chiusa.

In base a tutti i dati forniti, il cliente viene classificato in una specifica classe di rischio. Anche ai potenziali clienti viene assegnato un rating, un giudizio in base alla solvibilità.

Alle imprese, alle istituzioni, agli Stati e agli enti locali – per il loro ruolo di enti (debitori) – viene assegnato un giudizio di affidabilità (merito di credito) detto ranking.

Sono attive molte società di rating; Standard&Poor's (S&P's) e Moody's (M's) sono tra le più accreditate.

Le agenzie di rating danno un punteggio in base al rischio del debitore. I giudizi sono espressi utilizzando “rating symbols24 _{e possono andare dalla Tripla A (poco rischioso) fino alla lettera}

C o D (molto rischioso).

In base alla regolamentazione definita dal Comitato di Basilea25 per la vigilanza bancaria, il rating è uno strumento che anche le banche debbono utilizzare per qualificare i debitori (e per calcolare il requisito patrimoniale). In questo senso quindi, il rating viene attribuito anche ai mutui. In genere non si tratta di un rating publico, ma definito da “sistemi interni”, costruiti dalle singole banche e “subordinati all'esplicita approvazione dell'Autorità di vigilanza”. Il rating condiziona il costo del debito: i mutui più rischiosi avranno – a parità di altre condizioni – tassi di interesse contrattuali più alti.

Il cliente riceverà un prezzo per il mutuo commisurato al proprio rischio di debitore.

In ogni caso, l'intermediario che aveva promesso di erogare un mutuo può rifiuttare l'adempimento della sua obbligazione, se le condizioni patrimoniali del mutuatario dell'altro contraente sono divenute tali da rendere notevolmente difficile la restituzione, e non gli sono offerte idonee garanzie.

A seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione; in quest' ultimo caso, si registra che la comunicazione al mututario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.

Se la fase dell'istruttoria fatta dall'intermediario si chiude con esito positivo, si procedo con la stipulazione del contratto da parte dell'intermediario e del cliente. Bisogna precisare che

24 _{CASTELLANI G., DE FELICE M., MORICONI F. (2005): Per il lungo termine, la scala di S&P's, in senso} decrescente, è data da: AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C, D (alle classi da AA fino a CCC può essere aggiunto “+” o “-”, per precisare la sottoclasse).

25 _{Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria, Convergenza internazionale della misurazione del capitale e}

per l’erogazione del mutuo non è necessario che il cliente sia titolare di un conto corrente presso la medesima banca erogante, istituto o altro intermediario finanziario.

Con la firma dell'atto di mutuo, il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario (il realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca).

I.5 CONFRONTO TRA VARI CONTRATTI DI MUTUO: ISC

Un modo per confrontare i mutui è l'utilizzo del tasso TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), il quale include tutte le spese obbligatorie ai fini di apertura e gestione del mutuo (le quali fanno diminuire l'ammontare del capitale prestato) e le spese periodiche, come la polizza incendio o spese di incasso rata (che aumentano l'ammontare della rata).

Il tasso Taeg non viene utilizzato per calcolare le rate, ma solo per fare un confronto più completo nel giudicare la convenienza del mutuo.

Fare un confronto tra le varie offerte di mutuo utilizzando solo il TAN (Tasso Annuale Nominale) non basta perché le ulteriori spese per accendere un mutuo possono influenzare, anche di molto, il vero costo totale che il mututatario deve sostenere.

In molti contratti appare la sigla ISC (Indicatore Sintetico di Costo). La definizione ha assunto significato più formale nel 2003 con una delibera del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio) cui è seguito un Provvedimento attuativo della Banca d'Italia che ne ha confermato il presumibile significato.

I.5.1 Rateizzazione degli interessi

Precisando che l'ISC è "calcolato conformemente alla disciplina sul tasso annuo effettivo globale (TAEG)", è stato chiarito che dire ISC è come dire TAEG. Quindi nell'ISC andranno ricomprese tutte le spese specificate dalla normativa del 1992 per il TAEG.

La prima voce nella costruzione dell'indici ISC è la rateizzazione degli interessi: Il tasso Taeg tiene conto del tipo di ammortamento usato per calcolare le rate da pagare dal mutuatario. Il metodo di ammortamento usato abitualmente per mutui e prestiti (francese a rata costante) da quasi la totalità delle banche e finanziarie, prevede che il pagamento dell'interesse non avvenga una volta sola a fine anno, ma risulti caricato su ogni rata. Con pagamenti frazionati nell'anno (quasi sempre mensili), ciò rappresenta un piccolo vantaggio per l'intermediario, che comincia ad incassare gli interessi in anticipo. E questo vantaggio non si riflette nel Tan, ma viene considerato nel Taeg. Possiamo fare un semplice esempio per capire meglio la differenza. Consideriamo un prestito di 100.000 euro da restituire in 10 anni al Tasso Nominale del 5% annuo (senza ulteriori spese); se il pagamento avviene semestralmente (2 rate all'anno) il Tasso Effettivo sarà pari al 5,06%, invece se il pagamento è mensile (12 rate annue) ammonterà al 5,12%. Un mutuo a rate semestrali avrà un Taeg leggermente più basso di un mutuo a rate mensili.

I.5.2 Spese accessorie obbligatorie

La seconda voce, di uguale importanza, nella costruzione dell'Indice Sinteticoc di Costo è composta dalle spese accessorie obbligatorie, quali istruttoria, assicurazioni, ecc. :

 spese di apertura della pratica di credito;

 costi notarili, cioè gli onorari per i due atti (atto di compravendita ed ipoteca e atto di mutuo) e le imposte dovute allo Stato (registro - iva e imposte fisse) che variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante. Il notaio verifica

se l'immobile offerto in garanzia del mutuo è regolarmente registrato nel Catasto. Il Catasto è un elenco generale (inventario) di tutti i beni immobili, terreni o fabbricati situati in un determinato territorio. Gli atti del Catasto sono conservati negli Uffici Tecnici Erariali che dipendono dal Ministero delle Finanze e vengono utilizzati prettamente per fini fiscali. Inlotre, il notaio controlla se l'immobile dato in garanzia è libero da altre ipoteche o altri vincoli (pignoramenti, servitù, ecc) che possono essere un ostacolo alla vendita e all'iscrizione ipotecaria della banca. Queste spese sono da pagare una sola volta al momento della stipulazione del contratto. L'imposta è trattenuta direttamente dall'intermediario, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all'importo concesso. Ci possono essere altre imposte legate all'iscrizione dell'ipoteca o ad altri adempimenti;

 spese per le assicurazioni imposte dal creditore, intese ad assicurargli il rimborso del credito in caso di morte, invalidità, infermità o disoccupazione del debitore. Una spesa a carico del cliente è la polizza di assicurazione per incendio e scoppio a protezione dell'immobile ipotecato: è obbligatoria. Il cliente è tenuto ad assicurare, contro i danni causati da incendio, scoppio, fulmine, l’immobile su cui è iscritta l’ipoteca per tutta la durata del finanziamento. L’importo assicurato deve essere pari al Valore Assicurabile comunicato dalla Banca al cliente sulla base della perizia effettuata. Il Valore Assicurabile corrisponde al costo di ricostruzione a nuovo, inteso come l’importo corrispondente al costo eventualmente da sostenere per l’integrale ricostruzione a nuovo del fabbricato con le stesse caratteristiche, esclusi il valore dell’area su cui il fabbricato insiste e gli oneri di urbanizzazione. Il costo della polizza incendio obbligatoria è stato stimato prendendo a riferimento la polizza commercializzata dalla banca. Le banche, gli istituti di credito e gli intermediari finanziari se condizionano l'erogazione del mutuo alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita sono tenuti a sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi26. Il cliente può sottoscrivere una polizza incendio presso qualsiasi Compagnia di Assicurazione che offra le coperture richieste dalla Banca (perché alcune banche non

26 _{Decreto Legge 24 gennaio 2012 n. 1 Disposizioni urgenti per la concorrenza, lo sviluppo delle}

assicurano gli immobili prefabbricati in legno); in tal caso la polizza dovrà essere vincolata a favore della Banca sulla base di un documento sottoscritto dalla Compagnia medesima il cui contenuto viene indicato dalla Banca. L’Albo delle Imprese di Assicurazione e Riassicurazione ed i relativi elenchi sono pubblicati sul sito dell’IVASS27_;

 Le spese di incasso rata possono essere gratuite o a pagamento (se previste contrattualmente) oppure essere azzerate con apertura di un conto corrente presso lo stesso intermediario;

 Altre spese per il cliente possono essere le commissioni di intermediazione (se necessarie per l'ottenimento del credito) per l’eventuale attività di acquisizione della richiesta di mutuo svolta da soggetto esterno al mutuante abilitato alla promozione e/o al collocamento fuori sede dei prodotti/servizi Bancari;

 Altre spese previste dal contratto, connesse con l'operazione di finanziamento.

I costi iniziali riducono il capitale erogato dalla banca e le spese periodiche aumentano la rata. Quindi tutti i potenziali clienti devono considerare il tasso Taeg del mutuo per capire il vero costo che sosterranno.

I.6 RIMBORSO DEL MUTUO

Il termine per la restituzione del mutuo è fissato dalle parti. Secondo l'art. 1820 del Codice Civile, il termine per la restituzione si presume stipulato a favore di entrambe le parti e, se il mutuo è a titolo gratuito, a favore del mutuatario.

Nel caso in cui il mutuatario rimborsa puntualmente tutte le rate del mutuo, il debito si estingue alla fine della durata dello stesso.

I.6.1 Estinzione anticipata

Per legge, al mutuatario viene data la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo immobiliare oppure surrogare nei contratti di finanziamento28_.

Il rimborso anticipato del mutuo può essere totale o parziale in base alla disponibilità di risorse del mutuatario. Questa possibilità viene valutata attentamente sia dal mutuatario, il quale può evitare il pagamento degli interessi delle rate che vuole estinguere, sia dall'intermediario, il quale recepisce l'estinzione come un mancato guadagno. L'estinzione anticipata è considerata come un inadempimento, poiché dalla cessazione del rapporto dipende un mancato titolo a richiedere interessi per la parte residua di tempo di durata del mutuo originariamente. È molto discussa la faccenda, ma questo viene interpretato com un'azione che danneggia il mutuante in termini di lucro cessante.

In genere, ma non sempre, viene prevista una penale di estinzione anticipata commisurata alla somma anticipatamente estinta da far pagare al mutuatario. Questa penale è un importo di sconto, già previsto nel contratto di mutuo ed in genere è riferito ad una percentuale sull'ammontare degli interessi previsti per il periodo compreso fra l'anticipata estinzione e l'originariamente prevista scadenza del mutuo.

Esistono alcune tipologie di mutuo per le quali non è possibile applicare una penale per legge29_{. Per i contratti di mutuo stipulati a decorrere dal 2 febbraio 2007 l’estinzione anticipata}

non è più condizionata all’applicazione di penali (articoli 7 e 8 della Legge n. 40 del 2007). Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007 le penali di estinzione già previste contrattualmente sono ridotte; la misura della riduzione è stabilita da un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le organizzazioni dei consumatori, siglato il 2 maggio 2007. In particolare, è nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla

28_{L'art. 20-ter, D.Lgs. 385/93 per il primo e art. 120-quater, D.Lgs. 385/93 per il secondo.}

29_{Il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, cosiddetto Decreto Bersani convertito nella Legge n° 40 del 2} aprile 2007.

conclusione del contratto, che vincola il mutuatario al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l'estinzione anticipata o parziale dei

mutui stipulati o accollati per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite

ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. Tale nullità è relativa e non comporta la nullità del contratto30. L’accordo ha individuato le misure massime della commissione di estinzione del mutuo, in termini percentuali del capitale ancora da restituire, che le banche possono richiedere ai clienti sulla base delle caratteristiche del mutuo, in relazione alla data di stipula del contratto di mutuo e al periodo residuo di ammortamento del mutuo.

L'ammontare della penale varia a seconda del tasso utilizzato; è più bassa se il mutuo è a tasso variabile, più alta se il mutuo è a tasso fisso, e nei mutui a tasso misto dipende dal momento in cui viene chiesta l'estinzione, se il mutuo è regolato con il tasso fisso oppure variabile.

I.6.2 Estinzione posticipata

Per colpa della crisi un numero sempre più elevato di persone è in serie difficoltà economiche, soprattutto se deve pagare le rate di un mutuo o di un leasing. La mancanza di liquidità ha colpito non solo i nuclei familiari, o singoli e separati con redditi minimi, ma anche le piccole e medie imprese, o chi ha contratto dei leasing mobiliari ed immobiliari.

Così a grande richiesta il Comitato esecutivo dell’Associazione Banche Italiane ha dovuto prendere atto della complessa situazione e, visto che in termini di costi è sicuramente più conveniente essere flessibili di fronte a una difficoltà oggettiva e palese, ha deciso di avviare il cosiddetto “piano famiglia”, già proposto dalle Associazioni dei consumatori e dalle autorità pubbliche.

30 _{L'art. 4 del D.Lgs. n. 141 del 2010 ha inserito nel TUF (Testo Unico Bancario) l'art 120-ter, in cui sono state} trasfuse le disposizioni in materia di estinzione anticipata dei mutui immobiliari recate dall'art. 7 del D. L. n. 7/2007.